Decisión nº 357 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 14 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.010- 4.567

DEMANDANTE: F.A.O. y J.C.

G.B., en su condición de

Apoderados Judiciales del ciudadano ARTURO

J.C.L..

DEMANDADO: A.I.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

FECHA DE ENTRADA

DEL EXPEDIENTE: 17 DE MARZO DE 2.010

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 17 de Marzo de 2.010, se inició el presente procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por los Abogados F.A.S. y J.C.G.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 4.138.879 y 18.992.810 respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 27.272 y 137.620, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico “ALEXIS R.M.L.”, ubicado en la Avenida Carabobo, frente al MAT, Casa S/N°, Planta Baja, de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano A.J.C.L., venezolano, mayor de edad, casado, Ingeniero Civil, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.667.843, contra la ciudadana A.I., venezolana, mayor de edad, de profesión Médico, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.443.076, domiciliada en la Calle Paso Arauca, S/N°., Sector L, Urbanización “La Guamita”, Parroquia El Recreo de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure.

Expone el demandante: “…El día 27 de Julio de 1.995, por ante la Notaría Pública de la ciudad de San F. deA., bajo el N°. 70, tomo 33 del Libro de Autenticaciones, nuestro mandante A.J.C.L. celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana A.I., por el lapso de seis (6) meses contados a partir del 15 de Julio del año 1.995, sobre un inmueble de su propiedad, distinguido con el N°. 01, ubicado en el Primer Piso del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR” de la ciudad de San F. deA., destinado exclusivamente para consultorio médico, constante de Sala de Espera, área de consulta, Sala de pacientes, baño, y un equipo de aire acondicionado tipo Split, Marca. LG, Serial N°. 611KANYOO791… la arrendataria se obliga a pagar puntualmente la pensión de arrendamiento, los 15 días de cada mes. El inmueble antes identificado le pertenece al Arrendador según documento registrado por ante la Oficina subalterna de Registro del Distrito San F. delE.A., el día 24 de Marzo de 1.995, bajo el N°. 87, folios 167 al 173, Protocolo Primero, Tomo Cuarto Adicional, Primer Trimestre del año 1.995, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Antes terrenos vacíos, hoy anexo del Edificio Centro Médico del Sur, con Diecisiete metros (17 Mts), SUR: Casa del señor O.C., Diecisiete metros (17 Mts), ESTE: Avenida Revolución, con Veinticinco metros (25 Mts) y OESTE: Callejón “F”, Veinticinco metros (25 Mts), para una superficie total de Cuatrocientos Veinticinco metros cuadrados (425 m2), existiendo este contrato de Arrendamiento a tiempo Determinado y vencido el plazo de duración, en virtud del consentimiento del Arrendador para que la Arrendadora continuara en el disfrute del inmueble arrendado, se produce la tácita reconducción convirtiéndose el mismo en un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, a partir del día 16 de Julio de 1.996…el día 01-06-07, por documento privado las partes suscriben un nuevo Contrato de Arrendamiento con fecha de duración de un (1) año del 01-06-2.007 al 01-06-2.008, donde se establece que la Arrendadora cancelará al Arrendador el canon de Arrendamiento los días Primero (1) de cada mes. No obstante a ello, por mutuo consentimiento de las partes contratantes, se conviene en efectuar los pagos del arrendamiento los días quince (15) de cada mes, llegada la fecha de vencimiento este segundo Contrato de Arrendamiento privado, se produce igualmente la tácita reconducción, prorrogándose el mismo automáticamente desde el año 2.008 hasta la presente fecha, convirtiéndose así en un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado…el día 14 de Octubre de 2.008, en virtud del Incumplimiento de la Arrendataria, el Arrendador pide la cancelación del canon de Arrendamiento correspondiente a los meses de JULIO, AGOSTO y SEPTIEMBRE de 2.008…por comunicación del 01-04-2.009, se notifica a la ciudadana Arrendadora el aumento del canon de arrendamiento en la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 520,00) más el DOCE POR CIENTO (12%) de IVA…es el caso, que habiéndose obligado la Arrendataria a pagar puntualmente el canon de arrendamiento los días primero (1°) de cada mes … está debiendo más de dos (2) mensualidades consecutivas, correspondientes al 15 de Diciembre 2.009, 15 de Enero 2.010 y 15 de Febrero 2.010, para un total de saldo deudor de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.747,20)”

Fundamentó la presente acción en el contenido de los Artículos 1.579, 1.159, 1.160 del Código Civil, 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por todos los razonamientos antes expuestos es por lo que acude ante el Tribunal para demandar como formalmente demanda a la ciudadana A.I., supra identificada para que convenga o en su defecto sea condenad por el Tribunal: PRIMERO: Entregar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado destinado para Consultorio Médico constante de: Sala de Espera, área de consulta, Sala de pacientes, baño, y un equipo de aire acondicionado tipo Split, Marca. LG, Serial N°. 611KANYOO791… la arrendataria se obliga a pagar puntualmente la pensión de arrendamiento, los 15 días de cada mes. El inmueble antes identificado le pertenece al Arrendador según documento registrado por ante la Oficina subalterna de Registro del Distrito San F. delE.A., el día 24 de Marzo de 1.995, bajo el N°. 87, folios 167 al 173, Protocolo Primero, Tomo Cuarto Adicional, Primer Trimestre del año 1.995, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Antes terrenos vacíos, hoy anexo del Edificio Centro Médico del Sur, con Diecisiete metros (17 Mts), SUR: Casa del señor O.C., Diecisiete metros (17 Mts), ESTE: Avenida Revolución, con Veinticinco metros (25 Mts) y OESTE: Callejón “F”, Veinticinco metros (25 Mts), totalmente desocupado. SEGUNDO: A cancelar los cánones de Arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Diciembre 2.009, Enero 2.010 y Febrero 2.010.

Estimaron la presente demanda en la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 30.550,00), equivalente a CUATROCIENTAS SETENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (470 U.T)

En fecha 25-03-10, se citó a la parte demandada en la persona de la ciudadana A.I..

En fecha 05-04-10, se recibieron escrito de Cuestiones Previas y Contestación de la Demanda, presentados por la ciudadana A.I., asistida de Abogado.

En fecha 07-04-10, se recibió escrito de Subsanación de las Cuestiones Previas opuestas, presentado por el co- Apoderado de la parte demandante.

En fecha 12-04-10, se recibió escrito de Pruebas presentado por la Abogada SORANGER ANAYE MALDONADO.

En fecha 15-04-10, se recibió escrito presentado por el Apoderado Judicial de la parte demandante

En fecha 16-04-10, se recibió diligencia estampada por el Abogado J.C.G.B..

En fecha 16-04-10, se recibió escrito de Pruebas presentado por los Apoderados Judiciales de la parte demandante.

En fecha 20-04-10, rindió declaración ante el Tribunal, la ciudadana MAGALY YACENIA BOLIVAR NUÑEZ.

En fecha 21-04-10, se dijo “VISTOS”.

En fecha 27-04-10, se DIFIERE el acto para dictar Sentencia.

M O T I V A

Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace conveniente hacer las siguientes precisiones:

Observa esta sentenciadora que corre inserto a los folios 47 y 48 del Expediente, escrito de Cuestiones Previas Opuestas y Contestación de la Demandada, presentado por la ciudadana A.I., lo cual hace en los términos siguientes:

Punto Previo: Opuso las Cuestiones Previas de conformidad con lo establecido en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: “ …relativo al defecto de forma de la demanda, por no haber cumplido la misma con lo establecido en el numeral 4° del Artículo 340 ejusdem, pues tratándose de un inmueble el demandado estaba obligado a identificarlo con precisión, siendo imperativo señalar los linderos particulares de inmueble arrendado…en el presente caso… tanto en el Capitulo I, de los Hechos como en el Capitulo IV, Relativo a las Conclusiones y en el Capitulo V, del Petitorio, en todo momento el demandante se dedica a transcribir los linderos generales del Edificio donde funciona la Empresa de Salud “Centro Médico del Sur C.A.,” indicando que los linderos son los siguientes: NORTE: Antes terrenos vacíos, hoy anexo del Edificio Centro Médico del Sur, con Diecisiete metros (17 Mts), SUR: Casa del señor O.C., Diecisiete metros (17 Mts), ESTE: Avenida Revolución, con Veinticinco metros (25 Mts) y OESTE: Callejón “F”, Veinticinco metros (25 Mts), pero en ningún momento señalan los linderos específicos del local que me fue arrendado desde hace más de catorce (14) años, que colinda de forma muy específica con otros consultorios de otros médicos y con áreas de pasillos y demás áreas comunes dentro del Edificio que no fueron indicadas por el demandante… el demandante deja de cumplir con este requisito de la demanda, cuando no señala en el Capítulo III, Relativo al objeto de la pretensión, tampoco indica, ni describe el inmueble que se pretende desalojar, ni su ubicación, situación de linderos específicos, lo que permite inferir que existe imprecisión de cual es el objeto de la pretensión…”.

CAPITULO I:

De la Contestación de la Demanda. De los Hechos Admitidos

Señalo como cierto que suscribió con el demandante el primer Contrato de Arrendamiento a tiempo Determinado, el día 15 de Julio del año 1.995, que ciertamente está ubicado en el Primer Piso del Edificio denominado “Centro Médico del Sur C.A”., ubicado en la Avenida Revolución de esta ciudad, con las características expresadas en el libelo de la demanda, y que ciertamente el vencimiento de pago del canon de arrendamiento, son los días 15 de cada mes, pero también es cierto que el demandante no señaló los linderos específicos de este inmueble que forma parte de un inmueble de mayor cavidad.

Señaló como cierto que en principio el inmueble le pertenecía al demandante, pero hoy en día, luego de la consolidación como empresa privada del “Centro Médico del Sur C.A”, existe la posibilidad que dicho inmueble, hoy día sea propiedad de este Empresa.

Señaló como cierto, y alegó a su favor el contenido del anexo marcado “E”, contentivo de un nuevo Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, cuya fecha de inicio se estipuló para el 01 de Junio de 2.007, con fecha de vencimiento para el 01de Junio de 2.008, en el cual se produjo un cambio en la fecha de pago, por consiguiente, estas afirmaciones, surgen las circunstancias a su favor (se dan por reproducidas íntegramente).

Rechazó, negó y contradijo el alegato del demandante trascrito en el reverso del folio 2 de su libelo de demanda cuando indica y a la vez se contradice que la falta de pago de canon de arrendamiento eran los días 01 de cada mes y e el anverso de este mismo folio confiesa y admite que los pagos fueron convenidos por mutuo consentimiento de las partes los 15 días de cada mes, alegó que es falso que se hubiese negado a consignar el pago de los meses Diciembre del año 2.009, enero y Febrero del año 2.010… pues cosa distinta es la falta de aceptación del pago, que me obligó a utilizar los mecanismos del Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tal como se evidencia del escrito consignatorio que motivada y justificadamente explican las razones de la consignación de tal pago ante el mismo Tribunal donde fue admitido con el número de Expediente 10168.

Destacó al Tribunal la situación de incertidumbre que a la vez le generó indefensión cuando el cobro del canon de arrendamiento era obligatorio según el Contrato suscrito (se da por reproducido íntegramente).

Rechazó, negó y contradijo la estimación del monto de la demanda, pues no se explica que criterios jurídicos utilizaron los Apoderados del demandante para estimar esta demanda en la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,00), ES DECIR, 470 Unidades Tributarias, cuando el monto supuestamente reclamado es la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.747,20)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:

Consignaron marcado “A”, instrumento Poder Especial otorgado por el ciudadano A.J.C.L., a los Abogados F.A. y J.C.G., autenticado por ante la Notaría Pública de San F. deA., en fecha 19 de Febrero de 2.010, bajo el N°. 29, Tomo 22.

En relación con esta documental, se trata de un instrumento público que esta Juzgadora da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente, por cuanto demuestra el mandato Especial otorgado por el ciudadano A.J.C.L., a los Abogados F.A. y J.C.G. para que lo representen y sostengan todos sus derechos por ante las Autoridades de la República.

Consignaron marcado “B”, original de Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes, debidamente autenticado en fecha 27 de Julio de 1.995, bajo el N°. 70, tomo 33.

En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, que este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente, el cual demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos A.J.C.L., en su carácter de propietario del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR” y A.I., donde el Arrendatario da en Arrendamiento un (1) Local para Consultorio Médico, signado con el N°. 1, ubicado en el Primer Piso del mencionado Edificio, situado en la Avenida Revolución de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, con un canon de arrendamiento por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), pagaderos los 15 días de cada mes calendario, con un plazo de duración de seis (6) meses, y fecha de inicio el 15 de Julio de 1.995.

Consignaron marcado “C”, original de documento contentivo de Título Supletorio, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Fernando en fecha 24 de Marzo de 1.995, bajo el N°. 87, folios 167 al 173, Protocolo Primero, Tomo Cuarto Adicional, Primer Trimestre.

En cuanto a este documento, se trata de un documento público, el cual este Tribunal da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.357, 1.359 del Código Civil, por cuanto demuestra la condición de propietario del ciudadano A.J.C.L., sobre el inmueble objeto del presente juicio.

Consignaron marcado “D”, original de Comunicación emitida en fecha 26 de Mayo de 2.003, dirigida a la Médica Especialista A.I., suscrita por la Lic. Zila Lara.

De la documental presentada, se trata de documento privado el cual está suscrita por una tercera persona, que no es parte en el presente juicio, y por cuanto no se desprende de autos, que la misma haya sido ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial, es por lo que esta Juzgadora no se le da valor probatorio alguno, con fundamento a lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Consignaron marcado “E”, original de Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes

En cuanto a este documento, presentado en original, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito por las partes, A.J.C.L., y A.I., que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos A.J.C.L., en su carácter de propietario del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR” y A.I., donde el Arrendatario da en Arrendamiento un (1) Local para Consultorio Médico, signado con el N°. 1, ubicado en el Primer Piso del mencionado Edificio, situado en la Avenida Revolución de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, constante de: Sala de Espera, área de consulta, Sala de paciente, baño y un (1) equipo de aire acondicionado tipo Split, marca LG, serial 611KANYOO791, con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00), (Bs. F. 230,00) pagaderos el 01 día de cada mes calendario, con un plazo de duración de un (1) año contado desde el 01 de Junio de 2.007.

Consignaron marcados “F”, “G” y “H” copias fotostáticas simples de Recibos de Pago N°s. 0263, 0285 y 0307, y Planillas de Depósitos N°s. 375446244, 459711950 y 45960960 de la entidad bancaria BANESCO.

Este Tribunal al respecto señala que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso J.G.F. contra C.N.C., que:

…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 420. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el articulo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..

En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que las fotocopias bajo examen no se refiere a documentos públicos ni a instrumento privados o tenido legalmente por reconocidos, por lo que no se trata de aquel tipo de documentos al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestiman dichos documentos, en virtud de tratarse de copias fotostáticas de documentos simples, el cual no se formaron ni fueron firmados en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.

Consignaron marcado “I”, original de Comunicación emitida en fecha 14 de Octubre de 2.008, dirigida a la Dra. A.I., suscrita por el Ing. A.C.L.

Que por cuanto no fue impugnada por la contraparte se le da valor probatorio.

Consignaron marcados “J”, “K” y “L” copias fotostáticas simples de Comunicación dirigida a la Dra. A.I., emitida en fecha 01 de Abril de 2.009, suscrita por el Ing. A.C., en su condición de Arrendador, y Recibos de Pago N°S. 0330 y 0354

Respecto a estas documentales marcados “J”, “K” y “L”, considera quien aquí decide, que las fotocopias bajo examen no se refiere a documentos públicos ni a un instrumentos privados o tenido legalmente por reconocidos, por lo que no se trata de aquellos tipo de documentos al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestima dichos documentos, en virtud de tratarse de copias fotostáticas de documentos simples, el cual no se formaron ni fueron firmados en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.

Consignaron marcados “LL”, original y copia simple de Recibo de Pago N°. 0376, emitido en fecha 12-02-10. Este Tribunal no lo valora, aun cuando no fueron impugnadas por la contraparte ya que no están suscritos por persona alguna, y no se trata de aquellos documentos que el legislador a querido dar valor.

Consignaron marcada “M”, copia certificada de documento contentivo de Registro de Comercio, inscrito en el Registro Mercantil, bajo el N°. 23, Tomo 44- B, de fecha 07 de Junio de 2.006.

Documental esta que se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por tratarse de una copia certificada de un documento público, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción del Estado Apure, el cual evidencia la constitución de un Fondo de Comercio, por el ciudadano A.J.C.L., (parte actora) que gira bajo su propia responsabilidad, con el nombre de “INMOBILIARIA DEL SUR”, cuyo objeto estará destinado a avalúos, administración, compra y, venta y alquiler de inmuebles y en general cualquiera otra operación relacionada con la explotación del negocio con las solas limitaciones de las leyes de la República, domicilio es la Avenida Revolución, Edificio CENTRO MEDICO DEL SUR, de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure.

Consignaron marcados “N”, copia fotostática simple de Comunicación dirigida a la Dra. A.I., emitida en fecha 01 de Febrero de 2.010, suscrita por el Ing. A.C., en su carácter de propietario.

Al respecto se trata de una copia simple de un documento privado, con acuso de recibo en fecha 01-02-10, con firma ilegible, que esta Juzgadora no valora, por no tener certeza de la autoría del mismo.

En la oportunidad legal:

Mediante diligencia cursante a los folios 66 y 67, formularon Oposición a la admisión y evacuación de la pruebas de Inspección Judicial e Informes promovidas por la parte demandada, fundamentándose en el contenido de los Artículos 389 y 397 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a esta diligencia observa esta sentenciadora, que la misma fue presentada fuera del lapso legal por lo que la desecha.

CAPITULO I: Promovieron íntegramente el valor probatorio de los instrumentos marcados de la “A” a la “N”, anexos al libelo de la demanda corrientes a los folios 6 al 64, que esta sentenciadora ya analizó.

CAPITULO II:

Promovieron a su favor, en virtud del principio de la comunidad de la Prueba la confesión realizada por la parte demandada, corriente al vuelto del folio 47, así como en el anexo marcado “A”, que se acompaña a la Contestación de la Demanda y el depósito bancario corriente al folio 53, cuyos contenidos dan por reproducidos íntegramente en todas y cada una de sus partes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

CAPITULO I: Documentales. Ratificó y reprodujo el valor probatorio las documentales marcadas “A” y “B” contentivas de las consignaciones y los cheques de gerencia que realizó a nombre del demandante A.C., cuyo Expediente reposa en los archivos de este mismo Juzgado bajo el N°. 101-168, para demostrar que no adeuda ningún canon de arrendamiento al demandante.

Cursante a los folios 49 al 51, corre inserto documento privado contentivo de solicitud de consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizado por la ciudadana A.I., asistida de abogado, a favor del ciudadano A.C., de donde se desprende que la ciudadana A.I., consigna dos cheques de gerencia a nombre de A.C., por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS, (Bs.582,40), asimismo cursa a los folios 52 y 53 del expediente copias de cheques de gerencia que realizó a nombre del demandante A.C., por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS, (Bs. 582,40), de fecha 15 de marzo y 18 de febrero del año 2010, con acuso de recibo por parte de este Tribunal 01-03-2010 y 15-03-2010. Que este Tribunal valora.

Ratificó y reprodujo el valor probatorio de la documental marcada “C”, contentiva de tres recibos de pago de canon de arrendamiento que le fueron expedidos por tres tipos de personas distintas a la relación arrendaticia.

Este Tribunal al respecto señala que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso J.G.F. contra C.N.C., que:

…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 420. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el artículo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..

En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que la fotocopia bajo examen no se refiere a un documento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestima dicho documento, en virtud de tratarse de copia fotostática de un documento simple, el cual no se formo ni fue firmado en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.

De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, reprodujo el valor probatorio de las documentales que fueron aportadas al proceso por el mismo demandante, cursantes a los folios 36 al 43, contentivo del Registro Mercantil del Fondo de Comercio INMOBILIARIA DEL SUR, con lo cual se demuestra la existencia de otro tipo de actividad del arrendador; cursante al folio 23 marcada “D”, contentiva de Comunicación de fecha 26 de Mayo del año 2.003, donde el demandante le informa que el pago debe ser en cheque no endosable a nombre de A.C.; cursante al folio 44 marcado “N”, contentiva de una Comunicación donde el Arrendador informa su intención de no renovar el Contrato de Arrendamiento, con lo cual reconoce la existencia de ese vínculo jurídico, que de pleno derecho lo obliga a darle el derecho de disfrutar la Prórroga legal establecida en el Artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Las cuales ya fueron analizadas por esta Juzgadora Precedentemente.

CAPITULO II: De la Inspección Judicial.

Promovió la Prueba de Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. En escrito de fecha 15-04-2010, los apoderados de la parte actora se opusieron a la admisión de esta prueba no obstante tal y como se desprende del acto de evacuación de la misma estuvieron presente por lo que queda convalidado dicho acto.

Al respecto, quien aquí sentencia observa que a los folios 78 al 80, cursa inserta Acta de Inspección Judicial practicada en fecha 20 de Abril de 2.010, en la cual el Tribunal entre otras cosas, deja constancia: PRIMERO: “…deja constancia que sí existe en los archivos del Tribunal, llevados para tal efecto, un Expediente contentivo de Consignación distinguido con el N°. 10- 168, nomenclatura de este Tribunal, donde la consignataria es la ciudadana A.I., titular de la Cédula de Identidad N°. 4.443.076, y el beneficiario el ciudadano A.C., tal y como se desprende de la solicitud y auto de admisión de la misma, de fecha 19 de Febrero de 2.010…”; “…deja constancia, previa revisión de la Consignación antes identificadas que existen dos (2) Cheques de Gerencia por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), con pago a la orden del ciudadano A.C., de la entidad bancaria CORPBANCA, Banco Universal, de fecha 18-02-2010, así mismo al folio 21 del Expediente se desprende que con esa misma fecha se consignó cheque N°. 0987433, de fecha 18-02-2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), por la entidad bancaria CORPBANCA, correspondiente al mes de Febrero del año en curso. De igual manera, se observa al folio 24 que en fecha 15 de Marzo de 2.010, la ciudadana A.I., consignó en Cheque de Gerencia N°. 098779425, de esta misma fecha, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el banco CORPBANCA, Banco Universal, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de Marzo del año en curso, en fecha 09 de Abril de 2.010, la ciudadana A.I. consigna Cheque de Gerencia N°. 001117031, de esa misma fecha por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el Banco Provincial, Agencia de esta ciudad, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del presente año; todas las consignaciones hechas al ciudadano A.C.…”; “…deja constancia que tal y como se desprende al folio 31 de la Consignación objeto de la presente Inspección, el Alguacil de este Tribunal…. Consignó en fecha 26 de Marzo de 2.010, Boleta de Notificación sin firmar, que le fue entregada a los fines de notificar al ciudadano A.C.…”; En cuanto al particular, de que si han sido retirados por el Arrendador, ciudadano A.C., este Tribunal señala que los mismos no han sido retirados…” Al TRECERO: “… se abstiene de evacuar, en virtud de que la solicitante no especificó la circunstancia en que el Tribunal debía dejar constancia, todo de conformidad al cumplimiento del principio del Control de la Prueba y el Derecho a la defensa…”

Para analizar esta prueba, este Tribunal observa: La prueba de la Inspección Judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del Juez, sin necesidad de representación del mismo con la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos y son objeto de esta prueba los hechos que el Juez puede percibir por sí mismo. No obstante, el juez, pude dejar constancia de hechos que considere importantes, aunque no lo haya pedido la parte promoverte, esto con base a la facultad oficiosa de practicarla que tiene el Juez. De manera que, incluso, esa aseveración del Juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil.

Señala R.R.M. en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, 2da Edición, los requisitos de validez para la eficacia probatoria de la Inspección Judicial, como lo son: 1.-la conducencia del medio respecto del hecho inspeccionado, esto es medio idóneo para probar hechos susceptibles de percepción directa por el Juez. 2.-La pertinencia del hecho inspeccionado, en el sentido de que la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. 3.-Que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal. El acta permite conocer los hechos observados por el Juez, por cuanto se requiere confrontarlos con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. 4.- Que no se haya producido una retractación del funcionario que realizo la inspección. 5.- que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección. 6.- Debe garantizarse el derecho al contradictorio. La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos.

Ahora bien, en tal sentido esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que quedo demostrado que en los archivos del Tribunal, llevados para tal efecto, existe un Expediente contentivo de Consignación distinguido con el N°. 10- 168, nomenclatura de este Tribunal, donde la consignataria es la ciudadana A.I., titular de la Cédula de Identidad N°. 4.443.076, y el beneficiario el ciudadano A.C., tal y como se desprende de la solicitud y auto de admisión de la misma, de fecha 19 de Febrero de 2.010, asimismo, se deja constancia, previa revisión de la Consignación antes identificadas que existen dos (2) Cheques de Gerencia por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), con pago a la orden del ciudadano A.C., de la entidad bancaria CORPBANCA, Banco Universal, de fecha 18-02-2010, así mismo al folio 21 del Expediente se desprende que con esa misma fecha se consignó cheque N°. 0987433, de fecha 18-02-2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), por la entidad bancaria CORPBANCA, correspondiente al mes de Febrero del año en curso. De igual manera, se observa al folio 24 que en fecha 15 de Marzo de 2.010, la ciudadana A.I., consignó en Cheque de Gerencia N°. 098779425, de esta misma fecha, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el banco CORPBANCA, Banco Universal, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de Marzo del año en curso, en fecha 09 de Abril de 2.010, la ciudadana A.I. consigna Cheque de Gerencia N°. 001117031, de esa misma fecha por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el Banco Provincial, Agencia de esta ciudad, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del presente año; todas las consignaciones son realizadas al ciudadano A.C.; asi como también se desprende que al folio 31 de la Consignación objeto de la presente Inspección, el Alguacil de este Tribunal, consignó en fecha 26 de Marzo de 2.010, Boleta de Notificación sin firmar, que le fue entregada a los fines de notificar al ciudadano A.C.; De igual manera se evidencia que las consignaciones no han sido retirados por el Arrendador, ciudadano A.C..

CAPITULO III: De la Prueba de Informe.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la Prueba de Informe, en el sentido de que se oficie a la Oficina del Registro Subalterno o Inmobiliario del Municipio San F. delE.A.. Al respecto observa quien aquí decide que, cursante al folio 65 del Expediente en el auto de admisión de las pruebas de fecha 14-04-10, el Tribunal no admitió la prueba de Informe, por cuanto la parte demandada no señaló la fecha exacta de registro del documento descrito en el escrito, por lo que no tiene materia que analizar. En escrito de fecha 15-04-2010, los apoderados de la parte actora se opusieron a la admisión de esta prueba, no obstante tal y como se desprende de autos la misma no fue admitida.

CAPITULO IV: De la Prueba testimonial.

De conformidad con lo previsto en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testimonial de la ciudadana M.B., quien rindió declaración ante el Tribunal en fecha 20-02-10, según se desprende de los folios 81 y 82, respondiendo de viva voz a un interrogatorio de CINCO (5) formuladas por la parte demandada y promovente, así como seis (6) repreguntas formuladas por la parte demandante, así: A la PRIMERA PREGUNTA: “Sí la conozco”; SEGUNDA: “Que yo sepa, no se, lo único que se es que él le alquiló a ella ese consultorio ya hace varios años, lo se porque yo soy la secretaria de la doctora Ada”.; TERCERA: “No, solo cuando ella salía de viaje ella se atrasaba y cuando regresaba ella me daba un cheque para que cancelara y el atraso era de 5 o 6 de ahí no pasaba”; CUARTA: “Yo fui a pagar y la secretaria no me quiso recibir el pago, yo bajé y le dije a la doctora Ada que la secretaria no me recibió el pago, luego la doctora me volvió a mandar a cancelar y la secretaria me regresó el pago, me dijo que no me lo iba a recibir porque ya estaba Enero por vencerse y quería los dos pagos juntos o sea el mes de Diciembre y Enero, entonces volví a subir y le dije a la doctora que no me habían recibido el pago porque la secretaria del señor Arturo no lo quiso recibir, porque ella tenía la orden de no recibirme el pago”; QUINTA: “Que yo sepa no”: A la PRIMERA REPREGUNTA: “Trabajando con ella tengo como 5 años”; SEGUNDA: “Soy su Secretaria”; TERCERA: “Vine a declarar porque me citaron”; CUARTA: “Ninguno”; QUINTA: “No se, porque ella me manda, creo que son los 15, porque estoy autorizada por ella a hacerle el pago”; SEXTA: “cuando nos reincorporamos a los primeros del mes de Enero, yo fui a pagar el mes de Diciembre y Enero que aún no estaba vencido, y yo fui a pagar y ella no me recibió los pagos”.

Asimismo la apoderada de la parte demandante observo al tribunal que la persona que declara, es la secretaria de la doctora A.I., por consiguiente la tacho por ser un testigo inhábil, conforme a lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, vista la tacha de testigo propuesta por los apoderados judiciales de la parte actora, que no es más, que la impugnación que hace un litigante sobre las condiciones personales o declaraciones de un testigo a efecto de anular o de disminuir el valor probatorio de las mismas, ya sea por falta de idoneidad, ya sea por tener interés en el litigio a favor de la otra parte o por su relación de parentesco o amistad con ella o bien enemistad con la parte que formula la tacha. También es motivo de tacha la relación de dependencia con algunos de los litigantes, así como la circunstancia de ser acreedor o deudor de alguno de ellos.

En virtud de ello, en el caso de marras, tal y como se desprende de la declaración dada por la testigo M.B., cursante a los folios 81 y 82 del expediente, específicamente en la respuesta dada a la segunda pregunta, señalo “Que yo sepa, no sé, lo único que sé es que él le alquiló a ella ese consultorio ya hace varios años, lo sé porque yo soy la secretaria de la doctora Ada”, evidencia a todas luces que existe una relación de subordinación por cuanto la ciudadana M.B., es la secretaria de la parte demandada, por ende, no se le da valor probatorio a su declaración y así se decide.

Esta Juzgadora para decidir observa:

La presente acción de Desalojo de inmueble, se inicia por demanda incoada por los apoderados F.A.O. y J.C.G.B., en representación del ciudadano A.J.C.L., en contra de la ciudadana A.I., donde la parte actora solicita le sea entregado el inmueble de su propiedad constante de un (1) consultorio, con de Sala de Espera, área de consulta, Sala de pacientes, baño, y un equipo de aire acondicionado tipo Split, Marca. LG, Serial N°. 611KANYOO791, distinguido con el N° 1, primer piso, del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR”, ubicado en la Avenida Revolución de esta ciudad de San F. deA., bajo los siguientes linderos específicos: Norte: Pasillo de área común del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR”; SUR: Consultorio N° 3, ESTE: Fachada Principal del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR” y Avenida Revolución y Oeste: Pasillo común y Consultorio N° 2.

DE LA CUESTION PREVIA

Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada, opuso primeramente como defensa la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, , relativo al defecto de forma de la demanda de la demanda, por no haberse cumplido con el requisito del numeral 4° del artículo 340 ejusdem, señalando literalmente “...que tratándose de un inmueble el demandado estaba obligado a identificarlo con precisión, siendo imperativo señalar los particulares del inmueble arrendado…”

A los fines de establecer la procedencia o no de la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el demandado de autos, esta Sentenciadora estima necesario, realizar las siguientes consideraciones:

Establece el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes Cuestiones Previas:

(…Omissis…)

6º “…El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos que indica el articulo 340,o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”

En el caso de marras, por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4º, el cual se refiere a:

El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, las marcas, colores, o distintivos, si fuere semovientes, los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble…

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Alegó la parte demandada que en todo momento el demandante se dedica a transcribir los linderos generales del edificio donde funciona la empresa de salud “centro médico del sur”, pero en el capítulo III, relativo al objeto de la pretensión, no describe el inmueble que se pretende desalojar, ni su ubicación, situación ni linderos específicos, lo que permite inferir cual es el objeto de la pretensión por lo que solicita se declare procedente la cuestión previa.

Al respecto se observa: que la parte actora en el libelo de demanda peticiona el Desalojo de un inmueble en virtud de una relación arrendaticia con la demandada A.I., y la entrega de la cosa arrendada, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, que detalla en su escrito contentivo de la demanda. Asimismo en escrito de fecha 07 de abril de 2010, cursante a los folios 57 al 60 de expediente subsano la cuestión previa opuesta de la siguiente manera: “…Que entre el ciudadano A.C.L. y la ciudadana A.I., existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sobre un inmueble, distinguido con el N°1, ubicado en el primer piso del Centro Médico del Sur, situado en la Avenida resolución de la ciudad de San F. deA., Municipio San F. delE.A., destinado para consultorio médico, constante de…..distinguido con el N°1.Cuyos linderos específicos son los siguientes: Norte: Pasillo de área común del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR”; SUR: Consultorio N° 3, ESTE: Fachada Principal del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR” y Avenida Revolución y Oeste: Pasillo común y Consultorio N° 2…”

En virtud de lo antes señalado, considera esta sentenciadora, que el objeto de la pretensión fue subsanada correctamente por la parte actora en el citado escrito de fecha 07 de abril de 2010, determinándose e identificándose con claridad el inmueble objeto del presente juicio, en lo relativo a su ubicación, situación y linderos específicos, lo cual a criterio de quien aquí decide, es suficiente considerando los hechos controvertidos en el presente asunto, y en consecuencia resulta forzoso concluir la Improcedencia de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 por no haberse llenado lo establecido en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegado por la parte demandada. Así se decide.

DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION

Dispone el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe

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Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº. 06-1043: 6-10436-1043.

…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…

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Así las cosas, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.

Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante fundamenta su acción de desalojo bajo el argumento de que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. De una lectura del dispositivo legal citado con anterioridad, se desprende que la presente acción se fundamenta en una de las causales consagradas por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De dicha norma, se desprende a saber: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y la procedencia del desalojo del inmueble arrendado.

En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, modificado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia de fecha 28 de junio de 2005, a saber:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada para atacar un contrato de locación verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la cláusula tercera contractual, del último contrato celebrado, cursante a los folios 24 y 25 del expediente, se aprecia que la intención de las partes fue de pactar un término de duración de un (1) año fijo contados a partir de la firma del mismo el (01 de Junio de 2007).

En tal sentido, la regla a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos contempla:

En adecuación a la regla a) invocada venció la prorroga legal en fecha 01 de Diciembre de 2008, vencido este término de la duración del contrato, la parte arrendadora dejó en plena posesión a la arrendataria del inmueble arrendado, siendo deber de los jueces atenernos a lo alegado probado en autos e interpretar los contratos o actos de acuerdo a la intención de las partes, tal como establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en la cláusula contractual bajo estudio las partes que intervienen en la negociación jurídica nada acordaron sobre la tácita reconducción, por ende, es de entenderse que opero la misma, al no realizarse en forma voluntaria la entrega del inmueble arrendado por parte de la arrendadora ni el arrendador acceder al órgano judicial a solicitar el cumplimiento del contrato, en virtud, que el contrato en su naturaleza jurídica se inicio a tiempo determinado, tal como lo contempla.

Ahora bien, se parte de la premisa, que de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que el demandante, inicio en su carácter de arrendador del inmueble de su propiedad constante de un (1) consultorio distinguido con el N° 1, primer piso, del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR”, ubicado en la Avenida Revolución de esta ciudad de San F. deA., bajo los siguientes linderos específicos: Norte: Pasillo de área común del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR”; SUR: Consultorio N° 3, ESTE: Fachada Principal del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR” y Avenida Revolución y Oeste: Pasillo común y Consultorio N° 2, dio en arrendamiento bajo contrato publico a tiempo determinado a la ciudadana A.I., según se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San F. deA., en fecha 27-07-1.995, quedando anotado bajo el N° 70, Tomo 33, de los libros respectivos, por un lapso de seis (6) meses, contados a partir de 15 de junio de año 1.995, y por cuanto no se desprende de autos que el arrendador haya hecho saber a la arrendataria la no continuación, en cuyo caso se entiende que entre las partes existía el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario, ya que el arrendador no intento la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término lo que evidencia que no existió oposición por parte del mismo (arrendador). La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia a demás del consentimiento reciproco del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio.

En virtud de ello, resulta pertinente observar, lo señalado en el Artículo 1600 del Código Civil, el cual se lee a continuación:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

El artículo citado con anterioridad consagra el fenómeno de la tácita reconducción, la cual tendrá lugar en aquellos casos en que a la expiración del término fijado en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume que el arrendamiento ha sido renovado, regulando sus efectos bajo las disposiciones correspondientes a los contratos de locación a tiempo indeterminado. La tácita reconducción viene a determinar el régimen que regulará aquellos contratos cuyo tiempo ha expirado, y el arrendador deja la posesión del inmueble arrendado en manos del arrendatario. La voluntad del legislador a la hora de redactar el artículo 1600 del Código Civil fue la de regular un fenómeno perteneciente al plano fáctico, por lo que no puede ser negado de forma convencional. La prohibición contractual de la tácita reconducción no puede impedir que la situación que le dio origen surja entre las partes, por cuanto dicha institución supone la falta de voluntad de las partes a la hora de regular los efectos de la relación arrendaticia cuando el contrato a tiempo determinado ha perdido validez por expiración del término. La tacita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo de Justicia el alcance Jurídico de la tacita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y para que tenga lugar ha de existir contrato.

El propio Legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (prefijado y la prorroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal.

Cabe considerar por otra parte, que habiendo operado la tacita reconducción, del contrato de iniciado en fecha 27-07-1.995, por un lapso de duración de seis (6) meses, donde ocurrió una locación tácitamente consentida por las razones antes expresadas, y que su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamiento hechos sin determinación de tiempo, lo que trajo como consecuencia que no procediera la prorroga legal, pues según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato debe haberse celebrado por tiempo determinado, y si bien es cierto, que la relación arrendaticia del caso de marras, había iniciado a tiempo determinado, no es menos cierto que por efectos de la tacita reconducción, se había convertido en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

Ahora bien, por otra parte, observa esta Juzgadora que en fecha 01-06-2007, las partes, suscriben un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo determinado con fecha de inicio el 01-06-2007, con un lapso de duración de un (1) año, sin prorroga convencional, tal y como se desprende a los folios 24 y 25 del expediente, vencido el contrato en fecha 01-06-2008, donde opero de pleno derecho la prorroga legal, por seis (6) meses de conformidad con lo preceptuado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base al tiempo estipulado en la nueva contratación, lo que quiere decir que para la fecha 01-06-2009, había vencido dicha prorroga, y una vez vencida la misma, presume quien aquí juzga, que ante la inactividad del arrendador, que resulta demostrativa del poco interés que tuvo de recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, recibiendo el pago por concepto de canon de arrendamiento, evidenciándose a todas luces el consentimiento tácito concordante de las partes, que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada. Que de acuerdo a las previsiones de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, especialmente bajo el principio de continuación arrendaticia contemplada en esta ultima norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por tiempo determinado, pero con la modalidad de una relación sin determinación de tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En consecuencia, esta sentenciadora considera, que por cuanto se dieron todos los requisitos necesarios para la procedencia de la tacita reconducción, como lo es la existencia del contrato escriturado a plazo fijo, conclusión de la prorroga legal, ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las provisiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prorroga legal, (ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario) además del consentimiento reciproco, por el pago del arrendamiento bajo tal carácter , es decir con ánimo arrendaticio, el hecho cierto de que en el contrato no existe expresa estipulación que permita o autorice la prórroga, automática del contrato a plazo fijo y la capacidad para contratar. En vista de lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento, en el entendido que se presento la tácita reconducción del mismo, es por lo que se considera, que el contrato que rige la relación se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así se decide.

En virtud de lo anterior, se cumple el primero de los presupuestos para que sea dictada la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

En cuanto al segundo requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, que el arrendatario haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, se ha de verificar si efectivamente la arrendataria dejo de efectuar el pago correspondiente a dos mensualidades tal como lo contempla el literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil :

Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad

.

No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

Ahora bien, señala la parte actora en su libelo de la demanda, que la arrendataria A.I., no ha cumplido con la cancelación de Tres (3) cánones de arrendamiento, encontrándose en mora con los meses de Diciembre 2009, Enero y Febrero de 2010, en ese sentido, se desprende de los autos del expediente, que en fecha 25-03-2010, fue legalmente citada la ciudadana A.I., y siendo la oportunidad para que tuviera lugar el acto de la contestación de la demanda, admite que suscribió con el demandante el primer contrato de arrendamiento el día 15 de julio de 1.995, que ciertamente el vencimiento del pago del canon de arrendamiento son los días 15 de cada mes, que el inmueble le pertenecía al demandante pero que existe la posibilidad que dicho inmueble, hoy día sea propiedad de la Empresa “CENTRO MEDICO DEL SUR”, así como la celebración del nuevo contrato celebrado a tiempo determinado con fecha de inicio 01 de junio del año 2007, con fecha de vencimiento para el 01 de junio del año 2008, el cual se produjo un cambio en la fecha de pago, señala que no existe tacita reconducción, por lo que alega a su favor con base al contenido del anexo marcado “E”, que trata del último contrato de arrendamiento celebrado cursante a los folio 24 y 25 del expediente, el contenido del artículo 38 literal “C” y 39 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, que no debió admitirse esta acción por cuanto no existe contrato de arrendamiento verbal ni a tiempo determinado. Rechaza, niega y contradice lo transcrito en el reverso del folio 2 cuando el demandante indica que el pago del canon de arrendamiento eran los días 01 de cada mes, y en esta confiesa y admite que fueron convenidos por mutuo consentimiento de las partes los días 15 de cada mes, que es falso que se haya negado a consignar el pago de los meses de diciembre del año 2009, y enero y febrero del año 2010, según recibos insolutos, pues cosa distinta es la falta de aceptación del pago que la obligo a utilizar los mecanismos del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, como se evidencia de consignaciones marcadas A y B, a favor de A.C., con lo que según señala la demandada desvirtúa los alegatos de cánones insolutos ya que para el momento de haberse introducido la demanda no adeudaba ningún canon de arrendamiento al demandante. De igual forma rechazo la estimación del la demanda por la cantidad de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,00), cuando el monto reclamado es supuestamente la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs.1. 747,20), por lo que se acoge al derecho de retasa.

De la probanzas presentadas por la parte demandada en la oportunidad legal, se observa que aun cuando presento solicitud de consignación recibida en fecha 09-02-2010, la cual tal y como se desprende de Inspección judicial realizada a Expediente contentivo de consignación N° 10-168, nomenclatura de este Tribunal, la cual fue analizada precedentemente, por quien aquí juzga, donde la consignataria es la ciudadana A.I., parte demandada, y el beneficiario el ciudadano A.C., parte actora en el presente juicio, fue admitida en fecha 19 de febrero de 2010, donde constan con la misma dos cheques de gerencia por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), con pago a la orden del ciudadano A.C., de la entidad bancaria CORPBANCA, Banco Universal, de fecha 18-02-2010, así mismo al folio 21 del Expediente se desprende que con esa misma fecha se consignó cheque N°. 0987433, de fecha 18-02-2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), por la entidad bancaria CORPBANCA, correspondiente al mes de Febrero del año en curso. De igual manera, se observa al folio 24 que en fecha 15 de Marzo de 2.010, la ciudadana A.I., consignó en Cheque de Gerencia N°. 098779425, de esta misma fecha, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el banco CORPBANCA, Banco Universal, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de Marzo del año en curso, en fecha 09 de Abril de 2.010, la ciudadana A.I. consigna Cheque de Gerencia N°. 001117031, de esa misma fecha por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el Banco Provincial, Agencia de esta ciudad, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del presente año; todas las consignaciones son realizadas al ciudadano A.C..

Ahora bien, establece la doctrina sobre la materia de consignación que, el desalojo por el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con más de quince días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad, en el caso de marras, estima esta Sentenciadora, que la arrendataria ciudadana A.I., efectuó la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre del año 2009, Enero y Febrero 2010, en las siguientes fechas, dos (2) meses, que presume esta Juzgadora Diciembre del año 2009 y Enero 2010, con fecha 18 de febrero de 2010, ya que no lo señalo expresamente en el aludido escrito de consignación, siendo admitido en fecha 19 de febrero de 2010, así mismo, se observa al folio 21 del Expediente, que en fecha 01 de marzo del año 2010, se consignó cheque N°. 0987433, de fecha 18-02-2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), por la entidad bancaria CORPBANCA, correspondiente al mes de Febrero del año en curso. De igual manera, se observa al folio 24 que en fecha 15 de Marzo de 2.010, la ciudadana A.I., consignó en Cheque de Gerencia N°. 098779425, de esta misma fecha, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el banco CORPBANCA, Banco Universal, correspondiente al pago de canon de arrendamiento del mes de Marzo del año en curso, en fecha 09 de Abril de 2.010, la ciudadana A.I., consigna Cheque de Gerencia N°. 001117031, de esa misma fecha por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), contra el Banco Provincial, Agencia de esta ciudad, por concepto de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del presente año.

Por consiguiente, se debe precisar antes que nada, si la arrendataria consigno el canon de arrendamiento de acuerdo a las previsiones que rige la materia, como lo es el tiempo para la Consignación, que no es más que la misma podrá efectuarse dentro de los 15 días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada y como observamos, comprende la oportunidad o lapso en el cual, o dentro del cual, el arrendatario puede liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida. El tiempo para la consignación puede diferir del tiempo previsto en el contrato para el pago convencional, pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado exlege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, aplicables a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extraprocesal” en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en mora debitoris. Ese plazo es aplicable ex iure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil y especialmente del artículo 51 de LAI, que no hace ninguna distinción. Sin embargo, el lapso de quince (15) días continuos siguientes para pagar mediante consignación, puede encontrarse ampliado por voluntad del legislador como acontece con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:

Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

En tal caso el arrendatario puede, tratándose de un contrato verbal o a tiempo indeterminado, consignar fuera del lapso de quince (15) días consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad y se encontrara solvente si consigna no dejando transcurrir esos dos (2) meses, dentro de la previsión de las normas especiales ( art, 34 y 51 de LAI), es decir, si paga mediante consignación no dejando precluir los quince (15) días en referencia, correspondientes al vencimiento de la segunda mensualidad. (Subrayado del Tribunal)

En el caso de subjudice, encontramos que el tiempo pactado por las partes para el pago del canon de arrendamiento difiere del tiempo previsto en el contrato para el pago convencional, pues tal y como se desprende del contrato de arrendamiento cursante a los folios 24 y 25 del expediente, en su clausula Cuarta, la arrendatario debía pagar a el arrendador el canon de arrendamiento, los días primero (01) de cada mes, no obstante, tanto la parte actora en su libelo de la demanda, como la parte demandada, admitieron y aceptaron que de mutuo y común acuerdo convinieron en que dicho pago se efectuara los días quince (15) de cada mes; Habida cuenta, esta Juzgadora trae a colación el criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, caso Inmobiliaria 200555 C.A., en relación con el vencimiento de la mensualidad, a que se refiere el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal, el cual es en primer lugar el vencimiento que hubiere convencionalmente fijado y en su defecto, el ultimo día del mes calendario.

…En criterio de la Sala , cuando la norma hace alusión al lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión arrendaticia vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está prohibida por la ley, ni es contraria al orden público, razón por la que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitaciones a la liberta de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el ultimo día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legitima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y , además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiera convenido. En forma paralela, el arrendatario se e beneficiado, sin causal legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso mas quince días del mes siguientes para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon de arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago( mensualidades adelantadas). Como es natural, sino hubiere pactado expresamente la oportunidad de vencimiento de las mensualidades, se entenderá que estas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces…

Dentro de este contexto, tenemos que las partes acordaron de común y mutuo acuerdo y así se desprende de los autos del proceso, que la arrendataria debía cancelar los cánones de arrendamiento los días 15 de cada mes, en esta perspectiva, se observa que para la fecha de la consignación, efectuada por la arrendataria ciudadana A.I., en fecha 19 de Febrero de 2010, (fecha de admisión) por ante este Tribunal, del monto por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de Diciembre 2009, y Enero 2010, en cheques de gerencia de fecha 18 de febrero de 2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), cada uno, habían transcurrido tres (3) meses y cuatro (4) días, es decir más de dos meses y 15 días, como establece la norma, en tal sentido, considera esta Sentenciadora que la consignación después de tiempo, preclusiva o por retardo, como se deduce de su propia expresión es aquella realizada después del agotamiento o extinción del tiempo prefijado, o su consumación, por lo que efectuada la misma después de agotado el plazo convencional que excede al plazo legal, fijado por las partes como oportunidad fuera de la que la arrendataria A.I., hizo su consignación, es considerada en mora y así se declara.

Siendo las cosas así, resulta claro que la ciudadana A.I., incumplió en el pago del canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de DICIEMBRE DEL AÑO 2009, ENERO Y FEBRERO DEL AÑO 2010, por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 582,40), cada uno, del Inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, puesto que dicho pago fue extemporáneo por lo preclusivo o demorado, tal y como establece la norma que rige la materia, por lo que concluye, esta Juzgadora que son ciertos los hechos alegados por el demandante A.J.C.L., representado por su apoderados judiciales Abogados F.A.S. y J.C.G.B. en su demanda incoada y en consecuencia se declara Procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.

Finalmente, es de observar que los hechos controvertidos no es la propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, ni la existencia de una relación arrendaticia, sino el desalojo del mismo, por el incumplimiento de cánones de arrendamiento, hechos estos que ya fueron analizados precedentemente, aunado a ello, cabe señalar, que el presente proceso se ha desarrollado, respetando las garantías constitucionales referentes al debido proceso y al Derecho a la Defensa.

DE LA PRORROGA LEGAL

Para que proceda la Prorroga Legal, es indispensable la existencia del contrato por escrito a plazo fijo, que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del término.

El Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Al respecto, esta Juzgadora observa, que la parte demandada en su alegato con relación a la prorroga legal, con base a confesiones de parte y al contenido del artículo 38 literal ”C” y el artículo 39 de de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no está ajustado a derecho puesto que no cumple con los requisitos de procedencia de la misma, ya que la relación contractual se volvió indeterminada, y se encontraba insolvente en el pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento, para el momento de la interposición de la demanda, tal y como se desprende de las pruebas presentadas, por ende, es Improcedente dicha solicitud y así se declara.

RESPECTO A LA ESTIMACION DE LA DEMANDA:

La sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, (Caso P.D.L.Z. contra Electricidad del Centro (Elecentro) señaló:

“….La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra J.M. deA.R.) –que hoy se reitera- estableció:

…Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).

En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...

.

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el Artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

(Subrayado del Tribunal)

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:

a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor

d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda

.

El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…..

.

En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,00), la cual fue impugnada por el demandado por exagerada, alegando que el monto supuestamente reclamado es la cantidad de MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 1.747,20); y se acoge a la retasa, pero el demandado no probó el nuevo hecho alegado, y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, ya que no es posible el rechazo puro y simple de la misma.

Por consiguiente, la cuantía del juicio bajo estudio quedó establecida en la suma de TREINTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 30.500,00). En consecuencia, este Tribunal considera Improcedente la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por los ciudadanos Abogados F.A.O. y J.C.G.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 4.138.879 y 18.992.810, Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 27.272 y 137.620 respectivamente, con domicilio procesal en el Escritorio Jurídico “ALEXIS R.M.L.”, ubicado en la Avenida Carabobo, frente al MAT, Casa S/N°, Planta Baja, de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano A.J.C.L., venezolano, mayor de edad, casado, Ingeniero Civil, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.667.843, contra la ciudadana A.I., venezolana, mayor de edad, de profesión Médico, titular de la Cédula de Identidad N°. 4.443.076, domiciliada en la Calle Paso Arauca, S/N°., Sector L, Urbanización “La Guamita”, Parroquia El Recreo de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, y se condena:

PRIMERO

A la ciudadana A.I. suficientemente identificada, quien deberá entregar al ciudadano A.J.C.L., anteriormente identificado, representado por sus Apoderados Judiciales, Abogados F.A.O. y J.C.G.B., el inmueble de su propiedad constante de un (1) consultorio, con de Sala de Espera, área de consulta, Sala de pacientes, baño, y un equipo de aire acondicionado tipo Split, Marca. LG, Serial N°. 611KANYOO791, distinguido con el N° 1, primer piso, del Edificio denominado “CENTRO MEDICO DEL SUR”, ubicado en la Avenida Revolución de esta ciudad de San F. deA., Estado Apure, bajo los siguientes linderos específicos: Norte: Pasillo de área común del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR”; SUR: Consultorio N° 3, ESTE: Fachada Principal del Edificio “CENTRO MEDICO DEL SUR” y Avenida Revolución y Oeste: Pasillo común y Consultorio N° 2, totalmente desocupado de bienes y personas.

SEGUNDO

De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. Y así se decide.

TERCERO

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F. deA., a las 3:15 p.m., del día Catorce (14) de Junio del año dos mil diez (2.010). AÑOS 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S. DIAMOND

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. P.M.S. DIAMOND

EXP. N°: 2.010- 4.567.-

EJSM/pmsd/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F. deA., 14 de Junio de 2.010

200º y 151º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: (os) Abogados. F.A.O. y/o J.C.G.B., en su condición de Apoderados Judiciales del Ciudadano: A.J.C.L., parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra la ciudadana A.I., asistida de Abogado, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N° 2.010- 4.567.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria,

Abg. P.M.S. DIAMOND.

Domicilio:

Escritorio Jurídico “ALEXIS R.M.L.”

Avenida Carabobo, frente al MAT, Casa S/N°, Planta Baja

San F. deA..

EXP. 10- 4.567.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F. deA., 14 de Junio de 2.010

200º y 151º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: (a) Ciudadana A.I., en su condición de parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, que le siguen los Abogados F.A.O. y J.C.G.B. en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano A.J.C.L. que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.010- 4.567.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria.,

Abg. P.M.S. DIAMOND.

Domicilio:

Calle Paso Arauca, Sector “L”, Casa S/N°”,

Urb. La Guamita, Parroquia El Recreo

San F. deA..

EXP. 10 - 4.567.-