Decisión nº 009-09 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 16 de Febrero de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente número 1.846-08.

DEMANDANTE: R.E.P.R., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-11.295.188, domiciliado en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderadas Judiciales de la parte actora: A.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V.- 9.795.984, e inscrita en el Inpreabogado con el número 34. 638.

DEMANDADO: M.A.M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 7.804.436 y del mismo domicilio.

Apoderada Judicial de la parte demandada: M.C.A.B. y S.C.S.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V.- 7.212.015 y V.- 7.888.904, e inscritas en el Inpreabogado con los números 40.944 y 40.970.

MOTIVO: DESALOJO.

ALEGATOS FORMULADOS POR LA DEMANDANTE.

Alega la parte actora que es propietario de un local comercial situado en la avenida 15, prolongación delicias, entre calles 59 y 60, Residencias Karina, planta baja, local número 1, al frente del Comando General de la Policía Regional, en Jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de Abril del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el número 33, tomo 6, protocolo primero.

Expresa en su libelo de demanda, que el inmueble fue puesto para efectos de la administración en manos de la sociedad mercantil CASAS VENEZUELA, S.R.L., quien a su vez lo arrendó a la ciudadana M.A.M.H., y que de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, el mismo venció el día catorce (14) de Junio del año dos mil dos (2002), por lo que en principio fue por tiempo determinado, y por cuanto vencido ese lapso, ninguna de las partes con dos (02) meses de anticipación a dicho vencimiento, informó su voluntad expresa y por escrito a la otra parte de prorrogar o no el contrato, por el mismo lapso de un (01) año, este se prorrogó automáticamente, siendo que en ese momento se produjo un incremento del canon y que es el monto actual que cancela la arrendataria de bolívares novecientos (900,oo).

Señala que constituyó una sociedad mercantil junto con su esposa y un vecino denominada INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha tres (03) de Mayo del año mil novecientos ochenta y cuatro (1984), bajo el número 34, tomo 30A y cuyo objeto es la fabricación de puertas y ventanas. Que puso en conocimiento de esto a la empresa administradora del inmueble, quien a su vez realizo gestiones para su desocupación siendo infructuosas las mismas, por lo cual revoco la administración del inmueble que hasta los momentos estaba en manos de la sociedad mercantil CASAS VENEZUELA, S.R.L.

Indica el actor en su libelo que en vista de la negativa de la ciudadana M.A.M.H. para entregar el inmueble, se vio en la necesidad de arrendar verbalmente un local en el Centro Comercial Galerías Mall, ubicado en el segundo nivel, Mi Vieja Maracaibo, por un monto de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600). Hace referencia igualmente el actor, que la parte demandada, consignó judicialmente los cánones de arrendamiento, correspondiendo por distribución al Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente número 99-06, alegando que los cánones son cancelados con atraso, sin que el canon de arrendamiento haya sufrido incremento alguno.

Por todo lo antes indicado la parte actora, alega tener la necesidad de ocupar el inmueble con urgencia para abrir una oficina sucursal de la empresa PRIMAX, C.A., pues está cancelando un arrendamiento muy elevado al que percibe por el local que es de su propiedad. En virtud de ello, demanda a M.A.M.H. para que desocupe el referido inmueble o local, fundamentando su pretensión en el artículo 34, literal b, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la demanda en el cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo)

ALEGATOS FORMULADOS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada en primer lugar, interpuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que nos sean las alegadas en la demanda. Señala en su escrito que, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo es admisible la demanda de desalojo en los casos de contratos verbales y/o cuya duración sea por tiempo indeterminado y que en el caso de autos el contrato es por tiempo determinado. Expresa, que ha sido pacífica la jurisprudencia dictada por los Tribunales de la República, en cuanto a la inadmisibilidad de la acción de desalojo interpuesta con fundamento a contratos que no fuesen verbales y/o por tiempo determinado aún cuando la causal invocada existiese. Solicita la accionada igualmente, que le sea declarada con lugar la cuestión previa alegada, y que se proceda de conformidad con lo establecido en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil a desechar la demanda y declarar extinguido el proceso, protestando las costas y costos procesales.

En la contestación al fondo de la demanda, alega la demandada que es cierto que la ciudadana M.A.M.H. suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil VENCASA, identificada en actas, la cual representó al ciudadano R.P.R., pactándose la duración de un (01) año contado a partir del día catorce (14) de Junio del año dos mil uno (2001), y hasta el catorce (14) de Junio del año dos mil dos (2002), prorrogables automáticamente por períodos de igual duración, salvo convenio contrario de las partes, dado por escrito con antelación de dos (02) meses antes de vencerse el período original o de sus prorrogas, si las hubiere.

Negó, rechazo y contradijo que desde el catorce (14) de Julio del año dos mil tres (2003), fecha de inicio de la segunda prorroga del contrato, éste pasase a ser de tiempo determinado y prorrogable automáticamente, a tiempo indeterminado, ya que no existe ningún instrumento que modifique o reforme la naturaleza originaria del contrato. En el mismo escrito, impugnó la accionada la comunicación que se anexa al libelo de demanda con la letra “E”, cuya fecha no es cierta y presenta enmendadura, y que fue dirigida a la ciudadana M.A.M.H., y recibida por el ciudadano O.N., quien se constituyó como fiador de la primera de las nombradas al momento de celebrar el contrato.

Negó, rechazó y contradijo que su representada haya recibido comunicación de la sociedad mercantil VENCASAS.

Negó rechazó y contradijo que se haya negado a aceptar el incremento del canon de arrendamiento y de su pago, alegando que no se ha convenido con la parte actora, ni verbalmente ni por escrito, lo pertinente al incremento del canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario; expresando que debido a la resistencia de la parte actora para recibir el pago de las mensualidades, tuvieron que recurrir al proceso de consignación de cánones de arrendamiento, el cual se hizo efectivo ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente número 99- 06. Igualmente, niega, rechaza y contradice la accionada que se haya negado a desocupar el inmueble

Alega la accionada, que la parte actora consignó copia certificada de las asambleas posteriores al acta constitutiva sociedad mercantil INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., y que de ninguna de ellas, se desprende la intención de abrir una nueva oficina o sucursal de la empresa o la intención de aportar por el accionista de la empresa y parte actora del juicio R.E.P.R., el local comercial arrendado. Destaca en su escrito la demandada, que los accionistas de las compañías no son los propietarios de las mismas, dado que ellas son personas jurídicas distintas a los accionistas, como ficción legal y creación del legislador, susceptibles de derechos y obligaciones como sujetos de derecho que son, distintos a los socios accionistas y órganos que la componen.

En virtud de lo anterior, señala la demandada que INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., es una persona ajena a la relación arrendaticia y es una persona jurídica distinta a la persona del hoy demandante, ciudadano R.P.R., a pesar de ser este último accionista y un órgano de la misma; en consecuencia, mal puede invocar la actora, el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Indica igualmente, que la necesidad de ocupar el inmueble la tiene la persona jurídica ya identificada en actas, INVERSIONES PRIMAX, C.A., y no la persona del demandante, impugnando el instrumento o carta privada marcado con la letra “G”, anexo al libelo de demanda, por ser falso y fungir como prueba prefabricada sin demostrar de modo alguno la necesidad personal de la parte actora de ocupar el inmueble.

Solicita que las cuestiones previas sean declaradas con lugar, y sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS PRUEBAS.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE ACTORA:

Al libelo de demanda acompañó los siguientes documentos:

- Con la letra “A”, consigna la actora copia certificada de documento mediante el cual los ciudadanos V.A.O. y B.P.S.D.O., cédula de identidad V.- 106.026 y V.- 1.072.456, venden al ciudadano R.E.P.R., identificado en actas, y a la ciudadana NILCE E.P.D.P., cédula de identidad V.- 11.295.189, un inmueble conformado por un local comercial señalado con el número 1, planta baja, del edificio “Residencias Karina”, situado en la avenida 15, (prolongación Delicias), entre calles 59 y 60, distinguido con el número 59-60, en jurisdicción de la parroquia J.d.Á.d. esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este documento de compraventa, quedó registrado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito en fecha veintidós (22) de Abril del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el número 33, tomo 6, protocolo primero de los libros llevados por esa oficina.

- Con la letra “B”, consignó documento privado mediante el cual el ciudadano R.E.P., identificado en actas, autorizó en todo lo pertinente al arrendamiento y la administración del local comercial objeto de este juicio (con la excepción para la renovación del contrato), a la sociedad CASAS DE VENEZUELA, S.R.L., (VENCASAS) inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 36, tomo 60-A, de fecha catorce (14) de Agosto del año mil novecientos ochenta y seis (1986), representada por su director gerente, R.V., cédula de identidad 7.828.119.

- Con la letra “C”, consignó copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CASAS DE VENEZUELA, S.R.L., (VENCASAS), y la ciudadana M.A.M.H., ambos identificados, sobre el inmueble objeto de la presente causa y el cual fue anteriormente descrito. Dicho contrato fue autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo en fecha trece (13) de Junio del año dos mil uno (2001), quedando anotado bajo el número 10, tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

-Marcado con la letra “D”, consignó copia simple del acta constitutiva de empresa “PRIMAX, C.A. ahora industrias PRIMAX, C.A.”, expediente 24.461, de fecha tres (03) de Mayo del año mil novecientos ochenta y cuatro (1984), número 34, tomo 30-A, cuyos accionistas son: R.P., NILCE P.D.P., ambos identificados con anterioridad, y el ciudadano M.B.M., cédula de identidad E- 81.388.622.

- Con la letra “E”, consignó carta privada dirigida en el mes de abril del año dos mil cinco (2005) a los ciudadanos O.N. y M.A.M., mediante el cual el ciudadano R.V. en su carácter de administrador del local, les notifica que por orden expresa del propietario, no será renovado el contrato de arrendamiento, por lo cual agradecen se hagan las diligencias pertinentes para la desocupación del inmueble. En dicha misiva se lee al pie una nota que expresa: “Recibo la comunicación y me acojo a la prorroga legal de la ley de Inquilinato de titulo V, artículo 38” donde se lee la firma ilegible.

- Con la letra “F”, consignó documento privado de fecha veinticinco (25) de Septiembre del año dos mil seis (2006), por medio del cual el ciudadano R.E.P. revocó la administración a la sociedad CASAS DE VENEZUELA S.R.L., VENCASAS, del inmueble objeto de la presente causa antes identificado.

- Marcado con la letra “G”, consignó documento privado expedido en fecha seis (06) de Junio del año dos mil ocho (2008) por MI VIEJA MARACAIBO, representado por su Gerente General K.G.M., donde se hace constar que el señor R.P., tuvo arrendado un local en MI VIEJA MARACAIBO, C.A., bajo el número 94, con un canon de arrendamiento de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,oo) durante un año comprendido desde el mes de Noviembre del año dos mil seis (2006), hasta el mes de Noviembre del año dos mil siete (2007).

- Marcado con la letra “H”, consignó copia certificada del expediente signado con el número C-99-06, contentivo de de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por la ciudadana M.A.M.H. en beneficio del ciudadano R.P., el cual cursó ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En la oportunidad procesal de promover pruebas, la parte actora:

- Invocó el mérito de las actas procesales.

-Consignó marcado con la letra “A” original de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de La Sociedad Mercantil “Industrias Primax, Compañía Anónima” celebrada el veintisiete (27) de Febrero del año dos mil ocho (2008), la cual quedó inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha dos (02) de Abril del año dos mil ocho (2008) bajo el número 54, tomo 14A, la cual fue presentada en original y certificada a efectos videndi por la secretaría de este Tribunal.

-Marcado con la letra “B”, consignó ejemplar original de “EL BOLETIN PUBLI-MERCA ORGANO INFORMATIVO” de fecha veintisiete (27) de Abril del año mil novecientos noventa y tres (1993), año IX, Edic. 1330, el cual fue presentado en original y certificado a efectos videndi por la secretaría de este Tribunal

- Marcado con la letra con la letra promovió “C”, copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Distribuidora Mult-T-Lock Zulia, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha veintiocho (28) de Octubre del año mil novecientos ochenta y uno (1981) bajo el número 74, tomo 37A;

- Marcado con la letra “D”, promovió copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil Distribuidora Mult-T-Lock Zulia, S.R.L., de fecha veinticinco (25) de Julio del año mil novecientos noventa y uno (1991), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha quince (15) de Agosto del año mil novecientos noventa y uno (1991) bajo el número 24, tomo 22.

- Marcado con la letra “E”, promovió original de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la firma mercantil Distribuidora Mult-T-Lock Zulia C.A., de fecha cuatro (04) de Septiembre del año dos mil tres (2003), la cual quedó inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha veinticuatro (24) de Septiembre del año dos mil tres (2003) bajo el número 9, tomo 37A. Dicha acta, fue presentada en original y certificada a efectos videndi por la secretaría de este Tribunal.

- Distinguido con letra “F”, promovió constancia emitida en fecha dieciocho (18) de Diciembre del año dos mil ocho (2008) por los copropietarios del Edificio Residencias Karina, ubicado en la avenida 15, Delicias, entre calles 59 y 60, donde hicieron constar, que el señor R.P.R., identificado en actas, es el propietario del local número uno “1” de dicho edificio, donde funcionó una venta de puertas de seguridad con el nombre de “Centurión”, hasta el año dos mil uno (2001), y que el mismo fue alquilado a Laboratorios Cepralab.

- Promovió las testimoniales de los ciudadanos V.B., M.S., N.R., P.P.R., A.F.P., titulares de las cédulas de identidad V.- 12.307.315, V.- 8.405.822, V.-14.135.565, E.- 81.850.204 y V.-12.873.735, respectivamente.

- Promovió prueba de informes dirigida al Gerente General o Administrador de Mi Vieja Maracaibo, a los fines que informe a este Tribunal si es cierto que dicha empresa pactó con el demandante contrato de arrendamiento verbal, en que fecha, por cuanto tiempo, el monto del cánon mensual, el local arrendado, que empresa funcionó y que actividad se ejerció en dicho local.

Promovió igualmente prueba de informes dirigida al condominio del Edificio Residencias Karina, a los fines de que informe si en el local número uno “1”, planta baja, funciono una oficina de venta de puertas, en que tiempo, quien era el propietario de dicho negocio y el nombre de la empresa que allí funcionó.

- Promovió Inspección Judicial a los fines de que se verifique en el interior del local y se deje constancia de las piezas de yeso que asemejan la entrada de una casa y que sirve para exhibir puertas al ser rellenadas por las mismas.

PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Al escrito de contestación a la demanda acompañó lo siguiente:

- Con la letra “A”, consignó copia fotostática de los siguientes documentos: 1) sentencia dictada el veintiséis (26) de Febrero del año dos mil ocho (2008), por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el expediente número 07-2758.CB; 2) sentencia dictada el tres (03) de Mayo del año dos mil siete (2007) por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en el expediente número 2060; 3) sentencia dictada en fecha once (11) de Agosto del año dos mil ocho (2008) por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente AP31-V-2008-002036; 4) sentencia dictada en fecha cuatro (04) de Diciembre del año dos mil siete (2007) por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el expediente 2786-07.

-Con la letra “B” consigna copia certificada de: 1) Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 33, tomo 17-A, de fecha veintinueve (29) de Junio del año mil novecientos ochenta y nueve (1989); 2) Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 25, tomo 17-A, de fecha siete (07) de Abril del año mil novecientos noventa y ocho (1998); 3) Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 37, tomo 19-A, de fecha veinte (20) de Junio del año dos mil tres (2003); 4) Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 44, tomo 12-A, de fecha diez (10) de Enero del año dos mil ocho (2008); 5) Acta de Asamblea Extraordinaria de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., la cual se encuentra inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia bajo el número 54, tomo 14-A, de fecha dos (02) de Abril del año dos mil ocho (2008).

En la oportunidad procesal de promover pruebas, la parte demandada promovió las siguientes:

- Invocó el mérito favorable y la correcta interpretación del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la correcta interpretación y aplicación analógica de los criterios jurisprudenciales consignados en su escrito de contestación a la demanda.

-Solicitó prueba de informes al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los fines de que informe al Tribunal si luego del acta constitutiva aparecen registradas las actas de asambleas extraordinaria de accionistas de la empresa mercantil PRIMAX, C.A., inscritas bajo los números 33, 25, 37, 44 y 54 con las fechas y los tomos que se indicaron con anterioridad en el desarrollo de la presente decisión.

PUNTO PREVIO

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

En su escrito de contestación a la demanda, la ciudadana M.A.M.H., representada por la Abogada SANDRA C S.C., opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, fundamentándose en que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano R.P.R., es un contrato a tiempo determinado prorrogable automáticamente por períodos iguales y que sólo puede ser demandado el Desalojo de un inmueble cuando se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

El contrato de arrendamiento acompañado a las actas procesales establece en su Cláusula Cuarta:

De manera expresa se establece y así lo acepta “LA ARRENDATARIA”, que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año a partir del 14 de junio del año 2001, vencido el cual si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad, en caso contrario con dos (2) meses de anticipación se considerará prorrogado por igual período de tiempo que el convenido inicialmente. Todas las cláusulas que integran este contrato, será aplicables a su prórroga, quedando sujetas a futuras negociaciones lo pertinente al canon de arrendamiento, de acuerdo al índice inflacionario.”

Del texto de la cláusula anteriormente transcrita, se desprende que el contrato de arrendamiento originalmente se celebró por tiempo determinado, es decir, que su vencimiento se produjo el día catorce (14) de Junio del año dos mil dos (2002), y su prorroga automática por un año (01) más, es decir, que el vencimiento de la prórroga convencional se produjo el día catorce (14) de Junio del año dos mil tres (2003), por cuanto no existe constancia en actas de que las partes se hubieren notificado la voluntad de no renovar el contrato. Así las cosas, infiere del contenido de las actas, que el contrato se convirtió en un contrato en cuanto al tiempo, como aquellos que se celebran sin término alguno, conforme a las previsiones del artículo 1.614 del Código Civil.

Cabe destacar que al folio treinta y uno (31) de las actas, riela documento privado, marcado “E”, fechado quince (15) de Abril del año dos mil cinco (2005), dirigido a los ciudadanos O.N. y M.A.M., por el representante de la empresa administradora del inmueble, suscrito en original en forma ilegible y en la cual se les notifica que por instrucciones expresas del propietario, no estaban en condiciones de renovar el contrato de arrendamiento del inmueble distinguido con el número 1 del Edificio Karina, ubicado en la Avenida 15 Delicias, por lo cual les agradecían gestionar las diligencias pertinentes para la desocupación del inmueble lo antes posible. Asimismo aparece una nota en la cual se indica que se recibe la comunicación y se acoge la prórroga legal.

Al respecto, observa el Tribunal que en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada impugnó y desconoció en su contenido y firma la comunicación antes transcrita, señalando que la fecha se encuentra enmendada y que nunca recibió la comunicación. Constata el Tribunal que efectivamente el documento se encuentra enmendado en su fecha y que no aparece suscrito por la Arrendataria, según lo expresa la parte actora en su libelo de demanda, aún cuando indica que fue recibido por el ciudadano O.N., quien suscribió el contrato en calidad de fiador de la Arrendataria.

En tal sentido, ningún valor probatorio se otorga a esta comunicación, toda vez que fue desconocido en su contenido, y aparece suscrito por una persona distinta a quien se le opone. Siendo que, de conformidad con las previsiones del Código de Procedimiento Civil (artículo 444), la persona que debe desconocer la firma es aquella a quien se le opone el documento como emanado de ella, y en el caso de autos, la parte demandante expone en su libelo de demanda, que el documento fue suscrito por una persona distinta a la demandada -ciudadano O.N.-, quien no forma parte de la relación jurídico procesal; constatándose del contenido de las actas, que la parte promovente del documento no realizó ninguna actividad dirigida a comprobar que la parte demandada efectivamente hubiere recibido la misiva.

Lo expuesto anteriormente lleva a concluir, que La Arrendataria continuó en posesión del inmueble desde la fecha en que venció la prórroga convencional del contrato y como consecuencia se considera que éste es indeterminado y no de tiempo determinado como lo afirma la demandada en su escrito de contestación de la demanda; observándose de la redacción del libelo de la demanda, que la parte actora fundamenta su pretensión en las previsiones contenidas en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que lleva a considerar la improcedencia de la Cuestión Previa Propuesta.

A continuación se transcriben las disposiciones citadas:

Artículo 34. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

Una vez resuelto el punto previo relacionado con la cuestión previa opuesta, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la causa.

Fue acompañado a las actas, copia certificada del documento de compra venta del inmueble de autos, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintidós (22) de Abril del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el número 33, protocolo primero, tomo 6; contentivo de la compra venta realizada por los ciudadanos R.E.P.R. y Nilce E.P.d.P., el cual demuestra su propiedad sobre el mismo; y que fue dado en administración a la sociedad mercantil CASAS VENEZUELA S.R.L. (VENCASAS), ya identificada, representada por su Director Gerente, ciudadano R.V.G., según consta de documento privado marcado “B”, que riela en el folio diecisiete (17) de las actas del proceso, hecho que fue aceptado expresamente por la parte demandada. Asimismo consta del contenido del expediente que fue revocada la autorización de la referida sociedad mercantil.

También fue acompañado a las actas, documento privado emanado de la empresa “Mi Vieja Maracaibo”, fechado seis (06) de Junio del año dos mil ocho (2008), el cual riela al folio cincuenta y cinco (55), y no produce valor probatorio por tratarse de documento emanado de tercero que no fue traído al proceso y en consecuencia no llena los extremos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Respecto a la invocación del mérito favorable el Tribunal Supremo de Justicia en forma reiterada ha afirmado que este no es un medio de prueba, y que el operador de justicia tiene la obligación conforme al principio de comunidad de la prueba, de examinar cada uno de los elementos probatorios existentes en actas, sin necesidad de solicitud de las partes.

Asimismo debe referirse este Tribunal a la promoción de realizada por la parte demandada, referida a la correcta interpretación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como la aplicación de los criterios jurisprudenciales acompañados a las actas, en el sentido de que tales promociones no constituyen medios probatorios que permitan a las partes traer al conocimiento del juzgador la verdad de sus afirmaciones.

En otro orden de ideas, se observa que la parte actora alega, que necesita ocupar el local arrendado con urgencia para abrir una oficina, una sucursal y un punto de venta para su empresa, sociedad mercantil Primax, C.A; de conformidad con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual está referido a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Consta de las actas del proceso, acta constitutiva de la sociedad mercantil Industrias Primax, C.A., registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día tres (03) de Mayo del año mil novecientos ochenta y cuatro (1984), bajo el número 34, tomo 30-A; en la cual consta que sus accionistas son los ciudadanos R.P.R., Nilce P.d.P. y M.B.M., destinada a la fabricación de puertas, galpones, y herrería en general tanto de metales como de madera.

También fueron promovidas por la parte demandada en la oportunidad de promover pruebas, copias certificadas de actas de asambleas celebradas por la sociedad mercantil Industrias Primax, C.A., y que fueron acompañadas con el libelo de la demanda, así como prueba de informes solicitando al Tribunal requiriera del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, información en relación a si aparecen registradas con posterioridad a la inscripción de su acta constitutiva, las siguientes actas de asambleas: 1) actas de asamblea general extraordinarias de fechas 29/06/1989; 07/04/1998; 26/06/2003; 10/01/2008; y 02/04/2008; siendo recibida información del mencionado Registro Mercantil, remitiendo copia certificada del expediente correspondiente a la empresa en el cual se encuentran insertas las asambleas de fecha 24/01/1988; 05/09/1995/; 10/06/2003;27/12/2007; y 27/02/2008.

Asimismo, fueron acompañadas al escrito de contestación a la demanda, copia certificada de las actas de asamblea contenidas en el expediente remitido a este Tribunal; de cuyo texto se evidencia la aprobación de diferentes actuaciones propias de la actividad mercantil de Industrias Primax, C.A., observando que en ellas no se acordó la aprobación de agencias o sucursales.

Ahora bien, fue demostrada la propiedad del inmueble arrendado, el cual pertenece al demandante, ciudadano R.E.P.R. en comunidad con la ciudadana Nilce E.P.d.P., personas naturales diferentes a la sociedad mercantil Industrias Primax, C.A., empresa con personería jurídica propia, diferente a las personas naturales que aparecen suscribiendo su capital social y que ostentan su representación.

La personalidad jurídica de la sociedad, le atribuye la cualidad de contraer derechos y obligaciones y como tal existe como sujeto de derecho independiente de sus socios. Tal afirmación se deriva del contenido del artículo 19 del Código Civil venezolano, al establecer:

Son personas jurídicas y por tanto, capaces de obligaciones y derechos…

El Dr. J.L.A., citado por M.P.d.P. en su obra La Doctrina del Levantamiento del Velo de Las Personas Jurídicas. p.29, señala algunas de las características de las sociedades mercantiles, a saber:

La sociedad mercantil adquiere su personalidad jurídica desde el momento en que se celebra el contrato de sociedad entre sus socios, es decir, a partir del acto de constitución con un patrimonio propio, una razón social o una denominación que indique el nombre de la empresa; con domicilio legal y propio, jurídicamente distinto del de los socios; que ningún socio puede disponer del capital social para usos propios; que el patrimonio social sirve para garantía exclusiva de los acreedores sociales, no pudiendo los acreedores particulares del socio, mientras dure la sociedad, hacer valer sus derechos más que sobre la parte de utilidades correspondientes al socio, según el balance social, y disuelta la sociedad, sobre la parte que le corresponda en la liquidación; que la sociedad ejerce el comercio en nombre propio, diferente del de cada uno de los socios; que puede obrar en juicio contra los socios y a su vez puede ser demandada por ellos; que los socios no pueden por su cuenta enajenar los bienes sociales , ni aún en la parte que pueda corresponderles.

Por su parte, el autor R.G. en su obra Curso de Derecho Mercantil, p.400 al 4001, refiere:

El carácter de las sociedades mercantiles como personas jurídicas se expresa con particular claridad en el artículo 205 del Código, el cual excluye el derecho de los acreedores personales de los socios de ejecutar en los bienes sociales los cuales, por ser propiedad de la persona jurídica, están destinados a garantizar las obligaciones de esta. Los acreedores personales de los socios pueden, en las sociedades de personas, mientras dure la sociedad, hacer valer sus derechos sólo sobre la cuota de utilidades correspondientes a su deudor como resultado del balance social, y después de disuelta la sociedad, sobre la cuota que le corresponda en la liquidación…

Las disposiciones legales y la doctrina citada llevan a concluir, que la situación jurídica planteada, no puede subsumirse en las previsiones del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual requiere entre los supuestos de hecho, que sea el propietario del inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, quien tengan necesidad de ocuparlo.

En el caso de autos, el Arrendador y propietario del local es el demandante, ciudadano R.P.R., quien también es accionista de la empresa INDUSTRIAS PRIMAX, C.A., y que alega tener necesidad del inmueble pero no para su persona o sus parientes, sino para el uso de la sociedad mercantil; sin que pueda confundirse su condición de persona natural con la personalidad jurídica de la empresa, pues como antes se señaló, esta sociedad mercantil tiene personalidad jurídica propia, capaz de contraer derechos y obligaciones por si misma.

Por las razones expuestas, no puede ser invocado a favor de la sociedad el derecho consagrado en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, se desestima el argumento esgrimido por la parte actora, al señalar que tiene necesidad del inmueble para ocupar el local a los fines de abrir una oficina, local o punto de venta para su empresa Industrias Primax. C.A.

En fecha veintiocho (28) de Enero del año dos mil nueve (2.009), compareció a rendir declaración la ciudadana P.E.P.R., testigo promovido por la parte actora, quien fue interrogada y respondió de la siguiente manera: “PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.P. y desde hace cuánto tiempo? CONTESTO: Si lo conozco, desde el año 95. SEGUNDA: Diga la testigo, si por ese conocimiento que tiene del ciudadano R.P. sabe y le consta que se dedica a la Fabricación y Venta de Puertas para inmuebles y por qué le consta? CONTESTO: Si me consta porque le compré una protección en un local que tiene o que tenía allí en Delicias frente al Destacamento de la Policía. TERCERA: Diga la testigo, si ha visitado los sitios, lugares o locales donde el ciudadano R.P. ha ejercido o desarrollado su actividad comercial de fabricar y vender puertas? CONTESTO: Si, en el año 95 cuando le compré la protección allí en el local de Delicias, después durante la fabricación de la protección fui a un local que él tiene por allí por el Tránsito cerca de la Sanidad que se llama Primáx, allí estaban fabricando lo de la protección que compre en el local de Delicias, y luego en abril de 2007 solicité los servicios de él porque se me extravió una llave y lo ubiqué en un local en Galerías en Mi Vieja Maracaibo, se llamaba también Primás y le adquirí una nueva protección, estaba el Sr. Prieto, sus hijos, su esposa. CUARTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que en esos sitios, lugares o locales, se exhibían los modelos de puertas que vendía el Sr. R.P.? CONTESTO: Si, me consta, en el local de Delicias estaban exhibidas varias puertas, a lo que uno entraba estaba una puerta con dos parales fijos, de vidrio y tenía un trabajo en yeso a los lados, habían varias puertas en exhibición. También en el local que tenía por el Tránsito vi exhibiciones, al entrar también había una puerta con dos parales fijos y decoración en yeso y otros modelos de puertas mas sencillos y en el local de Galerías también tenía una puerta de parales fijos con yeso, entonces si me consta que habían exhibiciones. QUINTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el ciudadano R.P. tiene tiempo ejerciendo esta actividad comercial de fabricación y venta de puertas, así como de cerraduras y puertas de seguridad? CONTESTO: Si me consta desde que lo conocí allí en el local de Delicias desde el año 95” A las repreguntas de la contraparte, contestó la testigo de la siguiente manera: “PRIMERA: Diga la testigo, por qué vino a declarar en la presente causa? CONTESTO: Porque me llamaron y como soy cliente de la Empresa me dijeron que si podía ser testigo y les dije que si que no tenía ningún inconveniente. SEGUNDA: Diga la testigo, si conoce el objeto de la presente demanda para la cual fue llamada a declarar? CONTESTO: Lo único que se es que si yo podía dar conocimiento y razón de que conocí al Sr. Prieto en el local de Delicias y los demás locales que él tiene pero el trasfondo o que problemas tienen ellos no los conozco. TERCERA: Diga la testigo, por qué sabe y le consta que la esposa e hijos del ciudadano R.P. ejercen la actividad de venta y fabricación de Puertas? CONTESTO: Me consta porque el Sr. Prieto me vendió la protección aquí en Delicias pero su hijo mayor fue el que me tomó las medidas allá en mi casa, el día que tuve a hacer el cambio de cerradura no fue el mayor sino otro hijo que él tiene y en los locales siempre he visto a su esposa y a sus hijos. CUARTA: Diga la testigo, cómo le consta que son sus hijos y esposa? CONTESTO: Porque él me los presentó como su esposa y sus hijos cuando yo fui al local.

En la misma oportunidad, rindió declaración el ciudadano V.H.B.G., quien una vez juramentado respondió a las preguntas efectuadas por la parte actora promovente, de la siguiente manera: “PRIMERA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano R.P. y desde hace cuánto tiempo? CONTESTO: Si, si lo conozco tengo aproximadamente dos años y un mes o dos meses conociéndolo. SEGUNDA: Diga el testigo, si por ese conocimiento que tiene del ciudadano R.P. sabe y le consta que tenía un negocio en Mi Vieja Maracaibo en Galerías Mall, La Limpia? CONTESTO: Si, si lo se y me consta que tuvo un local en Mi Vieja Maracaibo, es mas si mal no recuerdo fue el local 92 o 94, porque el mío es el local 93, y el de él estaba al lado derecho del mío. TERCERA: Diga el testigo, si por el conocimiento que tiene del ciudadano R.P. sabe y le consta cuál era la actividad comercial que ejercía en dicho negocio en Mi Vieja Maracaibo de Galerías Mall? CONTESTO: Si, Venta de Puertas de Seguridad, rejas y accesorios para las mismas. CUARTA: Diga el testigo, si así mismo sabe y le consta cuánto tiempo funcionó el negocio del ciudadano R.P. en Mi Vieja Maracaibo en Galerías Mall? CONTESTO: Si se, estuvo aproximadamente como un año, luego el me comunicó que el local no le daba para seguir pagando el canon de arrendamiento que era alto, por esa razón fue que tuvo que dejar el local. QUINTA: Diga el testigo, si conoce las razones por las cuales el ciudadano R.P. no siguió ocupando el local arrendado en Mi Vieja Maracaibo de Galerías Mall, La Limpia? CONTESTO: Si, el me había comunicado con anterioridad que las ventas estaban bajas y el canon de arrendamiento alto, por esa razón tuvo que dejarlo porque las ventas no eran suficientes para el pago del local. SEXTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en el local ocupado por el ciudadano R.P., en mi Vieja Maracaibo de Galerías Mall, había una estructura propia para exhibir puertas, descríbalo? CONTESTO: Si la se y me consta, era una especie de acordeón donde estaban las puertas y rejas, o sea como una estructura de muchas hojas y en cada una estaba ubicada una puerta, para que cuando llegara el cliente mostrarlas una por una. SÉPTIMA: Diga el testigo si sabe y le consta si actualmente el ciudadano R.P. tenga un local arrendado en Galerías Mall? CONTESTO: No, que yo sepa no. OCTAVA: Diga el testigo cuánto cancela por concepto de canon de arrendamiento mensual en el local que ocupa en Mi Vieja Maracaibo y qué dimensiones tiene el local? CONTESTO: Estamos cancelando cuatro millones doscientos actualmente cuatro mil doscientos bolívares y el local tiene una dimensión de cuatro por tres, o sea doce metros cuadrados.” A las repreguntas de la contraparte, contestó el testigo de la siguiente forma: “PRIMERA: Diga el testigo, desde qué año se encuentra arrendado en el local de Mi Vieja Maracaibo del C.C. Galerías Mall? CONTESTO: Casi dos años y tres meses, ayer cumplí los tres meses. SEGUNDA: Diga el testigo, si tiene conocimiento de que todos los arrendatarios de locales ubicados en Mi Vieja Maracaibo del C.C. Galerías Mall, firman Contrato de Arrendamiento? CONTESTO: Si, por asuntos legales todos firman Contrato de Arrendamiento. TERCERA: Diga el testigo, si tiene conocimiento si el Sr. R.P. para poder estar arrendado en el local de Mi Vieja Maracaibo en Galerías Mall también suscribió un Contrato? CONTESTO: Sinceramente no se decir, en mi particular si porque yo firme contrato de tres años, en relación con él u otro inquilino no tengo la información porque esos son contratos privados. CUARTA: Diga el testigo, por qué le consta que el local arrendado por el ciudadano R.P. en Mi Vieja Maracaibo del C.C. Galerías, presentaba bajas ventas, pocos ingresos razón por la cual tuvo que presuntamente entregarlo? CONTESTO: Cuando el Sr. R.P. al igual que yo y el resto de los inquilinos aperturamos Mi Vieja Maracaibo apenas estaba comenzando, por supuesto aperturamos en unos meses buenos que sería noviembre y diciembre, luego en enero y los meses subsiguientes las ventas bajaron mucho debido a la poca afluencia de visitantes al no conocer el mini centro comercial que se encuentra dentro del centro comercial y por esa razón el Sr. Prieto tuvo que dejar el local, no solamente él fueron muchos los inquilinos del pasillo.”

El mismo día, veintiocho (28) de Enero del año en curso, rindió declaración la ciudadana A.F., quien una vez juramentada respondió a las preguntas efectuadas por la parte actora promovente, de la siguiente manera: “PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano R.P. y desde hace cuanto tiempo? Contesto: Si lo conozco. Lo conozco desde hace doce (12) años. SEGUNDA: Diga la testigo, si por ese conocimiento que tiene del ciudadano R.P., sabe y le consta que se dedica a la fabricación y venta de puertas para inmuebles y por que le consta? Contesto: Si se que vende y se dedica a la fabricación y a la venta de puertas porque en el año noventa y seis (96) adquirió una vivienda la cual necesitaba puertas de seguridad, un amigo me recomendó una oficina que esta ubicada en Delicias en el edificio Karina. Allí vendían puertas similares a la marca Multi Lock, por lo tanto acudí a solicitar presupuesto y me atendió el señor R.P., esa fue la primera vez que yo tuve contacto con el. TERCERA: Diga la testigo, si ha visitado los sitios, lugares o locales donde el ciudadano R.P. ha ejercido o desarrollado su actividad comercial de fabricar y vender puertas? Contesto: Si, he visitado tres (03) de sus oficinas, como dije anteriormente, la primera vez fue en Centurión que esta en la avenida Delicias. Allí el me mostró la exhibición de puertas, entre ellas había una color blanco con vidrios a los lados y en la parte superior simulaba la fachada de entrada a una casa. Tenia columnas de yeso alrededor de la puerta y empotradas en el piso. Aparte de esa también tenía exhibición de otros modelos de puertas. A los días de yo haberlo visitado en esa oficina me invito a su fabrica que queda en el sector “El Tránsito”, para que personalmente me diera cuenta el proceso de fabricación de las puertas de seguridad que el me estaba ofreciendo y del proceso de fabricación de la cerraduras de tales puertas. Yo constantemente le hago mantenimiento a las puertas que yo adquirí y en una oportunidad visitando el Centro Comercial Galerías en “Mi Vieja Maracaibo”, tuve contacto nuevamente con el señor Prieto y solicite pintura y mantenimiento para dichas puertas. Por lo tanto doy Fe que ese es su trabajo y su actividad comercial. CUARTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que en esos sitios, lugares o locales, se exhibían los modelos de puertas que vendían el Sr. R.P.? Contesto: Si me consta, como dije anteriormente en Centurión estaba una puerta con vidrios a su alrededor y en la parte superior tenia decoraciones en yeso, de hecho estaba en exhibición una de las puertas que yo adquirí. En la oficina de Galerías también tenía la misma puerta grande con vidrios y otros diseños de puertas. También en exhibición unos accesorios para puertas que también compre en esa oportunidad. QUINTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el ciudadano R.P. tiene tiempo ejerciendo esta actividad comercial de fabricación y venta de puertas, así como de cerraduras y puertas de seguridad? Si, desde hace doce (12) años que lo conozco, he sabido que se dedica a la fabricación de puertas. He necesitado de sus servicios como por ejemplo, copias de llaves, cambios de cilindro, y se lo he recomendado a otros miembros de mi familia y amigos, porque se que la calidad de las puertas es buena.” A las repreguntas realizadas por la apoderada judicial de la parte demandada en la presente causa, respondió la testigo de la siguiente forma: “PRIMERA: Diga el testigo en que año presuntamente visito las oficinas de la empresa Centurión, C.A, ubicada en el Centro Comercial Karina, en la avenida Delicias, la ubicada en el sector “transito”, y la ubicada en el Centro Comercial Galerías? Contesto: la oficina de Centurión, la visite a principios del año noventa y seis (96). Días después fui por primera vez a la oficina de “El tránsito”, para conocer el proceso de elaboración de las puertas. Luego regrese nuevamente a la oficina de Delicias, para realizar el contrato de las puertas. Posteriormente necesite copias de las llaves, aproximadamente un año después de haber comprado acudí nuevamente a Centurión, pero como la oficina estaba cerrada me dirigí al “tránsito”, a realizar las copias. En diciembre del año dos mil seis (2006), me di cuanta que en Galerías vi una oficina del señor Prieto, aproveche en solicitar la pintura y el mantenimiento de mis puertas. El ese día me envió a su Hijo Nelson para que evaluara el estado de la puerta y me diera el presupuesto. SEGUNDA: Diga la testigo si durante la ejecución de los trabajos que presuntamente le fueron ejecutadas por la empresa Centurion C.A, y/o el ciudadano R.P., le fueron expedidas facturas por el pago de dichos servicios? Contesto: Si por supuesto. Tengo el contrato cuando compre por primera vez las puertas, tengo recibos de las copias que elabore y de otros servicios, por ejemplo, como el de la pintura de las puertas. TERCERA: Diga la testigo, fecha, número de factura, descripción de los servicios prestados y el monto cancelado ya que el objeto de su declaración se circunscribe en la presunta ejecución de trabajos. En todo caso exijo que la testigo presente dichas facturas. En este estado, el tribunal le pregunto a la testigo si tiene en su poder las facturas a las que hace referencia en su declaración. Contesto: “las tengo en mi casa a horita, en este sitio no las tengo. La doctora alega que recuerdo exactamente como eran las oficinas y lo que había en ellas, porque como he dicho anteriormente, asistí varias veces, llevé a otros familiares y amigos. En este estado, el tribunal revela al testigo de consignar los documentos a que hace referencia en su declaración.

En este orden de ideas, puede afirmarse que de las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte actora en el presente juicio, ciudadanos P.E.P.R., V.H.B.G. y A.F. se desprende que el ciudadano R.P.R., y sus familiares se dedican a la fabricación y venta de rejas y puertas de seguridad, y ello se infiere también de los documentos constitutivos y actas de asambleas de la sociedad mercantil Distribuidora Mult-Lock, Zulia, S.R.L, toda vez que quedó demostrada su participación accionaria en otras empresas dedicadas a dicha actividad comercial; no obstante se consideran irrelevantes al mérito de la causa las declaraciones rendidas por los testigos , por las razones expuestas anteriormente.

Por iguales motivos, se consideran también irrelevantes las siguientes pruebas promovidas por la parte actora,

1. Documento contentivo del acta de asamblea de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil ocho de la empresa Industria Primax, C.A., que acompañó a su escrito de promoción de pruebas marcado “A”, en la cual se aumenta el capital social.

2. De la publicación del diario “El Boletín”, en la cual aparece publicada acta constitutiva de la empresa Centurión, C.A., donde consta que uno de los accionistas es el ciudadano N.H.P. (hijo del demandante); cuyo objeto social está destinado a la fabricación y distribución de sistemas de seguridad.

3. Comunicación contentiva de la prueba de informes, y sus anexos referidos a copias de recibos de pago de cuotas de condominio y de actas de asambleas de propietarios, que corren insertos a los folios trescientos ochenta y dos (382) a trescientos noventa y tres (393) recibida del Condominio del Edificio Residencias Karina de fecha dieciocho (18) de Diciembre del año dos mil ocho (2008), en el cual se hace constar que el ciudadano R.P.R., es propietario del local número 1 de dicho Condominio, a partir del mes de Abril del año mil novecientos noventa y tres (1993), donde funcionó una venta de puertas de seguridad con el nombre de Centurión, hasta el año dos mil uno (2001).

4. Documento contentivo del acta de asamblea de la sociedad mercantil Distribuidora Mult-Lock, Zulia, S.R.L. marcada “C”.

5. Documento contentivo del acta constitutiva de la sociedad mercantil Distribuidora Mult-Lock, Zulia, S.R.L., marcada “D”, contentiva de la modificación de los estatutos de dicha empresa.

6. Documento contentivo de acta de asamblea de accionistas de la sociedad mercantil Distribuidora Mult-Lock, Zulia, S.R.L., marcada “E”, en la cual se aprueba aumento del capital social de esa empresa.

7. Prueba de informes recibida en fecha veintiocho (28) de Enero del año dos mil nueve (2009), la cual corre inserta al folio trescientos ochenta y uno (381), como respuesta a información requerida mediante oficio número 006-09 en la cual se informa a este Tribunal sobre la celebración de un contrato verbal de arrendamiento con la empresa Mi Vieja Maracaibo.

8. Inspección Judicial practicada en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil nueve (2009), en el local comercial ubicado en el edificio Residencias Karina frente al Comando de la Policía Regional, entre calles 59 y 60 de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia (inmueble objeto del presente juicio); en la cual se dejó constancia de que allí funciona el laboratorio clínico bacteriológico Cepralab Laboratorios, S.A.; que en la recepción del local se observaron dos (2) estructuras de yeso y Driwall en forma de fachada de vivienda, con cuatro (04) columnas, una mesa con vidrio destinada a escritorio, y que las columnas en las que está enclavado el escritorio no está fijado al suelo, pero sí las columnas que sostienen la fachada.

Cabe destacar, que el demandante alegó que la Arrendataria pagaba extemporáneamente los cánones de arrendamiento. En tal sentido, promovió copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana M.A.M.H. a favor del ciudadano R.P., por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, las cuales fueron efectuadas en la forma siguiente:

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Diciembre del año dos mil seis (2006) al catorce (14) de Enero del año dos mil siete (2007), fue depositado el veinte (20) de Diciembre del año dos mil seis (2006) y consignado en el expediente respectivo el nueve (09) de Enero del año dos mil siete (2007).

- EL canon de arrendamiento correspondiente al periodo que va desde el catorce (14) de Enero del año dos mi siete (2007) al catorce (14) de febrero del año dos mil siete (2007), fue depositado y consignado en el expediente respectivo el dieciséis (16) de Enero del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Febrero del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Marzo del año dos mil siete (2007), fue depositado el catorce (14) de Febrero del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veintitrés (23) de Febrero del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Marzo del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Abril del año dos mil siete (2007), fue depositado el veinte (20) de Marzo del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el mismo día.

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Abril del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Mayo del año dos mil siete (2007), fue depositado el dieciocho (18) de Abril del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte (20) de Abril del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Mayo del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Junio del año dos mil siete (2007), fue depositado el dieciocho (18) de Mayo del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte y uno (21) de Mayo del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Junio del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Julio del año dos mil siete (2007), fue depositado el veinte (20) de Junio del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte y dos (22) de Junio del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Julio del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Agosto del año dos mil siete (2007), fue depositado el diecinueve (19) de Julio del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte y tres (23) de Julio del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Agosto del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Septiembre del año dos mil siete (2007), fue depositado el diecisiete (17) de Agosto del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte y uno (21) de Septiembre del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Septiembre del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Octubre del año dos mil siete (2007), fue depositado el diecisiete (17) de septiembre del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte y uno (21) de Septiembre del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Octubre del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Noviembre del año dos mil siete (2007), fue depositado el dieciocho (18) de Octubre del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el diecinueve (19) de octubre del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Noviembre del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Diciembre del año dos mil siete (2007), fue depositado el diecinueve (19) de Noviembre del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el veinte (20) de Noviembre del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Diciembre del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Enero del año dos mil ocho (2008), fue depositado el dieciocho (18) de Diciembre del año dos mil siete (2007) y consignado en el expediente respectivo el diecinueve (19) de Diciembre del año dos mil siete (2007).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Enero del año dos mil siete (2007) al catorce (14) de Febrero del año dos mil ocho (2008), fue depositado el dieciocho (18) de Enero del año dos mil ocho (2008) y consignado en el expediente respectivo el veintiuno (21) de Enero del año dos mil ocho (2008).

- El canon de arrendamiento correspondiente al período que va desde el catorce (14) de Febrero del año dos mil ocho (2008) al catorce (14) de Marzo del año dos mil ocho (2008), fue depositado el dieciocho (18) de Febrero del año dos mil ocho (2008) y consignado en el expediente respectivo el diecinueve (19) de Febrero del año dos mil ocho (2008).

Una vez examinadas las consignaciones realizadas por la ciudadana M.A.M.H., considera este Tribunal que éstas fueron efectuadas conforme a los lineamientos exigidos por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; observando que éstas fueron acordadas en la Cláusula Segunda del contrato que rige la relación arrendaticia, para que fueran canceladas por adelantado.

Cláusula Segunda: (…) La Arrendataria pagará puntualmente por mensualidades adelantadas los días 14 de cada mes, a partir del catorce (14) de junio de 2001.

Como consecuencia, este Tribunal desecha el alegato formulado por la parte actora, al señalar que los pagos no fueron puntuales, por no ser realizados los días catorce (14) de cada mes, sino unos días después.

En relación al alegato realizado por la parte demandante, al referirse a que el local tiene varios años sin recibir aumento alguno, ante la actitud que ha tenido La Arrendataria de buscar la manera de no pagar el incremento, sin que pudiera hablar con ella o con sus empleadas para firmar algún documento donde se acuerde éste; se constata del contenido de las actas que no existe prueba alguna de que el ciudadano R.P.R. hubiere realizado las gestiones pertinentes para lograr un acuerdo con La Arrendataria sobre el incremento del cánon de arrendamiento, conforme a lo acordado en la Cláusula Cuarta del contrato, la cual establece:

Cláusula Cuarta: (…). Todas las cláusulas que integran este contrato, serán aplicables a su prórroga, quedando sujetas a futuras negociaciones lo pertinente al cánon de arrendamiento, de acuerdo al índice inflacionario.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda que por motivo de DESALOJO intentó el ciudadano R.P.R., en contra de la ciudadana M.A.M.H..

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese y Regístrese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los dieciséis (16) días del mes de Febrero del año dos mil nueve (2009). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Mg. Sc. M.D.P.F.R..

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. G.B.A..

En la misma fecha siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. G.B.A..

Exp.1846-08.