Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 20 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinte (20) de marzo de 2014

203º y 154º

Parte demandante: “E.C.R.O. y D.R.M.”, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 6.094.913 y 6.820.150, en su orden; con domicilio procesal en: Avenida Venezuela de Bello Monte, Centro Comercial El Recreo, Torre Sur, Piso 8, Oficina 8, Caracas.

Representación Judicial

de la parte demandante: “Pedro Prada, V.P., A.B. y Rómulo Plata” inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 32.731, 46.868, 54.286 y 122.393, respecetivamente.

Parte demandada: “M.V.R.V.”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 6.167.383; sin domicilio procesal acreditado en autos.

Representación Judicial

de la parte demandada: “Enrique L.F.V. y Cesar Ramos”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 12.792 y 38.951, respectivamente.

Motivo: Resolución de Contrato

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2011-001511

I

Comenzó el presente juicio mediante libelo de demanda suscrito el día 13 de junio de 2011, presentado ante esta sede judicial por el abogado en ejercicio de su profesión A.B., inscrito en el Inpreabogado con la matricula nº 54.286, en su carácter de mandatario judicial de las ciudadanas E.C.R.O. y D.R.M., pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento y consecuentemente la entrega material del inmueble objeto de dicha relación contractual, suscrito en fecha 1 de mayo de 1979, con la ciudadana M.V.R.V., ambas partes ya identificadas, afirmando el incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento que alega insolutos, todo conforme lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Por auto de fecha 20 de junio de 2011, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, mediante diligencia suscrita el día 12 de agosto de 2011, el ciudadano Alguacil C.M. informó al Tribunal que citó a la parte demandada, quien firmó el correspondiente recibo con la orden de comparecencia.

En fecha 19 de septiembre de 2011, se recibió escrito de contestación a la demanda suscrito por los abogados E.F.V. y C.A.R., invocando el precepto contenido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; actuación que fue ratificada por la propia parte demandada, en diligencia de fecha 22 del mismo mes y año.

En dicho acto procesal de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada planteó la tacha incidental de la notificación judicial practicada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 10 de marzo de 2010; tacha que fue sustanciada conforme a de Derecho y declarada sin lugar mediante sentencia de primer grado publicada en fecha 13 de diciembre de 2011, y confirmada por el Tribunal de la apelación mediante fallo proferido en fecha 22 de mayo de 2013.

Durante la fase probatoria, ambas representaciones judiciales promovieron medios de prueba.

Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda, lo siguiente:

1. Sostuvo, que en fecha 1 de mayo de 1979, Administradora Centauro C.A., dio en arrendamiento a la ciudadana M.V.R.V. un inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra “F”, actualmente distinguido con el número “2”, ubicado en el Edificio San Alfonso, situado en la Avenida Panteón con esquina San Narciso, Parroquia San José, Caracas; contrato que fue cedido posteriormente –según aseveró- a Centauro Grupo Inmobiliario 74, C.A., luego a Inmobiliaria San Marino, y finalmente en fecha 1 de diciembre de 2009, a la sucesión de L.R.R.A., integrada por sus representadas.

2. Expresó, que en la cláusula segunda del citado contrato el canon de arrendamiento quedó estipulado en la suma de Bs. 492,60, pagadero por mensualidades vencidas; sin embargo, fue aumentado a la suma de Bs. 2.078,21 conforme a la Resolución nº 00014363 de fecha 9 de agosto de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato.

3. Afirmó, que en fecha 10 de marzo de 2010, a través de la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, sus representadas notificaron a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato a partir de la fecha 10 de mayo de 2010, por lo que a partir de esa fecha comenzaría a transcurrir el plazo de la prorroga legal de tres (3) años.

4. Alegó, que en el transcurso de la prorroga legal, la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, a razón de Bs. 2.078,21 fijado por el órgano competente, perdiendo el derecho a la prorroga legal.

5. Que debido a ese incumplimiento de la arrendataria con una obligación contractual, es que procede a demandarla pidiendo la resolución del contrato, y consecuencialmente la entrega del inmueble arrendado, así como el pago de los cánones insolutos.

   A los fines de combatir estos hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada sostuvo en el escrito de contestación a la demanda, lo siguiente:

1. Promovió la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem, relativa a la inepta acumulación de pretensiones.

2. Alegó la falta de cualidad de la parte demandante para ejercer la acción.

3. Luego, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho que de ellos pretende deducirse.

4. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de pagar el canon de arrendamiento en la forma pactada contractualmente; sosteniendo que dichos cánones están depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

5. Negó, la existencia de un nuevo canon fijado por el órgano competente.

6. Tachó de falsa la notificación judicial efectuada por la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 2010.

   De acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a juzgar y decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución de contrato incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011; y asimismo establecer, si la cuantía del canon cuyo incumplimiento motiva estas actuaciones, asciende a Bs. 2.078,21 cada uno.

   Sin embargo, como punto previo debe el Tribunal resolver la defensa de falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio; y luego, de ser necesario, la cuestión previa de inepta acumulación promovida en el escrito de contestación a la demandada.

   A tales efectos, se observa:

   III

   Punto Previo

   La representación judicial de la parte demandada alegó la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, con el argumento de que ésta no se encuentra debida y cabalmente integrada como litisconsorcio necesario o forzoso, pues existen otros herederos integrantes de la comunidad o sucesión del causante L.R.R.A.; razón por la cual entiende, que no habiendo demandado todos los integrantes de dicha comunidad, ni tampoco habiendo asumido la representación de ellos en forma expresa, la parte actora carece de legitimación en la causa.

   Al respecto de la legitimatio ad causam, cabe considerar que es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.

   En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia nº 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V., en el expediente Nº AA20-C- 2011-000680, señaló lo siguiente:

   …Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente:

   …El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

   La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

   …omissis…

   En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.

   En efecto, si bien es cierto que el ciudadano A.S.C., suscribió conjuntamente con el ciudadano G.O.L., el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares…

   . (Negrillas y subrayado de esta Sala)…”

   Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata…

   Por otra parte, debe precisarse con respecto a la figura del litis consorcio que se trata de “un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa”; está implícita cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada persona integrante del grupo sino unilateralmente en todos, y se corresponde con lo dispuesto en el literal a) del artículo 146 del Texto Adjetivo Civil, a tenor del cual, podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes, siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa.

   En el caso concreto de autos, la lectura de las actas procesales evidencian que las ciudadanas E.R.O. y C.R.M. son legítimas herederas universales del causante L.R.R.A., tal y como consta en la copia de la declaración sucesoral efectuada en fecha 1º de septiembre de 2005, contenida en el expediente nº 05-2581 de su nomenclatura interna; así como del certificado de solvencia expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Capital, adscrita el SENIAT, de fecha 17 de marzo de 2008. Dentro del acervo hereditario, se encuentra el Edificio San Alfonso y el terreno sobre el cual se edificó, situado en la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital, con dos frentes, uno sobre la Avenida Norte 5 y el otro sobre la Calle Este 9, en el ángulo noreste de la intersección de la Calle Este 9 y Avenida Norte 5, en la Esquina de San Narciso.

   Por consiguiente, resulta de suyo evidente que por voluntad de la ley la legitimación para integrar debidamente el contradictorio, en condición de parte actora, la tienen asignadas dichas ciudadanas pues a tenor de lo previsto en el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario. En este sentido, se siguen los principios generales de todos los contratos según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos, tal y como se deduce de la norma contenida en el artículo 1.163 eiusdem. Es decir, aun cuando la relación arrendaticia comenzó con Administradora Centauro, C.A., lo cierto del caso es que la propiedad del inmueble legitima a su titular, también a sus herederos y causahabientes, para ejercitar cualquier acción que se derive de la misma.

   Claro está, que en el libelo de la demanda la representación judicial de la parte actora aseveró que actúa en nombre de D.R.M., y esto no es correcto. En efecto, basta con leer el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de abril de 2011, bajo el nº 01, tomo 45 de los libros respectivos, para entender que cuando dicha ciudadana otorgó poder a los abogados actuantes en este juicio, lo hizo en nombre y representación de la coheredera C.R.M.. Pero, el hecho que D.R.M. no esté legitimada para actuar en juicio en nombre de la referida C.R.M., pues carece de capacidad de legitimación por no ser abogada, en modo alguno conlleva a un defecto en la integración de la litis, ya que al menos E.R.O. sí puede accionar por si sola en condición de heredera universal, todo conforme al criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ex ante referido, que la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.

   Refuerza el argumento que antecede, que la representación judicial de la parte demandada no discute la condición de arrendadora de E.R.O., lo cual se desprende del expediente contentivo de los pagos por consignación aportado a los autos, en el cual consta que en diligencia de fecha 29 de septiembre de 2010, lapropia M.R. manifestó textualmente lo siguiente: “…la ciudadana E.R. me está pidiendo que le cancele un monto más alto el cual me es imposible conseguir por lo que deseo consignar el mes de septiembre del 2010, ya que años atrás también habíamos llegado a un acuerdo ahora tenemos ciertas diferencias…”. (Vid. folio 99 de la pieza principal del presente expediente)

   En consecuencia, forzosamente debe declararse la falta de cualidad solo en cuanto a D.R.M.; así se decide.-

   Dicho esto, en cuanto a la cuestión previa referente a la inepta acumulación de pretensiones, la representación judicial de la parte demandada adujo que es confuso el libelo y le genera una duda razonable, pues la parte actora aspira la resolución del contrato y a la misma vez el cumplimiento, sin indicar que es en forma subsidiaria o eventual; tales pretensiones, a su juicio, se excluyen entre sí, por lo que estima que el ejercicio de una impide el ejercicio de la otra.

   En el mismo orden de ideas sostiene, que en el petitorio de la demanda se acumula la pretensión de resolución de contrato con la de daños y perjuicios, sin indicar el título de lo que se reclama y cuál es la acción para reclamarlos.

   Ahora bien, es menester referir que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. De tal manera que, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.

   La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros.

   Así las cosas, destaca el contenido del artículo 1.167 del Código Civil a tenor del cual en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el contexto de la institución del arrendamiento, si la pretensión escogida por la parte demandante es la resolutoria, debe precisarse que la misma queda reservada a la existencia de un contrato a tiempo determinado. Sobre este hecho no existe controversia entre las partes en litigio.

   A modo de análisis, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia n° 00686, de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del magistrado Dr. C.O.V., expediente N° AA20-C-2006-00084, estableció el siguiente criterio:

   …Por ello se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.-

   Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076,l en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A:, en la cual se dijo:

   La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

   Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…

   En este mismo orden de ideas, el Profesor D.S.B., en el libro Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado por UCAB, Caracas 2009, páginas 185 y siguientes; al abordar el tema de la resolución judicial del contrato de arrendamiento, sus efectos fundamentales, sostiene lo siguiente:

   “… Dentro de la teoría general de los contratos, es casi unánime la tendencia a considerar que, pronunciada judicialmente la resolución de un contrato bilateral, las cosas vuelven al mismo estado en que se encontraban antes de la celebración de dicho contrato, como si éste jamás hubiera existido (Laurent, Lepeltier, Planiol, Melich). Las consecuencias que normalmente se desprenden del fallo resolutorio, están constituidas por las llamadas eficacia liberatoria y eficacia recuperatoria de dicho fallo. La eficacia o efecto liberatorio, al decir de A.D. se refiere.- ‘a las prestaciones todavía no cumplidas, que no deberán ejecutarse más por ninguna de las dos partes (siendo pacífico y del resto obvio, que la resolución libera también al incumpliente); y el efecto recuperatorio, relativo a las prestaciones ya ejecutadas que, en principio, deben ser todas restituidas; tanto de parte del incumpliente, como de parte de aquél que ha cumplido’.-

   Es importante destacar que la expresada tendencia es inobjetable en los llamados contratos de ejecución instantánea o tracto instantáneo, pero en los contratos de ejecución continuada o tracto sucesivo, tal postura sufre relevantes excepciones, frente a las cuales es pacífica la gran mayoría de la doctrina (…) Para Laurent, el efecto recuperatorio no se aplica al arrendamiento, en el cual el fallo solo tendría efectos hacia el futuro; en cuanto al tiempo transcurrido, durante el cual el arrendatario ha tenido el goce de la cosa arrendada, es evidente que el contrato produce sus efectos; es un hecho consumado que la resolución no puede afectar (…) podemos afirmar que la sentencia de resolución de los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, sólo tiene efectos ex nunc, es decir únicamente hacia el futuro (…).

   Sentado lo anterior, es necesario precisar (…) el efecto ex nunc de la sentencia resolutoria y definir desde qué momento la eficacia liberatoria de las obligaciones que se derivan de la resolución tiene vigencia en la realidad (…) Lepeltier sostiene que el contrato en estos casos produce sus efectos normales hasta el día del fallo y el arrendador retiene los alquileres vencidos que no le hubieran sido pagados. Laurent, por su parte, nos dice: ‘El arrendatario debe pagar los alquileres vencidos hasta el propio momento de la resolución, sin que sea necesario distinguir si el contrato ha sido resuelto por falta del arrendador o del arrendatario’. Planiol afirma: ‘El arrendador puede, por tanto, exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad al día en que el arrendamiento dejó de existir; a la inversa, tendrá que restituir al arrendatario los que haya cobrado por adelantado y por un período posterior a la resolución’.- (…)

   Por otra parte, en nuestro Cc, el artículo 1.616 establece que si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario… “.

   Sobre la base de las anteriores consideraciones, que el Tribunal hace suyas y adopta para el caso particular, es evidente que el arrendador tiene el derecho de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las pensiones insolutas que han fundamentado la acción resolutoria, así como también el pago de las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la sentencia definitivamente firme; incluso, aspirar el pago de todas aquellas pensiones futuras, conforme lo estatuye el artículo 1.616 del Código Civil.

   Es necesario destacar, que tales pretensiones (resolución y cobro de cánones de arrendamiento) en modo alguno se excluyen mutuamente en vista del carácter de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento; en otras palabras, los efectos jurídicos del contrato de arrendamiento se mantienen y perduran en el tiempo hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el fallo, quedando mientras tanto obligado el arrendatario a pagar las pensiones de arrendamiento, pues obviamente durante ese período ha venido disfrutando del goce de la cosa arrendada. Lo contrario constituiría, a juicio del Tribunal, un enriquecimiento sin causa.

   Tampoco es una carga para el demandante, señalar expresamente que reclama dichos pagos a titulo de daños y perjuicios, lo que es de suyo y está amparado por el artículo 1.167 del Código Civil; distinto sería el caso, por ejemplo, si existiesen otros daños y perjuicios que reclamar distintos a cánones de alquiler, pues en tal caso si se tendrían que especificarse en el libelo y sus causas.

   En resumidas cuentas, no existe inepta acumulación de pretensiones en el caso concreto de autos, al aspirar la representación judicial de la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento accionado, y a la vez el pago de los cánones de arrendamiento sobre los cuales se litiga; por consiguiente, no ha lugar a la cuestión previa sub examine; así se establece.-

   IV

   Es importante señalar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.

   En el presente caso, de acuerdo con las pruebas aportadas a los autos, quedó demostrado que M.R.V. es arrendataria del local comercial distinguido con la letra “F”, ubicado en el Edificio San Alfonso, situado en la Avenida Este con Norte 5, entre San Narciso y S.I., Parroquia San José, Caracas. Esto se deduce del instrumento suscrito en fecha 1º de mayo de 1979, entre dicha ciudadana y Administradora Centauro, C.A., que se aprecia y tiene por legalmente reconocido, ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. El mencionado inmueble arrendado, está identificado actualmente con el número 2, según afirma la parte actora.

   La naturaleza jurídica temporal de esa relación arrendaticia -sin solución de continuidad- entre las partes en conflicto es a tiempo determinado, no solo porque así emerge de la propia cláusula tercera del contrato accionado; sino también, del precepto contenido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la validez y eficacia jurídica del desahucio o notificación judicial de no prorroga efectuado a la arrendataria por intermedio de la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 2010, quedó establecido en las sentencias que resolvieron la tacha incidental formulada por la representación judicial de la parte demandada.

   Ahora bien, en lo que respecta al canon de arrendamiento, en la cláusula segunda del citado contrato las partes estipularon que el mismo sería la suma de Bs. 492,60, pagadero por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; sin embargo, la representación judicial de la parte actora afirma que fue modificado por la Dirección General de Inquilinato según Resolución nº 0014363 de fecha 9 de agosto de 2010, a la suma de Bs. 2.078,21, aportando copia simple de dicho acto administrativo y copia de una publicación en prensa en el Diario Últimas Noticias, de fecha 1º de febrero de 2011, instrumentos que fueron impugnados por la representación judicial de la parte demandada.

   Sin embargo, consta a los autos que posteriormente la representación judicial de la parte actora aportó copia certificada del expediente nº 25.677, nomenclatura interna de la Dirección General de Inquilinato adscrita, para ese entonces, al Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones, donde consta la Resolución que fijó el valor rental del local 2 del edificio San Alfonso en la suma de Bs. 2.078,21, previa solicitud formulada por las propietarias E.R. y C.R.; así como también, se observa el respectivo informe fiscal dejando constancia del cumplimiento de la fijación en dicho inmueble del cartel extracto. Estas actuaciones, por tratarse de un documento público administrativo se aprecian y se consideran idóneas para dar por satisfechas las formalidades previstas en el artículo 73 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por consiguiente, valido el monto del canon mensual fijado por el órgano competente, exigible a la arrendataria conforme lo pactado en la cláusula décima novena del contrato accionado, así se establece.-

   Correspondía entonces a la parte demandada probar que pagó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011, cuyo incumplimiento afirma la parte actora como motivo para ejercer la demanda.

   A estos efectos, la representación judicial de la parte demandada aportó durante la fase probatoria, copia simple del expediente nº 98010040 nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. El examen de dicho instrumento evidencia que la ciudadana M.V.R.V. efectuó un depósito en fecha 28 de febrero de 2011, por la suma de Bs. 551,61, indicando que se corresponde con el pago del canon del mes de febrero de 2011; y efectuó otro depósito en fecha 29 de abril de 2010, por la suma de Bs. 551,61, correspondiente al pago del mes de abril de 2011.

   Como puede verse, no solamente que no consta en esas consignaciones el pago de los cánones correspondiente a los meses de marzo y mayo de 2011, señalados insolutos por la representación judicial del aparte actora, sino que además, la suma consignada en los meses de febrero y abril de 2011, tampoco se corresponde con el monto de Bs. 2.078,21 fijado por el órgano competente a través de una acto administrativo de efectos particulares que se presume amparado por el principio de legalidad administrativa, y por tanto dotado de ejecutividad y ejecutoriedad.

   Entonces, debe concluirse que la arrendataria no pagó los cánones reclamados insolutos en la forma pactada en el contrato accionado, razón por la cual resultan extemporáneos ya que el precepto contenido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad. Tampoco pagó la totalidad del monto correspondiente a cada mensualidad, por lo que violó la norma estatuida en el artículo 1.291 del Código Civil, así se decide.-

   Dentro de este contexto, resalta que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio; y asimismo, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Tanto es así, que la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra.

   Sobre la base de todo lo antes expuesto, resulta forzoso establecer que la parte demandada debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues no demostró el hecho extintivo que conlleve a considerarla en estado de solvencia y con esto enervar la pretensión que en su contra hace valer la parte actora. Por lo tanto, atendiendo al mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe dictarse una sentencia estimatoria de la pretensión postulada, pues como afirma el catedrático Dr. J.P.Q., en su obra Manual de Derecho Probatorio, la carga de la prueba, es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho; así se establece.-

   Por otra parte, debe indicarse que la misiva de fecha 12 de agosto de 2010, aportada junto al escrito libelar carece de valor probatorio, por cuanto la misma no aparece suscrita por la parte a quien se le opone, esto es la arrendataria; lo contrario desconocería el principio de alteridad de la prueba; así se aprecia.

   V

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

Primero

La falta de cualidad de la codemandante D.R.M..

Segundo

Con Lugar la pretensión de resolución de contrato contenida en la demanda incoada por E.C.R.O. contra M.V.R.V., ambas partes plenamente identificadas en autos.

Tercero

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el local signado con el nº 2 del Edificio San Alfonso, situado en la Avenida Panteón con esquina San Narciso, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho Edificio tiene dos frentes, uno sobre la Avenida Norte 5 y el otro sobre la Calle Este 9, en el ángulo noreste de la intersección de la Calle Este 9 y Avenida Norte 5, en la Esquina de San Narciso, datos que constan en el documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de enero de 1974, bajo el nº 13, tomo 40, protocolo primero.

Cuarto

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de Bs. 8.312,84 equivalente a los cánones de arrendamiento reclamados insolutos, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2011.

Quinto

Se condena en costas a la parte demandada, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo de 2014. Años: 203º de la Independencia y 155° de la Federación.

El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 12:25 de de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria