Decisión nº PJ0262013000287 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 19 de Noviembre de 2013

En el desalojo del bien inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendataria, previamente identificado.

En pagar la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500,00), por concepto del pago de la mensualidades debidas por el uso del inmueble a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) cada una, contados a partir del mes de abril de 2010, más las que se sigan generando hasta el momento de la entrega material y definitiva del inmueble arrendado.

Al pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas.

Al pago por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la deuda que mantiene la arrendataria con Hidrobolívar, equivalente hasta la interposición de la demanda, en dos mil doscientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.275).

Al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Estimaron la demanda en la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00).

-II-

De la contestación de la demanda

En la contestación de la demanda la arrendataria expuso lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, la demandada interpuesta, específicamente los siguientes hechos:

Que desde comienzos del año 2010, haya venido cancelando con irregularidad el canon de arrendamiento

Que no haya cancelado los Cánones de Arrendamiento, correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y octubre de 2010, por lo cual no se encuentra incursa en la causal de resolución contemplada en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que no haya cancelado la deuda que se mantiene con la empresa prestadora del servicio de agua “Hidrobolívar, C.A.”.

Que tenga que desalojar el inmueble que viene ocupando como arrendataria, además de entregarlo libre de bienes y de cosas.

Que tenga que pagar la cantidad de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500) por concepto de mensualidades adeudadas, a partir del mes de abril de 2010, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500), cada una, más las que se sigan generando hasta la entrega material y definitiva del mismo.

Que tenga que pagar los intereses moratorios, causados por el atraso en el pago de las pensiones arrendaticias.

Que tenga que pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la deuda con Hidrobolívar.

Que tenga que pagar las costas procesales en el presente juicio.

Admitió que es arrendataria de un inmueble, perfectamente identificado en la demanda, desde el año 2.004, con los cánones descritos en el libelo, pero que el mes de mayo cuando fue a pagar el mes de abril a una de las arrendadoras, ésta se negó a recibir el mismo y le pidió que desocupara el local.

Alega que en vista de la negativa se vio en la obligación de introducir un procedimiento consignatario ante el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo la nomenclatura FP02-S-2010-2191, aperturándose cuenta de ahorros a nombre de N.F.D.L. en la cual ha depositado los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010.

Admitió que recibía agua de una toma ilegal pero que asumió la deuda de manera particular ya que la misma le corresponde a todos los inquilinos y las arrendadoras y que el pago de la luz eléctrica está al día.

-III-

Del mérito del asunto, análisis y valoración de pruebas

El presente juicio trata de una demanda de desalojo de inmueble (local comercial), interpuesta por N.T.F.D.L.F. y R.F.G. contra E.C.D.M., fundamentándose las actoras en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril de 2010 a octubre de 2010, a razón de quinientos bolívares (Bs. 500) cada mensualidad, para un total de tres mil quinientos bolívares (Bs. 3.500) y a una deuda con la empresa Hidrobolívar por la suma de dos mil doscientos setenta y cinco bolívares (Bs. 2.275), motivo por el cual solicita el desalojo del inmueble arrendado y el pago de los cánones adeudados y el monto descrito a la empresa Hidrobolívar.

Por su parte la demandada alega que no está insolvente en los cánones señalados por la parte actora, ya que los consignó por ante este mismo Tribunal en forma tempestiva, conforme al expediente N° FP02-S-2010-002191 que cursa por este Juzgado.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

1. - Con la demanda la parte actora acompañó documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar, en fecha 10 de abril de 1951, bajo el Nº 18, folios 22 al 24, Protocolo Primero, Segundo Trimestre de 1950 mediante el cual las actoras adquieren en propiedad el inmueble objeto de este juicio.

   Al respecto se observa que el derecho de propiedad no es un hecho controvertido ni relevante en el presente juicio, ya que al admitir la demandada expresamente la existencia de la relación arrendaticia con las actoras, aquél derecho pierde importancia para la resolución de esta littis, de manera que se torna inoficioso el análisis del mencionado instrumento. Así se establece.

2. - En relación a la notificación de cobro, estados de cuenta y relación de pagos producidas también por la parte actora junto con la demanda, emitidos por la empresa Hidrobolívar, C.A. (folios 9 al 11), a los recibos de pago y facturas producidos por la parte demandada junto al escrito de contestación y en el lapso probatorio, emanados de la mencionada empresa Hidrobolívar, C.A. y ELEBOL C.A., (folios 44 al 55 y 88 al 90), así como los informes de fecha 28 de enero de 2011 dirigido al Juzgado de la causa por Hidrobolívar, C.A. (folio 102 y 103) y de fecha 4 de febrero de 2011 emanado de ELEBOL, C.A., (folio 104 al 106) el Tribunal observa que las arrendadoras alegan que el contrato que la relación arrendaticia que las une con la arrendataria es verbal. Por su parte la demandada nada dice con respecto al carácter verbal o escrito que puede asumir el contrato de arrendamiento.

   Por tal virtud, este Tribunal infiere, ante la falta de un contrato escrito en autos, que efectivamente la relación arrendaticia existente entre las partes de este juicio es verbal y a tiempo indeterminado, para todos los efectos de este proceso. Así se declara.

   En este orden de ideas, no existe en la Legislación de nuestro País ninguna norma sustantiva o procesal que contemple la obligación para el arrendatario de asumir la obligación de cancelar los diferentes servicios públicos de un inmueble (aguas blancas, aguas servidas, electricidad, aseo, etc.).

   En no pocas ocasiones el arrendador es quien asume contractualmente la obligación de cancelar estos servicios, a los fines de que el inmueble de su propiedad no se vea privado de éstos, con todas las consecuencias que ello implica, tales como reconexión del servicio, intereses de mora, desvalorización del inmueble ante una posible venta por no poseer servicios públicos etc., de manera que es necesario, a los fines de establecer la obligación del inquilino de asumir estas cargas, que haya prueba que éste adquirió tales obligaciones, siendo la prueba por excelencia el contrato escrito, ante la dificultad de demostrar a través de otras pruebas tal convenio.

   Así las cosas, en vista de que en este proceso no cursa ninguna prueba –y menos escrita- de que las partes hayan convenido que los servicios públicos del inmueble corriesen por cuenta del arrendatario, se torna innecesario el análisis de todo material probatorio referente a los diferentes servicios públicos, ya que aún cuando se demuestre que exista deuda con los diferentes proveedores de los servicios públicos del inmueble, este Tribunal estará imposibilitado de determinar que tales deudas sean responsabilidad del arrendatario y como consecuencia de ello de condenarlo en forma alguna en este proceso por este concepto. Así se declara.

   En atención a lo expuesto, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio a los documentos mencionados. Así se establece.

3. - Cursa a los folios 62 al 196 y en los folios 131 al 196, copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2010-002191, el cual cursa ante este mismo Tribunal, contentiva del procedimiento de consignación arrendaticia efectuado por E.C.D.M. a favor de N.T.F.D.L.F. y R.D.V.F.G., las cuales, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado y, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

4. - En relación al testimonio de la ciudadana NINOSKA LAFARGA FRANCO se evidencia, conforme a sus propios dichos, que es administradora del inmueble en el cual se encuentra ubicado el local arrendado, como lo expresa en la pregunta cuarta formulada por el apoderado de la parte actora, promovente de dicha prueba, lo cual también se evidencia de las afirmaciones hechas por la parte actora en el escrito de demanda.

   En tal sentido, es evidente que dicha ciudadana es representante de las actoras y además tiene interés directo en el pleito, pues ella misma era la encargada (administradora) de hacer el cobro de los cánones de arrendamiento conforme lo indica la parte actora en el escrito de demanda, y en atención a ello la testigo está incursa en las inhabilidades para declarar como testigo establecidas en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desecha su declaración, conforme al artículo 508 ejusdem. Así se establece.

   A.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   En aplicación de las reglas de la distribución de la carga de la prueba, le corresponde, en un principio, a la parte actora, demostrar el hecho constitutivo de la obligación, y si la parte demandada opone una excepción de fondo que tienda a impedir, modificar o extinguir la obligación, la carga de la prueba se desplaza hacia ella.

   En este sentido el Tribunal observa que, en principio, las actoras tenían la carga de demostrar la existencia de la relación arrendaticia que sostienen tener con la demandada, la cual quedó cumplida, conforme lo admitió expresamente la parte demandada en el escrito de contestación, es decir que, ciertamente, entre N.T.F.D.L.F. y R.F.G., por una parte, y la ciudadana E.C.D.M., por la otra, se celebró un contrato de arrendamiento que se inició en el año 2004 sobre el inmueble descrito en autos y que no por constar por escrito el lapso de duración del mismo y ante la falta de prueba de ello, este Tribunal determina que se trata de una relación arrendaticia sin tiempo determinado, siendo el último canon vigente el de quinientos bolívares (Bs. 500) mensuales como lo han admitido expresamente ambas partes. Así se declara.

   Probada la existencia de la relación arrendaticia y la obligación de la arrendataria de cancelar los cánones mensuales por la suma indicada (Bs. 500), la carga de la prueba se traslada hacia ésta última, quien debe demostrar estar solvente en el pago de los cánones arrendaticios señalados por las actoras.

   En este orden de ideas, se desprende del expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2010-002191 -cuyas copias certificadas se encuentran insertas en este expediente y que son copias exactas del original que cursa por ante este mismo Tribunal- que la ciudadana E.D.C.D.M. introdujo escrito en fecha 8 de junio de 2010, mediante el cual consigna, a favor de las ciudadanas N.T.F.D.L.F. y R.F.G., la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000) por concepto del pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2010, procediendo a consignar dos cheques de gerencia originales Nros. 39607302 y 39607155 de Banesco, Banco Universal, en fecha 15 de junio de 2010, a favor de N.T.F.D.L.F., ordenándose abrir la respectiva cuenta de ahorro a nombre de las actoras en el Banco Bicentenario y procediendo a consignar los meses subsiguientes en ese mismo expediente.

   Así las cosas la parte actora manifiesta que la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de abril a octubre de 2010 y por ello debe este Tribunal realizar un examen del mencionado expediente de consignaciones arrendaticias, a los fines de verificar si la arrendataria cumplió o no los parámetros exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativos a la solvencia arrendaticia.

   Para decidir el Tribunal observa:

   El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. (Subrayado del Tribunal).

   Por su parte el artículo 56 ejusdem expresa:

   En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.

   Asimismo, el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

   Art 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   Concatenando estas disposiciones, se evidencia que para que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia, debe cumplir con las indicaciones exigidas en la ley para las consignaciones arrendaticias, siendo una de éstas exigencias, la de consignar los cánones de arrendamiento, que se ha negado a recibir el arrendador, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, con la particularidad que el arrendatario puede atrasarse en el pago de un canon de arrendamiento, sin que ello implique que esté insolvente, ya que la ley consagra que solo con dos (o más) cánones dejados de cancelar es que puede demandarse el desalojo.

   Esto quiere decir, por ejemplo, que si la arrendataria debe los cánones de los meses de enero y febrero, y los cancela dentro de los primeros quince (15) días del mes de marzo, como permite la norma del artículo 51, sólo estaría insolvente con respecto al mes de enero, pero solvente con respecto al mes de febrero y aún no incurre en la causal de desalojo por falta de pago, ya que se requiere que sean dos meses los dejados de cancelar para que sea considerado insolvente.

   En el sub iudice se observa, como consta en el citado expediente de consignaciones, que la arrendataria introdujo el primer escrito de consignaciones, en fecha 8 de junio de 2010, consignando en forma efectiva el monto de mil bolívares (Bs. 1.000) el día 15 de ese mismo mes mediante cheque de gerencia de Banesco, Banco Universal, como se evidencia del acta levantada en esta última fecha (folio 7 del expediente de consignaciones), correspondientes a los meses de abril y mayo de 2010.

   De lo expuesto se evidencia que el mes de abril de 2010 lo consignó en forma extemporánea, es decir, fuera del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley. Pero ello no implica que haya incurrido en causal de desalojo, pues el mes de mayo de 2010 lo consignó dentro de los quince días siguientes a su vencimiento, esto es, dentro del lapso indicado ex artículo 51 y como quiera que la Ley exige el incumplimiento del pago de dos mensualidades consecutivas, la arrendataria aún no incurre en la causal mencionada.

   El canon del mes de junio de 2010 (Bs. 500) lo consignó en fecha 3 de agosto de 2010, mediante cheque de gerencia N° 39607485 de Banesco Banco Universal, conforme a acta levantada en esa fecha, esto quiere decir que el mencionado canon del mes de junio lo consignó en forma intempestiva, fuera del lapso previsto en el artículo 51 ya a.e.v.d.q. el lapso para su consignación culminaba el 15 de julio de 2010.

   Sin embargo, el canon subsiguiente (julio de 2010) lo consignó en fecha 9 de agosto de 2010, mediante cheque de gerencia N° 39607502 de Banesco Banco Universal, conforme a acta levantada en esa fecha, de lo cual se evidencia que el mes de julio lo consignó en forma oportuna dentro del lapso legal, ya que éste lapso fenecía el 15 de agosto de 2010.

   El canon del mes de agosto de 2010 lo consignó mediante depósito bancario efectuado en la cuenta de ahorro N° 0067840060346065 que este Tribunal ordenó abrir en el Banco Bicentenario, Banco Universal, en fecha 20 de septiembre de 2010, según planilla N° 24393904 que riela al folio 21 del expediente de consignaciones, esto quiere decir que el pago de este mes (agosto de 2010) lo consignó en forma extemporánea, ya que el lapso legal culminaba el 15 de septiembre de 2010.

   Empero el canon del mes de septiembre de 2010 lo efectuó en fecha 4 de octubre de 2010 mediante depósito bancario efectuado en la mencionada cuenta de ahorro, según planilla N° 24397266 que riela al folio 29 del expediente de consignaciones, esto es que el pago del mes de septiembre de 2010 lo efectuó en forma tempestiva en vista que el lapso para su pago culminaba el 15 de octubre de 2010.

   El canon del mes de octubre lo 2010 lo efectuó mediante depósito bancario de fecha 8 de noviembre de 2010, según planilla N° 21809115 que riela al folio 34 del expediente de consignaciones, esto quiere decir que el pago de este mes (octubre de 2010) lo consignó en forma legal, ya que el lapso culminaba el 15 de noviembre de 2010.

   Como puede observarse, de los meses reclamados como impagados por las actoras, sólo los de abril, junio y agosto de 2010 los efectuó fuera del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero sin embargo, aún cuando se trata de tres meses pagados fuera del lapso en un mismo año, sin embargo la arrendataria no incurrió en causal de desalojo, pues el artículo 34, ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al expresar que solo con dos (o más) cánones de arrendamientos de forma consecutiva dejados de pagar por el arrendatario es cuando éste se considera insolvente.

   Establecido en consecuencia que la arrendataria no incurrió en ninguna causal prevista por la ley para el desalojo del inmueble arrendado, debe este Tribunal estimar improcedente la pretensión de las actoras, como así expresamente será indicado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por N.T.F.D.L.F. y R.D.V.F.G. contra E.C.D.M.. Así se decide.

   Se condena en costas a la parte actora por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente se ordena la notificación de las partes, conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre del año dos mil trece (2.013). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

   El Juez

   Dr. Noel Aguirre Rojas

   La Secretaria

   Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo

   las diez de la mañana (10:00 a.m.).

   La Secretaria

   Abg. Inocencia Linero de Cárdenas