Decisión de Tribunal Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 28 de Mayo de 2014

En resolver el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de marzo de 2012, entre la ciudadana M.P.D.C. y la persona de su cedente ciudadana C.G.D.B..

Y como consecuencia de lo anterior, en la entrega del inmueble constituido por el local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 45, ubicado en la Calle Comercio, Casco Central de Rio Chico, Municipio Autónomo Páez del Estado Miranda, donde funciona el fondo de comercio “CARNICERIA KARINA”, propiedad de la arrendataria, libre de bienes y personas.

Al pago de manera subsidiaria por concepto de daños y perjuicios derivados del monto adeudado por concepto de mensualidades no pagadas durante la vigencia del contrato la suma de NUEVE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 9.000,00), que corresponden a las mensualidades de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013, a razón de UN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.000,00), cada una, y las que se vayan causando durante el presente procedimiento hasta la entrega definitiva del inmueble como justa indemnización por el uso del mismo, cuyo contrato se pide quede resuelto.

Al pago de las costas y costos conforme a lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

CAPITULO I

ALEGATOS Y CONSIDERACIONES PREVIAS

Que la presente demanda resulta a todas luces, por demás de confusa, mal planteada, ya que carece de la mas elemental técnica profesional, al evidenciarse que es ininteligible, de tal manera que ello impide conocer con precisión aspectos de cualidad en la actora y contradicción en el planteamiento de los hechos, petición e inexplicable encaje de peticiones en la presente relación inquilinaria, equivocada aplicación de normas legales, desencaje en los supuestos hechos y en las normas, y esa engañosa situación se traduce en el hecho de que la accionada no puede esgrimir con atino alegatos y defensas que por derecho y garantía constitucional le corresponden y le amparan.

Que a todo evento alega, que la verdad es que viene ocupando el inmueble del que se trata la querella de naturaleza inquilinaria, por mas de veinte (20) años, de manera ininterrumpida con inmaculado cumplimiento en el pago del canon que se deriva de dicha relación, ello mediante un contrato verbis por tiempo indeterminado que celebro su esposo J.M.G.S., mayor de edad, de nacionalidad Portuguesa, titular de la cedula de identidad Nº E- 81.233.948, con el ciudadano R.B.L., difunto esposo de la ciudadana C.G.D.B., arrendador que murió por los años 1982, y que al morir éste el local paso por vía Sucesoral a ser propiedad de la citada esposa y del hijo coheredero que habían procreado.

Alegan que la relación siempre continuo inquebrantable y en buena relación, siendo así que en fecha 24 de marzo de 1993, la ciudadana C.G.D.B., le dio en venta a quien fuera su esposo J.M.G.S., unos bienes muebles para la ciudadana antes mencionada, y ésta no le acepto el pago de los cánones de arrendamiento manifestándole que debía entregar el inmueble por cuanto estaba vencido el contrato y no le iba a vender ni a prorrogar el contrato.

Que para el colmo de tanta informalidad y engaño, ahora aparece como actor inquilino el ciudadano F.E.A.S., alegando ser un cesionario del contrato de arrendamiento que les ocupa, pues una cesión de ese tipo es posible bajo ciertas circunstancias y limitaciones, no en materia de orden público como lo es la materia inquilinaria, es siempre por mandato judicial previo juicio y ello para satisfacer otras acreencias con el producto del arrendamiento A este respecto considera necesario quien aquí suscribe citar lo establecido, ya que el articulo 1944 establece que el cedente puede en todo momento recuperar los derechos cedidos, por ello el cesionario no tiene capacidad para accionar y comprometer el objeto de la cesión, pero en todo caso es responsabilidad de la cedente, y por todo ello rechaza e impugna esa pretendida cesión.

Manifiesta a todo evento que al ser un contrato a tiempo indeterminado y con mas de veinte (20) años de relación arrendaticia ininterrumpida, el legislador en su afán de proteger al inquilino además de declarar la materia como de inquebrantable orden publico, introdujo la figura de la prorroga legal en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y según esa previsión se atribuye para ese caso particular a tres (03) años mínimos de prorroga legal, la cual comenzaría a correr a partir de sentencia firme a favor del arrendador, es decir cuando el demandado inquilino haya perdido la demanda le ampara ese derecho inquebrantable a su favor.

CAPITULO II

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

Que como consecuencia de lo antes expresado y alegado, en fundamento a la verdad y a la justicia a todo evento rechaza y contradice e impugna en todas y cada una de sus partes la demanda en los siguientes términos:

Insiste en que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la referida demanda, desconoce rechaza e impugna la pretendida cesión del contrato de arrendamiento, a tal efecto denuncia que se trata de una tramoya procesal que busca sorprender la prestación del servicio de la actividad comercial de la carnicería, que en fecha 03 de marzo de 1994, firmó contrato de arrendamiento sobre dicho local, y en fecha 05 de marzo de 2007, firmo otro contrato de arrendamiento con la ciudadana C.G.D.B., sobre el referido local, ya que su esposo el ciudadano J.M.G.D.S. , se encontraba en delicado estado de salud, quien falleció el día 31 de diciembre de 2010, y fue entonces cuando en el año 2011, se le ofreció en venta el local in comento, pero se le advirtió que para formalizar la negociación debía firmar un contrato de arrendamiento previo, para así demostrar que tenia el derecho de preferencia para adquirirlo y bajo ese engaño es que en fecha 16 de marzo de 2011, aunque resulte dudoso accedió y cayo en la maniobra fraudulenta de firmar el contrato de arrendamiento, desmejorando así su condición inquilinaria, y luego por cuanto pasaban los meses y no vio la negociación procedió a firmar un nuevo contrato en fecha 24 de marzo de 2012, con un canon de arrendamiento de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes.

Que si bien es cierto, que es arrendataria del local comercial, a que se infiere el procedimiento, niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la resolución del contrato por el vencimiento del termino a que hace referencia el demandante, ya que es falso que este incumpliendo con la clausula segunda de dicho contrato, relativa al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2013, por cuanto la arrendadora se negó a recibir el pago del referido mes y losa demás meses consecutivos, explicándole que le entregara el local de inmediato y sin darle derecho de preferencia para adquirir el inmueble, y a la prórroga legal establecida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, y a los efectos de estar solvente se vio en la obligación de dirigirse al Juzgado Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de consignarle el mes de marzo de 2013, y los demás meses consecutivos, y fue imposible, ya que la situación en cuanto a las consignaciones no estaba clara y habían recibido orden de no tramitar consignaciones arrendaticias.

Que es falso de toda falsedad que la ciudadana C.G.D.B., haya realizado gestiones para que le pagara las mensualidades insolutas, y que haya realizado múltiples gestiones de carácter extrajudicial para tal cancelación, siendo ello contradictorio al proponer la demanda por Resolución de Contrato, cuando fue ella quien se negó a recibir los cánones de arrendamiento.

Que por mas de veinte (20) años ininterrumpidos ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales, se ha servido del local arrendado como un buen padre de familia dándole el uso determinado en el contrato.

Que no encontrándose en mora arrendaticia, motivado a la situación especial que vive el país, por el cambio de leyes, de normas que busca establecer el Estado Venezolano para proteger al inquilino de los abusos del arrendador, lo mas justo es que reciba el pago de los cánones de arrendamiento que nunca quiso recibir para colocarle en mora inquilinaria, cuya injusta tramoya no surtirá efecto indudablemente.

Que por todo lo anteriormente expuesto solicita que la demanda incoada en su contra sea declara SIN LUGAR, y se condene al demandante al pago de las costas procesales y los honorarios de abogados, reservándose la acción por daños y perjuicios que sin lugar a dudas le ha ocasionado.

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que le otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original de documento de cesión mediante la cual la ciudadana C.G.D.B., en su carácter de arrendadora cede en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio al ciudadano F.E.A.S., el cual corre inserto en autos a los folios doce (12) al catorce (14) ambos inclusive otorgado por ante Registro Publico de los Municipios Paez, A.B. y P.G.d.E.B. de Miranda; este Tribunal observa que el referido instrumento fue impugnado y desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda; Observa esta sentenciadora que la parte demandada a los fines de atacar dicho instrumento debió proponer la tacha del mismo, cosas que no hizo, en consecuencia por ser un instrumento publico ya que fue expedido por un funcionario competente, facultado para dar fe pública como lo es el Registro Publico de los Municipios Paez, A.B. en fecha 15 de octubre de 2013, quedando anotado bajo el Nº 58, tomo 31, de los libros de autenticaciones llevador por dicho organismo, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que del mismo se desprende la cualidad del ciudadano F.E.A.S., como arrendatario para actuar en el presente juicio. Y ASI SE DECLARA.

Copia certificada del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y M.D.P.C. (la arrendataria), en fecha 24 de marzo de 2.012, el cual corre inserto en autos a los folios quince (15) al diecisiete (17) ambos inclusive, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Publica Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Original de Notificación Judicial Nro. S-2013-8, la cual corre inserta a los autos a los folios dieciocho (18) al treinta y cinco (35), ambos inclusive, practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. del la Circunscripción judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de Marzo de 2.013, solicitada por la parte actora C.G.D.B.. Este Tribunal antes de pasar a valorar la notificación judicial señala lo siguiente: El Artículo 1.357 del Código Civil Establece “…Documento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales de un Registrador, un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y para que adquiera gozar de tal carácter, es necesario que se haya dado las siguientes condiciones: a.- Que en el documento haya intervenido ciertamente el funcionario que lo autorizó e igualmente sea cierta y verdadera la identidad de los otorgantes y b.- que las afirmaciones del funcionario en el ejercicio de sus funciones sean sinceras, es decir conforme a la verdad.- En el caso de autos la parte actora consigna a los autos Notificación Judicial Nro. 2013-38, mediante la cual se le notifico a la arrendataria que a la fecha del vencimiento del contrato no se le renovaría mas el mismo, la cual corre inserta a los folios dieciocho (18) al treinta y cinco (35), ambos inclusive, practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. del la Circunscripción judicial del Estado Miranda, en fecha 04 de Marzo de 2.013, en su condición de arrendataria del inmueble objeto del presente juicio, en la que se desprende de la notificación lo siguiente:

…En el día de hoy 04 de marzo de 2013, siendo las 10:00 a.m., el Juzgado deja constancia que le fue entregada copia de escrito contentivo de la respectiva NOTIFICACION JUDICIAL, signada con el Nº 2013-38, de la nomenclatura de este Juzgado suscrita por la solicitante ciudadana C.G.D.B., y su abogada asistente M.D.A.P.D.H., inpreabogado Nº 32.204, que corre inserto a los folios 01, 02 y 13 dirigida a la ciudadana M.P., titular de la cedula de identidad Nº E- 1.019.806, la cual fue recibida por M.P.…

En consecuencia por cuanto dicho instrumento público, ha sido efectuado por un funcionario competente como lo es del Juez Juzgado de los Municipios Páez y P.G. del la Circunscripción judicial del Estado Miranda; facultado para dar fe pública y hace plena fe, así entre las partes como respecto a terceros de los hechos jurídicos que el funcionario declaró haber efectuado, es por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos, 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio ya que dicho documento hace fe de su contenido en todo lo que se refiere a las afirmaciones hechas por el funcionario en su carácter legal y en ejercicio de sus funciones y dejó constancia de todo lo realizado por él y de todo lo dicho y hecho en su presencia y de lo que por la Ley esta llamado a dar fe. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Original de documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente litis, el cual corre inserto en autos al folio setenta y seis (76), el cual fue otorgado por ante el Juzgado del Distrito Páez de la Circunscripción Judicial y Distrito Federal del Estado Miranda, Rio Chico, en fecha 24 de marzo de 1993. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Juez del Juzgado antes descrito, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio ya que del mismo se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 24 de marzo de 1.993, el cual corre inserto en autos a los folios setenta y siete (77), setenta y ocho (78) vto, ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 03 de marzo de 1.994, el cual corre inserto en autos a los folios setenta y nueve (79) al ochenta y uno (81), ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 03 de marzo de 1.995, el cual corre inserto en autos a los folios ochenta y dos (82) al ochenta y cuatro (84), ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 28 de marzo de 1.996, el cual corre inserto en autos a los folios ochenta y cinco (85) al ochenta y siete (87), ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 14 de marzo de 2.001, el cual corre inserto en autos a los folios ochenta y ocho (88) al noventa y tres (93), ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 24 de marzo de 2.007, el cual corre inserto en autos a los folios noventa y cinco (95) al noventa y siete (97) ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), en fecha 24 de marzo de 2.008, el cual corre inserto en autos a los folios noventa y nueve (99) al ciento uno (101), ambos inclusive; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido ni impugnado por el adversario, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento ya que del mismo se deriva la relación arrendaticia existente entre las partes y consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA

Copia fotostática de Acta de Matrimonio celebrado entre los ciudadanos J.M.G.S. y M.D.P., en fecha 20 de septiembre de 1975, expedida por ante la Parroquia El Recreo del Departamento Libertador del Distrito Federal, la cual corre inserta en autos al folio ciento tres (103), de la misma se evidencia en vinculo por conyugal existente entre ambos; y por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, hace plena fe entre las partes como con respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.

Copia fotostática Original de acta de defunción del ciudadano J.M.G.S., la cual corre inserta en autos al folio ciento cuatro (104), de la cual se desprende que el mencionado ciudadano falleció el día 31 de diciembre de 2010, por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por la contraparte, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y M.D.P.C. (la arrendataria), en fecha 24 de marzo de 2.012,; este Tribunal deja constancia que dicho instrumento fue valorado anteriormente. Y ASI SE DECLARA.

En cuanto a la prueba testimonial y posiciones juradas solicitadas por la parte demandada; esta Juzgadora observa que por cuanto para la evacuación de las mismas se comisiono al Juzgado de los Municipios Páez y P.G.d.R.C., Estado Miranda, y las resultas llegaron de manera tardía unas vez vencido el lapso probatorio, sin que la parte solicitante haya solicitado haya prorroga alguna para el resultado de las mismas, este Tribunal no les otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

PUNTOS PREVIOS

Como puntos de derecho que deben ser resueltos previo al fondo de la demanda, quien aquí decide pasa a pronunciarse con respecto a lo siguientes:

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

La parte actora señaló en el escrito libelar que es verdad que viene ocupando el inmueble del que se trata la querella de naturaleza inquilinaria, por mas de veinte (20) años, de manera ininterrumpida con inmaculado cumplimiento en el pago del canon que se deriva de dicha relación, al inicio de la relación mediante un contrato verbis por tiempo indeterminado celebrado entre su esposo J.M.G.S., con el ciudadano R.B.L., difunto esposo de la ciudadana C.G.D.B., arrendador que murió por los años 1982, y que al morir éste el local paso por vía Sucesoral a ser propiedad de la citada esposa y del hijo coheredero que habían procreado.

Manifiesta que al ser un contrato a tiempo indeterminado y con mas de veinte (20) años de relación arrendaticia ininterrumpida, el legislador en su afán de proteger al inquilino además de declarar la materia como de inquebrantable orden publico, introdujo la figura de la prorroga legal en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y según esa previsión se atribuye para ese caso particular a tres (03) años mínimos de prorroga legal, la cual comenzaría a correr a partir de sentencia firme a favor del arrendador, es decir cuando el demandado inquilino haya perdido la demanda le ampara ese derecho inquebrantable a su favor.

Este Tribunal de una revisión efectuada a las pruebas consignadas por la parte demandada observa, que si bien es cierto ésta alega que la relación arrendaticia existente para con la actora tiene más de veinte años (20), y a los fines de probar dichos alegatos consigna varios contratos de arrendamiento celebrados sobre el inmueble objeto del presente juicio, no es menos cierto y así se evidencia de dichos instrumentos que los mismos fueron celebrados en fechas 24-03-1993; 03-05-1994; 03-03-1995; 28-03-1996; 14-03-2001; 24-03-2007, 24-03-2008, entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y el ciudadano J.M.G.S., (el arrendatario), y un último contrato de arrendamiento celebrado en fecha 24-03-2012, entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y M.D.P.C. (la arrendataria, viuda del antiguo arrendatario), no es menos cierto y así se desprende de dichos instrumentos probatorios que existe un vacío en la relación arrendaticia que va desde el contrato celebrado en fecha 24-03-2008 hasta el contrato celebrado en fecha 24-03-2012, siendo este ultimo contrato cedido al ciudadano F.E.A.S.; en consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto se toma en cuenta para la duración de la relación arrendaticia el último contrato de arrendamiento el cual fue celebrado a tiempo determinado por un lapso de un (1) año fijo el cual comenzó a regir el día 24-03-2002 y hasta el día 24-03-2013. Y ASI SE DECIDE.

DE LA PRORROGA LEGAL

Manifiesta la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, que al ser el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del presente juicio a tiempo indeterminado, y con mas de veinte (20) años de relación arrendaticia ininterrumpida, el legislador en su afán de proteger al inquilino además de declarar la materia como de inquebrantable orden publico, introdujo la figura de la prorroga legal en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y según esa previsión se atribuye para ese caso particular a tres (03) años mínimos de prorroga legal, la cual comenzaría a correr a partir de sentencia firme a favor del arrendador, es decir cuando el demandado inquilino haya perdido la demanda le ampara ese derecho inquebrantable a su favor.

Antes de pronunciarse al respecto quien aquí decide considera oportuno citar con respecto a dicho punto lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual textualmente reza:

ARTICULO 40: “… Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal…”

En consecuencia por cuanto se desprende de una lectura efectuada al libelo de la presente demanda, que la acción intentada por la actora es la Resolución del Contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de las obligaciones contractuales específicamente la establecida en la cláusula segunda relativa al pago de los cánones de arrendamiento, ya que desde el mes de marzo de 2013, dejo de pagar los cánones de arrendamiento adeudando hasta la presente los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013; la prorroga legal solicitada por la demandada es improcedente en el caso de marras por cuanto ésta se encuentra incursa en el incumpliendo de sus obligaciones contractuales al dejar de pagar los referidos cánones de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.

DE LA VALIDEZ DE LA CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Alega la parte demanda en la contestación de la demanda que la cesión realizada al ciudadano F.E.A.S., sobre contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, no es una cesión posible, ya que en materia de orden público como lo es la materia inquilinaria, esta debe realizarse por siempre por mandato judicial previo juicio, y no en la forma como se pretendió hacer, por lo que carece de validez carece de validez al no tener el consentimiento del cedido.

A este respecto considera necesario quien aquí suscribe citar lo establecido en el artículo 1.549 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

...La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho se transmite al cesionario, desde que haya convenido sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.

La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido...

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Según este artículo, la cesión de crédito nace de un contrato entre el acreedor original (cedente) y el nuevo acreedor (cesionario), mediante el cual el cedente se obliga a transferir y garantizar al cesionario el crédito u otro derecho, y esta última se obliga a pagar un precio en dinero, sin que sea obligatorio el consentimiento del cedido.

Por esa razón, la doctrina patria ha sostenido que la cesión es una especie del género “venta” sometido a las reglas generales de ésta que le sean aplicables y que no estén contradichas por las reglas específicas de la cesión de créditos.

En este orden de ideas, podría sostenerse que la cesión de créditos es un contrato consensual, y el instrumento en el cual –eventualmente- puede constar, no constituye un requisito formal sino un medio probatorio; ello significa que ese contrato se perfecciona con el acuerdo de voluntades de la cedente y la cesionaria y el pacto sobre el precio.

Entonces, si no aparece expresado el consentimiento del cesionario en el documento que contiene la cesión, no puede deducirse que ese consentimiento del cesionario no haya sido prestado; en todo caso, la firma de ese instrumento es la expresión más evidente de la manifestación de voluntad.

Ahora bien, le corresponde entonces a esta Juzgadora fijar criterio sobre este punto y al respecto observa:

En primer término, se considera que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas.

En segundo lugar, considera que no hace falta que en el documento se mencione de manera expresa que el cesionario acepta la cesión, ya que no es un requisito de validez de la cesión que la manifestación de voluntad del cesionario conste en una cláusula del contrato, pues basta la firma como la más clara expresión de la aprobación de los contratantes. Sin embargo, resulta fundamental para la existencia de la cesión, que en él quede expresado el precio de esa cesión.

Con vista a lo anterior y de un análisis efectuado al documento de cesión mediante la cual la ciudadana C.G.D.B., en su carácter de arrendadora (cedente), cedió en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio al ciudadano F.E.A.S., (cesionario), el cual corre inserto en autos a los folios doce (12) al catorce (14) ambos inclusive, y fue debidamente valorado en su oportunidad, se observa que se desprende de dicho documento que la cesión cumple con los requisitos de ley para su validez, ya que esta firmada por ambas partes en señal de aceptación, y tiene precio cierto expresado en el contenido del mismo; en consecuencia se desecha el alegato esgrimido por la parte demandada referente a la no validez de la referida cesión, ya que la misma fue realizada con total apego a la ley. Y ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:

Alego la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda que que su cedente la ciudadana C.G.D.B., es propietaria del inmueble ampliamente identificado en autos, y que celebro contrato de arrendamiento sobre un espacio del inmueble referido, el cual fue destinado a local comercial, con la ciudadana M.D.P.C., cuya duración seria de un (1) año fijo, el cual inicio el 24 de marzo de 2012 y finalizo el 24 de marzo de 2013, tal y como se estableció en la cláusula cuarta de dicho contrato, asimismo establecieron las partes contratantes de mutuo un canon de arrendamiento en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), mensuales que la arrendataria se obligó a pagar dentro de los primeros cinco (5) días de principio de cada mes, personalmente o a través de persona que legítimamente pudiese representarla por el tiempo de duración del contrato a cuyo vencimiento debía entregar el local completamente desocupado y a satisfacción de la arrendadora, y que en fecha 04 de marzo de 2013, le notificó a la arrendataria la no continuación del contrato ni la prórroga del mismo.

Que es el caso que la arrendataria de manera ha incumplido las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, específicamente la establecida en la cláusula segunda, ya que desde el mes de marzo de 2013, dejo de pagar los cánones de arrendamiento adeudando hasta la presente los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013, a razón de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), esto en clara y flagrante violación de lo estipulado y aceptado por la arrendataria en dicha cláusula, y a pesar de las gestiones efectuadas por la cedente arrendadora para el pago de las mensualidades, resultando inútiles todas las diligencias realizadas para lograr la entrega amigable del inmueble arrendado, pero la arrendataria se ha negado reiteradamente a la entrega del mismo, motivo por el cual se vio necesidad de acudir a la vía judicial para demandar por Resolución de Contrato a la parte demandada.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la referida demanda, desconoce rechaza e impugna la pretendida cesión del contrato de arrendamiento, a tal efecto denuncia que se trata de una tramoya procesal que busca sorprender la prestación del servicio de la actividad comercial de la carnicería, que en fecha 03 de marzo de 1994, firmó contrato de arrendamiento sobre dicho local, y en fecha 05 de marzo de 2007, firmo otro contrato de arrendamiento con la ciudadana C.G.D.B., sobre el referido local, que es cierto, que es arrendataria del local comercial, a que se infiere el procedimiento, pero niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la resolución del contrato por el vencimiento del termino a que hace referencia el demandante, ya que es falso que este incumpliendo con la clausula segunda de dicho contrato, relativa al pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2013, por cuanto la arrendadora se negó a recibir el pago del referido mes y losa demás meses consecutivos, explicándole que le entregara el local de inmediato y sin darle derecho de preferencia para adquirir el inmueble, y a la prórroga legal establecida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios

Que es falso que la ciudadana C.G.D.B., haya realizado gestiones para que le pagara las mensualidades insolutas, y que haya realizado múltiples gestiones de carácter extrajudicial para tal cancelación, siendo ello contradictorio al proponer la demanda por Resolución de Contrato, cuando fue ella quien se negó a recibir los cánones de arrendamiento y que además por mas de veinte (20) años ininterrumpidos ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales, se ha servido del local arrendado como un buen padre de familia dándole el uso determinado en el contrato.

Ahora bien, quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa que la parte actora probo la relación contractual existente para con la demandada y consecuencialmente el derecho reclamado, por su parte la demandada se limito únicamente a negar, rechazar y contradecir tanto los hechos, como el derecho pretendido por la parte actora. Y en la oportunidad legal para consignar pruebas, no trajo a los autos, prueba suficiente que desvirtuara lo alegado por la parte actora; y siendo que la actora demostró la existencia de la relación obligacional con las pruebas aportadas, a las cuales el Tribunal le otorgó todo el valor probatorio, resultando procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y que reza de la siguiente manera:

...Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación...

(OMISSIS).

Asimismo, quién aquí sentencia se acoge a lo dispuesto en los artículos 1.592 y 1167, del Código Civil que rezan lo siguiente:

Artículo 1.592 ordinal 2º: “El Arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales: …. 2) OMISIS “Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. OMISISS

Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos, ateniendo a las normas de derecho transcritas, por cuanto la demandada incumplió con las obligaciones contractuales, en virtud de que no cancelo los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento; esta sentenciadora considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto declara CON LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue el ciudadano F.E.A.S. contra la ciudadana M.D.P.C.. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En consecuencia por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley. DECLARA CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue el ciudadano F.E.A.S. contra la ciudadana M.D.P.C., y en consecuencia se condena a la demandada a:

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana C.G.D.B. (la arrendadora) y M.D.P.C. (la arrendataria), en fecha 24 de marzo de 2.012.

Como consecuencia de la declaratoria de la resolución del contrato, se ordena, la entrega material del bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en la parte frontal o anterior de la casa propiedad de la arrendadora, signado con el Nº 45, ubicado en la Calle Comercio de Rio Chico, Jurisdicción del Municipio Páez del Estado Miranda.

En pagar de manera subsidiaria por concepto de daños y perjuicios lo monto adeudado por concepto de mensualidades no pagadas durante la vigencia del contrato la suma de NUEVE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 9.000,00), que corresponden a las mensualidades de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE de 2013, a razón de UN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 1.000,00), cada una, y las que se vayan causando durante el presente procedimiento hasta la publicación del presente fallo, esto conforme a lo pactado en la clàusula décima primera del contrato.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la sentencia fue dictada fuera del lapso, legal establecido se ordena la notificación de las partes todo de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL VIGÉSIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS JUDICIALES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, veintiocho (28) días del mes de Mayo de 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. M.V.S.P.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres (3:00 p.m.).

LA SECRETARIA.

ABG. M.V.S.P.

AAML

Exp. Nro. AP31-V-2013-001805