Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 10 de Julio de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE: G.A., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-9.096.134, de este domicilio y hábil, obrando con el carácter de propietaria del fondo de comercio HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, debidamente inscrito ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 29 de mayo de 2.001, asentado bajo el Nro. 23, Tomo 8-B.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados O.J.C.R. y C.R.V.C., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 137.066 y 136.969 en su orden.

DEMANDADA: A.F.M.O., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.239.235.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada Y.R.O., venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V-13.304.041, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 83.135, DEFENSORA PUBLICA Primera con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria del Estado Táchira.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Exp. N° 7353.

I

ANTECEDENTES DE LA LITIS

La presente causa tiene como inicio recepción de escrito libelar proveniente del Juzgado distribuidor de causas, contentivo de la pretensión de Cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana G.A., obrando con el carácter de propietaria del fondo de comercio HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, contra el ciudadano A.F.M.O., cuya pretensión es la entrega de una casa para habitación ubicada en la Urbanización Las Acacias, Conjunto Residencial Los Chaguaramos, casa Nro. A-4, San Cristóbal, Estado Táchira.

ADMISION DE LA DEMANDA:

Riela al folio 41, auto de fecha siete de agosto de 2.011, mediante el cual se admite la demanda de autos con la orden de comparecencia para que la demandada diera contestación a la demanda de autos a segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación. Luego mediante auto de fecha 30 de mayo de 2.012, se dictó complemento al auto de admisión a objeto de adecuar el procedimiento a lo establecido en la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda. (f. 51)

DILIGENCIAS DE CITACION:

Al folio 42, riela diligencia de fecha 04 de mayo de 2.011, con la indicación del alguacil de haber recibido los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación y transporte.

Al folio 52 riela diligencia de fecha 29 de junio de 2.011, por la que el alguacil del Tribunal informa que no ha sido posible ubicar la demandada de autos, a pesar de buscarla en reiteradas oportunidades.

Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2.012, la representación actora solicita se desglose, la Boleta de citación, copia certificada del libelo de demanda, auto de admisión y auto de fecha 30 de mayo de 2012. Por tal razón mediante auto de fecha 13 de agosto de 2.012, se acuerda librar boleta de citación para el demandado.

Mediante diligencia de fecha 15 de agosto de 2.012, la representación judicial de la demandante solicita se deje sin efecto lo solicitado de desglose de los instrumentos a los fines de citación del demandante y se acuerde librar carteles para la citación del demandado, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por lo que mediante auto de fecha 14 de agosto de 2.012, se acuerda la citación del demandado mediante carteles.

Riela al folio 57, diligencia de fecha 10 de octubre de 2.012, por el que la representación de la demandada consigna ejemplares de Diario de la Nación y de los Andes, donde aparece publicación de carteles de citación.

Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2.012, la representación actora solicita que en razón de la no comparecencia del demandado finalizado el lapso de emplazamiento, se libre oficio a la Defensa Pública para que se designe defensor a la demandada, conforme a lo indicado en el artículo 97 de la Ley.

Riela al folio 65 diligencia de fecha 18 de diciembre de 2.012, por la que el alguacil señala haber entregado boleta de notificación en la defensoría Pública del Estado Táchira.

Mediante escrito de fecha 08 de enero de 2.013, la abogada Y.R.O., indica que acepta el nombramiento y señala cumplirlo bien y fielmente con los deberes inherentes al cargo.

Riela al folio 68 diligencia de fecha 01 de febrero de 2.013, por la que la representación actora señala consignar los emolumentos necesarios para la citación de la defensora Pública, señalamiento que hace el alguacil mediante diligencia de fecha 07 de febrero de 2.013 (f. 69)

Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2.013 (f. 70), se acuerda librar compulsa de citación para la defensora Pública designada. Consta al efecto diligencia de fecha 13 de marzo de 2.013, por la que el alguacil señala haber citado en la sede de la defensa Pública a la defensora Y.R..

Riela al folio 73, auto de fecha 20 de marzo de 2.013 por el que se indica que la defensora pública designada manifestó encontrarse de reposo médico; en tal razón y a objeto de no dejar en estado de indefensión a la demandada se acordó fijar nueva fecha para la celebración de la audiencia de mediación.

AUDIENCIA DE MEDIACION:

En fecha 03 de mayo de 2.013, previa notificación de las partes, se realizó la audiencia de mediación con la presencia de la representación actora y la defensora Pública designada para la defensa del demandado. En la misma la parte actora manifiesta insistir en todas y cada una de las partes del contenido de la demanda. A su vez, la defensora manifiesta no tener facultad expresa para el convenimiento y que además ha realizado las diligencias necesarias para la ubicación del demandado, no siendo posible su ubicación. Igualmente solicita se prolongue la audiencia para esbozar una adecuada defensa. Expresa además que se deje constancia que ha realizado dos visitas domiciliarias a la vivienda de la demanda y objeto de la pretensión. El representante de la accionante expresa su conformidad con la solicitud de la prolongación de la audiencia de mediación.

En fecha 13 de mayo de 2.013, fijada como oportunidad para la continuación de la audiencia de mediación, se hacen presentes la representación actora y la defensora Pública designada para la defensa del demandado. En esta audiencia, de manera previa el Juez insta a las partes a la conciliación. Seguidamente la demandante insiste en todas y cada una de las partes y términos contenidos en el libelo de demanda. La defensa señala que deja constancia que han resultado infructuosas la posibilidad de comunicarse con el demandado, pidiendo continuar con la causa, por no tener posibilidad expresa para conciliar.

CONTESTACION DE DEMANDA:

La defensora Pública señala que en cumplimiento a lo indicado sobre el principio Constitucional consagrado en el artículo 49, numeral 10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, realizando visitas domiciliarias, y envío de telegrama para la comparencia del demandado a la defensa Pública. Al fondo de la demanda niega y rechaza de manera particular la demanda. Igualmente señala oponerse a la cautelar solicitada.

FIJACION DE PUNTOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto de fecha 03 de junio de 2.013, se fijan los puntos controvertidos de la litis.

En fecha 14 de junio de 2.013, la defensora pública presenta escrito contentivo de oferta de pruebas y en la misma fecha la demandante presenta su escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de junio de 2.013, mediante auto se da admisión a las pruebas presentadas por ambas parte y se acuerda fijar por auto día y hora para la celebración de la audiencia de juicio, lo cual tiene lugar en fecha tres de julio de 2.013.

AUDIENCIA DE JUICIO:

Celebrada la misma con la presencia de la representante de la Defensa Pública y la representación actora, se tiene que la demandante señala que la demanda tiene por objeto el cumplimiento del contrato celebrado tiempo determinado en fecha 17 de abril de 2009, con un canon arrendaticio sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Las Acacias, conjunto residencial Los Chaguaramos, casa A4, San Cristóbal, Estado Táchira, Que la cláusula tercera del contrato establecía 6 meses como lapso de la relación arrendaticia y que finalizada la prorroga legal en fecha 17 de abril de 2.010, el demandado debía hacer entrega del inmueble, por cuanto no se establecía en la misma que debía notificarse de ello al arrendatario. Que además la demandada debe lo equivalente a 46 mensualidades, lo que equivale a Bs. 161.000,oo. Que en el contrato se estableció una cláusula penal por el retardo en la entrega equivalente al 10% del monto fijado por arrendamiento. Que hace referencia a la confesión ocurrida en el trámite administrativo de la insolvencia en el pago de los cánones. Ratifica lo pretendido en la demanda.

La defensora Pública en actuación de defensa del demandado señala que ratifica lo señalado en el escrito de contestación de demanda, con especial énfasis en la oposición de la medida cautelar, conforme a lo indicado en el artículo 16 del Decreto Ley contra la desocupación arbitraria de viviendas. Señala que se opone a lo demandado por cláusula penal, ya que ello es desproporcionado y exorbitante, visto que además se piden intereses moratorios y se opone a la indexación.

En esta misma audiencia se procedió a oír la declaración de testigos promovidos por la demandante, lo cual se analizará posteriormente y se profirió el dispositivo del fallo en fecha 04 de julio de 2.013, previo diferimiento de la audiencia, de la manera siguiente:

PRIMERO: SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana G.A. con el carácter de propietaria del fondo de comercio HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, contra el ciudadano A.F.M.O..

SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano A.F.M.O. en su condición de inquilino hacer entregar el inmueble arrendado ubicado en la Urbanización Las Acacias, conjunto residencial Los Chaguaramos, casa N° A-4, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; libre de personas y cosa, y en el estado como fue recibido, con las solvencias de los servicios públicos.

TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada A.F.M.O. pagar a la demandante G.A., la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, que comprenden de los meses de: Octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales. Así como daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha que quede firme la sentencia.

CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR el reclamo de intereses de mora.

QUINTO: SE DECLARA CON LUGAR la indexación la cual deberá efectuada sobre la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.

Se indica igualmente que tal cálculo será efectuado por un Experto Contable nombrado al efecto de que determine el monto que ocasiona ajustar la totalidad de lo adeudado por cánones arrendaticios, desde el momento en que los mismos debieron efectivamente cancelarse hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme.

SEXTO: SE DECLARA SIN LUGAR el reclamo de cláusula penal.

SE EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada por no haber sido vencida totalmente conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIIR

Previo a la decisión de fondo se hace la siguiente consideración:

En fecha 01 de noviembre de 2.011, fue proferida decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que concluye en relación a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sobre la prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley; en consecuencia, la suspensión que hace referencia el Decreto mencionado sólo se verifica en fase de ejecución de sentencia, siendo en consecuencia deber de quien juzga la continuación de la causa y por ende proferir el extenso del fallo definitivo, como se indica a continuación.

La presente litis ha quedado trabada en los siguientes términos:

ALEGACIONES DE LA DEMANDANTE:

.- que en fecha 17 de abril de 2.009, celebró en calidad de arrendador contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado con un canon de arrendamiento acordado por la suma de Bs. 3.500,oo, sobre una casa para habitación ubicado en la Urbanización Las Acacias, conjunto residencial Los Chaguaramos, casa A-4, San Cristóbal, Estado Táchira; y que los propietarios celebraron previamente mandato de administración sobre dicho inmueble con la demandante.

.- que el demandado ha incumplido de manera continua con el mencionado contrato de arrendamiento en varias de sus cláusulas entre ellas la tercera, referida a la duración del contrato, ya que el 17 de octubre de 2.009, se cumplió con el término de duración contractual de 6 meses contados a partir del 17 de abril del mismo año, por lo que le correspondía según el artículo 38 (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un lapso de 6 meses de prórroga legal arrendaticia, los cuales disfrutó y se agotaron el 17 de abril de 2.010, ya que las partes convinieron de manera expresa que de forma automática comenzaría a correr el lapso de prórroga legal, una vez alcanzado el término del contrato, sin necesidad de notificación alguna y que además no hay constancia de haber celebrado las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

.- igualmente señala el incumplimiento de la cláusula décima quinta del contrato según la cual el arrendatario debía desocupar el inmueble el día 18 de abril de 2010, y que en el caso de incurrir en mora el arrendatario en la entrega del mismo se acordó una penalidad por día transcurrido de atraso equivalente al 10% del monto del canon mensual, conforme a lo indicado en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-. Que a la presente fecha el arrendatario no ha desocupado, no ha hecho entrega del inmueble en cuestión y se encuentra haciendo uso de él, incumpliendo el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano.

.- que se señala que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia respecto al pago de cánones arrendaticios, debido a que el último pago efectuado, fue para cubrir la mensualidad finalizada el 17 de octubre de 2.009, por lo que se encuentra insolvente en el pago de 14 mensualidades vencidas, lo que asciende a la suma de Bs. 49.000,oo.

.- que luego de los intentos frustrados para llegar a un acuerdo, es que acude a la vía jurisdiccional en la protección de sus derechos.

.- señala que de conformidad con las cláusulas segunda, tercera, quinta, décima quinta, décima del contrato de arrendamiento; con los artículos 27, 28, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos; con los artículos 1.159, 1.167, 1.257, 1.264, 1.269, 1.586 y 1.592 del Código Civil; así como los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil, demanda el cumplimiento de contrato, la entrega del inmueble, el pago de la suma de Bs. 49.000,oo por concepto de daños y perjuicios por cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses: Octubre, noviembre y diciembre de 2.009, enero, a diciembre de 2.010 y los que transcurran hasta sentencia definitiva; al pago de Bs. 641,62 por intereses moratorios sobre las cantidades insolutas de cánones de arrendamiento; al pago de la suma de Bs. 79.100,oo por mora por parte del arrendatario en la entrega del inmueble en base al 10% del canon de arrendamiento mensual (Bs. 3.500,oo) más lo causado por los días que sigan transcurriendo y la indexación respectiva.

Peticiona medida de secuestro y de Prohibición de enajenar y gravar.

DE LA DEFENSA DE LA ACCIONADA:

Señala que ha realizado las diligencias necesarias para la ubicación del demandado no siendo posible su ubicación, tal y como se evidencia de visita domiciliaria en fecha 13 de marzo de 2013, telegrama enviado por IPOSTEL, para la comparecencia del demandado ante la defensa pública en fecha 08-05-2013 y acta levanta con ocasión de visita domiciliaria en fecha 21 de mayo de 2.013.

.- señala que niega, rechaza y contradice que a la presente fecha su defendido adeude los cánones de arrendamiento comprendidos desde octubre de 2.009, los cuales ascienden a la suma de Bs. 49.000,oo.

.- niega y rechaza que su defendido adeude la cantidad de Bs. 641,62 por concepto de intereses moratorios calculados sobre las cantidades insolutas de cánones de arrendamiento.

.- niega y rechaza que su representado adeude la suma de Bs. 79.100,oo por mora en la entrega del inmueble, a contarse sobre el 10% del monto de cánones arrendaticios.

.- se opone a las medidas cautelares solicitadas.

THEMA DECIDENDUM

Conforme a las alegaciones de la demandante y la defensa opuesta, tiene quien juzga, que la presente causa queda delimitada a una pretensión de cumplimiento de contrato de entrega de inmueble -vivienda-, por razón de la alegación del demandante de la conclusión del lapso contractual y el disfrute de la prórroga legal, peticionando además la demandante los cánones insolutos, los intereses, cláusula penal y la indexación de los montos demandados. A su vez la demandada realiza una negación y contradicción particular de cada una de las peticiones de la demandante y se opone a la cautelar de secuestro solicitada.

No es en consecuencia hecho controvertido en la causa, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble señalado en autos.

Previamente se precisa, que en materia civil las normas que señalan las pautas que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, postulados que la doctrina ha señalado como principio de la carga de la prueba según la cual, dentro de un proceso judicial quien alega la existencia de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Igualmente se tiene que en la presente causa las obligaciones reclamadas provienen de una relación arrendaticia, derivadas de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes que obviamente genera derechos y obligaciones, de tal manera que conforme a los principios señalados en relación a la materia probatoria, corresponde a la parte actora demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo y la obligación a cargo del deudor de la entrega del inmueble por haberse vencido la prórroga de ley. Corresponde a su vez a la demandada en razón de su negativa de la obligación de pago de los cánones vencidos, demostrar el cumplimiento o la excepción de la misma.

En razón de lo anterior debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones opuestas.

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

.- Copia simple del documento constitutivo de la firma personal HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, que fue posteriormente presentada en copia certificada. Esta documental se encuentra registrada ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 29 de mayo de 2.001, inserto bajo el Nro. 23, Tomo 8-B; por lo que se valora como documento Público demostrativo de la inscripción de la firma personal en mención como propiedad de la ciudadana demandante.

.- Copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 08 de junio de 2.009, inserto bajo el Nro. 72, Tomo 122. Posteriormente presentado en copia certificada. Esta documental referida a contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de la litis, siendo considerada documento público demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la pretensión.

.- Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, de fecha 11 de septiembre de 1.986, registrado bajo el Nro. 18, Tomo 1 adc. 2, Protocolo 1º. Posteriormente presentado en copia certificada. Esta documental se encuentra referida a la adquisición del inmueble objeto de la pretensión por parte de los ciudadanos J.A.R.M. y M.C.A.d.R.. Por ello se valora como documento público demostrativo de la propiedad del inmueble objeto de la pretensión de cumplimiento de contrato.

.- Original de documento privado por el que el ciudadano J.A.R.M., como propietario del inmueble objeto de la acción autoriza a la inmobiliaria demandante para alquilar el inmueble en mención. Esta documental al ser reconocida posteriormente mediante testifical del ciudadano en mención conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se valora como documento reconocido para demostrar lo indicado en su contenido material, en especial la autorización para alquilar el inmueble de marras.

.- Copia simple de Resolución Nro. 001-2012-Expediente 027, de fecha 23 de febrero de 2.012, expedida por la Dirección Ministerial del Poder Popular para la vivienda y Hábitat. Esta documental debe ser considerada documento administrativo con fuerza de ejecutividad y ejecutoriedad conforme a lo indicado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos para demostrar lo indicado en su contenido material de que se encuentra cumplido y agotado el procedimiento administrativo para acceder a los órganos jurisdiccionales.

En el lapso probatorio:

.- Mérito y valor jurídico de los autos que conforman el expediente, conforme a los principios de la comunidad o adquisición de la prueba, en especial el mérito que se desprende la Resolución Administrativa Nro. 001, de fecha 23 de febrero de 2.012, librada por la Dirección Ministerial del Poder Popular para la vivienda y Hábitat. Se indica la valoración previa de esta documental ratificando la valoración de su contenido material.

.- En cuanto a los originales del documento constitutivo estatutario de la firma personal HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, contrato de arrendamiento, documento de propiedad del inmueble. Se señala que estas documentales fueron previamente analizadas y valoradas.

TESTIMONIAL: En la audiencia de juicio de fecha 04 de julio de 2.013, se oye la testimonial del ciudadano J.A.R., quien declara reconocer en su contenido y firma el documento que le fue puesto a su vista, consistente en autorización a la demandante para alquilar el inmueble, por lo que se indica que el documento en cuestión se tiene como reconocido para demostrar lo expresado en su contenido material.

TESTIMONIAL de la ciudadana G.A.H.C.. La declaración de esta testigo no es objeto de valoración para quien juzga, por no derivarse de la misma mayores hechos relevantes a comprobar el hecho controvertido.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

La Defensora Pública presenta como pruebas en defensa de la accionada:

Con el escrito de contestación:

.- Copia de acta levantada por la Defensora Pública en fecha 13 de marzo de 2.013, señalando que se trata de localizar al demandado en el inmueble objeto de la pretensión; recibo de IPOSTEL, relación de consignación de telegrama peticionado por la Defensora del accionado; acta de visita de campo de fecha 21 de mayo de 2.013 relativo a indicación que en el inmueble objeto de la pretensión no se encontraba para el momento el demandado de autos. Convocatoria de entrevista para fecha 20 de mayo de 2013 a objeto de que el accionado acuda a la Defensa Pública. Estas documentales se valoran como documentos administrativos demostrativos de la gestión realizada por la Defensora Pública designada, en la localización del demandado para ejercer la mejor defensa de sus derechos.

En el lapso probatorio:

.- Mérito favorable de autos. Se señala que se toma esta indicación como la solicitud de aplicación de los principios de comunidad o adquisición de la prueba.

.- Ratificación del escrito de contestación de demanda y rechazo de los montos peticionados. Se indica que conforme a la disposición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo señalado en el escrito de demanda y contestación debe ser analizado a objeto de proferir un fallo conforme a lo alegado y probado en autos.

Se indica que ambas partes hicieron uso del derecho de promover y evacuar pruebas en la presente causa, quedando demostrado la cualidad de la demandante para intentar la acción; quedando evidenciado en segundo término la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y que el demando continua ocupando el inmueble. Así mismo del contrato de arrendamiento cursante en autos se evidencia que la duración del mismo era del 17/10/2009 y que según esa misma cláusula el demandado comenzada el disfrute de la prórroga legal de manera automática y sin necesidad de notificación alguna. Ante ello puede indicar quien juzga, que según lo estipulado contractualmente (cláusula tercera) el demandado tenía la obligación de hacer entrega del inmueble en la fecha señalada (17/04/2010), por cuanto se desprende de la cláusula indicada que las partes plasmaron su intención de estar ligados por un contrato a tiempo determinado y que de manera inmediata al término del vencimiento contractual el demandado continuaría en el inmueble a objeto de hacer uso de la prórroga legal, la cual para el caso era de 06 meses, los cuales según se evidencia de autos disfrutó el demandado. Así se establece.

Verificado lo anterior debe señalarse, que conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamiento vigente para el momento de interponerse la demanda, debía el demandado una vez disfrutado el término de prórroga legal, hacer entrega del inmueble y de no haberse ello efectuado nacía para la demandante el derecho a peticionar conforme a esa disposición legal la acción de cumplimiento de contrato a objeto de tutelar su derecho de que se le hiciera entrega del mismo a través de una resolución judicial. En consecuencia de lo anterior, considera quien juzga, que en el presente caso se encuentran demostrados los extremos legales indicados en la norma señalada, ello aunado a que la demandada no logró enervar la obligación demandada o que de alguna manera se encontraba excepcionada del cumplimiento de la misma, por lo que es criterio de este Juzgador que la presente demanda deberá ser declarada con lugar en lo que respecta a la petición de entrega del inmueble por cumplimiento del término contractual y el disfrute de prórroga legal, tal y como deberá indicarse en el dispositivo del fallo de manera expresa, positiva y precisa. Así se decide.

Se evidencia que peticiona la accionante además el pago de daños y perjuicios estimados en cánones dejados de percibir, señalando que los mismos vienen comprendidos de octubre a diciembre de 2009, y enero a diciembre de 2010, más los que transcurran hasta la fecha de la sentencia definitiva. Respecto a ello se indica, que es criterio de la Jurisprudencia Patria que el medio idóneo y pertinente para demostrar el cumplimiento de una obligación en la que se reclaman sumas por concepto de cánones arrendaticios es el pago o la demostración fehaciente de la excepción o liberación del mismo. Ello aunado de que los principios rectores de la carga de la prueba señalan que, quien pida el cumplimiento de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, teniéndose entonces que en el presente caso correspondía a la parte demandada la demostración a través del medio pertinente que se encontraba liberada de la obligación reclamada o la extinción de la misma; no obstante lo anterior se tiene, que no consta en autos probanza alguna por parte del demandado tendiente a enervar la pretensión del pago de cánones insolutos, y por el contrario evidenció quien juzga que la demandada se había comprometido ante la autoridad administrativa a cancelar tal concepto. Por ello la demanda, en lo que respecta al pago de cánones insolutos demandados, deberá ser declarada con lugar como así se indicará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

Respecto al reclamo de intereses moratorios e indexación, considera quien juzga, que ambos persiguen resarcir de alguna manera el retardo o el incumplimiento del deudor en el pago de los cánones que según el contrato debía realizar por el uso y disfrute del inmueble, conceder ambos sería sancionar doblemente al demandado, circunstancia a todas luces injusta. Tal circunstancia ha sido establecida en la Jurisprudencia Nacional cuyo criterio acoge plenamente este Juzgador, en razón de lo anterior es pertinente declarar que no procede la declaratoria con lugar de ambos conceptos, razón por la cual sólo será acordado la indexación de la suma resultante de ajustar conforme a las tasas inflacionarias del Banco Central de Venezuela el monto de los cánones adeudados por el uso y disfrute del inmueble. Se indica igualmente que tal cálculo será efectuado por un Experto Contable nombrado al efecto de que determine el monto que ocasiona ajustar la totalidad de lo adeudado por cánones arrendaticios, desde el momento en que los mismos debieron efectivamente cancelarse hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme. Así se decide.

Igualmente, reclama la accionante el pago de la suma de Bs. 79.100,00 por concepto de mora por parte del arrendatario en la entrega del inmueble con base al 10% del monto del canon de arrendamiento mensual. Respecto a ello, quiere indicar quien juzga, que al estipularse tal interés -a pesar de haberlo libremente pactado entre las partes-, configura la violación a lo indicado en el artículo 114 de nuestro más significativo Texto Legal que al efecto establece:

El ilícito económico, la especulación, el acaparamiento, la usura, la cartelización y otros delitos conexos, serán penados severamente de acuerdo con la ley.

Del texto anterior ciertamente puede inferirse, que la fijación de un interés al 10% mensual es una conducta inconstitucional, ya que por ello una parte obtiene ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que la otra parte realiza. En el caso en especie, si bien es cierto se señala que tal sanción se estableció con fundamento en el artículo 8 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es observable igualmente que la misma es desproporcionada puesto que el pago de la suma causada por tal interés, es a criterio de quien juzga, objeto de ser configurada como usura. En razón de lo anteriormente expuesto y en atención que según el postulado Constitucional, Venezuela se constituye en una Estado Democrático y Social, de Derecho y de Justicia, considera quien decide, que sería contrario a tal postulado permitir el establecimiento de manera válida de una cláusula contractual tan injustamente desproporcionada, por ello se desestima lo peticionado por la accionante del pago por tal concepto.

En razón de lo expuesto, la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar y así se indicará en la parte dispositiva.

III

DISPOSITIVA DEL FALLO

Con base a lo anterior este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es interpuesta por la ciudadana G.A. con el carácter de propietaria del fondo de comercio HAPPY HOME CENTRO INMOBILIARIO, contra el ciudadano A.F.M.O..

SEGUNDO

SE CONDENA al ciudadano A.F.M.O. en su condición de inquilino hacer entregar el inmueble arrendado ubicado en la Urbanización Las Acacias, conjunto residencial Los Chaguaramos, casa N° A-4, de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; libre de personas y cosa, y en el estado como fue recibido, con las solvencias de los servicios públicos.

TERCERO

Se condena a la parte demandada A.F.M.O. pagar a la demandante G.A., la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, que comprenden de los meses de: Octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales. Así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha que quede firme la sentencia.

CUARTO

SE DECLARA SIN LUGAR el reclamo de intereses de mora.

QUINTO

SE DECLARA CON LUGAR la indexación la cual deberá efectuada sobre la suma de CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 49.000,00) por concepto de daños y perjuicios equivalentes a los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados y los causados hasta la fecha de sentencia definitivamente firme.

Se indica igualmente que tal cálculo será efectuado por un Experto Contable nombrado al efecto de que determine el monto que ocasiona ajustar la totalidad de lo adeudado por cánones arrendaticios, desde el momento en que los mismos debieron efectivamente cancelarse hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme.

SEXTO

SE DECLARA SIN LUGAR el reclamo de cláusula penal.

SEPTIMO

SE EXONERA del pago de las costas procesales a la parte demandada por no haber sido vencida totalmente conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diez días del mes de julio de dos mil trece (2013). AÑOS: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Zulimar Hernández

En la misma fecha siendo las 03:15 de la tarde se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Zh.

Exp. Nº 7353.