Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 16 de Abril de 2010

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinarío, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios especialmente las contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora en su condición de Heredero acude a este Tribunal a “PRIMERO: Se admita el presente escrito contentivo de una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SEGUNDO: Solicito se declare la resolución del contrato según el Artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, celebrado….TERCERO: se obligue a la ciudadana A.M.D.R. a cancelar la totalidad del monto adeudado…..CUARTO: entregarme el inmueble…..” (Folio 2). “Acción” que fundamenta el Actor en el literal “a” del artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Mientras que, la Parte Demandada manifiesta en su Contestación a la Demanda, lo siguiente: “Rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho invocado, la Demanda interpuesta en virtud de que el Demandante ha fundado su pretensión de Cobro o supuesta Deuda por Cánones de Arrendamientos en FALSO SUPUESTO, ya que no ADEUDO NADA AL DEMANDANTE….. ” (Folio 32).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta por la Actora, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, el Orden Público, de las normas arrendaticias. Así se decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Parte Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Demandante en su Escrito de Demanda y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo estatuido en el respectivo Contrato de Arrendamiento en torno al plazo del mismo. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN TORNO AL PLAZO

Ahora bien, lo manifestado por la Demandante en su Demanda en torno al plazo del arrendamiento, es lo siguiente:

Según la Cláusula Tercera el Contrato de Arrendamiento tendrá una duración de 6 meses contados a partir del 15 de Enero de 1995, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra, mediante escrito, con un lapso mínimo de antelación de 30 días calendario, a la fecha de expiración, estableciéndose de esta manera la expresa reconducción

. (Vto., al Folio 1).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA DEMANDADA EN TORNO AL PLAZO

Lo manifestado por la Parte Demandada en torno al plazo del arrendamiento al momento de dar Contestación a la Demanda, es lo siguiente:

…, si bien es cierto que existe un Contrato de Arrendamiento de fecha 20 de Febrero de 1.995, suscrito entre mi persona y el ciudadano (fallecido) F.R.V., y que el mismo se estableció un Canon Mensual de 8,00Bs.F, Canon que ha sufrido aumentos paulatinos hasta llegas a la Cantidad de OCHENTA BOLIVARES FUERTES (80 Bs.F), en la actualidad, también es cierto que a través del tiempo se ha constituido en tiempo indeterminado, por las continuas renovaciones…

(Folio 32 y 33).

3.3.- LO DISPUESTO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Demandante, junto con su Libelo de Demanda, acompañó entre otros Instrumentos, Un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 20 de Febrero de 1995, bajo el N° 52 del Tomo 10, rubricado por F.R.V., en condición de Propietario y Arrendador y la ciudadana A.M.R.D., en condición de Arrendataria; en cuya Cláusula Tercera está estipulado el plazo del contrato al señalar textualmente lo siguiente:

“TERCERO: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración del contrato es de seis (6) meses a partir 15 de enero de mil novecientos noventa y cinco hasta el 15 de julio de mil novecientos noventa y cinco, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración es entendido entre las partes que aún cuando la ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operará en ningún caso, la tácita reconducción.----“ ” (Folio 13).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO ESTATUIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, este Tribunal interpreta e infiere lo siguiente:

1. - Que la Parte Demandante manifiesta en su Demanda que, su causante, ciudadano F.R.V. celebró un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana A.M.R.D., sobre una casa ubicada en la Calle Bolívar, N° 38 de la población de M.F., Jurisdicción de la Parroquia M.F., Municipio Valera del Estado Trujillo; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 20 de Febrero de 1995, bajo el N° 52 del Tomo 10.

2. - Que la Parte Actora manifiesta que el Contrato de Arrendamiento era por 6 meses del 15 de Enero de 1995, prorrogables por períodos iguales, estableciéndose expresamente la reconducción del mismo al decir en su Demanda, lo siguiente:

   ““Según la Cláusula Tercera el Contrato de Arrendamiento tendrá una duración de 6 meses contados a partir del 15 de Enero de 1995, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra, mediante escrito, con un lapso mínimo de antelación de 30 días calendario, a la fecha de expiración, estableciéndose de esta manera la expresa reconducción”. (Vto., al Folio 1).

3. - Que la Parte Demandada, manifiesta que es cierto que si suscribió Contrato de Arrendamiento con el ciudadano F.R.V., pero que, el mismo se convirtió en uno a “Tiempo Indeterminado”, dado las continuas renovaciones que se han efectuado del mismo; al decir textualmente en su Escrito de Contestación a la Demanda, lo siguiente:

   …, si bien es cierto que existe un Contrato de Arrendamiento de fecha 20 de Febrero de 1.995, suscrito entre mi persona y el ciudadano (fallecido) F.R.V., y que el mismo se estableció un Canon Mensual de 8,00Bs.F, Canon que ha sufrido aumentos paulatinos hasta llegas a la Cantidad de OCHENTA BOLIVARES FUERTES (80 Bs.F), en la actualidad, también es cierto que a través del tiempo se ha constituido en tiempo indeterminado, por las continuas renovaciones…

   (Folio 32 y 33).

4. Que el plazo de la Relación Arrendaticia está establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, al establecer lo siguiente:

   “TERCERO: El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración del contrato es de seis (6) meses a partir 15 de enero de mil novecientos noventa y cinco hasta el 15 de julio de mil novecientos noventa y cinco, prorrogables por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración es entendido entre las partes que aún cuando la ARRENDATARIA continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no se operará en ningún caso, la tácita reconducción.----“ ” (Folio 13).

5. - Que el Contrato de Arrendamiento inicialmente era por 6 meses y se inició el día 15 de Enero de 1995 al día 15 de Julio de 1995, con posibilidad de prórrogas automáticas. Y por lo tanto la Relación Arrendaticia originalmente era a “Tiempo Determinada”.

6. - Que llegado el día 15 de Julio de 1995, ninguna de las Partes le manifestó a la otra, por escrito, su voluntad de no prorrogar; por lo que esa fecha el Contrato de Arrendamiento se prorrogó automáticamente por otro plazo más de 6 meses hasta el 15 de Enero de 1996; y así sucesivamente cada 6 meses para las prórrogas de 15 de Julio de 1996, 15 de de Enero de 1997, 15 de Julio de 1997, 15 de Enero de 1998, 15 de Julio de 1998, 15 de Enero de 1999, 15 de Julio de 1999, 15 de Enero del 2000, 15 de Julio del 2000, 15 de Enero del 2001, 15 de Julio del 2001, 15 de Enero del 2002, 15 de Julio del 2002, 15 de Enero del 2003, 15 de Julio del 2003, 15 de Enero del 2004, 15 de Julio del 2004, 15 de Enero del 2005, 15 de Julio del 2005, 15 de Enero del 2006, 15 de Julio del 2006, 15 de Enero del 2007, 15 de Julio del 2007, 15 de Enero del 2008, 15 de Julio del 2008, 15 de Enero del 2009, 15 de Julio del 2009 y 15 de Enero del 2010; siendo ésta la última prórroga que está en vigencia y que concluye el 15 de Julio del 2010.

   Manteniéndose la Relación Arrendaticia a “Tiempo Determinada”

7. - Que las sucesivas prórrogas en el tiempo, no han convertido el Contrato de Arrendamiento en uno a “Tiempo Indeterminado”.

8. -Que para el momento en que se celebró el Contrato de Arrendamiento, no estaba vigente la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

9. - Que la Arrendataria tiene ocupando el inmueble por un Plazo de 15 años, 3 meses y 1 día.

10. - Que la Relación Arrendaticia continúa a “Tiempo Determinada”.

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente demostrado que la Relación que vincula a las Partes, es a través de una Relación Arrendaticia a “Tiempo Determinada”. Así se establece.

    La Doctrina ha indicado que un Contrato de arrendamiento a “Tiempo Determinado”, es:

    Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórrogas sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado….

    (CONTRERAS B., Gustavo. En: Casos Prácticos Inquilinaríos. Segunda Edic. Paredes Editores, caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205.)

    Si la Relación Arrendaticia en la presente Causa, es a “Tiempo Determinada”, por lo tanto la Acción” a interponer es la de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, como la interpuso el Actor al decir en su Demanda lo siguiente:

    PRIMERO: Se admita el presente escrito contentivo de una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SEGUNDO: Solicito se declare la resolución del contrato según el Artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela, celebrado….TERCERO: se obligue a la ciudadana A.M.D.R. a cancelar la totalidad del monto adeudado…..CUARTO: entregarme el inmueble…..

    (Folio 2). ” (Folio 2).

SOBRE LA DEMANDA Y SU CONTESTACIÓN

4.1.- SOBRE LA DEMANDA

La Parte Actora en síntesis, manifiesta en su Demanda lo siguiente:

En fecha veinte (20) de Febrero de 1995 el ciudadano F.R.V., omissis, con la ciudadana A.M.R.D., Observación: en el documento de Contrato de Arrendamiento, supra mencionado, se incurrió involuntariamente en un error material de trascripción en la identificación de la ciudadana arrendataria, es decir, A.M.R.D., siendo este error subsanado por el mismo notario y consta en el folio de asiento del mismo documento de arrendamiento. Según la Cláusula Primera mi progenitor F.R.V. cedió en arrendamiento un inmueble de su única casa y exclusiva propiedad, omissis... Según la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, el canon de arrendamiento fue convenido por la cantidad de Bolívares ocho mil (8.000), hoy día de Bolívares ocho (Bs.F.8), siendo progresivamente aumentado de mutuo acuerdo y consenso, conviniéndose un último canon por la cantidad de BOLÍVARES OCHENTA MIL (BS. 80.000) es decir, BOLIVARES OCHENTA (BS. F 80) hasta la presente fecha; consigno por el presente escrito los recibos debidamente firmados por la arrendataria de los últimos ocho (8) meses. Omissis… Cláusula segunda, la mensualidad arrendaticia debía ser pagada dentro de los primeros cinco (05) días consecutivos de cada mes, por mensualidades vencidas, quedando establecido en esta cláusula que la falta de pago de una mensualidad, daría derecho al arrendador a exigir por vía judicial la resolución se dicho contrato. Según la Cláusula Tercera el Contrato de arrendamiento tendrá una duración de 6 meses contados a partir del 15 de enero de 1995, prorrogables por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra, mediante escrito, con un lapso mínimo de antelación de 30 días de calendario, a la fecha de expiración, estableciéndose de esta manera la expresa reconducción. Según la cláusula Décima Séptima del presente contrato, para todos los efectos y consecuencias derivados del mismo, las partes establecieron como Domicilio especial y único la Ciudad de Valera, sometiéndose así a la Jurisdicción de este Tribunal.

Ahora bien, Ciudadano Juez, cumplida las múltiples gestiones amistosas, realizadas a los fines de que me sean cancelados los siguientes cánones de arrendamientos vencidos cono son: los correspondientes al año 2009, los cánones de Septiembre, Noviembre y Diciembre del año 2010 de Enero y Febrero, de lo cual resulta cinco (06) mensualidades de arrendamiento vencidas, a razón de BOLÍVARES OCHENTA (BSF. 80), para un total equivalente a CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON 00/100 (BS. F 480.000), EQUIVALENTES A UNIDADES TRIBUTARIAS 7.38 U.T.

II

DEL DERECHO

El contrato de arrendamiento suscrito por mi difunto padre, contiene las disposiciones requeridas para su exigencia, según lo establecido en el Artículo 1.141 del Código Civil Venezolano vigente, a tenor de lo dispuesto en los Artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, omissis…. Según lo dispuesto en el Artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento. No se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario. Por último según lo establecido en el Artículo 1.167 de nuestro código civil vigente, Omissis…

III

PETITORIO

En vista de las consideraciones antes expuesto de los hechos y de derecho solicito muy respetuosamente ante este Tribunal lo siguiente: PRIMERO: Se admita el presente escrito contentivo de una DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SEGUNDO: solicito se declare la resolución del contrato según Artículo 1.167 del Código Civil de Venezuela. Celebrado entre F.R.V. con la ciudadana A.M.R.D., anteriormente identificados. TERCERO: Se obligue a la ciudadana A.M.R.D. a cancelar la totalidad del monto adeudado en forma subsidiaria, lo cual representa la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS OCHENTA (BSF. 480) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos al arrendador. Omissis… CUARTO: entregarme el inmueble en buen estado, aseado, pintado, y en buenas condiciones todas sus instalaciones eléctricas y sanitarias y todos sus accesorios, libres de personas y de cosas ajenas al inmueble arrendado, y solvente en todos sus servicios públicos. QUINTO: los honorarios profesionales, costas y costos del presente juicio, de conformidad a lo establecido en los Artículos 274 y 648 del Código del Procedimiento Civil. Estimo la presente demanda a efectos de determinar la competencia del Tribunal en la cantidad de BOLÍVARES CUATROCIENTOS OCHENTA (BSF. 480), EQUIVALENTES EN UNIDADES TRIBUTARIAS 7.38 U.T.

IV

CITACIÓN PERSONAL

Solicito que la citación Personal de la Arrendataria Demandada A.M.R.D., se practique en la siguiente dirección: Omissis

DOMICILIO PROCESAL

De conformidad con lo establecido en el Artículo 174 del Código Procedimiento Civil, señalado como Domicilio Procesal la siguiente dirección Omissis. Es justicia que solicito en Omissis. (Folio 1 al vto. Del 2).

Por último pido que la presente Demanda sea Declarada Sin Lugar en la definitiva y sea condenado en costas el Demandante. Omissis…

(Folios 1 y 2).

El Tribunal deja constar que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompaña los siguientes Instrumentos:

1. - Copia de cédula de identidad del Actor. F. 3.

2. - Copias fotostáticas de la Declaración Sucesoral de la Sucesión de F.R.V.O., de fecha 30 de Octubre del 2003; en el que al reverso del formato 32 N° 0087265, aparecen los herederos de dicho causante, entre ellos el Actor, ciudadano F.J.V.M.. Y en la Forma 32, Anexo F-02- 07, N° 0031578, aparecen los Derechos y Acciones sobre el in mueble objeto de la Controversia. Folios 4 al 9.

3. Copia fotostática simple del Documento mediante el cual el Actor adquiere el resto de los derechos, Acciones e Intereses de manos del otro coheredero, ciudadano C.B.V.M. sobre inmueble objeto de la Controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 9 de Agosto de 2007, bajo el N° 85 del Tomo 70. Folios 10 al 12.

4. - Copia fotostática de un Contrato de Arrendamiento suscrito por el Causante del Actor, ciudadano F.R.V., en condición de Arrendador, con la ciudadana A.M.R.D., en condición de Arrendataria; sobre el in mueble objeto de la Controversia; autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 20 de Febrero de 1995, bajo el N° 52 del Tomo 10. Folios 13 al 16.

5. - Copia fotostática simple del Acta de Defunción del Causante, ciudadano F.R.V.O., expedida por la Prefectura de la Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo. Folio 17.

6. - 8 Recibos Originales de Cánones de Arrendamientos correspondientes as las mensualidades de Enero a Agosto del 2009. Folios 18 al 25.

   4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   En resumen, la Parte Demandada manifiesta en su Contestación a la Demanda lo siguiente:

   Quien suscribe, A.M.R.D., omissis… asistida en este acto por el abogado en ejercicio D.A.B.R., omissis…

   Siendo el Tiempo útil para dar contestación a la presente Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada en mi contra por el ciudadano F.J.V.M., lo hago de la siguiente manera:

   NARRACIÓN DE LOS HECHOS

   Rechazo y contradigo, tanto en los hechos como el derecho invocado, la Demanda interpuesta en virtud de que el Demandante ha fundado su pretensión de Cobro o supuesta Deuda por cánones de Arrendamiento en FALSO SUPUESTO, ya que no ADEUDO NADA AL DEMANDANTE POR CONCEPTO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, omissis… si bien es cierto que existe un contrato de arrendamiento de fecha 20 de febrero de 1.995, suscrito entre mi persona y el ciudadano (fallecido) F.R.V., omissis… en la actualidad, también es cierto que a través del tiempo se ha constituido en tiempo indeterminado, por las continuas renovaciones, omissis… ya que no es cierto que adeude tal Cantidad, omissis.. es el mismo demandante quien se ha negado A RECIBIR LOS Pagos correspondientes a los meses que menciona en su libelo, en consecuencia en fecha 14 de octubre del 2009, acudí a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, omissis… a los f.d.C. los cánones de arrendamiento omissis… y fue distribuida la causa al Juzgado Segundo Expediente N° 5738, en donde ordenaron Aperturar una Cuenta Bancaria a favor del Ciudadano F.V.M., en el banco BANFOANDES, signada con el N° 001260000602257079, y es allí donde precisamente he depositado los Cánones de Arrendamiento omissis… es decir NO EXISTE INCUMPLIMIENTO a ninguna Cláusula establecida en el contrato, agrego en copia simple en seis (6) folios útiles, Planillas de Depósitos Bancarios, omissis… En consecuencia, no EXISTE DEUDA PENDIENTE POR CONCEPTO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, Y POR ENDE LA PRESENTE DEMANDA DEBE SER DACLARADA SIN LUGAR EN LA DEFINITIVA, omissis…

   Por último pido que la presente Demanda sea Declarada Sin Lugar en la definitiva y sea condenado en costas el Demandante. Omissis…

   (Folios 32 al 34).

   El Tribunal deja constar que la Parte Demandada con su Contestación a la Demanda produce los siguientes Instrumentos:

1. - : Original de recibo expedido por la Unidad de recepción y Distribución de Documentos (URDD), de los Juzgados Primero y Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.e.T., mediante la cual se asienta el trámite N° 2009-2605-TMV, de fecha 14 de Octubre del 2009, consistente en Consignación de Cánones de Arrendamientos. Folio 35.

2. - 6 Copias fotostáticas simples de Planillas de depósitos Bancarios, todos por BsF. 80,°°, en la Cuenta 0007-0012-60-0060257079, en el Banco BANFOANDES a favor de F.V.M. depositados por A.R.. Folios 36 al 41

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo así:

5.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La Parte Demandada Promovió Pruebas tal como se evidencia a los Folios 62 y 63 al 64, las siguientes:

MÉRITO FAVORABLE DE LAS ACTAS:

La Parte Demandada Promueve el Mérito Favorable de Actas en que los Beneficien.

INSTRUMENTALES:

La Parte Demandada produce Copia Certificada del Expediente N° 5138 de Consignaciones Inquilinarías que se sustancia ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Escuque, Motatán y San R.d.C.d.E.T., correspondiente a las mensualidades de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2009 y de Enero y Febrero del 2010; efectuados en la Cuenta de Ahorro N° 0012600060257079 en el Banco Banfoandes a favor del ciudadano F.V.M.. Con el fin de demostrar que no está insolvente en el inmueble arrendado. Folios 46 al 91.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La Parte Actora Promovió Pruebas, tal como se evidencia al folio 94 al 100 del expediente; las siguientes:

INVOCA EL MËRITO DE LAS ACTAS DEL PROCESO:

La Parte Actora Invoca el Mérito Favorable que arrojan las Actas del Proceso; todo lo que le sea favorable de conformidad con los artículos 429 y 510; en especial:

1. - El Libelo de la Demanda y los recaudos que acompañó.

2. - El Contrato de Arrendamiento suscrito por el Causante del Actor y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, de fecha 20 de Febrero de 1995, bajo el N° 52 del Tomo 10.

3. - Declaración Sucesoral de la Sucesión de F.R.V.O., de fecha 30 de Octubre del 2003; en el que al reverso del formato 32 N° 0087265, aparecen los herederos de dicho causante, entre ellos el Actor, ciudadano F.J.V.M.. Y en la Forma 32, Anexo F-02- 07, N° 0031578, aparecen los Derechos y Acciones sobre el in mueble objeto de la Controversia con el objetivo de demostrar la Cualidad de Heredero del 100% de tales derechos. Folios 4 al 9.

4. - Documento mediante el cual el Actor adquiere el resto de los derechos, Acciones e Intereses de manos del otro coheredero, ciudadano C.B.V.M. sobre inmueble objeto de la Controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 9 de Agosto de 2007, bajo el N° 85 del Tomo 70. Folios 10 al 12.

5. - 8 Recibos Originales de Pagos Cánones de Arrendamientos correspondientes as las mensualidades de Enero a Agosto del 2009, con el fin de demostrar el Canon Mensual acordado. Folios 18 al 25.

6. - INVOCA A SU favor las ACTAS QUE CORREN A LOS FOLIOS 82 Y SU Vto., al 84, correspondientes al Expediente N° 5138 que produce las Parte Demandada; con el fin de demostrar la Extemporaneidad de tales Consignaciones y correspondientes a los meses de Diciembre de 2009 y Enero del 2010. El mes de Diciembre debió hacerlo del 1 al 20 de Enero del 2010. Y El mes de Enero desde 1 al 20 de Febrero.

INSTRUMENTALES:

Con el fin de demostrar que la ciudadana A.M.R.D. “Incumplió con la Notificación” por no haberla efectuado en el plazo de 30 días que estatuye el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que regula el Procedimiento Consignatario, y que debió efectuarle al ciudadano F.J.V.M.; produce Copia Certificada del expediente de Consignaciones N° 5138 que se sustancia en el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; y que la hace estar insolvente en el pago de los Cánones de Arrendamientos. Folios 101 al 147.

En los términos expuestos quedó planteada la Controversia.

SÉXTO

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

MÉRITO FAVORABLE DE LAS ACTAS DE LA DEMANDADA:

La Parte Demandada Promueve el Mérito Favorable de Actas en que los Beneficien. Pero el Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones, ha indicado que, el Promover el Mérito Favorable de los Actos, Autos y Actas sin indicar cuál le favorece en forma expresa, debe ser desechada. Por lo que se desecha esa manera de Promover el Mérito Favorable de las Actas; por cuanto la Demandada no indica cuál de ellos le favorece de manera específica; de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

INSTRUMENTALES:

1) Tanto la Parte Demandada como la Parte Actora producen Copias Certificadas del Expediente N° 5138 de Consignaciones Inquilinarías que se sustancia ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Escuque, Motatán y San R.d.C.d.E.T.; cuyo Beneficiario es el ciudadano F.J.V.M.; y la consignataria es la ciudadana A.M.R.D.. Y que corren a loas folios 46 al 91 y del 101 al 147. La Parte Demandada para demostrar que está solvente en las mensualidades que manifiesta el Actor el estar insolvente. Y la Parte Actora, para comprobar que la Demandada está insolvente en el Pago de los Cánones de Arrendamiento que alude en su Demanda.

Ahora bien en tal Expediente de Consignación Inquilinaría, la Demandada ha efectuado los depósitos de las mensualidades correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2009 y de Enero y Febrero del 2010; efectuados en la Cuenta de Ahorro N° 0012600060257079 en el Banco Banfoandes a favor del ciudadano F.V.M..

Ahora bien, al adminicular tal expediente de Consignaciones Inquilinarías N° 5138 al Contrato de Arrendamiento suscrito por las Partes que corre a los folios 13 al 16, de fecha 20 de Febrero de 1995, bajo el N° 52 del Tomo 10 y que este Tribunal lo Valora y Aprecia como demostrativo de la existencia de una Relación Arrendaticia por Escrito y a “Tiempo Determinado” de conformidad con el artículo 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil; específicamente a la Cláusula Segunda que dispone que el arrendamiento deberá ser cancelado: “… dentro de los cinco (5) primeros días consecutivos de cada mes por mensualidades vencidas,..”(Folio 13); encuentra que tales consignaciones fueron hechas en los siguientes plazos:

La mensualidad de Septiembre del 2009, debía efectuarla hasta el día 5 de Octubre del 2009 y a más tardar hasta el 20 de Octubre del 2009; y fue efectuada el 23 de Octubre del 2009 (F. 76), de manera extemporánea. SEGUNDO: La mensualidad de Octubre del 2009, debía efectuarla hasta el día 5 de Noviembre del 2009 y a más tardar hasta el 20 de Noviembre del 2009; y fue efectuada el 2 de Noviembre del 2009 (F. 78), de forma temporánea y ajustada a Derecho en los términos del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: La mensualidad de Noviembre del 2009, debía efectuarla hasta el día 5 de Diciembre del 2009 y a más tardar hasta el 20 de Diciembre del 2009; y fue efectuada el 30 de Noviembre del 2009 (F. 81), de forma Extemporánea. CUARTO: La mensualidad de Diciembre del 2009, debía efectuarla hasta el día 5 de Enero del 2010 y a más tardar hasta el 20 de Enero del 2010; y fue efectuada el 10 de Diciembre del 2009 (F. 83), de forma Extemporánea. QUINTO: La mensualidad de Enero del 2010, debía efectuarla hasta el día 5 de Febrero del 2010 y a más tardar hasta el 20 de Febrero del 2010; y fue efectuada el 26 de Enero del 2010 (F. 85), de manera Extemporánea. Y SEXTO: La mensualidad de Febrero del 2010, debía efectuarla hasta el día 5 de Marzo del 2010 y a más tardar hasta el 20 de Marzo del 2010; y fue efectuada el 26 de Febrero del 2010 (F. 87), de manera extemporánea.

El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Como se podrá observar, las mensualidades correspondientes a los meses de Noviembre, Diciembre del 2009 y Enero y Febrero del 2100; mensualidades consecutivas éstas no fueron efectuadas o canceladas como lo ordena la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes ni como lo ordena el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por los que las Consignaciones efectuadas por la Parte Demandada contenidas en el Expediente N° 5138 lo Valora y Aprecia este Tribunal, como demostrativo del “Estado de Insolvencia” en que incurre la Parte Demandada al haber efectuado las consignaciones de los meses de Noviembre y Diciembre del 2009 y Enero y Febrero del 2010, de manera extemporánea; de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 429 y artículo 509 ambos del Código de Procedimiento Civil.

Con tal Probanza, queda demostrado el “Estado de Insolvencia” en que se encuentra la Demandada, ciudadana A.M.R.D. en el inmueble arrendado. Así se establece.

Y pese a que ya quedó demostrado el estado de insolvencia de la Parte Demandada, este Tribunal a fin de ser consecuente con el “Principio de Exhastividad” efectuará el examen de las restantes probanzas. Así se Decide.

2. - El Libelo de la Demanda.

   La Parte Actora Promueve el Libelo de la Demanda. Pero resulta que la Demanda en si misma no prueba nada; dado que ella contiene una serie de argumentos y alegatos de hechos que son precisamente el objeto de la Pruebas, como son las que se a.L.D.e.s. misma sólo es Prueba, en el caso de la “Confesión Ficta”, es decir, que el Demandado no de Contestación a la Demanda, que nada probare que le favorezca y que la Pretensión no sea contraria a derecho, situación que no se da en la presente Causa. Por lo que la Promoción del Libelo de la Demanda promovida de esa forma y a esos sólo efecto, se desecha todo de conformidad con el artículo 509.

3. - Declaración Sucesoral de la Sucesión de F.R.V.O., de fecha 30 de Octubre del 2003; en el que al reverso del formato 32 N° 0087265, aparecen los herederos de dicho causante, entre ellos el Actor, ciudadano F.J.V.M.. Y en la Forma 32, Anexo F-02- 07, N° 0031578, aparecen los Derechos y Acciones sobre el in mueble objeto de la Controversia con el objetivo de demostrar la Cualidad de Heredero del 100% de tales derechos. Folios 4 al 9.

4. - Documento mediante el cual el Actor adquiere el resto de los derechos, Acciones e Intereses de manos del otro coheredero, ciudadano C.B.V.M. sobre inmueble objeto de la Controversia, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, con fecha 9 de Agosto de 2007, bajo el N° 85 del Tomo 70. Folios 10 al 12.

   La Parte Actora Promueve tanto la Declaración Sucesoral de la Sucesión del ciudadano F.R.V.O., donde aparecen quienes son los Causahabientes de este son los ciudadanos C.B.V.M. y el Actor, F.J.V.M., del Cien Por Cuanto (100%), de los derechos, acciones e intereses sobre el bien objeto de la Controversia. Así mismo Promueve un Documento en copia simple que no fue impugnado por la Parte Demandada, quedando el mismo fidedigno a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y mediante el cual C.B.V.M., da en venta sus derechos, acciones e intereses del citado inmueble al Actor, ciudadano F.J.V.M.. Pues bien, éstos dos Instrumentos adminiculados entre si y al expediente de Consignaciones N° 5138 y a los Recibos Originales de Pagos de Cánones de Arrendamientos que corren a los folio del 18 al 25, le demuestran al Tribunal los siguientes hechos:

Que el Actor, ciudadano F.J.V.M., es el propietario del Cien por Ciento (100%), de los derechos, acciones e intereses sobre el inmueble objeto de la Controversia. SEGUNDO: Que la Arrendataria, ciudadana A.M.R. DURÄN, está enterada del cambio de titularidad del inmueble y que en nada afectó la solución de continuidad de su arrendamiento a los efectos del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. TERCERO: Que el canon de Arrendamientos, es la cantidad, de OCHENTA BOLÍVARES (BsF. 80,°°), mensuales. Por lo que el Tribunal Valora y Aprecia los Instrumentos que se analizan, como demostrativo y Plena Prueba de tales hechos, a tenor de lo establecido en los artículo 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil.

En la presente Causa, el Actor, ciudadano F.J.V.M., demostró fehacientemente el “Estado de Insolvencia” en que se encuentra la Parte Demandada, ciudadana A.M.R.D., en el inmueble arrendado al haber efectuado las Consignaciones Inquilinarias correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del 2009 y Enero y Febrero del 2100 Extemporáneas y no fueron efectuadas o canceladas como lo ordena la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes ni como lo ordena el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y es la Razón por lo que la Demanda debe declararse con Lugar. Así se resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los hechos narrados en la Parte Narrativa y por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y especialmente del Sexto de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

Con lugar, la Demanda que por “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, por “Falta de Pago” y violación a los plazos del Procedimiento Consignatario, interpuso el ciudadano F.J.V.M., identificado en autos, en condición de Propietario y Arrendador, asistido por DR. A.D.S., I.P.S.A. N° 74.593; en fecha 8 de Marzo del 2010; contra la ciudadana: A.M.R.D., identificada en autos, asistida por el DR DUOGLAS A.B.R., I.P.S.A. N° 30.281, en su condición de Arrendataria de un inmueble consistente en una Casa Nº 38, ubicada en la Calle Bolívar, de la Población de M.F., Jurisdicción de la Parroquia M.F., Municipio Valera del Estado Trujillo; todo de conformidad con el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 7 y 33 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil; por ser procedente la Acción interpuesta y en consecuencia:

1.1.- Queda resuelto el Contrato de Arrendamiento que las Partes había suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 20 de Febrero de 1995, quedando inserto bajo el N° 52 del Tomo 10.

1.2.- Se declara en “Estado de Insolvencia” en el inmueble arrendado a la Demandada, ciudadana A.M.R.D., por haber efectuado las Consignaciones Inquilinarías correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del 2009 y Enero y Febrero del 2100 extemporáneas y no fueron efectuadas o canceladas como lo ordena la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes ni como lo ordena el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

1.3. Se ordena a la Parte Demandada, ciudadana A.M.R.D., hacer entrega a la Parte Demandante, ciudadano F.J.V.M., el inmueble que ocupa en calidad de Arrendataria, consistente en una Casa Nº 38, ubicada en la Calle Bolívar, de la Población de M.F., Jurisdicción de la Parroquia M.F., Municipio Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupados de personas, cosas y animales.

1.4.- Se declara Que la Arrendataria, ciudadana A.M.R.D., está enterada del cambio de titularidad del inmueble y que en nada afectó la solución de continuidad de su arrendamiento a los efectos del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y Que el canon de Arrendamientos, es la cantidad, de OCHENTA BOLÍVARES (BsF. 80, °°), mensuales.

1.5. Se declara que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a “Tiempo Determinado.”

Se condena a la Parte Demandada en costas por haber resultado vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Queda Así Establecido.-

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.-

Dada, Sellada, Refrendada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Dieciséis (16) días del mes de A.d.A.D.M.D. (2010). A Ñ O S: 199º de la I N D E P E N D E N C I A y 150º de la F E D E R A C I O N.

El Juez Titular,

Magíster. T.R.V.B.:

La Secretaria Titular,

Abg. K.K.C.M.:

En la misma fecha se publicó, siendo la Una de la Tarde (1:00 PM.).

La Secretaria,

TRVB/KKCM/Evelin del Villar.