Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 7 de Agosto de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

198° y 149°

PARTE ACTORA: INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23 de junio de 1965, bajo el N° 95, Tomo 22-A, siendo la última reforma según acta de Asamblea General Extraordinaria debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda en fecha 29 de junio de 2001, bajo el N° 57, Tomo 127-A-Sgdo.

PARTE DEMANDADA: M.T.G. y P.T.d.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.592.840 y V-6.059.235, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.A.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.313.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: N.M.L. y L.G.G.P., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.000 y 43.802, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, del cual es objeto el inmueble que se identifica a continuación: “Local comercial identificado como UNO RAYA A (1-A) situado en la Planta Baja del Edificio J.M., ubicado en la Avenida Sur, entre las esquinas de Gradillas y Sociedad, Parroquia Catedral del Municipio Libertador del Distrito Capital”

Tipo de Sentencia: Definitiva.

Exp.8748 (nomenclatura antes de la existencia del Circuito Judicial).

1. Planteamiento de la controversia:

   El libelo de demanda original fue reformado por la representación judicial de la parte demandante, planteando en la misma que su representada INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL, suscribió contrato de arrendamiento en forma privada en fecha 30 de junio de 1976, con los ciudadanos M.T.G. y P.T.d.G., quienes como arrendatarios sobre el inmueble de autos debían pagar por mensualidades vencidas. Que por sentencia definitivamente firme emanada del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito se declaró que se modificaron las condiciones de pago iniciales del contrato, estableciéndose que debía pagarse en forma de anualidad dentro de los primeros 90 días de cada año y que sometido el inmueble a regulación por la Dirección de Inquilinato los arrendatarios no han pagado la diferencia del monto del canon regulado por el año 2006 y además que procedieron a consignar extemporáneamente el monto de la anualidad del año 2007.

   Los demandados convinieron que pagan dentro de los 90 días de cada año según sentencia indicada y que la supuesta regulación de alquileres sobre el inmueble no les ha sido notificada por tanto no es exigible y además, caso de serlo, la misma se entiende desistida por el arrendador cuando retiró la totalidad del monto de las consignaciones que como arrendatarios hicieron a favor del arrendador por los años reclamados. Niegan que estén insolventes en el pago de los cánones, niegan la validez de la notificación respecto a la voluntad de no prórroga que le hiciera el arrendador.

2. Desarrollo del Procedimiento.

   Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 16 de febrero de 2007, quedando asignada a este Juzgado en esa misma fecha. Posteriormente, en fecha 19 de marzo de 2007, comparece la representación judicial de la parte actora quien mediante diligencia consigna los recaudos fundamentales de la demanda.

   Siendo reformada la demanda, este Tribunal admite la misma en fecha 12/04/2007, por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

   Para garantizar el ejercicio de la defensa de los demandados, consta el cumplimiento de todos los trámites para lograr la citación de los demandados, tanto en forma personal mediante alguacil (folios 88, 92 y 95) y así como por carteles de prensa (folio 142 al 145) y fijación en el inmueble de juicio por medio de la secretaría del despacho (folio 146).

   Al no constar la comparecencia de la demandada ni por sí ni por medio de apoderado, se procedió a nombrarle defensor ad-litem, cargo que recayó en el abogado L.A.G.C., quien fue debidamente notificado, juramentado y citado.

   Consta que en fecha 30 de enero de 2008 (folio 158), compareció el abogado L.G.G.P. en representación de la parte demandada y procedió a consignar instrumento poder que acredita tal representación e igualmente a darse por citado en nombre de sus representados.

   Estando en la oportunidad para dar contestación a la presente litis, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, quienes hicieron uso de tal derecho, negando en forma genérica la demanda, arguyendo improcedencia de la demandada, oponiendo cuestiones previas e invocando por vía de consignaciones ante el juzgado 25º de municipio estar solvente en el pago de los cánones que se les reclama como insolutos.

   En la oportunidad legal para promover pruebas, sólo la parte actora se valió de promover las mismas.

   2. PARTE MOTIVA.

   Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

1. Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación de la parte accionante que su representada suscribió contrato de arrendamiento en forma privada en fecha 30 de junio de 1976, con los ciudadanos M.T.G. y P.T.d.G., sobre el inmueble de autos, por un período de dos (2) años, prorrogables por períodos iguales, el cual fue autenticado con respecto a la firma de los arrendatarios por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 1995, bajo el N° 86, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.

   Que por juicio seguido por resolución de contrato de arrendamiento que incoara su representada INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL en contra de M.T.G. y P.T.D.G. la demanda fue declarada sin lugar en contra de los primeros y que además se declaró que por los actos ejecutados por los contratantes se modificó la forma de pago de los cánones de arrendamiento, estableciéndose en forma anual y dentro de los primeros 90 días de cada año.

   Que tanto el arrendador como los inquilinos aceptaron los términos de esa sentencia por no ser susceptible al recurso de casación en virtud de la cuantía, quedando definitivamente firme y con carácter de cosa juzgada. Que esa aceptación de los inquilinos consta en diligencia del apoderado de la parte demandada L.G.G., cuando procedió a consignar ante el tribunal de consignaciones las sumas correspondientes a la regulación de Inquilinato del 10 de octubre de 1997 a razón de Bs.169.537,50, correspondientes a la anualidad del período de enero a diciembre de 2004, los cuales efectúo dentro de los 90 días de ese año.

   De la lectura del libelo el demandante atribuye causal de resolución del contrato por dos causas, a saber:

   - Porque existe nueva regulación de Inquilinato de fecha 16 de mayo de 2002 con el Nro.004793 en la que el organismo regulador fijó el monto máximo de alquiler hasta por la suma de Bs.5.493.015,00 que en su decir, es el monto aplicable para la anualidad del año 2006 porque fue debidamente notificada y que los arrendatarios han debido “pagar” la diferencia entre el monto consignado ante el tribunal de consignaciones (25º Municipio) y el monto fijado en la nueva regulación.

   - Porque respecto a la anualidad del período enero a diciembre del año 2007 hay defecto de la consignación por no haberse efectuado antes del 31 de marzo de 2007 tal y como lo dictaminó la sentencia que tiene cosa juzgada, la cual insiste,1 es aceptada por ambas partes.

2. Alegatos de la parte demandada: La parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazó los hechos esgrimidos por la parte actora en su demanda, alegando la improcedencia de la demanda por ser contraria a derecho, por cuanto la parte actora en su reforma de demanda alega distintas acciones contrarias entre sí, como lo son: a.) la existencia de un supuesto incumplimiento en el pago del alquiler de arrendamiento; b.) resolutoria y extinción del contrato por falta de pago de alquiler, y además que, a falta de aceptación por el demandado declare: 1) la ejecución de la obligación incumplida, y 2) el desalojo del inmueble.

   A decir del demandado el actor intentó distintas acciones, una declarativa, otra resolutoria para después requerir la ejecución y el desalojo, todo lo cual hace su incompatibilidad o se ejerce la acción de resolución o la de cumplimiento pero no ambas y menos tres, ya que pide además la declarativa. Que también pretende el desalojo del inmueble lo cual sólo aplica para los contratos a tiempo indeterminado y no para los contratos a tiempo determinado que es el que invoca el demandante en su libelo.

   Respecto al fondo de la controversia el demandado menciona citas del libelo que hizo el actor en las que hace referencia a la existencia de una petición de regulación del canon de arrendamiento del edifico J.M. que concluyó por resolución Nro. 004793 de fecha 16 de mayo de 2002 y que dicha notificación fue notificada en prensa del año 2005. Resalta el demandado que el actor no señala en su libelo la fecha de la publicación y además expone que el actor manifestó que esa resolución estaba firme.

   Explica la defensa de los inquilinos que aunque ninguno de estos señalamientos estaba probado, siendo que las providencias administrativas emitidas por la Dirección de Inquilinato tienen efecto inmediato contado a partir de la notificación, observó que desde la fecha de la resolución (16 de mayo de 2002) hasta el año que fue “supuestamente” notificada en prensa transcurrieron más de tres (3) años sin ninguna actividad por parte del solicitante de la regulación.

   Aunado a ello, señala que el 25 de noviembre de 2005 el abogado J.A. en nombre de la empresa Inmobiliaria Las Gradillas, SRL retiró del juzgado 25º de Municipio la cantidad de Bs.2.034.450,00 expediente Nro.2001-2949 correspondientes a la anualidad del año 2005 (enero-diciembre) lo que significa –a criterio de la parte defensora- que la arrendadora al cobrar (retirar) esas sumas por consignaciones estableció fue su voluntad que indicó:

   …fue la de no tomar en cuenta la regulación del año 2005, para luego refrendar la validez del depósito inquilinario al retirar y cobrar las pensiones de arrendamiento de ese año.

   Además expuso la representación judicial demandada que, al obviarse la providencia administrativa da por válidas las consignaciones que de las pensiones de arrendamientos vienen efectuando los inquilinos a favor del arrendador, ya que al tener efectos inmediatos, éstos no podrían diferirse para el período de alquiler siguiente y peor aún –insiste- tal regulación quedó sin efecto cuando la arrendadora recibió tales consignaciones.

   DE LAS PRUEBAS.

   - De las pruebas de la parte demandante:

   Junto al libelo de demanda la parte accionante produjo los siguientes medios documentales:

   1. ) Como anexo “B” (folios 11 al 25) cursa documento público debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, con el número 6, tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de enero de 1968. Este recaudo aparece debidamente certificado como indican los artículos 84, numeral 4ª de la Ley de Registro Público y del Notariado, teniéndose legalmente promovido al cumplir las exigencias del artículo 1384 del Código Civil (relativos a los documentos certificados). Se hace constar que este instrumento no fue tachado de falso por la parte contraria por ninguna de las causales del artículo 1380 del mismo Código.

      El mismo es pertinente para acreditar que en la fecha en referencia el inmueble constituido por el edificio J.M. fue constituido por su propietario Inmobiliaria Las Gradillas C.A en régimen de Propiedad Horizontal. Del contenido de este instrumento se evidencia además que en dicho edificio se encuentra el inmueble identificado como 1-A por el que se sigue el presente juicio.

      Se hace constar que la titularidad del inmueble no es un hecho discutido por la parte contraria.

   2. ) Marcado “C” (folios 26 al 29) cursa contrato privado de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria Las Gradillas, SRL actuando como arrendador y los señores M.T.G. y P.T.d.G., actuando como arrendatarios. Este instrumento aparece debidamente certificado como lo establece el artículo 77 de la Ley del Registro Público y del Notariado en concordancia con el artículo 14, literal f del Reglamento de Notarias Públicas. Por esta razón se tiene como legalmente promovido por cumplir con las exigencias del artículo 1384 del Código Civil, en concordancia en el artículo 1357 del mismo Código.

      Este documento aparece autenticado respecto a la firma de los arrendatarios, y cuando les fue opuesto no tacharon de falso su contenido.

      Este medio es pertinente para probar que el 10 de marzo de 1968 se celebró contrato de arrendamiento entre las partes que tiene por objeto el inmueble marcado 1-A por el que se presenta la presente causa. Además es pertinente para probar que en su cláusula segunda se fijó una pensión inicial de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000, oo) pagaderos por mensualidades vencidas. Y así se establece.

      Se hace constar que la parte contraria no discutió los términos del contrato, y que ambas partes se reconocen en sus condiciones de arrendador-arrendatario respectivamente. También, que reconocen ambas partes que la cláusula segunda del contrato relativa a la forma de pago (mensualidades vencidas) fue modificada en el tiempo por los usos de los contratantes como consta de sentencia dictada por un tribunal de instancia (anualidad), que más adelante se analizará.

   3. ) Marcado como anexo “D” fue consignada a los folios 30 y 31 en copia simple, diligencia suscrita por el abogado L.G.G.P., quien actuando como apoderado judicial de la ciudadana P.T. por los motivos especificados en dicha diligencia, explica aspectos relativos a consignaciones de arrendamiento. También aparece en fotostáto simple, auto del tribunal 25º de Municipio en el que hace mención a la diligencia que antecede.

      Dado que los hechos alegados en el libelo hacen mención del contenido de tal diligencia así como del auto de ese tribunal, se les tiene como legales como medios probatorios al no constar impugnación alguna de la parte contraria, teniéndose fidedigno su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

      Son pertinentes para acreditar que en fecha 9 de marzo de 2004, el ciudadano L.G.G.P. como apoderado de la ciudadana P.T. (quien aparece en autos como co-arrendataria) haciendo mención de la sentencia firme del 6 de diciembre de 2002 emanada del juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (que autorizaba a los arrendatarios para efectuar el pago anualizado de las pensiones de arrendamiento) aclaraba que eso se ha venido efectuando desde 2001 pero que por error de la data del sistema de consignaciones ante el tribunal (de consignaciones) indicaba que la consignación a que hacía mención, corresponde al período que va desde abril a marzo del año siguiente, cuando es lo correcto que se corresponda al período desde enero a diciembre.

      Es pertinente entonces para probar que el diligenciante explica que el último depósito consignado el 25 de febrero de 2004 corresponde a enero a diciembre de 2004 y no al período de abril a marzo de 2005. Reiteró que todas las consignaciones las hizo en forma tempestiva dentro de los 90 días de cada año y además que cada cuota es por la suma de Bs.169.537,50.

      Este medio cumple con el objeto que como prueba pretendió el promovente, como es, acreditar el conocimiento que tiene los inquilinos del contenido de la sentencia del juzgado en referencia que los autorizaba al pago anual de los cánones dentro de los 90 días del inicio al respectivo período anual.

   4. ) En los folios 9 al 34 como anexo “E” cursa expediente nomenclatura 25.265.F3 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento. Este medio consta debidamente certificado como exige el artículo 1384 del Código Civil, estando legalmente presentado. Además el mismo es pertinente para probar que por solicitud de INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL se dictó resolución en sede administrativa que reguló el canon máximo mensual de los locales pertenecientes al edificio J.M. donde destaca respecto al local de juicio (1-A) que fue fijado en la suma de Bs.457.751,25.

      Es un hecho discutido por la parte contraria que dicha resolución no está notificada, y de la revisión de dichas instrumentales se aprecia que efectivamente al folio 33 el referido ente administrativo ordenó la notificación a los fines de cumplir con la ley, y por sí solas no demuestran que la misma haya sido notificada.

   5. ) A los folios 40-63 cursan actuaciones relacionadas con la notificación judicial practicada por este tribunal Octavo de Municipio a solicitud de INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL.

      Es legalmente promovida por estar en original y no ser tachada de falsa, teniéndose como fidedigna de conformidad con lo previsto en los artículos 429 CPC y 1357 del Código Civil, tratándose de una actuación judicial.

      Dicha notificación como acto de jurisdicción voluntaria prueba que en fecha 28 de abril de 2005 se notificó a la encargada del local 1-A a quien identificó el tribunal como M.D.L.T.D.R., titular de la cédula de identidad Nro.16.032.614, sobre la voluntad de la arrendadora INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL de no prorrogar el contrato de arrendamiento a la expiración del término fijado.

      Es pertinente para acreditar la voluntad manifestada del arrendador relativa a que, el plazo convenido del contrato es de dos (2) años fijos contados a partir del 1º de julio de 1976 y que al vencimiento de la próxima vigencia del 30 de junio de 2005 el mismo no sería renovado.

   6. ) Folios 64-71 cursa fotocopia simple de sentencia dictada por el juzgado Duodécimo de Primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito que versa del juicio que por resolución de contrato de arrendamiento siguió INMOBILIARIA LAS GRADILLAS, SRL versus los arrendatarios M.T.G. y P.T.D.G..

      Esta sentencia como medio probatorio tiene plenos efectos, al ser legalmente promovida no siendo impugnada como instrumento fotocopiado, conforme lo establecido en el artículo 429 CPC.

      Asimismo es pertinente para probar que conforme al contrato de arrendamiento que une a las partes (que también es objeto de esta controversia y cuya resolución nuevamente se pide) si bien al principio se acordó que los cánones se pagaban por mensualidades vencidas (cláusula segunda), dicho fallo determinó que conforme las actuaciones de las partes contratantes cambiaron tácitamente tal cláusula, previendo pagos anualizados dentro de los primeros 90 días de cada año, tal y como se hizo en los períodos de los años 1996, 1997, 1998, 1999 y 2000.

      De modo que, siendo cosa juzgada material en aquél juicio sus efectos trascienden a éste por relacionarse sobre el modo y tiempo que deben hacerse los pagos de los cánones, lo cual se considera probado con la misma.

      - De las pruebas de la parte demandada:

      Con la presentación del escrito de contestación al fondo de la demanda la demandada produjo:

   1. ) Fotocopias certificadas del expediente Nro.20012949 contentivo de las consignaciones de arrendamiento que hicieron los arrendatarios a favor del arrendador. Estas copias al constar debidamente certificadas como exige el artículo 1384 del Código Civil, tienen plenos efectos legales, además de ser pertinentes para acreditar que respecto a las consignaciones por los años litigados, se hicieron en forma temporánea los correspondientes a los años 2005 y 2006, no así 2007.

      Los primeros indicados se efectuaron por anualidad y dentro de los 90 días establecidos por las partes según sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia, así: el año 2005 se consignó el 11 de febrero de 2005 y el año 2006 se consignó el 21 marzo de 2006. Ahora bien, el año 2007 consta fue consignado el 08 de mayo de 2007.

      - I -

      LIMITES DE LA CONTROVERSIA RESPECTO AL FONDO

      En el presente asunto hay que tener en cuenta, que ambas partes se reconocen mutuamente en sus caracteres de arrendador y arrendatario, en base al único contrato de autos. También que consienten que por sentencia dictada en otro juicio entre éstas, se “mutó” o novó las condiciones de ese contrato sobre el pago.

      Por esa sentencia (analizada más adelante), cuyo contenido y efectos aceptan las partes en tenerse “novada” las condiciones del contrato respecto a las obligaciones asumidas por el arrendatario para el pago de su obligación (canon), éstos manifiestan que se cumplió regularmente.

      El conflicto que genera esta litis comienza porque el actor procedió a regular el edificio al que pertenece el inmueble que se demanda, señalando que su inquilino no ha pagado el nuevo monto fijado por vía de regulación por el ente administrativo (Dirección de Inquilinato).

      Así, según el demandante el quid del asunto está en que los inquilinos procedieron a consignar incompleto las sumas correspondientes a las anualidades de los períodos 2005 y 2006 por no cumplir con la nueva regulación y a consignar en forma extemporánea respecto al año 2007.

      Por otro lado, el inquilino aduce que no aplica tal resuelto (año 2005) fundamentalmente por tres factores:

      En primer lugar, por no encontrarse debidamente notificado el acto administrativo que contiene la regulación, en tanto, no tiene efectos inmediatos.

      En segundo lugar, porque desde la fecha de la regulación, transcurrieron más de tres -3- años, lo que a juicio del demandado se traduce en la “falta de interés del arrendador” de hacer efectivo el nuevo cobro o causar el pago de la diferencia de los alquileres que ya había consignado a su favor y que éste retiró.

      En tercer lugar, porque cuando el inquilino consignó en febrero de 2005 a favor del arrendador las sumas correspondientes de los meses de enero a diciembre (pago anual) de 2005, y el arrendador a través de su apoderado retiró las mismas, implicaba su renuncia a cobrar lo estipulado en la nueva regulación.

      Este juzgador quiere destacar que este poco común caso de arrendamiento trasciende entre los que regularmente se conocen en el foro, y dada su importancia y que se “entra” en la esfera de la necesaria interpretación del contrato que haría en el fondo el juez (art.14 CPC), quien decide exhortó siempre respetuosamente a los apoderados respectivos sobre necesidad de “buscarse” ellos formas de auto composición procesal. Así las cosas, se hicieron varias reuniones con las representaciones judiciales en esa procura y estando a punto de concretarse un eventual acuerdo, los apoderados manifestaron que por instrucciones de sus respectivos clientes era imposible conciliar el asunto.

      De este modo, se pasa analizar:

      - II -

      SOBRE LA SUPUESTA INCOMPATIBILIDAD DE PRETENSIONES

      Se hace constar que a pesar de no ser opuesta cuestión previa expresamente, para evitar omisión de pronunciamiento este sentenciador señala que la parte demandada dejó entrever que existe acumulación prohibida establecida en el artículo 78 CPC, que como sabemos debió invocarse como cuestión previa en forma expresa (art.346 CPC ordinal 6º).

      A criterio del demandado el actor procedió a demandar: 1) resolución, 2) desalojo, 3) cumplimiento y 4) ejecución, siendo por estos motivos que educe se incumple con el artículo 78 CPC.

      Ante tal circunstancia, aclara quien decide que es obvio que si se hubiere demandado tales pretensiones serían incompatibles entre sí, pero es el caso que de la lectura del libelo se observa con meridiana claridad que se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de las diferencias de pensiones de los años 2005, 2006 y por la consignación extemporánea de la anualidad 2007 (pretensión principal o primera). Renglón seguido demanda el pago de esas diferencias de cánones (pretensión tercera) y las costas procesales (pretensión segunda).

      El que se narre en el libelo y mencione la palabra desalojo no implica que se está pretendiendo en base al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el propio libelo señala que tratándose de un contrato de arrendamiento de naturaleza determinada invoca su resolución en base al artículo 1167 del Código Civil.

      Además, la parte contraria no discutió la naturaleza del contrato, y sólo se limitó a atacar la notificación judicial practicada, aduciendo que es extemporánea.

      Por todo ello al no haber acumulación prohibida de pretensiones se pasa a decidir el fondo, desechando tal alegato.

      - III-

      DE LA SENTENCIA DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE DECLARÓ MODIFICADO EL CONTRATO.

      Consta que por juicio tramitado por INMOBILIARIAS LAS GRADILLAS, SRL en contra de M.T.G. y P.T.D.G. por resolución de contrato, el Juzgado Octavo de Municipio en sentencia del 16 de septiembre de 2002, declaró con lugar la referida demanda, y sometida a apelación, conoció en segundo grado el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción, quien por sentencia de fecha 06 de diciembre de 2002 revocó la sentencia inicial, y declaró no ha lugar la demanda.

      Esa sentencia que puso fin a juicio por estar en presencia de una materia que no permite el recurso extraordinario de Casación, siendo entonces acatada y aceptada por las partes, es ahora invocada por las mismas partes como válida en la determinación de la forma y manera del pago del arrendamiento.

      En ese fallo se asume que se modificaron las condiciones del contrato respecto al pago, según “las conductas desplegadas por las partes conforme a las pruebas producidas para ese juicio”

      Este juzgador siempre respetando los criterios sentados en los fallos judiciales, no puede dejar de llamar la atención que una sentencia “declare como modificada” las estipulaciones del contrato de arrendamiento respecto al pago, pues a juicio de este sentenciador, en principio lo más que puede hacer un juez es interpretar el contrato conforme las reglas del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.

      No obstante, también es cierto que el juzgador puede concluir que ocurrió novación porque se sustituyó la obligación anterior (pago por mes vencido) por una nueva, sustituyendo la anterior (pago por anualidad) conforme el artículo 1314 Código Civil, siempre que se haya probado fehacientemente la voluntad de efectuarla, la cual no vale sea presumida, como dispone el artículo 1315 del mismo Código.

      Así, ya se dijo que sólo existe un contrato reconocido por ambas partes celebrado en fecha 1976, y que según la cláusula 2ª obligaba a los arrendatarios a pagar su obligación (canon) por mensualidades vencidas (cláusula segunda). El fallo del Juzgado Duodécimo de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito (folio 69) analizó que las partes modificaron el contenido de la referida cláusula segunda, cuando declaró:

      Pero dicho acuerdo a juicio de este Tribunal y en consideración a las pruebas antes analizadas fue modificado por las partes por mutuo consentimiento, así como pudieron haber modificado cualquier otra estipulación contenida en el convenio, modificación que puede ser expresa o tácita, como ocurrió en el caso examinado…

      Luego, se debe destacar que el contrato inicial subsiste entre las partes, sólo que “mutó” respecto al contenido de la cláusula segunda cuando por las conductas asumidas por las partes, se hicieron pagos adelantados por anualidad y el acreedor los aceptó.

      Por lo anterior, debemos asumir que estamos en presencia de una cosa juzgada material reconocida por ambas partes.

      - IV -

      DE LOS EFECTOS DEL RESUELTO ADMINISTRATIVO

      Como es sabido, el resuelto de la dirección de Inquilinato es un acto administrativo de efectos particulares que tiene ejecución inmediata desde la notificación.

      1. La parte actora asume que el resuelto de Inquilinato ordenó notificar, la cual se cumplió con la publicación de prensa efectuada por el artículo 71 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el año 2005. En este sentido, expone que los inquilinos consignaron ante el juzgado especial de consignaciones en marzo de 2006 el mismo monto establecido en la regulación anterior (Bs.2.034.450,00) negándose a pagar el nuevo monto de la regulación (Bs.5.493.015,00).

      2. La parte demandada asume que cuando al actor a través de su apoderado retiró las consignaciones que a favor del arrendador efectuaron los inquilinos, implicaba que el nuevo canon fijado por la Dirección de Inquilinato perdió sus efectos. Insiste además que por dejar pasar el arrendador más de tres -3- años sin pedir la notificación de tal resuelto, era entendido también como pérdida de los efectos de ese resuelto.

      3. Visto las posiciones de ambas partes aprecia este juzgador que si bien las copias certificadas producidas por el accionante no probaron que dicho resuelto haya sido notificado (cuya existencia como resuelto si se probó) a juicio de quien decide es improcedente su alegato sobre la pérdida de los efectos del resuelto administrativo. Es así como los actos administrativos generan sus efectos inmediatos (en este caso desde su notificación) y sólo pueden perder esos efectos por anulación de los mismos mediante el respectivo recurso contencioso de nulidad.

      En esta materia, el arrendador beneficiario del nuevo resuelto no está sometido a ningún lapso de caducidad para perder el ejercicio de la acción de cobro del nuevo resuelto administrativo, ni se encuentra prescrito el derecho que nace del resuelto por transcurrir “tres años” como señaló el demandado desde que se notificara. Ambas situaciones no están contempladas en la Ley, siendo en consecuencia meras especulaciones de la defensa.

      Además se hace constar que no fue alegada la prescripción de la obligación por parte del demandado, no obstante, considera quien decide que en el capítulo de prescripciones especiales del Código Civil no está establecido este asunto.

      Luego, para establecer si existe decaimiento de los efectos de los actos administrativos y sobre las obligaciones que nacen de los mismos, basta revisar la teoría de los modos de extinción de las obligaciones previsto en el art.1282 Código Civil, ubicado en el capítulo IV bajo el título “De la extinción de las obligaciones”.

      Establece el artículo 1282 en referencia:

      Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capítulo y por los demás que establezca la Ley.

      No consigue quien decide dentro de las previsiones del principio iuris novit curia ninguna n.d.C.C. que establezca que si el acreedor no ejerce su derecho de cobro de los alquileres fijados por una regulación, la obligación que nace de aquella decaiga. Salvo los casos de caducidad que puede ser declara de oficio y de prescripción (que no aplica para este asunto por no ser alegada) no existe una norma que establezca la extinción de la obligación y/o los derechos que nacen de los actos administrativos emanados de la Dirección de Inquilinato.

      Por consiguiente, ninguna de las causas de extinción de las obligaciones previstas en el Código Civil, como una remisión o condonación de deuda por parte del acreedor frente a la obligación de su deudor (art.1326 Código Civil), una compensación de obligaciones entre sí (art.1331 Código Civil), una novación de la obligación existente (art.1314 Código Civil), una pérdida de la cosa debida (art.1344 del Código Civil), una confusión de la persona del acreedor y deudor (art.1342 Código Civil) siempre el deudor deberá cumplir con su obligación.

      En este orden de ideas para que una obligación sea válida requiere que exista consentimiento, objeto y causa (art.1141 del Código Civil).

      Respecto al consentimiento, las partes no han alegado nada que la afecte (error, dolo o violencia). Sobre el objeto debemos señalar que es la prestación en sí (dar, hacer, no hacer) que por lo establecido en el artículo 1155 del Código Civil debe ser posible, lícito, determinado o determinable, y en el caso de autos no hay dudas para este sentenciador en precisar que el objeto de la obligación de pago que nace del resuelto administrativo es posible porque “puede” cumplirse, es lícito porque nació en un procedimiento previsto en la ley, determinado porque se sabe que es lo que se debe cumplir.

      Con referencia a la causa enseña la Teoría de la Bilateralidad: que la causa de las obligaciones de una de las partes es la causa de las obligaciones de la otra parte, que aplicado al contrato de arrendamiento (el cual es sinalagmático o bilateral) tenemos que la causa de la obligación del arrendador es permitir al arrendatario el uso de la cosa dada en arriendo en forma pacífica y la causa de la obligación del arrendatario es pagar al arrendador el canon de arrendamiento como contraprestación por el uso de la cosa.

      Así las cosas, mientras exista la causa de las obligaciones éstas deben cumplirse conforme fueron convenidas, salvo que se que se materialice algunos de los casos de obligación sin causa (ej.arts.1805, 1485, 1784 Código Civil), de causa ilícita (ej.que afecte el orden público, buenas costumbres o la ley), de causa falsa (ej.art.1721, 1722 Código Civil).

      Otro motivo para no cumplir con una obligación es que exista caso fortuito o fuerza mayor, que tampoco sucedió a los autos. Salvo las excepciones establecidas en el art.1157 del Código Civil y en los otros casos citados, las obligaciones con causa tienen plenos efectos, lo que significa que el deudor debe pagar y el acreedor puede exigir su cumplimiento en cualquier momento (antes de estar prescrita la deuda). Y así se decide.

      Sólo a título ilustrativo el único antecedente que consigue este juzgador sobre la pérdida del interés del acreedor por la excesiva prolongación del retardo está en el artículo 1256 parte 2ª del Código Civil citado en la obra del maestro JOSE MELICH ORSINI, “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, Editorial Temis, Bogotá-Caracas, 1982, página 156 y ss.

      Establece la referida norma a título ilustrativo:

      Si la imposibilidad es solo temporal, el deudor mientras ella perdure, no es responsable del retardo en el cumplimiento. Sin embargo si la imposilidad perdura hasta cuando no pueda, en relación a la naturaleza de la obligación o la índole del objeto debido, considerar al deudor vinculado a ejecutar la prestación o al acreedor interesado a exigirla, la obligación se extingue.

      Otro caso de interés doctrinal es la llamada remisión de deuda prevista en el derecho romano dentro de la cual reguló la llamada remissio mercedis, que era la liberación que se daba al arrendatario de no pagar la renta por el uso de un predio, si por caso fortuito se perdía la cosecha. También el derecho italiano en su artículo 1236 del Código Civil previene la posibilidad que el acreedor remita la deuda la cual extingue la obligación, poniendo la condición desde que se comunica al deudor.

      Sin embargo, estos casos son como vemos a sólo a los fines de ilustrar la tesis de quien decide, para sostener que los efectos del acto administrativo que otorga derecho a cobrar nuevo alquiler y que impone obligaciones a los inquilinos, no implica de modo alguno que se “condicione” al acreedor-arrendador al ejercicio de determinada acción a un tiempo, y menos implica que “pierda” ese interés por su no ejercicio.

      Incluso, ya se probó en autos que el resuelto administrativo que contiene el acto de la Dirección de Inquilinato no aparece notificado, de modo que no es exigible por el arrendador hasta tanto se cumpla tal condición.

      En el mismo orden, sostiene quien decide que como existe cosa juzgada (por sentencia firme) sobre el pago por anualidades dentro de los 90 días iniciales a ese período, aún estando notificado el nuevo resuelto si el arrendatario no ha efectuado tal consignación, deberá consignar en ese lapso (90 días) el monto de la nueva regulación que tiene efectos inmediatos.

      Luego, sostiene este juzgador que si ya lo hubiere efectuado, deberá pagar el arrendatario (consignar) la diferencia entre el monto consignado (de la anterior regulación) con el nuevo monto de la regulación actual. Así se establece.

      Sobre el otro punto alegado por el demandado sobre el hecho que si el arrendador retira las consignaciones de la regulación anterior significaba que “renunciaba” al cobro de la nueva regulación, tampoco tiene asidero ya que el acreedor está en el derecho de recibir cobros parciales como establece el artículo art.1291 del Código Civil del Código Civil, manteniendo su derecho al cobro del saldo restante, lo que es pues una facultad, y no podría el deudor constreñirle a recibir dicho pago parcial.

      VI

      RESPECTO AL PAGO EXTEMPORÁNEO DE LA ANUALIDAD DEL AÑO 2007

      En el presente caso los arrendatarios procedieron a depositar la anualidad del año 2007 en el mes de febrero de 2007 tal y como se evidencia de la planilla bancaria que riela al folio 258, pero la consignación y presentación de esa planilla que constituye la consignación la efectuaron ante el tribunal 25º de Municipio en el mes de mayo de 2007. Es por este motivo que la parte actora señala que existe extemporaneidad en tal consignación que debió hacerse como dispuso la sentencia tantas veces citada en autos, por anualidades adelantadas pagaderas dentro de los primeros 90 días del inicio de cada anualidad.

      De m anera que cuando la ley especial en su artículo 51 establece el lapso de 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, para el presente caso, con ocasión a la sentencia señalada, debe pagarse al arrendador o en su defecto, consignarse ante el tribunal especial de consignaciones dentro de los 90 días iniciales a la anualidad que ocupa.

      Hay que advertir que en el foro inquilinario como se sabe el acto de consignación de la suma de dinero (pensión) que se hace a beneficio del arrendador ante el tribunal de consignaciones, tiene dos fases perfectamente diferenciadas, a saber: (1) el depósito en la cuenta del tribunal, (2) la presentación de la planilla bancaria contentiva del depósito para acreditar el pago, que es el acto de consignación propiamente dicho.

      Pero, se pregunta quien decide ¿la norma 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las dos fases del procedimiento de consignación como son el acto de depositar en el banco y el acto de consignar la suma ante el tribunal? La respuesta es negativa. Veamos parte del contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

      …el consignante indicará su nombre…así como la identificación completa y dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna,….el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.

      El juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario…

      La norma parcialmente transcrita así como todas las que contienen el capítulo II relativas al procedimiento consignatario, en ninguna de sus partes establece que la consignación tiene dos fases, como sabemos que ocurre en la práctica.

      El actor insiste que la consignación es extemporánea por haberse efectuado fuera de los 90 días señalados en el fallo del Juzgado 12º de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, y la demandada por su parte, niega estos hechos en forma genérica, no en forma específica.

      A tal punto de desencuentro, este juzgador debe reasaltar que en dos fallos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en casos análogos, dio por válidas las planillas bancarias que contienen los depósitos bancarios si fueron efectuados en el lapso de ley (15 días) aunque la consignación de ese monto y la presentación de la planilla ante el tribunal especial de consignaciones no se haya efectuado.

      En el primero de los casos E.S.M. en amparo contra la decisión que pronunció el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.Á.M.d.C., del 23 días del mes de octubre de dos mil dos, expediente Exp. 02-1723 explicó la alta Sala:

      “Cursan en autos, en copias certificadas, las planillas de depósito bancario que corresponden a los meses de enero a marzo de 2000, las cuales presentan un sello húmedo de la entidad bancaria que los recibió (Banco Industrial de Venezuela) y del Juzgado Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, el primero, y del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la misma Circunscripción judicial, los segundos...

      “….En criterio de la Sala, la decisión objeto de la demanda de amparo, cuando negó valor probatorio de solvencia a las planillas de depósito bancario, con fundamento en lo que dispone el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, violó el principio constitucional según el cual “no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, a causa de una aplicación formalista de la norma que invocó. En efecto, el hecho de que la norma que fue transcrita (artículo 56) disponga que, en virtud de la consignación que legítimamente se efectúe conforme a lo que dispone la Ley, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, no quiere decir que dichas consignaciones sean la única manera de demostración de la solvencia, como si las planillas de consignación fueran de los documentos que incorporan la obligación que representan (título valor); ni siquiera se deriva de la letra de la Ley que dichas planillas sean un documento que constituya prueba única del hecho cuya ocurrencia asienta (la consignación). De hecho, incluso admiten prueba en contrario.

      Así, si a quien se opone una planilla de consignación puede demostrar la insolvencia de quien la presenta, a pesar de la solvencia que aquélla, en principio, demuestra; a la inversa, quien alega solvencia puede probarla a pesar de la insolvencia de la que la ausencia de la planilla en cuestión parece demostrativa. En criterio de la Sala, si bien el cumplimiento del procedimiento legal de consignaciones supone, salvo prueba en contrario, la solvencia del arrendatario, no es la demostración del cumplimiento de dicho trámite la única prueba de la solvencia del deudor como impedimento de la pretensión de desalojo por falta de pago.

      (subrayado de este Tribunal)

      En el segundo de los casos señalados E.A. en acción de amparo por sentencia del 12 de mayo de 2003, Nro.1115, expediente 02-0628 la Sala Constitucional del TSJ dispuso:

      “En este estado, estima conveniente esta Sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.

      En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.

      Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.

      Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario.

      De la revisión de las sentencias estudiadas, se concluye que basta que los arrendatarios hayan depositado en la cuenta del tribunal de consignaciones dentro del lapso de ley, es decir, dentro de los quince -15- días de despacho siguientes al vencimiento de cada mes. Pero, en el caso que nos ocupa, siendo que el tribunal Duodécimo de Primera Instancia sentenció (cosa juzgada) que se pagaría dentro de los 90 primeros días de cada anualidad habrá que tomar en cuenta esa situación.

      Por consiguiente siendo que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que el efecto de las consignaciones legítimamente efectuadas tiene como consecuencia tenerse solvente al inquilino, salvo prueba en contrario, permite deducir a quien decide que si el arrendador contra quien se oponen las consignaciones puede valerse de prueba en contrario (de tales consignaciones), del mismo modo podrá el inquilino valerse de otros medios para demostrar solvencia.

      Deduce entonces este sentenciador que se tienen por válidos las planillas bancarias presentadas en juicio según el precedente jurisprudencial citado, ya que se hicieron en forma tempestiva, y no hay prueba que acredite la falsedad de tales planillas bancarias.

      Se concluye pues que los arrendatarios han depositado en la cuenta del tribunal y a favor del arrendador las sumas que corresponden a los cánones de arrendamiento del resuelto anterior (ya que el nuevo no está notificado) dentro de los 90 días que le indicó la sentencia del juez de instancia, muy a pesar de haber efectuado la consignación y presentación en el expediente de la planilla bancaria que contiene la suma depositada en mayo de 2007. Y así se declara.

      Así las cosas, por el precedente constitucional señalado, los arrendatarios han cumplido en todo tiempo con sus obligaciones contractuales.

      -VII-

      DE LAS CONSCLUSIONES PROBATORIAS

      Las pruebas de las partes aportaron la demostración de los siguientes hechos:

   1. ) La existencia de un contrato de arrendamiento que data desde 1976 (hecho no controvertido).

   2. ) La titularidad del arrendador como propietario del inmueble y con capacidad de darlo en arrendamiento (hecho no controvertido).

   3. ) Que por sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito se estableció que el contrato se modificó respecto a la cláusula segunda, teniéndose como válido que los arrendatarios hagan el pago de los cánones por anualidad dentro de los primeros 90 días al inicio de cada período anual (hecho aceptado por las partes).

   4. ) Que por resuelto administrativo de la dirección de inquilinato se fijó nuevo canon para el inmueble de juicio en la suma de Bs.5.493.015,00 por cada año, a razón de Bs.457.751,25 por cada mes. No se demostró que el mismo haya sido notificado, en tanto no se hizo exigible durante los períodos siguientes.

   5. ) Que estando vigente el anterior resuelto administrativo de la Dirección de Inquilinato se probó que los arrendatarios procedieron a pagar la anualidad del año 2007 en forma temporánea, según sentencia del juzgado Duodécimo de primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito.

   6. ) Que fue válida la notificación judicial practicada por este tribunal a los inquilinos, ya que se hizo con suficiente antelación antes de vencerse la próxima prórroga bianual, y que por la redacción del contrato en la cláusula sexta en forma plural cuando refiere a “períodos” del lapso inicial, mantiene su naturaleza determinada.

      Habida cuenta que no existe plena prueba de los hechos invocados respecto (pretensión primera), no debe proceder la demanda conforme dispone el artículo 254 del Código Civil, ya que no procede la pretensión accesoria del actor para hacer exigible los montos de la nueva regulación (pretensión tercera) ni las costas por no haber vencimiento total (pretensión segunda).