Decisión nº 10136 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Octubre de 2009

Exp: 7328 SENT:10.136

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

199° Y 150°

1. PARTES INTERVINIENTES

   DEMANDANTE: M.J.G.S.

   DEMANDADA: Z.G.G.D.F.

   ACCIÓN: DESALOJO

   MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

2. PARTE NARRATIVA

   Se inició el presente juicio, por demanda que por DESALOJO intentó el Abogado en ejercicio y de este mismo domicilio E.V. G, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 40.947, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.J.G.S., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-15.048.297, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; contra la ciudadana Z.G.G.D.F., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V-13.974.856, con domicilio en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que desocupe y convenga en devolver un inmueble conformado por una casa quinta y su terreno propio, ubicado en la avenida 57-A, No.96J-37 del Barrio A.E.B., en Jurisdicción de la Parroquia C.A. de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con una superficie aproximada de seiscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (654,12 mts2), y está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos, Norte: mide cuarenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (44,50 mts) y colinda con inmueble que es o fue de G.A.; Sur: mide cuarenta y cuatro metros con treinta centímetros (44,30 mts) y colinda con propiedad que es o fue de Agrinilda Urdaneta; Este: su fondo, mide catorce metros (14 mts) y colinda con propiedad que es o fue de J.M.M. y Oeste: su frente, mide quince metros con sesenta centímetros (15,60 mts) y colinda con la avenida 57A del Barrio A.E.B.. La casa quinta tiene un área de construcción de doscientos veintidós metros cuadrados (222 mts2) aproximadamente, edificada con paredes de bloques de arcilla, techos de platabanda, pisos de granito, ventanas de vidrio y metal, puertas de madera con protecciones de hierro, instalaciones para aguas blancas, aguas de desecho y eléctricas, conformada de porche, sala de estar, garaje, sala comedor, cocina, cuatro dormitorios, dos salas sanitarias, lavandería, cerca ornamental de bloques de arcilla con rejas de hierro en el lindero Oeste y bahareques de ladrillos en los linderos Norte, Sur y Este; sin plazo alguno completamente desocupado y para que convenga en cancelarle la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs.3.000,00) por concepto de indemnización y por el hecho de continuar usando y disfrutando el inmueble y en pagar las costas y costos del presente juicio, así como también los honorarios profesionales. Igualmente alega la parte actora, que en fecha 26-04-2007 su representada suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z. con la ciudadana Z.G.G.D.F., sobre el inmueble objeto de litigio, comenzando a regir la relación arrendaticia a partir de fecha cierta del documento de arrendamiento por un (1) año no prorrogable, de conformidad con la cláusula TERCERA del contrato en comento, que vencido el término de la relación arrendaticia como fue el 26-04-2008, la ciudadana Z.G.G.D.F. siguió en posesión de la cosa arrendada operando la tácita reconducción, es por lo que el contrato a tiempo determinado se convirtió en un arrendamiento sin determinación de tiempo, que de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Bs.800,00 mensuales, siendo modificado la cantidad de Bs.1.000,00 desde el mes de septiembre del año próximo pasado, pagaderos dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, conviniéndose que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas daría derecho a la arrendadora a rescindir del contrato, en atención al deber principal que tiene la arrendataria de cumplir con su pago, la misma ha incumplido con tal deber al no haberle hecho efectivo a su representada el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero y Marzo del 2009 para un total de cánones de arrendamiento insolutos de TRES MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.3.000,00), alega que la ciudadana demandada ha incumplido con una de las obligaciones principales que le impone el contrato de arrendamiento como contraprestación al uso, goce y disfrute que ha hecho del inmueble durante el tiempo que se ha ejecutado de forma tracto-sucesivo el contrato de arrendamiento.

   Dicha demanda fue distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el día 25-06-2009, y este Tribunal le dio entrada en fecha 26-06-2009, instando a la parte demandante a estimar la demanda en unidades tributarias.

   En fecha 01-07-2009, el abogado en ejercicio E.V., presentó diligencia indicando al Tribunal el monto de la cuantía en unidades tributarias.-

   En la misma fecha que antecede, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la ciudadana Z.G.G.D.F. para que compareciera por ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente al día que constara en actas su citación.

   En fecha 03-07-2009 el abogado E.V. presentó diligencia consignando los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada y en la misma fecha el alguacil de este Tribunal expuso haber recibido los medios necesarios para practicar la citación.

   En fecha 13-07-2009 se citó personalmente a la ciudadana Z.G.G. y en la misma fecha se recibió, se le dio entrada y se agregó a las actas.-

   En fecha 16-07-2009, la ciudadana Z.G.G.D.F., asistida por la abogada J.M.P.D.R., parte demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y en la misma fecha se le dio entrada y se agregó a las actas, en dicho escrito, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los alegatos formulados en el escrito libelar presentado por la actora, asimismo niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia comenzó en fecha 26-04-2007, ya que en fecha 23-05-1997, celebró contrato de arrendamiento con A.G., progenitor de la parte actora, y usufructuario del inmueble arrendado, según documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municpio Maracaibo del Estado Zulia, el día 14-05-2002, bajo el No. 40, Tomo 5º. Afirma que el contrato que celebró desde el inicio de la relación arrendaticia se firmó por ante la Notaría Pública de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23-05-1997 sobre el inmueble objeto de litigio, el inmueble arrendado es para el funcionamiento de una Unidad Educativa denominada J.M.C. (Pre-escolar) donde actualmente funciona en el desempeño del proceso educativo de niños en edades comprendida de 3 años a 6 años, según la cláusula cuarta del contrato; que para ello consignó, la renovación del funcionamiento ante el Ministerio de Educación, cuya duración es hasta el 2011, y la denuncia que realizó en la defensoría de niños, niñas y adolescentes, a la cual alega está obligada de conformidad con el artículo 91 de la Ley para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNA), afirma que en fecha 05-09-2003 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.S., ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia. También afirma que en fecha 26-04-2007 continuó celebrando contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.S. ante la Notaría Pública del Municipio San F.d.E.Z.. Asimismo, aduce también que se puede evidenciar que la relación arrendaticia comienza o se inicia desde el 23-05-1997 hasta la presente fecha, que se está en presencia de una relación arrendaticia de 12 años sin interrupción alguna, lo cual consta en el inmueble arrendado y el mismo uso: para el funcionamiento comercial de una unidad educativa, que por lo tanto operaría entonces de pleno derecho la tácita reconducción y que así lo manifiesta la parte actora en el libelo de la demanda y que sea declarado por el Tribunal como confesión de parte (resaltado por la parte demandada). Precisa también que en fechas 05-09-2003 y 26-04-2007 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.S., por otra parte, niega, rechaza y contradice que el canon de arrendamiento se estableció originariamente en la cantidad de (Bs.800,00), ya que el canon de arrendamiento que se estipuló originariamente en el inicio de la relación arrendaticia es según el contrato de arrendamiento de fecha 23-05-1997, por la cantidad de (Bs.150.000), es decir (Bs. F. 150,00) mensuales, quien para ese entonces era el propietario el progenitor de la parte actora el ciudadano A.G. y actualmente usufructuario del inmueble arrendado. Luego en el mes de Junio de 1998 fijó su arrendador los cánones subsiguientes de arrendamiento por la cantidad de (Bs.200.000) por concepto de pago de canon de arrendamiento, alega que luego en el mes de Enero de 2000, fijó su arrendador, los cánones de arrendamientos subsiguientes, por la cantidad de (Bs.300.000), ahora (Bs.300,00), alega que luego en el Mes de Octubre de 2000, fijó su arrendador, los cánones subsiguientes de arrendamientos, por la cantidad de (Bs.400.000), ahora (Bs.400,00), afirma también que luego en el mes de junio de 2002, fijó su arrendador, los cánones de arrendamientos subsiguientes, por la cantidad de (Bs.450.000), ahora (Bs.450,00), alega que en fecha 05-09-2003, firmó contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.S., según la cláusula segunda. También afirma que en fecha 26-04-2007 continuó celebrando contrato de arrendamiento con la ciudadana M.J.G.S., ante la Notaría Pública del Municipio San f.d.E.Z.. De igual forma, la parte demandada niega, rechaza y contradice que desde el mes de septiembre del pasado año se haya modificado el canon de arrendamiento, por la cantidad de Bs.1000,00, pagaderos los primeros cinco (5) días cada mes, cuando en el mes de AGOSTO Y SEPTIEMBRE de 2008, seguía el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.800,00, la cual se canceló los meses de Agosto y septiembre haciendo un total de Bs.1.600,00, cheque emitido bajo el No.43634862 de la entidad Bancaria BANESCO a nombre del usufructuario y progenitor el ciudadano A.G., cheque este que según aduce fue cobrado y aceptado el 14-10-2008, según lo evidencia en la consultas de saldo y Movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y talón de cheque correspondiente a su cuenta corriente. Asimismo alega que el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.1.000,00 fue fijado por su arrendador a partir del mes de octubre de 2008, alegando que se evidencia dicha cancelación por un cheque emitido, bajo el No.32692142 de la Entidad Bancaria BANESCO a nombre del usufructuario y progenitor del ciudadano A.G. fecha cobrado y aceptado, el 14-11-2008, según se evidencia en la consultas de saldo y movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y talón de cheque de su cuenta corriente. Afirma que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de NOVIEMBRE de 2008, se evidencia de la cancelación por un cheque emitido, bajo el No.39692080 de la Entidad Bancaria BANESCO a nombre del usufructuario y progenitor el ciudadano A.G. fecha cobrado y aceptado el 15-12-08, según consultas de saldo y movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y talón de cheque de su cuenta corriente. Afirma también que el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de DICIEMBRE de 2008 y ENERO de 2009, se evidencia de la cancelación por un cheque emitido, bajo el No.27692121 de la Entidad Bancaria BANESCO a nombre del usufructuario y progenitor el ciudadano: A.G., fecha cobrado y aceptado, el 22-01-2009, según consultas de saldo y movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y talón de cheque de su cuenta corriente. Afirma también que el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO Y MARZO de 2009, del cual se evidencia la cancelación por un cheque emitido, bajo el No.31790951 de la Entidad Bancaria BANESCO a nombre del usufructuario y progenitor el ciudadano A.G., fecha cobrado y aceptado, el 06-03-2009, del cual se evidencia en las consultas de saldo y Movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y talón de cheque de su cuenta corriente. Asimismo, afirma que en vista de que desde el mes de Agosto de 2008, se oponía a firmarles los recibos de cancelación de los cánones y se rehusó a recibir el pago del mes de abril de 2009, por lo que realizó consignaciones ante los Tribunales, correspondiéndole al Juzgado Tercero de los Municipios, en la cual consta la cancelación de los cánones de arrendamiento desde el mes de Abril hasta la presente fecha prueba de su solvencia. Por lo que la parte demandada niega, rechaza y contradice que no haya cumplido con su pago al deber de cancelar los cánones de arrendamiento, por no ser cierto, según alega que le haya pagado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO de 2009. Que no es cierto que deba un total de cánones de arrendamiento por la cantidad de Bs.3.000,00. Que niega, rechaza y contradice por no ser cierto, ni verdadero, que haya incurrido en la falta de pago. Que niega que tenga que convenir en devolver el inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno y completamente desocupado. Que niega, rechaza y contradice que tenga que cancelarle a la parte actora la cantidad de Bs.3.000,00, por concepto de indemnización y por el hecho de continuar usando y disfrutando el inmueble de la presente acción. Alega que la parte actora solicita dicho pago por concepto de indemnización y no de pagos de cánones de arrendamientos; niega, rechaza y contradice que tenga que pagar las costas y costos, así como los honorarios de los abogados y que la estimación de la demanda sea por la cantidad de Bs.3.000,00; así como el hecho de que la ciudadana M.J.G.S. inició un juicio por Cumplimiento de Contrato ante el Tribunal Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, No. de Exp 1978-09 ya terminado, de fecha 28-04-2009, donde se evidencia que no hay cobro de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO de 2009 ni manifestación de insolvencia del mismo y alega que si en el mes de abril de 2009 inicio un juicio ¿Por qué no manifestó la falta de pago correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2009?

   En fecha 16-07-2009, mediante auto este Tribunal ordenó notificar al Procurador General de la República de la admisión de la demanda, ya que dicho inmueble se encuentra ocupado por una unidad educativa, dando cumplimiento a lo establecido en los artículos 7° y 96° de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República y se ofició.-

   En fecha 04-08-2009, la ciudadana Z.G.G.D.F. asistida por la abogada J.M.P.D.R. presentó escrito de promoción de pruebas conjuntamente con sus anexos y en la misma fecha se recibieron, se les dio entrada, se agregaron y se admitieron las mismas, ordenándose oficiar a la entidad bancaria BANESCO.-

   En fecha 06-08-2009, la ciudadana Z.G.D.F. debidamente asistida presentó diligencia solicitando se dejara sin efecto el oficio No.329-09 y se realizara un nuevo oficio con el mismo contenido pero agregando el número de cuenta de la titular Z.G.D.F. con el objeto de demostrar lo alegado en su defensa.- Y en la misma fecha se ordenó dejar sin efecto dicho oficio y se ordenó oficiar nuevamente al Banco BANESCO.-

   En la misma fecha que antecede, el abogado en ejercicio E.V. G. presentó escrito de promoción de pruebas conjuntamente con sus anexos y en la misma fecha se recibió, se le dio entrada, se agregó y se admitieron.-

   En fecha 22-09-2009, este Tribunal dictó auto ordenando ratificar por segunda vez el oficio No. E-7328-348-09 de fecha 06-08-2009, conminando a la entidad Bancaria a dar respuesta oportuna en un lapso perentorio de diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha.-

   En fecha 29-09-2009 se recibió comunicación de fecha 14-08-2009 emanado del Banco Banesco, se le dio entrada y se agregó a las actas.-

   En fecha 30-09-2009, la ciudadana Z.D.F. debidamente asistida, presentó diligencia consignando anexos, a los efectos de que tenga valor probatorio y en la misma fecha se recibieron, se les dio entrada y se agregaron.-

3. DE LA FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Ahora bien, este Sentenciador de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, luego de revisado el escrito libelar y el escrito de contestación de la demanda, fija los limites de la controversia de la siguiente manera, este Tribunal observa que la parte actora alega la existencia de una relación arrendaticia con la ciudadana Z.G.G.D.F., la cual principió a través de la suscripción de un contrato ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., en fecha 26 de abril de 2007, y se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, operando la tácita reconducción, asimismo explana que instaura la presente demanda por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2009, cada uno a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), en virtud del aumento acordado desde septiembre de 2008; por su parte el demandado en principio ejerció la contradicción pura y simple de la pretensión del demandante, no obstante aceptó la naturaleza del contrato a tiempo indeterminado por lo que deja de ser un hecho controvertido, y se excepcionó en lo referente al inicio de la relación arrendaticia, ya que esgrime que comenzó hace 12 años cuando suscribió contrato de arrendamiento con el progenitor de la parte actora, igualmente manifestó que era falso el alegato de la actora en cuanto a la falta de pago, ya que si había realizada el pago de los meses correspondientes a enero, febrero y marzo de 2009, en ese sentido, tal como lo establece el artículo antes mencionado, queda en carga de la parte demandada demostrar el hecho extintivo de su obligación, es decir, que debe demostrar que efectivamente pago el canon correspondiente a los meses de enero febrero y marzo del año en curso, y que la relación arrendaticia comenzó hace 12 años.

   Ahora bien, siendo la oportunidad correspondiente para dictar sentencia en esta causa, este Tribunal lo hace tomando en cuenta previamente las siguientes consideraciones:

4. DE LA COMPETENCIA

   El tribunal hace constar su competencia, por cuanto del exhaustivo análisis realizado en la presente causa se desprende que efectivamente le corresponde por ley, a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como órgano jurisdiccional de municipio, el conocimiento en la presente causa en razón de la materia, la cuantía y el territorio de conformidad con las normas que así lo establecen, estatuidas en los artículos 28, 29, 30, 31, 40, 41, y 42 del Código de Procedimiento Civil, así como las normas procesales que rigen el procedimiento breve en la materia arrendaticia, como lo es el caso en el estudio, de conformidad con los artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE

5. DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   a.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

   Del recorrido efectuado por las actas procesales, este juzgador evidencia que la parte actora promovió con el libelo de demanda los medios probatorios que se determinan de seguidas:

   Conjuntamente con el escrito libelar, promovió:

   1. - Corre inserto a los folios cinco (05) al siete (07), copia certificada de documento contentivo de Poder Judicial que la ciudadana M.J.G.S., titular de la cédula de identidad No.15.048.297, otorgó al abogado E.V. G, inscrito en el Inpreabogado bajo el No.40.947, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No.01, tomo 31 de fecha 13-03-2009.-

   2. - Corre inserto a los folios ocho (08) al once (11), copias certificadas de documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.J.G.S., titular de la cédula de identidad No.15.048.297 y la ciudadana Z.G.G.D.F., titular de la cédula de identidad No.13.974.856, sobre un inmueble ubicado en el Barrio A.E.B., avenida 57-A, No.96J-37 de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., conformado por una casa-quinta y su terreno propio, integrado de una sala comedor, cocina con sus gabinetes, cinco (5) cuartos con sus respectivos closet de madera, cuatro (4) salas sanitarias equipadas con todos sus implementos y accesorios y revestida con cerámica, lavadero independiente, estar interno, garaje, porche, equipado en todos los ambientes con lámparas y una bomba hidroneumática instalada y en completo funcionamiento, dicho documento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z.d. fecha 26-04-2007, anotado bajo el No.78, tomo 53.-

   3. - Corre inserto a los folios doce (12) al dieciséis (16), copia certificada de documento contentivo de propiedad donde el ciudadano A.G.D.R., titular de la cédula de identidad 11.407.758 le vendió a la ciudadana M.J.G.S. titular de la cédula de identidad No.15.048.297 un inmueble conformado por una casa quinta y su terreno propio, ubicado en la avenida 57A, marcado con la nomenclatura municipal 96J-37, Barrio A.E.B., Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., con una superficie aproximada de seiscientos cincuenta y cuatro metros con doce decímetros cuadrados (654,12 Mts2), está comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos NORTE: mide cuarenta y cuatro metros con cincuenta centímetros (44,50 Mts) y colinda con inmueble que es o fue de G.A.; SUR: mide cuarenta y cuatro metros con treinta centímetros (44,30 mts) y colinda con propiedad que es o fue de Agrinilda Urdaneta, ESTE: su fondo, mide catorce metros (14mts) y colinda con propiedad que es o fue de J.M.M. y OESTE: su frente, mide quince metros con sesenta centímetros (15,60 mts) y colinda con la avenida 57A del Barrio A.E.B.. La casa quinta tiene un a´rea de construcción de doscientos veintidós metros cuadrados (222 mts2) aproximadamente, edificada con paredes de bloques de arcilla, techos de platabanda, pisos de granito, ventanas de vidrio y metal, puertas de madera con protecciones de hierro, instalaciones para aguas blancas, aguas de desecho y eléctricas, conformada de porche, sala de estar, garaje, sala comedor, cocina, cuatros dormitorios, dos salas sanitarias, lavandería, cerca ornamental de bloques de arcilla con rejas de hierro en el lindero Oeste y Bahareques de ladrillos en los linderos Norte, Sur y Este.

      Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios consignados en actas en copias certificadas, este Juzgador atendiendo los principios de Economía Procesal, Exhaustividad, y Legalidad, así como el de INMEDIACIÓN lo hace de manera conjunta porque observa que se debe aplicar a los mismos, la misma norma tarifada, por la naturaleza jurisdiccional de los mismos, la cual se encuentra preceptuada en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido y alcance de dichos documentos, se observa que por ser emanados del órgano público competente para darles fe pública, son fidedignos, y al no ser atacados por la parte contraria en este caso la parte demandada, para destruir su veracidad, adquieren firmeza al ser valorados por la norma antes señalada, la cual es aplicable para los documentos públicos en copias certificadas, fundamento este sustentado por la norma antes transcrita y por reiterados criterios emanados del m.T.S.d.J.. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos antes analizados en esta causa. Y ASI SE DECIDE.-

      Conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, que corre inserto al folio 165, de fecha 06-08-2009, la parte actora, ciudadana M.J.G.S. representada por el abogado en ejercicio E.V..-

   1. - Consignó y opuso, original de depósito de planilla de depósito bancario, signada con el No.174167212, de fecha 20-01-2009, y se l.N.d.T.: GRAZIANO DI RESE ANTONIO, nombre del depositante: A.G., la cual refleja depósito efectuado en la cuenta corriente 0004559045, de cheque No.7692121, de la cuenta corriente 0823103182 del Banco Banesco, por un monto de Bs.2.000,00 correspondientes al pago del canon de arrendamiento de los meses de Diciembre 2008 y Enero de 2009, efectuado por la Z.G.G.D.F., último pago efectuado según alega la actora a favor de sus representada, por lo que afirma que haciendo un cómputo desde esa fecha a la fecha de introducción y admisión de la demanda en curso, han transcurrido cinco (5) meses de insolvencia en el pago de su obligación como arrendataria del inmueble propiedad de su representada.-

      Para a.d.p.d. depósito bancario, este sentenciador procede a valorarlos, tomando en cuenta que el mismo al ser producido conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, se consideran como documento privado, por lo que debió ser impugnado en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en su artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que no ocurrió de esa manera, por lo tanto dicho instrumento adquiere firmeza en su contenido y alcance, en consecuencia se considera fidedigno y eficaz a los efectos de dilucidar los hechos pretendidos en la presente causa, por lo tanto se les otorga pleno valor probatorio . Y ASÍ SE DECIDE.

   2. - Consignó y opuso original de Notificación, que corre inserto a los folios ciento sesenta y ocho (168) al ciento setenta (170), autenticada por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 19-02-2008, dirigida a la ciudadana Z.G.G.D.F., donde se le informaba del vencimiento de la relación arrendaticia y del vencimiento de la prorroga legal que le corresponde de acuerdo al contrato existente para la fecha.-

      Al analizar el contenido y alcance de dicho documento, se observa que por ser emanado del órgano público competente para darle fe pública, se considera fidedigno, y al no ser impugnado, ni atacado de alguna manera por la contraparte, contra quien fue producido para destruir su veracidad, verificándose el hecho de dicha notificación efectuada, por lo que adquiere firmeza al ser valorado por la norma antes señalada, y por cuanto se evidencia de las actas que componen la presente causa que la parte demandante no impugnó el medio de prueba referido, este Tribunal le da su pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359, 1360 del Código Civil sustantivo, por la norma up supra y por reiterado criterio emanado del m.T.S.d.J.. En consecuencia se le otorga pleno valor probatorio al instrumento antes a.e.e.c.Y. ASI SE DECIDE.-

   3. - Consignó y opuso copia simple fotostática de sentencia emanada del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 11-06-2009, que corre inserto a los folios ciento setenta y uno (171) al ciento setenta y nueve (179), donde se declara improcedente la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento contra la ciudadana Z.G.G.D.F..-

      Este Juzgador considera que dicho documento consignado en copia simple, a pesar que no guarda relación con los hechos dilucidados en la presente causa, debe ser valorado como tal, que dicha sentencia tiene valor de cosa juzgada y constituye un hecho notorio para este operador de justicia.- Y ASÍ SE DECIDE.-

      b.- DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

      Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda de fecha 16-07-2009, que corre inserto a los folios 24 al 35, la parte demandada promovió lo siguiente:

   1. - Corre inserto a los folios treinta y seis (36) al cuarenta y tres (43), marcado con la letra “A”, copia certificada de documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano A.G.D.R., titular de la cédula de identidad No.11.407.758 y la ciudadana Z.G.G.D.F., titular de la cédula de identidad No.13.974.856, sobre un inmueble ubicado en el Barrio A.E.B., avenida 57-A, No.96J-37 de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., conformado por una casa-quinta y su terreno propio, integrado de una sala comedor, cocina con sus gabinetes, cinco (5) cuartos con sus respectivos closet de madera, cuatro (4) salas sanitarias equipadas con todos sus implementos y accesorios y revestida con cerámica, lavadero independiente, estar interno, garaje, porche, equipado en todos los ambientes con lámparas y una bomba hidroneumática instalada y en completo funcionamiento, dicho documento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del estado Zulia de fecha 23-05-1997, anotado bajo el No.57, tomo 65.-

   2. - Corre inserto a los folios cuarenta y cuatro (44) al cincuenta (50), marcado con la letra “B”, copia certificada de documento de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA J.M.C., S.R.L. (U.E.J.M.C, S.R.L.) autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 09-05-1997, anotada bajo el No.09, tomo 60 registrada por el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15-07-1997 y registrada por el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 15-07-1997, anotada bajo el No.41, tomo 57-A.-

   4. - Corre inserto a los folios cincuenta y cuatro (54) al sesenta (60), marcado con la letra “F”, copia certificada documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.J.G.S., titular de la cédula de identidad No.15.048.297 y la ciudadana Z.G.G.D.F., titular de la cédula de identidad No.13.974.856, sobre un inmueble ubicado en el Barrio A.E.B., avenida 57-A, No.96J-37 de la Parroquia C.A.d.M.M.d.E.Z., conformado por una casa-quinta y su terreno propio, integrado de una sala comedor, cocina con sus gabinetes, cinco (5) cuartos con sus respectivos closet de madera, cuatro (4) salas sanitarias equipadas con todos sus implementos y accesorios y revestida con cerámica, lavadero independiente, estar interno, garaje, porche, equipado en todos los ambientes con lámparas y una bomba hidroneumática instalada y en completo funcionamiento, dicho documento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 05-09-2003, anotado bajo el No.37, tomo 45.-

   5. - Corre inserto a los folios ochenta y cinco (85) al ciento diez (110), marcado con la letra “R”, copia certificada de documento contentivo de consignación con No.117-2009, emanado del Tribunal Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se lee: Consignatario: GUTIERREZ, ZORAIDA, Beneficiario: GRAZIANO, M.J., de fecha 15-05-2009, cantidad consignada Bs. 1.000,00.-

   6. - Corre inserto a los folios ciento once (111) al ciento cuarenta (140), copia certificada, de expediente emanada del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se lee: EXP. N°.1978-09, Demandante: GRAZIANO SANTANIELLO, M.J., Demandando: G.d.F., Z.G., Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento

      Para la apreciación y valoración de estos medios probatorios consignados en actas en copias certificadas cada uno de los nombrados, este Juzgador atendiendo los principios de Economía Procesal, Exhaustividad, y Legalidad, lo hace de manera conjunta porque observa que se debe aplicar a los mismos, la misma norma tarifada, por la naturaleza de los mismos, la cual se encuentra preceptuada en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido y alcance de dichos documentos, se observa que por ser emanados del órgano público competente para darles fe pública, son fidedignos, y al no ser atacados por la parte contraria, para destruir su veracidad, adquieren firmeza al ser valorados por la norma antes señalada, la cual es aplicable para los documentos públicos en copias certificadas fundamento este sustentado por la norma antes transcrita y por reiterados criterios emanados del m.T.S.d.J.. En consecuencia se les otorga pleno valor probatorio a los instrumentos antes analizados en esta causa. Y ASI SE DECIDE.-

   7. - Corre inserto al folio cincuenta y uno (51), marcado con la letra “D”, original de documento contentivo de Renovación del Funcionamiento ante el Ministerio de Educación y Deportes. Zona Educativa Zulia. División de Registro, Control y Evaluación de Estudios. Coordinación de Planteles Privados, de fecha 10-01-2007, Y DONDE SE LEE: Ciudadano (a) C.L.N.. Director del Plantel o Representante del Plantel C.E.I. J.M.C., donde la misma solicita la renovación de Inscripción para el funcionamiento de dicho plantel durante los años 2005-2006 hasta 2010-2011, se observa con sello húmedo

   8. - Corre inserto al folio cincuenta y dos (52), marcado con la letra “C”, copia certificada de permisología otorgada por el Ministerio de Educación. Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia. República de Venezuela en fecha 10-07-1997, con oficio No. OMPU-DU-97-1029, dirigida a la ciudadana Z.D.F., y se lee: PROCEDENTE el otorgamiento al uso solicitado, se observa con sello húmedo y firma ilegible.-

   9. - Corre inserto al folio cincuenta y tres (53), marcado con la letra “E”, copia simple fotostática de denuncia realizada a la Defensoría de Niños, Niñas y Adolescentes de fecha 07-07-2009, y emanada de la Gobernación del Estado Zulia. Secretaría General de Gobierno. Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, alegando la defensora ABOG. M.E.V. que la ciudadana Z.G.d.F., se ha visto en amenazas o violación de derechos a la prosecución escolar por diferentes acciones que ha emprendido la ciudadana M.J.G.S., se observa con sello húmedo y firma ilegible.-

      Este sentenciador al proceder a realizar el análisis correspondiente a los efectos de valorar dichos medios aportados por la parte demandada al presente juicio observa: que los documentos antes descritos son de carácter administrativo legal, ya que dichas actuaciones devienen de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encajan en rigor en la definición de documento público, tienen de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultadas conferidas a dichos órganos, los cuales actúan en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas, los mecanismos y medios legales idóneos para contrarrestar y destruir el valor probatorio del mismo. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido de las actas que conforman este expediente observa que dichos instrumentos en el transcurso del debate procesal no fueron atacados en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se determina que tienen pleno valor probatorio, en razón de lo cual este sentenciador considera fidedignos dichos instrumentos, otorgándole así todo el valor probatorio que de los mismos se desprenden. Y ASÍ SE DECIDE.-

   10. - Corre inserto al folio sesenta y uno (61), marcado con la letra “G” original de recibo por la cantidad de Bs.150.000,00 que el ciudadano A.G.D.R. recibió de la ciudadana Z.G.D.F., se observa con firma ilegible en A.G.D.R., de fecha 05-06-1997.-

   11. - Corre inserto a los folios sesenta y dos (62) al sesenta y cinco (65), marcada con la letra H, I, J, K, L, en original recibos, de fechas junio de 1998, de enero de 2000, de octubre de 2000, junio de 2002, septiembre de 2003, noviembre de 2004, diciembre de 2005, mayo de 2006, recibido de la ciudadana Z.D.F., por las cantidades de Bs.200.000,00; 300.000,00; 400.000,00 y 450.000,00 los siguientes respectivamente.-

       Para analizar el primer recibo y los marcados con las letras H, I, J, K, L, este sentenciador procede a valorarlos, tomando en cuenta que los mismos al ser producidos conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda como documentos privados, debieron ser impugnados en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en sus artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 443 ejusdem; actividad esta que al revisar las actas procesales se observa no fue realizada por la parte actora, por lo tanto, dichos instrumentos se dan por reconocidos y con ello se consideran fidedignos tanto el contenido y las consecuencias que de los mismos se producen en la presente causa adquiriendo firmeza en su contenido y alcance, a los efectos de sustentar los fundamentos de hecho alegados por la parte demandada, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio los instrumentos privados antes analizados. Y ASÍ SE DECIDE.

   12. - Corre inserto a los folios setenta y seis (76) al ochenta (80) y ochenta y cuatro (84), originales de recibos de enero de 2008, febrero de 2008, marzo de 2008, abril de 2008, mayo de 2008, junio de 2008, por Bs.800,00 cada uno, con firma ilegible y sello húmedo, también se observan talones de cheques de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero de 2009, por Bs.800, 1.000 y 2000 respectivamente del banco Banesco y un talón de cheque No.31790951, donde se lee: mes cancelado: Febrero y Marzo de 2009, canon de arrendamiento: Bs.1.000,00; total cancelado Bs.2.000,00.-

       Con relación a dichos medios de pruebas, los mismos poseen valor probatorio a los efectos de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa y dicho valor más adelante se desprenderá de la respuesta que se de al ofició con No. E-7328-348-09 dirigido al Gerente del Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL en fecha 06-08-09, con la finalidad de que informara a este Tribunal si los cheques Nos.43634862, 32692142, 39692080, 27692121, 31790951, pertenecen a la cuenta corriente No.013400822008223103182 correspondiente a la ciudadana Z.G.D.F., beneficiaria de dichas cantidades de dinero recibidas y en fecha 22-09-2009, asimismo se ratificó dicho oficio conminando a la entidad bancaria para que informara en un lapso perentorio de diez (10) días de despacho siguientes a la presente fecha dicha solicitud.-

   13. - Corre inserto a los folios ochenta y uno (81) al ochenta y tres (83) copias simples de recibos de ingresos de mayo, junio y julio de 2009, por la cantidad de Bs.1.000,00 cada uno emanado del Juzgado Tercero de los Municipios

       Analizando el contenido y alcance del medio probatorio antes descrito, tomando en consideración para la apreciación y valoración del mismo, que dicho instrumento se otorgó por ante el Organismo Público competente, como lo es el Juzgado Tercero de los Municipios, para ejercer las funciones conferidas para el mismo, y al efectuar además el recorrido por las actas procesales que conforman este expediente, este Juzgador procede a aplicar el sistema tarifado contemplado en la norma adjetiva procesal civil para la valoración de dicho medio, este es el preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es así como actuando de conformidad se observa de actas que dicho instrumento no fue atacado de alguna forma por la contraparte para destruir su veracidad, por lo tanto adquiere firmeza y veracidad en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorado por la norma antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se considera fidedigno e idóneo, por lo que en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

   14. - Corre inserto a los folios sesenta y seis (66) al setenta y cinco (75), y sus vueltos marcado con la letra M, N, Ñ, O, P, Q, en original Consultas de Saldo y Movimiento de la Entidad Bancaria BANESCO y donde se lee: U.E. J.M.C., con fecha de emisión: 14-07-2009, fechas de consulta: desde el 01-10-2008 hasta 31-10-2008, desde 01-11-2008 hasta 30-11-2008; desde 01-12-2008 hasta 31-12-2008, desde 01-01-2009 hasta 31-01-2009, desde 01-03-2009 hasta 31-03-2009, se observa con firma ilegible y sello húmedo.-

       Para a.d.e.d. cuenta, este sentenciador procede a valorarlos, tomando en cuenta que los mismos al ser producidos conjuntamente con el escrito de promoción de pruebas, se consideran como documentos privados, ya que para obtener los estados y movimientos de cuentas, la parte interesada debe solicitar los mismos ante la entidad bancaria, por lo que debieron ser impugnados en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en su artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que no ocurrió de esa manera, por lo tanto dichos instrumentos adquieren firmeza en su contenido y alcance, en consecuencia se consideran fidedignos y eficaces a los efectos de dilucidar los hechos pretendidos en la presente causa, por lo tanto se les otorga pleno valor probatorio . Y ASÍ SE DECIDE.

       Conjuntamente con diligencia que corre inserto al folio ciento ochenta y seis (186), de fecha 30-09-2009, la parte demandada consignó:

   1. - Corre inserto al folio ciento ochenta y siete (187) documento original correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009.-

   2. - Corre inserto al folio ciento ochenta y ocho (188) copia simple de planilla de depósito bancario del banco BANFOANDES correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre, marcado con la letra B.-

   3. - Corre inserto a los folios ciento ochenta y nueve (189) al ciento noventa y tres (193), copias simples de cheques de la entidad bancaria BANESCO, marcado con la letra B, por Bs.1.600, 1.000, 1000, 2000, 2000 respectivamente de los meses de Agosto, Noviembre y Diciembre de 2008 y de Enero y de Marzo de 2009.-

      Con relación a dichos medios probatorios, los mismos no pueden ser valorados, por cuanto dichas pruebas fueron consignados fuera del lapso probatorio, esto es fueron consignados en fecha 30-09-2009, siendo que en fecha 06-08-2009, terminó dicho lapso probatorio, considerándose así extemporáneos dichos documentos, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, que establece que el lapso para presentar pruebas es de diez (10) días de despachos.- Y ASÍ SE DECLARA.-

      PRUEBA INFORMATIVA

   1. - Corre inserto a los folios ciento ochenta y tres (183) y ciento ochenta y cuatro (184), comunicación recibida en fecha 29-09-2009, emanada de BANESCO BANCO UNIVERSAL de fecha 14-08-2009, dando respuesta a la información solicitada, expresando dicha comunicación que los cheques descritos anteriormente aparecen registrados en sus archivos como procesados, y detallando así el número de cuenta de origen, el serial de los cheques, fechas de cobro, monto, y el beneficiario, se observa con firma ilegible en F.C. y sello húmedo.-

      Con relación a este medio de prueba, al analizar el contenido y alcance de dicha comunicación que contiene veracidad y eficacia, este sentenciador considera y observa que la información solicitada a dicha Institución, la misma por ser emanada del Banco BANESCO BANCO UNIVERSAL que realiza labores financieras y que presta un servicio, además, tomando en consideración que el mismo no fue atacado de manera eficaz por su adversario, por lo que este sentenciador señala que le es aplicable para su apreciación las reglas de valoración tarifada previstas en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, mediante el cual se señala cuando se trate de hechos que consten en documentos que reposen en oficinas públicas, Banco, Sociedades Civiles o Instituciones similares, se requerirá de ellos mediante la prueba de informes, hecho este que al analizar de manera exhaustiva las actas procesales se observa fueron realizados por la parte demandada, evidenciándose así que los seriales de cheque y sus fechas de cobros, así como los montos respectivo concuerdan con la descripción registrada por el BANCO BANESCO BANCO UNIVERSAL y señalada por la parte demandada en resaltado, siendo así en la oportunidad legal correspondiente para ello, y al cumplir con dichos requisitos este sentenciador debe apreciarlos a plenitud, en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio tanto a los recibos como a los talones de cheques consignados en acta como instrumentos probatorio.- Y ASÍ SE DECIDE.-

6. PARTE MOTIVA

   Pasa de seguidas el Tribunal a dictar la Sentencia de mérito y determinar la procedencia de la acción propuesta por la ciudadana M.J.G.S., representada por el abogado en ejercicio E.V., y que lo que se está discutiendo es la falta de pago de los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO de 2009 con relación al alquiler del inmueble objeto de litigio derivado del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana Z.G.G.D.F., siendo que la relación arrendaticia, comienza por un primer contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos A.G.D.R. (propietario) y Z.G.G.D.F., (arrendataria) de fecha 23-05-1997, con una duración de un (1) año contado a partir del 01-06-1997 hasta el 31-05-1998, y que dicho término podría ser prorrogable por un (1) año más si las partes lo manifestaran por escrito con treinta (30) días de anticipación a la finalización del contrato o de las prorrogas si las hubiere, según se desprende de la cláusula tercera de dicho contrato, posteriormente se celebró un segundo contrato de arrendamiento entre la ciudadana M.J.G.S. (arrendadora), según se desprende de (documento de fecha 05-02-2002, donde se evidencia que el ciudadano A.G.D.R. vende con reserva de uso, goce y usufructo a la ciudadana M.J.G.S.), y la ciudadana Z.G.G.D.F., (arrendataria) de fecha 05-09-2003, con una vigencia de un (1) año contado a partir del 01-06-2003 hasta el 31-05-2004 y que dicho término podría ser prorrogado por otro año más, si las partes así lo manifestaren por escrito con treinta (30) días de anticipación a la terminación del presente contrato o de la prorroga si hubiere, según se desprende de la cláusula tercera del mencionado contrato, por último se celebró un tercer contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas M.J.G.S. (arrendadora) y Z.G.G.D.F., (arrendataria), de fecha 26-04-2007, con una duración única y exclusivamente de un (1) año, no prorrogable, así mismo se observa que el canon de arrendamiento fue reformado y modificado en los tres contrato de arrendamientos de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000), hoy CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES a OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.800.000,00), hoy OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.800,00). Por lo que, es de hacer notar que desde el primer contrato de arrendamiento de fecha 23-05-1997 hasta el tercer contrato de fecha 26-04-2007 transcurrieron 9 años y 11 meses, y desde esa fecha hasta el 25-06-2009 transcurrieron dos (2) años y un (1) mes, haciendo un total de doce (12) años la relación arrendaticia y que se da perfectamente entre la ciudadana M.J.G.S. (arrendadora) y Z.G.G.D.F., (arrendataria), pero a sabiendas de que la ciudadana arrendadora antes mencionada, se encuentra obligada a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble que el propietario-arrendador, esto es el ciudadano A.G.D.R., de todo de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 7 ejusdem, siendo que lo que se discute como tal, es la falta de pago en virtud de lo pautado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.-

   Vistos los alegatos y defensas esgrimidos por las partes intervinientes y formándose el contradictorio en la presente causa, este sentenciador considera necesario pronunciarse sobre la validez de las pagos de los cánones de arrendamientos realizados por la parte demandada sobre este particular observa que durante los meses de Agosto y septiembre de 2008, los mismos se observan cancelados en fecha 14-10-2008, según se evidencia de estado de cuenta que corre inserto al folio 66, según talón de cheque No.43634862 consignado por la parte demandada que corre inserto al folio 79 y donde se lee: a favor de: A.G., Bs.1.600,00 y según información recibida por el Banco Banesco en fecha 29-09-09, donde se lee: serial del cheque No.43634862 de fecha 14-10-08, por un monto de Bs.1.600,00 y fue cobrado y aceptado por el beneficiario: A.G.. De igual manera se observa cancelado el mes de octubre de 2008, en fecha 14-11-2008, el mes de noviembre de 2008 cancelado en el mes de diciembre de 2008, los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009 cancelados en enero de 2009 y los meses de febrero y marzo de 2009 cancelados en el mes de marzo de 2009, según estados de cuentas que se encuentran insertos en los folios 68, 70 y 72 de las actas, asimismo se observan cancelados según talones de cheques Nos. 32692142, por Bs.1.000,00, donde se lee: a favor de: A.G., correspondiente al pago del canon del mes de octubre de 2008; No.39692080, por Bs.1.000,00, donde se lee: a favor de: Antonio, correspondiente al pago del canon del mes de Noviembre de 2008; No.27692121, por Bs.2.000,00, donde se lee: a favor de: Antonio, correspondiente al pago de los cánones de los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009 y No.31790951, por Bs.2000,00, donde se lee: a favor de: A.G., correspondiente al pago de los cánones de los meses de Febrero y Marzo de 2009, dichos talones fueron consignados en actas por la parte demandada, dichos consignaciones de observan canceladas también según información recibida por el Banco Banesco en fecha 29-09-09, donde se lee: cheque No. 32692142, fecha de cobro: 14-11-08, Monto: Bs.1.000,00, cobrado y aceptado por el beneficiario A.G.; No.39692080, fecha de cobro: 15-12-08, Monto: Bs.1.000,00, cobrado y aceptado por el beneficiario A.G., No.27692121, fecha de cobro: 22-01-2009, Monto: Bs.2.000,00, cobrado y aceptado por el beneficiario A.G.; No.31790951, fecha de cobro: 06-03-2009, Monto: Bs.2.000,00, cobrado y aceptado por el beneficiario A.G.

   Por lo que se evidencia que la demandada ha cancelado el precio por los cánones antes mencionados correspondiente a los meses AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2008, ENERO, FEBRERO y MARZO de 2009, de esta manera se evidencia la cancelación de dichos pagos, y a pesar de que dichos pagos han sufrido varias modificaciones desde fecha 23-05-1997, fecha del primer contrato de arrendamiento, donde el precio estipulado se fijó en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) mensuales en la cláusula segunda, hasta el 26-04-2007, fecha del tercer contrato de arrendamiento, donde se estipuló que el precio fijado sería por la cantidad de Bs.800,00, se observa que la parte demandada, ciudadana Z.G.G.D.F. canceló dichas mensualidades las cuales fueron aceptadas y cobradas por el beneficiario, en este caso, el propietario, hoy usufructuario, ciudadano A.G.D.R., de esta manera se consideran que dichos montos cancelados se consideran válidos.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   Siendo así, se observa que los pagos de los cánones de arrendamiento orientaron el sentido que iba a tomar la presente causa, así como la duración del contrato, este sentenciador pasa de seguidas a analizar la normativa que sobre este procedimiento establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de establecer su vinculación con el procedimiento que por desalojo corresponde decidir a esta instancia judicial.

   De la manifestación de voluntad de las partes expresada en los contratos de arrendamientos antes enunciados, se evidencia que la relación arrendaticia data desde el primer contrato de arrendamiento celebrado en fecha 23-05-1997 hasta el tercer contrato de fecha 26-04-2007 transcurriendo 9 años y 11 meses, y desde esa fecha hasta el 25-06-2009 transcurrieron dos (2) años y un (1) mes, haciendo un total de doce (12) años dicha relación arrendaticia, y en virtud del primer contrato celebrado de fecha 23-05-1997, pero es el caso que se desprende del último contrato suscrito, operó la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   Así mismo, consta en las actas que conforman el presente expediente, que la parte demandada canceló antes de la introducción de la demanda, esto es en fecha 25-06-2009 los meses reclamados por el demandante, los cuales son:

   - 22-01-2009, por Bs.2000,00, correspondiente a los meses de Diciembre de 2008 y Enero de 2009.

   - 06-03-2009, por Bs.2.000,00 correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2009.

   Por lo que de lo antes expuesto, se consideran validos, pagados por la parte actora y aceptados y cobrados por la parte beneficiaria (propietario), los pagos de los cánones de arrendamiento, antes descritos y reclamados por la parte actora

   Así, se tiene que entre las Causales del Desalojo Judicial, la causal por Falta de Pago, no encuadra dicho caso, ya que se evidencia de actas, que los pagos reclamados, fueron cancelados por la demandada y aceptados por el propietario beneficiario.-

   Pero como no se trata de una sola mensualidad sino de dos o más mensualidades vencidas para que proceda el desalojo, tenemos que tener en cuenta que en al arrendador no le está permitido suprimir ese derecho para considerar que por el solo vencimiento de los dos meses, procederá el desalojo, pues el derecho a pagar es irrenunciable para el locatario en beneficio de quien se ha establecido (artículo 7 LAI).

   Por otra parte, cuando se demanda por desalojo se debe tomar en cuenta que ninguna ley obliga al arrendador a que el tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandada como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo terminará vigente.

   Ahora bien, en nuestra legislación, los contratos tienen la característica de la consensualidad y su cumplimiento prevalece por encima de lo que establezcan otras normas. Pero es el caso, que en la esfera patrimonial, la voluntad de las partes es ley y rige para ello al momento de formalizarse cualquier tipo de contrato el PRINCIPIO DE AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LA PARTES, mediante el cual se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley únicamente como supletoria de esa voluntad.

   Ahora bien, estima prudente este Sentenciador hacer las siguientes consideraciones:

   Establece el artículo 1.133 del Código Civil:

   El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico

   .

   El contrato constituye la fuente principal de las obligaciones en nuestro ordenamiento jurídico positivo, es un imprescindible instrumento para satisfacer las necesidades del hombre en sus relaciones sociales y económicas entre el estado, los particulares, capitalistas y empresarios, trabajadores, intelectuales, industriales, comerciantes, etc. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional y es un punto de contacto y estrecha relación entre la economía y el Derecho.

   Modernamente el contrato es considerado como un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, desapareciendo la distinción romana entre contrato y convención. Es por ello que todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por la Ley.

   Por otra parte, el Artículo 1.159 del código Civil establece:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Este sentenciador señala que en el presente caso hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento que los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas y que dichos acuerdos son firmes por la naturaleza que envuelven sus propias decisiones, y es así como el legislador en aras de resaltar la importancia y efectividad así como el derecho de toda persona de decidir sus propios actos siempre y cuando no sean contrarios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por lo que crea esta norma en protección al acuerdo de voluntad de las partes.

   Por otra parte, el Código Civil Venezolano establece:

   Artículo 1167: el cual establece “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”

   Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

   El Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Este sentenciador señala que en el presente caso hay que destacar la voluntad de las partes al momento de celebrar el contrato de arrendamiento que los compromete de manera expresa y por voluntad y autorización entre ellas mismas y que dichos acuerdos son firmes por la naturaleza que envuelve sus propias decisiones, y es así como el legislador en aras de resaltar la importancia y efectividad así como el derecho de otra persona de decidir sus propios actos, siempre y cuando no sea contradictorios a derecho, al orden público y a las buenas costumbres, por lo que crea normas en protección al acuerdo de voluntad de las partes.

   Para decidir al fondo de la presente causa este juzgador considera pertinente establecer los criterios doctrinales que rigen en materia arrendaticia específicamente en lo atinente a casos análogos al caso de marras.

   Establece del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Artículo 254: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”

   Señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos:

   Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

   Artículo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario ¬arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley.”

   Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito de garantías, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

   En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que este sentenciador debe forzosamente declarar SIN LUGAR el Desalojo sobre el inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificado por parte de la ciudadana M.J.G.S., contra la ciudadana Z.G.G.D.F.

   Dadas las consideraciones anteriores, el análisis de las pruebas y los argumentos de hecho y de derecho que integran este fallo, es forzoso concluir que la parte demandante pueda reclamar tales pagos referentes a los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO, FEBRERO y MARZO de 2009, ya que al estudiar las actas que comprenden este expediente, así como el resguardo de los derechos y garantías fundamentales prescritos en nuestra carta magna, los principios inherentes al hombre, en este caso siendo el fundamental el de la probidad, para tomar una decisión justa, equilibrada, demostrando y la verdad verdadera, se evidenció que la ciudadana Z.G.G.D.F., efectivamente canceló dichos cánones de arrendamiento, y que los mismos fueron aceptados y cobrados por el ciudadano A.G.D.R., (propietario-beneficiario), así como la concurrencia de varios hechos y pruebas dirigidos y consignados para hacer plena prueba de los hechos alegados por las partes hacia este digno órgano jurisdiccional, por lo que se hace improcedente la demanda intentada por la parte actora debiendo declararse SIN LUGAR la demanda de DESALOJO.- Y ASI SE DECIDE.-

   En conclusión, de todo lo anteriormente expuesto se desprende que este sentenciador debe forzosamente declarar CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana M.J.G.S. contra la ciudadana Z.G.G.D.F., del inmueble objeto de esta demanda y anteriormente identificados, por haber prosperado en derecho los alegatos y pretensiones invocadas por los mismos. Y ASÍ SE DECIDE.