Decisión nº 115-2014 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 23 de Septiembre de 2014

Fecha de Resolución23 de Septiembre de 2014
EmisorTribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco.
PonenteFernando Atencio Barboza
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opción A Compra

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 3876-13.-

203º y 155°

Se inicia el presente proceso de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, seguido por la ciudadana NINOSKA G.G.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-4.540.718, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representada por el Abogado en ejercicio J.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 145.636, carácter que se evidencia de Poder Apud Acta, conferido ante el Secretario Titular de este Despacho, en fecha 14 de agosto de 2013, en contra de los ciudadanos I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nos. 1.647.473 y 3.031.905, respectivamente, y de este domicilio, representados por el profesional del derecho J.U.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.597, condición que acredita de Poder Apud Acta otorgado ante el Secretario de este Juzgado el día 12 de diciembre de 2013.

Ahora bien, una vez agotadas íntegramente las fases relativas a las alegaciones, así como los actos de pruebas cumplidos durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones.

I

De los Hechos Controvertidos.-

Por efectos del cumplimiento de las fases del presente proceso, el debate de las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública quedó limitado a discutir y probar, la afirmación esgrimida por la ciudadana NINOSKA G.G.F., parte accionante, quien manifiesta haber celebrado un contrato de Opción de Compra-Venta con los ciudadanos I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, el día 27 de Diciembre de 2012, bajo el Nº 56, Tomo 139, de los libros respectivos, sobre un bien inmueble constituido por una Casa-Quinta, distinguida con el Nº 42-38, ubicado en la Avenida 81, entre Calles 42 y 51 de la Urbanización Los Mangos, Parroquia I.V., del Municipio Maracaibo Estado Zulia, el cual le pertenece a los mencionados optantes vendedores I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo, en fecha 16 de octubre de 1980, bajo el Nº 30, Tomo 5, protocolo 1, estableciéndose como precio de venta la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), entregando en ese acto la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), en calidad de Arras, mediante cheque de gerencia Nº 00001143, del Banco de Venezuela. Agrega que, el pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), se harían al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, fijándose un lapso para la ejecución del contrato de ciento cincuenta (150) días continuos calendarios, contados a partir de la firma del referido documento, más una prorroga de treinta (30) días.

Se observa igualmente del escrito libelar, la manifestación de la parte accionante que, solicitó un crédito ante la entidad bancaria Banco de Venezuela C.A., por no contar con los recursos económicos para el pago total del precio convenido, el cual fue aprobado. Señala así mismo, que al encontrarse a la espera del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de la asignación los recursos económicos al Banco de Venezuela, C.A., transcurrió el término fijado en el contrato de opción a compra-venta para la celebración de la venta definitiva, venciéndose así la misma por razones imputables a un tercero, razón por la cual los ciudadanos I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., le manifestaron que al encontrarse vencido el contrato de opción a compra celebrado, no tenían obligación alguna de venderle el inmueble y que por el contrario debía pagarle la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), en concepto de cláusula penal por los daños y perjuicios ocasionados.

Concluye la representación judicial de la parte accionante que, como consecuencia de lo anterior, demanda por Cumplimiento de Contrato a los demandados de autos, para que den continuidad a las gestiones para compra definitiva del inmueble, o en su defecto le reintegren la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), que en calidad de arras entregadas a la parte accionada, sin descontarse cantidad alguna en concepto de Cláusula Penal.

Trabada la litis por efectos de la citación personal de la parte demandada, observa este Operador de Justicia que, el sujeto pasivo de la relación procesal presentó su escrito de contestación en el vigésimo primer (21) día de despacho, a partir del perfeccionamiento de la citación practicada, como se evidencia del computo de los días de Despachos realizado por secretaría, y discurridos entre los referidos momentos procesales, razón por la cual, se hace necesario establecer un Punto Previo en el presente fallo, antes de entrar a.l.p.d. la pretensión contenida en la demanda.

II

PUNTO PREVIO.

Así las cosas, se observa de actas que la parte demanda en cumplimiento a lo establecido en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, que trata la Confesión Ficta en el Procedimiento Oral, para enervar el juicio en rebeldía y la correspondiente sanción de confesión, hizo valer dentro de los cinco (5) días siguientes a la contestación omitida, los medios de prueba invocados que aparecen a los folios setenta y ocho (78) y setenta y nueve (79) del expediente, y presentados en fecha 6 de diciembre de 2013.

En este mismo orden de ideas, establece el mencionado artículo 868 del Código de Procedimiento Civil que:

Art. 868: Si el demandado no diera contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el articulo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco (5) días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la ultima parte del articulo 362

.

Llama la atención de quien decide, las constantes intervenciones realizadas por la representación judicial del sujeto pasivo de la relación procesal, en cuanto a la no contestación de la demanda de manera oportuna, y en ese sentido promueve en su escrito de prueba, Inspección Judicial dirigida a este mismo Órgano Jurisdiccional, con el fin de dejar constancia que en el almanaque del Tribunal, en especifico, el día 1 de Noviembre de 2013, se encuentra sombreado en color blanco, ello con el fin de demostrar que la no contestación a la demanda dentro del termino legal no le es atribuible.

Es así que, llegada la oportunidad para la evacuación de la mencionada inspección judicial, se dejo constancia a todos y cada uno de los particulares promovidos, resaltándose la existencia en la Sala de este Juzgado, de cuatro (4) calendarios con vista al público en general pudiendo el abogado en ejercicio realizar el computo de días de Despacho indistintamente en cualquiera de ellos. Además, se observó igualmente durante la evacuación del referido medio de prueba que, específicamente el calendario ubicado al lado del Alguacil del Tribunal, se encuentra el día 1 de Noviembre de 2013, en sus alrededores tintado en color rojo, el recuadro identificativo del día señalado en color blanco y el numero uno (1) tintado en color negro; reflejando al igual que el resto de los calendarios judiciales como día hábil de despacho.

En este sentido, se hace preciso citar el artículo 113 del Código de Procedimiento Civil que a la letra expresa:

Art. 113: El Secretario llevará el libro Diario del Tribunal, en el cual anotará sin dejar espacios en blanco, en términos claros, precisos y lacónicos las actuaciones realizadas cada día en los asuntos en curso. Los asientos del Diario serán firmados por el Juez y por el Secretario al final de cada día, y hacen fe de las menciones que contienen, salvo prueba en contrario.

Resulta oportuno destacar el criterio proferido por el M.T. de la República en Sala Constitucional, mediante Sentencia de fecha 3 de agosto de 2001, sobre el modo de registrar las actuaciones diarias ocurridas dentro de cada Órgano Jurisdiccional, y en ese sentido estableció que:

(…) Las cuentas tiene similar finalidad a la atribuida a los libros diarios, en el sentido de que deben reflejar las actuaciones realizadas por la Sala, cada día, en los asuntos en curso, por lo que, igualmente hacen fe de las menciones que contienen, de tal manera que si éstas no reflejan una actuación, resulta lícito asumir que éstas no ocurrieron…

. (Subrayado del Tribunal).

Aunado a las situaciones antes descritas, el abogado J.U.B., desplegó en el desarrollo del proceso, los actos procesales que establece el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de no haber contestado oportunamente la demanda, es decir, promovió pruebas en el lapso de cinco (5) días para probar algo que le favorezca en los términos establecidos en la norma antes mencionada.

Siendo así, el Juez como director del proceso, fijó oportunamente la celebración de la Audiencia Preliminar, cumpliéndose los actos subsiguientes para que las partes comparecieran a la Audiencia Oral y Pública, es decir, que ante el supuesto a.l.f.p. al accionado conforme a la ratio legis, al no contestar la demanda en tiempo hábil, traer al juicio las pruebas que tiendan a enervar o paralizar la acción intentada, hacer la contraprueba de los hechos alegados por el actor y así poder demostrar que las afirmaciones esgrimidas por la parte accionante en su escrito Libelar, son contrarios a derecho. En sintonía a lo anteriormente establecido, la parte demandada contó con los medios necesarios para informarse de los días de Despacho que precedieron a la contestación de la demanda interpuesta en contra de sus representados en el término de Ley, en virtud que tenia el libre acceso al Libro Diario del Tribunal y a los distintos calendarios que se encuentran en la Sala Principal del Juzgado, para lograr que su escrito de contestación fuera presentado en tiempo hábil.

En conclusión, debe recordarse que de conformidad al artículo 195 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el transcrito articulo 113 eiusdem, el Secretario del Tribunal, debe dejar constancia en el mencionado Libro Diario, los días en los cuales se disponga No Despachar por causa justificada, certificándose que el aludido día 1 de noviembre de 2013, Si Hubo Despacho, en este Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por así haberse evidenciado tanto en los diversos calendarios existentes en la Sala de este Tribunal, al igual que en el referido Libro Diario, lo que conduce a determinar que la denuncia formulada por la parte accionada no resulta fundada en derecho, por el contrario, carece de veracidad en lo que respecta a la argumentación esgrimida en juicio para tratar de desviar la suerte del proceso, bajo la idea de que su contestación fue presentada en tiempo hábil, cuando lo cierto es que la misma resultó extemporánea por tardía como se infiere del computo de los días de despacho realizados por el Secretario del Tribunal, en fecha 6 de agosto de 2014, cursante al folio ciento veintitrés (123) del expediente, lo que conduce a este Operador de Justicia a declarar Extemporánea la contestación rendida en el proceso por la parte accionada, tomando en cuenta que el último día hábil para ello lo era el día 29 de noviembre de 2013, constatándose que el escrito presentado por la representación judicial de la parte accionada y calificado como “Contestación a la Demanda”, que corre a los folios setenta y uno (71) al setenta y tres (73) y su vuelto, fue propuesto el día 2 de diciembre de 2013, cuando ya había concluido el lapso de Ley para la contestación a la demanda. ASI SE DECIDE.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Resulta oportuno recordar que, en el Procedimiento Oral, el Juez, a través de los medios de pruebas promovidos y evacuados, fija los hechos y resuelve conforme a la Sana Critica, debiendo apoyarse en aquellos medios que admite o toma en cuenta para la decisión de la causa, sin que deba profundizar en ellos, como se exige dentro del procedimiento escrito, ni menos aun confrontarlos con otras pruebas recibidas, que a su juicio resulten intranscendentes.

Ahora bien, de un detenido examen del escrito contentivo de la demanda, la parte actora en su pretensión, pide al Juez una sentencia constitutiva, que ordene a los accionados, el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado por las partes ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, el día 27 de diciembre de 2012, lo que comporta la concreción de la venta del inmueble opcionado, y que las arras entregadas sean imputables al precio pactado, bajo el alegato de haber cumplido con las obligaciones legales y contractuales convenidas para que se le transmitiera los derechos de propiedad del inmueble litigioso en los términos acordados .

Así, del contenido de la Cláusula Cuarta del contrato de opción de compra-venta, se observa que su duración sería de ciento cincuenta (150) días calendarios, a partir de su otorgamiento, prorrogable por treinta (30) días más, lo que significa que dentro del término establecido, se debió protocolizar la venta definitiva. En este sentido, consta en los autos el resultado de la prueba de Informe promovida por iniciativa de la parte actora, para solicitar a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, ante el cual se encuentra inscrito el inmueble objeto de compra venta, para solicitar información sobre los antecedentes del documento presentado para la materialización del negocio jurídico pactado. Del contenido del oficio No. 480-31, de fecha 3 de enero de 2014, emanado de esa Oficina de Registro, certifica que el día 14 de junio de 2013, fue presentado el documento de compra-venta para ser suscrito por las partes que integran la presente relación procesal, conteniendo además la referida escritura, la constitución de hipoteca de Primer Grado y que la operación en referencia no fue otorgada en tiempo hábil por los contratantes.

También consta en los autos, el resultado de la prueba Informe rendida por el Banco de Venezuela C.A., de fecha 19 de mayo de 2014, signado bajo el Nº GRC-2014-41168, y promovida igualmente por la parte accionante, en la que enumera los actos desarrollados por la parte actora, en ocasión al crédito hipotecario solicitado ante la referida institución bancaria, mediante recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, cuyo propósito era la adquisición del inmueble objeto de la compra venta, y en este sentido informa que:

• En fecha 2 de enero de 2013, fue recibida la solicitud y cargada en el sistema bancario.

• El día 7 de febrero de 2013, fue aprobada la solicitud de Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.

• En fecha 8 de abril de 2013, se despacho documento a la institución bancaria, contactándose al cliente el 5 de septiembre de 2013, para informarle que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), había enviado los fondos correspondientes a la solicitud de Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.

• El día 12 de marzo de 2014, se desincorpora la operación por tiempo expirado.

Con base a los medios probatorios referidos, encuentra este operador de justicia que, en el artículo 1167 del Código Civil, se encuentra la norma de derecho sustancial que sanciona sobrevenidamente el incumplimiento de cualquiera de las partes que intervienen en un negocio jurídico, y que de ser invocada debe mediar una decisión judicial creadora de una norma individual y concreta, dirigida a las partes mediante la cual se apliquen las sanciones resultantes de la voluntad de la Ley. En tal sentido, conforme a la ratio legis, se contemplan:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

.

Del texto de la norma transcrita, se extraen claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, como lo son:

  1. La existencia de un Contrato Bilateral.

  2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

  3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

Como derivación de lo anterior, debe el juzgador revisar en el caso de autos, si la parte actora cumplió o no con cada uno de los elementos anteriormente descritos, bien para ordenar la ejecución del contrato o por el contrario desestimar la pretensión contenida en la demanda producto del incumplimiento de las mencionadas exigencias legales, o bien que la actividad probatoria de su contraparte demuestre que la pretensión es contraria a derecho. El Juez, del análisis de los hechos libelados como de las pruebas ofertadas por los sujetos procesales, evidencia que, al estar las partes sometidas a un acuerdo de voluntades, debieron en principio cumplir voluntariamente con lo establecido en la convención, cuya existencia esta reconocida en el proceso, con lo cual, se logró la configuración del elemento existencial de un Contrato Bilateral, y que por no haberse suscrito oportunamente la venta, esta situación fáctica permisa a las partes a ejercitar las acciones previstas en el citado articulo 1167 del Código Civil Venezolano.

En sintonía a lo dicho y con apoyo a la prueba de Informe cursantes en actas, se evidencia que la parte actora cumplió con todas las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta, al haber gestionado oportunamente un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, a través del Banco de Venezuela, C.A.

Así mismo, de los medios de prueba referidos, se infiere por una parte que, la accionante cumplió con la exigencia legal establecida en el artículo 1491 del Código Civil, en cuanto al pago de los gastos que debe asumir para la tradición del inmueble, entre ellos los honorarios profesionales por la redacción del instrumento de venta con la respectiva constitución de hipoteca. El cumplimiento de esta obligación quedo evidenciada con la prueba de Informe rendida por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, al señalar que el día 14 de junio de 2013, fue presentado el documento de compra-venta para ser suscrito por las partes que integran la presente relación procesal en la oportunidad fijada, por lo que en aplicación a la norma sustantiva civil antes señalada, esto es, el artículo 1167, se arriba a la plena convicción de que el sujeto activo de la relación procesal, también cumplió con el segundo de los elementos establecidos normativamente, en el sentido de estar dispuesta a satisfacer la obligación principal, como lo es el “pago del precio’’, tomando en cuenta que el Banco de Venezuela, C.A., informó a este Juzgado la disponibilidad de los recursos económicos provenientes del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), para la concreción de la venta del inmueble litigioso en los términos convenidos.

A este respecto y con ocasión a las pruebas de informe objeto de análisis se evidenció que, la parte accionante fue diligente en gestionar el cumplimiento de sus obligaciones, como lo fue, la aprobación por parte de la institución bancaria Banco de Venezuela C.A., del Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, para proceder al pago del precio establecido por los contratantes, y presentar ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo Estado Zulia, todos y cada uno de los recaudos legalmente exigidos para la protocolización de la venta definitiva, esto fue en fechas 7 de febrero de 2013, y 14 de junio de 2013, respectivamente.

Igualmente se observa que, del análisis realizado a la prueba de informe emanada del Banco de Venezuela, C.A., una vez cumplidas todas las diligencias pertinentes, no es sino hasta el 5 de septiembre de 2013, que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), informa sobre la disponibilidad de fondos para suscribir la venta definitiva.

Así las cosas, y si bien es cierto que, la accionante cumplió los trámites respectivos para la obtención del Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, no es menos cierto que, para el momento en el cual el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), dispuso de los fondos necesarios para el pago del precio pactado para la venta, se encontraba totalmente consumado el tiempo establecido contractualmente para el cumplimiento de las obligaciones asumidas, y en este sentido, resulta necesario traer a colación el contenido del articulo 1 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, que a la letra establece:

Articulo 1: En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuentos de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de algunas de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación procesal…

. (Subrayado del Tribunal).

A este respecto, con vista a la valoración de las pruebas ofrecidas y aplicando las reglas de la Sana Critica, la conducta asumida por la demandante dentro del contrato que le une con los accionados, se inscribe dentro de lo que se conoce como incumplimiento involuntario, al surgir una causa sobrevenida supeditada a la voluntad de un tercero, como lo es en este caso, la emisión de fondos necesarios por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), para el pago del precio convenido en la suscripción de la venta definitiva, que si bien este medio de adquisición no fue estipulado en el contrato de opción de compra-venta, tampoco fue prohibido, encontrándonos en presencia de la denominada causa extraña no imputable, probando en este sentido la parte accionante en este proceso, la causa sobrevenida ajena a su voluntad, aplicable a las disposiciones relativas a las teorías de los riesgos, que además presenta la característica de ser una imposibilidad sobrevenida e imprevisible, es decir, que no pudo pronosticarse, ni menos aun conocerse con anticipación. Así mismo, hubo en el caso de autos, ausencia absoluta de dolo o culpa por parte del adquirente del inmueble.

En tercer lugar, constituye también un requisito esencial para la debida congruencia de este fallo de mérito, determinar a cual de los contratantes, le es atribuible el incumplimiento por la no ejecución oportuna del contrato de compra-venta, tomando en cuenta que las partes se encuentran sometidas a un acuerdo de voluntades, que es Ley entre ellas (Ex. Articulo 1159 C.C.). A este respecto, la representación judicial de la parte accionada, promovió en el lapso probatorio, Inspección Judicial para comprobar la existencia de un procedimiento de Oferta Real de Pago, para enervar o paralizar la acción intentada y liberarse del incumplimiento que le atribuye la accionante en este juicio, y demostrar con ello que la pretensión es contraria a derecho.

En este sentido y conforme a lo solicitado, se traslado el Tribunal al sitio indicado por la parte accionada, constatando el Juez conforme a los Particulares invocados en el escrito de promoción de la prueba de Inspección Judicial, que ciertamente existe ante el Tribunal Séptimo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, solicitud de Oferta Real de Pago, realizada por los ciudadanos I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., en beneficio de la actora NINOSKA G.G.F., por la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 50.000, oo).

El Operador de Justicia, observa que el promovente no señalo el hecho extintivo que pretendía acreditar con la prueba de Inspección, para así probar algo que le favorezca dentro del proceso o si la demanda, es contraria o no a derecho, tomando en cuenta que su posición procesal al no haber contestado la demanda en la oportunidad de ley, quedó limitada a probar lo contrario de lo afirmado en el Libelo, sin embargo, el Juez en aras de la búsqueda de la verdad procesal, y a los fines de darle a la prueba que se analiza, el efecto procesal que corresponda en lo que respecta a la liberación de los accionados a la obligación de ejecutar la venta del inmueble litigioso en su carácter de vendedores, observa por una parte que, conforme a la información recabada por el Tribunal al momento de practicar la Inspección Judicial solicitada, no emerge del medio la evidencia de que la accionante haya sido notificada de la oferta de pago a la que se contrae esa Solicitud, como lo reconoce la representación judicial de la parte accionante durante el debate oral y además debe puntualizarse que las arras están constituidas por la entrega de una suma de dinero que hace la parte que se propone comprar un inmueble a otra, con el fin de asegurar un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar el derecho de desistir de él.

De forma tal que, se trata de un contrato accesorio y no se debe confundir las arras con los elementos esenciales del negocio principal, para cuya seguridad se pactan las mismas.

De lo dicho se puede afirmar y concluir que, las arras no tienen nada que ver con la falta de los requisitos exigidos por la Ley, para la existencia o validez del contrato, a pesar de que las mismas pueden imputarse al precio de la venta en caso de su ejecución, si así lo acuerdan las partes. La consecuencia que se deriva de lo anterior, en cuanto al carácter accesorio, es que las arras siguen la suerte del negocio principal del cual dependen, y en caso de extinguirse la convención, ellas corren la misma suerte de extinción, procediendo la devolución de las arras entregadas, ya que desaparece la causa de su entrega. Si el contrato por el contrario, se confirma también resultan confirmadas las arras.

En síntesis, el análisis anterior, nos permite concluir que la parte accionada con la evacuación de la prueba judicial examinada, no logro acreditar que la pretensión deducida en la demanda sea contraria a derecho, ni tampoco probo algo que le favorezca dentro del proceso. Por el contrario, los accionados si pretendían dejar sin efecto el contrato ante un eventual incumplimiento de la optante compradora, era preciso haber incoado una acción principal por resolución de contrato, como lo exige el artículo 1167 del Código Civil, para obtener una sentencia constitutiva mediante la cual se le pida al Juez que modifique o extinga la relación jurídica existente, cuyo cambio no puede ocurrir sino previa declaración por el Tribunal de la existencia de los requisitos que la Ley exige, a fin de que ese cambio pueda producirse.

Por otro lado, cabe destacar que el procedimiento de Oferta Real De Pago, se encuentra previsto en el artículo 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y como lo afirma el tratadista Venezolano Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra Código de Procedimiento Civil, Tomo V, pagina 819,

La oferta real y eventual deposito de la cosa debida, es un procedimiento que tiene por objeto pagar lo que se debe y es actualmente exigible (por cumplimiento del plazo o de la condición), ante la renuncia del acreedor en recibirlo, a los fines de liberarse de la obligación, de los intereses retributivos, intereses de mora y efectos de la indexación tendiente a conservar el valor adquisitivo de la moneda, así como los gastos de tenencia de la cosa y de los riesgos y peligros (Art. 1306 in fine) que dicha tenencia conlleva (res perit predominio).

.

En conclusión se tiene que el Procedimiento de Oferta Real de Pago implementado por la parte accionada, carece de sentido, por cuanto la norma que contempla el procedimiento in comento, tiene como propósito y razón, que la oferta real es, como su naturaleza lo determina, un medio para liberar al deudor de una obligación que lo compromete frente a su acreedor, lo cual nos lleva a determinar que bajo la existencia de un contrato de opción de compra, no es posible imaginar que el obligado a vender la cosa, pueda liberarse de su obligación de transmitir la propiedad del inmueble con la instrumentación y aplicación del procedimiento de Oferta Real de Pago, que tiene sus parámetros y limites específicos en los términos establecidos ex lege, por lo tanto, el medio probatorio en examen resulta inconducente para probar en este juicio que, los demandados se encuentran liberados de sus compromisos contractuales.

En sintonía a lo anteriormente planteado y como consecuencia de la valoración de los medios de pruebas ofertados en este juicio que han sido previamente analizados, quedan obligadas las partes a ejecutar y cumplir con los tramites iniciados para la consumación del negocio jurídico, a través de los parámetros establecidos en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela anteriormente citada, sin que puedan las partes sustraerse de la obligación que impone el articulo 1 antes transcrito, independientemente de “el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, que en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”.

En lo que respecta a las arras entregadas montantes a la suma de CIEN MIL BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 100.000, oo), a objeto de asegurar, confirmar y garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas, las mismas deberán ser imputables al precio de la venta definitiva. Este deber surge en el caso de autos, del contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por los integrantes de la relación procesal ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, dando continuidad en este sentido al Crédito Hipotecario tramitado ante la institución bancaria Banco de Venezuela, C.A. ASI SE DECIDE.-

IV

DECISIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este Tribunal Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sigue la ciudadana NINOSKA G.G.F., en contra de los ciudadanos I.D.J.C.N. y C.E.R.D.C., y en consecuencia, quedan obligadas las partes a ejecutar y cumplir con los trámites iniciados para la transmisión de los derechos de propiedad sobre inmueble litigioso a favor de la accionante.

SEGUNDO

Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio, ello de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veintitrés (23) días del mes de Septiembre de 2014.- AÑOS: 203° de la Independencia y 155º de la Federación.-

EL JUEZ TITULAR,

DR. F.A.B..

EL SECRETARIO,

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede. Sentencia Definitiva Nº 115/2014.-

EL SECRETARIO.-

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