Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 1 de Noviembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO PRIMERO

Caracas, primero (1° ) de noviembre de 2011.

201º y 152º.

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-000424.

PARTE ACTORA: J.F.R.M..

APODERADOS JUDICIALES: F.A.R. AGÜERO, J.G.D., H.L.D.Q. y MICELIS RÍOS NORIEGA.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES ALOPE, C.A.

REPRESENTANTE LEGAL: I.M.P.D.A..

APODERADO JUDICIAL: C.S.C..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE LOCAL COMERCIAL.

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Fue iniciado este procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE LOCAL COMERCIAL, firmado por los abogados F.A.R. Agüero y J.G.D., presentado por este último ante la Unidad y Recepción de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, actuando como apoderados judiciales del ciudadano J.F.R.M., ecuatoriano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad número E- 81.994.654; contra INVERSIONES ALOPE, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 8 de noviembre de 1984, bajo el N° 17, Tomo 32-A Pro.

Correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, donde fue admitida la demanda, por los trámites del procedimiento oral. Desarrollado el procedimiento, con la comparecencia del apoderado judicial de INVERSIONES ALOPE, S.A., abogado C.S.C., a contestar la demanda y promover cuestiones previas, el Juzgado referido dictó decisión sobre éstas, la cual fue revocada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y declarada sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada.

En razón a ello, el Juez de la causa se inhibió y al ser redistribuido el expediente, correspondió a este Juzgado Primero de Municipio. Al reanudarse la causa, luego de notificadas ambas partes, se fijó oportunidad para que tuviese lugar el acto de la audiencia preliminar, que fue celebrada el 14 de julio de 2011, con la comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes y la fijación de los términos de la controversia fue realizada el día 20/7/2011. Ambas partes promovieron pruebas. La controversia fue planteada en los siguientes términos:

El apoderado judicial de la parte actora, expuso en el libelo que interponía demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA VENTA, fundamentado en los siguientes hechos:

Que su representado es arrendatario del local comercial N° 18, situado en la calle C.V., Antímano, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de INVERSIONES ALOPE, S.A., representada por su presidente I.M.P.d.A., quien a su vez estaba asistida por su administrador, licenciado A.M.B., según contrato suscrito el 10 de agosto de 2006.

Que en la cláusula segunda se estableció que su representado destinaría el local como expendio de licores y mercancía seca; en la tercera que el canon de arrendamiento sería de quinientos bolívares fuertes (Bs.F 500,00), y en la cuarta que el plazo del contrato sería de un (1) año, a partir del 10 de agosto de 2006, pudiendo prorrogarse automáticamente por períodos de igual duración, siempre y cuando una de las partes avisare a la otra por escrito, por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo establecido. Que en la cláusula décima primera se estableció que el arrendatario estaba expresamente notificado que el local comercial objeto del contrato estaba en venta.

Que el 28 de febrero de 2007, en carta dirigida a la ciudadana I.M.P.d.A., se le hizo una oferta de compra venta del mencionado local, la cual se estableció de la siguiente manera: a) La suma de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), hoy veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00); b) veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas a ochocientos bolívares fuertes (Bs. 800,00), que alcanzaban la suma de diecinueve mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 19.200,00); c) la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), pagaderos el día 31 de diciembre de 2007 y tres cuotas especiales, la primera el primero de agosto de 2007, la segunda el día 30 de junio de 2008 y la tercera y última en el mes de diciembre de 2008. Que dicha oferta fue aceptada por la ciudadana I.M.P.d.A., la cual fue firmada de su puño y letra y sin hacer objeción alguna.

Que aceptada como fue la propuesta o la oferta de compra venta por su representado y por la propietaria del inmueble, INVERSIONES ALOPE, S.A., firmada por su presidente el 28 de febrero de 2007, su representado y con autorización de la ciudadana I.M.P.d.A., autorizó al ciudadano A.M.B., quien fungía como su administrador y quien suscribió el contrato de arrendamiento, y aceptado por la propietaria de la sociedad mercantil, para recibir de parte de su representado la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy diez mil bolívares fuertes (Bs. 10.000,00), cantidad ésta que era la comisión ofrecida por la propietaria por la venta del inmueble, tal y como consta del recibo expedido en fecha 21 de marzo de 2007, distinguido con el N° 4096 y firmado por el ciudadano A.M.B..

Que el 9 de abril de 2007, fue consignado por la Notaría Pública Cuadragésima Segunda (42°) del Municipio Libertador del Distrito Capital, según planilla N° 30486, documento de compra venta del inmueble distinguido como local comercial y el cual no es otro que el que su representado tiene arrendado, con la finalidad de realizar la transacción y la cual se pagaría de la forma siguiente: La suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) o cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00), en la oportunidad de la firma del documento y los cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) o (Bs. 40.000,00) restantes, serían cancelados en dos cuotas de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) o (Bs. 20.000,00), cada una, para ser canceladas los días 28 de marzo de 2008 y 28 de marzo de 2009, respectivamente, estableciéndose además la firma de dos letras de cambio y la constitución de una hipoteca legal y de primer grado sobre el local comercial, hasta por la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00) o (Bs. F. 56.000,00), y que la vendedora jamás apareció por la Notaría para su firma.

Que el 14 de abril, su representado recibió una correspondencia firmada por la ciudadana I.M.P.d.A., en donde le expresa en su parágrafo (sic) cuarto lo siguiente: “En razón que el local Comercial objeto del contrato que nos ocupa, información que fue manifiestamente expresada en la Cláusula Décima Primera del Contrato suscrito entre las partes, recibimos una propuesta económica de fecha veintiocho (28) de febrero de 2007 (la cual anexamos), en la cual usted expresa la voluntad de comprarlo. Este ofrecimiento fue aceptado de buena fé (sic) por mi persona, pero posteriormente cambiado verbalmente por usted.”

Que una vez cumplido el primer plazo de entrega de la comisión por venta del inmueble y cuya erogación o entrega de dinero al ciudadano A.M.B., autorizada por la presidente de la empresa Inversiones Alope, S.A., hasta la fecha no ha dado cumplimiento tanto a la aceptación de la compra del inmueble, como al contrato verbal establecido para la adquisición de dicho local comercial, a pesar de haberla visitado y llamado para recordarle que debía cumplir con la obligación de suscribir el contrato de venta, luego de los pasos realizados para la adquisición del mismo, pero todo ello ha resultado nugatorio tanto en aquella oportunidad y en todas las que han precedido en virtud de que la vendedora siempre ha salido con excusas, siendo su culpa que no se haya ni siquiera presentado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la oportunidad de la firma del documento de venta que se deseaba autenticar y cuya firma estaba pactada para el 12 de mayo de 2007.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.167, 1.264 y 1.265 del Código Civil.

Que por lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., representada por la ciudadana I.M.P.d.A., para que convenga o así sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que la vendedora convenga en cumplir con las estipulaciones establecidas en el contrato de compra venta verbal celebrado entre ambas partes en fecha 5 de octubre de 2005, por el inmueble arriba identificado y que conlleva a la entrega material del mismo y al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital o por ante el Registro Subalterno respectivo, oportunidad en la cual su mandante cancelará el remanente de la operación pactada, o sea la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 40.000,00), tal y como se estableció en el cuerpo del documento de compra venta mencionado. SEGUNDO: En cancelar los daños y perjuicios ocasionados y establecidos en la cláusula tercera del documento de opción de compra venta. TERCERO: En cancelar las costas y costos que cause el presente procedimiento. CUARTO: Que en caso de que la parte demandada no convenga en los pedimentos hechos a nombre de su representado, declare en la definitiva la certeza de los hechos, condenándola al cumplimiento del contrato de compra venta señalado, y que la sentencia que recaiga sobre la demanda constituya a su vez el documento definitivo de venta.

Por su parte, dentro del lapso de comparecencia se presentó el abogado C.S.C., en carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A. y presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda intentada contra su representada por el ciudadano J.F.R.M., en el que promovió como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora, por no ser titular del ejercicio del derecho pretendido y contestó al fondo de la demanda, en los siguientes términos:

Rechazó y negó el carácter de arrendatario que se alude el ciudadano Rivas Mendoza, sobre un inmueble propiedad de su representada, por cuanto el ejercicio de la demanda es a los efectos de continuar ocupando de forma arbitraria el mencionado bien. Que el contrato de arrendamiento tuvo un término máximo fijo de un (1) año contado a partir del 10/8/2006 hasta el 10/8/2007, y que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, el actor recibió en tiempo útil notificación practicada por la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de junio de 2007.

Rechazó, negó y contradijo que su representada, a través de su presidenta, ciudadana I.M.P.D.A. haya aceptado la oferta de fecha 28 de febrero de 2007, pues lo que en realidad ocurrió fue la recepción de una carta dirigida a dicha ciudadana, de donde se desprende la temeridad de esta acción, más no la aceptación del contenido mismo, que a todas luces sufre y adolece de todos los elementos esenciales de todo contrato.

Que la carta recibida, pero no aceptada por la presidente de la empresa que representa con relación a su contenido, constituye una promesa unilateral de compra, que jamás logró perfeccionarse en promesa bilateral de compra-venta.

Que el ejercicio de esta acción se desprende o deriva de la premisa del hecho de la supuesta erogación de una cantidad de dinero pagada por concepto de comisión y no probado en el escrito ni mucho menos en el proceso como tal.

Que conforme a lo aludido por el representante judicial del accionante, el contrato de comisión constituye alegato y supuesto de hecho que origina su ejercicio y no los fundamentos de derecho explanados en el libelo, en cuanto al supuesto de autorización de su representada en la persona del ciudadano A.M.B.. Que no fue aportado al proceso, prueba alguna de la facultad ni de la autorización y ni siquiera del testimonio del ciudadano A.M.B., para hacer valer dicho alegato.

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora relacionado con el documento que pretendió autenticarse, fundamentado en que no reviste de un mayor trabajo de ingeniería jurídica para hacer reiterar mucho más la temeridad de la presente acción, por cuanto el hecho de que se presente un documento ante una Notaría Pública para la autenticación de las firmas de las partes intervinientes en un negocio jurídico no implicaba a los efectos de la parte actora tradición del bien inmueble tal como lo mandan los artículos 1.915 y 1.920, ordinal 1° del Código Civil.

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora relacionado con la correspondencia recibida el “14 de abril”, señalando no requiere una tesis jurídica para desvirtuarla en su esencia, pero sí de una aclaratoria a los fines de dejar sentada la temeridad de la parte actora al incoar la acción. Que el accionante no aporta al proceso prueba alguna de la mencionada comunicación en la oportunidad exclusiva y única que le otorgó la norma procesal en su artículo 864, único aparte, y por tanto no ha de ser valorada por el Juzgador en la oportunidad de sentenciar.

Que sin embargo, tal declaración plasmada por el accionante, refleja aun más el carácter de promesa unilateral que efectuó el actor sobre el local que actualmente ocupa ilegalmente, poniéndose de manifiesto la recepción, más no de su aceptación.

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora, en cuanto al “primer plazo”, y del contenido de la misiva o carta contentiva a su vez de promesa unilateral de compra emitida por el actor en fecha 28 de febrero de 2007, no se desprende plazo, ni términos de ningún tipo, por tal razón reiteró la manifiestamente abierta temeridad de la parte accionante en el ejercicio de esta pretensión infundada, que mediante esa redacción solo pretende engañar la buena fe del juzgador, volviendo además a establecer una supuesta autorización nunca otorgada por su mandante al ciudadano A.M., quien nunca ha estado facultado para ejercer actos ni negocios jurídicos, verbal ni estatutariamente.

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora, contenida en el capítulo cuarto, folio 5, pues continua la representación judicial de la parte actora pretendiendo hacer valer la aceptación de la presidenta de la sociedad mercantil que representa en cuanto a la carta contentiva de la promesa unilateral de oferta, confundiéndola con la recepción, y que pretende además seguir haciendo ver que el ciudadano A.M.B., se encontraba autorizado para la negociación que solo ellos se plantearon a espaldas de su mandante.

Rechazó, negó y contradijo el hecho alegado por la representación de la parte actora, contenido en el capítulo sexto, dedicado a las conclusiones, por cuanto no derivan en la existencia de ningún convenio y de ningún contrato verbal de compra venta, ni su representada ha incumplido con ninguna obligación, pues éstas no fueron suscritas jamás con la representante, ni menos aun ningún contrato de opción de compra venta totalmente impertinente, ni tampoco suscribió compromisos contraídos tal y como lo bautiza la representación judicial accionante, ya que como ha quedado demostrado, lo que recibió su representada fue un deseo plasmado en una promesa unilateral de compra, la cual por si sola no reviste de carácter contractual alguno.

Señaló que en el capítulo octavo, dedicado al petitorio, la accionante incorpora un hecho de un contrato verbal celebrado supuestamente por su mandante y el actor en fecha 5 de octubre de 2005, hecho éste que además de ser falso, no [fue] comprobado en la oportunidad legal prevista en el artículo 864 en su único aparte del Código de Procedimiento Civil.

Que vuelve la representación judicial de la parte actora a pretender que se efectúe una entrega material de un bien inmueble y que su mandante sea condenada por este Juzgado a suscribir mediante el otorgamiento de un documento de compra venta promovido, el cual no prueba absolutamente nada ni aporta nada al proceso, ni apuntala los hechos en los cuales se fundamente su pretensión, por ser impertinente, ineficaz, incongruente no solo el cuerpo del documento sino que como del mismo no se obtiene nada positivo, se puede manejar la redacción de la forma que sea eficaz si para confundir la buena fe del juzgador, y si apuntala a la temeraria de la acción que pretende solo el continuar ocupando ilegalmente el local comercial sin carácter alguno que le sustente nuestra legislación. Solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar.

Luego del acto de celebración de la audiencia preliminar, este Juzgado señaló que en base a los hechos expuestos por ambas partes, quedaba evidenciado que la parte demandada negó, rechazó y contradijo todos y cada los hechos afirmados en el libelo por la parte actora y en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, por lo cual correspondía a ésta su prueba, en los mismos términos en que los afirmó en el libelo; salvo los hechos nuevos alegados por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, que correspondería analizar al Tribunal al decidir la controversia en forma definitiva.

PUNTO PREVIO, DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA:

Al ejercer la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora para proponer la demanda, promovida por el apoderado judicial de INVERSIONES ALOPE, S.A., éste transcribió el contenido del artículo 378 del Código de Comercio, que prescribe que “el comitente no tiene acción contra la persona con quien ha tratado el comisionista y, recíprocamente ésta no la tiene contra el comitente”. Posteriormente citó jurisprudencia y doctrina que definen la cualidad, para concluir lo siguiente:

… “la falta de cualidad de la parte actora en este juicio viene dada por la (sic) por no ser titular en el ejercicio del derecho aquí pretendido, por consiguiente el demandante viola expresamente el contenido de lo dispuesto en el Articulo 140 del Código de Procedimiento Civil (…).

De donde se obtiene de manera más amplia la falta de cualidad de la parte actora, viniendo al caso, de nuevo abstraer el concepto de cualidad de la causa, entendiéndose que la cualidad es un juicio de relación y no de contenido como se dijo antes, pudiendo se (sic) activa o pasiva, en donde la primera sería aquélla que establece una identidad lógica entre el demandante concreto y a quien la Ley le da la acción, es decir la posibilidad real y cierta de pretender la satisfacción de su derecho, que no cuenta el demandante”.

En el presente caso, el demandante se abrogó el carácter de suscriptor de una oferta de venta, que a su decir fue aceptada por la parte demandada, INVERSIONES ALOPE, S.A., a través de su Presidente, ciudadana I.M.P.d.A., quien a su vez aceptó la oferta a través de una comunicación de aceptación de compra-venta. Por tales razones afirmó que están en presencia de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble que ocupa el demandante en calidad de arrendatario, propiedad de la parte demandada, quien a decir del demandante incumplió dicho contrato. Entonces, el carácter que se abrogó el demandante es de contratante en calidad de futuro comprador, fundamentado en la existencia de un contrato que a su decir fue incumplido por la accionada.

Siendo el contrato alegado, de los denominados contratos bilaterales, resulta aplicable el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución.

Esta es la norma que de forma abstracta o general otorga legitimidad a los contratantes para accionar el cumplimiento o la resolución del contrato cuya existencia es alegada; de lo que resulta que en caso de accionarse la resolución o el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, la legitimidad para accionar y/o ser demandado la tendrían el futuro comprador y el futuro vendedor.

En el presente caso, la acción fue ejercida por quien afirmó ser uno de los contratantes, en carácter ofertante y futuro comprador, contra la persona jurídica que a su decir fue la otra contratante e incumplidora del contrato. Si estas afirmaciones fueren ciertas o no, es una cuestión a dilucidar cuando corresponda resolver el fondo de la controversia, más no con la legitimatio ad causam del actor.

Entonces, tomando en cuenta los hechos afirmados en el libelo y los razonamientos de derecho expuestos, este Juzgado considera que existe identidad lógica entre la persona a quien en general la ley otorga el derecho de accionar y la persona que en concreto ejerció la demanda. En consecuencia, se declara que el ciudadano J.F.R.M., sí tiene cualidad para interponer la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Así se decide.

Ahora bien, este Juzgado declara que la controversia quedó planteada en los siguientes términos: La parte actora accionó el cumplimiento de lo que a su decir, es un contrato de compra venta verbal celebrado el 5 de octubre de 2005, entre él y la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., sobre el local comercial que ocupa en carácter de arrendatario derivado del contrato de arrendamiento firmado el 10/6/2006; que el 28/2/2007, realizó oferta de compra a INVERSIONES ALOPE, S.A., representada por su Presidente, ciudadana I.M.P.D.A., aceptada por ésta sin objeciones; que el ciudadano A.M.B., por autorización de la demandada, recibió del demandante la cantidad de (Bs. 10.000,00), por comisión ofrecida por la venta del inmueble; que cumplido el primer plazo para la entrega de la comisión por venta del inmueble, la demandada incumplió su obligación de suscribir el documento de compra venta consignado ante una Notaría Pública y pautada su firma para el 12 de mayo de 20076; mientras que la parte demandada, a través de su apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo cada uno de los hechos afirmados en el libelo, y fundamentado en que la Presidente de la compañía solo recibió la misiva aludida en el libelo, más no aceptó la oferta realizada, lo que la constituye en una oferta unilateral de compra-venta; que el ciudadano A.M.B., no fue autorizado por su representada para ejercer actos de negocios jurídicos; que la aludida carta del “14 de abril” no fue aportada al proceso; que de la misiva recibida no se desprende plazo, ni término de ningún tipo; que los hechos afirmados en el libelo no derivan en la existencia de ningún convenio y de ningún contrato verbal de compra venta y que su representada no ha incumplido obligaciones que no han sido suscritas con su representante; que en el petitorio el demandante incorpora otro hecho, relacionado con un contrato verbal celebrado supuestamente el 5 de octubre de 2005, hecho éste que es falso.

Así las cosas, correspondía a la parte actora demostrar los hechos afirmados en el libelo, que fueron expresamente negados y rechazados por el apoderado judicial de la demandada. Los recaudos probatorios pertinentes a la causa, consignados con el libelo son los siguientes:

1) Original de carta misiva, de fecha 28 de febrero de 2007, dirigida por el ciudadano J.R., a la ciudadana I.M.P.D.A., mediante la cual le propone la compra del “Local del cual actualmente soy arrendatario”, bajo las condiciones transcritas en el libelo y antes indicadas. Presenta firma del remitente y una firma de recibido que fue opuesta a la ciudadana M.P., en carácter de Presidente de la sociedad mercantil demandada, y quien a través de su apoderado judicial reconoció el recibimiento de la misiva y por ende de la firma estampada en ella.

De este documento queda probado el hecho afirmado en el libelo, de que el 28 de febrero de 2007, el ciudadano J.F.R.M., hizo la oferta de compra aludida y que la Presidente de la demandada, la recibió.

2) Original de recibo de fecha 21/3/2007, con papel membrete de “MARQUEZ ASOCIADOS, ESCRITORIO JURÍDICO CONTABLE”, mediante el cual se deja constancia de haber recibido del ciudadano J.F.R.M., la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, “por concepto de entrega de dinero por comisión por la venta del local propiedad de Inversiones Alope, S.A., autorizado por su presidente, I.M.P., el cual se aplicará al total de la venta a dicho local, el cual fue pactado en 80.000000 mas la comisión”. Dicho recibo presenta firma ilegible, que según lo afirmado por la parte actora, emana del ciudadano A.M.B., en carácter de Administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A. y autorizado por ésta para vender el inmueble y recibir la comisión por dicha venta. Sobre su valoración, se pronunciará posteriormente este Juzgado.

3) Documento sin firma, con dos (2) sellos en donde se lee: “CUADRAGÉSIMA SEGUNDA DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, Planilla N° 30486, Fecha de Ingreso 09-04-2007, Fecha de Otorgamiento 12-04-2007, N° 36 y Tomo 23. oooo9363”; “Irasema Paz Rodríguez Jefe del Servicio Revisor”, con firma ilegible. Dicho documento, no presenta firma de la persona a quien fue opuesto en carácter de Presidente de la parte demandada, tampoco fue aportado al expediente cualquier otro medio probatorio del cual se pudiera inferir que fue redactado y presentado ante la Notaría Pública alegada, a instancias de la parte demandada, aunado al hecho de que en el libelo la parte actora no afirmó quién redactó dicho documento, por órdenes de quién ni qué persona lo consignó ante la Notaría. Tampoco fue traído al procedimiento alguna certificación notarial de la cual se dejase constancia que dicho documento efectivamente había sido presentado para su autenticación ante la Notaría aludida. En consecuencia, no puede ser valorado como medio de prueba documental que perjudique a la accionada.

Consta en el expediente que luego de la admisión de la demanda (26-2-2008), al abogado J.G.D., consignó el 13-3-2008, original del contrato de arrendamiento alegado en el libelo. Sin embargo, se trata de un documento privado, que es inadmisible de conformidad a lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, pues el demandante debía acompañar con el libelo todas las pruebas documentales, salvo que se tratase de documentos públicos.

Dentro del lapso probatorio, la abogada Miceles Ríos Noriega, promovió el mérito favorable de los autos en todo lo que favoreciera a su representado y en especial los documentos consignados, como lo son “el compromiso de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito por la demandada y nuestro representado; así como todos los documentos que fueron acompañados conjuntamente con el libelo de la demanda.”

Igualmente promovió prueba de posiciones juradas, en la persona de la ciudadana I.M.P.D.A., en carácter de Presidente de INVERSIONES ALOPE, S.A., comprometiendo a su representado a absolver la recíproca. Admitida su promoción, este Juzgado ordenó la citación personal de la demandada, en su representante. El 21/9/2011, la ciudadana I.M.P.D.A., compareció dicha ciudadana y presentó diligencia en carácter de Presidente de INVERSIONES ALOPE, C.A., asistida por el abogado C.S.C., mediante la cual se dio por citada para absolver la prueba de posiciones juradas.

El apoderado judicial de la parte demandada, consignó con la contestación las siguientes pruebas documentales, ratificadas durante el lapso probatorio:

1. - Copia certificada de Acta Constitutiva y de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de Inversiones Alope, S.A., promovidos para demostrar la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y por ende la falta de cualidad de la parte actora en el ejercicio del derecho pretendido mediante la presente acción y demostrar la falsedad del hecho alegado en cuanto a que el ciudadano A.M. actuaba autorizado ni por instrucciones de la demandada y que de dichos documentos se desprenden cuáles son las facultades de disposición de los bienes propiedad de la demandada y quien o quienes son las personas revestidas de tales facultades para ejercerlas, y no se destaca la inclusión del ciudadano A.M.. Por cuanto se trata de documentos registrados debidamente, con efectos erga omnes, este Juzgado los aprecia de conformidad a lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil.

   De estos documentos se evidencia que la administración de INVERSIONES ALOPE, S.A. estaría a cargo de una Junta Directiva, compuesta por dos (2) miembros, un Presidente y un Director, con amplias facultades de administración y disposición sobre los negocios, bienes e intereses de la sociedad y que la Junta Directiva podía tomar acuerdos y facultar a uno de sus miembros para ejecutarlos y suscribir toda clase de obligaciones, actuando en pleno la Junta. Igualmente se evidencia que el 15-2-2005, fueron designados como Presidente, la ciudadana I.M.P.A.D.A. y como Director, el ciudadano C.A.M.. El ciudadano A.M.B., fue designado Comisario de la compañía. Según lo dispuesto en la cláusula Vigésima Segunda de los Estatutos Sociales de INVERSIONES ALOPE, S.A., el comisario ejerce las funciones y atribuciones que “expresamente señala nuestro vigente ordenamiento legal”.

2. - A los fines de demostrar la veracidad del hecho afirmado en la contestación, relacionado con el aviso al actor de no prorrogarle el contrato de arrendamiento, promovió expediente contentivo de notificación evacuada por la Notaría Pública 42° del Municipio Libertador, el 8/6/2007; y para demostrar la temeridad de la acción, y la falsedad del hecho alegado en cuanto a que el actor cuenta con el carácter de arrendatario del inmueble “objeto de la acción” promovió inspección judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8/4/2008, bajo el expediente N° 2008-707. Este Tribunal aprecia dichos documentos por cuanto no fueron impugnados o tachados por la contraparte.

   Se trata del original del expediente formado ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, bajo el N° AP31-S-2008-000707, con ocasión de la solicitud de inspección judicial, interpuesta por el abogado C.S.C., actuando como apoderado judicial de INVERSIONES ALOPE, S.A., para que se trasladase a la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, y dejase constancia si en los archivos de dicha Notaría se encontraba copia de la solicitud de notificación arrendaticia incoada por su representada contra el ciudadano J.F.R.M., EL 8/6/2008; y de encontrarse archivada allí, solicitaba que se trascribiera de forma mecanografiada o se reprodujera fotostáticamente.

   El 10/4/2008, dicho Juzgado levantó acta mediante la cual dejó constancia que una vez constituido en la dirección donde funciona la referida Notaría se encontraban archivadas las actuaciones indicadas por la solicitante, y ordenó agregarlas al expediente en copia fotostática. Anexo a esta Acta, se encuentran los siguientes recaudos:

   Escrito presentado el 8 de junio de 2007, por la ciudadana I.M.P.D.A., en carácter de Presidente de INVERSIONES ALOPE S.A., propietaria y arrendadora de un local comercial identificado con el N° 18, ubicado en la calle C.V., Antímano, jurisdicción de la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, presentó escrito ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, para que fuese notificado el ciudadano J.F.R.M., arrendatario del local comercial identificado, que según lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento privado celebrado entre ambos, rescinde unilateralmente el contrato que vence el 10 de agosto de 2007, concediéndole el lapso para su desocupación y su prórroga legal de seis (6) meses; y acta levantada en la misma fecha, mediante la cual la referida Notaría dejó constancia de que notificó al ciudadano J.F.R.M., entregándole la solicitud en sobre cerrado y que éste se negó a firmar.

   El objeto de dicha promoción fue demostrar que el demandante no es arrendatario del local comercial identificado en el libelo. Al respecto, este Juzgado se permite declarar que no le corresponde en este procedimiento dilucidar si el demandante está ocupando actualmente el inmueble de forma legal o ilegítima, como lo afirmó el apoderado judicial de la parte demandada.

   No obstante ello, por el principio de la comunidad de la prueba, este Juzgado declara que con dichos recaudos se demuestra que para la fecha en que el demandante realizó la oferta de compra del local comercial, las partes estaban vinculadas por el contrato de arrendamiento aludido en el libelo, que a decir del actor, fue suscrito el 10 de agosto de 2006, y según lo expresado por la Presidente de INVERSIONES ALOPE, S.A., vencía el 10 de agosto de 2007. La naturaleza de dicho contrato en cuanto a su duración, no interesa resolverla en este juicio, en el que lo discutido es la existencia de un contrato de opción de compra venta, que si bien se refiere al mismo inmueble que fue arrendado, no depende a su vez de que el primero hubiese terminado o continuase a la fecha en que fue interpuesta la demanda.

3. - A los fines de demostrar “la imposibilidad en cuanto a la tradición del inmueble objeto del presente procedimiento, y así desvirtuar los fundamentos del mismo, y en especial el supuesto incumplimiento de la Presidenta de mi poderdante, con relación a la tradición del mismo a favor de la parte actora, en vista a que el inmueble no podrá ser dividido por si solo”, consignó y ratificó copia simple de los documentos donde consta la propiedad de su representada. Dichos recaudos son:

   - Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 5 de diciembre de 1984, registrado bajo los números 15 y 34, Tomos 5 y 30, folios 69 y 245, Protocolo Tercero y Primero, mediante el cual la ciudadana I.M.P.A., declaró que aportaba a la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., todos los derechos y acciones que le correspondían sobre la propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS de superficie, distinguido con el N° 18, calle C.V., Antímano, Parroquia Antímano, Departamento Libertador del Distrito Federal, y las construcciones en él levantadas constituidas por una edificación dividida en dos (2) cuerpos, uno frontal y otro posterior, declarando además que era propietaria del cincuenta por ciento (50%) del lote de terreno y del veinticinco por ciento (25%) de las construcciones, por herencia de su madre, ciudadana I.A.R.d.P., a quien pertenecían el terreno a través de documento protocolizado en la misma Oficina de Registro y las bienhechurías según título supletorio, cuyos datos fueron descritos en el mismo documento;

   - Documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 5 de diciembre de 1984, registrado bajo los números 35 y 16, Tomos 30 y 5, folios 251 y 16, Protocolo Primero y Tercero, respectivamente, mediante el cual el ciudadano P.J.P.P., declaró que aportaba a la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., todos los derechos y acciones que le correspondían sobre la propiedad del mismo inmueble y las construcciones en él levantadas, declarando además que era propietario del cincuenta por ciento (50%) del lote de terreno y del setenta y cinco por ciento (75%) de las construcciones, por efecto de la comunidad conyugal que mantuvo con la ciudadana I.A.R.d.P. y por herencia de ésta misma.

   Por tratarse de documentos públicos, con efectos erga omnes, este Juzgado los aprecia en todo su valor probatorio, aun cuando la propiedad del inmueble no es un hecho controvertido. En cuanto al señalamiento de que se promovían para demostrar con ellos la imposibilidad de tradición del inmueble, este Juzgado declara que los hechos imposibles no son objeto de prueba. En todo caso, de estos documentos solo puede establecerse que INVERSIONES ALOPE, C.A. es la propietaria del terreno y de las bienhechurías descritas en ambos documentos.

   En la oportunidad de celebrarse el debate oral, no comparecieron los representantes de la parte demandada, por lo que la parte actora le estampó las posiciones juradas de la siguiente forma:

   “PRIMERA: Diga la absolvente como es cierto que el ciudadano A.M.B. en su carácter de administrador de INERSIONES ALOPE, S.A. suscribió con mi representado en fecha 10 de agosto de 2006 contrato de arrendamiento por el local comercial objeto del presente litigio. SEGUNDA: Diga la absolvente como es cierto que en fecha 28 de febrero de 2007, suscribió con mi representado opción de compraventa mediante documento privado donde se estableció la forma de pago del local comercial. TERCERA: Diga la absolvente como es cierto que el administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A., A.M.B., autorizado por usted y por la empresa recibió la suma de diez mil bolívares fuertes, en fecha 21 de marzo de 2007, según recibo N° 4096 que riela al expediente como anticipo de la opción de compra venta del local comercial. CUARTA: Diga la absolvente como es cierto que en fecha 9 de abril de 2007 fue consignado por el administrador A.M.B., de la empresa de la cual usted es su presidenta, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento de compra venta del inmueble, el cual no se realizó por su no comparecencia a la firma. QUINTA: Diga la absolvente como es cierto que INVERSIONES ALOPE, S.A. representada por usted procedió a dar en venta a terceras personas el local comercial donde mi representado es arrendatario y cuya venta se realizó en fecha 3 de marzo del año 2008, tal y como consta del documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 7, Tomo 20, Protocolo Primero. SEXTA: Diga la absolvente como es cierto que para la fecha en que INVERSIONES ALOPE, S.A., representada por usted notificó a mi representado la no renovación del contrato del local comercial ya existía firmada por usted la opción y aceptación de compraventa, habiendo recibido su administrador el aporte inicial de la transacción. SÉPTIMA: Diga usted como es cierto que INVERSIONES ALOPE, S.A., de la cual usted es su presidente procedió a vender a terceras personas por un precio menor del cincuenta por ciento de lo pactado por mi representado el local comercial, desconociendo de esa forma e derecho de preferencia que le correspondía de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. OCTAVA: Diga la absolvente como es cierto que a tener conocimiento de la presente demanda de opción de compra venta procedió a agilizar la venta del local comercial, para posteriormente traspasar a dichos compradores el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con mi representado. NOVENA: Diga la absolvente como es cierto que una vez realizado el traspaso del contrato de arrendamiento ordenó a los compradores demandar el desalojo de mi representado en fecha 4 de julio de 2008, demanda esta que se encuentra paralizada por ante el Juzgado Undécimo de Municipio, expediente AP31-V-2008-001619. DÉCIMA: Diga la absolvente como es cierto que usted le manifestó a su administrador A.M.B., que el inmueble compuesto por el local comercial objeto del presente litigio según palabras textuales de él, se lo había vendido a la familia SALDASRIAGA, quienes habitan la planta alta del inmueble porque ellos estaban interesados en montar en dicho local una licorería que es la que actualmente funciona en dicho inmueble propiedad de mi representado.

   Ahora bien, de conformidad a lo previsto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, se tendrá por confesa en las posiciones que la parte contraria haga legalmente en presencia del Tribunal, a la parte que no concurra al acto, a quien se tendrá por confeso en todas las posiciones que le estampe la contraparte. No obstante la generalidad de dicha norma, cuando se refiere a todas las posiciones estampadas, este Juzgado observa que su formulación debe estar conforme con lo previsto en los artículos 403, 405 y 410 del Código de Procedimiento Civil, a tenor de los cuales las posiciones juradas deben efectuarse sobre hechos pertinentes al mérito de la causa, concernientes a los hechos controvertidos, facultando al juez a no tomar en cuenta en la sentencia definitiva, las contestaciones que versen sobre hechos impertinentes; por lo que si las posiciones versan sobre hechos no controvertidos en la causa, no deberán tomarse en consideración.

   En aplicación de las normas antes referidas, este Juzgado declara que no tomará en consideración las posiciones CUARTA hasta la DÉCIMA, por cuanto de la QUINTA a la DÉCIMA se refieren a hechos no controvertidos en la presente causa y la CUARTA, se refiere a un hecho no afirmado en el libelo, pues si bien es cierto que fue alegada la presentación de un documento ante una Notaría Pública, la parte actora no afirmó qué persona lo presentó, constituyendo un hecho nuevo la afirmación de que el ciudadano A.M.B. lo consignó.

   En consecuencia, tomando en consideración las posiciones pertinentes a la presente causa, las posiciones en las que se tendría por confesa a la parte demandada, son las siguientes:

PRIMERA

Diga la absolvente como es cierto que el ciudadano A.M.B. en su carácter de administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A. suscribió con mi representado en fecha 10 de agosto de 2006 contrato de arrendamiento por el local comercial objeto del presente litigio.

La suscripción del contrato de arrendamiento no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa, por lo cual no perjudica a la parte demandada que se le tenga por confesa en esta posición.

SEGUNDA

Diga la absolvente como es cierto que en fecha 28 de febrero de 2007, suscribió con mi representado opción de compraventa mediante documento privado donde se estableció la forma de pago del local comercial.

Con dicha posición queda demostrado el hecho afirmado en el libelo de que la carta contentiva de la oferta de compra fue recibida en la misma fecha de remisión, esto es el 28/2/2007. Sin embargo, dicho documento contiene una oferta unilateral de compra realizada por el demandante. La forma en que fue formulada la posición no lo convierte en un contrato de opción de compra-venta.

TERCERA

Diga la absolvente como es cierto que el administrador de INVERSIONES ALOPE, S.A., A.M.B., autorizado por usted y por la empresa recibió la suma de diez mil bolívares fuertes, en fecha 21 de marzo de 2007, según recibo N° 4096 que riela al expediente como anticipo de la opción de compra venta del local comercial.

Este Juzgado declara que no puede tenerse por confesa a la parte demandada sobre las afirmaciones contenidas en esta posición, pues hay documentos públicos en autos, antes valorados, de los cuales se evidencia que el ciudadano A.M.B., fue designado como Comisario de INVERSIONES ALOPE, S.A., quien de conformidad a lo previsto en los artículos 287 y 309 del Código de Comercio, es designado para que informe a la Asamblea del siguiente año la situación de la sociedad, sobre el balance y cuentas que ha de presentar la administración, con facultades de inspección y vigilancia sobre todas las operaciones de la sociedad. Igualmente existen las pruebas promovidas de forma pertinente para demostrar quienes son las personas que administran a la demandada, constituida por una Junta Directiva, en la que no está incluido el ciudadano A.M.B..

En consecuencia, toda vez que el ciudadano A.M.B. no fue mencionado en el libelo en carácter de Comisario de la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., este Juzgado debe declarar que dicho ciudadano es un tercero ajeno a la presente causa, por lo que sería ilegal que la parte demandada admita un hecho que no le es propio, más aun cuando el apoderado de la parte actora pretendió traer con dicha posición otro hecho nuevo al proceso, al afirmar que la cantidad de dinero recibida por el indicado ciudadano fue en calidad de “anticipo de la opción de compra venta del local comercial”, mientras que en el libelo afirmó que lo entregó en carácter de comisión por la venta del inmueble.

Ahora bien, este Juzgado observa que en el petitorio, el demandante señaló que exigía el cumplimiento de la vendedora con las estipulaciones establecidas en el contrato de compra venta verbal, celebrado entre ambas partes el cinco de octubre de 2005. Sin embargo, de la lectura del libelo no se desprende ninguna otra referencia a un contrato celebrado en esa fecha. En consecuencia, nada tiene que resolver este Tribunal al respecto, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se atendrá a determinar si la oferta de compra venta realizada por el actor fue aceptada por la demandada, configurándose la celebración de un contrato de opción de compra venta, posterior a la fecha del ofrecimiento de compra realizado el 28 de febrero de 2007.

En atención a los demás hechos alegados en el libelo y resistidos por la parte demandada, se observa que para que en el presente caso se perfeccionase el contrato de opción de compra venta de inmueble, era necesario que constase en autos que INVERSIONES ALOPE, S.A. aceptó la oferta de compra que le realizó el ciudadano J.F.R.M. y la fecha de aceptación de la misma, para que comenzasen a correr los lapsos de pago alegados en el libelo.

Ahora bien, es importante tener a la vista el contenido del artículo 1137 del Código Civil, que dispone lo siguiente:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.

(Negrilla y subrayado del Tribunal).

Ahora bien, la oferta de compra realizada por el ciudadano J.R., el 28/2/2007, a la representante legal de la demandada fue realizada en los siguientes términos:

Por la presente le hago la presente propuesta para la compra del Local del cual actualmente soy arrendatario.

a.- 25.000.000,00 Millones de Bolívares como Cuota Inicial.

b.- Cuotas mensuales y consecutivas a Bs. 800.000,00

24 Cuotas x 800.000,00 = 19.200.000,00

c.- 30.000.000,00 al 31-12-2007.

d.- Cuotas Especiales.

1.- Agosto 2007 = 2.000.000,00

2.- Junio 2008 = 2.000.000,00

3.- Diciembre 2008 = 2.000.000,00

Sin más por los momentos y en espera de que me sea aceptada la oferta se despide.

No se desprende de dicha comunicación, tal como lo exige el artículo arriba transcrito, cuál sería el lapso que tendría la parte demandada para aceptar la oferta. Y a pesar de que el demandante afirmó que la demandada aceptó la oferta sin objeción alguna, no afirmó en qué fecha la demandada la aceptó, pues solo fue alegado y demostrado que su representante estatutaria recibió la misiva contentiva de la oferta el mismo día en que fue realizada la oferta, esto es, el 28/2/2007.

No obstante ello y aun cuando los hechos afirmados en el libelo no fueron claramente expresados, este Juzgado interpreta, de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora, fundamenta la aceptación de la oferta realizada a la parte demandada, en las siguientes actuaciones: la aceptación de una cantidad de dinero por comisión de venta, por parte de una persona autorizada por la demandada, según recibo expedido el 21/3/2007, en la presentación de un documento ante una Notaría Pública, en el que aparecen unas condiciones de pago diferentes a las expresadas en la oferta y en una carta recibida de parte de la ciudadana I.M.P.D.A., el “14 de abril”, en la que le comunica que habían aceptado de buena fe el ofrecimiento de compra realizado el 28/2/2007 y que el demandante lo cambió verbalmente. Actuaciones éstas de las cuales podría desprenderse a través de indicios, que si bien, no hay una fecha cierta de aceptación de la oferta de compra, la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A., habría realizado actuaciones con las cuales se demostraría dicha aceptación.

Sin embargo, en relación al recibo consignado, por las razones antes expuestas, este Juzgado debe tener al ciudadano A.M.B., como un tercero ajeno a la presente causa, por lo cual era menester que fuese traído a este proceso a ratificar en su contenido y firma el recibo consignado para demostrar que la parte demandada había aceptado la oferta de compra. Y en cuanto a la autorización recibida por dicho ciudadano de parte de la demandada, también ha debido ser traído a los autos en carácter de testigo, pues quedó demostrado en autos que era Comisario de la compañía, más no su administrador, por ende no le obliga en tal carácter.

En relación al documento presentado ante una Notaría Pública, ya este Tribunal expuso las razones por las cuales no lo apreciaba.

En cuanto a la referida carta del “14 de abril”, la misma tampoco fue consignada a los autos, y de las posiciones juradas estampadas, ninguna versó sobre dicha afirmación contenida en el libelo.

Por otro lado observa el Tribunal que al versar la presente causa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, el demandante ha debido afirmar en el libelo cuál o cuáles de las obligaciones asumidas en el contrato, fueron cumplidas por él, y sin embargo, la única mención que hizo al respecto está relacionado con el dinero supuestamente entregado a un tercero por comisión de venta, refiriéndose a ello como el cumplimiento del primer plazo, lo cual ni siquiera está contemplado o referido en la oferta de compra antes transcrita.

Es decir, que tampoco fue alegado en el libelo ni probado que la demandada se hubiese beneficiado con el recibimiento de una cantidad de dinero de parte del demandante, imputable al precio del inmueble. En consecuencia, este Juzgado declara que la parte actora no logró demostrar que se hubiese perfeccionado un contrato de opción de compra venta celebrado entre él y la parte demandada, sobre el local comercial identificado en el libelo, por lo que se declara la improcedencia de la demanda.

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuso el ciudadano J.F.R.M., contra la sociedad mercantil INVERSIONES ALOPE, S.A.

Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no es necesaria su notificación a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada al primer (1°) día del mes de noviembre de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

_______________________________

Z.R.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R.C.

En la misma fecha (1°-11-2011), y siendo las (10:50) de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,