Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 10 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 10 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Alberto José Freites Deffit |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: G.E.R.D.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V- 5.421.176.
APODERADO DE LA DEMANDANTE: A.R.Z.A., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.403.
DEMANDADO: G.A.M.D.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.349.880.
APODERADOS DEL DEMANDADO: E.R.C.A. e I.R.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 80.622 y 87.580, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 2451-07.
-I-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 15 de octubre de 2007, mediante el cual la demandante reclama el desalojo de un inmueble de su propiedad, arrendado al demandado, en razón de la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde Octubre de 2006 hasta Septiembre de 2007, ambos inclusive, además de la supuesta falta de pago del servicio de energía eléctrica, amén que no honró su compromiso de desocupar el inmueble a mas tardar el 14 de enero de 2007.
Admitida la demanda por auto de fecha 16 de octubre del mismo año, se ordenó el emplazamiento del demandado para el acto de la litis contestación, por los trámites del procedimiento breve en razón de la naturaleza de la acción.
Practicada como fue la citación personal del demandado en fecha 09 de noviembre de 2007, el 14 del mismo mes y año se verificó el acto de la contestación de la demanda, en el que el demandado, debidamente asistido por uno de los profesionales del derecho que luego constituiría como su apoderado judicial, adujo las defensas que consideró pertinentes contra la acción incoada por su contraparte.
Durante el lapso correspondiente, sólo la parte demandante promovió las pruebas que consideró pertinentes en su beneficio, las cuales serán analizadas posteriormente en orden a la motivación del fallo.
Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa este Juzgador a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:
-II-
PARTE MOTIVA
En su libelo de demanda, la demandante, asistida de abogado, adujo en términos generales lo siguiente:
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Que es propietaria de una casa distinguida con el Nº 19, ubicada en la Calle El Marqués, sector Las Barrancas, de la ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., la cual construyó sobre un terreno propiedad municipal, y se encuentra conformada por dos plantas.
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Que el referido inmueble lo dio en arrendamiento verbal al demandado, G.A.M.F., el 20 de diciembre de 2004, por un término de un año.
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Que establecieron como canon de arrendamiento la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) mensuales, y un depósito de tres meses.
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Que desde el mes de octubre de 2006 el arrendatario dejó de cumplir con sus obligaciones, al punto que el 14 de junio de 2006, las partes comparecieron ante la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora, en la que el arrendatario se comprometió a cancelar los meses de abril y mayo de 2006 que adeudaba a la fecha, los cuales pagó hasta el mes de septiembre de ese año, dejando de pagar los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2006, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, así como el pago del servicio de energía eléctrica.
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Además aduce que el arrendatario se comprometió, conforme acuerdo firmado ante la Oficina Municipal de Inquilinato, a desocupar el inmueble a más tardar el día 14 de enero de 2007, lo cual tampoco había cumplido a la fecha de interposición de la demanda.
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Que a la fecha, el demandado adeudaba en conjunto, por concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.440.000,oo).
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Por lo expresado y habiendo resultado inútiles las gestiones amistosas para lograr el pago de dichas obligaciones, ocurre al órgano jurisdiccional para demandar el desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el demandado proceda a la devolución del mismo, sin plazo alguno, en las mismas condiciones en que lo recibió, totalmente desocupado.
En el acto de la litis contestación, el demandado, debidamente asistido de abogado, arguyó, en términos generales, las siguientes defensas:
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Rechaza, niega y contradice en forma genérica la demanda incoada en su contra, aduciendo que no son ciertos los hechos narrados en el libelo de demanda, y que es improcedente el derecho reclamado por la parte actora.
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Admite la existencia del contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado.
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Que ha cancelado los cánones de arrendamiento en la debida oportunidad, y que dada la informalidad y el grado de confianza adquirido entre ellos a través de los años, en algunas oportunidades la arrendadora, por causa de trabajo o por otras causas ajenas, se hacía representar por su abogada E.P., quien lo citaba en Guatire, en las inmediaciones de la bomba Texaco en horas de la tarde, los días 30 de cada mes o los primeros días del mes, y éste le entregaba el importe del canon de arrendamiento en dinero efectivo, como ocurrió en otras oportunidades directamente con la arrendadora.
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Que la relación tomó otro rumbo distinto al acostumbrado, al punto que el 20 de marzo de 2006 la citó ante la Oficina Municipal de Inquilinato, en razón que no había forma para que le recibiera el pago del arrendamiento, viéndose en la obligación de recurrir a ese Ente, y canceló las mensualidades atrasadas de julio, agosto y septiembre de 2006.
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Que no se encuentra insolvente en el pago de sus obligaciones, lo cual queda demostrado con las consignaciones que realiza ante este mimo Tribunal para evitar una posible insolvencia, toda vez que la arrendadora pretende hacerlo incurrir en mora para desalojarlo con su familia y menores hijos.
Las partes aportaron al proceso el siguiente material probatorio:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Aportó la demandante los siguientes elementos probatorios:
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Copia fotostática de un justificativo judicial de testigos evacuado en fecha 08 de mayo de 2007, ante este mismo Tribunal, contenido en la solicitud signada con el Nº 228-07. Dicha copia emana de un instrumento que debe ser catalogado como público, y como tal, al no haber sido impugnada por la parte demandada conforme las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigna de su original, y ser apreciada conforme lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, aún cuando no pueda dársele el valor de título supletorio que pretende la parte demandante, por cuanto carece de decreto del Juez de Primera Instancia en lo Civil. ASI SE DECIDE.
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Copia certificada del acta Nº 83/06, de fecha 14 de junio de 2006, levantada ante la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., con presencia de los ciudadanos G.E.R.D.A. y G.A.M.F.. Dicho instrumento es uno privado tenido legalmente por reconocido, y como tal este Tribunal debe darle el valor probatorio al que se refiere el artículo 1363 del Código Civil, respecto de las convenciones celebradas entre las partes con presencia del funcionario público. ASI SE DECLARA.
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Doce (12) recibos privados, supuestamente librados por la demandante a favor del demandado, por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) cada uno de ellos, por concepto de arrendamiento de los meses de octubre de 2006 a octubre de 2007, ambos inclusive, los cuales carecen de rúbrica y por ende de valor probatorio respecto del hecho negativo que pretende demostrar la demandante con ellos. ASI SE DECIDE.
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Cuatro (04) facturas emanadas de la empresa ADMINISTRADORA SERDECO, C. A., a favor de la demandante, por concepto de servicio de energía prestado al inmueble objeto de la acción de desalojo, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007. Dicho instrumentos, aún cuando emanan de una tercera persona que no fue traída al juicio para la ratificación de éstas, corresponden a aquellos que efectivamente son expedidos para la comprobación de los estados de cuenta por concepto de la prestación del servicio eléctrico. Por tanto este Tribunal sólo puede otorgarles el valor de indicio respecto de los consumos realizados en las fechas indicadas por concepto de ese servicio. ASI SE DECIDE.
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Promovió las testimoniales de las ciudadanas M.C.E.M. y H.M.A.O., quienes rindieron su declaración en este Tribunal. Respecto de sus dichos, este Tribunal desestima tales declaraciones por aplicación analógica de lo previsto en el artículo 1387 del Código Civil, toda vez que lo que se pretende probar con éstas es precisamente la falta de pago, situación que – según los dichos de las testigos – resulta para ellas meramente referencial, y cuya contraprueba sólo compete al demandado. ASI SE DECIDE.
PRUEBAS DEL DEMANDADO:
En el acto de la litis contestación, el demandado aportó el siguiente material probatorio:
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Original de una citación librada por la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Z.d.E.M., en fecha 20 de marzo de 2006, a G.R., a los fines de tratar una situación planteada por A.M.. Dicho instrumento, aún cuando emana de una autoridad administrativa, no constituye per se un documento público administrativo. No obstante de él deriva la presunción respecto de la existencia de alguna problemática entre las partes respecto de la relación arrendaticia, para cuya resolución amistosa se solicitaba la comparecencia de la arrendadora ante el ente Municipal. ASI SE DECLARA.
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Copia fotostática de las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones signado con el Nº 596-07, de la nomenclatura de este Tribunal, contentivo de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por el demandado a favor de la demandante, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007. Dicha copia emana de un instrumento público y por consiguiente, al no haber sido impugnada por la parte actora, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe tenerse como fidedigna de su original, y emerge de autos con el valor probatorio que le confiere el artículo 1357 del Código Civil. No obstante la validez de dichas consignaciones será analizada en detalle en orden a la motivación del fallo. ASI SE DECIDE.
Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:
PRIMERA CONSIDERACION: La acción incoada tiene su fundamento en el supuesto incumplimiento, por parte del demandado, de la obligación legal de pagar los cánones de arrendamiento, lo cual subsume la actora en el dispositivo del literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que copiado a la letra es del tenor siguiente:
…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … (Omissis)
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…
La relación contractual no fue desconocida; por el contrario, el demandado expresamente reconoció la existencia el contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado, así como las condiciones de dicha relación a las que hizo referencia la demandante, en especial el monto al que asciende el canon de arrendamiento. Así pues, ante la negativa y rechazo de los términos de la demanda, la presente decisión se circunscribe a determinar si el demandado efectivamente se encuentra en mora o no en el cumplimiento de las obligaciones que se han señalado como insolutas o si, por el contrario, no tiene obligaciones pendientes para con la demandante. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
SEGUNDA CONSIDERACION: De acuerdo a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga de la prueba, la parte que pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido liberado de dicha obligación debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de dicha obligación.
Ya se expresó que la existencia de la relación contractual arrendaticia de naturaleza verbal e indeterminada, ha quedado expresamente admitida por el demandado. De allí que, no se requiere prueba alguna respecto de la fuente de la que emergen las obligaciones cuyo presunto incumplimiento ha sido invocado por la actora. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.
No obstante, el demandado ha aducido en su favor el pago, cuya prueba resultaba una carga exclusiva para el.
Ahora bien, trajo el demandado a los autos, las actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones de alquileres que procedió a abrirse con motivo de los pagos que, por dicho concepto, realizó ante este mismo Tribunal. Dichas consignaciones corresponden exclusivamente a los meses de junio, julio, y agosto de 2007, por un lado, y al mes de septiembre del mismo año, por el otro.
De acuerdo al dispositivo del artículo 51 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la consignación de cánones de arrendamiento debe ser realizada ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En el caso que nos ocupa, en razón de la naturaleza de la relación contractual arrendaticia existente, las mensualidades tenían su vencimiento los días 30 de cada mes. De allí que la consignación arrendaticia, para que pueda ser declarada válidamente efectuada, debe ser realizada hasta el día 15 del mes siguiente a la mensualidad de la que se trate.
Siguiendo la premisa anterior, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007, debía ser consignado hasta el 15 de julio del mismo año; el del mes de julio de 2007, hasta el 15 agosto de 2007; el del mes de agosto de 2007, hasta el 15 de septiembre del mismo año y el del mes de septiembre de 2007, hasta el 15 de octubre de 2007.
Pues bien, consta de la copia del expediente de consignaciones aportada por la parte demandada, que las mensualidades de junio, julio y agosto de 2007, fueron consignadas el 18 de octubre de 2007, resultando por consiguiente extemporáneas; de otro lado, la mensualidad correspondiente a septiembre de 2007, fue consignada el 13 de noviembre de 2007, lo cual, a todas luces, la hace extemporánea. ASI SE DECLARA.
TERCERA CONSIDERACION: Fue formulada además, por la demandante, la delación respecto de la supuesta falta de pago del servicio de energía eléctrica del inmueble arrendado, por parte del inquilino.
Ahora bien, aún cuando correspondía a la demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación antes referida, no es menos cierto que la parte actora estaba obligada a la demostración de la fuente misma de la obligación y el importe de ésta.
Así pues, estima este Juzgador que, dada la naturaleza verbal de la relación contractual, no puede extraerse de ella directamente la obligación de pagar el servicio de energía eléctrica, para que el arrendatario pudiere servirse del inmueble arrendado como un buen Padre de familia, conforme la obligación prevista en el numeral 1º del artículo 1592 del Código Civil, y para que pudiere restituirlo de la manera prevista en los artículos 1594 y 1595 eiusdem, resultaba necesario el pago de tal servicio, y por tanto debe concluirse que el arrendatario esta obligado al pago del servicio de energía eléctrica, del cual goza el inmueble tal y como esta demostrado en autos, salvo que al arrendarlo no estuviere dotado del mismo. Sin embargo no fue traído a los autos elemento probatorio válido que demostrara la existencia de deuda alguna por tal concepto ni mucho menos el monto al que supuestamente asciende dicha deuda, por lo que resulta forzoso declarar la improcedencia de dicho alegato. ASI SE DECLARA.
CUARTA CONSIDERACION: Resulta también procedente, de acuerdo a la previsión contenida en el Parágrafo Segundo del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo por incumplimiento del demandado de la obligación asumida en fecha 14 de junio de 2006, de desocupar el inmueble a más tardar el 14 de enero de 2007, contenida en el acta levantada ante la Funcionaria autorizada de la Oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., toda vez que evidentemente no honró dicha obligación, manteniéndose en el inmueble arrendado hasta la presente fecha. ASI SE DECLARA.
QUINTA CONSIDERACION: No habiendo prueba alguna que evidencia el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre de 2006 hasta mayo de 2007, ambas inclusive, señalados por la parte demandante como insolutas, y habida cuenta que las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2007, no pueden producir el efecto liberatorio al que alude el artículo 56 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe concluir este Juzgador que efectivamente el inquilino adeuda las pensiones de arrendamiento que sirvieron de fundamento para la acción de desalojo, en número suficiente para que deba ser declarada la procedencia de la misma. Asimismo, tampoco cumplió el demandado con la obligación asumida por éste de desocupar el inmueble arrendado en la fecha fijada de mutuo acuerdo con su arrendadora, por lo que forzosamente la acción de desalojo incoada debe prosperar en derecho, como en efecto será declarada en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.
-III-
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por G.E.R.D.A., contra G.A.M.F., ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena al demandado a:
DESALOJAR el inmueble arrendado por la demandante, constituido por la planta baja de la casa distinguida con el Nº 19, ubicada en la Calle El Marqués, sector Las Barrancas, de la ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., la cual se encuentra construida sobre un terreno propiedad municipal.
ENTREGAR el inmueble antes identificado a la parte actora, sin plazo alguno, en las mismas condiciones en que lo recibió, totalmente desocupado.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,
A.J.F.D..
LA SECRETARIA TEMP,
Abg. C.R.V.V..
En la misma fecha, siendo las tres de la tarde se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMP,
Abg. C.R.V.V..
AJFD/CRVV.
EXP. 2451-07.
