Decisión nº 3 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Noviembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

203° y 154°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: “CORPORACIÓN GIURDANELLA” COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el No. 45, Tomo 10-A, domiciliada en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas N.R.F. y C.S.F., titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.053.403 y 3.508.563, respectivamente, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.813 y 9.190, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.A.H.M., mayor de edad, extranjero, comerciante, identificado con la cédula No. 81.252.079, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.C.V., M.C.R. y G.C.G., abogados en ejercicio, inscritos en Inpre-Abogado bajo los Nos. 4.932, 175.755 y 142.913, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.209.967, 19.550.529 y 12.257.954, en su orden, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 2802-13

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 6 de junio de 2013, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que es propietaria de un inmueble denominado Estación de Servicio La Automotriz, distinguido con el No. 66-12 de la nomenclatura Municipal, ubicado en la Avenida 4 (antes B.V.) cruce con la calle 66, en jurisdicción de la Parroquia O.V. de esta Ciudad de Maracaibo, con todas sus dependencias, adherencias y pertenencias, constituidas por un edificio y su terreno, en el cual está construido; que es parte de mayor extensión, porción esta ampliamente descrita en el plano que se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el No. 230, de fecha 11 de agosto de 1976, distinguido con el No. 66-12, donde funciona la Estación de Servicios La Automotriz, el cual se encuentra ubicado dentro de las siguientes medidas y linderos: Norte: Calle 66, antes Callejón Zaragoza o La Gallera y mide cuarenta y ocho metros con setenta centímetros (48,70 mts.); Sur: Con el Edificio Catatumbo, antes quinta de Á.Q.P., antes Hato San Andrés, que es o fue de A.J.L.d.R. y mide cincuenta y un metros con treinta y nueve centímetros (51;39 mts.); Este: Avenida A (antes B.V.) y mide cuarenta y nueve metros con setenta centímetros (49,70 mts.) y Oeste: Con inmueble propiedad de la compañía anónima de automóviles La Automotriz y mide cincuenta y cuatro metros con veintitrés centímetros (54,23 mts.); señaló que el terreno descrito y deslindado tiene una superficie total de dos mil quinientos noventa y cuatro metros con quince centímetros (2.594,15 mts2), según el documento autenticado ante la Notaria Pública Novena de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el No. 77, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de abril de 2010, bajo el No. 2010.936, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 479.21.5.6.1734 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, que acompañó en copia.

Enfatizó que “CORPORACIÓN GIURDANELLA” COMPAÑÍA ANÓNIMA, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.A.H.M., arriba identificado, sobre dos (2) locales, que forman parte del inmueble de su propiedad, los cuales constan de dos (2) oficinas, dos (2) estacionamientos y dos (2) baños y tienen su frente y estacionamiento para vehículos, hacia la calle 66 y en ellos se encuentran funcionando una cauchera, o local de reparación de cauchos para vehículos y un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores en el otro, ubicados en el local distinguido con el No. 4-63 de la calle 66, con avenida B.V., donde funciona Cauchera Costa Verde, ubicado frente al poste C09M05, en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, tal como se evidencia de la transacción extrajudicial celebrada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, que en copia certificada acompañó.

Alegó que en la cláusula cuarta especial de la referida transacción extrajudicial ambas partes establecieron expresamente que el término de duración o plazo del mismo, es de cinco (5) años, contados a partir del día primero (1) de junio de 2005. Que al vencimiento del plazo, la arrendadora en forma unilateral, decidirá su terminación absoluta, desocupación y entrega, o su prórroga, condición especial que aceptó expresamente el arrendatario.

Señaló que ambas partes en la transacción extrajudicial convinieron que el término de cinco (5) años de arrendamiento comenzó a regir, a partir del día primero (1) de junio de 2005, incluida la denominada prórroga legal, que tiene derecho el arrendatario por los veinticuatro (24) años y seis meses que tiene como arrendatario de los antes descritos locales comerciales, todo ello, conforme a lo contemplado en los artículos 38, 39, 40 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esgrimió que aun cuando las partes hayan acordado incluir la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha disposición es de orden público y de obligatorio cumplimiento y que según el artículo 7 del Decreto ese derecho es irrenunciable; que es nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabe de esos derechos, por lo que es nulo el acuerdo realizado entre ambas partes en cuanto a la inclusión de los tres (3) años de prórroga legal dentro del término de duración del contrato, por ello era necesario dejar transcurrir los tres (3) años a partir del día primero (1) de junio de 2010.

Que el lapso de duración del contrato de arrendamiento, acordado por las partes en la transacción extrajudicial era de cinco (5) años, más los tres (3) años de la prórroga legal, es decir hasta el primero (1) de junio de 2013, la cual se encuentra reconocida en el referido contrato por ambas partes.

Alegó que practicó una notificación al arrendatario para hacer de su conocimiento su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y solicitar la entrega del inmueble el día 2 de junio de 2013, evacuada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que en original acompañó.

Invocó los artículos 1.579 y 1.599 del Código Civil. Así como los artículos 7, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en base a lo expuesto, demandó formalmente al ciudadano R.A.H.M., antes identificado, por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento de la prórroga legal, para que le entregue el inmueble arrendado conformado por dos (2) locales, que forman parte del inmueble de su propiedad antes descrito y deslindado, los cuales constan de dos (2) oficinas, dos (2) estacionamientos y dos (2) baños y tienen su frente y estacionamiento para vehículos, hacia la calle 66 y en ellos se encuentran funcionando una cauchera, o local de reparación de cauchos para vehículos y un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores en el otro, ubicados en el local distinguido con el Nro. 4-63 de la calle 66, con avenida B.V., donde funciona Cauchera Costa Verde, ubicado frente al poste C09M05, en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, totalmente desocupado de personas y bienes, de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Alegó que a los fines de evitar que se considere renovado el contrato de arrendamiento, notificó al arrendatario su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento en fecha 31 de mayo del 2013 y por cuanto se encuentra vencida la prórroga legal, el arrendatario esta obligado a cumplir con la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas.

Estimó la demanda en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,oo) que representan dos mil novecientos noventa con sesenta y cinco, Unidades Tributarias (2.990,65 U.T.).

Admitida como fue la demanda en fecha 10 de junio de 2013, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 17 de julio de 2013, la parte demandada dio contestación a la demanda. Negó que la parte demandante pueda solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento que anexó al libelo de demanda conforme a los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Opuso como defensa de fondo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona se transformó por tiempo indeterminado por haberse operado la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto que sea nulo el acuerdo hecho en cuanto a la inclusión de los tres (3) años de prórroga legal dentro del término de duración del contrato que contempla la transacción extrajudicial de la cláusula cuarta especial del referido contrato. Alegó que bajo el marco del aparte único del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.160 del Código Civil, dicho acuerdo pone en su beneficio como arrendatario los derechos protegidos por las disposiciones inquilinarias contenidas en la ley, pues en dicho acuerdo quedó meridianamente claro la intención de la voluntad de las partes contratantes sobre la temporalidad del contrato, en virtud que la voluntad real declarada en el numeral 3 de dicha cláusula fue que la prórroga legal quedó incluida dentro del tiempo de duración de contrato, término este que venció el primero (1) de junio de 2010, sin que exista renuncia, ni disminución o menoscabe su derecho como arrendatario a la prórroga legal. El asunto es que presenta una ambigüedad en el sentido del vencimiento del término de duración del contrato con el inicio del término de la prórroga legal arrendaticia. Señaló que es necesario tener en consideración las pautas que la doctrina y la jurisprudencia ha señalado para la interpretación de expresiones ambiguas, que son las susceptibles de dos sentidos, del uno de los cuales resultare la validez y del otro la nulidad del acto, lo cual deben entenderse en el primero. Las cláusulas equivocas o ambiguas deben interpretarse por medios claros y precisos, empleados en otra parte del mismo escrito, y se interpretan por el uso y costumbre en el lugar del contrato a favor del deudor pero las cláusulas ambiguas u oscuras que hayan sido dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora se interpretan contra ella, siempre que su ambigüedad provenga de su falta de explicación. Que en el caso de autos esa ambigüedad, hace que lo que se afecte es el término de duración del contrato en beneficio del arrendatario, considerándose que venció el primero (1) de junio de 2010 y no, como el actor en su libelo de demanda acomodaticiamente, en forma unilateral pretende hacer ver que venció el primero (1) de junio de 2013. La interpretación que debe dársele a dicha cláusula conforme al aparte único del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.160 del Código Civil resulta en beneficio del arrendatario por aplicación de la exigencia de la ley, de la verdad, de la buena fe y de la equidad en beneficio y protección de sus derechos como arrendatario, tomándose en consideración lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que consagra que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y que no se sacrificara la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

Alegó que es de justicia interpretar, que el contrato de arrendamiento de autos se transformó por tiempo indeterminado y por consiguiente lo que es procedente es la acción de desalojo prevista en el artículo 34 y no el 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que conlleva medida de secuestro.

Alegó que según la redacción de dicha cláusula la prórroga legal venció con el término de duración del contrato es decir, el primero (1) de junio de 2010; que no existe duda alguna que la prórroga legal a que tiene derecho por los 24 años y seis meses como arrendatario de los locales comerciales, también venció el día primero (1) de junio de 2010, y que esa fue la verdadera intención real de las partes contratantes; que prueba de ello es que para la fecha 12 de mayo de 2010, el ciudadano PASCUALE GIUDANELLA BARONE, quien para esa fecha era el Presidente de la actora CORPORACIÓN GIURDANELLA COMPAÑÍA ANONIMA, lo cual se comprueba con su documento constitutivo que riela en autos en copia certificada, le dirigió correspondencia privada indicándole que en fecha primero (1) de junio de 2010, vencía la prórroga legal por lo que le pidió el desalojo del inmueble arrendado. Anexó al presente escrito carta privado la cual opuso a la actora que riela al folio 73 del expediente. El Tribunal le otorga valor probatorio.

Señaló que a partir del 1 de junio de 2010, el arrendador o propietario de los locales arrendados optó tácitamente dejarlo en posesión y disfrute de los locales comerciales que le arrendó, por lo que quedó transformado el contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado en virtud de la ley, por haberse operado la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Negó, rechazó y contradijo que la notificación de fecha 30 de mayo de 2013, que promovió el ciudadano M.G.M., en su carácter de vicepresidente de la actora CORPORACIÓN GIURDANELLA COMPAÑÍA ANONIMA a través del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de no prorrogar el contrato de arrendamiento y para que le entregara el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el día 2 de junio de 2013 totalmente desocupado de personas y cosas, por cuanto resulta extemporáneo y contrario a derecho, por no proceder la aplicación de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que solicitó del Tribunal declare sin lugar la acción de cumplimiento del contrato accionado, por cuanto viola requisitos procesales para la admisión de la demanda.

En el transcurso del proceso la parte actora promovió diversos escritos de pruebas y la parte demandada promovió pruebas y cuestionó el instrumento poder.

En fecha 26 de julio de 2013, se anunció un acto conciliatorio y solamente compareció la parte demandada. El Tribunal previa solicitud de parte, fijó nueva oportunidad y en fecha 30 de julio de 2013, ambas partes comparecieron al Tribunal sin que hayan llegado a un arreglo amistoso en la presente causa.

Este Tribunal en fecha 31 de julio de 2013 y 5 de agosto de 2013, evacuó inspección judicial en las Oficinas del Archivo Judicial, ubicado en el Edificio Arauca promovida por la parte demandante.

En fecha 6 de agosto de 2013, el Tribunal ordenó realizar por secretaria cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 16 de julio de 2013, hasta la fecha arriba señalada exclusive, lo cual arrojó un total de doce (12) días de despacho, y en esa misma fecha dijo vistos y entró la presente causa en estado de sentencia conforme lo establece el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. El día 12 de agosto de 2013, este Juzgado difirió el pronunciamiento en la presente causa y estando dentro de la oportunidad legal, este Tribunal pasa a sentenciar y lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas según el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Los artículos 7, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”

Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario… ”

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PRUEBAS DE LAS PARTES

Junto con el libelo de la demanda la parte actora consignó notificación judicial evacuada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que riela del folio 10 al 47 del expediente, mediante la cual se evidencia que la parte actora notificó al arrendatario del vencimiento de la prórroga legal. Esta prueba por emanar de un órgano jurisdiccional competente y de conformidad con lo establecido en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio y tiene como cierto que fue debidamente notificado el arrendatario en fecha 30 de mayo de 2013 y así se decide.

Dentro del lapso procesal correspondiente, la parte actora promovió prueba de inspección judicial en las Oficinas del Archivo Judicial, ubicado en el Edificio Arauca, a fin de dejar constancia de una solicitud de notificación judicial promovida por el ciudadano R.A.H.M., titular de la cédula E-81.252.079, a la CORPORACIÓN GIURDANELLA C.A. Esta prueba se adminicula con el acta de notificación evacuada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que demuestra que el arrendatario notificó a la arrendadora que a partir del 1 de junio de 2010, iba a hacer uso de la prórroga legal por un tiempo de tres (3) años, traída a las actas procesales mediante inspección judicial, la cual riela a los folios 9 al 91 del expediente. Razón por la cual este Tribunal aprecia que las partes lograron una vez vencido el término de duración del contrato arrendamiento, cumplir cabalmente con los postulados de la ley que rige la materia y así se decide.

Riela a los folios 137 al 272 del expediente, copia certificada del expediente No. C-163, contentivo de la Consignación Arrendaticia realizada por el ciudadano R.H. a favor de CORPORACIÓN GIURDANELLA en la cual se demuestra en el contenido de la solicitud realizada en el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que el arrendatario manifiesta que la prórroga legal no puede estar contenida en el contrato de arrendamiento el cual venció el 1 de junio de 2010, y que la prórroga legal se inicia desde el 21 de junio de 2010 al 1 de junio de 2013, por lo cual quedó plenamente comprobado que no existe ambigüedad alguna y que el arrendatario gozó del beneficio que le otorga la ley, por lo que debe hacer entrega del inmueble arrendado, pues ambas partes así lo aceptaron, a partir del año 2010 se inició la prórroga Legal de tres ( 3) años y terminó el 1 de junio de 2013.

Y por último, pasa esta Sentenciadora a a.c.p.p. el instrumento fundamental de la presente acción y lo hace conforme las siguientes observaciones:

Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos.

Ahora bien, se desprende de autos que la parte accionante alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado. Riela en autos, a los folios 6 al 9 del expediente, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el proceso, y que versa sobre el inmueble conformado por dos (2) locales, que forman parte del inmueble de su propiedad, los cuales constan de dos (2) oficinas, dos (2) estacionamientos y dos (2) baños y tienen su frente y estacionamiento para vehículos, hacia la calle 66 y en ellos se encuentran funcionando una cauchera, o local de reparación de cauchos para vehículos y un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores en el otro, ubicados en el local distinguido con el No. 4-63 de la calle 66, con avenida B.V., donde funciona Cauchera Costa Verde, ubicado frente al poste C09M05, en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, cuyo lapso de duración fue pactado por un lapso de cinco (5) años, contados a partir del día 1 de junio de 2005, siendo que la arrendadora en fecha 12 de mayo de 2010 comunicó a la otra parte, que había vencido el lapso de la prórroga legal. No obstante, el arrendatario en fecha 2 de junio de 2010, notificó a la arrendadora su voluntad de hacer uso de la prórroga legal que le concede la ley. Estos instrumentos fueron consignados en las actas procesales conforme a los lineamientos establecidos en la ley, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y tiene como cierto la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, y en consecuencia, aprecia que fue suscrito un contrato a tiempo determinado, el cual generó derechos y obligaciones a las partes contratantes y así se decide.

Así las cosas observa este Tribunal que la parte demandada alegó como defensa de fondo, la prohibición de admitir la presente acción, no obstante, constata este Juzgado que el instrumento anterior referente a la notificación promovida por el arrendatario no fue tachada de falso, por lo que este Juzgado por mandato del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, este Tribunal decide:

La Sala sostuvo en sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, que:

(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).

En el presente caso ha quedado demostrado y así lo reconoce la parte demandada que por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, suscribió una transacción extrajudicial mediante la cual ambas partes establecieron expresamente que el término de duración o plazo del mismo, es de cinco (5) años, contados a partir del día primero (1) de junio de 2005. Que al vencimiento del plazo, la arrendadora en forma unilateral, decidirá su terminación absoluta, desocupación y entrega, o su prórroga, condición especial que aceptó expresamente el arrendatario. En las actas procesales quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia y el lapso concedido como prórroga legal, por lo que forzosamente este Tribunal desecha la defensa opuesta por la parte demandada, en criterio de quien decide, además de las razones antes apuntadas, no justificaba su conducta, por cuanto se desprende de las probanzas antes analizadas que el mismo solicitó en forma expresa su derecho a hacer uso de la prórroga legal, por lo que resulta extraño que dado lo reiterado de cumplir sus obligaciones contractuales, la parte demandada pretenda la apertura de una nueva prórroga legal, por lo que es improcedente la defensa de fondo opuesta y así se decide.

Cabe destacar que la Constitución, no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Constitución, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, de libertad, de democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia), y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacerse justicia por sí mismo y, para ello, crea el proceso y los órganos jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada, y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado, y se regresaría a la larga a la vindicta privada.

Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio “…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).”…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.

De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio al contrato de arrendamiento que trajo la actora a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y aprecia que dicho instrumento fue celebrado con determinación del tiempo, y así se decide.

En relación a la impugnación efectuada al poder apud acta que riela al folio 116 vto. del expediente, efectuado por la parte demandada por cuanto no se cumple con los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, ni el otorgante ciudadano M.G.M., enunció el Registro de Comercio de su representada, ni hizo su exhibición de donde le deviene su representación y lo más grave aun, la omisión hecha por la Secretaria de este Tribunal que como funcionaria que daba autenticidad al otorgamiento, omitió el requisito exigido por la indicada n.d.C..

Por su parte, el ciudadano M.G.M., actuando con el carácter de vicepresidente de la “CORPORACIÓN GIURDANELLA” COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2005, bajo el No. 45, Tomo 10-A, domiciliada en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, facultado en el artículo décimo quinto del acta constitutiva, convalidó todas y cada una de las actuaciones realizadas por la abogado C.S.F.. Aunado a lo anterior, observa este Tribunal que dicha representación fue ejercida en autos, a partir del 2 de junio de 2013 y la parte demandada nada cuestionó en el acto de la contestación, por lo que bajo el principio de protección establecido en el artículo 214 del Código de Procedimiento Civil, aunado a lo pautado en el artículo 213 ejusdem, al no haber cuestionado el instrumento poder en la primera oportunidad en que se hizo presente en autos, mal puede impugnar el poder apud acta que riela al folio 116, vto. del expediente, conforme el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se declara sin lugar dicha impugnación y así se decide.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y cumplidos como fueron los presupuestos procesales establecidos en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la determinación del tiempo y concedida a prórroga legal obligatoria para el arrendador, considera este Tribunal que en el caso bajo estudio fueron cumplidos los requisitos de ley. Así queda establecido.

Ahora bien, precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que la actora según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-V-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la empresa CORPORACIÓN GIURDANELLA” COMPAÑÍA ANÓNIMA, en contra del ciudadano R.A.H.M., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

SEGUNDO

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por sobre dos (2) locales, que forman parte del inmueble de su propiedad, los cuales constan de dos (2) oficinas, dos (2) estacionamientos y dos (2) baños y tienen su frente y estacionamiento para vehículos, hacia la calle 66 y en ellos se encuentran funcionando una cauchera, o local de reparación de cauchos para vehículos y un negocio de reparación de frenos para vehículos automotores en el otro, ubicados en el local distinguido con el No. 4-63 de la calle 66, con avenida B.V., donde funciona Cauchera Costa Verde, ubicado frente al poste C09M05, en esta Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, tal como se evidencia de la transacción extrajudicial celebrada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el No. 26, Tomo 65 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, según lo invocado en el libelo de la demanda.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (8) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.

LA JUEZA TITULAR,

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

X.R.

J.C.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

XR/ J.C.

Exp. Nº 2802-13

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO