Decisión nº PJ02420100000194 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 14 de Julio de 2010

Opone la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, toda vez que de

conformidad con lo previsto en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y alega que el demandante tenía la obligación de identificar plenamente el inmueble con sus características, correcta ubicación y linderos; hecho que no se realizó, y que al no dar cumplimiento a ello, debe declararse con lugar esta cuestión previa.

De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta:

Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por expresa prohibición del artículo 3 literal “e”, no se aplica a aquellos supuestos fácticos de habitaciones alquiladas en pensiones, es decir, que quedan excluidas del ámbito de aplicación de la Ley especial.

Que no discute que se aplique para los casos de arrendamiento de habitaciones individuales que formen parte de un mismo inmueble, pero solo cuando en el contrato se estipule que el inquilino tenga la obligación contractual de sufragar, no solo el monto de la pensión de arrendamiento sino también un porcentaje de los servicios públicos, tales como agua, electricidad, aseo urbano, gas, etc.

Que resulta igualmente prohibitivo por mandato legal, de conformidad con las disposiciones previstas en el artículo 34 de la Ley en comento, en aquellos casos en los cuales no se verifiquen las causales de desalojo, y que la propietaria de la habitación alquilada le miente al tribunal cuando afirma que adeuda los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2010, y que en el poder del demandado reposan los correspondientes recibos emitidos por la demandante por concepto de pago de alquiler de la habitación que ocupa en compañía de R.P.. Que ante la inexistencia de tal acreencia resulta obligante para este Tribunal, que declare sin lugar esta demanda, por incumplir las exigencias previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

1. DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN

    Admiten que es cierto que ocupan una habitación en la vivienda propiedad

   de la demandante, ubicada en el Sector S.F., Callejón San Miguel Nº 19, Ciudad Bolívar.

    Que es cierto, que por los derechos de uso, goce y disfrute de la habitación, le cancelan a dicha propietaria, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES EXCATOS.

    Que es verdad, que dicha habitación la ocupa con su pareja desde el mes de noviembre del 2008.

    Que es cierto, que en dicho inmueble, aparte de la habitación que tiene alquilada, residen como ocupantes a título de pensionados, su hija R. deR. y su pareja J.L.R.G., quienes pagan un monto mensual, al igual que este suscrito por el derecho de ocupar esa parte del inmueble, quienes ocupan una habitación del inmueble desde el 4 de marzo del 2008

2. DE LOS HECHOS QUE SE CONTRADICEN.

    Niega, rechaza y contradice, que haya ingresado a la habitación del inmueble que ocupa a través de la figura del sub arriendo con el ciudadano J.L.R.G.. Que la vivienda también es ocupada por la propietaria, salvo las dos habitaciones que ocupan por separado su hija con su esposo, sus tres hijos y él (demandante) con su pareja R.P..

    Niega, rechaza y contradice por incierto que se encuentre insolvente en el pago de las mensualidades de los meses de marzo y abril del 2010 .

    Niega, rechaza y contradice que su situación en dicho inmueble se pueda equiparar a un típico arrendamiento de una habitación. Ya que es cierto que ocupa la misma pagando por ello una mensualidad, pero no está obligado, en virtud de la convención verbal al pago de los servicios de agua, luz, aseo ni teléfono, ya que dichos gastos son de obligación de la propietaria del inmueble. Que todos estos servicios lo debe cancelar la propietaria, que se trata del alquiler bajo la figura de pensión.

    Que no es cierto, y por lo tanto rechaza y contradice que se encuentren sometidos a las previsiones del contrato de arrendamiento que pactó la propietaria con J.L.R., ya que dicha contratación quedó sin

   efecto jurídicamente entre las partes, una vez que ingresó al inmueble para alquilar la habitación que ocupa, con derecho a cocina, electricidad, agua, aseo, etc.

    Niega, rechaza y contradice que le haya causado algún deterioro al inmueble, en su pintura, al aire acondicionado y la cerradura de la puerta

    Que no es verdad y por lo tanto niega que tanto su pareja y él mantengan en el inmueble una conducta inapropiada por medio de riñas o peleas, cuando lo cierto es que ha sido la demandante y su pareja, quienes han ejercido actos de violencia, no solo en contra de ellos sino en contra de otros inquilinos, quienes se han visto obligados de interponer denuncia por ante la Fiscalía Octava del Ministerio Público y la Policía Estadal, tal como lo demostrará en la fase probatoria de este juicio. Que con su acción violenta la demandante les ha destruido y/o deteriorado, bienes muebles, enseres domésticos y equipos e incluso le ha causado hasta daños al inmueble, ya que dicha ciudadana la emprende hasta con sus vecinos, con agresiones físicas y verbales, sobre todo cuando confronta conflictos con su pareja. Que son dichos ciudadanos quienes le han perturbado el ejercicio del goce y disfrute de sus derechos de ocupantes, incluso les ha dañado sus bienes muebles y enseres, y que ha agredido verbal y físicamente a sus nietos.

    Que niega, rechaza y contradice que se encuentre incurso en las causales de desalojo invocadas por la actora, de allí que solicita que la presente demanda deba ser declarad Sin Lugar.

   5. - DE LA OPOSICION A LAS CUESTIONES PREVIAS

   En esta oportunidad la demandante, A LA PRIMERA CUESTION PREVIA OPUESTA: En primer lugar, señala que lo previsto en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no se corresponde con los argumentos fácticos esgrimidos por el demandante, por lo está mal fundamentada jurídicamente, no observándose que el demandante haya salvado tal error, trayendo como consecuencia su improcedencia por causa de

   errónea fundamentacion jurídica. Que en todo caso el libelo de la demanda fue acompañado por su título de propiedad, el cual señala y describe suficientemente todos los linderos de su propiedad, además de su ubicación. A LA SEGUNDA CUESTION PREVIA OPUESTA: alega que es falso de toda falsedad que la relación contractual entre el demandado y su persona se de bajo la figura del arrendamiento en pensión. En primer lugar, siendo como es que luego de que se dio el primer contrato de alquiler de la habitación ya señalada en este proceso, la relación arrendaticia se dio a través de un contrato verbis, es imposible para el demandante señalar como cierto si dentro del canon de arrendamiento no se incluye la parte alícuota que le corresponde por causa de los servicios que señala. Que por otra parte, al último párrafo de la segunda cuestión previa opuesta, se nota con meridiana claridad que el demandante incurre nuevamente en el error de fundamentar mal su argumento desde el punto de vista jurídico, al señalar textualmente: “EXISTE UNA PROHIBICION DE LA LEY ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN SU ARTICULO XXX DE ADMITIR Y TRAMITAR ESTA DEMANDA DE DSALOJO”, no observándose que el demandante haya salvado tal error, trayendo como consecuencia su improcedencia por causa de errónea fundamentacion jurídica, que por otra parte no indica el numeral del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en que fundamenta su pretensión. Que por otra parte no consigna prueba alguna de sus alegatos, por lo que incumple lo previsto en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente. A LA TERCERA CUESTION PREVIA OPUESTA: la actora explana el contenido del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, y expone que en el caso que nos ocupa, tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente indican que esta demanda debe sustanciarse a través del procedimiento breve. Que esto trae como consecuencia la plena aplicación del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente, por lo que de pleno derecho era deber del demandante probar su alegato que es incierto que no haya pagado los

   cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2010, consignando junto con el escrito de contestación de pruebas e interposición de pruebas la prueba de la existencia de su alegato. Que por tanto deber ser declarad sin lugar esta cuestión previa opuesta por falta de prueba que acompañe sus alegatos, tal y como indica el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil en que fundamenta su pretensión.

   Que quedan así contestadas las cuestiones previas interpuestas, y solicita de este Tribunal sean declaradas sin lugar.

   PUNTO PREVIO.

   Siendo la oportunidad del pronunciamiento de la sentencia en la presente causa Y habiéndose opuesto CUESTIONES PREVIAS debe considerarse lo establecido en los artículos 35 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo adelante LAI

   Articulo 35 LAI: “ En la contestación a la demanda, el demandada deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”

   Se observa que en la contestación de la demanda el demandado opone la cuestión previa prevista en el numeral 7 del articulo 346 del código de Procedimiento Civil en los siguientes términos: Del defecto de forma de la demanda:

   De conformidad con lo previsto en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y alega que el demandante tenía la obligación de identificar plenamente el inmueble con sus características, correcta ubicación y linderos; hecho que no se realizó, y que al no dar cumplimiento a ello, debe declararse con lugar esta cuestión previa.

   Por su parte la actora en su escrito de oposición o subsanación señala: …la demandante, A LA PRIMERA CUESTION PREVIA OPUESTA: En primer lugar, señala que lo previsto en el numeral 7 del artículo 346 del Código de

   Procedimiento Civil, no se corresponde con los argumentos fácticos esgrimidos por el demandante, por lo está mal fundamentada jurídicamente, no observándose que el demandante haya salvado tal error, trayendo como consecuencia su improcedencia por causa de errónea fundamentacion jurídica. Que en todo caso el libelo de la demanda fue acompañado por su título de propiedad, el cual señala y describe suficientemente todos los linderos de su propiedad, además de su ubicación.

   Del análisis de la cuestión Previa opuesta este Tribunal observa que si bien es cierto que la cuestión previa opuesta se encuentra mal fundamentada o rotulada no obsta a su tramitación por cuanto claramente puede entenderse que el demandado se refiere a la causal señalada en el numeral 6 y no al 7 , indicando el numeral correspondiente 6) El defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el art.340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78. Por cuanto se desprende de la oposición de la cuestión previa en referencia que : … el demandante tenía la obligación de identificar plenamente el inmueble con sus características, correcta ubicación y linderos; hecho que no se realizó, y que al no dar cumplimiento a ello, debe declararse con lugar esta cuestión previa.

   De tal señalamiento no queda duda de su propósito es que se dé cumplimiento al numeral 4 del articulo 340 ejusdem el cual es del siguiente tenor: El objeto de la pretensión, indicando su situación y linderos, si fuere inmuebles… En este orden de ideas se puede constatar que la cuestión previa que nos ocupa se encuadra la señalado en el numeral 6 del articulo 346 ya indicado y a tales efectos el demandante indico en su subsanación : “Que en todo caso el libelo de la demanda fue acompañado por su título de propiedad, el cual señala y describe suficientemente todos los linderos de su propiedad, además de su ubicación.

   .” Sin que la descripción del inmueble objeto de desalojo se haya identificado o determinado con precisión indicando su situación y linderos, por otra parte en el libelo de demanda solo se limito a señalar que el inmueble esta ubicada en el callejón San Miguel, N°19, sector S.F. deC.B., Municipio autónomo del Estado Bolívar, sin indicar sus linderos ; De lo que se infiere que no se puede tener como subsanada correctamente la cuestión previa al referir simplemente “Que en todo caso el libelo de la demanda fue acompañado por su título de propiedad, el cual señala y describe suficientemente todos los linderos de su propiedad, además de su ubicación” , sino que debe indicarse directamente en el libelo de demanda o en todo caso en la oportunidad de subsanar la debida determinación y precisión indicando su situación y linderos, dando cumplimiento a

   lo establecido en el numeral 4 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil adminiculado con el numeral 6 del articulo 346 ejusdem. Por lo que se declara con lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.-

De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta:

Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por expresa prohibición del artículo 3 literal “e”, no se aplica a aquellos supuestos fácticos de habitaciones alquiladas en pensiones, es decir, que quedan excluidas del ámbito de aplicación de la Ley especial.

Que no discute que se aplique para los casos de arrendamiento de habitaciones individuales que formen parte de un mismo inmueble, pero solo cuando en el contrato se estipule que el inquilino tenga la obligación contractual de sufragar, no solo el monto de la pensión de arrendamiento sino también un porcentaje de los servicios públicos, tales como agua, electricidad, aseo urbano, gas, etc.

En relación a la cuestión previa identificada segunda tenemos: La actora alega que es falso de toda falsedad que la relación contractual entre el demandado y su persona se de bajo la figura del arrendamiento en pensión. En primer lugar, siendo como es que luego de que se dio el primer contrato de alquiler de la habitación ya señalada en este proceso, la relación arrendaticia se dio a través de un contrato verbis, es imposible para el demandante señalar como cierto si dentro del canon de arrendamiento no se incluye la parte alícuota que le corresponde por causa de los servicios que señala. Que por otra parte, al último párrafo de la segunda cuestión previa opuesta, se nota con meridiana claridad que el demandante incurre nuevamente en el error de fundamentar mal su argumento desde el punto de vista jurídico, al señalar textualmente: “EXISTE UNA PROHIBICION DE LA LEY ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS EN SU ARTICULO XXX DE ADMITIR Y TRAMITAR ESTA DEMANDA DE DSALOJO”, no observándose que el demandante haya salvado tal error, trayendo como consecuencia su improcedencia por causa de errónea fundamentacion jurídica, que por otra parte no indica el numeral del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en que fundamenta su pretensión.

Del análisis de la cuestión previa en referencia es importante precisar:

Los artículos 1 y 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevén:

Artículo 1: “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes”.

Artículo 3: “Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

2. Las fincas rurales.

   c)Los fondos de comercio.

4. Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales están sujetos a regímenes especiales.

5. Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.-

   siendo necesario determinar si efectivamente el contrato de arrendamiento está o no sujeto a la aplicación de las normas de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para así encausar la pretensión cuyo objeto sea dar por terminada la relación arrendaticia que vincula a los contendores por el procedimiento aplicable

   a la misma conforme a la ley.

   El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha el 07 de noviembre de 2008 establece:” …Alquilo por un lapso de seis (06) meses desde el 07-11-2008 hasta el 07-05-2009 una habitación contentiva de una cama con colchón, Baño interno, Un gavetero de madera de dos gavetas, un televisor a color con servicio de intercable, ubicada en una residencia de mi propiedad…”

   Así tenemos el articulo 18 LAI que señala:” .- Los arrendadores o subarrendadores

   de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar”.

   Situación que no contiene el contrato que une a las partes al no indicar ninguna de las circunstancias señaladas en la norma, dificultando la ubicación de que se trate de alquiler de una habitación aislada , en casa de familia o particular, en pensión, o porción de un inmueble, de lo que se reafirma la procedencia de la cuestión previa anteriormente analizada, que al no especificar su ubicación y lindero de manera especifica y no señalarse en el contrato nada al respecto deja un gran vació a los efectos de poder saber con precisión del inmueble de que se trata.

   Por otra parte encontramos de la consulta al Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define pensión como una “casa donde se reciben huéspedes” y hospedaje como una “casa destinada al alojamiento”.

   Por su parte, el Reglamento Parcial de la Ley Orgánica de Turismo sobre Establecimientos de Alojamiento Turístico publicada en Gaceta Oficial N° 36.607 de fecha 21 de diciembre de 1998, establece la necesidad de registrar los alojamientos turísticos en el Registro Turístico Nacional antes de proceder a su clasificación y categorización, posteriormente en el literal d) del artículo 10, al clasificar los tipos de establecimientos de alojamiento turístico, diferencia unos de otros y define las pensiones y hospedajes turísticos, como:

   Artículo10.d.-Hospedaje o Pensión de Turismo: aquel establecimiento que presta en forma permanente el servicio de alojamiento en habitaciones privadas, colectivas, con servicio sanitario privado o colectivo; el cual podrá ofrecer servicios de alimentación, debiendo cumplir con los requisitos mínimos según su categoría, teniendo una tarifa de alojamiento que podrá ser periódica, diaria, semanal,

   quincenal o mensual por tipo de habitación o por cama.

   En casos como éste no resulta fácil precisar si los inmuebles a que se refiere el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son también pensiones y hospedajes, pero salta a la vista que no puede excluirse per se del ámbito de aplicación de la Ley un inmueble por el sólo hecho de haberse alquilada una habitación equipada, donde no sabemos si tienen pagos adicionales por el mantenimiento y servicios del inmueble, si este comprende una porción de una casa , si esta aislada o tienen servicios temporales , de comida, que puedan incluirse dentro de los indicados en la normativa especial de turismo.

   Pudiendo desprenderse de auto s que es destinada para el uso familiar, lo que nos indica que no se trata de las condiciones señaladas por la ley especial citada

   De lo anterior puede colegirse que sólo podrá ser excluida de la aplicación de la Ley una pensión u hospedaje en caso de que acredite su registro ante la autoridad competente en materia de turismo, lo que explica la mención expresa que hizo el legislador en el literal e) del artículo 3) que se comenta, lo que no ocurrió en este caso, por lo que resulta aplicable las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la relación arrendaticia, por arrendarse una habitación destinada a uso familiar.

   En consecuencia de lo expuesto se declara SIN LUGAR la oposición de la cuestión previa bajo estudio. Así se decide.-

Que resulta igualmente prohibitivo por mandato legal, de conformidad con las disposiciones previstas en el artículo 34 de la Ley en comento, en aquellos casos en los cuales no se verifiquen las causales de desalojo, y que la propietaria de la habitación alquilada le miente al tribunal cuando afirma que adeuda los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2010, y que en el poder del

demandado reposan los correspondientes recibos emitidos por la demandante por concepto de pago de alquiler de la habitación que ocupa en compañía de R.P.. Que ante la inexistencia de tal acreencia resulta obligante para este Tribunal, que declare sin lugar esta demanda, por incumplir las exigencias previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Del análisis de lo señalado como Tercera cuestión Previa se observa que la misma no corresponde a ninguna de las cuestiones indicadas en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, Por lo que no puede prosperar como una cuestión Previa, estableciéndose su estudio para la sentencia de merito . Así se establece

Habiéndose declarado Con lugar la cuestión previa Primera correspondiente a lo indicado en el numeral 6 del articulo 346 debe suspenderse el juicio a fin de que la actora subsane dicha cuestión previa y una vez realizado esta en el lapso de tres días de conformidad a lo establecido en el articulo 10 del Código de Procedimiento Civil pasados los cinco días para subsanar se realizara el pronunciamiento sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, en tales casos, darse dos situaciones: La primera de ellas que se resuelva que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que trae como consecuencia, según lo establecido en el artículo 354 la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se declarase debidamente subsanada la cuestión previa, y que al no haber contra está decisión recurso alguno, deba el Tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia”

Artículo 354. Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346, el proceso se suspende hasta que el demandante subsane dichos defectos u omisiones como lo indica el artículo 350, en el término de cinco días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el

demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código

Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión.-

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los 14 días del mes de julio del año 2010.- 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

LA JUEZA

ABG. MERLID E. FIGUEREDO.

LA SECRETARIA

Abg. LOYSI MERIDA AMATO

Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las dos de la tarde (2:00 P.M.)

LA SECRETARIA

ABG. LOYSI MERIDA AMATO.