Decisión nº 13179 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 21 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de febrero de dos mil ocho

197º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-000806

Exp. 13.179 / Resolución de Contrato de Arrendamiento

Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por los ciudadanos V.G.T. y M.Á.G.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 4.382.111 y 2.796.672 respectivamente y de este domicilio; este último obrando en su propio nombre y con el carácter de apoderado de la ciudadana E.G.T., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.858.229, domiciliada en Caracas y de la ciudadana E.T.D.G., venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 33.034 y de este domicilio, asistidos por el abogado en ejercicio C.R.D., inscrito en el IPSA bajo el N° 11.944; en contra del ciudadano A.V.D. quien es español, de mayor edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-323.930.

Admitida la demanda en fecha 08-03-2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a aquel en que constare en autos su citación, a fin de contestar la demanda incoada en su contra. En fecha 21-03-07 la parte actora procede a otorgar poder apud acta al abogado C.R.D.. En fecha 24-04-07 el alguacil consigna compulsa y recibo de citación sin firmar, manifestando la imposibilidad de citar personalmente al demandado, razón por la cual el apoderado actor solicita su citación por carteles, lo cual fue acordado por Tribunal. Verificadas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que compareciera el demandado a darse por citado se le nombró defensor ad litem, recayendo dicha designación en la abogada M.S., inscrita en el IPSA bajo el N° 35.604, quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Una vez solicitada y acordada la citación de la defensora de oficio, el alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por la defensora el día 24-01-2008, procediendo a contestar en fecha 28-01-2008. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentan escrito de promoción. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que de conformidad con el decreto emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L. de fecha 20-01-05, son únicos y universales herederos del causante M.G.P., quien falleciera en fecha 01-01-2004. Alega que su causante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano A.V.D. en fecha 01-06-1998, en donde le cedió un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2 y que forma parte del Edificio Florecita, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Venezuela con calle 25 de esta ciudad, cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Fachada norte del Edificio; SUR: fachada sur del Edificio; ESTE: escalera y apartamento N° 1 y OESTE: fachada oeste del Edificio. Aduce que de conformidad con las cláusulas tercera, cuarta, quinta, séptima y novena del referido contrato, el canon mensual fue pactado en la cantidad de setenta y cuatro mil novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 74.945,00) los cuales debían ser pagados puntualmente al último día de cada mes en la dirección que oportunamente le indicaría el arrendador, en caso contrario y transcurrido cinco (5) días a partir de dicha fecha, comenzarían a correr intereses moratorios al 1% mensual más dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) por gastos de cobranza. Así mismo manifiesta que conforme a la cláusula cuarta del contrato se pactó la duración del mismo en un año fijo, el cual se prorrogaría automáticamente por períodos de igual tiempo, a menos que una parte le notificara a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo más, por lo menos con 30 días de anticipación. Así mismo indica en el libelo el contenido de las cláusulas quinta, séptima, novena en donde se dejó plasmado que la falta de pago de una mensualidad le daba derecho al arrendador de solicitar la resolución del contrato, que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones y que serían por cuenta del arrendatario los gastos relativos a los servicios públicos. En este sentido afirma que el arrendatario ha incumplido su obligación principal como lo es el pago puntual de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero y febrero de 2007 a razón de Bs. 74.945,00 cada una; en virtud de lo cual y con fundamento en los artículos 1159, 1167, 1264, 1592 y 1603 del Código Civil así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, proceden a demandar al ciudadano A.V.D. a fin de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble anteriormente descrito y en consecuencia a la respectiva entrega del mismo, totalmente desocupado en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente de los servicios instalados en el mismo. Solicita por vía indemnizatoria el pago de las siguientes cantidades de dinero: un millón setecientos noventa y ocho mil seiscientos ochenta Bolívares (Bs. 1.798.680,00) correspondiente a la totalidad de las mensualidades de arrendamiento insolutas a razón de Bs. 74.945,00 cada una, más los que se sigan venciendo hasta la total y efectiva entrega del inmueble arrendado; cuarenta y ocho mil Bolívares (Bs. 48.000,00) por concepto de gastos de cobranza correspondientes a las mensualidades insolutas a razón de Bs. 2.000,00 cada una, más los que se sigan venciendo hasta la total y efectiva entrega del inmueble arrendado. Así mismo solicita la condenatoria en costas. Por último, estima la demanda en la cantidad de un millón ochocientos cuarenta y seis mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 1.846.680,00)

En la oportunidad de la contestación, la defensora de oficio procede a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada en contra de su representado, negando que deba resolverse el contrato celebrado y que deba entregar el inmueble arrendad; rechaza el pago de las cantidades señaladas por el actor como indemnización por daños y perjuicios. Niega igualmente que deba pagar costas y costos del proceso, rechazando y contradiciendo igualmente la estimación de la demanda por considerarla exagerada.

Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe resolver este Tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo planteado la impugnación que hiciera la defensora de la cuantía, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. En este sentido y acogiendo plenamente esta juzgadora el criterio establecido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22-04-03, según el cual, de la interpretación del artículo señalado se deduce que el demandado no puede contradecir la estimación pura y simplemente, sino que por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación en aplicación a lo dispuesto textualmente en la norma, que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe igualmente ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que, si nada prueba el demandado queda firme la estimación que hizo el actor. En este caso, se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha en la cantidad de un millón ochocientos cuarenta y seis mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 1.846.680,00)sin expresar en qué fundamenta su rechazo, por lo que a juicio de esta juzgadora, no existen elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por la actor en virtud de que el rechazo efectuado por la parte demandada es un rechazo puro y simple, en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida por la demandante en su libelo y así se declara.

Resuelto lo anterior, debe pronunciarse quien juzga en relación a la naturaleza del contrato celebrado, observándose que la parte demandante trajo a los autos un documento privado y que riela del folio 18 al 20, el cual surte pleno valor probatorio en el presente juicio de conformidad con las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; al no haber sido impugnado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el causante de la parte actora M.G.P. y el demandado, cuya cláusula cuarta expresa textualmente lo siguiente: “La duración de este Contrato es de UN AÑO, que comienza a contarse a partir de la fecha de este instrumento, al finalizar este período se considerará automáticamente prorrogado por períodos de igual tiempo (UN AÑO); a menos que una de las partes manifieste por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo más...” La claridad de esta cláusula no deja duda alguna para quien dictamina que se trata de un contrato a término fijo siendo ésta su naturaleza jurídica y así queda establecido.

Entrando al fondo de lo planteado, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero y febrero de 2007, por lo que demanda la Resolución del Contrato.

Por su parte la defensora designada al demandado en su contestación, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una sus partes por ser inciertos los términos de la misma, sin embargo esta sentenciadora observa que durante el lapso probatorio la defensora no trajo al proceso elementos de pruebas que permitan desvirtuar el incumplimiento que le imputa la actora a la parte demandada aún cuando consta en autos que la defensora judicial envió telegrama con suficiente antelación al demandado con lo que denota que fue diligente en su actuación y muy a pesar de ello la parte no le suministro los elementos de prueba que pudieran demostrar lo contrario a lo alegado por el actor, siendo que en este caso, la carga probatoria recaiga en ella, ya que en materia de obligaciones, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que en este caso el demandante tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte del demandado, lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento, siendo su principal obligación el pago de la pensión de arrendamiento de forma puntual. Por su parte, el demandado (arrendatario) a quien se le imputa el incumplimiento, debía probar el pago de las mensualidades que se dicen están insolutas, constatándose de autos que no hubo actividad probatoria por parte de ésta, por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, debe declararse procedente la acción interpuesta y en consecuencia declararse resuelto el contrato celebrado y así se establece.

Solicita igualmente la parte demandante que el arrendatario sea condenado al pago por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por un monto de, un millón setecientos noventa y ocho mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 1.798.680,00) equivalentes actualmente por efecto de la reconversión monetaria a la cantidad de mil setecientos noventa y ocho bolívares fuertes con sesenta y ocho céntimos (Bs. F. 1.798,68) correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre, y diciembre del año 2005, así como, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006 y los meses de enero, y febrero del año 2007 a razón de setenta y cuatro mil novecientos cuarenta y cinco bolívares (Bs.74.945,00) equivalentes actualmente a la cantidad de setenta y cuatro bolívares fuertes con noventa y cinco céntimos (Bs. F. 74,95) mensuales. Así mismo, la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares (Bs.48.000,oo) es decir cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F. 48 ) por concepto de gastos de cobranza a razón de dos mil bolívares (Bs. 2000,oo) equivalentes a dos bolívares fuertes (Bs. F. 2) mensuales por los meses de marzo, abril mayo, junio , julio, agosto, septiembre octubre, noviembre, y diciembre del año 2005, así como, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006 y los meses de enero, y febrero del año 2007 .

En este sentido como se dijo arriba el artículo 1167 del Código Civil ya citado, señala que puede reclamarse conjunta o separadamente con la acción de resolución o de cumplimiento el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Esto significa que siempre podrá el contratante conjunta o separadamente reclamar el pago de los daños que la inejecución o la ejecución tardía del contrato han generado y para esto deberá demostrar la relación de causa a efecto entre la conducta culposa del otro contratante y el daño o perjuicio generado. Así mismo es necesario señalar que las partes pueden pactar contractualmente el pago de los daños y perjuicios y predeterminar en una cláusula contractual el monto que por ese concepto debe pagar la parte que culposamente incumpla. Esta cláusula se denomina “cláusula penal” así articulo 1258 del Código Sustantivo estipula que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, lo que implica que al estipularse una cláusula penal el pago de los daños solo podrá circunscribirse a lo contractualmente pactado y agrega la norma que, el acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo. Vale decir que cuando se estipule una cláusula penal queda excluida la posibilidad de reclamar además el pago de la obligación principal y solo sería posible obtener las dos prestaciones es decir la principal y la fijada en la cláusula penal si expresamente se señala en el contrato que la cláusula penal solo se estipula para compensar el retardo. En este caso las partes de acuerdo a lo que se desprende de la cláusula tercera convinieron en que, transcurridos cinco días después de la fecha establecida para el pago fijada para el día último de cada mes, se cobrarían intereses moratorios a la tasa del uno por ciento (1%) mensual más bolívares dos mil por gastos de cobranza. Quedando claro en consecuencia que la cantidad pactada lo fue por retardo en el pago, de manera que es perfectamente posible y procedente reclamar el pago de la cantidad de un millón setecientos noventa y ocho mil seiscientos ochenta bolívares (Bs. 1.798.680.00) correspondientes a los meses insolutos equivalentes a los daños y perjuicios que la falta de pago ha producido al arrendador pues de lo contrario se permitiría un enriquecimiento sin causa del arrendatario y solicitar igualmente el pago de la suma de cuarenta y ocho mil bolívares por gastos de cobranza equivalentes a dos mil bolívares mensuales por todos los meses no pagados y que se especificaron anteriormente, que no es otra cosa que la obligación principal y la cantidad estipulada por el retardo, por lo que esta juzgadora no puede sino condenar a la parte demandada al cumplimiento indemnizatorio establecido en la cláusula penal y en la ley y así se decide.

En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por los ciudadanos V.G.T., M.A. GAUTHIER, E.G.T. y E.T.D.G. en contra del ciudadano A.V.D.., todos identificados en la parte narrativa de este fallo. Queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado. En consecuencia se condena al demandado de autos, a entregar libre de personas y cosas el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2 y que forma parte del Edificio Florecita el cual se encuentra ubicado en la Avenida Venezuela con calle 25 de esta ciudad de Barquisimeto, cuyos linderos particulares constan al inicio de este fallo. Se condena igualmente al demandado a pagar por vía indemnizatoria la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 1.798.680,00) es decir mil setecientos noventa y ocho bolívares fuertes con sesenta y ocho céntimos (Bs. F.1.798,68) equivalentes a los cánones debidos desde el mes de marzo del año 2005 hasta el mes de Febrero del año 2007, calculados a razón de setenta y seis mil trescientos dieciocho bolívares (Bs. 74.945,00) mensuales y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Así mismo se le condena al pago de la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) es decir cuarenta y ocho bolívares fuertes (Bs. F. 48,oo) por concepto de gastos de cobranza a razón de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales correspondientes a los meses insolutos contados desde el mes de marzo del año 2005 hasta el mes de Febrero del año 2007, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Por último se le condena al pago de las costas procesales por haber vencimiento total conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiuno (21) días del mes de Febrero del año dos mil seis (2008). Años: 197º y 149º.

La Juez,

Dra. L.L.R. deR.

La Secretaria,

A.L.P.

En la misma fecha se publicó, siendo las 10:13 a.m.

La Sec.