Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 21 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno (21) de abril de dos mil diez

200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “GILBERTO DE JESÚS SILVA CASTILLO”, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nº V-4.983.376; con domicilio procesal en: Edificio Centro Villasmil, Piso 7, Oficina 716, Parque Carabobo, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE: “MELIAM CANGA CAMPOS”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 20.292.

PARTE DEMANDADA: “LUISA LUSINCHI de HERNÁNDEZ y MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 6.661.490 y 249.904, respectivamente. Con domicilio procesal en la sede del Tribunal.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “JUDITH ANTONIETA AURENTY FONT”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 69.309.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-000765

I

DESARROLLO DEL JUICIO

El día 6 de abril de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Meliam Canga Campos, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 20.292, con el carácter de mandataria judicial del ciudadano G.S.C., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, formal libelo de demanda contra los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de “opción de compraventa”, autenticado en fecha 7 de noviembre de 2008.

Por auto de fecha 27 abril de 2009, se admitió la demanda ordenándose su trámite por las reglas del procedimiento breve, previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

El 13 de mayo de 2009, se libró las compulsas.

Mediante diligencia del 22 del mismo mes y año, la abogada Melian Canga suministró los emolumentos al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.

El 10 de junio de 2009, el ciudadano Alguacil Grejosver Planas informó al Tribunal, que no pudo citar personalmente a la parte demandada en las dos (2) oportunidades que se trasladó para tal fin.

Por auto de fecha 8 de julio de 2009, el Tribunal ordenó solicitar información al CNE respecto al lugar de domicilio o residencia que en sus archivos repose de los codemandados.

Luego, en fecha 9 de octubre de 2009, el referido órgano administrativo acusó respuesta de lo solicitado mediante oficio ONRE/M 5402, de fecha 30/09/2009.

El día 16 de noviembre de 2009, la bogada Judtih Aurenty Font, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.309, se dio por citado en nombre de los codemandados L.L. y M.H., exhibiendo poder con facultad expresa para ello.

Seguidamente, en fecha 18 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda; alegó la perención de la instancia y propuso demanda reconvencional.

En esta misma fecha, el Tribunal dictó auto admitiendo la reconvención.

En fecha 20 de noviembre de 2009, se dejó constancia en autos de la no comparecencia de la parte actora reconvenida, conforme lo acordado en el auto de admisión de la demanda reconvencional.

Durante la etapa probatoria, tanto la representación judicial de los codemandados L.L. y M.H., como la representación judicial del accionante reconvenido G.S.C., en fechas 24 y 27 de noviembre de 2009, en ese orden, promovieron los medios de pruebas que consideraron idóneos y pertinentes a sus alegatos.

En fecha 27 de noviembre de 2009, la abogada Meliam Canga estampó una diligencia impugnando las pruebas promovidas por la parte contraria marcadas “A”, “B” y “C”.

El día 2 de diciembre de 2009, se providenciaron los medios de pruebas promovidos por ambas representaciones judiciales.

Por auto de fecha 15 de diciembre de 2009, se difirió por cinco (5) días la publicación de la sentencia definitiva.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II

HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial del ciudadano G.S.C., dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos de la representación judicial de la parte actora reconvenida

Aduce, que en fecha 7 de noviembre de 2008, su representado ciudadano G.S.C. celebró un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, cuyo objeto lo constituye un inmueble que forma parte del Edificio Maritony, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Avenida Galipán, Manzana “E”, Planta Baja, Nº 3-A, Parroquia San Bernardino, Caracas, Distrito Capital.

Afirma, que las partes contratantes se comprometieron a vender y comprar recíprocamente el inmueble señalado, durante el término de noventa (90) días continuos contadas a partir de la fecha de suscripción del contrato; y que su representado promitente comprador entregó la suma de Bs. 75.000,00, a los fines de garantizar la ejecución de la operación, tal como consta en la cláusula tercera del contrato en que se fundamenta la demanda.

Alega, que el lapso para la ejecución del contrato venció el día “5 de Febrero de 2009, sin que hasta la presente fecha los promitentes vendedores hayan procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compraventa”. De igual manera, sobre la base de lo previsto en la cláusula séptima contractual, arguye que los promitentes vendedores se obligaron a entregar a su representado todas las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual tampoco cumplieron.

Sostiene, que a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales llevadas a cabo por su mandante, a fin de que los promitentes vendedores cumplan con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa, ésta no se ha podido materializar por lo que ante tal incumplimiento, el ciudadano G.S. decide demandar a L.L. y M.A.H. para que convengan en cumplir con lo establecido en la cláusula primera del contrato de opción de compraventa, y en consecuencia procedan a la venta del inmueble y entregar las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Asimismo, pretende que una vez protocolizada la venta, los demandados entreguen el inmueble objeto del contrato.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, alegó los siguientes hechos:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada reconviniente

Alega la perención breve de la instancia, conforme lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho la demanda incoada en contra de sus patrocinados, pues -a su entender- es falso que ellos hayan incumplido cláusula alguna del contrato de opción de compra a que se contrae este juicio, especialmente la contenida en la cláusula séptima relativa a las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo de venta.

Manifiesta, que en fecha 8 de agosto de 2008, las partes en litigio suscribieron ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 48, tomo 79, un contrato de opción de compraventa por un plazo de noventa (90) días continuos, con vencimiento el día 8 de noviembre de 2008, y con motivo de ese negocio jurídico, sus representadas entregaron al promitente comprador todos los documentos necesarios para que redactara el documento definitivo de compraventa, lo introdujera en el Registro correspondiente y pagara los derechos.

Asevera, que al vencimiento del plazo convenido en la cláusula quinta del citado instrumento, es decir 8 de noviembre de 2008, el promitente comprador G.S.C. le manifiesta a sus representados que no cuenta con el dinero para realizar la operación de compraventa, pues no había obtenido un crédito hipotecario que estaba gestionando, y es por ello que les solicita una prorroga.

Arguye, que sus representados (promitentes vendedores) en vez de demandar en vista del incumplimiento por parte del promitente comprador, y exigir la cláusula penal, accedieron a concederle la prorroga solicitada suscribiendo un nuevo contrato de opción de compraventa, fechado 7 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, que es idéntico al anterior el cual quedó sin efecto.

Afirma, que una vez suscrito el segundo contrato de opción de compraventa el promitente comprador le manifestó a sus representados, que a partir de ese momento y para compensar el daño causado y retribuir el hecho de mantener el precio de venta, éste se comprometió a realizar todos los trámites para la obtención de las solvencias necesarias para otorgar el documento de venta definitivo, en virtud de tener toda la información y no adeudarse casi nada, pues los vendedores en la oportunidad anterior habían puesto al día todos los servicios y obtenido todas las solvencias.

Que aún cuando la modificación verbal y consensuada por las partes no modificada el fondo del contrato, sus representados procedieron a entregarle nuevamente todos los recaudos que estaban todos al día “o existían deudas mínimas en los servicios”; entre ellos, c.d.H. fechada 21 de enero de 2009, en la cual señalaba una deuda de Bs. 176,98; planilla de autoliquidación de impuestos municipales, emitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador, Caracas, fechada 23 de marzo de 2006, que le fue suministrada al promitente comprador para que realizara las gestiones pertinentes, y es así como se obtuvo la constancia de liquidación de fecha 7 de agosto de 2008; estados de cuenta de condominio que incluyen el pago efectuado por el promitente comprador en fecha 14 de enero de 2009.

Alega, que una vez que el promitente comprador manifestó a sus representados la imposibilidad de pagar el precio establecido en la cláusula segunda de ambos contratos, estos procedieron a comprar el respectivo cheque de gerencia de Banesco, para devolverles la totalidad de la cantidad recibida como anticipo, es decir la suma de Bs. 75.000,00, “sin aplicar la cláusula penal, contenida en la disposición contractual cuarta”.

Finalmente, procede a reconvenir a la parte actora (promitente comprador) por resolución del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 7 de noviembre de 2008; alegando como causa petendi que el ciudadano G.S.C., en 180 días de los que dispuso por la suma de los dos plazos de 90 días previsto en los dos contratos de opción de compra, no obtuvo el crédito hipotecario para adquirir el inmueble, y prueba de ello es que nunca le presentó a sus representados (promitentes vendedores) planilla de cálculo de los derechos de registro, expedido por la oficina de la propiedad inmobiliaria correspondiente ni tampoco le manifestó fecha para la protocolización, como era su obligación según lo dispuesto en las cláusulas octavas de ambos contratos.

De acuerdo con lo antes expuesto, el thema decidendum queda circunscrito a determinar sí se cumplen los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción que recíprocamente incoan las partes en litigio, fundamentadas en el mismo titulo contentivo del negocio jurídico de “opción de compraventa”, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de noviembre de 2008, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos.

Sin embargo, antes de decidir el merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, el argumento de perención breve de la instancia, que en el escrito de contestación a la demanda esgrime la representación judicial de la parte demandada reconviniente.

Al respecto se observa:

III

PUNTO PREVIO

La representación judicial de los ciudadanos L.L. y M.A.H. sostiene, que “si bien es cierto la demanda se admitió en fecha 27 de abril de 2009, debemos denunciar en este acto que mis representados se enteran de la existencia de este proceso por una copia de una medida preventiva emanada de este Tribunal de prohibición de enajenar y gravar dejada en el inmueble objeto del presente juicio”; y que en fecha 8 de julio de 2009, el Tribunal “repone la causa al estado de que se agote la citación personal”, sin que conste en autos actuación alguna del demandante de impulso de la misma, en el mes subsiguiente a la “reposición de la causa”. En este mismo sentido, asevera que desde el día 8 de julio de 2009, transcurrió más de dos meses, es decir 60 días sin que medie ninguna diligencia de impulso procesal por parte del demandante y mucho menos relacionada con la citación personal de los demandados; razón por la que alega la perención de la instancia conforme lo previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto del instituto de la perención, según la mejor doctrina jurídica, es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Es por tanto, de orden público, verificable de derecho y no renunciable por convenio entre las partes, y puede declararse aun de oficio por el tribunal, todo lo cual resalta su carácter imperativo.

Por otra parte, podemos afirmar, sin lugar a dudas, que la perención de la instancia se verifica de derecho, vale decir ope legis, independientemente del requerimiento de la parte interesada y la consiguiente declaratoria judicial, lo cual no vendría sino a ratificar lo que virtualmente estaba consumado, pues la perención se opera desde el momento mismo en que ha transcurrido el término previsto por la Ley, ya que, conforme a la enseñanza de la tradicional doctrina sobre ella existe aún con antelación a la solicitud de la parte interesada en hacerla.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de mayo de 2008, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., M. Quintero y otro & M.C De Armas y otro, realizó una serie de consideraciones fácticas y jurídicas acerca de las cargas procesales que recaen sobre la parte accionante, a fin de obtener el logro de la citación de la demandada. En este sentido se pronunció la Sala:

…La obligación de proporcionar al Alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada son: el vehículo para el traslado del Alguacil, los gastos de manutención y hospedaje; el no hacerlo acarreara la perención de la instancia…las obligaciones de la parte demandante o intimante a los efectos de generar la citación o intimación de su contraparte, son precisamente: la facilitación del vehículo para el traslado del alguacil, los gastos de manutención y el hospedaje; lo que se traduce en la obligación de proporcionar al alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada. De modo que, el accionante tiene la obligación de presentar diligencia dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, en la cual ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal…Dicho lo anterior, esta suprema jurisdicción concluye y reitera su doctrina en el sentido de dejar sentado que el incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, es decir, no proporcionar al alguacil los medios y recursos necesarios para la práctica de la citación, acarreará la perención de la instancia…

.

Asimismo, en fecha 17 de octubre de 2008, la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00652, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V., estableció lo siguiente:

…En el juicio de C.R.R.d.R. contra Siervo de J.C.E., expediente N° 2003-000761, de fecha 31 de agosto de 2004, la Sala reiteró sobre el transcurso del tiempo establecido en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil para la citación del demandado, lo siguiente:

...En sentencia Nº RC-0172 del 22 de junio de 2001, proferida en el juicio de R.E. y otra contra M.F.M. y otros, sobre las obligaciones que debe cumplir el demandante para que no se produzca la perención de la instancia, la Sala sostuvo lo siguiente:

‘“...En relación con la doctrina contenida en el fallo del 29 de noviembre de 1995 la cual aquí se abandona (sic), la Sala encuentra que la única exigencia de que trata el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el actor no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no opera el supuesto de hecho de la norma...

…Omissis…

En resumen, la doctrina de la Sala en la materia, es que para que se produzca la perención de la instancia contemplada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el actor debe incumplir con todas las obligaciones que la ley le impone para practicar la citación del demandado. Asimismo, que una vez el actor cumpla con alguna de sus obligaciones no tiene ya aplicación la perención breve de que trata el ordinal 1º del artículo 267, pues las actuaciones subsiguientes para la citación del demandado corresponden al tribunal de la causa y no tiene que mediar un lapso de treinta (30) días en el íter procesal, sino que para que se produzca la perención de la instancia tendría que transcurrir un (1) año sin que medie la ejecución de ningún acto de procedimiento por las partes...

.’

…Omissis…

La Sala reitera el criterio jurisprudencial precedente, y deja sentado que la única exigencia contenida en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, para que no se produzca la perención, es que el peticionante no cumpla con todas las obligaciones que tiene a su cargo. Por ende, al cumplir al menos con alguna de ellas ya no puede operar el supuesto de hecho de la norma, ni mucho menos proceder la perención de la instancia y la extinción del proceso.

Asimismo, esta Sala reitera el criterio establecido en sentencia del 6 de julio de 2004, Caso: R.B.V. contra Seguros Caracas Liberty Mutual, expediente N° 2001-000436, en el cual se dejó sentado que entre las obligaciones que tiene el actor para evitar la perención breve está la de cubrir el pago destinado a satisfacer las necesidades de transporte, manutención y hospedaje de los funcionarios o auxiliares que deban evacuar la citación de los demandados fuera de la sede el Tribunal, pues dicho gasto no responde al concepto de ingreso público de carácter tributario…

En el caso de marras, se advierte que por auto de fecha 27 de abril de 2009, el Tribunal admitió la demanda que contiene la pretensión deducida por la parte accionante G.S.C. (promitente comprador); ordenándose el emplazamiento de la parte demandada (promitentes vendedores) para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos la última citación que de ellos se practique.

El 8 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa, la cual se libró el día 13 del mismo mes y año.

Seguidamente, en fecha 22 de mayo de 2009, dicha representación judicial de la parte actora reconvenida dejó constancia en el expediente de haber suministrado los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada reconviniente.

Así las cosas, en fecha 10 de junio de 2009, el ciudadano Alguacil Grejosver Planas informó al Tribunal que en las oportunidades en que se trasladó para tal fin, no pudo citar al litisconsorcio demandado; en vista de ello, en fecha 8 de julio de 2009, se ordenó oficiar al CNE solicitando información sobre el domicilio de los promitentes vendedores, a los fines legales consiguientes.

El día 9 de octubre de 2009, se recibió comunicación signada ONRE/M 5402-2009, fechada 30 de septiembre de 2009, mediante la cual el referido órgano de administrativo acusó respuesta de la información solicitada, de acuerdo con el registro de su base de datos.

Luego, el 16 de noviembre de 2009, los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., se dieron expresamente por citados a través de su mandataria judicial.

La situación procesal precedentemente descrita conlleva a establecer, que la parte actora reconvenida (promitente comprador), sí cumplió con al menos una de las cargas procesales tendientes al logro de la citación personal de los codemandados (promitentes vendedores), dentro del plazo perentorio de treinta (30) días contados a partir del auto de admisión de la demanda, tal y como lo exige el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, pues en efecto la diligencia estampada en fecha 22 de mayo de 2009, pone de manifiesto con claridad meridiana que a los fines de evitar la perención breve, cubrió el pago destinado a satisfacer las necesidades de transporte del funcionario encargado de evacuar la citación de la parte demandada fuera de la sede el Tribunal.

En efecto, debe tenerse en cuenta que el punto de partida para el computo del lapso de perención breve, es el auto de admisión de la demanda, en este caso el día 27 de abril de 2009, no siendo procedente computar otro lapso distinto al establecido en la referida norma jurídica adjetiva, respecto a la perención de la instancia, la cual quedó interrumpida una vez que la parte actora reconvenida hizo constar en el expediente la consignación de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada.

Por otra parte, a juicio de este operador jurídico, la mandataria judicial de los ciudadanos L.L. y M.H. parte de un falso supuesto, pues no es cierto que el Tribunal haya dispuesto en el auto dictado en fecha 8 de julio de 2009, la reposición de la causa sino que a fin de preservar la garantía del debido proceso y el derecho a la defensa de sus patrocinados, acordó oficiar al CNE a los solos fines de recabar información sobre el domicilio de los mismos.

Por todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que los hechos denunciados no se subsumen en el supuesto del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil; ergo, se niega el pedimento de declaratoria de perención breve de la instancia; así se decide.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El ciudadano G.S.C. ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión de cumplimiento, que hace valer frente a los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., fundamentada en el contrato de “opción de compraventa” autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de noviembre de 2008, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, afirmando que el lapso para la ejecución del contrato venció el día “5 de Febrero de 2009, sin que hasta la presente fecha los promitentes vendedores hayan procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compraventa”. De igual manera, alega que los promitentes vendedores tampoco entregaron todas las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo de compraventa, conforme lo establecido en la cláusula séptima contractual.

Por otro lado, la representación judicial de los codemandados L.L. de Hernández y M.A.H., rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; además de ello, procede a reconvenir al demandante pretendiendo la resolución del mismo contrato de “opción de compraventa”, que sirve de titulo a la demanda principal, afirmando entre otras razones que es el comprador G.S.C., quien no cumplió con la obligación de adquirir el inmueble objeto de la negociación, dentro del término de 180 días de los que dispuso por la suma de los dos plazos de 90 días previsto en los dos contratos de opción de compra; es decir, asevera que el promitente comprador no obtuvo el crédito hipotecario para adquirir el inmueble, y prueba de ello es que nunca le presentó a sus representados (promitentes vendedores) planilla de cálculo de los derechos de registro, expedido por la oficina de la propiedad inmobiliaria correspondiente ni tampoco le manifestó fecha para la protocolización, como era su obligación según lo dispuesto en las cláusulas octavas de ambos contratos.

Ahora bien, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Para ello, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos

Pruebas de la parte actora - reconvenida

1) Promueve junto al libelo de la demanda, instrumento contentivo del negocio jurídico denominado por las partes “opción de compraventa”, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de noviembre de 2008, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, que tiene por objeto el apartamento distinguido “3-A”, ubicado en la planta baja del Edificio Maritony, situado en la Urbanización San Bernardino, Avenida Galipán, Manzana “E”, Caracas; el cual conforme lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de demostrar el contenido y alcance de las prestaciones asumidas por las partes de la relación jurídica procesal; así se establece.-

2) Promueve en el escrito de promoción de pruebas, copia simple de un pretenso recibo sin número, emitido por Administradora Intercanariven, C.A., por Bs. 100; así como también promueve legajo de pretensos recibos (planillas) de condominio emitidas por Administradora Canarias, C.A., con ocasión a la administración del Edificio Maritony, situado en la Avenida Galipán de la Urbanización San Bernardino, Caracas; instrumentos estos que adminiculados con la prueba de posiciones juradas que en fecha 7 de diciembre de 2009, absolvió el ciudadano G.d.J.S.C., a juicio de este juzgador tienen como causa los gastos comunes causados por la administración del referido inmueble, conforme lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, y demuestran el pago efectuado por dicho ciudadano con ocasión del uso de un puesto de estacionamiento en el precitado Edificio; así se decide.-

3) Promueve copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de junio de 2002, bajo el Nº 21, tomo 9, protocolo primero; y de la nota de registro donde se hace constar la cancelación en fecha 23 de abril de 2009, del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto del compromiso asumido por las partes en litigio; instrumentos que conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por fidedigno respecto al hecho jurídico que allí se especifica; así se decide.-

4) Promueve legajo de instrumentos entre ellos consulta de saldos de la cuenta bancaria aperturada en el Bank of América, y de un instrumento en idioma inglés sin traducción al español; consultas de estado de cuenta de la entidad bancaria “Del Sur, Banco Universal”; copia simple del acta constitutiva-estatutaria de la sociedad de comercio La Pantera Electrónica, R.G, C.A.; actas de asamblea extraordinaria de dicha compañía; estados de cuentas de dicha compañía en Corp Banca; instrumento contentivo del mandato otorgado por la referida compañía al Banco de Venezuela para la adquisición de títulos valores, con ocasión de la oferta combinada emitidos por Petróleos de Venezuela. Al respecto, se advierte que el saldo de la cuenta bancaria en el mencionado “Bank of América” y el instrumento anexo en idioma inglés, ninguna prueba contienen con ocasión de este debate judicial; y en lo que respecta al estado financiero de la sociedad de comercio La Pantera Electrónica, C.A., es importante destacar que ella constituye por imperio de la Ley una persona jurídica distinta de sus asociados, es decir que es ella quien asume compromisos frente a terceros. Por lo tanto, estima quien aquí decide que aun cuando eventualmente haya sido o sea buena la situación económica del referido ente mercantil, ello en nada contribuye para establecer el merito de la causa; así se establece.-

5) Promueve constancia de liquidación de tasa Nº 5293854, por concepto de “registro y notarías” fechado 7 de agosto de 2008, a nombre de G.S., documento público administrativo que conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por fidedigno respecto al hecho que allí se hace constar; y así se establece.-

6) Promueve prueba de informes a fin de recabar información del SUMAT sobre los “estados de cuentas, pagos realizados y fechas en que se realizaron los pagos de impuestos municipales sobre el inmueble objeto del presente juicio”; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 489-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la pare interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

7) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de la Alcaldía del Municipio Bolivariano Libertador, sobre “si ha sido solicitada por ante esa (sic) organismo la Cedula o Ficha Catastral, requisito indispensable para la Protocolización de cualquier venta que tenga por objeto un bien inmueble”; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 492-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la parte interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

8) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de la Electricidad de Caracas “desde cuando goza de servicio eléctrico el apartamento que da origen a la presente demanda. Que igualmente envíe un estado de cuenta que comprenda desde el mes de Julio de 2008 hasta Marzo de 2009”, y si se emitieron solvencias que guarden relación con el referido apartamento; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 493-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la pare interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

9) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de Banesco, Agencia CCCT, para que informe al Tribunal la fecha en que fue adquirido el Cheque de Gerencia Nº 33929591 de la cuenta Nº 01340339292120210001; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 494-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la parte interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

10) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de SUDEBAN, para que informe si su “mandante en el lapso comprendido entre los meses de Julio de 2008 hasta Marzo de 2009, llegó a solicitar algún crédito hipotecario”; medio de prueba, que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 495-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Al respecto, la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras de conformidad con lo previsto en el artículo 251 de la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, solicitó la información requerida mediante circular distinguida SBIF-DSB-GGCJ-GLO-00705, de fecha 14 de enero de 2010. En este sentido, las siguientes entidades bancarias y financieras: Banvalor Banco Comercial, C.A.; Total Bank, C.A., Banco Universal; Banco Fondo Común, Banco Universal; Banco Exterior, C.A., Banco Universal; Banco Plaza, C.A.; 100% Banco, Banco Comercial; Mibanco Banco de Desarrollo, C.A.; Banco Industrial de Venezuela; Delsur, Banco Universal; BBVA Banco Provincial; IMCP Instituto Municipal de Crédito Popular (Alcaldía de Caracas); Banplus, Banco Comercial; Banco de Venezuela; Banco Sofitasa, Banco Universal; Bancoex, Banco de Comercio Exterior; BNC Banco Nacional de Crédito; Bancamiga, Banco de Desarrollo; Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal; Banesco, Banco Universal; ABN-A.B., N.V.; Corp Banca; Citibank; Avanza, Fondo del Mercado Monetario; Activo, Banco Universal; Bancoro; Mercantil, C.A., Banco Universal; Banco Federal; Bancaribe; Banco Caroní, Banco Universal; Bandes, Banco de Desarrollo Económico y Social de Venezuela; Inverunión, Banco Comercial, C.A., acusaron respuesta de la información requerida la cual consta en autos, manifestando que el ciudadano G.J.S.C., titular de la cédula Nº V-4.983.376, no mantiene con la mayoría de dichas entidades financieras relación como cliente, ni solicitó un crédito hipotecario durante el período señalado; lo cual se tiene como cierto y fidedigno; así se decide.-

11) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de Hidrocapital, sobre “1) Estados de cuentas que comprenda entre los meses de Julio de 2008 hasta Marzo de 2009. 2) Solvencias emitidas y fechas de las mismas que tengan por objeto el apartamento” distinguido con el Nº 3, planta baja del edifico Maritony; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 496-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la parte interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

12) Promueve prueba de posiciones juradas, la cual fue evacuada en fecha 8 de diciembre de 2009, con la presencia personal de los codemandados L.L. de Hernández y M.A.H.. Al respecto, el examen de la respuesta dada por la codemandada L.L. de Hernández, a las preguntas primera, tercera, cuarta, quinta, séptima, novena y décima tercera del interrogatorio; así como también, el examen de la respuesta dada por el codemandado M.A.H., a las preguntas tercera, séptima, novena, undécima, duodécima y décima quinta, determina que confiesan hechos relevantes al mérito de la causa pues reconocen la existencia de una hipoteca sobre el inmueble objeto de la negociación para el momento de suscribir el instrumento contentivo de la “opción de compraventa”, así como también, que no entregaron documentos a los cuales estaban obligados según la cláusula séptima del contrato de “opción de compraventa”, entre ellos solvencias municipales, cédula o ficha catastral, solvencia de luz eléctrica. De igual manera, respondieron los absolventes que el ciudadano G.S.C., fue quien pagó planillas de condominio emitidas en concepto de gastos comunes del referido inmueble del “año 2006 en adelante”; así se establece.-

13) Promueve como testigos a los ciudadanos Reinoso D.T.R., E.D.J.C.M. y Y.R., quienes rindieron declaración testimonial en fecha 7 de diciembre de 2009. Al respecto, conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal aprecia en conjunto el testimonio rendido por dichos ciudadanos, desechándolos del proceso no solo porque sus dichos se refieren a hechos que constan de manera precisa en el mismo contrato de “opción de compraventa” en que se fundamenta la demanda, sino porque además no aseveran un hecho concreto que adminiculado con el cumulo de medios de pruebas antes valorados, permita establecer hechos fundamentales en la litis; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada-reconviniente

1) Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, en fecha 8 de agosto de 2008, bajo el Nº 48, tomo 79 de los libros respectivos, el cual conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno del vinculo jurídico material que suscribieron las partes en litigio, por el termino de noventa (90) días contados a partir de la fecha de su firma, que tiene por objeto la promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble identificado en autos; posteriormente disuelto por mutuo consenso entre las partes, según consta en la cláusula novena del convenio en que se fundamenta la acción incoada por el promitente compradora, autenticado en fecha 7 de noviembre de 2008, ut supra examinado; así se establece.-

2) Promueve prueba de informes a los fines de recabar información de la administradora Canarias, C.A., para que informe si existe una deuda de condominio, sobre el inmueble a que se contrae este juicio”, medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficio Nº 487-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la parte interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; ergo se desecha del proceso, así se establece.-

3) Promueve “constancia de la condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio (válido por 30 días)”, emitido por Hidrocapital, Sistema Metropolitano, Subgerencia Comercial, en fecha 21 de enero de 2009, en la cual se hace referencia al dicho de otro tercero como es la Junta de Condominio del Edificio Maritony, situado en la Avenida Galipán, entre Avenida Altamira y Panteón, Urbanización San Bernardino, Caracas, que el apartamento Nº 3-A que forma parte del referido inmueble, “se encuentra libre de deudas condominiales, entre las cuales se incluye, la alícuota parte del costo del servicio de agua potable y saneamiento”; por consiguiente, a juicio de este operador jurídico, este hecho adminiculado con la confesión provocada que hicieren los codemandados en autos (promitentes vendedores), solo sirve para demostrar que el pago por concepto de gastos comunes del apartamento objeto de la negociación de “opción de compraventa”, fue satisfecho por el promitente comprador ciudadano G.S.; así se establece.-

4) Promueve en copia simple, fotostática, pretensa planilla de autoliquidación y pago de tributos municipales Nº 16271169, emitida por el Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual este operador jurídico desecha del proceso no solamente por haber sido emitida en fecha 23 de marzo de 2006, es decir antes del día en que las partes en conflicto suscriben el vínculo jurídico en que fundamentan la acción, y por ende no sirve para demostrar la solvencia del inmueble en cuanto al pago de impuestos se refiere, sino porque además, la prueba de informes promovida a objeto de recabar información del referido organismo, admitida y providenciada mediante oficio Nº 489-2009, de fecha 4 de diciembre de 2009, para el momento en que se dicta el presente fallo no consta en las actas del expediente las resultas de lo requerido ni la parte interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

5) Promueve en copia simple, fotostática, constancia de liquidación de tasa Nº 5293854, por concepto de “registro y notarías” fechado 7 de agosto de 2008, a nombre de G.S., el cual fue incorporado en original por la parte contraria y valorado ut supra, teniéndose por fidedigno respecto al hecho que allí se hace constar; lo cual se da por reproducido; así se establece.-

6) Promueve copia simple de un pretenso cheque de gerencia emitido en fecha 5 de mayo de 2009, por Banesco, Banco Universal, por la suma de Bs. 75.000,00, el cual se desecha del proceso por cuanto ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto al merito de la litis; así se decide.-

7) Promueve prueba de informes a fin de recabar información de la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, Distrito Capital”; medio de prueba que una vez admitido, se libró oficio Nº 486-2009. Al respecto, en fecha 14 de abril de 2010, el referido organismo acusó respuesta de la información requerida, informando que el ciudadano G.d.J.S.C. “no ha presentado documento de compra venta desde el 07 de Noviembre 2008 hasta el 07 de Enero de 2009”; así se establece.-

8) Promueve Prueba de Informes a fin de recabar información de Hidrocapital; de “la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) y al SUMAT; medio de prueba que fue admitido y providenciado mediante oficios Nº 488-2009, 489-2009 y 490-2009, en ese orden, de fecha 4 de diciembre de 2009. Sin embargo, observa el Tribunal que en las actas del expediente, para el momento en que se dicta el presente fallo, no consta las resultas de lo requerido ni la pare interesada diligenció lo pertinente para su evacuación; por lo que nada tiene que valorarse al respecto; así se establece.-

9) Promueve prueba de posiciones juradas, la cual fue evacuada en fecha 7 de diciembre de 2009, con la presencia personal del ciudadano G.d.J.S.C.. Al respecto, el examen de la respuesta dada por el absolvente, demandante reconvenido, a las preguntas primera y segunda del interrogatorio determina que confiesa hechos relevantes al mérito de la causa, pues reconoce que a la fecha de vencimiento de los contratos la promitente vendedora señora “Lusinchi” no entregó las solvencias requeridas para dicha negociación, como son la carta catastral, solvencia de luz ni demás solvencias requeridas; y que además, era él quien pagaba los gastos de condominio del inmueble debido al uso de un puesto de estacionamiento, lo cual motivo que administradora Canarias, C.A., en fecha 14 de enero de 2009, emitiese un recibo de solvencia por tal concepto; así se establece.-

IV.I Fundamentos del fallo

El anterior análisis del material probatorio pone en evidencia, que entre las partes de la relación procesal existe un vinculo jurídico, un lazo de Derecho, instrumentado en el contrato que denominaron “opción de compraventa”, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 7 de noviembre de 2008, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, que tiene por objeto el apartamento Nº 3-A del edifico Maritony, ut supra identificado.

De acuerdo con dicho negocio jurídico, las partes suscribieron un contrato perfecto que denominaron “opción de compraventa”, con miras a la celebración de un contrato futuro, en el que constan suficientemente determinadas las obligaciones por ambas asumidas. En efecto, las partes asumieron la obligación de celebrar en un plazo de tiempo estipulado, un contrato definitivo de compraventa.

Así pues, se advierte que los promitentes vendedores, parte demandada reconviniente, asumieron la obligación de vender el referido inmueble por el precio de Bs. 135.000,00, manifestando en la cláusula primera contractual que “se encuentra totalmente libre de gravámenes y sobre el mismo no pesa ninguna medida judicial”. Además de ello, conforme lo pactado en la cláusula séptima del mismo contrato, se obligaron a “entregar a ‘EL PROMITENTE VENDEDOR’, todas las solvencias requeridas para la protocolización del documento de compra-venta”.

En cambio, la parte actora reconvenida, promitente comprador, se obligó a adquirir dicho inmueble por la suma antes señalada, dentro del término de noventa (90) días continuos contadas a partir de la fecha de suscripción del contrato, y a los fines de garantizar la ejecución de la operación pactada entregó la suma de Bs. 75.000,00, a satisfacción de los promitentes vendedores.

La interrelación de las referidas obligaciones conlleva a presumir, que una es condicionante de la otra; es decir, no puede protocolizarse el documento definitivo de compraventa sin antes obtener toda la documentación (solvencias) necesaria requerida para tal fin, por el Registro Inmobiliario competente.

Es importante destacar, que en esta categoría de transacciones se requiere, a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente, que se presente en original además de la constancia del pago del Servicio Autónomo a nombre del Registro inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, el pago de Impuestos Municipales (Tasas Municipales); la solvencia del Derecho de frente (Impuestos Inmobiliarios), emitida por la Alcaldía de la jurisdicción que le corresponda al inmueble, a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble, es decir el propietario actual del mismo; solvencia de HIDROCAPITAL; solvencia de Condominio; Certificación de Gravámenes de los últimos veinte (20) años, con el objeto de constatar que sobre el inmueble no pesa ninguna hipoteca, medida de embargo, prohibición de enajenar y gravar que pueda impedir que la operación de compra venta se lleve a cabo sin ningún tipo de inconveniente; RIF actualizados; Cedula Catastral emitida por la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble, y cualquier otro que estime necesario la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario.

Por regla general, la mayoría de los recaudos precedentemente señalados corresponde obtenerlos al propietario del inmueble para luego entregarlos al futuro comprador, a los fines de las diligencias pertinentes a la respectiva protocolización del documento definitivo de compraventa.

Ahora bien, el contrato es un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; por ello, toda obligación es susceptible de cumplimiento. En este sentido, al deudor de una obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.

En este mismo orden de ideas, parafraseando al egregio Dr. J.M.-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).

En el caso concreto de marras, se aprecia que aun cuando los promitentes vendedores asumieron una obligación positiva, que exige de su parte el comportamiento o conducta de hacer un algo estrechamente relacionado con la obligación principal del negocio jurídico en que se fundamenta la demanda (cláusula séptima contractual); cuyo incumplimiento afecta la integridad de la prestación por ellos asumida; sin embargo, no entregaron al promitente comprador, ciudadano G.S.C., dentro del plazo de noventa (90) días convenido en el contrato accionado, los documentos necesarios (solvencias) para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente.

Consecuencia de lo antes expuesto, a juicio de quien aquí decide, es que el promitente comprador se encontraba imposibilitado de presentar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario, pues debido al incumplimiento de los promitentes vendedores, no contaba en sus manos con los documentos necesarios para tal fin; además de ello, se advierte que para la fecha de celebración del contrato de “opción de compraventa”, aún pesaba sobre el inmueble un gravamen hipotecario.

Por el contrario, a pesar de existir plena prueba de la existencia del vínculo jurídico, del cual deriva la obligación asumida por los promitentes vendedores en la cláusula primera y séptima contractual, ésos no probaron sin embargo un hecho modificativo o impeditivo capaz de enervar la pretensión que en su contra se hace valer. De cualquier modo, en ninguna de las cláusulas contractuales se aprecia que las partes hayan acordado, que el promitente comprador cumplirá con el pago de la totalidad del precio a través de un préstamo hipotecario obtenido de una institución financiera; esta es una modalidad, pero nada obsta para que sea efectuado con dinero proveniente de su propio peculio, incluso el pago puede ser hecho por un tercero. Lo importante en todo caso es, que al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, cumpla con esa obligación dineraria tal como quedó estipulado en la cláusula segunda del citado contrato. Tampoco consta en las actas del expediente, prueba alguna de que las partes en conflicto pactaron verbalmente, que fuese el promitente comprador quien se encargase de la obtención de los documentos (solvencias) exigidos para la protocolización del documento definitivo.

De tal manera que, con vista del resultado de la tarea probatoria de las partes, se concluye que la parte actora reconvenida, ciudadano G.S.C., cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Así pues, visto que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad resulta necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, la parte actora reconvenida logró probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma legal que consagra el efecto jurídico por ella perseguido.

En resumen, teniendo en cuenta que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, determina quien aquí decide que los promitentes vendedores incurrieron en el incumplimiento que le es imputado, derivado de una conducta culposa de su parte, es decir infringieron la lealtad recíproca que se deben las partes en un contrato bilateral. En efecto, obviando que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no entregaron los documentos necesarios, entre ellos las solvencias de pagos de impuestos municipales y servicios, como era su obligación, hecho que se subsume en el artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Siendo así, y visto que según lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor; debe declararse procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la parte actora reconvenida, ciudadano G.S.C., contra la parte demandada reconviniente, ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H.; así se establece.-

En cuanto a la acción de resolución de contrato que ejercen los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., en la demanda reconvencional, contra el ciudadano G.S.C., la cual se fundamenta en el mismo título de la demanda principal, esto es el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, el Tribunal observa:

La acción resolutoria se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Como presupuesto procesal requiere, en criterio de nuestra mejor doctrina jurídica (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones Derecho Civil III), de cualquier incumplimiento de obligaciones contractuales, que una vez detectado, produce por su sola declaración, la extinción del contrato el cual se da por terminado no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; por lo tanto deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

En el caso de autos, tal y como quedó expresado ut supra, no existe controversia alguna en cuanto a la existencia del negocio jurídico bilateral que sirve de título a las pretensiones que formulan las partes, denominado “contrato de opción de compraventa”.

Los fundamentos de hecho en que se basa la demanda reconvencional -causa petendi-, radican fundamentalmente en que según afirman los promitentes vendedores, es el promitente comprador, ciudadano G.S.C., quien a pesar de tener en su poder toda la información relacionada con el inmueble, incluida la solvencias, incumplió con la obligación de redactar y presentar el documento definitivo de compraventa para su posterior otorgamiento ante la Oficina de Registro Público competente; en otras palabras, arguye que el promitente comprador no adquirió ni pagó el precio del inmueble dentro del plazo estipulado.

Ahora bien, aún cuando el ciudadano G.S.C., parte actora reconvenida, no contestó la demanda reconvencional incoada en su contra, no obstante estima este juzgador que según emerge de autos, su tarea probatoria durante la secuela del juicio resultó idónea y pertinente para demostrar, que por causa del incumplimiento de los promitentes vendedores de entregar los documentos necesarios (solvencias), no pudo presentar para su posterior otorgamiento ante la Oficina de Registro Público competente, el documento definitivo de compraventa, y por ende no pudo adquirir el inmueble pagando la totalidad del precio convenido, dentro del término previsto en la cláusula quinta del contrato accionado.

En efecto, el resultado de la prueba de posiciones juradas evacuada en juicio, patentiza que la misma parte demandada reconviniente confiesa que no entregó documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual se determina, en particular, de las respuestas dadas por la promitente vendedora L.L. de Hernández, a la pregunta tercera, cuarta y quinta del interrogatorio.

Entonces, a pesar de haberse invertido la carga de la prueba, como consecuencia de la inasistencia del promitente comprador al acto de contestación a la demanda reconvencional, no obstante produjo elementos de convicción suficientes (contraprueba) para determinar que fue la parte demandada reconviniente –promitentes vendedores- quien incumplió con una obligación contractual, lo cual a su vez le impidió adquirir el inmueble objeto de la negociación de compraventa.

Consecuencia de esto último, es que por haber los propios accionantes –promitentes vendedores- incumplido el contrato, resulta improcedente en Derecho la demanda reconvencional sub examine; pues evidentemente una parte contratante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para pretender la resolución del vínculo, imputando la responsabilidad por la inejecución a la otra parte, que legítimamente puede negarse a cumplirlo.

Sobre la base de todo lo antes expuesto, estima este juzgador que la pretensión de resolución de contrato, incoada por los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., contra el promitente comprador, G.S.C., no es procedente en Derecho; por consiguiente, la parte demandada reconviniente debe sucumbir en la contienda, como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así, igualmente se decide.-

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Procedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda ejercida por el ciudadano G.d.J.S.C., contra los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., por cumplimiento de Contrato. Por lo tanto, se condena a los promitentes vendedores a vender el inmueble objeto del negocio jurídico celebrado en fecha 7 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, bajo el Nº 40, tomo 151 de los libros respectivos, y efectuar la entrega del apartamento situado en el Edificio Maritony, ubicado en la Urbanización San Bernardino, Avenida Galipán, Manzana E, Planta Baja, Nº 3-A, Parroquia San Bernardino, Caracas.

SEGUNDO

Se ordena a los promitentes vendedores a entregar al promitente vendedor, todas las solvencias requeridas para el otorgamiento y protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, conforme lo pactado en la cláusula séptima del citado contrato.

TERCERO

Improcedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato incoada por los ciudadanos L.L. de Hernández y M.A.H., contra el ciudadano G.S.C..

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal conforme lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de abril de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 12:19 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria