Decisión nº PJ0132010000100 de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 13 de Agosto de 2010

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por el abogado en ejercicio VENTO VICENZO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano F.V., contra el ciudadano D.A.B.H., todos plenamente identificados.

La referida demanda fue estimada en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (BS 5.000,00).

En fecha 29 de enero de 2009, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 11 de Febrero de 2009, compareció el abogado en ejercicio VENTO VINCENZO y consignó fotostatos para que se abriera el cuaderno de medidas y para librar la compulsa a la parte demandada, lo cual fue acordado por el tribunal en fecha 17 de Febrero de 2009.

En fecha 18 de Febrero de 2009, el apoderado judicial de la parte actora dejó constancia de haber hecho entrega de los emolumentos a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.

En fecha 10 de Marzo de 2009, el ciudadano GREJOSVER PLANAS ROJAS, en su carácter de Alguacil adscrito a este Circuito Judicial, consignó compulsa con su respectiva orden de comparecencia sin firmar por cuanto no pudo practicar la citación personal.

Mediante auto de fecha 14 de Abril de 2009, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada. En fecha 09 de Junio de 2009, la secretaria de este Juzgado dejó constancia de haberse cumplido a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02 de Julio de 2009, se designó defensora judicial a la parte demandada, recayendo el cargo sobre la abogado en ejercicio M.A.S.N., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 70.797. En fecha 16 de Noviembre de 2009, el ciudadano J.O., en su carácter de alguacil adscrito a este circuito, consignó debidamente firmado el recibo de citación librado a la defensora judicial designada.

En fecha 17 de Noviembre de 2009, compareció el ciudadano D.A.B.H., en su carácter de parte demandada en el juicio y otorgó poder apud-acta a los abogados en ejercicio: H.L.D.Q., MICELES RIOS NORIEGA y A.M.Q.L., inscritos en el inpreabogado bajo el N° 12.599, 87.407 y 59.323 respectivamente. El día 18 de Noviembre de 2009, la defensora judicial dio contestación a la demanda. En fecha 19 de Noviembre de 2009, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte demandada y dieron contestación a la demanda.

En este punto es importante destacar que la citación de la parte demandada, inicialmente tuvo lugar en la persona de la defensora ad-litem designada. Sin embargo, siendo que la parte demandada se dio por citada en juicio en fecha 17 de noviembre de 2009, este Juzgador considera que en el presente caso, tal actuación debe tenerse como válida y con mayor vigor procesal que la citación efectuada en la persona de la defensora, ello atendiendo al logro y consecución del desideratum constitucional, según el cual el proceso es un instrumento para obtener justicia en cada caso concreto, finalidad que pasa necesariamente porque el resultado del juicio sea producto de la valoración y apreciación de los elementos fácticos y jurídicos que a bien tuvieron las partes alegar libremente. En consecuencia, siendo así las cosas la contestación de la demanda que debe tenerse como válida es la rendida por la representación judicial de la parte demandada en fecha 19 de noviembre de 2009 y así se decide.-

Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Mediante auto de fecha 07 de diciembre de 2009, el tribunal proveyó los escritos de pruebas presentados por las partes del juicio, admitiendo las posiciones juradas promovidas por la parte demandada, se ordenó la citación de la parte actora para que comparezca por ante este Juzgado el primer (1er) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación para que absolviera las posiciones juradas que le serían formuladas por la parte demandada.

II

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que su mandante es Propietario-Arrendador de Un (1) inmueble, constituido por un apartamento, el cual se encuentra marcado con el número cinco-C, ubicado en el Quinto (5) piso del edificio Titano Uno, situado en la esquina formada por la Segunda Avenida y la Calle seis (6), urbanización III, unidad vecinal N° 3, Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antímano, Departamento Libertador del distrito Federal (Hoy Área Metropolitana de Caracas).

Que dicho inmueble se encuentra arrendado desde hace tres (3) años al ciudadano D.A.B.H., titular de la cédula de identidad N° 4.248.938, siempre mediante CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a termino fijo. Que la última contratación celebrada entre las partes fue en el año 2006 debidamente autenticada en fecha Veintiocho (28) de Junio del 2006, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, y quedo asentado bajo el N° 44, Tomo 37 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

Que dicho contrato fue celebrado por una duración fija e improrrogable de un (1) año, anulándose todo contrato anterior y especificando en la Cláusula Tercera que no sólo se anula todo contrato anterior sino que se especifica que….”Si luego de finalizado ese contrato EL ARRENDATARIO aun permanece por algún motivo, en el inmueble arrendado, no se producirá TACITA RECONDUCCION alguna y no convertiría el contrato de tiempo determinado en tiempo indeterminado, pudiendo el ARRENDADOR solicitar la desocupación del inmueble….”, el cual comenzó a tener vigencia desde el Primero (1ro) de Julio de 2006, hasta el Primero (1ro) de Julio del 2007, según lo establece la Cláusula Cuarta del contrato locativo, es decir que la obligación del arrendatario de mantener la posesión del inmueble venció el Primero (1ro) de Julio de 2007.

Alega así mismo la parte actora, que antes de la finalización del último contrato de arrendamiento y de mutuo acuerdo entre el Arrendador y el Arrendatario, firman una PRORROGA LEGAL, autenticada en fecha siete (07) de Junio de 2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador que quedo asentada bajo el Número 17, Tomo 35 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, donde se evidencia que ya estaba por finalizar el último contrato de arrendamiento, y en virtud de que “NO SE RENOVARIA”.

Que dicho documento de prórroga legal el propietario-arrendador, hace expresa mención de la necesidad imperiosa que tiene de ocupar el inmueble al finalizar la prórroga y es por eso que EL ARRENDATARIO viendo la necesidad, decidieron conjuntamente firmar de mutuo acuerdo la prórroga legal y aceptar su compromiso expreso de devolverle y hacerle entrega material del inmueble a EL PROPIETARIO-ARRENDADOR, en perfecto estado de funcionamiento, a la finalización de la prórroga legal.

Que entendiéndose que la prorroga legal Arrendaticia para el inquilino es de UN (1) año, tal como lo establece el artículo 38 en su literal “b” de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia y estando ambas partes contratantes en pleno conocimiento de tal hecho legal y vencida como se encuentra, la referida prórroga legal arrendaticia, debió el inquilino cumplir y hacer entrega material real y física del referido inmueble, situación esta que no ha sido así y muy a pesar de todas las gestiones tendientes a lograr que el inquilino hiciera entrega voluntaria del inmueble.

Que por todos los hechos señalados es por lo que siguiendo instrucciones de su mandante procede a demandar como formalmente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENCIMIENTO DEL TERMINO CON PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, al ciudadano D.A.B.H., y en consecuencia convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal: PRIMERO. Cumplir con su obligación contractual estipulada en la cláusula Décima tercera del contrato locativo y entregue sin mas dilación al Propietario-Arrendador el inmueble el cual se encuentra marcado con el número Cinco-C (5-C), ubicado en el Quinto (5) piso del edificio Titano Uno, situado en la esquina formada por la segunda avenida y la calle seis (6), Urbanización Montalbán III, unidad vecinal N° 3, Jurisdicción de las Parroquias La Vega y Antemano, Departamento Libertador del distrito federal (Hoy Área Metropolitana de Caracas), propiedad de su mandante, ciudadano F.V., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.958.677 y que se le entregue libre de personas, bienes, cosas y animales. SEGUNDO. Se condene a pagar las costas, costos y gastos que se originen del proceso, hasta la terminación del mismo. Por último, solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada contestó la demanda oponiendo como punto previo LA PERENCION DE LA INSTANCIA, a tenor de lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que las partes contratantes se han regido últimamente por UN SOLO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que están de acuerdo y se adhieren a lo sostenido por la parte que los demás contratos de arrendamiento celebrados entre demandado y demandante han quedado anulados y sin efecto alguno con la suscripción del contrato, el cual es objeto de la demanda, que oponen como defensa a favor de su mandante, el hecho cierto, que estando frente a un CONTRATO, suscrito a tiempo determinado, cuya fecha de inicio lo fue el día primero de julio de 2006, por un año fijo e improrrogable, anulándose todo contrato anterior, la fecha de culminación del mismo es el día Primero de Julio de 2007, y de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 ordinal “a” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal vence el Primero de Enero del año 2008, siendo eso así, y siendo la materia inquilinaria de ORDEN PUBLICO, todo aquello que se contrate en contravención a la Ley de esta naturaleza será nulo de nulidad absoluta y se tendrá como no realizado, por lo cual IMPUGNAN de manera absoluta el documento que se le opone a su representado denominado PRORROGA LEGAL y que riela a los folios 18 y 19 del expediente. Que el contrato se convirtió a TIEMPO INDETERMINADO y operó la Tacita Reconducción, por haber dejado en posesión pacifica del inmueble a su mandante y de esa forma pacifica se le siguieron recibiendo los cánones de arrendamiento,

Así mismo Rechazó, Negó y Contradijo la demanda, porque no es cierto lo narrado por la parte demandante

III

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaño su libelo con los siguientes documentos:

1) Original del documento poder otorgado al abogado en ejercicio V.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 32.913, por el ciudadano F.V.P., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.958.677, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de Julio de 2008, bajo el N° 19, Tomo 50 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 9 al 11). 2) Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio a nombre de los ciudadanos. F.V.P. y A.R.D.V., registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito federal, en fecha 23 de Diciembre de 1.983, asentado bajo el N° 24, folio 158 Protocolo Primero del Tomo 38 (f 12 al 14). 3) Original del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano F.V., titular de la cédula de identidad N° 2.958.677 y el ciudadano D.A.B.H., titular de la cédula de identidad N° 4.248.938, por el inmueble identificado como Apartamento 5-C, ubicado en el piso 5, del edificio Titano I, ubicado en la 2da Avenida con calle seis de la Urbanización Montalbán III (f 15 al 17), autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veinte y ocho (28) de junio de 2006, inserto bajo el N° 44, Tomo 37 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 15 al 17). 4) Original del contrato de prórroga legal celebrado entre el ciudadano F.V. y el ciudadano D.A.B.H., ya identificados, autenticado por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha siete (7) de Junio de 2007, inserto bajo el N° 17, Tomo 35 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 18 al 20). 5) Original del Recibo N° 352288 emanado del INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO DE VENEZUELA, a nombre del ciudadano F.V.. (f 21). 6) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano F.V. y el ciudadano D.A.B.H., ya identificados sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 28 de Agosto de 2004, anotado bajo el N° 25, Tomo 34, de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 101 al 107). 7) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano F.V. y el ciudadano D.A.B.H., ya identificados sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del distrito Capital, en fecha 27 de Junio de 2005, anotado bajo el N° 29, Tomo 27, de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.(f 108 al 114). 8) Copia simple de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la demanda incoada por el ciudadano D.A.B.H. en contra del ciudadano F.V., por ACCION MERO DECLARATIVA, dictada en fecha 29 de Octubre de 2009 (f 115 al 121). Los instrumentos antes mencionados no fueron impugnados por la parte demandada, a excepción del referido en el numeral 4º del párrafo anterior.

No obstante ello, el Tribunal considera que siendo el documento impugnado un instrumento auténtico, no basta para que se enerve su valor probatorio la simple impugnación efectuada por la parte demandada, por lo cual, este instrumento (señalado en el No. 4) así como el resto de los documentos aportados a juicio por la parte actora, los cuales no fueron impugnados por la demandada, deben apreciarse en este juicio y por ende el Tribunal los valora y les atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó los siguientes documentos junto con su escrito de contestación y pruebas:

1) Legajo de planillas de depósitos efectuados por el ciudadano D.B., en la cuenta corriente N° 1384586313 perteneciente al ciudadano F.V., EN LA ENTIDAD Bancaria CORP BANCA. ( f 127 al 132), a las cuales este Juzgador no les atribuye valor probatorio en este juicio por cuanto el pago del canon de arrendamiento no es un hecho controvertido en este proceso, y habida cuenta que ninguna de las referidas planillas de depósito se corresponde cronológicamente al periodo en que presuntamente se habría materializado la tácita reconducción alegada por la demandada es por lo que el Tribunal considera que los documentos bajo análisis son manifiestamente impertinentes y por ello se les desecha del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Finalmente, el Tribunal observa que la parte demandada promovió posiciones juradas y prueba de informes, las cuales fueron admitidas en la oportunidad procesal correspondiente.

Sin embargo, la demandada promovente no realizó oportunamente las gestiones necesarias para que se citara al demandante, con el objeto de que absolviera posiciones juradas, ni para que se materializara la prueba de informes admitida, la cual además es manifiestamente impertinente por cuanto en este proceso ni el pago del canon ni las circunstancias de modo del mismo son hechos controvertidos, razón por la cual la evacuación de la prueba en cuestión no era necesaria ni incidiría, siquiera directamente en el dispositivo de este fallo. Es por ello que el Tribunal debe pasar a decidir el presente asunto sin más dilaciones y con los elementos probatorios cursantes en autos y así expresamente se decide.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Juzgado proceda a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la pretensión procesal, pasa a decidir con relación a la tutelabilidad o no de la misma, lo cual hace de la manera que sigue:

Se circunscribe la pretensión deducida por la actora, a solicitar a este Juzgado que se establezca judicialmente la obligación del demandado de cumplir el contrato perfeccionado con la parte demandada el día 28 de junio de 2006, ello en razón que, según el decir del accionante, la parte demandada no ha entregado el inmueble vencida la prórroga legal que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía al demandado, la cual venció, según lo expone la parte actora, en fecha 01 de Julio de 2008.

A la pretensión deducida por la actora se resistió la demandada alegando en primer lugar la perención breve de la instancia, y en segundo lugar que en el presente caso operó la tácita reconducción por cuanto, según lo alegó, las partes contratantes se han regido últimamente por un solo contrato de arrendamiento, y que está de acuerdo y se adhiere a lo sostenido por la parte actora en lo relativo a que los demás contratos de arrendamiento celebrados entre demandado y demandante han quedado anulados y sin efecto alguno con la suscripción del contrato, el cual es objeto de la demanda, oponiendo como defensa a favor de su mandante, el hecho cierto, que estando frente a un contrato suscrito a tiempo determinado, cuya fecha de inicio lo fue el día primero de julio de 2006, por un año fijo e improrrogable, anulándose todo contrato anterior, la fecha de culminación del mismo es el día Primero de Julio de 2007, y de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 ordinal “a” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal vence el Primero de Enero del año 2008.

Al respecto el Tribunal observa lo siguiente:

Con respecto a la perención de la instancia, el Tribunal observa que en este caso la demanda fue admitida en fecha 29 de enero de 2009, y el pago de los emolumentos necesarios para que se gestionara la citación del demandado ocurrió el día 18 de febrero de 2009, razón por la cual este Juzgado considera que la actora cumplió con todas las obligaciones que le impone la ley para llevar el proceso hasta su conclusión definitiva y por ende en este juicio no ocurrió la perención de la instancia alegada por la parte demandada y así se decide.-

En el caso que ocupa la atención del Tribunal se observa que, efectivamente la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se reclama quedó probada en autos, y ello se evidencia de los instrumentos que fueron consignados por la actora en el proceso y valorados anteriormente.

Ahora bien, la parte actora pretende hacer ver que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año y por ende que la prórroga legal que correspondía era de seis meses, por cuanto las partes en el último documento suscrito anulaban los anteriores.

Con relación a este argumento, el Tribunal considera que independientemente de que las partes hayan “anulado” los documentos suscritos con anterioridad al de fecha 1º de julio de 2006, ello no anula en ningún caso la duración de la relación arrendaticia, establecida a favor del arrendatario, la cual en este caso particular, tuvo una extensión de tres años, tal y como se evidencia de los documentos que sucesivamente suscribieron las partes contratantes, así como de la copia simple de la sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 2009, en la que se estableció, que la prórroga legal que le correspondía al arrendatario y demandado en este juicio vencía el día 1º de julio de 2008.

En tal sentido, este Juzgador considera que en el presente caso no ha ocurrido tácita reconducción del contrato de arrendamiento y por tanto el demandado debió entregar el inmueble objeto del contrato fenecida la prórroga legal que efectivamente disfrutó, por tanto, al no haberse entregado el inmueble vencida la prórroga de Ley, este Juzgado debe necesariamente declarar procedente en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte actora y así se decide.-

V

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: