Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 26 de Marzo de 2013

En el libelo de demanda, la parte actora alegó que la demandada es propietaria del apartamento identificado con la letra y números “A-22”, ubicado en la segunda planta de la Torre “A” del Edificio GINA, situado en la Calle El Gamelotal, parcela 3, Sector E-3, Urbanización Las Esmeraldas, M.S. delE.M. y de un puesto de estacionamiento. Que dicho inmueble tiene una superficie de ciento sesenta y cinco metros cuadrados (165 Mts2) y le corresponde un porcentaje de condominio del tres con cuarenta y un centésimas por ciento (3,41%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio.

Que adeuda la cantidad de veinticinco mil doscientos treinta y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 25.236,90) por concepto de contribuciones de condominio, desde el mes de julio de 2007 hasta el mes de octubre de 2010.

Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, demanda a la citada ciudadana, a los fines que convenga o sea condenada a pagar la suma de veinticinco mil doscientos treinta y seis bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 25.236,90) por concepto de contribuciones de condominio de los citados meses, más los que se sigan venciendo hasta que quede firme el fallo; la suma de dinero que resulte de la corrección monetaria sobre la cantidad de dinero a que sea condenada, para cuyo cálculo solicitó experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y; la cantidad de dinero que resulte en razón de las costas del juicio.

Siendo imposible lograr la citación personal de la demandada y previo el emplazamiento por carteles, a solicitud de la parte actora se designó al abogado J.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 66.653, como defensor judicial de la parte demandada.

Oportunamente, el 18 de septiembre de 2012, el defensor judicial de la parte demandada contestó a la pretensión de la actora. En efecto, alegó la prescripción de la obligación de pago de veinticinco (25) cuotas de condominio de las cuarenta (40) demandadas, es decir, las que corresponden a los meses que van desde julio de 2007 hasta julio de 2009, ambos inclusive, en razón que desde que se hicieron exigibles dichas planillas de condominio hasta las fecha en que fue citado –como causa que interrumpió la prescripción- transcurrió más de tres (3) años.

Asimismo, de manera genérica, negó, rechazó y contradijo la demanda instaurada contra su defendido. Rechazó y contradijo el petitorio hecho por la accionante en el particular segundo del libelo, referente al pago de los recibos de gastos de condominio que se siguieren causando desde la fecha en que se interpuso la demanda hasta que se dicte sentencia definitiva, en virtud que los instrumentos en que su fundó la pretensión tienen carácter ejecutivo y mal podría demandarse el pago de tales planillas sin que se hubieren generado la obligadión. Negó, rechazó y contradijo que su defendida esté obligada al pago de la cantidad de dinero que resulte de la corrección monetaria, en razón que las cantidades demandadas no tratan de deudas de valor. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba ser condenada al pago de las costas del juicio.

Expuestos los alegatos de ambas partes, este Tribunal debe determinar si la demandada tiene una obligación dineraria derivada de cuotas de condominio frente a la demandante, para lo cual se aprecian las pruebas aportadas al proceso, además de determinar si efectivamente prescribieron algunas de ellas.

La prescripción constituye un medio de libertarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones determinadas en la ley.

El artículo 1977 del Código Civil, señala que todas las acciones reales se prescriben por veinte años. Por ello, a pesar que el código señala la “acción”, debe entenderse que la prescripción afecta es a la obligación, pues la acción como derecho público subjetivo y constitucional de acudir a los órganos jurisdiccionales no puede ser afectada por el transcurso del tiempo, a pesar que lo pretendido no pueda ser tutelado.

En este sentido, el Tribunal había indicado que:

…las obligaciones derivadas de deudas por contribuciones de condominio son las denominadas obligaciones propter rem, es decir, aquellas accesorias al titular de la cosa gravada, por encontrarse en cierta posición jurídica respecto de ella y siguen la suerte de ese derecho real, por lo que se extinguen con la transmisión o extinción del derecho real al que se deben. De acuerdo a lo previsto en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido…”

Siendo la propiedad uno de los derechos reales por excelencia, se tiene que las obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo, prescriben por veinte años, a tenor de la norma del artículo 1977 antes citado y no se rigen por prescripciones más breves, pues ello desnaturalizaría los principios básicos, según lo cual, lo accesorio sigue a lo principal

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Sin embargo, si bien es cierto que las obligaciones por contribuciones por condominio van unida a la propiedad del inmueble, hay que considerar la naturaleza de estas deudas, respecto al lapso de prescripción, atendiendo a la función que cumple esta institución, respecto a la seguridad jurídica que ella comporta, donde no ha de permitirse que determinado ciudadano permanezca atado a una obligación de manera indefinida sobre todo cuando el acreedor es negligente en su cobro, cuando ello puede ser una señal clara de la renuncia tacita al derecho.

El artículo 1980 ibídem, relativo a las prescripciones breves, señala:

Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos

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Las obligaciones derivadas por contribuciones de condominio son liquidadas por el administrador mensualmente y su monto va a depender de la alícuota que corresponda a cada unidad, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7 de la ley e Propiedad Horizontal. Esa planilla en que se liquida la cuota parte de los gastos comunes y “pasadas” por el administrador al propietario del inmueble tienen fuerza ejecutiva, siendo dicho administrador el responsable de recaudar de los propietarios esos gastos comunes. Siendo que esas contribuciones son las utilizadas a los fines de la “…conservación, reparación o reposición de las cosas comunes”, debe entenderse una mínima diligencia del administrador en cumplir esa función, so pena de entenderse que renuncia de manera tácita a ese derecho a favor de los copropietarios.

En este sentido, P., citado por J.M.O. (2002), señaló que el fundamento de esta prescripción breve de tres años viene dada por la costumbre de “exigir la satisfacción al vencimiento sin conceder larga mora”, puntualizando:

…El fin que predomina en el dispositivo es impedir la ruina del deudor, que la excesiva tolerancia del acreedor, inesperada a veces con un malicioso propósito, siempre culpable y que con frecuencia produciría la superación del capital en el breve transcurso de años; por las anualidades acumulándose una sobre otras, especialmente si las deudas son préstamos con fuertes intereses

(La prescripción extintiva y la caducidad, pág.71).

Siendo así, debe el tribunal revisar ese criterio relativo al lapso de prescripción veintenal para este tipo de obligaciones y en su lugar, aplicar la prescripción breve de tres (3) años, dado que se ajusta más a la naturaleza de la obligación que deriva de las contribuciones de condominio, en la cual el administrador debe recabar de manera rápida las contribuciones que debe hacer cada co-propietario, a los fines de hacer el mantenimiento de las cosas comunes a objeto que la misma cumpla con la función a que están destinada en la comunidad.

Si esa es la función de las contribuciones de cada condómino, se requiere que el administrador efectúe el cobro de dichas cuotas oportunamente, sin que se deje caer en mora al obligado, caso contrario y pasado el plazo de tres años -tomando en consideración que cada cuota que representa los gastos de un mes es considerada independiente de las demás- y por ello, cada una de ellas desde su liquidación y pasada al propietario, se individualiza a los fines del cómputo del lapso de prescripción. Este lapso de prescripción se computa desde el vencimiento del plazo indicado en cada planilla como límite para hacer el pago o desde el día siguiente del vencimiento del mes a que hace referencia el recibo correspondiente. Pasado ese lapso desde su la exigibilidad de las cuotas ya no podría reclamarlo judicialmente, si se alega la prescripción.

La parte actora junto con el libelo de demanda, consignó original de cuarenta (40), recibos de condominio emitidas por A.G., a favor de S.G.H., por el apartamento 22-A, respecto a los meses consecutivos que van desde julio de 2007 hasta octubre de 2010, ambos inclusive, de las cuales se observa que se indica como fecha límite a los efectos de su pago el día 26 de cada mes.

Por ello, aplicando ese lapso de tiempo a los recibos aportados, considerando que la citación de la parte demandada, a través de su defensor judicial ocurrió el 2 de agosto de 2012, momento en la cual se interrumpió la prescripción, según lo dispuesto en el artículo 1969 del Código Civil, tenemos que todos aquellos recibos con más de tres (3) años de acuerdo a ésta última fecha, prescribieron. Esto es, desde el recibo del mes de julio de 2007 hasta el vencido en julio de 2009 y por ello no pueden ser cobrados. No así, los derechos contenidos en los recibos desde el mes de agosto de 2009 y siguientes hasta octubre de 2010, que suman la cantidad de quince mil doscientos cincuenta y cinco con 19/100 céntimos (Bs. 15.255,19), pues fuera de los recibos cuyos derechos prescribieron, tratan de títulos ejecutivos que se opusieron a la demandada y no fueron impugnados, por lo que merecen fe su contenido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.

Asimismo, la parte actora aportó copia certificada de instrumento registrado el 25 de marzo de 1993, en el que se prueba que la demandada es propietaria del inmueble arriba indicado y por ello obligada al pago de las contribuciones de condominio.

Así, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo pautado en el artículo 1264 ejusdem, dado que legalmente “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos….”, en concordancia con las normas de los artículos 760 y 762 del Código Civil.

Así, cada propietario de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, como el de autos, por el hecho de serlo, soporta una obligación inmanente a ella, y por el hecho de vivir en comunidad, en aras de su cabal funcionamiento debe honrar sus obligaciones, pues al no cumplirlas las consecuencias no las sufre él solo sino toda la comunidad que se ve privado de los recursos para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes, que le impide cumplir a plenitud con su propósito.

En cuanto al petitorio hecho por la accionante en el particular segundo de su escrito libelar, referente al pago de las planillas de condominio que se siguieren generando desde la interposición de la demanda hasta que se dicte sentencia definitiva, el procedimiento por vía ejecutiva, previsto en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, establece como presupuesto para intentarse una demanda de acuerdo a éste procedimiento que el o los instrumentos en que se funde la pretensión debe ser público o auténtico que “…pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor…”.

En este sentido, el Legislador además de indicar la naturaleza del instrumento para inicial un proceso de acuerdo al procedimiento por vía ejecutiva, señaló que los mismos deben probar de manera clara y cierta la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida y de plazo cumplido. Dadas éstas características el Legislador en el único aparte del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, dio a las planillas de condominio el carácter de título ejecutivo.

En este caso, tal y como prevé la citada norma, para intentar una demanda de acuerda a éste procedimiento de vía ejecutiva, las planillas en que se fundó la pretensión deben ser líquidas y de plazo cumplido, propiedades que no tienen las planillas cuyo pago exige la accionante respecto a las generadas después de intentada la demanda, pues, tales facturas al momento de accionar, no son líquidas ni de plazo vencido, por lo que mal podría pretender su pago.

En cuanto a la indexación, aun cuando en principio y en ausencia de pacto en contrario, rige para las obligaciones dinerarias el principio nominalístico; en virtud del efecto dañino que produce el fenómeno de la inflación, por la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, se ha venido aplicando la indexación judicial, con fundamento primordialmente en la teoría de los mayores daños por la mora del deudor; es decir, en sede jurisdiccional se reconoce que cuando el deudor entra en mora debe compensar al acreedor más allá de los simples intereses moratorios por el perjuicio adicional que ésta sufra a consecuencia de la inflación. Así se ha señalado que en el caso de mora del deudor, los daños y riesgos sufridos por el acreedor como consecuencia del retardo, corren por cuenta del deudor.

En el presente caso, se solicitó la indexación de las cantidades debidas al interponer la demanda. La obligación de pagar los gastos de condominio es una obligación dineraria o pecuniaria, en la cual el deudor (los propietarios) se obligaron a pagar a su acreedor (comunidad de propietarios) una suma de dinero, quedando liberada con la entrega de la cantidad reflejada en las planillas pasadas por la administradora mensualmente. En virtud de ello, y habiendo determinado previamente que la parte demandada incumplió con sus obligaciones de pagar los gastos de condominio, en la oportunidad que correspondía, indudablemente estamos en presencia de una obligación morosa. En consecuencia, por tratarse de una obligación válida, cierta, líquida y exigible, se declara procedente la petición de indexación judicial, en base a los criterios jurisprudenciales pacíficamente establecidos.

Efectivamente, en decisión de fecha (07) de marzo de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. F.A., sostuvo lo siguiente:

…Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. El proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo de la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último.

… En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial.

… (Subrayados del Tribunal). (Exp. No. 00-517).

En el presente caso se considera procedente la aplicación de la corrección monetaria de la suma adeudada por concepto de capital desde la fecha de admisión de la demanda (30) de noviembre de 2010) hasta esta fecha, ambas fechas exclusive.

A los fines de calcular el monto a pagar por concepto de la corrección monetaria acordada, se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de conformidad a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración el Índice Nacional de Precios al Consumidor, durante el período establecido, señalada por el Banco Central de Venezuela.

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República y por la autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por cobro de bolívares por contribuciones de condominio, intentó la Junta de Condominio del EDIFICIO “G.”, TORRE “A” y TORRE “B”, contra la ciudadana Z.M.G. HUERTAS: SEGUNDO: PRESCRITAS las obligaciones por contribuciones de condominio de los meses consecutivos que vas desde julio de 2007 hasta julio de 2009. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de quince mil doscientos cincuenta y cinco con 19/100 céntimos (Bs. 15.255,19) por los recibos de condominio que van desde agosto de 2009 hasta octubre de 2010. Asimismo, se CONDENA a pagarle a la parte actora la cantidad que resulte de la aplicación de la corrección monetaria a ser practicada sobre la cantidad antes citada, de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor, que debe determinar el mismo experto, desde el 30 de noviembre de 2010 hasta la fecha de hoy.

No hay condenatoria en costas.

P. y regístrese.

Dada, firmada y sellada a los veintiséis (26) días del mes de marzo de dos mil trece (2013). En la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En la misma fecha, siendo 10:49 a.m., se publicó la decisión anterior

LA SECRETARIA,

T.G..