Decisión nº 573 de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito. de Vargas, de 9 de Marzo de 2015

Que la presente demanda sea declarada con lugar.

Que se le reconozca el derecho que tiene sobre el inmueble.

Que se le sea devuelto el inmueble en optimas condiciones que el mismo presente las divisiones hecha con material de MDF como cuando se le entrego, con su respectivo inventario y a su vez que le realice mantenimiento a las neveras.

Que el Registro Mercantil del local comercial este solvente y libre de toda deuda como se le hizo entrega.

Que se ordene la desocupación del inmueble y la respectiva entrega.

Que se ordene cancelar el aumento del canon de arrendamiento a que él se negó a pagar de los cuales son diez meses, que se estiman en SESENTA MIL (60.000,00 Bsf).

Que se ordene a través de este honorable Tribunal la inspección del local comercial y del inmobiliario para que quede constancia de las condiciones en que este se encuentra y que en definitiva decrete el desalojo el inmueble de conformidad con la ley.

Las pruebas serán entregas en el lapso de pruebas, se establece la siguiente dirección para este juicio; la demandante Calle Mediterránea, frente el conjunto Residencial Arrecife, Parroquia Catia la Mar.

Estimo el valor de la demanda en la cantidad de CINCO MIL (5.000,00 Bsf), más los honorarios de la abogada y los costos del proceso que también estaría obligados el demandado a cancelar, reservándome el derecho de solicitar al Tribunal Medida Preventiva o Cautelares sobre propiedad del demandado, para garantizar las resultas de la presente demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro del lapso para dar contestación a la demanda, la parte demandada, el ciudadano H.E.U.B., debidamente asistidos en este acto por el Abogado G.J.P.M., presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

CAPITULO I

LOS HECHOS

Niego, Rechazo y Contradigo, todo lo dicho en el escrito de la demanda de desalojo, incluyendo la negación, rechazo y contradicción de que son tres locales que ella me alquilo como lo estipula en la cláusula sexta que dice inmuebles no especifica cuantos locales son y en los contratos tampoco dice los metros cuadrados que son, porque solamente tengo en arrendamiento un local, y tampoco le debo la cantidad de dinero por lo que ella demanda.

Es el caso, que tuve una relación arrendaticia con la ciudadana G.V.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.385.376; con la cual sostuvimos mediante un contrato de arrendamiento escrito, de fecha 17/04/2010, el cual tuvo una duración de un año; allí en la clausula tercera del contrato y su mensualidad de dos mil quinientos bolívares, (Bs. 2.500,00); el segundo contrato empezó desde la fecha 17/04/2011, su duración también fue por el termino de un año sin aumento del canon de arrendamiento; el tercer contrato empezó a regir de fecha 17/04/2012, su duración es de un año en el cual la demandante G.V.G., aumentó la mensualidad a tres mil quinientos bolívares, ( Bs. 3.500,00); y el último contrato de fecha 17/04/2013, no se puedo firmar porque ella en el contrato especificaba la clausula segunda el monto de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), pero de manera verbal quería que le pagara otro monto, el cual era diferente y mayor al estipulado en el contrato violando la cláusula del contrato y amenazándome de pedirme la desocupación del local, bajo amenazas verbales y hasta física, irrespetando la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales y a la desocupación arbitraria, subiéndome la mensualidad de manera verbal a once mil bolívares (Bs. 11.000,00) aunque en el contrato decía otro monto, después de pagar la mensualidad a veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00) y porque según le habían regulado el local. La demandante nunca presento ningún documento donde yo verificara la regulación del local, puesto que si el documento se me hubiese presentado entonces yo hubiese pagado el canon de la regulación, ya que somos cumplidores de la Ley. A nuestro entender lo que esta señora pretende hacer conmigo una especulación y una violación a mi derecho como arrendatario. Así como también quedan evidenciados todos y cada uno de los contratos antes descritos y sobre el inventario los equipos ya estaban deteriorados lo cual yo le hago su mantenimiento normal y tal situación esta que en definitiva conllevo a una crisis de nervios, debido a las amenazas psicológicas y físicas.

CAPITULO II

DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES

Promueve las siguientes pruebas documentales:

1. Los anexados al escrito marcados con las letras “A, B, C, D, E”, que son los Contratos de Arrendamiento, y el Inventario, por medio del cual la ciudadana G.V.G., plenamente identificada en autos, en su propio nombre como arrendadora, con lo cual queda completamente desvirtuado lo alegado por ella el cual pretende hacerle creer a este Tribunal que ha violentado los contratos de arrendamiento. Con estas pruebas queda plenamente demostrado el atropello como arrendatario que soy, y que con estas pruebas, este Tribunal niegue lo solicitado a la demandante: Es decir, la cancelación de el aumento del canon de arrendamiento a lo cual se negó a pagarle por especulación y usura que son diez meses que estima la cantidad de sesenta mil bolívares (60.000,00 Bs), los cuales no estaban estipulados en el contrato. Con la promoción de tales instrumentos queda demostrada la presunción grave del derecho que yo reclamo.

Razón por la cual solicito a este d.T. declare SIN LUGAR la solicitud de desalojo hecha por la demandante.

BASAMENTO LEGAL

Fundamentó su acción en los Artículos 1264, 1160 del Código Civil y el Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, los cuales cito fragmentos de los artículos, para solicitar ante este Tribunal la prorroga legal como arrendatario y por el derecho que le corresponde por el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de 1 año y menor de 5 años se prorroga por un lapso máximo de 1 año”.

CAPITULO III

Formuló el PETITORIO de la demanda, que en virtud de los hechos y de derechos narrados anteriormente expuesto es por lo solicita:

Que con los alegatos expuesto queda suficientemente demostrado la improcedencia de la medida de desalojo que se pretende aplicar en este caso.

Que se me reconozca como arrendatario. Y solicito la prorroga legal que me corresponde como arrendatario.

Solicitando por último que la demanda sea sustanciada conforme a derecho, y declarada CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR

Consta a los folios 64 al 65, el Acta levantada en fecha 10/11/14, siendo la oportunidad de celebrarse la Audiencia Preliminar, a la cual comparecieron la parte actora G.V.G., debidamente asistida por la Abogada Isnerly M.F.T., y la parte demandada H.E.U.B., asistido por el Abogado G.J.P.M., donde cada una de las partes y fijaron los límites de la controversia.

Por una parte la actora expuso lo siguiente:

Que el contrato está vencido y no se ha firmado un nuevo contrato.

El deterioro del mobiliario arrendado.

Alegan como fundamento legal el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, literal “C”, por considerar que requieren realizar trabajos de albañilería.

Que el Arrendatario ha venido pagando desde el mes de Octubre de 2013, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00.

Que fue consignado un escrito contenido en dos (02) folios que fue agregado al expediente.

Por la otra, la parte demandada expuso lo siguiente:

Que la relación arrendaticia se encuentra vigente por cuanto se ha mantenido en el inmueble de forma ininterrumpida.

Que se ha mantenido solvente en la cancelación del canon, que a partir de Octubre de 2013 se le fijo, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5.000,oo).

Que el mobiliario no está deteriorado, porque él ha venido realizando trabajos para mejorarlos.

Que el local arrendado es uno solo, toda vez que tenía una sola pared que lo dividía parcialmente, la cual removió.

Que consigna un escrito, contenido en un (01) solo folio útil, con diecisiete (17) anexos.

Con vista de las exposiciones de las partes, el Tribunal estableció los límites de la controversia, en los siguientes elementos:

Que fue reconocida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto.

Que la relación arrendaticia se ha mantenido, por cuanto el arrendatario demandado ha ocupado el inmueble de forma ininterrumpida.

Que las partes admiten la existencia de un canon que ha venido pagando el arrendatario demandado desde el mes de Octubre de 2013, cuyo pago se encuentra solvente.

Siendo el único punto controvertido, el supuesto deterioro del mobiliario y la estructura interna del local arrendado, respecto de que se trate de un solo local o tres.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS Y PROMOVIDAS EN EL JUICIO

Cursa a los folios 6 al 9, consignado como anexo al libelo, original del documento suscrito entre la parte actora G.V.G. como Arrendadora, y el demandado H.E.U.B. como Arrendatario, sobre el Local Comercial, situado en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Calle La Emisora, N° 33, frente al Conjunto Residencial Nuevo Milenio, Parroquia Catia la m.d.E.V., el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 17/04/12, anotado bajo el N° 26, Tomo 54 de los libros de autenticaciones respectivos. Siendo de advertir, que él antes identificado documento fue consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación, cursando a los folios 56 al 59.

Cursa a los folios 10 al 14, consignado como anexo del libelo, original del documento suscrito entre la parte actora G.V.G. como Arrendadora, y el demandado H.E.U.B. como Arrendatario, sobre el Local Comercial, situado en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Calle La Emisora, N° 33, frente al Conjunto Residencial Nuevo Milenio, Parroquia Catia la m.d.E.V., el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 18/05/10, anotado bajo el N° 05, Tomo 28 de los libros de autenticaciones respectivos. Siendo de advertir, que él antes identificado documento fue consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación, cursando a los folios 47 al 51.

Cursa a los folios 52 al 55, consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación, original del documento suscrito entre la parte actora, G.V.G. como Arrendadora, y el demandado, H.E.U.B. como Arrendatario, sobre el inmueble con espacio en el local comercial situado en Vista al Mar, Arrecife, objeto del juicio, el cual fue autenticado en fecha 13/05/2011, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 85, Tomo 58 de los libros respectivos.

Cursa a los folios 52 al 55, consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación, original del documento suscrito entre la parte actora, G.V.G. como Arrendadora, y el demandado, H.E.U.B. como Arrendatario, sobre el inmueble con espacio en el local comercial situado en Vista al Mar, Arrecife, objeto del juicio, el cual fue autenticado en fecha 13/05/2011, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 85, Tomo 58 de los libros respectivos.

Cursa a los folios 61 62, consignado por la parte demandada como anexo de su escrito de contestación, Inventario de bienes que fue notariado en fecha 13/05/2011, como anexo del documento redactado por el Abogado L.R.M., que fue igualmente autenticado bajo el N° 85, Tomo 58 de los libros respectivos.

Los antes identificados instrumentos, conforman dadas sus condiciones unos documentos públicos, que fueron aportados al juicio por las partes, sin que fuesen impugnados ni tachados, razón por la cual, son aptos para producir efectos probatorios respecto de los elementos de la controversia objeto de decisión. Así se establece.

Determinado el valor probatorio de los instrumentos analizados, se desprende de ellos, el reconocimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes desde el mes de Abril de 2010, constituidas por plazos de un (01) año, en las que se convino el arrendamiento del local y de los bienes muebles relacionados en los Inventarios anexados a dichos contratos. Siendo las únicas variaciones la relacionada a la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, que inicialmente fue pactado en la cantidad de Dosmil quinientos bolívares (Bs.2.500,oo), posteriormente elevado en el último de los contratos analizados, a la cantidad de Tresmil quinientos bolívares (Bs. 3.500,oo). Así se establece.

No obstante lo antes sentado, es pertinente acotar que conforme al contenido de las actas procesales, consta que el arrendatario demandado se ha mantenido en el inmueble arrendado de forma ininterrumpida hasta la presente fecha, siendo el último de los cánones cancelados, el establecido de mutuo acuerdo entre las partes, que asciende a la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo), en relación con el cual ambas partes fueron contestes, por haber quedado establecido en la audiencia preliminar, el arrendatario se encuentra solvente. Así se establece.

Cursa a los folios 16 y 17, consignado como anexo del libelo, copia simple del documento de compra venta, mediante el cual la ciudadana P.S. de Mendoza (vendedora), le vende a la ciudadana G.V.G. (compradora), las bienhechurías constituida por una Casa, construida sobre un área de terreno de propiedad municipal, ubicadas en la Bajada de Arrecife, Calle Mediterránea, frente al Conjunto Residencial Arrecifes, Parroquia Catia la m.d.E.V., debidamente autenticado en fecha 23/08/04, ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, bajo el N° 32, Tomo 41 de los libros de autenticaciones respectivos. Documento éste que fue consignado nuevamente por la demandante en la ocasión de celebrarse la audiencia preliminar, corriendo inserto a los folios 85 y 86.

El antes descrito instrumento, dada su condición de notariado, conforma un documento público que fue producido por la parte actora para acreditar su carácter de propietaria del inmueble objeto del juicio, el cual no obstante haber sido consignado en fotocopia, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, puede surtir efectos probatorios, por no haber sido impugnado, de allí que se tenga como fidedigno de su original. Así se establece.

Determinado el valor probatorio del documento analizado, se desprende del mismo que la arrendadora demandante es propietaria de unas bienhechurías ubicadas en la misma dirección del inmueble objeto del juicio, que independientemente de no estar identificadas plenamente con éste, a criterio de quien aquí sentencia, tal circunstancia no tiene incidencia en la controversia a decidir, por cuanto en este juicio no se está discutiendo la propiedad de dicho inmueble, sino la condición de arrendador que según lo sentado previamente no está en discusión. Así se establece.

Cursa a los folios 18 al 26, consignado como anexo del libelo, copia del Acta Constitutiva de la empresa Abastos Josué G.V C.A, debidamente registrada en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en fecha 19/09/06, bajo el N° 46, Tomo a-19.

Conforma el documento antes descrito, una copia de un documento constitutivo de una empresa, debidamente registrado en virtud de lo cual adquiere el carácter de documento público, y como tal en principio pudiera surtir efectos probatorios a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante ello, quien aquí Sentencia, dado que se trata de un documento que acredita la conformación de una empresa “Abasto Josue G.V” C.A, que no es parte en el presente juicio, se le niega incidencia a dicha documental en cuanto a la controversia objeto de decisión. Así se establece.

Cursa a los folios 60 y 61, consignado por la parte como anexo de su contestación, un Contrato de Arrendamiento a suscribir por las partes actora y demandada, que no se encuentra firmado por éstos. Que fue consignado nuevamente conjuntamente con un inventario, como anexo del escrito consignado por la parte actora en la oportunidad de tener lugar la Audiencia Preliminar, corriendo inserto a los folios 68 y 69.

Vistas las características del documento descrito, que no tiene identificación su autoría por no estar suscrito por persona alguna, para quien aquí Sentencia, el mismo no es apto para producir efectos probatorios. Así se establece.

Cursa a los folios 70 y 71, consignadas por la parte actora como anexo del escrito presentado en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, dos (02) comunicaciones emitidas por la parte actora, con el fin de informarle al arrendatario demandado sobre circunstancias relacionadas con el inmueble arrendado, y la supuesta obligación de entregar el inmueble, las cuales no aparecen firmadas por el destinatario de ellas en calidad de recepción.

Dado que se trata de documentos emanados de la parte actora, que no se encuentran suscritos por la persona del arrendatario demandado, a quien ésta dirigida la información suministrada y le correspondía aceptar su recepción, razón por la cual, no le pueden ser opuestas, y por ende de ello, no pueden surtir efectos probatorios en su contra. Así se establece.

Cursan a los folios 70 al 76, consignado por la parte actora como anexo del escrito agregado en la Audiencia Preliminar, cinco (05) impresiones fotográficas tomadas a unos equipos de refrigeración “neveras” y del inmueble, que según lo alegado por la actora son objeto del juicio..

Este tipo documentos, conforme a lo establecido en el Artículo 502 del Código de Procedimiento Civil, pueden producirse en juicio, pero solo cuando la toma de tales impresiones sea ordenada por el Juez, bien a pedimento de parte o de oficio, pero como quiera que dichas pruebas no fueron ordenadas por el Juez, razón por la cual no se les puede reconocer valor probatorio en el presente juicio. Así se establece.

Cursa al folio 77, consignado por la parte actora como anexo del escrito presentado en la Audiencia Preliminar, copia simple de una C.d.S. y Prevención de Incendios, emitida por la Secretaria de Seguridad Ciudadana de la Gobernación del Estado Vargas, conjuntamente con el Servicio Autónomo Cuerpo de Bomberos, Área de Seguridad y Control de Riesgos, Coordinación de Prevención, Control N° 3755, expedida en fecha 29/06/07, conforme a la cual se deja constancia que se efectuó una Inspección en el Abasto Josue G.V C.A, verificándose que el mismo reúne las condiciones mínimas de Prevención y Protección contra Incendios.

El antes descrito instrumento constituye un documento emanado de organismo público, emitido como conclusión de un procedimiento llevado a cabo por éste dentro de sus competencias, en virtud de lo cual, puede atribuírsele condición de los denominados por la doctrina como “Documentos Públicos Administrativos”, capaces de surtir efectos probatorios, siempre y cuando no sean desvirtuados en el proceso, como en efecto no lo fue en el caso de marras. No obstante lo anterior, independientemente del valor que pueda tener dicho documento, lo cierto es que esta referido a circunstancias que no forman parte de la controversia objeto de decisión, razón por la cual, se le niega incidencia probatoria en cuanto a ella. Así se declara.

Cursa a los folios 78 y 79, consignado por la actora como anexo del escrito presentado en la Audiencia Preliminar, original de una comunicación emitida por la ciudadana G.V., dirigida al Cuerpo de Bomberos, que tiene una Planilla de Depósito Bancario a favor de Tesorería de la Gobernación del Estado Vargas, con el fin de solicitar una inspección de prevención en el local donde funciona Abastos Josue G.V C.A, que tiene unos sellos húmedos donde consta su recepción por parte del organismo en fecha 22/06/2007.

Vistas las condiciones y características del instrumento antes descrito, referido a circunstancias que no guardan relación con la controversia ventilada el juicio, se le niega valor probatorio. Así se establece.

Cursan a los folios 80 y 81, consignado por la parte actora en la Audiencia Preliminar, copia de la diligencia del Alguacil S.C. y del Recibo de Citación sin firmar, donde consta que al momento de practicar la citación del demandado éste se negó a firmar.

Se trata los documentos consignados de copia de actuaciones cuyos originales cursan en autos, acreditando la verificación de la citación del demandado, no obstante haberse negado a firmar, por lo que fue necesario llevar a cabo el complemento de citación a que se refiere el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, circunstancias estas que no tienen incidencia en la controversia a decidir, máxime cuando el demandado resultó debidamente citado, ejerciendo su derecho a la defensa, razón por la cual, se le niega valor probatorio. Así se establece.

Cursa al folio 83, consignado por la actora en la audiencia preliminar, copia de un Estado de Cuenta del Servicio de Aseo Urbano, emitido en fecha 22/08/2014, por la Administradora Serdeco C.A, cuyo Interlocutor Comercial es la ciudadana Villamizar Galvis Glenda.

En atención a sus condiciones y características, contiene el instrumento descrito un documento emanado de un tercero, la Electricidad de Caracas, que no es parte en el juicio, siendo necesario para su valoración la ratificación en el juicio, cosa que no se llevó a cabo, lo que aunado al hecho de que no guarda relación con la controversia a decidir, impone que se le niegue efectos probatorios. Así se establece.

Cursa al folio 87, consignado por la actora en el audiencia preliminar, copia de una solicitud de Titulo Supletorio emitida por la ciudadana G.V., dirigida al Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Estado Vargas.

En atención a las condiciones y características del documento antes descrito, que se trata de una solicitud de titulo supletorio, que no fue evacuada, lo que aunado al hecho de que no guarda relación con la controversia a decidir, se impone negarle eficacia probatoria a dicho documento. Así se establece.

Cursan a los folios 89 y 90, consignado por la actora en la audiencia preliminar, copia simple de dos (02) facturas comerciales, emitidas en fecha 20/11/2006, por la empresa Refrimetalica Hermanos Lara 2006 C.A, a nombre de la ciudadana G.V., referidos a dos equipos Mostradores tipo Charcutero de 7 y 8 pies respectivamente, con unidades instaladas (remota) tipo vidrio plano modelo full visión.

Conforman los instrumentos antes descritos, unos documentos emanados de terceros, los cuales a tenor de lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, cosa que no se produjo en éste caso, lo que aunado al hecho de que su contenido no guarda relación con la controversia a resolver, impone negarle valor probatorio a los instrumentos en referencia. Así se establece.

Cursan a los folios 91 y 92, consignados por la actora en la audiencia preliminar, copia del Certificado Médico de la ciudadana G.V., expedido en fecha 03/05/2011, del Certificado de Solvencia de Aseo Urbano, emitida en fecha 06/02/2007, a favor de la ciudadana G.V., y del Certificado de Solvencia de Rentas Municipales, emitido en fecha 09/02/07, a favor de G.V..

Vistas las características de los instrumentos antes descritos, emanados de diversos entes administrativos en virtud del agotamiento de normas y procedimientos que les competen pudieran ser generadores de efectos probatorios, pero que en virtud de no aportar nada a los fines de la controversia objeto de decisión, se les niega valor. Así se establece.

Cursa al folio 94, consignado por la actora en la audiencia preliminar, original de un documento denominado Carta Aval, emitido en fecha 19/07/10, por el Ingeniero W.S., C.I.V N° 54.334, contentivo de un Informe realizado por la Inspección del Local Comercial de la ciudadana G.V., ubicado en la Urbanización Vista al Mar, donde se deja constancia de las condiciones y características de dicho local.

En atención a sus características, el documento descrito resulta emanar de un tercero que no es parte en el juicio, razón por la cual, conforme al Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es preciso su ratificación en el juicio mediante la prueba testimonial, cosa que no se llevó a cabo, de allí que no pueda surtir efectos probatorios. Así se establece.

Cursan a los folios 96 al 112, consignados por la parte demandada en la audiencia preliminar, originales de los recibos de pago de cánones de arrendamiento y de luz, emitidos a favor del arrendatario demandado H.E.U.B., que tienen todos estampada una firma ilegible al pie, en el área donde dice “Recibido”, por concepto de Alquiler desde Abril 2010 hasta Noviembre de 2014, y por concepto de Luz.

Los instrumentos antes descritos, conforman unos documentos privados que la parte demandada opuso a la actora como emanados de ella, como soporte de pago de los cánones de arrendamiento pactados y por el servicio de electricidad, por lo que de conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ésta tenía la carga de impugnarlos y desconocerlos, cosa que no se llevó a cabo en el juicio. Por el contrario, en ocasión de celebrarse la Audiencia Preliminar, fueron reconocidos, y con ello, reconocida la solvencia de la parte demandada en cuanto al pago de los cánones pactados, cuyo último monto es la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs.5.000,oo), de allí que quedará excluido de los límites de la controversia lo relativo al cumplimiento de tal obligación, y en ese sentido son valorados en este acto. Así se declara.

Cursa a los folios 131 al 135, acta levantada por el Tribunal en fecha 16/01/15, siendo la oportunidad de practicar la Inspección Judicial ordenada, en la que se encontraron presentes la parte actora y su abogado asistente, el demandado presente en el local, sin la asistencia de abogado, y el practico propuesto por éste último.

Ordenada por éste Tribunal la Inspección Judicial referida, es evidente que por contener los elementos constatados por ésta Juzgadora de forma directa al momento de practicarlas, deben generar efectos probatorios respecto de todo cuanto de ella se desprenda a los fines de la controversia, que según sus límites determinados en la Audiencia Preliminar, cuya acta cursa a los folios 64 y 65, están referidos concretamente a las condiciones del Local y del Mobiliario arrendados. Así se establece.

En ese sentido se evidencia de la inspección judicial, en cuanto al local arrendado, que se trata de un solo local apreciándose en sus condiciones en cuanto a las paredes pintadas pero en mal estado (sucias las paredes); en relación a los pisos, que son en parte con baldosas y en parte cemento liso, tiene unas pequeñas áreas donde falta alguna baldosa o la parte superior del piso de cemento liso; respecto de sus puertas, se constató que todas operativas, apreciándose falta de pintura en ellas con algunas zonas con oxido; y en cuanto al techo construido de tabelones se encuentra en buen estado. Se constato asimismo, que el local cuenta con un solo baño, que si bien tiene su poceta ésta no tiene su herraje interna, por lo que funciona según sus mecanismos propios, y un lavamanos, que no cuenta con la grifería, por lo que tampoco funciona acorde con modo de funcionamiento, apreciándose que las piezas sanitarias funcionan al suministrarse agua a través de una manguera.

En virtud de las constataciones verificadas por el Tribunal, éste Juzgadora concluye en que el local arrendado objeto del juicio, no obstante los detalles destacados, en especial la falta de aseo generalizada, se encuentra en condiciones aceptables, que hacen posible materializar el uso para el cual fue arrendado, pues los detalles de estructura son susceptibles de restablecer en optimas condiciones llevando a cabo las reparaciones menores correspondientes. Así se establece.

En cuanto a las condiciones del mobiliario arrendado conjuntamente con el local, el Tribunal constató porque así lo manifestaron ambas partes en ese momento, que no todos los bienes relacionados en el Inventario anexo del contrato, se encontraban en el local arrendado, tal como el congelador pequeño, el peso y la rebañadora eléctricos, por haber sido devueltos a la arrendadora demandante, y que la caja registradora nunca estuvo operativa. Dejando a salvo ello, pudo constatar el Tribunal de forma directa, independientemente de la intervención del practico presente, que las neveras grandes para Charcutería y Carne, estaban operativas, incluso llenas de alimentos que requieren refrigeración, funcionando con unos niveles apropiados, por cuanto como manifestó el práctico y esta sentenciadora entiende, no pueden operar para congelar, porque los alimentos allí guardados y exhibidos no pueden congelarse sin perder sus condiciones. Igualmente con los estantes organizadores, se constato que están operativos, a pesar que podrían requerir pintura, y una vitrina que se constató tiene dos vidrios partidos.

En virtud de las condiciones del mobiliario constatadas según lo antes destacado, para ésta Sentenciadora, dicho mobiliario, dejando a salvo las condiciones de falta de pintura y aseo generalizada, y el deterioro propio del uso de los años, se encuentran en condiciones de funcionamiento adecuadas para el uso que les corresponde. Así se establece.

Verificado como fue el análisis de las pruebas aportadas al juicio, esta Juzgadora advierte que en atención a lo alegado en el libelo y lo solicitado en el Petitorio del Libelo, muchas de ellas están asociadas a circunstancias que no tienen incidencia en la controversia a decidir, por tratarse de situaciones que no fueron consideradas en la relación arrendaticia que vincula a las partes en conflicto. Mientras que otras, en atención a los límites de la controversia fijados en la Audiencia Preliminar, generan consecuencia respecto de la controversia a decidir.

En ese orden de ideas, quien aquí Sentencia observa, que fueron planteados en el libelo una serie de alegatos que no guardan relación con los límites de la controversia fijados, tales como, la pretensión de entrega del inmueble arrendado a causa del vencimiento del tiempo del plazo de duración del contrato para el 17/04/15, que manifiesta la actora le ha requerido en reiteradas oportunidades; el incremento unilateral del canon de arrendamiento, invocando una regulación de alquileres que no se acredita; la tramitación de los permisos del local como lo es el de Bomberos.

Elementos los antes relacionados, que no obstante no formar parte de la controversia, ésta Juzgadora no puede dejar pasar inadvertido a pesar de no tener incidencia en ella, así por ejemplo, en cuanto al requerimiento de la entrega por vencimiento del plazo de duración, quedó como un alegato sin fundamento, por cuanto no fue incoada la acción de cumplimiento correspondiente a esos efectos. Igualmente respecto del incremento unilateral del canon, que pretende la arrendadora demandante, en virtud de una supuesta regulación que no se especifica ni acredita, por no constar en autos que se haya verificado el procedimiento de regulación de alquileres consagrado en el ordenamiento sustantivo, sin que haya lugar en estos casos, a incrementos del canon que no sea producto de un acuerdo entre las partes, como lo fue el último canon pagado por el arrendatario demandado y vigente para la fecha de la demanda y de la presente decisión, que según lo manifestado y establecido en la Audiencia Preliminar, es de Cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), respecto de los cuales el demandado se encuentra solvente. Por último, lo relacionado con el trámite de la permisología del local arrendado, asociado con el numeral Cuarto del Petitorio del libelo, que la arrendadora demandante solicita se le entregue, cuando no consta en el contrato de arrendamiento instrumento fundamental de la demanda, que éste incluyera el arrendamiento del fondo de comercio. Siendo así, es evidente que los alegatos a que se ha hecho referencia, independientemente de no formar parte de la controversia, serían improcedentes. Así se establece.

Aunado a lo antes expuesto, la parte actora invoca como fundamento de su demanda, el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada para el momento de interposición de la demanda, disposición legal referida a la acción de desalojo y sus causales. Siendo de destacar, que pretende la actora, acogerse a dicha disposición legal, invocando los literales “c”, “d” y “e”, referidos a que el inmueble tenga tal deterioro que amerite demolición, que se le haya cambiado el uso al mismo, y que el arrendatario haya ocasionado al inmueble arrendado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, para con fundamento en dichas causales, alegar que requiere el inmueble para realizar trabajos de albañilería.

En tal sentido, éste órgano jurisdiccional advierte, que no obstante haberse invocado un ordenamiento legal que para la fecha de la demanda estaba derogado, la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consagra en su Artículo 40, las causales desalojo de los inmuebles destinados al uso comercial, y se encuentran consagradas en los mismos literales “c”, “d” y “e”, las invocadas por la parte actora.

En ese orden de ideas, trasladando al caso de marras los supuestos alegados, tenemos que la causal prevista en el Literal “c” del artículo 40 de la nueva ley, referida a que el inmueble tenga deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, esta Sentenciadora trae a colación los elementos determinados en la Inspección Judicial practicada en el inmueble objeto del juicio, conforme a la cual fue constatado que tanto el local como los bienes muebles arrendados se encontraban en condiciones aceptables para hacer efectiva y posible, la actividad que según lo establecido en el contrato, y lo que se deriva de las condiciones y naturaleza propia del local y de los bienes muebles arrendados, presentando solo el deterioro propio, derivado del uso por el transcurso del tiempo y la falta de aseo. Así se establece.

En relación con esa misma causal, referida a la verificación de reformas en el inmueble arrendado, esta Sentenciadora se abstiene de pronunciarse en cuanto a ello, por cuanto no fue acreditado en autos que el inmueble arrendado efectivamente haya sido objeto de reformas no autorizadas por la arrendadora demandante, sobre todo tomando en cuenta que el contrato recae sobre un local comercial cuyas características no se encuentran detalladamente especificadas. Así se declara.

En cuanto a las causales previstas en los literales “e” y “d” del artículo 40 de la citada ley, referidos al cambio del uso y a la necesidad de demolición o de reparaciones mayores que debidamente justificado ameriten la necesidad de desocupar el inmueble arrendado, no obstante no formar parte de la controversia, ésta Juzgadora considera conveniente advertir, que pretendía la actora invocar esta causal por cuanto ella requiere el inmueble para realizar trabajos de albañilería, cosa que evidentemente no guarda relación ni se compadece con el que es fundamento de la antes referida causal, lo que aunado al hecho constatado mediante la Inspección practicada en el inmueble objeto del juicio, impondrían sin lugar a dudas la desestimación tal planteamiento. Así se establece.

Conforme a los pronunciamientos antes sentados y vistos los alegatos de las partes que fueron objeto de depuración en ocasión de celebrarse la Audiencia Preliminar, en los términos relacionados en el Acta levantada en fecha 10/11/14, inserta a los folios 64 y 65, dado el reconocimiento de ambas partes sobre la existencia de la relación arrendaticia que los vincula, que se mantiene vigente en virtud de que el demandado se ha mantenido de forma ininterrumpida en el inmueble arrendado, y ha cumplido cabalmente con la contraprestación que le impone tal relación, cual es pagar los cánones pactados, ésta Juzgadora respecto al único punto controvertido del caso de marras, cual fue el estado de deterioro o no del inmueble y de los bienes muebles arrendados conjuntamente, concluye en la improcedencia de la acción objeto de la presente decisión, por cuanto se constató en el juicio, que el inmueble “Local Comercial” así como los bienes muebles arrendados conjuntamente, independientemente del deterioro propio del uso y de las malas condiciones de aseo, se encuentran en condiciones aceptables para desarrollar el uso fijado en el contrato, ello dejando a salvo las reparaciones que le correspondan al arrendatario demandado llevar a cabo para esos fines. Así se establece.

Dejando a salvo el pronunciamiento sentado con antelación, por mandato de la ley, debe quien aquí Sentencia pronunciarse en cuanto los pedimentos solicitados en los distintos petitorios formulados en el libelo, ello de la siguiente manera:

En cuanto al Primero: Referido a la declaratoria con lugar de la demanda, es evidente que se encuentra suficientemente fundamentado en el presente fallo las razones por las cuales la acción incoada en el juicio es improcedente, siendo en virtud de ello que el pedimento solicitado sea improcedente, al declarar sin lugar la demanda. Así se establece.

En cuanto al Segundo: Relativo al reconocimiento del derecho que tiene la demandante sobre el inmueble objeto del juicio, es de observar, que en el presente juicio no fue punto de discusión el derecho que la arrendadora demandante tiene respecto del inmueble arrendado, el cual se encuentra reconocido en virtud del análisis y valoración del documento que calificado como público cursa a los folios 16 y 17 del expediente, razón por la cual, no se emitirá pronunciamiento especifico en este sentido en el dispositivo del fallo. Así se establece.

En cuanto al Tercero: Concerniente al requerimiento de entrega del inmueble objeto del juicio, pedimento éste que dada la improcedencia de la acción incoada en el juicio, establecida previamente, impone la imposibilidad de ordenar la entrega del inmueble arrendado. Así se establece.

En cuanto al Cuarto: Contentivo del pedimento relativo a que a la solvencia del Registro Mercantil, tal como ya se señaló con anterioridad, al margen de que ello no constituyó un hecho controvertido, no consta en las actas procesales, que el arrendamiento ventilado en el juicio incluyera el fondo de comercio, toda vez que consta en la Cláusula Primera del Contrato cuyo valor probatorio fue establecido, que el contrato recae sobre el inmobiliario con espacio en el local comercial situado en el Sector Vista al Mar, Arrecife, Calle La Emisora, N° 33, frente al Conjunto Residencial Nuevo Milenio, Parroquia Catia la M.d.E.V., siendo en consecuencia de lo antes indicado que éste pedimento no pueda prosperar, y por ende de ello, no formara parte del dispositivo del fallo. Así se establece.

En cuanto al Quinto: Conforme al cual se solicita se ordene la desocupación y respectiva entrega del inmueble objeto del juicio, se ratifica a estos fines lo señalado respecto del pedimento del particular primero, donde consta la declaratoria sin lugar de la demanda, la improcedencia de la desocupación del inmueble y la respectiva entrega del inmueble. Así se establece.

En cuanto al Sexto: Referido al pedimento de la condenatoria del arrendatario demandado, en cuanto al pago del aumento del canon al que dice éste se negó a cancelar, que estiman en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo), en este sentido, conforme a lo establecido previamente, se requiere para incrementar el canon de arrendamiento la necesidad de un acuerdo entre las partes a esos fines, o en su defecto, que el ajuste del canon sea el resultado de la tramitación del correspondiente procedimiento de regulación de los alquileres, cosa que no consta se haya verificado en el caso de marras, pues no se llevó a cabo el referido procedimiento para incrementarlos, y por el contrario, convencionalmente fue pactado el pago de los cánones en la cantidad de Cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), que de acuerdo a la constancia en las actas procesales, ambas partes estuvieron de acuerdo en ello, incluso dejando constancia de la solvencia respecto de los mismos, razones por las cuales, dicho pedimento es improcedente. Así se establece.

En cuanto al Séptimo: Este pedimento referido a que se acordará la evacuación de una Inspección Judicial en el local comercial objeto del juicio, más que un pedimento formal de la sentencia, conforma una solicitud, que a falta de estipulación de la parte actora, en cuanto a lo que debía hacerse constar mediante ella, fue acordada por el Tribunal mediante un auto para mejor proveer, constituyendo la prueba fundamental del juicio, que fue efectivamente practicada, produciendo los consecuentes efectos probatorios sobre la controversia objeto del presente pronunciamiento, de allí que no puede formar parte del dispositivo del fallo. Así se establece.