Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito. de Sucre, de 15 de Mayo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA

ACTORA: FATEN MARMOUD EL KATIB.

DEMANDAD0S: A.M.Z. e I.A.A.

MÁRQUEZ.

PRETENSIONES: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE, POR FALTA DE

PAGO DE CÁNONES y PAGO DE INDEMNIZACIÓN

POR DAÑOS Y PERJUICIOS.

RECONVENCIÓN: RECONOCER LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO POR OPERAR LA TÁCITA

RECONDUCCIÓN y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

FECHA: 15 DE MAYO DE 2014.

EXPEDIENTE: N° 13-5801.

N A R R A T I V A

LA DEMANDA

En fecha veintitrés (23) de octubre de dos mil trece (2013), se admitió demanda contra A.M.Z. e I.A.A.M., mayores de edad, venezolanos, comerciantes, domiciliados en el local comercial N° 2 del edificio Najin, calle Castellón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, y con cédulas de identidad Nos. V-17.909.252 y V-11.833.697, respectivamente, intentada por FATEN MARMOUD EL KATIB, mayor de edad, venezolana, domiciliada en el local 1, N° 159, avenida Bermúdez, Cumaná y con cédula de identidad N° V-21.398.998, asistida por la profesional del derecho L.H.B.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 56.177.

Las pretensiones son:

1. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE constituido por el local comercial N° 2 del edificio Najin, calle Castellón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio a los demandados en arrendamiento por el tiempo determinado de tres (3) años, contados entre los días doce (12) de julio de dos mil diez (2010) y doce (12) de julio de dos mil trece (2013), con los siguientes cánones mensuales: Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) para el primer año, Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo) para el segundo año y Cinco Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 5.040,oo) para el tercer año, según documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil diez (2010), bajo el N° 46 del Tomo 143.

   Expresa la actora que: “…en fecha seis (06) de junio del año 2013, trasladé al mencionado inmueble a la Notaría Pública de Cumaná, a los fines de notificarle la prórroga legal que comenzará a correr desde trece (13) de julio de dos mil trece (2013) de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero es el caso ciudadano Juez que los mencionados ciudadanos desde que les notifiqué de la Prórroga Legal no han querido pagar más los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha…(por lo que) se encuentran insolventes en el pago de los cánones de arrendamientos mensuales vencidos desde el mes de agosto, septiembre y octubre del año 2013…”

   El inmueble debe ser entregado en perfectas condiciones de aseo, pintura, aguas blancas y servidas y sistemas eléctricos, las solvencias correspondientes a los servicios.

2. El pago por vía subsidiaria por indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de Quince Mil Ciento Veinte Bolívares (Bs. 15.120), por los cánones de los meses de agosto, septiembre y octubre de dos mil trece (2013).

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha ocho (8) de noviembre de dos mil trece (2013), en oportunidad legal, los demandados asistidos por los profesionales del derecho C.G.G. y C.V., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 68.144 y 30.871, sucesivamente, contestaron la demanda de esta manera:

1. ADMITIERON LA RELACIÓN CONTRACTUAL.

2. CONTESTARON EL FONDO DE LA DEMANDA de la siguiente manera:

   Ahora bien, en fecha seis (06) de junio de 2013, como se evidencia de notificación de esta misma fecha, que anexo marcado “B”, se trasladó la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná hasta el local comercial, para notificarme que la demandante no prorrogaría el contrato de arrendamiento que teníamos suscrito y que a partir de allí, comenzaría a correr la prorroga legal que nos corresponde como arrendatarios, es decir, a partir del mes de julio de 2013, para lo cual el canon de arrendamiento sería incrementado a cinco mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 5.644,80), incluyendo el IVA, monto este que fue cancelado a la arrendadora, como se evidencia de recibo original consignado en el expediente número 648-13, de consignación de canon de arrendamiento que cursa por este Tribunal y que en su debida oportunidad procesal será consignado. Una vez terminado el mes de agosto del año 2013, en varias oportunidades me dirigí a la dirección del domicilio del arrendador, tal como está convenido contractualmente a realizar dicho pago (agosto) y por cuanto el lugar de pago se encuentra domiciliado allí y así está establecido contractualmente (el lugar de pago), pero no nos fue posible su localización en dicho inmueble o de que hubiera alguien que nos permitiera recibir dicho pago, por lo que fue transcurriendo el tiempo, no obstante al haberla localizado, nos manifestó, no poder recibir el dinero, con la excusa de que su padre, propietario del inmueble arrendado, quería conversar con nosotros sobre el local comercial. Pasaron días y días, y viendo la negativa de la demandante de no producir el encuentro con su padre, como nos había manifestado, y dado de que estos días se tradujeron en meses, nos vimos en la necesidad de recurrir ante su competente y digna autoridad de presentar, como en efecto así lo hicimos, la solicitud de consignación de alquiler que nos permitiera la liberación del pago, tal como lo permite la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y por ello es, en consecuencia que se apertura por ante su Despacho el hacer el depósito real del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2013, por ante este Tribunal, como así se evidencia de expediente número 648-13, haciendo dicho depósito en el banco Bicentenario, en la cuento ahorro número 0175-0530-19-0061779015, cuyo titular es la demandante, como se evidencia de recibo de depósito número 079602378, por un monto de cinco mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 5.650,00) que anexo marcado “C”, y posteriormente efectuamos depósitos correspondiente al mes de septiembre del año 2013, a la misma cuenta de la demandante en el banco Bicentenario, por un monto de cinco mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 5.650,00), que anexo marcado bajo la letra “C, y posteriormente efectuamos depósito correspondiente al mes de septiembre del año 2013, a la misma cuenta de la demandante en el banco Bicentenario, por un monto de cinco mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 5.650,00), como se evidencia de recibo de depósito número 079591812, que anexo marcado “D”, tomando en cuenta que en los meses de agosto y septiembre hubo vacaciones judiciales y no se pudo procesar antes la solicitud de consignación aquí referida, y actualmente estamos por depositar el mes de octubre de 2013, que vence el 12 de noviembre de este mismo año.

   Como puede evidenciarse ciudadano Juez, lo demandado por la parte demandante en la presente demanda, de que no hemos cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto 2013 y septiembre 2013, es totalmente falso, por lo cual, en tal sentido, niego, rechazo y contradigo que estuviéramos en estado de atraso en el pago de cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2013, y octubre de 2013, que no han vencido aún.

   Igualmente, por lo antes expresado, niego, rechazo y contradigo que el canon de arrendamiento para ese nuevo periodo de prorroga, es decir, trece (13) de julio de 2013 a doce (12) de julio de 2014, sea de cinco mil cuarenta bolívares (Bs. 5.040,00), ya que la misma demandante, antes de iniciar este nuevo periodo, estableció y fijó, que el nuevo canon de arrendamiento, sería de cinco mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 5.644,80), incluyendo en este monto el IVA.

   Por conclusión de lo antes expuesto, niego, rechazo y contradigo que le adeudamos a la demandante la cantidad de quince mil ciento veinte mil bolívares (Bs. 15.120,00), por concepto de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los periodos agosto, septiembre y octubre de 2013.

   LA RECONVENCIÓN

   Los demandados reconvinieron en los siguientes términos:

   Ahora bien, ciudadano juez, es el caso, que en fecha seis (06) de junio del año 2013, a las 2 post meridiem (2 p.m.), nuestras personas (no directamente, sino una empleada) fuimos objeto de una notificación judicial practicada por la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná Estado Sucre, como a bien podrá evidenciar de copia del mismo, consigno marcado bajo N° 02, junto al presente escrito para que surta todos sus efectos legales señalando que para el momento de promoción y evacuación de pruebas se traerá a los autos fotostato certificado del mismo que reposa en los archivos de la Notaría Pública de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, señalamiento este que hago de conformidad con el artículo 434 del vigente Código de Procedimiento Civil. Es el caso, ciudadano Juez, que fuimos notificados, pero, no conforme a lo señalado en el contrato de arrendamiento aquí en comento, es decir, no conforme a la cláusula cuarta (4°) del contrato, que al respecto señala, cito: “…en caso de no ser prorrogado, cada una de las partes tiene el término de treinta (30) días, previo a la conclusión del lapso de arrendamiento, para manifestarle a la otra su deseo de dar por concluido este contrato y; en este caso…” (SIC). Como podrá observar ciudadano Juez, las partes de mutuo acuerdo y libre de apremio, para el momento de formalizar el contrato de arrendamiento aquí citado, acordaron establecer el plazo de UN TÉRMINO, NO LAPSO, para hacer la correspondiente decisión de renovar o no el contrato de arrendamiento. Ciudadano Juez, si de manera conjunta, se estableció que para la práctica de la notificación judicial que aquí se hace referencia, se estableció, que la misma se haga en el término de 30 días, por qué? El demandante de autos, quebranta de manera de manera unilateral y flagrante dicha condición contractual al practicar en consecuencia esta notificación judicial treinta y seis (36) días antes de que naciera la condición contractual, es decir, practicaron la misma, en fecha seis (06) de junio del año 2013, cuando debió ser practicada en fecha doce (12) de junio del año 2013, dándole así el arrendador con esta actuación, un incumplimiento del término convenido, es decir, produjo una notificación extemporánea por anticipada si aún no había nacido la condición contractual. Ciudadano Juez, si entendemos que, término es el plazo para la realización de algún acto (en el indicado, no antes, ni después), y lapso es el plazo para la realización de algún acto “dentro de”, porque el demandante no cumplió con lo convenido contractualmente en la cláusula cuarta (4°)? Ciudadano juez, de conformidad con los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del vigente Código Civil, el demandante incumplió con lo convenido en el contrato de arrendamiento perfectamente aquí determinado, esto, por cuanto el artículo 12 ejusdem, señala: “los lapsos de años o meses se contaran desde el día siguiente al de la fecha del auto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número de lapso…”, este dispositivo, se invoca para la verificación, de que el término, no lapso, no se cumplió como fue convenido contractualmente. Visto así las cosas, ciudadano Juez, nuestras personas consideramos, que por no haberse practicado la notificación judicial en el término convenido contractualmente (cláusula 4°), consideramos, que se produjo la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1600 del vigente Código Civil, por no haber recibido nuestras personas, de manera oportuna dicha notificación judicial, más aún, cuando la hoy demandante (arrendador) nos fijo el nuevo canon de arrendamiento a cancelar por concepto del arrendamiento del local aquí en comento, esto, en la cantidad de cinco mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. F.5.644,80), incluyendo el I.V.A., canon este viene siendo cancelado por nuestras personas.-

   Ciudadano Juez, hecha la anterior observación, tenemos que la presente reconvención, se interpone por el incumplimiento de una obligación de hacer por parte de quien es el arrendador en el contrato de arrendamiento, esto, en virtud de que en dicho contrato existe la bilateralidad contractual y que conforme a esa bilateralidad, se exige que el cumplimiento del contrato se haga en los términos convenidos, ello, conforme al artículo 1167 del Vigente Código Civil.

   Ciudadano Juez, en virtud del incumplimiento de la cláusula cuarta (4°) del contrato de arrendamiento suscrito entre la hoy demandante (arrendador) y nuestras personas, por la presente escritura, presentamos formalmente como en efecto así lo hacemos, RECONVENCIÓN contra la ciudadana Faten Marmoud El Katib, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 21.398.998, mayor de edad, y con domicilio en la avenida Bermúdez, casa N° 159, local 01, Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre (frente al banco Provincial de esta ciudad), por incumplimiento de contrato por no haber efectuado de manera oportuna, eficaz y pertinente la obligación de hacer, es decir, de practicar la notificación judicial convenida en el contrato de arrendamiento (aquí señalado) en el TÉRMINO CONVENIDO, ya que eso fue lo que contractualmente se pactó, y por ser esa condición ley entre las partes, esto, según el artículo 1159 del Código Civil, y en concatenación con los artículos 1160 y 1264, ejusdem, es por lo que procedemos a presentar, como formalmente presentamos, demanda de RECONVENCIÓN contra la ciudadana supra identificada por incumplimiento de contrato, y en este sentido , solicitamos, para que convenga o en su defecto a ello, sea obligada por este Tribunal en su debida oportunidad procesal a lo siguiente:

   1. Reconocer la renovación del contrato de arrendamiento aquí señalado en los mismos términos y condiciones del anterior contrato entre nuestras personas, con la existencia del nuevo canon de arrendamiento fijado por el arrendador, en la cantidad de cinco mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. F.5.644,80) y por el término de tres (03) años, tal como está suscrito, esto, en virtud de haber operado la tácita reconducción conforme al artículo 1600 del vigente Código Civil.

   2. Se demanda, el pago de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) en concepto de daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 1264 del Vigente Código Civil.

   3. Demando la pérdida del valor de lo reclamado por causa de inflación (indexación), tardanza en el pago, para lo cual solicito se aplique el Índice General de Precios al Consumidor, que deberá ser calculado mediante experticia complementaria del fallo en su debida oportunidad procesal.

   LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El día trece (13) de noviembre de dos mil trece (2013), la actora contestó la reconvención en los siguientes términos:

   Niego rechazo y contradigo lo alegado en la contestación y reconvención presentada por la parte demandada, en lo que respecta a: que les fue imposible localizarme, para el pago de los cánones de arrendamiento del mes de agosto y septiembre, ya que en tres (03) años de relación arrendaticia siempre estuve en el lugar acordado para el pago fijado en el contrato de arrendamiento; asimismo, rechazo las consignaciones realizadas ante este d.T., toda vez que mi mandante no se ha dado por enterada de los depósitos correspondientes del mes de agosto y septiembre año 2013, y es tanto así que hasta los actuales momentos no la han notificado de los mismos. No obstante, respecto ha este ítems es importante resaltar que los depósitos efectuados ante este Juzgado correspondiente al mes de agosto mediante recibo de depósito Nº 079602378 y septiembre a través de deposito Nº 079591812, realizados en el Banco Bicentenario fueron efectuados ambos el 30 de octubre de 2013 y recibidos por este Tribunal el día 30 de octubre de 2013, es decir, tienen más de un mes de atraso, por lo que se evidencia que los demandados ciudadanos A.M.Z. e I.A.A.M., se encuentran insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos mensuales, ya que estos fueron efectuados después del lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, cuyo lapso se encuentra establecido en el artículo 51 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, que textualmente señala “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Por lo tanto al realizarse los depósitos del mes de agosto el 30 de octubre de 2013 y el mes de septiembre el 30 de octubre de 2013, los cuales debió hacerlos correctamente a partir del día 12 de agosto, y el de septiembre a partir del día 12 de septiembre de 2013, queda evidentemente demostrado que los depósitos son extemporáneos, por consiguiente los demandados no tienen el derecho de gozar de la prorroga legal beneficio este que establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios .

   Es de indicar que este beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podrá exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado, este el principio general de prórroga ope legis, sin embargo existe una limitación importante en la Ley de Arrendamiento, que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, tal como lo preceptúa el artículo 41 de mencionada ley eiusdem. En este sentido, la jurisprudencia de la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido reiterada, y ha señalado “…Resultando de todo ello, que durante el transcurso del termino de prorroga legal la parte demandada, según se demuestra de las pruebas aportadas (consignación de canon de arrendamiento), que este incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos a que estaba obligado, por el contrato durante ese periodo, toda vez, que así como la ley especial aludida al indicar que durante el periodo de prorroga legal, no se permitirá el incremento del canon de arrendamiento por parte del arrendador pautado, lo cual infiere o comporta al propio tiempo la obligación de pagar el canon de arrendamiento por parte de la parte arrendataria, por el termino de prorroga, y por el valor del canon de arrendamiento establecido. Visto lo anterior, se observa de lo constatado, que la parte demandante probó la insolvencia en la que incurrió la parte demandada luego de la verificación, como ya se indico por las pruebas aportadas que no pagó los cánones de arrendamientos durante el periodo indicado de prorroga legal; y al no demostrar la parte demandada con las pruebas aportadas haber cumplido con la obligación de pagar los cánones conforme a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, quedó demostrado que efectivamente el inquilino se encontraba insolvente con dichos cánones, por lo que por vía de consecuencia considera, este Tribunal que la demanda, por desalojo interpuesta. Así se declara”.

   Con respecto a la notificación de no prorroga del Contrato de arrendamiento, es de indicar que los demandados alegan que la notificación fue realiza.N. conforme a los señalado en el contrato in comento, y señalan textualmente “… en caso de no ser prorrogado, cada una de las partes tiene el termino de treinta (30) días, previo a la conclusión del lapso de arrendamiento, para manifestarle a la otra su deseo de dar por concluido este contrato y en este caso…” concluyendo a su vez la parte demandada que se estableció un termino y no un lapso para hacer la correspondiente decisión de renovar o no el contrato de arrendamiento.

   Ahora bien, es de significar que las cláusulas deben interpretarse favorables al débil jurídico, que en este caso es el arrendatario, sin embargo, a nuestro criterio no existe “un termino de 30 días previo a la conclusión de un lapso…” toda vez que, si interpretamos literalmente el contenido de la premisa antes señalada, se evidencia que el día para realizar la manifestación de voluntad de renovar o no el contrato, coincidiría con el día de culminación del mismo, lo que sería desfavorable al arrendamiento, por no informársele con días de antelación la notificación de no prorroga, en consecuencia su expectativa de continuación de la relación arrendaticia sería frustrada, no teniendo posibilidad de un lapso de tiempo prudencial para ubicar otro inmueble que pudiese arrendar. Por lo que se deduce que la intención de ambas partes fue la de establecer un lapso de 30 días anteriores a la culminación del contrato de arrendamiento, con el objeto de otorgar tiempo suficiente a las partes para manifestar la voluntad de continuar con la relación arrendaticia, por lo que se concluye que sí notifique con 36 días de antelación a la culminación del contrato es mas favorable para el arrendamiento por cuanto sabe con mas tiempo de lo establecido la voluntad de renovar el contrato.

   Por los razonamientos antes expuestos, a todo evento informo a este d.T. que en este juicio no se ha producido la tacita reconducción por cuanto existe la notificación a la parte demandada, tal como consta en autos, toda vez que la misma se realizo en el lapso correspondiente, ya que la notificación de manifestación de voluntad de no renovar el contrato, fue cumplida por la Notaria Pública de Cumaná del Estado Sucre en fecha 6 de junio de 2013, y se hizo en tiempo hábil y suficiente donde se le informo a la parte demandada el interés de la no renovación del contrato de arrendamiento, lo que no quiere decir que sí se hizo con anticipación, esta no se debe tomar en cuenta como que no se efectuó, todo lo contrario, se le dio la oportunidad al arrendatario con anticipación al termino del contrato.

   M O T I V A

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA ACTORA RECONVENIDA

   CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:

1. La fotocopia de la certificación sobre gravámenes o medidas que pudieran pesar sobre el inmueble objeto de este fallo, expedida por el Registrador Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, el 26 de junio de 1997, no tiene relación con la pretensión, por lo cual no se valora.

2. La fotocopia del poder conferido por NAJEM MARMOUD KHURI a la actora reconvenida, en la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el 28 de abril de 2004, bajo el N° 15, Tomo 1° del Protocolo Tercero, no tiene relación con la pretensión, por lo cual no se valora.

3. La fotocopia de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha seis (6) de junio de dos mil trece (2013), al no ser impugnada por los demandados se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, la actora notificó a los demandado que el contrato de arrendamiento vencía el doce (12) de julio de dos mil trece (2013), por lo que la prórroga legal regiría entre el trece (13) de julio de dos mil trece (2013) al doce (12) de julio de dos mil catorce (2014).

4. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el N° 46 del Tomo 143, al no ser impugnada por los demandados se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:

   4.1. Las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio. (Cláusula PRIMERA).

   4.2. El contrato se celebró por el tiempo determinado de tres (3) años, contados a partir del doce (12) de julio de dos mil diez (2010), prorrogable. (Cláusula CUARTA).

   4.3. Los cánones de arrendamiento mensuales, fueron las cantidades de: Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) durante el primer año, Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo) durante el segundo año y Cinco Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 5.040,oo) durante el tercer año. Las pensiones de arrendamiento se pagarían el día de su vencimiento. (Cláusula TERCERA).

   4.4. La falta de pago de una mensualidad, da derecho a la arrendadora a considerar resuelto el contrato de pleno derecho, pudiendo solicitar la entrega del inmueble arrendado y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y por vencerse hasta la expiración del termino del contrato, más los daños y perjuicios a que hubiere lugar. (Cláusula NOVENA).

5. La demandante acompañó lo que denomina “recibos no pagados”, sin firmas, con el nombre de FACTURA a Bodegón El Centro, emitidos en Cumaná los días 12 de los meses de agosto, septiembre y octubre de dos mil trece (2013), para probar la falta de pago de cánones de arrendamiento. Sin embargo, como los recibos son documentos firmados o sellados que da una persona como comprobante de un pago o la entrega de algo, son medios probatorios de pago, no de su falta. Por lo que, para este Tribunal, “los recibos no pagados” anexados, no son el medio adecuado para probar la falta de pago de cánones de arrendamiento.

   EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE MEDIOS DE PRUEBAS

6. Sobre los “recibos no pagados” ya se pronunció el Tribunal en este fallo.

7. Las copias certificadas de los Comprobantes de las Consignaciones, de fecha treinta (30) de octubre de dos mil trece (2013), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este juicio, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013), por la cantidad de Cinco Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.650,oo), cada una, se valoran de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los demandados pagaron en forma extemporánea, las pensiones de arrendamiento de esos meses.

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS RECONVENIENTES

   CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN.

1. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el N° 46 del Tomo 143, contentiva del contrato de arrendamiento ya fue valorada en este fallo.

2. La copia certificada de la notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha seis (6) de junio de dos mil trece (2013), ya se valoró en esta decisión.

3. La fotocopia de la planilla N° 079602378 con sello de la caja N° 1 de la Oficina Cumaná Plaza del Banco Bicentenario, de fecha 30/10/2013, relativa al depósito en una cuenta cuyo número es inteligible, cuyo titular es MARMOUD EL KATIB, FATEN no se configura ni un instrumento público, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, que son los documentos a los cuales el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiese sido consignados en fotocopias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que no puede considerarse tal fotocopia como fidedigna, y en consecuencia carece de cualquier mérito probatorio.

4. La fotocopia de la planilla N° 079591812 con sello de la caja N° 2 de la Oficina Cumanagoto del Banco Bicentenario, de fecha 30/10/2013, relativa al depósito en la cuenta 01750530190061779015, cuyo titular es MARMOUD EL KATIB, FATEN no se configura ni un instrumento público, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, que son los documentos a los cuales el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiese sido consignados en fotocopias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que no puede considerarse tal fotocopia como fidedigna, y en consecuencia carece de cualquier mérito probatorio.

   EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

5. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el N° 46 del Tomo 143, contentiva del contrato de arrendamiento, ya fue valorada en este fallo.

6. Las fotocopias de las planillas números 079602378 y 079591812 en el Banco Bicentenario, se analizaron en esta sentencia.

7. Los Comprobantes de las Consignaciones, de fecha treinta (30) de octubre de dos mil trece (2013), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este juicio, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013), ya fueron valorados en esta sentencia.

8. La notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha seis (6) de junio de dos mil trece (2013), ya fue valorada en este fallo.

9. El Informe emitido por el Banco Bicentenario, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en la cuenta N° 01750530190061779015 se efectuó un depósito, mediante la planilla N° 079602378, el día 30 de octubre de 2013; y que en esa misma fecha se realizó otro depósito en la misma cuenta mediante planilla N° 079591812, por la cantidad de Cinco Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.650,oo).

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1. LA PRETENSIÓN.

   La resolución del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el local comercial N° 2 del edificio Najin, calle Castellón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio a los demandados en arrendamiento por el tiempo determinado de tres (3) años, contados entre los días doce (12) de julio de dos mil diez (2010) y doce (12) de julio de dos mil trece (2013), por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre de dos mil trece (2013).

2. LA CONTESTACIÓN.

   Oponen los demandados que no deben las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013) porque las consignaron ante este Tribunal.

3. LA RECONVENCIÓN.

   Reconvienen por las pretensiones del reconocimiento de la renovación del contrato de arrendamiento en los mismos términos y condiciones del anterior contrato, con la existencia del nuevo canon de arrendamiento fijado por el arrendador, en la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.644,80) y por el término de tres (3) años, en virtud de haber operado la tácita reconducción conforme al artículo 1600 del Código Civil; y el pago de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 1264 del Código Civil.

   Solicitaron la indexación por la pérdida del valor de lo reclamado, aplicandóse el Índice General de Precios al Consumidor, mediante experticia complementaria del fallo en su debida oportunidad procesal.

4. NATURALEZA DEL CONTRATO.

   Planteadas la demanda y la reconvención en estos términos, es indispensable establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento, a los fines de determinar si la acción de resolución intentada es cónsona con el procedimiento inquilinario para este tipo de contrato o ha operado la tácita reconducción que convierte el contrato en uno a tiempo indeterminado.

   Al respecto, está probado en autos, por el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil seis (2006), bajo el N° 46 del Tomo 143, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio, por el tiempo determinado de tres (3) años, contados a partir del doce (12) de julio de dos mil diez (2010), el cual es prorrogable.

5. PRÓRROGA LEGAL y TÁCITA RECONDUCCIÓN.

   Como los demandados alegaron que había operado la tácita reconducción, por cuanto la notificación de la prórroga legal, que comenzaría a correr desde trece (13) de julio de dos mil trece (2013), se les hizo en forma extemporánea por adelantada, pues –según ellos- el contrato establecía que debía hacerse en el termino de treinta (30) días antes del vencimiento del contrato y se efectuó con treinta y seis (36) días de anticipación a la culminación del contrato, este Tribunal observa que la cláusula CUARTA del contrato no establece que la arrendadora tuviese que notificarle a los arrendatarios el inicio ni la duración de la prórroga legal sino de la prórroga del contrato, por lo que esta oposición es improcedente.

   En cualquier supuesto, la prórroga legal no hay que notificarla, pues opera de pleno derecho, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; de allí que se llame prórroga legal, porque, aunque el propietario o arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento, la Ley lo obliga a hacerlo, siempre y cuando el inquilino esté solvente en todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la Ley que regula esta materia.

   En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse ocupando el inmueble arrendado, es su potestad, pero tiene necesariamente que estar solvente en sus pagos y así lo establece la propia Ley en su artículo 40, cuando prevé, que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   Por lo tanto, en este caso, operó de pleno derecho la prórroga legal por un (1) año, entre los días trece (13) de julio de dos mil trece (2013) y trece (13) de julio de dos mil catorce (2014), de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. LA CAUSAL DE FALTA DE PAGO.

   El actor alega como causal de la pretensión, la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses de agosto, septiembre y octubre de dos mil trece (2013).

   Dicha causal está establecida en la Cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento, que dice:

   La falta de pago de una mensualidad, o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas de este contrato, dará derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la entrega del inmueble arrendado y el pago de las pensiones de arrendamiento vencidas y por vencer hasta la expiración del termino del contrato, más los daños y perjuicios a que hubiere lugar…

   .

   Alegada esta causal de resolución, el Tribunal analiza si ella está probada:

   En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).

   Por lo tanto, como se demanda la resolución por la falta de pago de pensiones de locación, que establece la cláusula NOVENA del contrato, le basta al actor probar la relación arrendaticia a tiempo determinado, lo cual hizo mediante el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día tres (3) de agosto de dos mil diez (2010), bajo el N° 46 del Tomo 143, quedando los demandados obligados a oponer el pago y probarlo.

   Está probado en autos, que los demandados consignaron en este Tribunal, el día treinta (30) de octubre de dos mil trece (2013), los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de este juicio, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013), por la cantidad de Cinco Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.650,oo), cada uno, por lo que pagaron en forma extemporánea, las pensiones de arrendamiento de esos meses, quedando así demostrada la causa alegada de falta de pago de las pensiones de locación de dichos meses.

   Al estar probado en el expediente, el pago extemporáneo de los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013), incumpliéndose la cláusula NOVENA del contrato de arrendamiento, este Tribunal considera procedente la causal, y así se decide.

7. LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

   El actor pretende el pago por indemnización de daños y perjuicios, de la cantidad de QUINCE MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 15.120,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013) y de las pensiones de locación hasta la ejecución de la sentencia.

   Sobre esa pretensión es preciso determinar la extensión de los daños y perjuicios; al respecto, el Código Civil establece: en el artículo 1.273 que se deben al acreedor “…por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado”, lo que la doctrina denomina daño emergente y lucro cesante; y en su artículo 1.275 los limita a “…los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”

   Considera este Tribunal, que los demandados probaron que pagaron en forma extemporánea los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013), por lo que al actor se le debe el mes de octubre de dos mil trece (2013) por la cantidad de Cinco Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.650,oo) por concepto de pérdida sufrida, y así se decide.

   En relación a la utilidad dejada de percibir, el actor debe recibir una cantidad igual a la que se le adeudaría por cánones de arrendamiento, a partir del mes de noviembre de dos mil trece (2013), hasta la ejecución de la sentencia, a razón de Cinco Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 5.650,oo) mensuales, y así se decide.

8. LA NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO NI LA TÁCITA RECONDUCCIÓN.

   Al estar probado en autos que el contrato de arrendamiento estaba en período de prorroga legal, no se produjo su tácita reconducción, por lo que no se produjo la tácita reconducción, y así se decide.

9. LA PRETENSIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS EN LA RECONVENCIÓN.

   Por cuanto se decidió que el contrato de arrendamiento no se había renovado, la demanda por la pretensión del pago de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de daños y perjuicios, es improcedente y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. CON LUGAR la demanda intentada por FATEN MARMOUD EL KATIB contra A.M.Z. e I.A.A.M., por la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE constituido por el local comercial N° 2 del edificio Najin, calle Castellón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2. CON LUGAR la demanda intentada por FATEN MARMOUD EL KATIB contra A.M.Z. e I.A.A.M., por la pretensión de pago DE LA indemnización de daños y perjuicios, de la cantidad de QUINCE MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 15.120,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013) y de las pensiones de locación hasta la ejecución de la sentencia.

   Expresamente esta sentencia señala que, los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de dos mil trece (2013) están consignados extemporáneamente ante este Tribunal y depositados en una cuenta bancaria a favor de la demandante.

3. SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por A.M.Z. e I.A.A.M. contra FATEN MARMOUD EL KATIB, por la pretensión de LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE constituido por el local comercial N° 2 del edificio Najin, calle Castellón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, POR NO HABER OPERADO LA TÁCITA RECONDUCCIÓN.

4. SIN LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por A.M.Z. e I.A.A.M. contra FATEN MARMOUD EL KATIB, por la pretensión de LA PRETENSIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

   En consecuencia, los demandados tienen que entregar al actor el inmueble en perfectas condiciones de aseo, pintura, aguas blancas y servidas y sistemas eléctricos, las solvencias correspondientes a los servicios, y pagar las cantidades a las que fueron condenadas.

   Se condena en costas a los demandados, A.M.Z. e I.A.A.M., por resultar totalmente vencidos en el proceso.

   Por cuanto, la sentencia fue dictada extemporáneamente, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos. Líbrense boletas.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I. La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las dos y quince minutos de la tarde (2,15 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R..