Decisión nº 1.734-15 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote. de Yaracuy, de 30 de Julio de 2015

EXPEDIENTE: Nº 2.223-15

Demandante:

G.C.G.P., titular de la cédula de identidad Nº 4.479.305; representada judicialmente por el abogado en ejercicio SEGUNDO R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.758

Demandado:

F.M.N., titular de la cédula de identidad Nº 3.038.602; representado judicialmente por el abogado en ejercicio P.T.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.579

Terceros Adhesivos:

F.M.F. y J.M.F., titulares de las cédulas de identidad números 12.284.035 y 12.284.033 respectivamente; asistidos por el abogado en ejercicio A.T.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.271

Motivo:

DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA)

Sentencia:

DEFINITIVA.

Celebrada la Audiencia de Juicio de la presente causa, en fecha 21 de julio de 2015; se procede en la fecha de hoy, a reproducir el fallo in extenso, conforme a lo establecido en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por lo que este jurisdicente reproduce por escrito el fallo completo, de la manera que sigue:

- I –

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Se inició el presente juicio, por demanda incoada por la ciudadana G.C.G.P., quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.479.305; representada judicialmente por el abogado en ejercicio SEGUNDO R.R., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.758; en contra del ciudadano F.M.N., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.038.602; representado judicialmente por el abogado en ejercicio P.T.R., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.579.

Concurrieron a esta causa como terceros adhesivos, los ciudadanos F.M.F. y J.M.F., quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 12.284.035 y 12.284.033 respectivamente; asistidos por el abogado en ejercicio A.T.L., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.271.-

- II -

DETERMINACIÓN DEL OBJETO DEL PRESENTE JUICIO

La parte demandante alegó como su pretensión, el desalojo de un inmueble constituido por una (1) vivienda, distinguida con el Nº 2-19, situada en la calle 16, entre 2ª y 3ª avenidas, municipio San Felipe del estado Yaracuy; y alinderada de la manera que sigue: Norte, con casa que es o fue de Calogero Puma Morreales; Sur, con casa que es o fue de G.P.; Este, con cancha popular deportiva y calle 16 de por medio; y Oeste, con casa que es o fue de F.G..-

- III -

FIJACIÓN DE LOS PUNTOS CONTROVERTIDOS

En la presente causa, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, que conocía ella, por auto de fecha 22 de mayo de 2015, fijó como puntos controvertidos los siguientes: 1º) La propiedad del inmueble controvertido; 2º) La relación arrendaticia existente entre las partes; 3º) El incumplimiento de las obligaciones inherentes a la relación arrendaticia por partes; 4º) La insolvencia por parte del arrendatario respecto a los cánones de arrendamiento; y 5º) La necesidad por parte de la demandante de ocupar el inmueble.

Entiende este sentenciador que cuando dicho órgano jurisdiccional, fijo como el primer punto controvertido, textualmente así: “Relación de la propiedad del inmueble”; se refería a que la propiedad de la vivienda es significativa en el caso sub iudice, única y exclusivamente a los eventuales fines de ser considerado tal derecho real como requisito sine qua non para invocar por parte de la demandante, la causal contenida en el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; pues fijar tal punto en otro sentido sería una inexactitud, ya que el presente juicio no se trata de reivindicar un inmueble, ni de un juicio posesorio, ni ninguno de otra índole donde se esté discutiendo la propiedad de la vivienda objeto de este juicio, pues en los casos de arrendamiento no es exclusivamente necesario que el propietario del inmueble, sea quien suscriba el contrato de arrendamiento o quien arriende el inmueble, ya que en nuestra legislación es válido –incluso- el arrendamiento de la cosa ajena.

Así, se tiene indiscutiblemente que el asunto debatido en autos versa sobre la materia inquilinaria de vivienda, por lo que vale recordar que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en virtud del cual una persona llamada “arrendador” se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo o indefinidamente, a otra persona llamada “arrendatario”. In extenso, la legitimación para dar en arrendamiento, la tiene en principio: El propietario que tenga la plena propiedad del bien; pero si –verbi gratia- está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario.

- IV -

PRUEBAS DE LAS PARTES Y SU VALORACIÓN

De la parte demandante:

En su escrito libelar la demandante, promovió las siguientes documentales:

1. ) Copia simple de documento Poder Especial (Folios 3 y 4 de la pieza I), autenticado por ante la Notaría Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 28 de agosto de 2009, bajo el Nº 4, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito por la ciudadana F.D.M.P.D.G., titular de la cédula de identidad Nº 811.522; y conferido a la ciudadana G.C.G.P.. La referida prueba, que resultó de una copia o reproducción fotostática de un documento autentico, de las que se refiere el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; por cuanto la misma no fue tachada, se tiene como fidedigna, hace plena fe -conforme con al artículo 1.360 del Código Civil- y se le valora como plena prueba para demostrar que la demandante de autos, ciudadana G.C.G.P., es apoderada especial de la ciudadana F.M.P.D.G., desde el 28 de agosto de 2009. Y así se declara.

2. ) Original de documento privado de Contrato de Arrendamiento (Folio 5 de la pieza I), suscrito entre la ciudadana F.D.M.P.D.G. y el ciudadano F.M.N., en fecha 1º de julio de 1.984. La referida prueba, que resultó ser un documento privado, mismo que no fue desconocido o tachado incidentalmente; se tiene como legalmente reconocido conforme al artículo 1.364 del Código Civil; se le concede la fuerza probatoria del artículo 1.363 eiusdem; y se le valora como plena prueba para demostrar la relación contractual de arrendamiento que sobre la vivienda aquí litigada, mantienen desde el 1º de julio de 1984, la ciudadana F.M.P.D.G. y el ciudadano F.M.N.. Y así se declara.

3. ) Copia simple de documento de compra–venta (Folios 6 al 8 de la pieza I), suscrito por las ciudadanas F.D.M.P.D.G. y G.C.G.P., inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes, en fecha 24 de febrero de 2010, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010. La referida prueba, que resultó de una copia o reproducción fotostática de un documento público, de las que se refiere el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil; por cuanto la misma no fue tachada, se tiene como fidedigna, hace plena fe -conforme con al artículo 1.360 del Código Civil- y se le valora como plena prueba para demostrar que la demandante de autos, ciudadana G.C.G.P., adquirió la vivienda objeto de este juicio de la ciudadana F.M.P.D.G., en fecha 24 de febrero de 2010. Y así se declara.

4. ) Copias fotostáticas de tres (3) recibos de pago (folios 9 y 10 de la pieza I), por concepto de “alquiler de una casa”, por cuatrocientos bolívares (400 Bs.) cada uno, cuyos pagos fueron presuntamente realizados por el ciudadano F.M.N., en fechas 28 de febrero de 2010, 30 de marzo de 2010 y 30 de abril de 2010. Las mencionadas documentales privadas, están relacionadas estrechamente con la prueba de Exhibición de Documentos (Folio 2 de la pieza III) promovida por la parte demandante, fue negada su posesión por parte del demandado F.M.N.. Así mismo, la parte demandante consignó (Folio 151 de la pieza II) copias simples de parte del expediente Nº 9065, que cursa por ante el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, “acompañada de Tres recibos constancias de pago de cánones de arrendamiento que se acompañaron en originales a ese Escrito Libelar correspondientes a los Meses de Febrero del 2010; Marzo del 2010 y Abril del 2010; (…)”. En el cuerpo del escrito libelar de la demanda que inició el juicio distinguido con el Nº 7299, llevado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que forma parte de las copias antes indicadas, se puede leer con claridad que es precisamente el aquí demandado (allá demandante), quien las llevó a ese juicio, por lo que en criterio de este jurisdicente dichos recibos de pago fueron recibidos por el ciudadano F.M.N., los tuvo en su poder y no los exhibió porque están formando parte integrante del expediente Nº 9065, que cursa por ante el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Al estar dichos tres (3) recibos de pago en posesión del ciudadano F.M.N., asume este sentenciador que los tenía porque los recibió cuando canceló los cánones de arrendamientos de los meses de febrero, marzo y abril de 2010, a la ciudadana G.C.G.P.. Y así se declara.

5. ) Original de Resolución Nº 045-2013 (folios 11 al 14 de la pieza I), de fecha 27 de noviembre de 2013, emanada de la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, estado Yaracuy. Respecto de esta instrumenta, que no fue tachada durante el curso de este juicio, por tratarse de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba respecto a todo lo contenido en dicho acto administrativo de efectos particulares. Y así se declara.

6. ) Copia simple de documento público “Título Supletorio” (folios 15 al 29 – pieza número 1), a favor del ciudadano F.M.N., protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Sucre, A.B. y La Trinidad, estado Yaracuy, en fecha 30 de mayo de 2011, bajo el º 38, folios 331 al 345, Protocolo Primero, Tomo III del año 2011. La reseñada instrumental está referida a un inmueble que no está controvertido en este juicio y por ende, no está comprendido en el mérito de la causa, por lo que se le considera manifiestamente impertinente con relación al thema decidendum. Y así se declara.

7. ) Original de documento privado “Contrato de Arrendamiento” (folio 30 de la pieza I), suscrito entre el ciudadano E.G.M.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.477; y la ciudadana G.C.G.P., de fecha 15 de julio de 2004. La aludida instrumental, que está relacionada estrechamente con la Ratificación de Instrumentos Privados Emanados de Terceros (Folios 178 y 179 de la pieza II) originada por la parte demandante, la cual fue reconocida mediante la prueba testimonial, como cierto su contenido y la firma que lo suscribe, por parte del ciudadano E.G.M.G.; hace suponer a este juzgador que la demandante de autos, ciudadana G.C.G.P., asumió una relación contractual de arrendamiento con dicho ciudadano, por el inmueble descrito en dicha instrumental. Y así se declara.

   En su Escrito de Promoción de Pruebas, la parte demandante, originó las siguientes:

   Informes:

   Solicitó la demandante se oficiara a la Registradora Pública de los Municipios Sucre, A.B. y La Trinidad, estado Yaracuy, a los fines de que informara si se encuentra registrado en los libros respectivos, un Título Supletorio bajo el Nº 38, folios 331 al 345, Protocolo Primero, Tomo III, de fecha 30 de mayo de 2011; informando si aparece como propietario el ciudadano F.M.N.; si dichas bienhechurías fueron objeto de alguna enajenación; y en caso positivo, remitir copia certificada a este tribunal.

   La indicada prueba fue evacuada mediante el oficio Nº 377/2015, de fecha 18 de junio de 2015 (Folio 138 de la pieza II) y respondida por la mencionada Registradora Pública de los Municipios Sucre, A.B. y La Trinidad, según oficio Nº 2015/21, de fecha 10 de julio de 2015 (Folio 10 de la pieza III), en el cual afirmó todas las interrogantes que se le solicitaron. Sin embargo, esta prueba está referida a un inmueble que no está siendo objeto de controversia en este juicio, que no forma parte del mismo y por ende, no está comprendido dentro del mérito de la causa, por lo que esta probanza es considera como impertinente en relación con el thema decidendum. Y así se declara.

   Testimoniales:

   La accionante promovió los siguientes testigos: C.C.S., BEYLA Y.M., R.L.D.S., H.S.S., A.H.U. y E.M.G., titulares de las cédulas de identidad números 827.152, 3.912.684, 7.513.035, 7.577.599, 16.260.177 y 4.477.477 respectivamente.

   Las ciudadanas BEYLA Y.M., R.L.D.S. y A.H.U.; y los ciudadanos H.S.S. y E.M.G., no comparecieron en las respectivas oportunidades que fijó este tribunal para escuchar sus dichos, por lo fueron declarados desiertos dichos actos.

   En fecha 30 de junio de 2015, compareció y rindió declaración testifical, la ciudadana C.C.S., titular de la cédula de identidad Nº 827.152.

   Respecto de esta testimonial, se trata de testigo única, que al hacer su declaración se contradice afirmando que la relación de arrendamiento del ciudadano F.M.N., es con la ciudadana G.C.G.P.; y luego deja entrever que es con la ciudadana F.M.P.D.G.. Estimados cuidadosamente los motivos de la declaración de esta testigo, sus manifestaciones en sí y las contradicciones en que incurrió, no generan la confianza necesaria en este juzgador para llegar a apreciar su dicho ni siquiera como indicio; por tal razón se desecha su declaración y no se le concede valor probatorio alguno. Y así se declara.

   Exhibición de Documentos:

   Con respecto a esta prueba, referida a “Copias fotostáticas de tres (3) recibos de pago” (folios 9 y 10 de la pieza I), por concepto de “alquiler de una casa”, por cuatrocientos bolívares (400 Bs.) cada uno, cuyos pagos fueron presuntamente realizados por el ciudadano F.M.N., en fechas 28 de febrero de 2010, 30 de marzo de 2010 y 30 de abril de 2010; fue ya relacionada y valorada en el punto 4º) de esta apreciación. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

   Ratificación de Documentos Privados Emanados de Terceros:

   Con respecto al documento que acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra “D”, aquí denominado: “Original de documento privado “Contrato de Arrendamiento” (Folio 30 de la pieza I); esta prueba fue ya relacionada y valorada en el punto 7º) de esta apreciación. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

   Con respecto al documento que acompañó al libelo de demanda, marcado con la letra “F” (Folio 4 de la pieza II), originada por la parte demandante, la misma fue reconocida mediante la prueba testimonial (Folios 178 y 179 de la pieza II), como cierto su contenido y la firma que lo suscribe, por parte del ciudadano E.G.M.G.; lo cual hace suponer a este juzgador que la demandante de autos, ciudadana G.C.G.P., asumió una relación contractual de arrendamiento con dicho ciudadano, por el inmueble descrito en dicha instrumental. Y así se declara.

   De la parte demandada:

   En su escrito de contestación de demanda, la parte demandada, ciudadano F.M.N., originó las siguientes documentales:

1. ) Copia certificada contentiva de tres (3) folios extraídos del expediente Nº 211/10 (Folios 67 al 73 de la pieza I), que cursa por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, relativo a la consignación de canon de arrendamiento por el ciudadano F.M.N.. La mencionada instrumental pública, que no fue impugnada o tachada incidentalmente, hace plena fe conforme al artículo 1.384 del Código Civil y al artículo 111 del Código de Procedimiento Civil; se tiene como fidedigna conforme al primer aparte del artículo 429 eiusdem; tiene el carácter de documento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil; y se le valora como plena prueba para corroborar: que el 16 de octubre de 2012, la ciudadana G.C.G.P., antes identificada, actuó como apoderada de la ciudadana F.D.M.P.D.G., identificada antes; que el 10 de enero de 2013, la ciudadana F.D.M.P.D.G., cobró los cánones de arrendamiento de los meses de: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2013. Y así se declara.

2. ) Certificado Electrónico de Solvencia (Folio 74 de la pieza I), emitido por la página Web del Sistema Savil-Banavih, en fecha 15 de abril de 2015, en la que se refleja como arrendatario al ciudadano F.M.N., identificado con el número de afiliación 26366, y como arrendador a la ciudadana F.D.M.P.D.G.. A la referida instrumental, reproducida en formato impreso, por cuanto no fue tachada en su oportunidad procesal, afirma este sentenciador que tiene la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se le valora como plena prueba para demostrar la solvencia del ciudadano F.M.N., ya identificado, con respecto a los cánones de arrendamiento por la vivienda que ocupa y objeto de este juicio, correspondientes a los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo y abril de 2015. Y así se declara.

3. ) Página 8 de periódico “Yaracuy al día”, edición de fecha 20 de junio de 201 (folio 75 de la pieza I). Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

4. ) Copia simple de Notificación (Folio 76 de la pieza I), expedida por la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en fecha 26 de agosto de 2013, dirigida a la ciudadana F.D.M.P.D.G., antes identificada. Respecto de esta instrumental, que no fue tachada durante el curso de este juicio, por tratarse de una copia fotostática de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público, y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar que la ciudadana G.C.G.P., antes identificada, está en conocimiento –desde el 26 de agosto de 2013- del Procedimiento de Consignación de Canon de Arrendamiento a que se contrae dicha notificación. Y así se declara.

5. ) Copia simple de la sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Folios 77 al 84 de la pieza I), de fecha 25 de julio de 2011, en el expediente Nº 2011-000021. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

6. ) Original de C.d.R. (Folio 85 de la pieza I), emitida por la Oficina de Registro Civil del municipio San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 18 de mayo de 2015, a favor del ciudadano F.M.N.. Respecto de esta instrumental, que no fue tachada durante el curso de este juicio, por tratarse de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público, y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar que dicho ciudadano reside en la vivienda objeto del presente juicio. Y así se declara.

7. ) Copia certificada del asunto Nº UP01-P-2013-001761 (Folios 86 al 125 de la pieza I), contentivo de la Solicitud de Sobreseimiento –y recaudos- por la presunta comisión del delito de Perturbación Violenta a la Posesión Pacífica, emanada de la Fiscalía Décima Segunda del Ministerio Público de esta Circunscripción Judicial. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

8. ) Copia certificada del Poder Especial (folios 126 y 127 de la pieza I). Con respecto a esta instrumental autenticada, fue ya relacionada y valorada en el punto 1º) de la apreciación de las pruebas de la parte demandante. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

   En su Escrito de Promoción de Pruebas, la parte demandada, originó las siguientes documentales:

1. ) Original de Contrato de Arrendamiento (Folio 5 de la pieza I). Con respecto a esta instrumental privada, fue ya relacionada y valorada en el punto 2º) de la apreciación de las pruebas de la parte demandante. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

2. ) Copia certificada de la “pieza 1 de 3 del expediente signado con el Nº 5787” (folios 14 al 36 de la pieza II), que cursa por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

3. ) Copia certificada del “Cuaderno de Medidas del expediente signado con el Nº 5787” (folios 37 al 45 de la pieza II), que cursa por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

4. ) Copia certificada del expediente de consignación Nº 211/10 (folios 46 al 71 de la pieza II), que cursa por ente el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial. Con respecto a esta instrumental, fue ya relacionada y valorada en el punto 1º) de la apreciación de las pruebas adjuntadas al Escrito de Contestación de la Demanda de la parte accionada. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

5. ) Original de “Comprobante de Afiliación Sistema Savil” (Folio 72 de la pieza II), contentiva del Número de Afiliación 00026366, correspondiente al arrendador, ciudadano F.M.N., ya identificado; y a la arrendadora, ciudadana F.M.P.D.G.. A la referida instrumental, reproducida en formato impreso, por cuanto no fue tachada en su oportunidad procesal, tiene la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se le valora como plena prueba para demostrar la afiliación a dicho sistema del ciudadano F.M.N., ya identificado. Y así se declara.

6. ) Certificado Electrónico de Solvencia (Folio 73 de la pieza II), emitido por la página Web del Sistema Savil-Banavih, en fecha 3 de junio de 2015, en la que se refleja como arrendatario al ciudadano F.M.N., identificado con el número de afiliación 26366, y como arrendador a la ciudadana F.D.M.P.D.G.. A la referida instrumental, reproducida en formato impreso, por cuanto no fue tachada en su oportunidad procesal, afirma este sentenciador que tiene la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas, de conformidad con el único aparte del artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se le valora como plena prueba para demostrar la solvencia del ciudadano F.M.N., ya identificado, con respecto a los cánones de arrendamiento por la vivienda que ocupa y objeto de este juicio, correspondientes a los meses de: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015. Y así se declara.

7. ) Copia certificada de la “Notificación del Procedimiento de Consignación Temporal de Canon de Arrendamiento” (Folios 74 al 76 de la pieza II), emitida por la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Con respecto a esta instrumental, fue ya relacionada y valorada en el punto 4º) de la apreciación de las pruebas adjuntadas al Escrito de Contestación de la Demanda de la parte accionada. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

8. ) Páginas números 15 y 8 de las ediciones de fechas 1º de septiembre de 2015 y 2 de septiembre de 2015 respectivamente (Folios 77 y 78 de la pieza II), del periódico “Yaracuy al Día”, en las cuales aparecieron publicados dos (2) carteles de notificación emanados de la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Dichas publicaciones, por cuanto no fueron desvirtuadas mediante prueba en contrario, se tienen como fidedignas, conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

9. ) Original de Registro Único de Información Fiscal (RIF) (Folio 80 de la pieza II), número de comprobante 201403L0000021794362, correspondiente al ciudadano F.M.N.. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

10. ) Copia certificada de documento registrado (Folios 81 al 85 de la pieza II) por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 29 de mayo de 2015, bajo el Nº 10, Protocolo Primero, Tomo 2, folios 16 al 17, primer trimestre de 1.971. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

11. ) Original de documento de compra-venta de inmueble (folios 85 al 91 de la pieza II), celebrada entre los ciudadanos J.F.A.F. y F.M.N., protocolizado por ante oficina de Registro Público de los municipios Sucre, La Trinidad y A.B. del estado Yaracuy, en fecha 6 de abril de 2015, bajo el Nº 20, folios 209 al 213, Protocolo Primero, Tomo III de 2015. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

12. ) Copia certificada del Poder Especial (Folios 99 al 103 de la pieza II), autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 28 de agosto de 2009, bajo el Nº 4, Tomo 94 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Con respecto a esta instrumental autenticada, fue ya relacionada y valorada en el punto 1º) de la apreciación de las pruebas de la parte demandante; y en el punto 8º) como prueba adjuntada al Escrito de Contestación de la Demanda del accionado. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

13. ) Copia certificada del Acta de Defunción Nº 586 (Folio 104 de la pieza II), correspondiente al ciudadano C.M.G.. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

14. ) Copia certificada del Acta de Audiencia Conciliatoria (Folios 105 al 107 de la pieza II), la cual fue extraída de los folios ciento treinta y uno (131) vuelto y ciento treinta y dos (132) del expediente administrativo Nº S-2013-055, relativo al Procedimiento Previo a la demanda por desalojo, seguido por la ciudadana G.C.G.P., en contra del ciudadano F.M.N., por ante la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Respecto de esta instrumental, que no fue tachada durante el curso de este juicio, por tratarse de una copia de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público, y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar que la ciudadana G.C.G.P., antes identificada, cumplió con el procedimiento previo; que la única causal que invocó para proceder por la vía administrativa, fue la presunta necesidad que ella tiene de ocupar la vivienda que tiene arrendada el demandado de autos; y que le une un vínculo familiar con la ciudadana F.M.P.D.G., quien es su tía. Y así se declara.

15. ) Copia certificada de Resolución Nº 045-2013 (Folios 108 al 111 de la pieza II), de fecha 27 de noviembre de 2013, emitida por la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. Con respecto a esta instrumental autenticada, fue ya relacionada y valorada en el punto 5º) de la apreciación de las pruebas de la parte demandante, adjuntadas al escrito libelar. Dicha valoración se da aquí por reproducida. Y así se declara.

16. ) Copia simple –de algunas páginas que forman parte- del Expediente Administrativo Nº S-2013-055 (Folios 112 al 117 de la pieza II), cursante por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Coordinación Regional del estado Yaracuy, en el cual aparece como accionante la ciudadana G.C.G.P. y como accionado, el ciudadano F.M.N., ambos plenamente identificados en autos. Respecto de esta instrumental, que no fue tachada durante el curso de este juicio, por tratarse de una copia fotostática de un documento público administrativo que emanó de un funcionario público en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público, y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar que la ciudadana G.C.G.P., antes identificada, cumplió con el Procedimiento Administrativo Previo y que –en lo que tiene que ver con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda- solo lo fundamentó en el numeral 2 del artículo 91 de dicha ley; vale decir, en la presunta necesidad que tiene de ocupar la vivienda que se debate en este juicio. Y así se declara.

17. ) Copia simple de la Cuenta Individual del Asegurado (Folio 118 de la pieza II), emitida electrónicamente por la Dirección General de Afiliación y Prestaciones en Dinero del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (I.V.S.S.), correspondiente a la ciudadana G.C.G.P.. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

18. ) Copia certificada del Acta Constitutiva de la sociedad de comercio “FRENOS CAMARCARS, C. A.” (Folios 119 al 134 de la pieza II), registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 18 de julio de 2012, bajo el Nº 23 del Tomo Nº 310-A. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

19. ) Copia certificada de los folios contenidos en el expediente Nº 6095 (Folios 189 al 282 de la pieza II), que cursa por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio, seguido por el ciudadano F.M.N., en contra de la ciudadana F.D.M.P.D.G.. Esta instrumental en absoluto está relacionada con el mérito de la causa y por ende, al no estar comprendido en ella el thema decidendum, se le considera como manifiestamente impertinente. Y así se declara.

    - V –

    SOBRE LA TERCERÍA

    Los ciudadanos F.M.F. y J.M.F., quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y respectivamente titulares de las cédulas de identidad números 12.284.035 y 12.284.033; asistidos del abogado en ejercicio A.T.L., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.271; con fundamento en los artículos 370 - ordinal 3°- y 379 del Código de Procedimiento Civil, propusieron mediante escrito demanda de tercería y acompañaron pruebas fehacientes que demostraron su interés en el asunto principal.

    El mencionado artículo 370, en su ordinal 3º, es del tenor siguiente:

    Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes:

    Omissis.

    3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.

    Omissis.

    Por su parte, el citado artículo 379, establece:

    La intervención del tercero a que se refiere el ordinal 3º del artículo 370, se realizará mediante diligencia o escrito, en cualquier estado y grado del proceso, aun con ocasión de la interposición de algún recurso. Junto con la diligencia o el escrito, el tercero deberá acompañar prueba fehaciente que demuestre el interés que tenga en el asunto, sin lo cual no será admitida su intervención.

    En las normas supra transcritas, el legislador previó la figura de la intervención del tercero adhesivo, que es aquella intervención del tercero, que no es parte en el juicio, con interés jurídico actual en la decisión que pueda producirse en la controversia principal pendiente, que pretende ayudar a una de las partes a vencer en el proceso ya que, puede verse afectado si esa parte obtiene un fallo desfavorable. Esta intervención puede hacerse en cualquier estado o grado del proceso, tanto a favor del demandante como del demandado, sin que para ello se requiera la presentación de una demanda formal, bastando una simple solicitud mediante diligencia o escrito, acompañada de la prueba fehaciente del interés jurídico actual del interviniente, requisito sin el cual no será admitida su intervención.

    En síntesis, los presupuestos para que pueda darse esta intervención del tercero adhesivo o coadyuvante, son: 1º) Que exista un proceso en curso; 2º) Que intervenga un tercero, es decir, un sujeto distinto a las partes del proceso en curso, a través de una solicitud; 3º) Que sea con el propósito de coadyuvar a esa parte a vencer en el proceso pendiente, por tener un interés jurídico actual; y 4º) Que acredite ese interés a través de prueba fehaciente.

    En la tercería aquí planteada, los interesados consignaron como documentos fundamentales de su pretensión, las documentales que se valoran de seguida, dada su pertinencia con el mérito de dicha tercería adhesiva esbozada:

1. ) Copias certificadas de las Actas de Nacimientos (Folios 6 y 7 del expediente de Tercería) de los ciudadanos J.F. y F.M.M.F., asentadas bajo los números 1566 y 533 y 1566, de fechas 21 de agosto de 1975 y 28 de abril de 1978, expedidas por el Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua y por la Prefectura Civil del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, respectivamente. Respecto de estas instrumentales, que no fueron tachadas durante el curso de este juicio, por tratarse de documentos públicos administrativos que emanaron de funcionarios del Poder Público, en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituyen un género particular de prueba instrumental y que su contenido tiene el valor de una presunción de veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar la filiación de los referidos ciudadanos, con el demandado de autos, F.M.N.. Y así se declara.

2. ) Originales de Constancias de Residencia (Folios 8 y 9 del expediente de Tercería) expedidas a los ciudadanos J.M.F. y F.M.F., por la Oficina de Registro Civil del Municipio San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 29 de mayo de 2015, y distinguidas con los números (…) 5207 y (…) 5456. Respecto de estas instrumentales, que no fueron tachadas durante el curso de este juicio, por tratarse de documentos públicos administrativos que emanaron de una funcionaria pública en el ejercicio de sus competencias específicas, que constituye un género particular de prueba instrumental, que se refiere a un acto administrativo emanado del Poder Público, y que su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; es por lo que su contenido se considera cierto y se valora como plena prueba para demostrar que los terceristas adhesivos residen en la misma vivienda que ocupa el demandado del juicio principal, ciudadano F.M.N.. Y así se declara.

3. ) Originales de comprobantes digitales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de los ciudadanos M.F. y F.M.F. (Folios 10 y 11 del expediente de Tercería); copia simple del Acta de Matrimonio del ciudadano J.M.F. (Folio 12); Cuenta Individual del Asegurado (Folio 13) emitida digitalmente a favor de la ciudadana G.G.P. (Folio 13); y copia certificada (Folios del 14 al 36) del algunas páginas del expediente Nº 5785 que cursa por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Las mencionadas instrumentales en absoluto están relacionadas con el mérito de esta tercería ni con el mérito de causa principal, y por ende, se les consideran como manifiestamente impertinentes. Y así se declara.

   Ahora bien, hecha la anterior apreciación, se infiere que los terceros adhesivos, ciudadanos F.M.F. y J.M.F., intervinieron demostrando irrefutablemente tener un interés jurídico directo y actual, por cuanto quedó aquí probado que son hijos del demandado de la causa principal, ciudadano F.M.N., identificado antes, y por cuanto residen en la misma vivienda objeto del litigio principal. Con esa intervención, pretenden coadyuvar a que la parte demandada salga favorecida en el proceso principal, por cuanto de ser declarada con lugar la demanda de autos, ello conllevaría un eventual desalojo de la vivienda que ocupan con el demandado y que lógicamente, les afectaría también a ellos. Así planteada la tercería adhesiva propuesta, resulta notoriamente procedente. Y así se establece.

   - VI -

   MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

   Antes que todo, es oportuno reflexionar que los justiciables deben obligatoriamente entender, de una vez por todas, que -a partir de la aprobación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por parte de la mayoría del P.V., mediante referéndum popular celebrado el 15 de diciembre de 1999- este país cambió para siempre en lo legal, político, social, económico y cultural.

   Concebir esa situación palpable y real, debe llevarlos al razonamiento lógico de que –bajo el amparo de nuestra Carta Marga- no pueden hacer lo que les venga en ganas en detrimento del ordenamiento jurídico positivo, y mucho menos, en contra del orden público.

   Por otra parte, en virtud de la vigencia de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se desarrolló un nuevo ordenamiento jurídico que permite entender las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en irrestricto el respeto de los derechos fundamentales.

   En este sentido, la ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias con sentido social, al exaltar el derecho a la vivienda sobre los derechos económicos, para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 2 de nuestro Texto Fundamental, que establece como valores superiores del Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, la vida, la libertad, la igualdad, la solidaridad, la democracia y la responsabilidad social.

   Así, se valora que la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece los principios que advierten las relaciones de esta naturaleza: justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, progresividad, transparencia, responsabilidad social, sostenibilidad, participación, defensa, garantía del derecho del hogar, la familia, la maternidad, paternidad y de toda persona en situación de vulnerabilidad, entre otros principios enunciados en el artículo 3 eiusdem.

   En ese sentido, cabe resaltar que la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone de unas directrices o reglas interpretativas, que permiten a las autoridades respectivas involucradas en la implementación de la misma -especialmente al Poder Judicial-cumplir con los “F.S. en Materia de Arrendamiento”.

   El artículo 5 de la expresada ley, establece lo que sigue:

   La regulación jurídica y las políticas públicas en materia de arrendamiento, persiguen como f.s.:

   Omissis.

   3. Generar un marco jurídico... para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, que procure el bienestar social y seguridad jurídica de las personas en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadores, arrendatarios y arrendatarias, como sujetos beneficiarios y corresponsables del sistema público para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas.

   4. Brindar protección especial por parte del Estado, con la corresponsabilidad de la sociedad, a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, siendo considerado un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda; especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y por ende jurídico; susceptible de soportar relaciones de explotación, discriminación o sometimiento para acceder a una vivienda transitoria. Promoviendo, igualmente, la protección de los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos.

   Omissis.

   6. QUE PRIVE LA JUSTICIA SOBRE LAS FORMALIDADES JURÍDICAS Y LA REALIDAD SOBRE LAS FORMAS Y APARIENCIAS; ESPECIALMENTE CUANDO LAS FORMAS Y APARIENCIAS QUE SE ADOPTEN ESTÉN DIRIGIDAS A MENOSCABAR EL INTERÉS SOCIAL O LOS DERECHOS DE LOS PARTICULARES EN EL GOCE DEL DERECHO A LA VIVIENDA, estableciendo por tanto responsabilidades penales o pecuniarias según la gravedad del caso. Así como establecer estrictos controles en el cambio del uso de los inmuebles destinados a vivienda, que busquen evadir responsabilidades inherentes a la propiedad de dichos bienes, considerándose preferente el destino para vivienda o habitación de acuerdo a la Constitución de la República y las leyes.

   Omissis.

   11. Preservar y garantizar la seguridad jurídica y la mayor estabilidad de las familias y las personas, en la tenencia de las viviendas que constituyen el asiento principal del hogar (…).

   Omissis.

   (Destacados de este fallo)

   De la interpretación que este juzgador da al artículo 5 parcialmente transcrito, se desprende que son f.s. a observar en las relaciones arrendaticias, entre otros:

1. ) Proteger y garantizar los deberes y los derechos de arrendadores, arrendadoras, arrendatarios y arrendatarias, en definitiva de todos los sujetos amparados en la ley.

2. ) Brindar protección especial a las familias y personas que viven en condición de arrendatarios o arrendatarias, al ser considerado como un sector vulnerable en tanto no tenga acceso a la propiedad de la vivienda, especialmente cuando sea manifiesta la condición de débil económico y jurídico.

3. ) Hacer que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias, especialmente cuando tales formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda.

4. ) Ponderar la situación de los sujetos cuya tenencia de las viviendas constituya el asiento principal del hogar. Y

5. ) Proteger -en igualdad de condiciones- a los pequeños arrendadores que respondan a la condición de débiles económicos y jurídicos, entre otros.

   En cualquiera de los casos, debe tenerse en cuenta que el arrendamiento constituye un estado o situación transitoria empleada por los sujetos de derecho, bien por razones de trabajo, estudio, causas propias de la movilidad social o hasta obtener una vivienda digna y definitiva que haga tangible su derecho y desarrollo integral.

   Axiomáticamente, asume este jurisdicente que la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, propugna un régimen proteccionista que no será pasado por alto al emitir esta sentencia definitiva.

   Con base a las anteriores consideraciones, declara quien aquí decide, que en la resolución del caso sub iudice prevalecerán los F.S. en esta materia, muy especialmente el que ordena que prive la justicia sobre las formalidades jurídicas y la realidad de los hechos sobre las formas y apariencias; concretamente –como en el caso de marras- cuando las formas y apariencias que se han adoptado estuvieron a menoscabar el interés social y los derechos del arrendador en el ejercicio del Derecho Constitucional a la Vivienda; que si bien es cierto no le corresponde per se satisfacerlo al arrendador, no es menos cierto que está en el deber de respetarlo. Y así se establece.

   Se ha dicho aquí -y se reitera– que la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, está orientada a establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, en el marco de la legislación y política nacional de vivienda y hábitat como un sistema integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha venido afectando a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; tiene como fin supremo proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población. En anexión, afirma este sentenciador que dicha ley persigue -entre otros cometidos estratégicos- la nivelación justa y reglada de las relaciones entre arrendatarios y propietarios, guiadas por la preeminencia de los derechos fundamentales a la vivienda adecuada, al hábitat digno y al propio derecho a la vida, entre otros.

   También, las normas jurídicas que contienen dicha ley son de ORDEN PÚBLICO. En tal sentido se expresa el artículo 6 de la comentada ley, el cual instaura que:

   Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

   A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.

   Ahora bien, por orden público debe entenderse el conjunto de todas aquellas normas de interés público, que son de cumplimiento incondicional, que no pueden ser derogadas por las partes y en las cuales el interés general de la sociedad y del estado supedita el interés particular, para la protección de ciertas instituciones que tienen elevada importancia para el mantenimiento de la seguridad jurídica.

   En criterio del autor J.A.F., en su obra “El Orden Público en el Derecho Privado”, el orden público es:

   "(…) el entretejido que une a los miembros de una sociedad humana con el fin de mantener el orden social. Ese entretejido está constituido por una serie de valores políticos, sociales, económicos y morales, los cuales son esenciales para mantener la tutela del Estado sobre sus ciudadanos. Por tal razón forma parte de la estructura del Estado, y, como tal, no puede ni debe ser transgredido, y el hacerlo trae como consecuencia la obligación del Estado [En el caso sub iudice, del Poder Judicial] de restablecerlo, aun oficiosamente y aunque nadie se lo pida. El puede variar de acuerdo con el concepto y tratamiento legal de la familia, y el valor moral de las relaciones humanas, sean éstas económicas o de cualquier otra naturaleza. Todo órgano del estado tiene, pues, (…) la obligación de defender y hacer valer el orden público.".

   En el presente caso, que versa sobre el arrendamiento de una vivienda, es indudable que se trata de un asunto de orden público, sobre el cual puede este juez -de oficio- resolver y tomar decisiones aun no pedidas por las partes, teniendo cuidado en que tales disposiciones no lesionen derechos de las partes o de terceros. Sin embargo, cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio este juez cumple con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes la que con su proceder denota la lesión al orden público, entendido éste como el “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos.” (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, página 57).

   Así, que el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil faculta al juez a proceder de oficio cuando la ley lo amerite, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes. El aludido artículo 11, instaura que:

   En materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, PERO PUEDE PROCEDER DE OFICIO CUANDO LA LEY LO AUTORICE, O CUANDO EN RESGUARDO DEL ORDEN PÚBLICO o de las buenas costumbres, SEA NECESARIO DICTAR ALGUNA PROVIDENCIA LEGAL AUNQUE NO LA SOLICITEN LAS PARTES.

   Omissis.

   (Destacados de este fallo)

   Por otra parte, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, ordena al juez tomar de oficio las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia. Dicho artículo 17, instaura que:

   EL JUEZ DEBERÁ TOMAR DE OFICIO o a petición de parte, TODAS LAS MEDIDAS NECESARIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY, TENDENTES a prevenir o A SOLUCIONAR LAS FALTAS A LA LEALTAD Y PROBIDAD EN EL PROCESO, las contrarias a la ética profesional, LA COLUSIÓN Y EL FRAUDE PROCESALES, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.

   (Destacados de esta definitiva)

   Por su parte, el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, instaura que:

   LAS PARTES, sus apoderados y abogados asistentes DEBEN ACTUAR EN EL PROCESO CON LEALTAD Y PROBIDAD. En tal virtud, deberán:

   1º EXPONER LOS HECHOS DE ACUERDO A LA VERDAD;

   2º No interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos;

   3º No promover pruebas, ni realizar, ni hacer realizar, actos inútiles o innecesarios a la defensa del derecho que sostengan.

   Parágrafo Único.- Las partes y los terceros que actúen en el proceso con temeridad o mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren.

   Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando:

   1º Deduzcan en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales, manifiestamente infundadas;

   2º Maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa;

   3º Obstaculicen de una manera ostensible y reiterada el desenvolvimiento normal del proceso.

   (Resaltados de esta sentencia)

   Las disposiciones o normas jurídicas del Código de Procedimiento Civil, tienen en los casos como el sub lite aplicación supletoria por expreso mandato de la disposición final segunda de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual es del siguiente tenor:

   Para las situaciones no previstas en la presente Ley, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código de Procedimiento Civil.

   Ahora bien, tomando en consideración lo antes expuesto y habiendo realizado este juzgador un análisis bien exhaustivo del presente expediente, se observa que los hechos acontecieron así:

   La ciudadana F.M.P.D.G., titular de la cédula de identidad Nº 811.522, adquirió la vivienda objeto de este juicio del ciudadano G.P. (según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe, en fecha 14 de enero de 1971, bajo el Nº 10, folios 16 al 17 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Segundo, primer trimestre de 1971). Luego, la ciudadana F.M.P.D.G., lo cede en arrendamiento (según contrato escrito privado), desde el 1º de julio de 1984, al ciudadano F.M.N., titular de la cédula de identidad Nº 3.038.602. Posteriormente, la ciudadana F.M.P.D.G., dio en venta la vivienda -que tenía arrendada al ciudadano F.M.N. y aquí discutida- a la ciudadana G.C.G.P., titular de la cédula de identidad Nº 4.479.305 (según documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, independencia, Cocorote y Veroes, en fecha 24 de febrero de 2010, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2010).

   La ciudadana G.C.G.P., antes identificada, al intentar la demanda que inició el presente juicio y para demostrar la presunta necesidad que tiene de ocupar la vivienda en referencia, trajo a los autos una conjetural relación de arrendamiento que mantiene a su vez con el ciudadano E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.477.

   De lo antes dicho, de las pruebas de autos y por los apellidos de todos quienes aparecen directamente ligados con la parte demandante, quedó probado el vínculo filial –de tía y sobrina- que une a la ciudadana F.M.P.D.G. con la ciudadana G.C. GUÉDEZ PARRA. Y con respecto al ciudadano E.M.G., presume este juzgador la también existencia de un vínculo filial con la ciudadana G.C. GUÉDEZ PARRA. Y así se declara.

   Además, asume este sentenciador que, la ciudadana F.M.P.D.G., le dio en venta la vivienda controvertida aquí a la ciudadana G.C.G.P., para evadir -con innegable ánimo de fraude- las obligaciones de orden público legal que –conforme a la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda- tiene asumidas con el ciudadano F.M.N., ya identificado. Y así se declara.

   Por otra parte, estando solvente el ciudadano F.M.N., con respecto a los cánones de arrendamiento antes y después del 24 de febrero de 2010 (fecha de la venta entre la tía F.M. PARRA DE GUTIÉRREZ y su sobrina G.C. GUÉDEZ PARRA), ésta última intentó la demanda que dio inicio a esta causa, basada precisamente en la presunta insolvencia del demandado-arrendatario, haciendo creer que ella no tenía conocimiento de los pagos anteriores realizados por el arrendatario a la ciudadana F.M. PARRA DE GUTIÉRREZ; y de las posteriores consignaciones de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial y por ante la Coordinación Regional del estado Yaracuy de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda. Está probado en autos que la ciudadana G.C.G.P., desde el 28 de agosto de 2009, venía actuando como apoderada de la ciudadana F.M.P.D.G.. Y así se declara.

   Como puede concluirse, esos hechos realizados por las ciudadanas F.M.P.D.G. y G.C.G.P., constituyen una evidentísima colusión entre ellas para subvertir el orden público establecido en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; constituyen también una deslealtad para con el aquí demandado; y un fraude; que traídos a este juicio, se convierten en un fraude procesal. Ese manifiesto concierto entre ellas, también involucra al ciudadano E.M.G.. Esas conductas son definitivamente reprochables y no pueden ser consentidas ni avaladas por este juez, quien está obligado a tomar –de oficio- todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a sancionar dicha colusión, deslealtad y fraude procesal. Y así de declara.

   En otro sentido, el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, patrocina que:

   Los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia.

   Consecuentemente, es preciso traer a esta motivación las decisiones análogas de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

   Así, en sentencia Nº RC-00503, de fecha 10 de septiembre de 2003, en el expediente Nº AA20-C-2001-000973, dicha Sala se pronunció así:

   “(…) Sobre este asunto la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en sentencia Nº 2212, de fecha 9/11/01, expedientes Nº 2000-0062 y 2000-277, (…), dejó establecido:

   (…) es pertinente señalar que en sentencia nº 910 del 4 de agosto del 2000, la Sala estableció que los artículo 17 y 170, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, contienen un rechazo general del dolo procesal y ordenan la prevención de la colusión y el fraude procesal, por lo que tales conductas deben ser interpretadas como reprimibles en forma general, ya que el legislador estableció una declaración prohibitiva que se conecta con la tuición del orden público y las buenas costumbres y con los derechos a la tutela judicial efectiva y a obtener de los órganos jurisdiccionales una justicia idónea, transparente y eficaz.

   Según la doctrina establecida por esta Sala, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o, por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal estricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procesal lograr un efecto determinado; O PERJUDICAR CONCRETAMENTE A UNA DE LAS PARTES DENTRO DEL PROCESO, IMPIDIENDO SE ADMINISTRE JUSTICIA CORRECTAMENTE.

   En estos casos, se está ante una actividad procesal desviada, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino el perjuicio a uno de los litigantes o a los terceros (incluso ajenos a cualquier proceso). En estos casos, el juez de la causa si constata actos procesales fraudulentos, puede de oficio decretar medidas “para mejor proveer” tendentes a esclarecer el fraude procesal conjeturado, aparte, por supuesto, de los recursos que los afectados puedan ejercer contra aquél, en especial el juicio de invalidación, previsto en los artículos 327 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   ADVIERTE LA SALA QUE LOS JUECES, EN EJERCICIO DE LA FUNCIÓN JURISDICCIONAL Y EN RESGUARDO DEL ORDEN PÚBLICO CONSTITUCIONAL, CUANDO CONOZCAN DE ACTUACIONES DE DUDOSA PROBIDAD PRODUCIDAS EN JUICIOS CONOCIDOS POR ELLOS, EN LOS CUALES NO EXISTA DECISIÓN CON AUTORIDAD DE COSA JUZGADA, LES CORRESPONDE PRONUNCIARSE Y RESOLVER, YA SEA DE OFICIO O A INSTANCIA DE PARTE, CON RESPECTO A LA EXISTENCIA DEL FRAUDE PROCESAL.

   EN TAL SENTIDO, EL ARTÍCULO 17 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ORDENA AL JUEZ TOMAR DE OFICIO LAS MEDIDAS NECESARIAS PARA EVITAR EL FRAUDE PROCESAL Y LOS ACTOS CONTRARIOS A LA MAJESTAD DE LA JUSTICIA; Y ASÍ MISMO, EL ARTÍCULO 212 DE LA MENCIONADA LEY ADJETIVA, LE FACULTA PARA DECRETAR DE OFICIO LA NULIDAD DE LOS ACTOS PROCESALES, SI ÉSTOS QUEBRANTAN LEYES DE ORDEN PÚBLICO.

   (…) Omissis.

   Dicho lo anterior, la Sala juzga que en el presente caso, las actuaciones de dudosa probidad advertidas, constituyen hechos diferentes a los que originaron, tanto la apelación interpuesta, como de la solicitud de efectivo cumplimiento de la sentencia n° 215 del 7 de abril de 2000 dictada por esta Sala, POR LO QUE, CORRESPONDE AL JUEZ DE LA CAUSA, PREVIO ANÁLISIS DE LOS ALEGATOS Y PRUEBAS TENDENTES A DEMOSTRAR SU EXISTENCIA, DETERMINAR SI EN EL MENCIONADO JUICIO SE HAN PRODUCIDO ACTUACIONES DOLOSAS O FRAUDULENTAS QUE ATENTEN CONTRA EL ORDEN PÚBLICO Y CONTRA EL DERECHO A LA TUTELA JUDICIAL EFECTIVA DE ALGUNA DE LAS PARTES. ADMITIR LO CONTRARIO, SIGNIFICARÍA ATENTAR CONTRA EL DERECHO A LA DEFENSA DE LOS PRESUNTOS INVOLUCRADOS EN TALES HECHOS DE CUYA PROBIDAD SE DUDA, Y ASÍ SE DECLARA (…)

   (Resaltados de este fallo)

   Más recientemente, en sentencia Nº RC-000155, de fecha 13 de marzo de 2012, en el expediente Nº 11-122, dicha Sala se estableció que:

   “Sobre el particular, CABE DESTACAR QUE RESPECTO A LA CONSECUENTE DECLARATORIA DE NULIDAD DE LOS NEGOCIOS JURÍDICOS QUE SE ENCONTRAREN COMPRENDIDOS EN SITUACIONES DE FRAUDE PROCESAL, cabe destacar la sentencia de esta Sala de fecha de fecha 15 de abril de 2004, (…) Exp. Nro. 2003-000907, (…), en cuya oportunidad se dejó asentado lo siguiente:

   TALES RAZONES, CONDUCEN A LA SALA A ADMITIR NO SÓLO LA NULIDAD DE DICHO CONVENIMIENTO, DEBIDO A LA CONFUSIÓN DE INTERESES Y LA DESLEALTAD EN LA ACTUACIÓN (…), LO CUAL CONSTITUYÓ UN VERDADERO FRAUDE PROCESAL EN PERJUICIO DE LA DEMANDADA (…), SINO QUE TALES CIRCUNSTANCIAS, UNIDAS AL ABUSO DE CONFIANZA EN QUE INCURRIÓ (…), PROVOCAN LA NULIDAD DE (…).

   Sobre el fraude procesal la Sala Constitucional, en decisión del 4 de agosto de 2000, (…), estableció lo siguiente:

   (…) AL CREARSE COMO CATEGORÍAS ESPECÍFICAS LA COLUSIÓN Y EL FRAUDE PROCESALES, DENTRO DE LOS PRINCIPIOS O DISPOSICIONES FUNDAMENTALES DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL QUE RIGEN EL PROCESO, TALES CONDUCTAS DEBEN SER INTERPRETADAS COMO REPRIMIBLES EN FORMA GENERAL, INDEPENDIENTEMENTE DE LOS CORRECTIVOS ESPECÍFICOS QUE APARECEN EN LAS LEYES, YA QUE EL LEGISLADOR (...) HA ESTABLECIDO UNA DECLARACIÓN PROHIBITIVA GENERAL, LA QUE A SU VEZ SE CONECTA CON LA TUICIÓN DEL ORDEN PÚBLICO Y LAS BUENAS COSTUMBRES A CARGO DEL JUEZ EN EL PROCESO (artículo 11 del Código de Procedimiento Civil).

   EL FRAUDE PROCESAL PUEDE SER DEFINIDO COMO LAS MAQUINACIONES Y ARTIFICIOS REALIZADOS EN EL CURSO DEL PROCESO, O POR MEDIO DE ÉSTE, DESTINADOS, MEDIANTE EL ENGAÑO O LA SORPRESA EN LA BUENA FE DE UNO DE LOS SUJETOS PROCESALES, A IMPEDIR LA EFICAZ ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA, EN BENEFICIO PROPIO O DE UN TERCERO... Y PUEDEN PERSEGUIR LA UTILIZACIÓN DEL PROCESO COMO INSTRUMENTO AJENO A SUS FINES DE DIRIMIR CONTROVERSIAS O DE CREAR DETERMINADAS SITUACIONES JURÍDICAS (…) Y MEDIANTE LA APARIENCIA PROCEDIMENTAL LOGRAR UN EFECTO DETERMINADO (…) IMPIDIENDO SE ADMINISTRE JUSTICIA CORRECTAMENTE.

   SE ESTÁ ANTE UNA ACTIVIDAD PROCESAL REAL, QUE SE PATENTIZA, PERO CUYOS FINES NO SON LA RESOLUCIÓN LEAL DE UNA LITIS, SINO PERJUDICAR A UNO DE LOS LITIGANTES O A LOS TERCEROS (INCLUSO AJENOS A CUALQUIER PROCESO) (…)

   .

   LA DOCTRINA CITADA DESARROLLA EL ALCANCE DE LAS POTESTADES DE QUE DISPONE EL JUEZ O JUEZA ANTE UNA CONDUCTA EXPRESIVA DE LO QUE DEBE TENERSE POR FRAUDE PROCESAL. En el caso, la Sala ha encontrado conductas configurativas de fraude en la conformación de instrumentos que luego fundaron sendos juicios por (…) con la finalidad última, no de resolver un verdadero conflicto, sino de obtener ventajas económicas mediante la materialización de maquinaciones y combinaciones fraudulentas y abusos de confianza, basadas en posiciones de dominio con perjuicio no sólo de (…), sino de todos aquellos que tengan acreencias contra ésta (…)

   Omissis.

   DECISIÓN

   Omissis.

   (…) 2.- NULAS las (…)

   Omissis.

   4.- NULAS las (…).

   COMO PUEDE OBSERVARSE DE LO ANTERIOR, ESTA SALA DE CASACIÓN CIVIL EN EL SUPRA INDICADO CASO (…), UNA VEZ ADVERTIDO LOS ACTOS O MAQUINACIONES REALIZADOS POR LAS PARTES PROCEDIÓ A ANULAR, ENTRE OTROS, LOS NEGOCIOS JURÍDICOS COMPRENDIDO ENTRE LOS ACTOS FRAUDULENTOS REALIZADOS POR LAS PARTES Y SUS ABOGADOS, EN APLICACIÓN DE LA DOCTRINA ASENTADA POR LA SALA CONSTITUCIONAL EN FECHA 4 DE AGOSTO DE 2000, (…), SEGÚN LA CUAL “(…) SI EN UN JUICIO DETERMINADO SE ADVIRTIERA EL FRAUDE PROCESAL O SE DECLARARA LA FALSEDAD DE SITUACIONES CREADAS EN EL ÁMBITO DEL DERECHO MATERIAL, TENDENTES A PROVOCAR LA APLICACIÓN INDEBIDA DE UNA NORMA, TAL DECLARATORIA CONDUCE INELUDIBLEMENTE A LA ANULACIÓN DE LOS ACTOS O CAUSAS FINGIDAS –CRITERIO ESTE REITERADO EN SENTENCIA DEL 19 DE AGOSTO DE 2004. (…).

   Omissis.

   POR LO TANTO, EN ESTE CASO, LA NULIDAD (…) DE NINGUNA MANERA PUEDE TRATARSE COMO UNA PRETENSIÓN AUTÓNOMA, SINO COMO LA CONSECUENCIA INMEDIATA DE UNA EVENTUAL DECLARATORIA DE FRAUDE, EN CASO DE DETERMINARSE QUE TALES ACTOS SE ENCUENTRAN COMPRENDIDOS ENTRE LAS ACCIONES FRAUDULENTAS DENUNCIADAS.

   Omissis.

   EFECTIVAMENTE, LA SALA CONSTITUCIONAL DE ESTE MÁXIMO TRIBUNAL HA ESTABLECIDO QUE SI EN UN JUICIO DETERMINADO SE ADVIRTIERA EL FRAUDE PROCESAL O SE DECLARARA LA FALSEDAD DE SITUACIONES CREADAS EN EL ÁMBITO DEL DERECHO MATERIAL, TENDENTES A PROVOCAR LA APLICACIÓN INDEBIDA DE UNA NORMA, TAL DECLARATORIA CONDUCE INELUDIBLEMENTE A LA ANULACIÓN DE LOS ACTOS O CAUSAS FINGIDAS (VID. SENTENCIA NRO. 908 DE FECHA 4 DE AGOSTO DE 2000, REITERADA EN SENTENCIA DEL 19 DE AGOSTO DE 2004. caso: (…).

   De tal manera que, si la opción de compra venta suscrito de los actores y los terceros figura entre los actos comprendidos en la situación de fraude, su nulidad deviene como una consecuencia natural de tal declaratoria, tal como lo dejó asentado la Sala Constitucional en el referido caso: (…)

   Omissis.

   Por otra parte, la Sala advierte que el juez superior constató la violación de los derechos fundamentales del arrendatario como fundamento para declarar el fraude, derechos estos cuya naturaleza es de orden público, como fue reconocido y consagrado en el artículo 6 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone: “Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento y se aplicarán en todo el territorio de la República. A tal fin, los arrendamientos o sub arrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión de los anexos y accesorios que con ello se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley”.

   Omissis.

   LO CUAL DETERMINA QUE DEBEN PREVALECER Y SER RESPETADOS LOS DERECHOS CONSAGRADOS EN BENEFICIO DEL ARRENDATARIO, LO QUE COMPRENDE EL DERECHO A SEGUIR OCUPANDO EL INMUEBLE Y LA PREFERENCIA PARA COMPRAR ÉSTE ÚLTIMO, TAL COMO LO ESTABLECIÓ EL JUEZ DE LA RECURRIDA, DERECHOS ÉSTOS QUE NO PODRÁN SER VULNERADOS, POR LO QUE NINGUNA VENTA SOBRE EL INMUEBLE NI SU REGISTRO PODRÍA CELEBRARSE SIN QUE SE HAYA RESPETADO AL ARRENDATARIO ESE DERECHO. (…).” (Resaltados de esta sentencia)

   Con base a los argumentos precedentes y a la luz de la doctrina casacional reproducida supra, considera este juzgador, ateniéndose a lo alegado y probado en autos, por ser las conductas desplegadas por las ciudadanas F.M.P.D.G. y G.C.G.P., acontecidas antes y en el devenir procesal de este juicio, configurativas de fraude en la conformación del contrato de compra-venta cuyo objeto es la vivienda objeto de este juicio, la misma que ocupa el ciudadano F.M.N., en calidad de arrendatario; hecha dicha venta no con la finalidad de transmitir la propiedad en sí, sino de obtener ventaja patrimonial mediante la materialización de esas maquinaciones y combinaciones fraudulentas y la deslealtad con las que obraron, basadas en el derecho de propiedad, en perjuicio del orden público constituido por las normas jurídicas de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y muy especialmente los derechos que dicha ley le confiere al arrendador F.M.N.; en uso de las potestades de que dispone este juez ante esa conducta expresiva de lo que se tiene como fraude procesal; inquirida como ha sido la verdad, viciado de nulidad absoluta -por disposición de la ley- como se encuentra dicho contrato de compra-venta, al consistir indudablemente un acuerdo que implica el menoscabo y frustración del ejercicio de los derechos antes indicados, que atañe a la parte demandada en su condición de arrendatario; es por lo que se declara la nulidad de dicho contrato de compra- venta, cuyo objeto es la vivienda distinguida con el Nº 2-19, situada en la calle 16, entre 2ª y 3ª avenidas, municipio San Felipe del estado Yaracuy; cuyos linderos son los que siguen: Norte, con casa que es o fue de Calogero Puma Morreales; Sur, con casa que es o fue de G.P.; Este, con cancha popular deportiva y calle 16 de por medio; y Oeste, con casa que es o fue de F.G.; contenido en el documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes, en fecha 24 de febrero de 2010, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; y suscrito por las ciudadanas F.D.M.P.D.G. y G.C.G.P., antes identificadas. Y así de establece.

   Consecuentemente, y por las mismas conclusiones legales antes explicadas, se declara inexistente la pretendida y alegada relación contractual de arrendamiento entre la ciudadana G.C.G.P. y el ciudadano F.M.N., antes identificados. Y así se establece.

   En lo atinente al desempeño profesional del apoderado judicial de la parte demandante, abogado SEGUNDO R.R., identificado en autos, considera este jurisdicente que no formó parte del concierto que generó en fraude procesal y la deslealtad aquí develados, ya que no aparece siquiera como el redactor de anulado contrato de compra-venta; y se deduce que inconscientemente fue burlado en su buena fe. En consecuencia, no está inmerso en las actuaciones falaces de su mandante y de la tía de ésta. Y así se establece.

   No obstante todo lo anteriormente establecido, para que no quede la más mínima duda y se intente de nuevo un fraude procesal, este juzgador se pronuncia también sobre el fondo del mérito de la causa, así:

   El desalojo es la acción del arrendador contra el arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento -verbal y a tiempo indeterminado en el caso sub iudice- para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la ley; es decir, “la acción de desalojo” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado; y en el presente caso, se alegó falsamente la causal contenida en el numeral 1 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone:

   Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   1. En inmuebles destinados a viviendas, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

   Omissis.

   Asimismo, señala el artículo 92 eiusdem, lo que sigue:

   El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, Y QUE LUEGO DE AGOTADA LA VÍA ADMINISTRATIVA y la judicial SE DETERMINE QUE LA CAUSA DE LA FALTA DE PAGO ES ENTERAMENTE IMPUTABLE AL ARRENDATARIO O ARRENDATARIA, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados e esta Ley.

   (Resaltados de esta acta)

   En éste sentido, observa este juez que el Procedimiento Administrativo Previo a la Demandas, que fue tramitado –conforme a los artículos 94 al 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; a los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; y a los artículos 35 al 46 del Reglamento de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda- a solicitud de la demandante, ciudadana G.C.G.P., contenido en el expediente Nº S-2013-055 y sustanciado por la Coordinación Regional -del estado Yaracuy- de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, está referido única y exclusivamente a la causal del numeral 2 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Es decir, la causal contenida en el numeral 1 del mencionado artículo, no fue invocada, argumentada y debatida en vía administrativa por ante dicha Coordinación Regional de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda. Así se desprende de los copiosos folios que conforman este expediente y muy particularmente de la Resolución Nº 045-2013, de fecha 27 de noviembre de 2013, emanada de la Coordinación Regional -del estado Yaracuy- de la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda, que habilitó la vía judicial.

   En ese sentido, es oportuno traer a colación el contenido de los artículos 95 y 96 de la ya mencionada Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en los cuales se lee:

   Artículo 95. El interesado deberá consignar solicitud escrita, DEBIDAMENTE MOTIVADA Y DOCUMENTADA, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, EN LA CUAL EXPONDRÁ LOS MOTIVOS QUE LE ASISTEN PARA SOLICITAR LA RESTITUCIÓN DE LA SITUACIÓN JURÍDICA AFECTADA.

   (Resaltados de esta acta)

   Artículo 96. PREVIO A LAS DEMANDAS JUDICIALES POR DESALOJO, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO QUE SERÁ APLICADO ES EL ESTABLECIDO EN EL DECRETO Nº 8.190 CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDAS, DESCRITO EN LOS ARTÍCULOS 7 AL 10.

   (Resaltados de esta acta)

   Y por su parte, el artículo 10 del Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dice así:

   CUMPLIDO EL PROCEDIMIENTO ANTES DESCRITO, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

   NO PODRÁ ACUDIRSE A LA VÍA JUDICIAL SIN EL CUMPLIMIENTO PREVIO DEL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS ARTÍCULOS PRECEDENTES.

   (Destacados de esta acta)

   Además, considera este juez que el espíritu, propósito y razón del legislador, cuando estableció el Procedimiento Administrativo Previo a las demandas, es que se diluciden previa y excluyentemente por ante la vía administrativa las causales de desalojo establecidas en la ley, cualquiera que ellas sean. Además, siendo que las normas contenidas en dicha ley, son de orden público y por tanto, de obligatorio cumplimiento e inquebrantables, no es admisible que la demandante concurra por ante esta vía judicial, sin previamente haber agotado la vía administrativa, con respecto de la causal de insolvencia que aquí invocó. Y así se establece.

   Finalmente, con respecto a esta causal invocada y bajo análisis, resultó irrebatiblemente probado en autos, que el demandado-arrendatario, F.M.N., está absolutamente solvente con respecto a los cánones de arrendamiento de la vivienda objeto de este proceso, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2015. Y así se establece.

   En cuanto a la necesidad de ocupar la vivienda que la demandante alegó en su escrito libelar, este sentenciador inscribe lo previsto en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que señala:

   Artículo 91. Omissis.

   Omissis.

   Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador DEBERÁ DEMOSTRARLO POR MEDIO DE PRUEBA CONTUNDENTE ANTE LA AUTORIDAD ADMINISTRATIVA Y JUDICIAL. Comprobada la filiación, DECLARARÁ QUE EL INMUEBLE NO SERÁ DESTINADO AL ARRENDAMIENTO POR UN PERÍODO DE TRES AÑOS. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

   Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común

   . (Destacados de esta acta)

   En este sentido, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, debe cumplirse –además de los requisitos de la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido y de la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento- con demostrar por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial, la necesidad del propietario de ocupar la vivienda, sin cuya prueba no procederá la mencionada pretensión, que debe aparecer indubitablemente justificada y con preferencia al ocupante actual.

   De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse: que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado; la propiedad sobre el inmueble; y la prueba contundente de la necesidad.

   En el caso sub lite, lo que pretende la actora, es invocar la necesidad que ella tiene de ocupar la vivienda objeto de este juicio; siendo que este juez de la causa, en razón de las pruebas consignadas por el solicitante, debe considerar, o no, comprobada suficientemente dicha causal aducida.

   En el caso sub iudice, la demandante probó tener a su vez una presumible relación contractual con el ciudadano E.M.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.477. Es decir, al parecer ella tiene el carácter de arrendataria en una relación contractual con dicho ciudadano, quien es el arrendador; sin embargo, que sea arrendataria –y así se presuma- no es prueba contundente para que -en criterio de este juez- comprobara per se que necesita la vivienda cuyo desalojo demandó. Esto representa una situación de hecho de debió ser probada más contundentemente con otras pruebas de las tantas que señalan el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, para que de esa manera fuese apreciada indubitablemente por este juzgador. En efecto, esa necesidad de ocupación es aquella circunstancia capaz de obligar a la demandante a tener que ocupar inminentemente esa vivienda para satisfacer tal exigencia. No se trata de probar solamente que necesita la vivienda desde el punto de vista económico, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifique de manera justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestre directamente en el interés indudable de la demandada para ocupar ese inmueble y no otro en particular; y para ello no bastan sus simples alegaciones, pues del otro lado tenemos normas legales de orden público que este juez debe hacer respetar. Y así se establece.

   Por lo demás, el hecho de que el demandado de marras, haya cancelado los meses febrero, marzo y abril de 2010, a la demandante de autos, no le desmerita los derechos irrenunciables de los que es titular según la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; puesto que la ciudadana G.C.G.P., actuaba como apoderada especial de la ciudadana F.M.P.D.G.. Y así se establece.

   Finalmente, el hecho de que el demandado-arrendatario, ciudadano F.M.N., supra identificado, hubiere tenido algún inmueble de su propiedad, no le coarta el ejercicio de sus derechos contenidos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puesto que sus normas no establecen tal menoscabo de esos derecho. Y así se establece.

   - VII -

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expresadas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), intentó la ciudadana G.C.G.P., titular de la cédula de identidad Nº 4.479.305; representada judicialmente por el abogado en ejercicio SEGUNDO R.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.758; en contra del ciudadano F.M.N., titular de la cédula de identidad Nº 3.038.602; representado judicialmente por el abogado en ejercicio P.T.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.579.- SEGUNDO: PROCEDENTE la tercería interpuesta por los ciudadanos F.M.F. y J.M.F., titulares de las cédulas de identidad números 12.284.035 y 12.284.033; asistidos por el abogado en ejercicio A.T.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.271; con fundamento en los artículos 370 -ordinal 3°- y 379 del Código de Procedimiento Civil.- TERCERO: ABSOLUTAMENTE NULO el contrato de compra- venta cuyo objeto es la vivienda distinguida con el Nº 2-19, situada en la calle 16, entre 2ª y 3ª avenidas, municipio San Felipe del estado Yaracuy; cuyos linderos son los que siguen: Norte, con casa que es o fue de Calogero Puma Morreales; Sur, con casa que es o fue de G.P.; Este, con cancha popular deportiva y calle 16 de por medio; y Oeste, con casa que es o fue de F.G.; contenido en el documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes, en fecha 24 de febrero de 2010, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010; y suscrito por las ciudadanas F.D.M.P.D.G. y G.C.G.P., titulares de las cédula de identidad números 811.522 y 4.479.305 respectivamente.- CUARTO: SE CONDENA en costas a la demandante de autos, ciudadana G.C.G.P., ya identificada, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio.-

   Por cuanto la presente sentencia fue proferida fuera del lapso legal correspondiente, notifíquese a las partes mediante boletas.

   Regístrese y publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.

   Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines del artículo 72 -ordinales 3º y 9º- de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

   El Juez,

   Abg. Raimond M. G.M.

   La Secretaria,

   Abg. A.J.R.R.

   En la misma fecha de hoy, siendo las dos y cincuenta y ocho post meridiem (2:58 p. m.), se dictó y publicó la anterior decisión. Conste.-

   La Secretaria,

   Abg. A.J.R.R.

   EXPEDIENTE NÙMERO: 2.223-15

   SENTENCIA NÙMERO: 1.734-15