Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 15 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Vistos

, sin informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: Ciudadana G.M.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.185.031.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana L.E.L.H., abogada en ejercicio inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 91.411.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana BRIGGITTE E.E.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-7.189.212.

LA PARTE DEMANDADA: No acreditó apoderado judicial a los autos, fue debidamente asistida por el abogado C.E.R., inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 117.712.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° AP31-v-2007-000916.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de arrendamiento, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio con sede Los Cortijos.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, el cual, por auto de fecha 05 de junio de 2007, admitió la demanda, previa la consignación de los documentos fundamentales de la pretensión, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En fecha 28 de junio de 2007, se libró compulsa de citación.

En fecha 11 de julio de 2007, el alguacil titular de la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial del Edificio J.M.V. de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano A.R., dio cuenta de haberse trasladado al domicilio procesal de la parte demandada, y dejó constancia que la misma le recibió la compulsa y le manifestó que no firmaría sin hablar con su abogado.

En fecha 25 de julio de 2007, previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación de la parte accionada por medio de boleta de notificación, de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y cumplida como fue, la parte demandada en fecha 08 de agosto de 2007, dio contestación al fondo de la demanda y reconvino de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09 de agosto de 2007, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada y en consecuencia fijó el segundo día de Despacho siguiente a fin de que la parte actora reconvenida diera contestación, y en esa misma fecha este Juzgado instó a ambas partes a un acto conciliatorio. En fecha 13 de ese mes y año, la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 14 de agosto de 2007, siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto conciliatorio entre las partes, y por cuanto la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado el mismo se declaró desierto.

En fecha 25 de septiembre de 2007, la apoderada accionante presentó escrito de pruebas, el cual fue admitido en fecha 26 de septiembre de 2007

En fecha 28 de septiembre de 2007, este Tribunal previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio y dijo vistos de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem.

En fecha 05 de octubre de 2007, el Tribunal difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho; por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a resolver la controversia, previa las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…

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Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

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Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y lo hace de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda la parte actora demanda formalmente la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de marzo de 2007, entre la ciudadana G.M.H. y la parte demandada ciudadana BRIGGITTE E.E.C., sobre un local comercial identificado La Aurora, ubicado en Norte 10, Esquina de Aurora, Parroquia Altagracia de esta ciudad de Caracas; que dicho contrato se suscribió con una duración fija no prorrogable de doce (12) meses contados a partir del 14 de marzo de 2006, siendo su vencimiento el 14 de mayo de 2007 exclusive; que si el arrendatario no manifestaba con treinta (30) días de anticipación su intención de renovarlo se aplicaría lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, operando de pleno derecho la respectiva prórroga legal, por lo que desde el 14 de marzo se encuentra la parte demandada en el ejercicio de la respectiva prórroga legal.

Que conforme a lo acordado por las partes en el contrato de arrendamiento se obligó a cancelar una mensualidad por la suma de Ciento Treinta y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 139.900), que corresponde al pago de Ciento Once Mil Novecientos Veintinueve (Bs. 111.929,oo) por canon de arrendamiento, más la cantidad de Veintisiete Mil Novecientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 27.974,oo) por concepto de conservación de las áreas comunes del edificio, lo cual debía cancelarlo por adelantado los días 14 de cada mes.

Que el arrendatario, además de encontrarse en mora en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007, no se apersonó al lugar de pago acordado para su respectiva cancelación, ni se ha preocupado en cancelar una deuda por concepto de aseo urbano que tiene desde el año 2006.

Que la arrendataria debe la cantidad de Cuatrocientos Diecinueve Mil Noventa y Seis Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 419.096,46), correspondientes a ocho (8) meses de servicio de Aseo Urbano y Relleno Sanitario.

Que se le informó de forma reiterada al arrendatario de dicha deuda haciendo éste último caso omiso a la solicitud de tales pagos, es por ello que agotada como ha sido la vía extrajudicial para el pago correcto y voluntario de las obligaciones correspondientes al arrendatario, es que acude ante esta autoridad para demandar en nombre de su representada la resolución del contrato, por incumplimiento de las obligaciones acordadas por las partes.

Que conforme a lo establecido en el contrato su mandante tiene derecho a exigir el pago de las obligaciones asumidas por el arrendatario, las cuales serán calculadas mediante experticia complementaria del fallo

Por lo antes expuesto recurre ante esta autoridad, para demandar como en efecto demanda a la ciudadana BRIGGITTE E.E.C., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado en lo siguiente: Primero: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por documento privado posteriormente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nro. 64, Tomo 15 de fecha 20 de marzo de 2006, debido a su incumplimiento de las cláusulas 4.1 y 4.2. Segundo: En que como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento, tantas veces indicado, le entregue a su mandante el inmueble arrendado completamente desocupado, sin plazo alguno, libre de personas y bienes en el mismo buen estado en que lo recibió. Tercero: Pagarle a su representado las obligaciones pendientes por su incumplimiento en las cláusulas 4.1 y 4.2 y de conformidad a lo establecido en las cláusulas 5.4 del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la cantidad de Quinientos Cincuenta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Seis Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 558.996,46) que comprende el alquiler que no recibió por el mes de mayo de 2007 y por el pago pendiente a la fecha que por aseo urbano y relleno sanitario debe la arrendataria. Cuarto: En pagarle a su representada los meses de arrendamiento que transcurran desde el mes de mayo de 2007 (inclusive) y sus respectivos intereses de mora, hasta la fecha que definitivamente entregue el inmueble que se le dio en arrendamiento, mas la respectiva deuda que se pueda seguir acumulando por concepto de servicios públicos que deje de cancelar la arrendataria por concepto de indemnización de daños que ocasione ese incumplimiento hasta que este Tribunal se pronuncie en la definitiva. Todo lo cual será determinado mediante experticia complementaria del fallo que recaiga sobre la presente demanda. Quinto: En pagar las costas y costos que se causen en el presente juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogados, lo cual será determinado por el Tribunal que conozca la causa. Sexto: Que para el caso de que el demandado no convenga en los anteriores pedimentos, declare en la definitiva la certeza de los mismos y la ejecución de la obligación incumplida, condenándolo a la entrega del inmueble sin plazo alguno y el pago correspondiente de las cantidades reclamadas. Séptimo: Que según lo pautado en la parte in fine del Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Artículo 40 eiusdem y en armonía con el Ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se decrete medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble arrendado. Octavo: De conformidad con lo previsto en el Artículo 36 del citado Código de Procedimiento Civil, estimó la presente demanda en al cantidad de Quinientos Cincuenta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Seis Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 558.996,46), la cual sumado los intereses de mora, a las costas procesales y honorarios de abogados, representan la suma demandada.

Fundamento la pretensión de conformidad con los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, en armonía con los Artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de la contestación de la demanda la parte accionada ciudadana BRIGGITTE E.E.C., con la asistencia del abogado C.E.R., invocó que en fecha 14 de mayo de 2007, se dirigió a la ciudadana G.M.H., en su carácter de arrendadora del inmueble de autos, para dar cumplimiento a su obligación de pago, el cual era por la cantidad de Quinientos Cincuenta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Seis Bolívares Con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 558.996,46) y siendo que la arrendadora ya mencionada se negó a aceptar el pago, se dirigió al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y cumplió con todos los requisitos exigidos para ampararse en forma legitima al cumplimiento del contrato, por lo que solicita se declare sin lugar lo pretendido por la parte actora, por ser su acción temeraria.

RECONVENCIÓN

La parte accionada en ese mismo acto de contestación de la demanda reconvino formalmente a la parte actora ciudadana G.M.H., para que cumpla en forma voluntaria con la obligación establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Declarar procedente su derecho de gozar de la Prórroga legal obligatoria establecida en el citado Artículo 38 eiusdem. Segundo. Declarar como limite de tiempo para proceder a la entrega del inmueble el día 20 de septiembre de 2007, en virtud de los Seis (6) meses de prorroga establecidos en el citado Articulo 38 ibídem.

En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, el apoderado judicial de la parte actora rechazo, negó y contradijo lo alegado por la accionada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda.

Rechazo, negó y contradijo que la ciudadana BRIGGITTE E.E.C., se haya dirigido a ella para pagar el canon de arrendamiento, ni para cancelar sus obligaciones por la cantidad de Quinientos Cincuenta y Ocho Mil Novecientos Noventa y Seis Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 558.996,46), ya que solamente se comunico vía telefónica en fecha 21 de mayo, para cancelar únicamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo por la cantidad de Ciento Treinta y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 139.900,oo), fecha en la cual ya había incurrido en mora, negándose entonces al pago respectivo de los intereses de mora establecidos en el contrato; que se hace evidente la falta de honestidad por parte de la demandada, por cuanto según lo dispuesto por las partes en el contrato, la arrendataria debía pagar todos los servicios públicos que utilice en el inmueble arrendado y que sean de su uso exclusivo, siendo que la arrendadora no acostumbra a recibir los pagos por concepto de electricidad y aseo urbano, lo que si es cierto es que se instó de forma reiterada a que cumpliera con el pago oportuno de los mismos en el mes de febrero y en mayo, por cuanto ya venía incumpliendo por varios meses; rechazó, negó y contradijo que la consignación hecha por la hoy demandada se realizó conforme a derecho ya que en el contrato de marras se pacto que los pagos son por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha de vencimiento de cada mes, a saber todos los días Trece (13), lo cual deja muy claro cual es la fecha de vencimiento de cada mensualidad.

Que en virtud de dicha consignación y además de no haber realizado los pagos de los servicios públicos, conforme a lo establecido en el contrato de marras, rechazó, negó y contradijo que la arrendataria tenga derecho a gozar de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la hoy arrendataria mantenía una deuda por concepto de aseo y relleno sanitario, correspondiente a siete (7) meses de servicio entre el año 2006 y 2007, incumpliendo de esta forma con las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de marras; que por dicho incumplimiento aunado a la no cancelación del mes de mayo de 2007, es que procede a iniciar la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento, y que según se puede evidenciar de las documentales aportadas por la hoy demandada, los pagos que ha intentado realizar a los fines de hacer aparentar su cumplimiento, fueron hechos una vez iniciada la presente causa, evidenciándose con ello su falta de respeto e incumplimiento en las obligaciones contraídas.

Planteados como han sido los términos de las controversias bajo estudio, pasa este Tribunal a analizar las pruebas promovidas durante el presente juicio; a fin de verificar si ambas partes lograron demostrar sus afirmaciones o desvirtuar los alegatos de la contraparte. De acuerdo a ello, el Tribunal deberá, para resolver ambas controversias, emitir su respectivo pronunciamiento definitivo en la parte dispositiva del presente fallo.

PRUEBAS DE LAS PARTES

La parte actora acompañó al escrito libelar, las siguientes instrumentales:

Copia fotostática del poder conferido en fecha 02 de octubre de 2002, por la ciudadana G.M.H. a la abogada L.E.L.H., por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 25, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 5 al 9 de las actas procesales, el cual, al no haber sido cuestionado en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y aprecia la representación que ejerce la citada ciudadana en nombre de su poderdante, y así se decide.

Copia fotostática del documento de propiedad del bien inmueble de autos identificado up supra, el cual fue protocolizado el día 17 de septiembre de 1998, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 6, Tomo 24, Protocolo Primero, cursante a los folios 10 y 11 de las actas procesales. Este instrumento no fue cuestionado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierto que el bien inmueble de marras pertenece en propiedad a la parte actora ciudadana G.M.H., y así se decide.

Copia fotostática del contrato de arrendamiento relativo al bien inmueble de autos, autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de marzo de 2006, bajo el Nº 64, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual versa sobre el documento fundamental de la acción ejercida por la parte actora reconvenida, y que fue aceptado por la representación de la parte accionada reconviniente en el acto de contestación de la demanda, por lo cual no es un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar, y en consecuencia se le otorga valor de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, y aprecia este Tribunal que, ambas partes tienen derechos y obligaciones recíprocas derivadas del contrato bajo estudio y que fue pactado a tiempo determinado durante doce (12) meses fijos no prorrogables, contados a partir del día 14 de marzo de 2006, hasta el día 14 de marzo de 2007, con un pago mensual por la cantidad de Ciento Treinta y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 139.900,oo), correspondiente al canon mensual de alquiler y a la conservación de las áreas comunes del edificio, asimismo se evidencia del mismo que sería causa de terminación del contrato, la falta de pago de dos mensualidades, el cambio de uso del inmueble, el subarrendar, traspasar o ceder el inmueble en cualquier forma y la insolvencia o atraso en el pago de los servicios que dispone el inmueble, y que a su vencimiento se activó el dispositivo contenido en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso improrrogable de Seis (6) meses, dejándose a salvo lo previsto en el Artículo 40 eiusdem, y así se decide.

Corre inserto a los folios 18 al 24 del expediente Estado de Cuenta emitido por la Administradora Serdeco, C.A., en fecha 29 de mayo de 2007, y Estado de Cuenta de saldo en línea obtenido de la página Web de la Electricidad de Caracas, con fecha 30 de mayo de 2007, cursante al folio 25 del expediente, ambos por un monto total de Dos Millones Novecientos Seis Mil Trescientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs. 2.906.344,88) de los cuales la representación actora alega que la demandada adeuda la suma de Cuatrocientos Diecinueve Mil Noventa y Seis Bolívares con Cuarenta y Seis Céntimos (Bs. 419.096,46). Estas pruebas se adminiculan con el Estado de Cuenta emitido por la citada administradora en fecha 17 de julio de 2007, aportado a los autos por la representación accionada con el escrito de contestación de la demanda, cursante al folio 43 del expediente, de donde se desprende la cancelación por parte de la demandada de Cuatrocientos Noventa Mil Doscientos Cuarenta y Cinco Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs. 490.245,51) por concepto de Energía, Aseo Urbano y Relleno Sanitario inherentes al inmueble de marras; en armonía con los Estados de Cuenta emitidos por la administradora en comento los días 05 de febrero de 2007 y 07 de mayo de 2007, traídos por la representación actora junto con el escrito de contestación a la reconvención, cursantes a los folios 50 al 63 del expediente.

Con vista a lo anterior el Tribunal les otorga valor probatorio a las pruebas emanadas por la Administradora Serdeco, C.A., como documentos administrativos por gozar de autenticidad desde el mismo momento en que se formaron, ya que no fueron cuestionadas en ese sentido; y al documento obtenido de la Electricidad de Caracas lo valora como documento privado de acuerdo a la sana crítica y máximas de experiencia, por ser una prueba tecnológica, que no fue impugnada ni tachada en su contenido, todo ello conforme al dispositivo contenido en los Artículos 395, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia que los montos por servicios de aseo urbano y relleno sanitario generados durante los meses de julio hasta diciembre de 2006, así como durante los meses de abril y mayo de 2007, si bien de la documental que riela al folio 43 de las actas procesales se evidencia que tales rubros fueron pagados por la parte demandada acarreando su solvencia al respecto, no es menos cierto que tal hecho ocurrió durante la secuela del presente juicio, lo cual evidentemente demuestra el incumplimiento de las obligaciones contractuales relativas al pago oportuno de los servicios públicos que disfruta el inmueble de autos, demandas en este juicio, y así se decide.

Durante la etapa probatoria la representación de la parte actora invocó el mérito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, precisó que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, este Tribunal considera que es improcedente valorar tales alegaciones en el presente fallo, y así se decide.

Por su parte, la demandada de autos debidamente asistida de abogado, trajo junto con la contestación de la demanda:

Planilla de depósito en cuenta distinguida con el Nº 0993712, del Banco Industrial de Venezuela, perteneciente a la cuenta Nº 03-0012-87-0001037592, que lleva el Juzgado Vigésimo Quinto del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de Ciento Sesenta y Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs. 164.900,oo) consignada en fecha 04 de junio de 2007. Esta prueba a pesar de no haber sido cuestionada por la representación judicial de la parte actora dentro de la oportunidad legal para ello, este Tribunal la desecha del proceso por cuanto de ella no se evidencia quien es el consignatario y el beneficiario de dicho depósito para que el mismo pueda considerarse válido, por lo tanto el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007, debe considerarse insoluto, lo cual consecuencialmente demuestra el incumplimiento obligacional que fue demandado en este proceso, y así se decide.

Ahora bien, de la revisión minuciosa efectuada por este Tribunal a las probanzas traídas a los autos por las partes, concluye que no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por el actor ni las obligaciones y derechos que se derivan de la misma para ambas partes, sin embargo, en el transcurso del proceso quedó plenamente evidenciado que la demandada incumplió con las obligaciones contractuales establecidas en las cláusulas 4.1 y 4.2, al no haber demostrado que pagó el canon de alquiler correspondiente al mes de mayo de 2007, y al no probar que pagó en tiempo oportuno los servicios públicos relativos a los meses de junio a diciembre de 2006, así como los de abril y junio de 2007, incurriendo en las causas de terminación del contrato bajo estudio, establecidas en la cláusula 7° (7.4) y en consecuencia procedente la aplicación resolutoria contenida en las cláusulas 8.1 y 8.4 del mismo, y así se decide.

Con vista a lo anterior se concluye que la condena relativa al pago del canon de alquiler correspondiente al mes de mayo de 2007, debe recaer sobre la cantidad de Ciento Treinta y Nueve Mil Novecientos Bolívares que corresponde al pago de Ciento Once Mil Novecientos Veintinueve (Bs. 111.929,oo) por canon de arrendamiento, más la cantidad de Veintisiete Mil Novecientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 27.974,oo) por concepto de conservación de las áreas comunes del edificio, más los intereses de mora que se han venido generando desde su vencimiento, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme por su demora en el pago, al igual que los cánones de alquiler que se han seguido causando a partir del mes de junio de 2007, con sus respectivos intereses, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, dado que la parte demandada nada demostró en contrario. En relación a la condena de los servicios públicos esta debe limitarse única y exclusivamente al pago del interés moratorio desde el día a partir del cual se hicieron exigibles cada uno de ellos, hasta el día 17 de julio de 2007, inclusive, por cuanto fueron pagados en forma extemporánea, y así queda establecido.

Resuelta como ha quedado la acción principal pasa este Tribunal a dilucidar lo concerniente a la reconvención opuesta por la parte demandada, en los términos siguientes:

De la revisión efectuada a las actas procesales observa quien sentencia que la parte demandada reconviniente nada probó en el transcurso del proceso con respecto a la contrademanda, pues quedó claramente patentado en el juicio principal que la representación actora reconvenida demostró que la inquilina incurrió en el incumplimiento de las obligaciones contractuales que asumió al momento de suscribir la contratación arrendaticia bajo análisis, lo cual hace claramente aplicable el dispositivo contenido en la parte in fine del Artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala expresamente que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, por lo cual es inevitable para este Tribunal declarar sin lugar la reconvención opuesta, y siendo que en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ella persigue, lo cual, a juicio de este Tribunal, lo hizo conforme a derecho, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este órgano jurisdiccional debe declarar con lugar la acción de resolución bajo estudio y sin lugar la reconvención opuesta, conforme al marco legal señalado anteriormente, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana G.M.H., contra la ciudadana BRIGGITTE E.E.C. ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

Como consecuencia de la anterior declaratoria dispone:

PRIMERO

Queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de marzo de 2006, por lo que la demandada deberá entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un local, signado con la letra “B”, situado en Norte 10, Esquina de Aurora, Edificio La Aurora, Planta Baja, Parroquia Altagracia, Caracas, libre de personas y bienes.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a pagar a la accionante la cantidad de Ciento Treinta y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 139.900,oo) que corresponde al pago de Ciento Once Mil Novecientos Veintinueve Bolívares (Bs. 111.929,oo) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2007, más la cantidad de Veintisiete Mil Novecientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 27.974,oo) por concepto de conservación de las áreas comunes del edificio relativas a dicho mes, más los intereses de mora que se han venido generando desde su vencimiento, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme por su demora en el pago.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a que pague a la actora los cánones de alquiler que se han venido causando a partir del mes de junio de 2007, inclusive, incluyendo el monto por concepto de conservación de las áreas comunes del edificio, con sus respectivos intereses moratorios, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, dado que la parte demandada nada demostró en contrario.

CUARTO

En relación a los servicios públicos demandados como insolutos se declara en forma expresa que esta debe limitarse única y exclusivamente al pago del interés moratorio desde el día a partir del cual se hicieron exigibles cada uno de ellos, hasta el día 17 de julio de 2007, inclusive, por cuanto fueron pagados en forma extemporánea.

QUINTO

Se condena a la parte demandada a que pague a la parte demandante el monto por servicios públicos que se ha venido generando desde el día 17 de julio de 2007, exclusive, con sus respectivos intereses moratorios, hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, ya que la parte demandada no demostró nada en contrario.

SEXTO

A los fines de determinar el monto total de lo condenado en este juicio se ordena practicar experticia complementaria sobre las cantidades antes señaladas, conforme a los lineamientos de esta sentencia, la cual deberá ser efectuada por un solo experto contable colegiado designado al efecto por este Tribunal en fase de ejecución de sentencia, de acuerdo a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC), establecidos por el Banco Central de Venezuela, cuya estimación formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, todo ello en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

OCTAVO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida en ambas acciones.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil siete (2007).- Años 197° y 148°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las dos y cincuenta horas de la tarde (02:50 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/Nairobis.

Exp. AP31-V-2007-000916.

Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Materia Civil.