Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 3 de Abril de 2014

Se refiere el presente asunto a una demanda de DESALOJO, que incoara la abogada NAIRIM M.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 111.204, quien actúa en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FILIPPO S.A.D.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.925.144, contra el ciudadano L.G.M., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.922.626, la cual fue presentada por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) en fecha 02 de agosto del 2012 y que previa su distribución correspondió su conocimiento a este Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 07 de agosto del 2012, se admitió la presenta causa por los tramites del procedimiento breve, ordenándose la citación del demandado para el SEGUNDO (2°) DIA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de la citación.

El día 30 de octubre del 2012, comparece ante este Juzgado el ciudadano GREJOSVER PLANAS ROJAS, en su carácter de alguacil adscrito a este Circuito Judicial, quien previa consignación de los fotostatos y los emolumentos respectivos, indicó al Tribunal la imposibilidad de llevar a cabo la citación personal del ciudadano L.G.M..

Mediante diligencia de fecha 10 de diciembre del 2012, la apoderada judicial de la parte actora, solicita se libre cartel de citación dirigida a la parte demandada, una vez proveído, y cumplido los trámites correspondientes la secretaria del Tribunal en fecha 18 de julio de 2013, dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 de la norma adjetiva.

En fecha 20 de septiembre del 2013, la abogada J.M.G.F., se abocó al conocimiento de la presente causa, como Juez Provisoria de este Juzgado.-

Mediante diligencia de fecha 21 de Octubre de 2013, la parte actora consignó cheque sin fondo en la cuenta del ciudadano Filipo Alba, y deja constancia que los mencionados cheques no han sido aceptados.-

El día 27 de noviembre de 2013, la Abg. M.L.M.D.M., en su carácter de Juez Temporal se aboca al conocimiento de la presente causa.-

Previa solicitud de la parte actora en fecha 27 de noviembre del 2013, se designa defensor Judicial de la parte demandada al Abg. MAUEL R.F., quien en fecha 27 de enero de 2014, mediante diligencia se dio por notificado, aceptó el cargo y renunció al lapso de comparecencia y juró cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo.-

En fecha 04 de febrero se ordenó la citación del defensor Judicial, en representación de la parte demandada, y se libró la correspondiente compulsa.-

El día 07 de febrero del 2014, la parte demandada otorgó poder apud-acta a los abogados J.C. COLINA P., G.B. y CRIZEIDA DEL VALLE SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.028, 39.377 y 60.283, respectivamente.

En fecha 11 de febrero del 2014, la parte demandada presentó escrito de defensas previas, contestó al fondo de la demanda e interpuso reconvención a la demanda presentada por la parte actora.

Mediante auto de fecha 11 de febrero del 2014, se admitió la reconvención presentada por la parte demandada y se ordenó el emplazamiento de la parte actora reconvenida para el segundo (2°) día de despacho siguiente.

En fecha 13 de febrero del 2014, la parte actora y reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 14 de febrero de 2014, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue proveído por este Tribunal en fecha 17 de febrero del 2014, mediante el cual se admitieron las pruebas documentales y se negó la prueba de exhibición.

Mediante diligencia de fecha 19 de febrero del 2014, la parte demandada apeló del auto de fecha 17 de febrero del 2014. Apelación que se oyó en un solo efecto en fecha 20 de febrero del 2014.

En fecha 24 de febrero de 2014, tanto la parte actora como la demandada presentaron escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron providenciados por auto dictado en esa misma fecha.

Mediante diligencia de fecha 24 de febrero del 2014, la parte demandada desistió de la apelación ejercida en fecha 19/02/2014 y en tal sentido en fecha 25 de febrero del 2014, se dejó sin efecto el auto que oye la apelación en un solo efecto.

En fecha 26 de febrero del 2014, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado en esa misma fecha.

En fecha 07 de Marzo de 2014, la parte demandada presentó escrito de conclusiones.-

El día 13 de marzo de 2014, siendo la oportunidad para publicar la sentencia definitiva, se difirió la misma para dentro de los diez (10) días de despacho siguiente.-

En fecha 25 de marzo de 2014, en virtud de la reincorporación de la Abg. J.G.F., en su carácter de Juez Provisoria de este Juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa, dejándose transcurrir el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

Consumado como fue el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, sin que se intentara recusación alguna, es por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia, se procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

II

DETERMINACIÓN DE LA CAUSA

El libelo de demanda, que consta a los folios 02 al 12 de este expediente, contiene una pretensión de DESALOJO, que incoara la abogada NAIRIM M.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 111.204, quien actúa en su carácter de apoderada judicial del ciudadano FILIPPO S.A.D.L., contra el ciudadano L.G.M..

Alegó la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

• Que en contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano L.A., padre de su mandante, ya fallecido según consta en declaración sucesoral registrada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de junio de 1997, bajo el tomo N° 27, tomo I, Protocolo 4to.; y el ciudadano L.G.M., el primero de los nombrados entregó bajo la figura de arrendamiento a tiempo determinado al demandado, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (01) local industrial distinguido con el N° 32, situado en la avenida Bolívar, entre la 3era. y 4ta. de los F.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital.

• Que posterior al fallecimiento del arrendador, el inmueble descrito paso a formar parte del patrimonio de su representado según se evidencia de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de mayo de 1998, anotado bajo el N° 41, tomo 10, protocolo primero. Dejando asentado a los efectos legales que el contrato de arrendamiento se mantenía vigente, ya que, la muerte del arrendador no daba por resuelto el contrato y que el arrendador a partir del momento de la venta del inmueble seria su poderdante y que se continuarían rigiendo las partes a través de las mismas cláusulas del contrato celebrado por el fallecido y el ciudadano L.G..

• Que es el caso que su representado dando continuidad al contrato de arrendamiento que en vida celebró su padre con el ciudadano L.G., una vez que adquirió el inmueble a través de la venta que le fue realizada por los herederos de la sucesión L.S.A., siendo así un inmueble de su exclusiva propiedad.

• Que el arrendatario a incumplido con su obligación de pagar los respectivos cánones de arrendamiento desde la fecha 07/01/2010 hasta el 10/07/2012, por un monto de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), lo que da un total de TREINTA (30) cánones vencidos, cantidad que suma SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00).

• Que es por lo que proceden a demandar al ciudadano L.G., por desalojo, para que convenga o en consecuencia sea condenado expresamente por el Tribunal a PRIMERO: A la entrega material del bien inmueble que ocupa como arrendatario, constituido por Un (1) Local industrial distinguido con el Nro. 32, situado en la avenida Bolívar, entre 3era y 4ta de Los F.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Parroquia del Municipio Libertador del distrito Capital; Solicitando expresamente que dicha entrega material debe verificarse con el inmueble descrito libre de personas y bienes muebles, y solventes en el pago de todos los servicios que contractualmente se encuentran bajo su responsabilidad. SEGUNDO: Subsidiariamente por vía de indemnización a pagar la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) por concepto de TREINTA (30) cánones de arrendamientos insoluto, valorados cada uno en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) correspondientes a los meses de febrero del 2010 a diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011, enero del 2012 a julio de 2012, en un total general de treinta meses, por la ocupación ilegitima del inmueble, ocasionando daños y perjuicios a su representado; TERCERO: Al pago de los costos que ocasione que ocasione el proceso y los honorarios profesionales como abogados.

A los fines de contradecir los hechos expresados la representación de la parte actora del juicio, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando que:

• Como punto previo impugna la cuantía de la demanda estimada por la parte actora en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) y que según sus dichos se corresponde a la supuesta insolvencia en que se encuentra la parte demandada, indicando en primer lugar que el canon de arrendamiento para la fecha que indica el actor en su libelo desde 07 de enero de 2010 hasta 10 de julio de 2012, a razón de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00), no se compadece con la realidad, y ello es conocimiento del propio arrendador, ya que tanto de los recibos de pago que se emitían como de los depósitos bancarios de pago de canon de arrendamiento que ha realizado su representado hasta el mes de febrero de 2014 y del propio recibo consignado junto al libelo, la parte actora demuestra lo contrario.

• Que en efecto los recibos que se aportaran en pruebas demuestra que los cánones de arrendamientos se han ido incrementando en una forma desproporcionada y en contravención a la regulación existente para ese local.

• Que desde el mes de febrero hasta diciembre de 2010, el canon de arrendamiento mensual fue la cantidad de tres mil seiscientos veinticinco bolívares (antes de la reconvención) , habiendo cancelado su representado durante todo ese año la cantidad de treinta y nueve mil ochocientos setenta y cinco bolívares.; desde enero a diciembre de 2011, el canon mensual fue por la cantidad de cuatro mil quinientos treinta bolívares, habiendo cancelado durante todo ese año la cantidad de cincuenta y cuatro mil trescientos sesenta bolívares; y desde el mes de enero a julio de 2012, el alquiler mensual era la cantidad de cinco mil seiscientos sesenta bolívares, habiendo cancelado durante esos meses la cantidad de treinta y nueve mil seiscientos veinte bolívares, y que sumando los cánones de arrendamiento cancelados durantes esos 30 meses, les arroja la suma de ciento treinta y tres mil ochocientos cincuenta y cinco bolívares, que fue el monto en el cual debió estimar la demanda la parte actora, ya que es el valor de los cánones demandados como supuestamente insolutos y no hacer un calculo en forma deliberada utilizando como referencia un canon mensual de arrendamiento que no es verdadero. Que en virtud de lo anterior, impugnan el monto de la demanda y pide al Tribunal tome como cierto el monto de ciento treinta y tres mil ochocientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 133.855,00) y se declare con lugar la impugnación de la cuantía señalada.

• En cuanto a la defensa de fondo, niegan, rechazan y contradicen los alegatos expuestos en el libelo de demanda por ser falsos, toda vez que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero del 2014. Que en efecto su representado ha venido ocupando en su carácter de arrendatario el local sujeto a desalojo, desde el dia 01 de abril de 1973, y no en otra fecha como lo ha afirmado falsamente el actor que es desde el año 1997, que suscribió un nuevo contrato en razón de haber adquirido los derechos de propiedad sobre el inmueble dejado por su difunto padre y que había dado en arrendamiento a su representado desde el año 1973, siendo lo único que comparte con el actor es la afirmación de que habiendo fallecido el arrendador en el año 1993, el contrato de arrendamiento se mantenía vigente.

• Que desde el año 2007 su representado ha estado constantemente presentando desavenencias con el ciudadano Filippo S.A.D.L., ya que los cheques de pago de canon de arrendamiento se emitían tempestivamente, siendo que el arrendador le informaba que pasaría a buscarlo y así pasaban días sin que eso ocurriese, motivo por el cual, su representado procedió a depositar directamente en la cuenta bancaria perteneciente al actor y que él mismo en tiempo anterior le había suministrado

• Que en el 2010, se acrecentaron las discusiones entre su representado y el arrendador, por los excesivos aumentos que sobre el canon de arrendamiento estaba realizando y ello había deteriorado aun mas la comunicación, y si bien anteriormente sucedía que el arrendador hacia incurrir en mora al arrendatario y al final aquel terminaba recibiendo los cánones de arrendamiento correspondientes a varios meses, y así solventaban la situación, esta irregularidad se convirtió en una forma común y cotidiana de mantener la relación arrendaticia. Igualmente señala que se puede observar la fecha en la cual demanda el actor 02 de agosto de 2012 y las fechas en las cuales fueron emitidos los cheques de pago de los cánones de arrendamientos, desde el mes de octubre de 2012, se evidencia el modus operando que operaba entre las partes, donde el arrendador esperaba hasta la fecha que le convenía para aceptar el pago y que su representado creyendo en la buena fe del arrendador, siempre actuando correctamente, lo que hizo fue caer en su trampa y generarle mora en el pago en forma premeditada.

• Que en vista de los hechos narrados, decidió entonces su representado a depositar los cánones de arrendamiento que se había negado el arrendador a recibir desde el mes de febrero de 2010, en una cuenta corriente perteneciente al seños Filippo Salvatore en el Banco Mercantil identificada con el N° 0105 0096 6610 9621 1130, para no tener que perseguir todos los meses al arrendador para que recibiera el pago. Y que es así como desde el 17 de mayo de 2013 comienza a depositarle los cheques correspondientes a los pagos de canon de arrendamiento desde el mes de febrero de 2010 y que han sido emitidos los cheques en fechas 29 de octubre de 2012, luego de haber convenido con el arrendador los montos y el hecho cierto que recibiría los pagos.

• Que todos los cheques correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento han sido depositados para pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero de 2010 hasta el mes de febrero de 2014, y hasta la fecha en ningún momento el arrendador ha rechazado dichos pagos, por el contrario ha dispuesto y aceptado los mismos en su cuenta y al observar la diferencia de meses entre la emisión del cheque y la fecha del deposito, obedece a la negativa del arrendador de recibir los pagos luego de haber convenido con su representado su aceptación.

• Que merece especial acotación que en forma extemporánea el actor en fecha 12 de junio de 2013, consigna unas documentales, que por demás no son oponibles a su representado por no emanar de él ni estar suscritas por el señor L.G., donde pretende el arrendador demostrar que ha rechazado el pago efectuado por su representado por la cantidad e ciento setenta y seis mil trescientos cinco bolívares, sin especificar de que mes es ese monto, por cual concepto emitieron ese cheque de Banesco, y lo peor, nunca su representado ha recibido devolución de dinero alguno, por lo que no tiene como defenderse de un hecho no alegado en el libelo de demanda, y que pretende el actor presentar una fotocopia de un cheque donde aparece como beneficiario su representado. Y que lo único cierto es que hasta el dia de hoy su representado se encuentra solvente y el dinero depositado en la cuenta corriente perteneciente al arrendador ha sido aceptado y dispuesto por el arrendador.

• Respecto a la reconvención, señala la parte demandada reconvincente, que en fecha 13 de noviembre de 1986 su representado recibió una notificación de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación, donde le informaban que al canon mensual del local N° 32, ubicado en la Avenida S.B., Urbanización Nueva Caracas, parcela 67, Catia, Parroquia Sucre, había sido regulado en un canon de alquiler máximo de siete mil quinientos setenta y seis bolívares y que en bolívares fuertes corresponde con la cantidad de siete bolívares con cincuenta y siete céntimos y posteriormente por apelación efectuada, el canon quedo establecido en la cantidad doce bolívares con setenta y cinco céntimos. Y que aun cuando era del conocimiento del actor dicha regulación, en forma excesiva se mantuvo cobrando un canon de arrendamiento superior al máximo fijado por ese órgano, de lo contrario le habían sugerido hiciera entrega del local.

• Que la Ley de Alquileres en sus artículos 58 y siguientes, que los inmuebles sometidos a regulación, quedará sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso, y la obligación de repetir corresponderá al arrendador. Igualmente, señala que la acción para reclamar el reintegro prescribe a los dos años, y los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer, y se considerará a este en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, sea igual o superior a lo que corresponda pagar por concepto de alquileres.

• Que proceden en nombre de su representado a pedir el reintegro de los sobrealquileres de los últimos dos años o 24 meses, es decir de los cánones en excesos pagados desde el mes de marzo de 2012 hasta el mes de febrero del 2014.

• Que al haber estado su representado cancelando a lo largo de muchos años, un canon de arrendamiento por un monto excesivamente superior al fijado por la Dirección de Inquilinato, mal puede considerarse en mora respecto al pago del alquiler, ya que el arrendador adeuda a su representado, mas del dinero que a este ultimo de los nombrados le correspondía cancelar mensualmente por concepto de canon de arrendamiento, y por supuesto mas del dinero que en forma falsa afirmó el actor adeudaba su representado por concepto de pago de 30 meses de alquiler que supuestamente no había cancelado.

• Que es por lo que demandan al arrendador para que devuelva a su representado, los cánones de arrendamiento cobrados en exceso durante el transcurso de lo últimos 24 meses, por la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil trescientos cuarenta y cuatro con veinticuatro céntimos (Bs. 155.344,24).

• Solicitan que no sea declarado en estado de insolvencia el arrendatario, no solo por esta defensa del cobro en exceso de los cánones de arrendamiento, sino por el hecho cierto de haber depositado los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero del 2010 hasta el mes de febrero de 2014 y haber disfrutado y dispuesto de dicho dinero el arrendador, sin haber hecho objeción alguna. Que todos los pagos de cánones de arrendamiento con exceso al monto máximo fijado por el órgano competente, que siga cancelando su representado al arrendador, desde marzo de 2014 hasta que se produzca sentencia definitiva, quede sujeto a repetición y obligado el arrendador a reintegrarlos al arrendador.

• Por último solicitan que sobre dicho reintegro de alquileres por la cantidad de Bs. 155.344,24 mas todos los pagos de sobrealquiler que se sigan causando desde el mes de marzo de 2014 hasta que se dicte sentencia definitivamente firme, se aplique corrección monetaria y se establezca por experticia complementaria del fallo.

En la oportunidad legal correspondiente se presenta la parte actora reconvenida, a los fines de dar contestación a la reconvención propuesta y expone:

• Niega, rechaza y contradice los alegatos expuestos por la parte demandada por cuanto su representado pasa a ser propietario del inmueble objeto de la demanda posterior al fallecimiento del arrendador, en este caso, el padre de su representado y que su representado hace un nuevo contrato con el arrendador como así lo reconocen expresamente los apoderados judiciales del arrendatario en la contestación de la demanda, lo que quiere decir que las partes de común acuerdo pautaron las cláusulas contractuales a seguir y por ende estuvieron de acuerdo en lo establecido, de haber sido lo contrario, tras la supuesta regulación existente posterior a la posesión como propietario de su mandante del inmueble objeto de la demanda, el arrendatario no hubiese suscrito contrato con su representado o hubiese consignado los cánones en el tribunal de consignaciones según lo acordado en sentencia a la que aluden, sin embargo la situación fue distinta, las partes realizaron un contrato y bajo tales cláusulas mantuvieron su relación arrendaticia.

• Que muy claramente el arrendatario refleja tras una larga relación contractual fue a partir del 2007, es decir muchos años después de la regulación a la que hacen mención, comienzan a tener desavenencias con su representado, pero solo por lo afirmado por los accionantes del supuesto cobro de sobrealquileres, sino por el hecho de que su representado supuestamente dejaba acumular los pagos hechos por el arrendatario, debido que no se trasladaba hasta su domicilio a recogerlos para hacerlos efectivos, situación realmente ilógica y fuera de los parámetros normales de cualquier propietario de un inmueble el cual decide alquilar, la situación era totalmente adversa, el arrendatario se atrasaba en los pagos y su mandante tenia que estar en una constante lucha para que cumpliese con su deber, que no es como lo llama el arrendatario un MODUS OPERANDI de su representando para hacerlo caer en mora. Igualmente señalan que como posterior a la demanda incoada en su contra de desalojo por falta de pago, el arrendatario decide depositar en una cuenta de su mandante, como se explica que tal acción no fue realizada desde el 2007 donde supuestamente había que perseguir a su representado para hacerle el pago o en su defecto consignar ante el Tribunal. Se ve claramente el hecho en el cual las partes nunca tuvieron inconvenientes por el canon fijado como pago de arrendamiento, el cual es fundamento de la reconvención planteada, sino que sus inconvenientes surgen por no satisfacer el deber adquirido.

• Que luego de un largo atraso en el pago del canon de arrendamiento, acumulado hasta esa fecha 30 cánones insolutos, toma la decisión de no aceptar los pagos que decide realizarle el arrendatario luego de haber sido demandado, siendo de carácter notorio que se le hizo llegar comunicaciones vía telegrama de tal situación y donde se le hace saber la devolución de tales pagos directamente a su domicilio a través de la apoderada o de la cadena MRW, ya que el local siempre estaba cerrado con candado y que sin embargo el arrendatario hizo caso omiso y continuo depositando en forma extemporánea y hasta varios cheque fueron devueltos, con lo cual simulaba el pago a su mandante. Igualmente señala, que el arrendatario aduce que las devoluciones no fueron hechas a su cuenta personal, es el caso que las mismas fueron hechas en forma publica y notoria, entregándolas en su domicilio a la persona que atendiera llamado en su vivienda.

• Que la acción planteada por su mandante se fundamenta en el pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento que cursan desde enero del 2010 a julio del 2012, la pretensión no se basa en cánones insolutos correspondientes desde el año 1987 a la fecha, como lo hacen ver los reconvenientes, donde cursa la supuesta regulación, que cabe destacar que de ser cierto tal hecho, el arrendador al ver vulnerados sus derechos, pudo dirigirse a los organismos competentes y solicitar las medidas legales correspondientes para restituir la vía jurídica impuesta

• Que indica la parte demandada señala que sintiendo coaccionado durante su estadía en el inmueble ha realizado pagos extemporáneos alegando que su retardo ha sido por la falta de interés en el cobro, ya que según lo expuesto, su representado debía trasladarse hasta el domicilio del arrendador y realizar los cobros, cuando muy bien estipulado en el contrato quedo establecido que los mismos deben ser en el domicilio del arrendador, no obstante utilizando el sentido común, su representado al tener un inmueble arrendado es con la finalidad de obtener ingresos.

• Que la parte demandada alega que los cánones no corresponden a la cantidad de Bs. 2000.00, cuando existe un recibo emitido donde se evidencia claramente el desglose de lo que corresponde tal recibo, donde se hacia la cancelación de a demás de su canon de arrendamiento, gastos de mantenimientos, lo que incluye fachada, vigilancia y limpieza de pasillos y escaleras que ellos llaman beneficios al personal lo que representa un monto de Bs. 900.00 y tal cantidad multiplicada por cada mes reflejado en el recibo sumado a los cánones, resulta la cantidad expresada en dicho documento Bs. 27.320, el cual fue el último pago recibido por su mandante y que muy a su pesar del arrendatario no puede desvirtuar tal hecho ya que el mismo elaboro el recibo donde su representado cobraba el pago de lo adeudado, ya que fueron demasiadas las moras del canon de arrendamiento, es por eso que es el único recibo que se acompaña al libelo de demanda. Que la demanda solo se estimo por los cánones no cancelados al arrendatario, dejando fuera los gastos de mantenimiento, puesto que la pretensión incoada es el Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamientos insolutos como lo establece la Ley y el contrato firmado entre las partes.

• Que se alega que el demandado en la causa se encuentra solvente cuando claramente su representado a través de la persona de su apoderada judicial devolvió cada uno de los pagos extemporáneos hechos por altas cantidades debido al gran atraso en el cumplimiento de su deber como buen padre de familia siendo arrendatario, tal como se evidencia en telegramas enviados, correspondencias emitidas por MRW, llamadas telefónicas y visitas al domicilio del demandado, no como lo alega en su reconvención donde señala que no se expresa a que pertenece tal cantidad emitida a favor del arrendatario, es por ello que no se utilizo depósitos en cuentas bancarias propiedad del arrendatario, cada devolución tenia su respectiva reseña de la no aceptación del mismo por las causales antes mencionadas, muy diferente al arrendatario que sin autorización y previamente notificado de la no continuación de la relación arrendaticia realizaba depósitos los cuales no tenían ningún respaldo jurídico que notificase a su representado de su existencia. Que es de gran evidencia que el accionante en su reconvención trata de aludir la falta en el pago y en su defensa argumenta acciones fura de contexto, pero muy a su pesar reconoce su mora en el pago.

III

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA, conjuntamente con el libelo de la demanda:

• Orden de pago N° 286, emitida en fecha 07/01/2010, por parte de INVERSIONES CONFAVECA 2020 C.A., donde de puede observar la expedición de un cheque del BANCO PLAZA N° 547720, a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, por un monto de veintisiete mil trescientos veinte bolívares (Bs. 27.320,00), según en el rango de concepto se desprende que corresponde a “…PAGO DIF ALQUILER MAR-ABRIL 2009 610,00 C/U MAY - JUN - JUL - AGO - SEP - OCT - NOV - DIC y ENERO 2010….”; que corre inserto al folio 13 del expediente.- Dicha orden de pago a pesar de que se observa firmado ilegible en copia, se puede determinar que el mismo proviene de INVERSIONES CONFAVECA 2020 C.A., persona jurídica que no es parte en el presente juicio, y por no haber sido ratificada la misma conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente se desecha la presente documental.-

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio, registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador, bajo el N° 41, Tomo 10, Protocolo 1°, en fecha 05/05/1998, que consta a los folios 14 al 23 del expediente y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, que al no ser impugnado se tiene como fidedigno, demostrando la propiedad del ciudadano FILIPPO S.A.D.L., del inmueble objeto de la presente controversia.-

• Contrato de arrendamiento celebrado por el ciudadano L.A. y L.G.M., en fecha 05 de julio de 1981, que corre inserto a los folios 24 al 26 del expediente.- Dicho contrato al no ser suscrito por ninguna de las partes desecha tal probanza.-

• Copia certificada del Instrumento poder otorgado por el ciudadano FILIPPO S.A.D.L. a la abogada NAIRIM M.B., registrado ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de julio del 2012, quedando inserto bajo el N° 23, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, el cual consta a los folios 27 al 30 del expediente y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder de representación que tienen la Abogada Nairim M.B., para actuar en juicio en representación del ciudadano FILIPPO S.A.D.L..-

• Copia simple de las planillas de cancelación de impuesto, del certificado de solvencia, Registro de Información Fiscal y de declaración sucesoral, correspondiente a la Sucesión L.S.A.L., debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 05 de junio de 1997, bajo el N° 27, tomo 1°, protocolo 4°, que corre inserto a los folios 31 al 37 del expediente y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del código de Procedimiento Civil, teniéndose como fidedigno de lo allí expresado, y donde se demuestra la relación de la parte actora del presente juicio con el ciudadano L.A., arrendatario original de la presente controversia.-

• Posteriormente mediante diligencia la parte actora consignó Copia simple del Cheque N° 26309945 de la cuenta N° 0134 0251 51 2511000656, perteneciente al ciudadano A.D.L.F., en el banco Banesco Banco Universal a favor del ciudadano L.G.M., por la cantidad de Bs. 176.305,00, emanado en fecha 20 de mayo del 2013, que corre inserto al folio 70 del expediente, conjuntamente con copia del recibo y planilla de consignación de telegramas librado por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, emanado en fecha 24 de mayo del 2013, en virtud del telegrama remitido al ciudadano L.G.M. por la ciudadana NAIRIM MORENO, el cual se le anexo el cheque en referencia.- De esta probanza la parte demandada señaló en su contestación que su representado no ha recibido devolución de dinero alguno, aunado que tampoco consta que el cheque haya sido cobrado, en consecuencia se desecha la misma.-

• Copias simples de Cheques signados con los Nº 15547757 y 15547756, cursante al folio 78 del expediente; que posteriormente en el lapso de promoción de pruebas fueron consignados en originales, donde se puede observa que los mismos pertenecen al Banco Plaza C.A., cuenta Nº 0138-0007-32-0070233934, a nombre de INVERSIONES CONFAVENCA 2020 C.A., por cuanto los mismos pertenecen a un tercero que no es parte en el juicio, y que no fue ratificado mediante prueba testimonial se desecha tal documental.-

EN EL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS

• Consignó nuevamente orden de pago Nº 286, (folio 166), la cual ya fue valorada anteriormente.-

• Consignó nuevamente cheque Nº 26309945, perteneciente a la entidad bancaria Banesco, así como telegrama enviado a la parte demandada, la cual ya fue valorada anteriormente.-

• Copias simple de los cheques N° 43309955, 22309961, 21309968, 15309973, del banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, librados en fecha 06/11/2013, 06/12/2013, 08/01/2014 y 07/02/2014, respectivamente, contra la cuenta N° 0134 0251 51 2511000656, perteneciente al ciudadano A.D.L.F., a favor del ciudadano L.G.M., por la cantidad de Bs. 7075,00 cada uno, que corren insertos a los folios 168 y 169 del expediente, por cuanto no consta en autos que los mismos hayan sido cobrado por el ciudadano L.G. se desecha los mismos.-

• Originales de los cheques librados en fecha 10 de mayo del 2013 y 29 de julio de 2013, signados bajo los Nros. 15547756 y 15547757, ya valorados anteriormente.-

• Copias simple del cheques N° 12309949, del banco BANESCO BANCO UNIVERSAL, librados en fecha 17/11/2013, contra la cuenta N° 0134 0251 51 2511000656, perteneciente al ciudadano A.D.L.F., a favor del ciudadano L.G.M., por la cantidad de Bs. 56.600,00, que corren insertos al folio 196 del expediente, por cuanto no consta en autos que lo haya hecho efectivo el ciudadano L.G., se desechan los mismos.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

• Depósitos Bancarios, en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 17/05/2013, cuenta perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por las cantidades siguientes Bs. 39.875,00; 54.360,00; 56.600,00; 11.320,00; 14.150,00; que corre inserto a los folios 101; 103; 105; 107; 109 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 20/09/2013, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 14.150,00, que corre inserto al folio 111 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 15/10/2013, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 14.150,00, que corre inserto al folio 114 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 20/09/2013, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 21.225,00, que corre inserto al folio 116 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 15/10/2013, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 21.225,00, que corre inserto al folio 119 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 15/10/2013, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 21.225,00, que corre inserto al folio 122 del expediente.-

• Depósitos Bancarios en la cuenta corriente N° 01050096661096211130, en fecha 05/11/2013, 05/12/2013, 07/01/2014, 06/02/2014, respectivamente, en la cuenta corriente perteneciente al ciudadano DI L.F.S., realizado por el ciudadano L.G., por la cantidad de Bs. 1075,00, que corre inserto a los folios 123 al 126 del expediente.-

Dichos depósitos son valorados conforme a lo establecido en el artículo 1383 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se evidencia que son diferentes cantidades de dinero, y de allí no se pueden determinar a ciencia cierta que los mismo correspondan a canon de arrendamientos, correspondiente a la relación arrendaticia entre los ciudadanos Filippo S.A.D.L. y L.G.M., mas aún cuando a los diez primeros Depósitos Bancarios la parte lo relaciona con ordenes de pagos emanados de un tercero que no es parte en el juicio, por consiguiente se desecha tales probanzas.-

• Copia simple de la orden de pago N° 290; 291; 292; emitida en fecha 29/10/2012, a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, donde de evidencia la expedición del cheque N° 547751, por un monto de Bs. 39.875,00; cheque N° 547752, por un monto de Bs. 54.360,00; cheque N° 547753, por un monto de Bs. 56.600,00; por concepto de alquiler; por parte de la compañía INVERSIONES CONFAVECA 2020, que corre inserto al folio 102; 104; y 106 del expediente y por cuanto la misma emana de un tercero se desecha por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.-

• Copia simple de la orden de pago N° 293; 294 emitida en fecha 19/03/2013 a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, donde de evidencia la expedición del cheque N° 547754, por un monto de Bs. 11.320,00; cheque N° 547755, por un monto de Bs. 14.150,00 por concepto de alquiler; por parte de la compañía INVERSIONES CONFAVECA 2020, que corre inserto al folio 108; y 110 del expediente y por cuanto la misma emana de un tercero se desecha por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.-

• Copia simple de la orden de pago N° 295 emitida en fecha 10/05/2013 donde de evidencia la expedición del cheque N°15547756, a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, por un monto de Bs. 14.150,00 por concepto de alquiler; por parte de la compañía INVERSIONES CONFAVECA 2020, que corre inserto al folio 112 del expediente y por cuanto la misma emana de un tercero se desecha por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.-

• Recibo de compra de cheque de gerencia del Banco Plaza, por el monto de Bs. 14.150,00, realizado por INVERSIONES CONFAVECA 2020, C.A. en fecha 15/10/2013, a favor del ciudadano FILIPPO ALBA, que corre inserto al folio 113 del expediente, y por cuanto el mismo se observa que emana de un tercero que no fue ratificado mediante prueba testimonial se desecha la misma.-

• Estado de cuenta corriente N° 0138 0007 32 0070233934 de la sociedad mercantil INVERSIONES CONFAVECA 2020, C.A., al 30 de septiembre de 2013, emanado del BANCO PLAZA, que corre inserto al folio 115 y consignado en original al folio 179 del expediente, por cuanto el mismo corresponde a un tercero que no es parte en el juicio se desecha la misma.-

• Copia simple de la orden de pago N° 296 emitida en fecha 29/07/2013 donde de evidencia la expedición del cheque N°15547757, a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, por un monto de Bs. 21.225,00 por concepto de alquiler; por parte de la compañía INVERSIONES CONFAVECA 2020, que corre inserto al folio 117 del expediente y por cuanto la misma emana de un tercero se desecha por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.-

• Recibo de compra de cheque de gerencia del Banco Plaza, por el monto de Bs. 21.225,00, realizado por INVERSIONES CONFAVECA 2020, C.A. en fecha 15/10/2013, a favor del ciudadano FILIPPO ALBA, que corre inserto al folio 118 del expediente, por cuanto la misma fue realizado por un tercero que no es parte en el juicio, y que no lo ratificó en juicio se desecha la misma.-

• Copia simple de la orden de pago N° 297 emitida en fecha 15/10/2013 donde de evidencia la expedición del cheque N°00736758, a favor del ciudadana FILIPPO ALBA, por un monto de Bs. 21.225,00 por concepto de alquiler; por parte de la compañía INVERSIONES CONFAVECA 2020, que corre inserto al folio 120 del expediente y por cuanto la misma emana de un tercero se desecha por no haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial.-

• Recibo de compra de cheque de gerencia del Banco Plaza, por el monto de Bs. 21.249,00, realizado por INVERSIONES CONFAVECA 2020, C.A. en fecha 15/10/2013, a favor del ciudadano FILIPPO ALBA, que corre inserto al folio 121 del expediente, por cuanto la misma la realizó un tercero que no es parte en el juicio, y no fue ratificado en juicio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha la misma.-

• Copia certificada de la resolución N° 3340, dictada por la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación del Ministerio de Fomento, en fecha 13 de noviembre de 1986, que corre inserto a los folios 127 al 147 del expediente y se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como documentos públicos administrativo.-

EN EL LAPSO DE PROMOCION DE PRUEBAS

• Originales de ordenes de pago N° 298 al 301, emanadas en fechas 04/11/2013, 02/12/2013, 06/01/2014 y 03/02/2014, respectivamente, en virtud de pago del alquileres, por un monto de Bs. 7.075,00 cada una, que consta a los folios 180 al 183 del expediente, y por cuanto los mismos emanan de INVERSIONES CONFAVECA 2020 C.A., que no es parte en el presente juicio, y no fueron ratificada conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código d Procedimiento Civil, se desecha tales documentales.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO:

De la impugnación de la cuantía:

La Representación de la parte demandada al momento de contestar la demanda previamente en su escrito, impugnó la cuantía de la demanda estimada por la parte actora, aduciendo que según sus dichos se corresponde con la supuesta insolvencia en la que se encuentra su representado del pago de 30 cánones de arrendamiento a razón de Bs. 2000 mensual., que la misma no se compadece con la realidad, ya que tanto de los recibos de pago que se emitían así como de los depósitos bancarios de pagos de canon de arrendamiento que ha realizado nuestro representado hasta el mes de febrero de 2014, y del propio recibo presentado junto con el libelo por la parte actora demuestra lo contrario.. Que desde el mes de febrero hasta diciembre de 2010 el canon de arrendamiento mensual fue por la cantidad de Bs. 3.625, habiendo cancelado el arrendamiento durante todo ese año la cantidad de Bs. 39.875; desde enero hasta diciembre de 2011, el canon mensual fue por la cantidad de Bs. 4.530, habiendo cancelado durante todo ese año la cantidad de Bs. 54.360; y desde el mes de enero de julio de 2012 para completar los 30 meses supuestamente insolvente el alquiler mensual fue por la cantidad de Bs. 5.660, habiendo cancelado durante esos meses la cantidad de Bs. 39.620; que si suman los cánones de arrendamientos cancelados durante estos 30 meses, arroja la suma de 133.855, que fue el monto en el cual debió estimar la demanda la parte actora, ya que es el valor de los cánones demandados como supuestamente insolutos, y es el parámetro o referencia que debió utilizar el actor para dicha estimación, y no hacer un cálculo en forma deliberada utilizando como referencia un canon mensual de arrendamiento que no es verdadero.-

Ahora bien, establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “……El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva……-

Igual tenemos, que el Tribunal Supremo de Justicia, la Sala de Casación Civil, en fecha 16 de noviembre de 2009, caso Ernesto D^Escrivan Guardia contra Elsio M.P., ratifico su criterio señalado:

...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

. (Negritas y subrayado de la Sala).

En el caso de autos, esta sentenciadora observa, que la representación de la parte demandada, impugno la cuantía aduciendo que desde el 07 de enero de 2010 hasta el 10 de julio de 2012 a razón de Bs. 2000 mensual no se compadece con la realidad, que los cánones de arrendamiento se han ido incrementando, que al sumar los cánones de arrendamiento cancelados durante los treinta 30 meses, arrojan la suma de Bs. Ciento Treinta y Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 133.855,00), siendo esto un hecho nuevo que la parte debe probar; así tenemos que la parte demandada consignó con su escrito de contestación, ordenes de pagos, a favor del ciudadano Filippo Alba, con diferentes cantidades de dinero, sin embargo no existe otra prueba que al inmiscuirse entre sí de plena prueba del valor del canon de arrendamiento.-

En consecuencia de acuerdo a lo establecido por nuestro m.T., “...si nada prueba el demandado, en este único supuesto [el hecho nuevo], queda firme la estimación hecha por el actor...”. Por consiguiente, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto a la cuantía, resulta improcedente la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el libelo de demanda. Y ASI SE DECIDE.-

V

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

A los fines de entrar al fondo de la controversia, debe esta Juzgadora transcribir lo que la representación judicial de la parte actora arguyó en su escrito libelar para demandar el desalojo de la relación arrendaticia que tiene con el ciudadano L.G.M.:

….En fecha cinco (5) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Siete (1997) bajo el No. 27, tomo I, Protocolo 4to….(Suc. L.S.A.L. y el ciudadano LAUREANO GUTIEREZ MARRERO……entrego bajo la figura de ARRENDAMIENTO a tiempo determinado a el ciudadano L.G.M.,…..un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (01) Local industrial distinguido con el Nro. 32, situado en la avenida Bolívar, entre la 3era y 4ta de los F.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Parroquia del Municipio Libertador del Distrito Capital. Posterior al fallecimiento del arrendador el inmueble descrito pasa a formar parte del patrimonio de mi representado según se evidencia de documento de propiedad…..Dejando asentado a los efectos legales que el contrato de arrendamiento se mantenía vigente, ya que la muerte del arrendador no daba por resuelto el contrato y que el arrendador a partir del momento de la venta del inmueble seria mi poderante (sic) y que se continuarían rigiendo Las Partes, a través de las mismas cláusulas del contrato celebrado en un primer termino por el fallecido…-

Entre otros puntos de hecho y de derecho –…….– se establecieron en el citado Contrato de Arrendamiento las siguientes Cláusulas:

SEGUNDA: El precio o canon de arrendamiento queda estipulado en la cantidad de (Bs.7500 siete mil quinientos bolívares para el año 1981) y que con los ajustes inflacionarios para el año 2012 las partes acordaron la cantidad de (Bs.2.000.00 F) mensuales, que el ARRENDATARIO se obliga a pagar a el ARRENDADOR. Las mensualidades son anticipadas y EL ARRENDATARIO se compromete a cancelarlas dentro del primer día (1) de cada mes vencido de arrendamiento, en moneda de curso legal, en la oficina del arrendatario.

TERCERA: Queda convenido que la falta de pago de los cánones de arrendamiento establecidos en este contrato, correspondientes a un (1) mes dará derecho al Arrendador a considerar este contrato como plazo vencido, pudiendo pedir la resolución del mismo y la inmediata desocupación de “EL INMUEBLE”.

DECIMA CUARTA

“EL ARRENDATARIO” conviene que por todo retardo o demora en la devolución de “EL INMUEBLE” a el “ARRENDADOR” en los casos señalados en la cláusula séptima de este documento, se obliga a pagarle a esta ultima la cantidad de bolívares (200,00) por cada día de atraso, como daños y perjuicios por la demora, sin necesidad de parte de “EL ARRENDADOR” de probarlos y sin perjuicios por la demora, del cobro de los cánones de arrendamientos respectivos.

SEPTIMA

El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del primero de julio de 1981, este término se considerara prorrogado automáticamente por lapsos de (1) año a voluntad de ambas partes. Si el arrendatario no da aviso a el arrendador por escrito, con 1 mes de anticipación por lo menos a la terminación del plazo fijo o en el cualesquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de NO prorrogarlo automáticamente, pudiendo exigir a el arrendatario la desocupación del inmueble, por medio de notificación verbal o escrita, o por la prensa en un de los periódicos de mayor circulación de la ciudad de Caracas, siempre que sea hecha con un (1) mes de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o en cualquiera de las prorrogas sucesivas.

….omisis….

RELACION DE LOS

HECHOS

Es el caso, ciudadano Juez, que mi representado dando continuidad al contrato de arrendamiento que en vida celebro su padre con el ciudadano L.G., una vez adquirido el inmueble a través de la venta que le fue realizada por los herederos de la Suc. L.S.A.; siendo así un inmueble de su exclusiva propiedad, ya identificado anteriormente,….El mencionado Arrendatario a incumplido con su obligación de pagar los respectivos cánones de arrendamiento desde la fecha 07/01/2010 …..hasta la presente fecha 10/07/2012….por un monto de Bs. 2000…lo que dá un total TREINTA CANONES VENCIDOS (30) cantidad que suma, sesenta mil bolívares fuertes (Bs. 60.000,00) a pagarle al Arrendador.

DEL DERECHO

De conformidad con lo expresado en el Contrato de Arrendamiento marrar, me permito señalar al Tribunal ….los fundamentos legales de la presente demanda, establecidos en el Código Civil venezolano:

Artículo 1.159….

Artículo 1160….

Artículo 1167….

Por otro laso establece el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario lo siguiente:

Artículo 1:…

Artículo 33…

Artículo 34….

Artículo 35….

DE LA ACCION JUDICIAL

Ahora bien, ciudadano Juez, en base a todas las razones de hecho y los fundamentos de derecho minuciosamente expuestos…..es por lo que, en nombre y representación de mi mandante procedo a demandar, como formalmente demando, a es ciudadano L.G.M., ya identificado, por DESALOJO para que convenga o a ello sea condenado expresamente por el Tribunal a las siguientes olicitudes o pedimentos:

PRIMERO

A la inmediata entrega material del bien inmueble que ocupa como Arrendatario, constituido por un (1) Local industrial distinguido con el Nro 32, situado en la avenida Bolívar, entre 3era y 4ta de los f.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Parroquia del Municipio Libertador del Distrito Capital; Solicitando expresamente que dicha entrega material debe verificarse con el inmueble descrito libre de personas y bienes muebles, y solvente en el pago de todos los servicios que contractualmente se encuentren bajo su responsabilidad.

SEGUNDO

SUBSIDIARIAMENTE por vía de indemnización a pagar la cantidad de SESENTA MIL BOLICARES (Bs.60.000,00) por concepto de TREINTA CANONES de arrendamiento insolutos, valorados cada uno en la cantidad de (Bs.2000,00) correspondientes a los meses de FEBRERO DEL 2010 A DICIEMBRE DE 2010, ENERO A DICIEMBRE DEL 2011, ENERO DEL 2012 A JULIO DEL 2012, EN UN TOTAL GENERAL DE TREINTA MESES. Por ocupación ilegitima del inmueble, ocasionando daños y perjuicios a mi representado.

TERCERO

Al pago de los costos que ocasiones el proceso que aquí se inicia hasta su total terminación y mis honorarios profesionales como Abogado.

…omisis…

Ahora bien, considera oportuno quien aquí decide traer a colación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.-

En el presente juicio, ambas partes son conteste en afirmar que existe entre ellos una relación arrendaticia, sobre un inmueble propiedad de Fillipo S.A., que anteriormente fue de su padre L.A., siendo un hecho controvertido la falta de pago por parte del ciudadano L.G.M..-

Así las cosas, se desprende de las actas procesales del presente expediente, que la parte actora hace mención en su libelo un contrato que en vida celebro su padre Señor L.A., en fecha 01 de julio de 1981, con el ciudadano L.G., igualmente señala que en fecha 05 de junio de 1997, la sucesión L.S.A., entrego bajo la figura de arrendamiento a tiempo determinado a el ciudadano L.G.M., el inmueble de su exclusiva propiedad constituido de un local industrial, quedando así establecido que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos señalados en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, sin embargo de las pruebas aportadas conjuntamente con el libelo de la demanda se observa un contrato de arrendamiento cursante al folio 24 al 26, que en su encabezado se identifica los intervinientes del contrato, Señor L.A., “El arrendador” por una parte y por la otra el señor L.G.M., “El Arrendatario”; dicho contrato no se encuentra suscrito por los mismos, ya que al final del mencionado contrato, se evidencia solo una firma ilegible y encima de esta un sello húmedo identificando (“FABRICA DE BOLSAS FAUDOR S.R.L.), igualmente se debe asentar que no consta en autos el supuesto contrato de arrendamiento, celebrado por la sucesión L.S.A., en fecha 05 de junio de 1997; por lo que le impide a esta Juzgadora determinar a ciencia cierta las cláusulas señaladas por la parte actora en su libelo de demanda, ya que éste como menciona en el Capitulo III, de su libelo “…De conformidad con lo expresado en el contrato de Arrendamiento de marras….” (menciona varios artículos) es decir la parte actora basa su demanda en un contrato de arrendamiento escrito que no consta en autos; el que se encuentra inserto en el expediente solo se observa una firma con un sello húmedo que no es parte; que si bien es cierto la parte demandada acepta la relación arrendaticia con el fallecido, mencionando que la misma data del 01 de abril de 1973, no es menos cierto que niega haber suscrito un nuevo contrato, sin embargo tampoco trae a los autos el contrato de arrendamiento, en consecuencia no puede esta Juzgadora determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, ya que el procedimiento para las acciones arrendaticia se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto; si es un contrato verbal o escrito, si el contrato es escrito debe deducirse si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado,.- Mas cuando la representación de la parte actora señala que el ciudadano L.A., padre de su mandante ya fallecido entrego bajo la figura de ARRENDAMIENTO a tiempo determinado al ciudadano L.G.M., un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (01) local industrial distinguido con el N° 32, situado en la avenida Bolívar, entre la 3era. y 4ta. de los F.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que en nombre y representación de su mandante procede a demandar, por DESALOJO; presumiendo lo narrado por la parte actora es importante señalar la sentencia de la Sala Constitucional de fecha 07 de marzo de 2007, Caso Zazpiak Inversiones C.A. con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, conociendo en a.C. dejó claramente sentada la diferencia y la imposibilidad de declarar con lugar la demanda en casos como estos. Al respecto señaló la Sala lo siguiente:

“…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana M.C.C.C. es a tiempo determinado hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…);y por ser el contrato que vincula a las partes un contrato a tiempo determinado,(…)”, lo que evidencia que, el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual considera ésta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de resolución o de cumplimiento del contrato y no de Desalojo. Así se decide

En consecuencia al no poder esta Juzgadora sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al no existir la plenitud de pruebas que se requiere según el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. es forzoso declarar INADMISIBLE, la presente demandada, por no constar en auto el documento fundamental de la acción.- Y ASÍ SE DECIDE.-

VI

DE LA RECONVENCION

La parte demandada al momento de contestar la demanda propuso la reconvención o mutua petición, aduciendo que en fecha 13 de noviembre de 1986, su representado recibió notificación de la Dirección de Inquilinato, Departamento de Regulación donde le informaban que el canon mensual de alquiler para el local Nº 32 ubicado en la Avenida S.B., Urbanización Nueva Caracas, parcela 67, Catia, Parroquia Sucre, había sido regulado en un canon de alquiler m.d.B.. 7.576,00 y en que en bolívares fuertes se corresponde con la cantidad de Bs. 7,57 y posteriormente por apelación efectuada, el canon quedó establecido por sentencia definitivamente firme de fecha 11 de agosto de 1987 en la cantidad de Bs. 12.746,62 que equivale en bolívares fuertes a la cantidad de Bs. 12,75. Aun cuando era del conocimiento del actor dicha regulación, en forma excesiva se mantuvo cobrando a nuestro representado un canon de arrendamiento superior al máximo fijado por el Órgano, de lo contrario le habían sugerido hiciera entrega del local.- Hace mención al artículo 58 de la Ley de alquileres y que con base a lo establecido en la referida ley podrá pedir el reintegro de los sobrealquileres de los últimos dos años o 24 meses, es decir los cánones en exceso pagados desde el mes de marzo de 2012 hasta el mes de febrero de 2014, que los cánones que debió pagar el arrendatario de acuerdo a la última regulación del inmueble a razón de Bs. 12,74 mensual por 24 meses es de 305,76 Bs., cánones de arrendamiento que están sujetos a repetición por parte del arrendador por la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Veinticuatro Céntimos (Bs. 155.344,24).-

Ahora bien, la reconvención, es definida por nuestro m.T. como: “...la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de un a nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). (Resaltado del texto).-

De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum en cuanto a la reconvención quedó circunscrito a determinar si la parte demandada reconveniente es acreedora de la suma de dinero que alegó haber pagado en exceso, en virtud de la relación arrendaticia que mantiene con la parte actora reconvenida, al efecto la parte demandada reconvenida trajo a los autos copia de la Resolución Nº 3340 dictada por la dirección de Inquilinato Departamento de Regulación, signada con el Nº 007014, de fecha 13 de noviembre de 1986, donde establece el canon de arrendamiento máximo en bolívares Bs. 7.576,00; Que posteriormente el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de agosto de 1987 estableció la cantidad de 12.746,62, que esta juzgadora la valoró como un documento público administrativo, por ser realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones.- Consta igualmente en el expediente Depósitos bancarios de cheques por diferentes cantidades de dinero de los cuales si bien es cierto son depósitos realizados por L.G.M., a favor de Filippo Salvatore no es menos cierto que los mismos los complementan ordenes de pagos emanados de Inversiones Confavenca 2020 C.A., que no es parte de la relación arrendaticia que aquí se decide; así mismo se evidencia de dichas ordenes hacen referencia el concepto de alquiler y determina los meses respectivo, sin embargo no establece que corresponde a la relación arrendaticia del ciudadano FILIPPO S.A.D.L. y el ciudadano L.G.M., sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (01) Local industrial distinguido con el Nro. 32, situado en la avenida Bolívar, entre la 3era y 4ta de los F.d.C., Urbanización Nueva Caracas, Parroquia del Municipio Libertador del Distrito Capital, los pagos fueron realizados por un tercero que no es parte en el presente juicio, siendo desechados por esta sentenciador, por cuanto no fueron ratificados en juicio conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la compañía Confavenca 2020 C.A., no tiene ninguna relación o no consta en autos, que tenga alguna relación con la persona aquí demandada, en sí no se puede determinar a ciencia cierta que los pagos de alquileres hayan sido realizados por la demandada reconvenida, en consecuencia conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancia, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. ….”.- Por consiguiente a no existir plena prueba que dichos depósitos sean realizado en virtud de la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos FILIPPO S.A.D.L. y L.G.M., mal puede esta Juzgadora, ordenar el reintegro de alquileres que la parte demandada reconvino, por consiguiente se declara Sin lugar la Reconvención planteada por la demandada L.G.M.. .- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

VII

PARTE DISPOSITIVA

Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, interpusiera FILIPPO S.A.D.L., contra el ciudadano L.G.M. ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO

Se declara IMPROCEDENTE la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada reconvenida, ciudadano L.G.M.-

TERCERO

Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por L.G.M. contra FILIPPO S.A.D.L..

CUARTO

Dada la naturaleza del fallo se condena recíprocamente a las partes de las costas procesales, conforme a lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no será necesaria la notificación de las partes.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los Tres días del mes de A.d.D.M.C..- LA JUEZ

ABG. JENNY GONZALEZ FRANQUIS

LA SECRETARIA

ABG. IVONNE CONTRERAS

En la misma fecha y siendo las ________ p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA

ABG. IVONNE CONTRERAS

Exp: AP31-V-2012-001431