Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 30 de Noviembre de 2006

En el libelo de la demanda, la parte actora expuso que celebró contrato de arrendamiento a plazo fijo por dieciocho meses (18) con vencimiento al 31 de octubre de 2004, con la sociedad mercantil Servicio Técnico Vencar, C.A., sobre un inmueble constituido por un local comercial representado por las quintas San Luís y El Nene, situadas en la Segunda Transversal de la urbanización Los Dos Caminos, Montecristo, Municipio Sucre, Distrito Capital.

Que en virtud que la parte arrendataria no cumplió con la entrega de la cosa arrendada al vencimiento del contrato, el 25 de enero de 2005, le participó de manera auténtica que el mismo se encontraba vencido y en consecuencia, le permitiría gozar de la prórroga legal.

Que tuvo conocimiento a través de terceras personas, luego constatado que, en el inmueble arrendado no se encontraba la compañía Servicio Técnico Vencar, C.A., sino una persona jurídica distinta denominada “G.M.s, C.A., de lo cual se tuvo plena certeza en fecha 16 de enero de 2006, cuando se evacuó una Inspección Judicial Extralitem, con lo cual, según alegó, la arrendataria incumplió la cláusula quinta del contrato que le prohibía subarrendar.

Por tales hechos, demandó a la arrendataria y a su fiador, antes identificados por la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 23 de abril de 2003 y en consecuencia, se le haga entrega del inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió así como al pago de las costas procesales.

Agotadas infructuosamente las diligencias a los fines de la citación personal de los codemandados, se les emplazó por medio de la imprenta, dejándose constancia en fecha 19 de mayo del presente año, haberse cumplido con todas las formalidades.

El 02 de junio, los codemandados, se dieron por citados y acordó con la actora, suspender la causa hasta el 10 de julio de este mismo año y luego hasta el 15 de agosto de 2006.

Reanudada la causa, oportunamente el 19 de septiembre de este mismo año, la representación judicial de los co demandados contestó a la pretensión.

En primer lugar, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una cuestión prejudicial, en virtud que la demanda tiene por fundamento un contrato de arrendamiento por simulación con perjuicio para los demandados.

Que a pesar que el contrato se mantuvo a nombre de Servicio Técnico Vencar, C.A., era del conocimiento del arrendador que el verdadero ocupante arrendatario era G.M., C.A., donde viene funcionando los últimos 12 años, quien además viene realizando los pagos de alquiler, cuestión que como punto medular ha demandado de manera independiente ante otro tribunal, para que sea decidida la cuestión de la simulación del contrato y se decida quien es el verdadero arrendatario, que siendo de orden público debe ser decidida independientemente de lo que aparezca en el contrato.

En segundo lugar, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del mismo artículo, esto es, la incompetencia por la cuantía, para conocer del asunto, la cual fue decidida por sentencia del 20 de septiembre de 2006, en la cual se declaró sin lugar tal defensa. Contra esa decisión la parte demandada ejerció la regulación de la competencia como vía impugnativa especial.

Sobre el mérito del asunto, negó y rechazó que haya incumplido con las condiciones establecidas en el contrato, dado que no existe traspaso, cesión ni subarrendamiento con la empresa G.M., C.A., siendo que esa empresa pertenece a los mismo propietarios. Que la actividad contable y el pago de nómina del personal de Servicio Técnico Vencar, C.A., y de G.M., C.A., es efectuado en la sede de Vencar y desde el año 1994, funciona como arrendataria de hecho y de derecho consentido por el actor, el taller G.M., C.A., en el inmueble San Luís y El Nene, empresa constituida en 1994, en la cual Servicio Técnico Vencar, C.A., tiene intereses por ser su única accionista.

Que la contabilidad, archivos y comprobantes de ambas empresas es llevada en la sede de Servicio Técnico Vencar, C.A., quien además, realiza todos los pagos, incluso el de personal. Que en todo caso, si G.M., C.A., fuese distinta e independiente a la unidad económica que conforma con Vencar C.A., tendría que tenerse como única arrendataria del inmueble formado por las quintas San Luís y El Nene, dado que es un hecho consentido, ya que es la que tiene la posesión y realiza el pago del alquiler, hecho aceptado por el actor con quien mantiene relaciones comerciales desde hace más de quince años, por lo que no puede constituir causa de resolución de contrato cuando la arrendataria ha continuado con el cumplimiento del pago y realizando una actividad por cuenta de una de sus filiales.

Que el arrendador no puede desconocer tal hecho, dado que su residencia está ubicada exactamente en un terreno colindante con el espacio dado en arrendamiento y, es público y notorio que el taller G.M., C.A., viene funcionando desde sus inicios en ese lugar, como se puede evidenciar por sus grandes avisos publicitarios.

Que además, de la carta de intención de oferta de venta emitida por el arrendador, a través de sus abogados de fecha 06 de septiembre de 2006, se evidencia que la residencia de habitación del arrendador está ubicada al frente de los inmuebles San Luís y El Nene y, quien recibe esa comunicación es Nubys Navarro presidenta de G.M., C.A. Que Servicio Técnico Vencar, C.A., tiene su sede a dos cuadras aproximadamente de donde se encuentra el inmueble objeto de la demanda, es decir, en la avenida principal de la urbanización Monte Cristo con Cuarta Transversal.

Que en actuaciones cursantes en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, consta inspección realizada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del 13 de diciembre de 2000, en las quintas San Luís y El Nene, dejando constancia que en la misma funcionaba el taller mecánico G.M. e Informe Fiscal del 05 de junio de 1998, se dejó constancia que se procedió a colocar en la puerta principal del inmueble San Luís y El Nene (Automotriz Milán S.R.L (Ahora G.M.), el cartel de notificación de iniciación del procedimiento seguido ante la Dirección de Inquilinato.

Antes de conocer y decidir el mérito del asunto, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa el Tribunal a resolver las Cuestiones Previas formuladas.

Respecto a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, destaca el tribunal que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule con el asunto que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución.

En cuanto a la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del mismo artículo, relativo a la incompetencia por la cuantía, para conocer del asunto, la misma fue decidida por sentencia del 20 de septiembre de 2006, en la cual se declaró sin lugar tal presupuesto de la sentencia. Pese a que contra esa decisión la parte demandada ejerció la regulación de la competencia como vía impugnativa especial y habiendo correspondido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, conocer de dicho recurso, la parte impugnante desistió del mismo, siendo homologado por decisión de fecha 21 de noviembre de 2006.

Siendo así, quedó firme la sentencia de este Tribunal respecto a su competencia para conocer el mérito del asunto, de acuerdo a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, habiendo constado en fecha 24 de noviembre de 2006, las resultas del recurso intentado, a través de copia simple de la precitada decisión que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se reanudó la causa en suspenso.

En este caso, la parte demandada alegó que ha demandado de manera independiente, ante otro tribunal para que sea decidida la cuestión de la simulación del contrato y se decida quien es el verdadero arrendatario, que siendo de orden público debe ser decidida independientemente de lo que aparezca en el contrato. Sin embargo, no se aprecia del expediente tales hechos que hagan verosímil la existencia de un asunto que esté relacionado con lo debatido en este expediente, que amerite su prejuzgamiento para conocer la suerte de éste. Por tal virtud, se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.

Resueltas las cuestiones previas, pasa el Tribunal a decidir el mérito del asunto, observando que, de acuerdo al libelo y la contestación, el thema decidemdum queda circunscrito a precisar si hubo incumplimiento por parte de la arrendataria, de sus obligaciones de no traspasar o subarrendar el inmueble, que conduzca a la resolución solicitada, dado que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido por ser un hecho aceptado.

A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, se requiere el análisis de los instrumentos probatorios producidos a los fines de precisar las afirmaciones de hechos de las partes.

Así, la actora produjo original del contrato de arrendamiento, autenticado el 23 de abril de 2003, que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe respecto a las declaraciones en él contenidas. En efecto, del mismo se puede destacar que en fecha 23 de abril de 2003, el actor dio en arrendamiento a la empresa Servicio Técnico Vencar, C.A., un inmueble ubicado en la Segunda Transversal de los Dos Caminos, constituido por las quintas San Luís y El Nene, ubicadas en la urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el lapso de dieciocho (18) meses fijos, contados desde el primero (01) de mayo de 2003 hasta el treinta y uno de octubre de 2004, pudiendo prorrogarse por igual período, siempre que la arrendataria lo manifestare por escrito con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento y así lo conviniera la arrendadora.

Nos encontramos frente a un contrato celebrado a tiempo determinado que a su vencimiento, ocurrido el 31 de octubre de 2004, empezaba a correr la prórroga legal máximo de tres años, dado que la relación arrendaticia había perdurado por más de diez años.

En efecto, en acta de fecha 25 de enero de 2005, levantada por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, se dejó constancia de haberse constituido en la Segunda Transversal de los Dos Caminos, urbanización Monte Cristo, Municipio Sucre del Estado Miranda, quintas San Luís y El Nene, notificando a la arrendataria a través de la ciudadana Nubys Navarro, quien manifestó ser encargada del taller en que se encontraba constituido, que en virtud que el contrato de arrendamiento había vencido el 31 de octubre de 2004, tenía derecho a la prórroga legal. Tal instrumento público se aprecia en todo su valor probatorio, teniéndose plena fe de ello, por haber sido realizada por un funcionario público competente.

Consta igualmente, acta de fecha 16 de enero de 2006, levantada en la misma dirección antes indicada, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en la que dejó constancia de haber notificado a la ciudadana Nurbys N.T. en su condición de encargada del taller G.M., que funcionaba en las quintas San Luís y Nene.

De acuerdo a lo antes indicado tenemos, como lo aceptó la parte demandada, que en el local comercial arrendado funciona la empresa G.M., C.A., y no Servicio Técnico Vencar, C.A., quedando por precisar si tal circunstancia significa un incumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones contractuales, por haberlo traspasado o subarrendado o si por el contrario, se trata de un hecho consentido por la arrendadora, tal como lo alegó la parte demandada.

A los fines de probar tal hecho modificativo, la parte demandada promovió sus respectivas probanzas. Así, promovió copias certificas de documentos que cursan en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, relativo al Recurso de Nulidad intentado por la hoy parte demandada contra la Resolución Administrativa N° 007306 del 03 de noviembre de 2003, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, las cuales se tienen como fidedignas al no haber sido tachadas y se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como tales copias certificadas de instrumentos públicos administrativos.

Dentro de esas actuaciones, consta Informe Fiscal, de la División de Regulación, Departamento de Iniciación de Procedimiento de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano de fecha 05 de junio de 1998, donde el funcionario dejó constancia que en la urbanización los Dos Caminos, Monte Cristo, calle El Carmen, Segunda Transversal, quinta San Luís y Nene, Municipio Sucre, Estado Miranda, se encontraba “(Automotriz Milán S.R.L) (Ahora G.M.).

Igualmente, consta que en fecha 13 de diciembre de 2000, la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al hacer el Informe de la Notificación de Iniciación del Procedimiento, al trasladarse y dejar cartel de notificación en la puerta principal de las quintas San Luís y El Nene, dejó constancia que en las mismas funcionaba el taller mecánico G.M..

Asimismo, la parte demandada a los fines de probar la relación arrendaticia en referencia, produjo ocho documentos relativos a igual número de contratos de arrendamientos, celebrados con la actora sobre el mismo inmueble que se discute. Sin embargo, como ha quedado establecido con antelación, ese no es un hecho controvertido, por lo cual resultan totalmente impertinentes, dado que con ellos se pretenden traer al proceso hechos que no se encuentran dentro del thema probandum.

De la misma manera, la parte accionada aportó en copia simple sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital el 23 de mayo de 2006, mediante la cual declaró con lugar el Recurso Contencioso de Nulidad intentado por la empresa Servicio Técnico Vencar, C.A., contra la Resolución N° 007306, de fecha 3 de noviembre de 2003, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y fijó el canon máximo mensual para el inmueble arrendado.

Tal instrumento se tiene como fidedigno y como tal con todo el valor probatorio, dado que no fue tachado. De ella se desprende que: “En fecha 10 de noviembre de 2004, compareció el abogado P.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.248, apoderado especial del ciudadano F.G.Q.C., propietario del inmueble identificado en autos, y se hizo parte en el presente juicio”. Juicio que, se había iniciado el 30 de enero de 2004, según el contenido de esa misma sentencia.

En el lapso probatorio, la parte demandada promovió Inspección Judicial y admitida se evacuó en fecha 02 de octubre de 2006, según acta levantada en la avenida principal de la urbanización Monte Cristo con Cuarta Transversal, Municipio Sucre del Estado Miranda y constituido el Tribunal en el Departamento de Contabilidad se le exhibió los Libros de Contabilidad de las empresas G.M., C.A., y de Servicio Técnico Vencar, C.A., esto es, los libros Diario, Mayor, de Inventario y auxiliares debidamente sellados.

En la Inspección, se evidenció que los libros Diarios y Mayor de G.M., C.A., tenían asientos desde marzo de 2004 y los libros auxiliares contenían asientos desde diciembre de 2005 así como constancia de haber pagado Impuesto sobre la Renta desde 1994. Que igualmente, tuvo a la vista esos mismos libros pero de la empresa Servicio Técnico Vencar, C.A., y constancia de haber pagado Impuesto sobre la Renta desde el año 1990.

En esa misma Inspección Judicial, se dejó constancia que el Tribunal tuvo a la vista el Libro de Accionistas de la empresa G.M., C.A., debidamente sellado por el Registro Mercantil en el año 1994, donde aparecía acta de fecha 28 de julio de 2005, mediante la cual la ciudadana Nurvys Rubisella N.T., única propietaria de las treinta mil (30.000) acciones que conformaba el capital social de dicha empresa, las cedió y traspasó a la empresa Servicio Técnico Vencar, C.A. Este medio de prueba se valora de acuerdo a las reglas de la sana crítica, a tenor de lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada también promovió las testimoniales de los ciudadanos I.C.Z., G.R.B.S. y Carmen Sobeida Yendiz, quienes oportunamente rindieron sus declaraciones, de acuerdo al interrogatorio que le formuló la representación judicial de la parte promovente, sin la presencia de la representación de la contraparte.

En efecto, los primeros de los prenombrados ciudadanos I.C.Z., titular de la cédula de identidad 5.875.133, de profesión Técnico Superior en Administración de Empresas de 42 años y G.R.B.S., asistente Administrativo de 42 años, rindieron sus testimoniales el fecha 03 de octubre. Tales testigos, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 en concordancia con lo previsto en el artículo 478, ambos del Código de Procedimiento Civil, se desechan y no se les otorga ningún valor probatorio a sus declaraciones.

Considera el tribunal que en virtud que esos testigos laboran en la empresa Servicio Técnico Vencar C.A., tienen interés en las resultas del juicio, a pesar que el mismo se sigue contra G.M., C.A., quien, como ha quedado establecido, pertenece a la primera de las empresas. Además, ambos testigos dijeron que el actor tenía conocimiento que G.M. C.A., era la arrendataria de los inmuebles San Luís y El Nene, cuando se trata de un conocimiento que permanece al fuero interno de esa persona y que sólo se exterioriza mediante el despliegue de conductas que como hecho jurídico, debe ser comprobada con elementos que demuestren la existencia o el goce de la cosa inmueble, por virtud de un contrato.

Pero es que la prueba de testigo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, “no es admisible para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”.

Respecto a la ciudadana C.S.Y., Secretaria de 44 años, rindió su declaración en esa misma fecha, a los fines de ratificar que en fecha 07 de septiembre de 2006, recibió correspondencia original remitida por el doctor P.B. y que el día anterior recibió un fax idéntico a la citada carta en original. En este sentido, advierte el tribunal que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación de documentos privados mediante la prueba testimonial, está dirigida para aquellos instrumentos de esa categoría, pero emanada de personas ajenas al juicio y no para el caso como de autos, donde la autoría, se atribuye al apoderado judicial de la parte actora, por tal motivo no se valora tal testimonial.

La parte demandada también promovió la prueba de posiciones juradas, las cuales una vez admitidas, no se impulsó su evacuación.

De igual manera, la parte demandada produjo tres instrumentos privados. El primero referido a proposiciones sobre un posible arreglo, respecto a este juicio, que no aparece suscrito por persona alguna a quien se le pueda atribuir su autoría, por lo cual no se le da ningún valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el retículo 1368 del Código Civil.

Respecto al mensaje de datos reproducida en documento de fecha 13 de julio de 2006, a través de fax, por P.B. a J.T., apoderados judiciales de la parte actora y demandado, en ese orden, de conformidad con lo previsto en la última parte del artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le otorga ningún valor probatorio.

En cuanto a la misiva de fecha 04 de septiembre de 2006, firmada por una persona identificada como J.T.B., remitida a P.Y.B.A., relativo a la propuesta que le hace su remitente en nombre de la parte demandada a los fines de la “adquisición de las quintas que ocupa el taller mecánico G.M., C.A., filial de Servicio Técnico Vencar, C.A.,” de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene todo su valor probatorio como tal instrumento privado respecto a la fe que merece su contenido, por no haber sido impugnado. Sin embargo, los hechos en él adjunto no guardan relación con los controvertidos como es el traspaso o subarrendamiento del inmueble que conduzca a la resolución solicitada, resultando así impertinente.

En cuanto a la prueba de informes promovido por la parte demandada en el lapso probatorio, admitido y remitido el oficio correspondiente a los fines que la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela (CANTV), informara al tribunal, hasta la fecha no se ha recibido respuesta. Sin embargo, aprecia el Tribunal que el objeto de la misma era que la citada empresa comunicara si el número telefónico 9537926, se encontraba instalado al final de la avenida principal del Bosque, edificio Royal Palace, piso 9, oficina 904, Chacao y a nombre de quien. Con ello, la parte pretendía probar que el número telefónico era el mismo de donde provino el fax antes indicado que al no ser valorado, no tendría ninguna utilidad esperar respuesta al mismo, dado que ningún elemento aportaría para esclarecer el presente juicio.

Por último, junto con el escrito de contestación, la parte demandada aportó original de documento privado relativo a la misiva que enviara en fecha 06 de septiembre de 2006, la representación judicial de la parte actora, a J.T., apoderado judicial de la parte demandada.

Este instrumento fue desconocido por la representación judicial de la parte actora, por lo que la parte que lo produjo, promovió la prueba de cotejo y una vez agotadas las formalidades legales, los expertos designados rindieron su informe donde concluyeron que: “La firma que se encuentra ubicada, en el anverso, al pié del folio 105 del expediente N° AP31 V-2006-000114, por encima del nombre: “PEDRO YETSE BEIRUTTI”, fue realizada por la misma persona que identificándose como M.C.G.”, Inpreabogado N° 17.177, ejecutó las firmas indubitadas que se encuentran suscritas en sendos documentos…”

Como consecuencia de ello, se tiene que ciertamente, la misiva fue firmada por la abogada M.C.G., coapoderada judicial de la parte actora. Este instrumento privado quedó reconocido en juicio con todo el valor probatorio como tal instrumento privado, teniéndose plena certeza de su contenido. En el texto de ese instrumento que se refiere a la respuesta que la representación judicial da a la comunicación que le envió la representación judicial de la contraparte, respecto a la propuesta de adquisición del inmueble constituido por las quintas San Luís y El Nene, se puede leer:

La base que usualmente se utiliza para establecer un precio de OFERTA DE VENTA, es la referencia del mercado inmobiliario, de allí que resulte útil y oportuno significarle, que la casa de habitación del Sr. Cardone (situada en frente del Taller) cuya área de terreno es la mitad de la que ocupa su cliente y carecía de mejoras, fue vendida recientemente en Un Millardo de Bolívares

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De tal comunicación, queda establecido en juicio que efectivamente, como lo alegó la parte demandada, la residencia de habitación de la parte actora está ubicada al frente de los inmuebles SAN LUIS y NENE”, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1363 y 1371 del Código Civil, dado que este es un punto controvertido.

Los contratos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil, “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Específicamente, el de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.579 eiusdem, “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

De modo que, los contratos se forman por la voluntad de dos o más voluntades libremente manifestada, no sólo para constituir originariamente un contrato, sino que mediante esa manifestación de voluntad, sirve para modificar o cambiar las obligaciones primigenias que cada parte se compromete a ejecutar a favor de la otra.

De acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones sin otros límites que el orden público y las buenas costumbres.

En materia civil, la mayoría de las normas por ser de carácter dispositivo, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones. Por ello, si bien de acuerdo a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos a favor de los inquilinos son irrenunciables -precisamente por estar interesado el orden público-, ello no significa que los particulares no puedan libremente reglar sus obligaciones contractualmente y las modifique en aquellos elementos que no invadan esos derechos indisponibles.

Esa manifestación de voluntad puede ser de manera expresa cuando en un contrato por ejemplo, queda claramente plasmada las respectivas contraprestaciones que las partes se prometen. Pero puede, esa voluntad, expresarse tácitamente cuando una de las partes, tolera una situación que en el fondo significa el cambio de la convención originalmente convenida.

En el caso de autos, no hay dudas que originalmente el contrato de arrendamiento de marras, lo celebraron entre el ciudadano F.G.Q.C.F. y la empresa Servicios Técnicos Vencar, C.A., por medio del cual la arrendataria destinaría a comercio el inmueble arrendado constituido por las quintas San Luís y Nene. Y a pesar que en la cláusula quinta, por haberlo estipulado como intuito personae, no podía traspasarse, cederse o subarrendarse, quedó evidenciado, que la posesión u ocupación del inmueble lo hace la empresa G.M., C.A., que es una empresa relacionada con la arrendataria originaria.

Sin embargo, de las pruebas analizadas se apreció que el arrendador, al menos en los años 1998 y 2000, tuvo conocimiento de esa situación, dado que se insertó en un juicio de nulidad, público por demás, donde se dejó constancia mediante inspección que para esas fechas funcionaba en el inmueble el taller mecánico G.M., C.A. empresa de la cual es única accionista Servicios Técnicos Vencar, C.A.

Indudablemente, se tratan de empresas relacionadas - vinculadas que constituyen una unidad económica patrimonial, donde G.M., C.A., es una empresa filial de aquella, que explota una actividad económica comercial, por cuenta de aquella, a pesar de constituir desde el punto de vista jurídico, una persona moral distinta y cuya contabilidad se lleva conjuntamente en el departamento de contabilidad que funciona en el inmueble en referencia.

Además, la parte actora confesó que su casa de habitación está “situada frente al taller”, refiriéndose a G.M., C.A., pues se trata de una comunicación de fecha 06 de septiembre de 2006, cuando las partes ya se encuentran inmersas en este juicio, lo que resulta inverosímil para el Tribunal que una persona resida al frente de unos inmuebles de su propiedad y no se percate quien los ocupa en un momento determinado, máxime cuando los mismos se encontraban arrendados.

Esos elementos de convicción dan a entender al Tribunal que el arrendador tuvo conocimiento, -como se dijo al menos desde 1998- que la verdadera ocupante del inmueble arrendado era G.M., C.A., y no la empresa con quien originalmente contrató, pero que en definitiva mantiene una unidad económica patrimonial con aquella, a pesar de lo cual no consta en el expediente que con antelación se hubiese opuesto a tal circunstancia que significaba una modificación tácita del contrato original.

Si bien, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, una de las partes en un contrato sinalagmático perfecto, como el de autos, queda legitimado para intentar la resolución cuando la otra no cumple con su obligación, tal incumplimiento debe ser principal y culposo. Situación que no ocurre en este caso, dado que si la parte supo que otra persona ocupaba el inmueble, debió intentar sus pretensiones en resguardo de sus derechos, lo más pronto posible y no lo hizo, desinterés que confirma su consentimiento al respecto y siendo ello así, tampoco puede haber conducta culposa de la arrendataria. Además, como lo dice el autor J.M.-Orsini (2003), en su obre “La Resolución del Contrato por incumplimiento” p.202:

“…el postergar el efecto resolutorio hasta después de la comprobación del retardo, atribuyendo así a la sentencia de resolución efectos constitutivos y no meramente declarativos, no puede explicarse sino por la voluntad del legislador de proteger el interés del deudor contra el cual se demanda la resolución, interés que no puede ser otro que el de que la resolución no se pronuncie sino cuando se demuestre a satisfacción del juez, que el retardo o el incumplimiento alegado como fundamento de ella produce efectivamente un daño más o menos relevante para el acreedor demandante de la resolución.

Ciertamente, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, que son leyes entre las partes, deben cumplirse de buena fe, tal como lo dispone los artículos 1.159 y 1.160 del Código Sustantivo Civil. De modo que, habiéndose modificado el contrato originalmente pactado a ello debió atenerse el arrendador, cuando ha quedado probado que efectivamente conoció de la ocupación por parte de G.M., C.A., para explotar una actividad económica.

De otro lado, según el sistema objetivo de la prueba, a cada parte le incumbe la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, a tenor de lo previsto en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil. De allí que la parte arrendadora como imperativo de su interés debió probar la existencia de la cesión, traspaso o subarrendamiento de la cosa arrendada y no lo hizo. Por el contrario, de las pruebas aportadas por la parte demandada se demostró que el arrendador consintió en que la empresa G.M., C.A., ocupara el inmueble y explotara su actividad comercial por cuenta de su relacionada.

En todo caso, de acuerdo a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor,…” y el artículo 775 del Código Civil, señala: “En igualdad de circunstancias es mejor la condición del que posee”. Siendo así y de acuerdo a los elementos de juicio antes invocados, resulta forzoso declarar sin lugar la pretensión de la actora.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa de Prejudicialidad propuesta. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano F.G.Q.C.F., contra la empresa SERVICIO TECNICO VENCAR, C.A., y contra el ciudadano VICENZO DI GIACOMO D’AMBROSIO.

De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre de 2006. Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS

En esta misma fecha siendo la(s) nueve y cuarenta y nueve de la mañana (9:49 A.M)., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ELOISA BORJAS