Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 25 de Junio de 2014

Fecha de Resolución25 de Junio de 2014
EmisorJuzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas
PonenteAdelaida Silva Morales
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: E.G.E.J., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-7.953.256.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: L.S.V., A.G.T., M.J.U.L., E.S.D. y B.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.794, 97.132, 81.465, 81.884 y 2.733, respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: REPRESENTACIONES REYGER, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1993, bajo el No. 20, Tomo 78-A-Sgdo, y modificados sus Estatutos, como consta de asiento inscrito en el referido Registro, en fecha 12 de febrero de 2001, bajo el Nº 7, Tomo 22-A-Sgdo, y el 28 de julio de 2003, bajo el Nº 31, Tomo 101-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: L.A.M.G. y J.R.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 63.359 y 354, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0602-12

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH1B-V-2006-000042

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa, de fecha 27 de marzo de 2006, incoada por la ciudadana E.G.E.J., en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REYGER, C.A. (folios 1 al 8). Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 06 de abril de 2006 (folio 35), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la empresa demandada al proceso, en la persona de su Director, ciudadano G.B.D..

Acto seguido, en fecha 08 de junio de 2006, el Alguacil del Tribunal estampó recibo de citación debidamente firmado (folio 43).

Así pues, en fecha 12 de julio de 2006, compareció el abogado L.M.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de contestación de la demanda, mediante la cual reconvino a la parte actora (folios 45 al 57).

Mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2006, se admitió la reconvención propuesta en contra de la parte actora (folio 88).

En fecha 23 de mayo de 2007, la apoderada judicial de la parte actora-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención (folios 110 al 111).

Abierto el juicio de pruebas, solo la parte actora-reconvenida hizo uso de tal derecho, por lo que el Tribunal, mediante auto de fecha 02 de julio de 2007, admitió las pruebas promovidas (folio 115).

En fecha 26 de julio de 2007, se celebró acto conciliatorio, en el cual se dejó constancia que las partes no lograron llegar a un acuerdo (folio 117).

En fecha 13 de agosto de 2010, la parte actora-reconvenida consignó escrito de conclusiones (folio 140).

En reiteradas oportunidades, la parte demandada-reconviniente, mediante diversas diligencias, solicitó se dictara sentencia en la presente causa, verificándose la última de ellas, en fecha 30 de mayo de 2011 (folio 143).

El Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal.

En fecha 12 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0602-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 147).

En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 148).

Cumpliendo con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 27 de mayo de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Así pues, mediante Nota de Secretaría de fecha 27 de mayo de 2014, se dejó constancia del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-

  1. Que suscribió con la sociedad de comercio REPRESENTACIONES REYGER, C.A., un contrato de Opción de Compraventa, en fecha 20 de mayo de 1993, el cual estaba dirigido inequívocamente por voluntad expresa, libre y legítimamente manifestada de las partes, a transmitir la propiedad de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 201, situado en el Segundo Piso del Bloque 14 del Edificio 02, ubicado en la Urbanización R.P., UD-7, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, y cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, tanto del apartamento como los del mencionado Edificio, constan en el respectivo Documento de Condominio, protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 24 de mayo de 1973, bajo el No. 13, Tomo 12, Folio 132, del Protocolo Primero y en los planos explicativos del Edificio, sus dependencias e instalaciones agregados al respectivo Cuaderno de Comprobantes de la citada Oficina Subalterna de Registro con fecha 24 de mayo de 1973, bajo el Nro. 384 al 388, a los folios 738 al 742, y se dan aquí por reproducidos.

  2. Que el referido inmueble tiene una superficie aproximada de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (68,18 Mts2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, cocina-lavandero, un (1) baño, tres (3) dormitorios, y sus linderos son PISO: Con techo del apartamento 001, TECHO: Con piso del apartamento No. 202, al NORTE: Fachada norte del Edificio; al SUR: Con fachada Sur del Edificio; al ESTE: Con pasillo de circulación y parte de los apartamentos 202 y 204; y al OESTE: Con pared que da al apartamento 210 del Edificio 01 del mismo Bloque. Asimismo, le corresponde al descrito inmueble un porcentaje de CERO ENTERO CON UN MIL SEISCIENTAS CINCUENTA Y SIETE DIEZMILÉSIMAS POR CIENTO (0,1657%) del valor atribuido al Edificio en el respectivo Documento de Condominio.

  3. Que se comprometió que daría en venta a la empresa mencionada, el inmueble antes descrito, pactándose como precio la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 37.000.000,oo), la cual sería cancelada de la siguiente forma: a) DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,oo) a la firma del documento de Opción de Compraventa, la cual declaró recibir en ese acto, a su entera y cabal satisfacción, b) El saldo restante, es decir, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) en un lapso de 90 días contados a partir de la fecha de autenticación del documento antes mencionado, de la siguiente forma: Transcurridos los primeros 30 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), transcurridos 60 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), y pasados 90 días, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), es decir, para el 15 de diciembre de 2004.

  4. Que es el caso que la sociedad mercantil mencionada, sólo realizó dos (2) pagos de los que le correspondía realizar, el primero por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), en el mes de octubre, y el segundo pago que debía realizar en el mes de noviembre, lo realizó a finales del mes de diciembre, por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), dejando de cancelar el pago que le correspondía realizar el 15 de diciembre de 2004.

  5. Que la sociedad de comercio REPRESENTACIONES REYGER, C.A., estaba obligada a cancelar la totalidad del precio pactado en la Opción de Compraventa antes mencionada, cosa que no se logró por cuanto nunca canceló el pago correspondiente al mes de diciembre del año 2004, es decir hace quince (15) meses la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), y al no haber dado cumplimiento a la obligación contraída, de pagar el precio del inmueble en cuestión, en la oportunidad pactada, es obvia la consecuencia negativa que tal conducta le acarrea, toda vez, que no recibió la contraprestación que debía producirse a su favor con ocasión del contrato celebrado.

    En razón de lo antes expuesto, y tomando en cuenta que la sociedad de comercio REPRESENTACIONES REYGER, C.A., incumplió con el pago de la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), para el 15/12/2004, es por lo que demanda a la empresa mencionada, por Resolución de contrato y por daños y perjuicios causados, con ocasión de su incumplimiento.

    A todos los efectos, estimó la cuantía de la presente demanda en la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,oo), cifra que representa la cuota que dejó de cancelar la demandada, a saber, SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), más los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de dicho contrato, estimados en QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo).

    -DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

  6. Rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. En cuanto a los hechos por no ser ciertos los alegados por la demandante como fundamento de la pretensión, y el derecho porque la demandante erróneamente califica e interpreta el contrato objeto de su temeraria acción.

  7. Que no es cierto que el contrato en cuestión sea un simple contrato de Opción de Compraventa, es decir, una promesa unilateral de venta a futuro por parte de la vendedora y aceptada por la compradora, como erróneamente lo calificaron las partes contratantes, ya que el mismo realmente constituye un típico y p.C.d.C., que se perfeccionó desde el instante mismo en que las partes contratantes, convinieron sobre la cosa objeto de la negociación y el precio, tal como lo reconoce y admite la demandante al manifestar que “…el documento antes señalado estaba dirigido INEQUÍVOCAMENTE POR VOLUNTAD EXPRESA, LIBRE Y LEGÍTIMAMENTE MANIFESTADA DE LAS PARTES A TRANSMITIR LA PROPIEDAD de un bien inmueble…”

  8. Que la demandante también reconoce y admite el hecho cierto de la fijación por los contratantes del precio de la venta conforme a lo dispuesto en los artículos 1.479 (encabezado) y 1.493 del Código Civil.

  9. Que es cierto que pagó a la actora, las dos cuotas pactadas de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), cada una; no obstante, que ésta se negó desde el momento de la celebración del contrato, a entregarle el inmueble vendido y ponerla en posesión pacífica del mismo para su goce y uso legítimo, así como a otorgarle la escritura registral correspondiente, previo saneamiento de la evicción declarada en la Cláusula Octava del contrato consistente en “…una Hipoteca Convencional de Primer Grado, la cual será cancelada al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa…” y de la evicción ocultada por la vendedora consistente en la medida judicial de Prohibición de Enajenar y Gravar, dictada y practicada en fecha 14 de agosto de 2002, sobre el inmueble vendido, en el juicio que por Ejecución de la referida Hipoteca le seguía su acreedor hipotecario, G.R.C., por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, circunstancia esta que constituía la verdadera razón por la cual la vendedora rehusaba el otorgamiento registral de la venta realizada.

  10. Que es cierto que dejó de cancelar el pago que le correspondía realizar el 15/12/2004, pero no caprichosamente, sino porque la vendedora se negó injustificadamente a cumplir sus obligaciones de ponerla en posesión real y pacifica del inmueble vendido, y a cumplir con el otorgamiento registral del documento de Compraventa correspondiente, previo levantamiento de los referidos gravámenes que pesaban sobre el inmueble: hipoteca convencional de primer grado y prohibición de enajenar y gravar.

  11. Que en relación al precio, cabe destacar que hasta la presente fecha ha pagado la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 31.000.000,oo) que representa el 83,7837% del precio de la venta, y que está dispuesta a pagar el saldo pendiente, es decir la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), tan pronto como la actora cumpla con sus obligaciones de hacerle entrega del inmueble vendido y del otorgamiento de la escritura registral respectiva.

  12. Que durante los meses de octubre y noviembre de 2004, el ciudadano G.B.D., en su carácter de representante legal de la empresa compradora, le exigió a la vendedora, en múltiples oportunidades, la liberación de la referida hipoteca y el otorgamiento simultáneo de la escritura registral correspondiente, así como la entrega del inmueble.

  13. Que no obstante, la manifiesta contumacia de la vendedora en el incumplimiento de sus referidas obligaciones, durante el mes de diciembre de 2004, se le pagó efectivamente la segunda cuota del saldo del precio, es decir, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,oo), pero dejó de pagarle la última cuota por la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), hasta tanto ella cumpliese con sus referidas obligaciones, cuya ejecución debía preceder a dicho pago.

  14. Que descubrió que la verdadera razón por la cual la vendedora rehuía la aceptación del pago ofrecido, era porque no podía efectuar la protocolización del documento de compraventa, por pesar sobre el inmueble la referida medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada en el Juicio de Ejecución de Hipoteca intentado por el ciudadano G.R.C., en fecha 09 de julio de 2002 por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

  15. Que en dicho juicio, las partes celebraron una transacción judicial el 13 de octubre de 2004, mediante la cual, la demandada pagó el monto de la suma adeudada, y consecuencialmente se solicitó la terminación del juicio y el levantamiento de la referida medida, por lo que, en fecha 21/02/2005, el Tribunal homologó dicha transacción y suspendió la medida, haciéndole la participación debida a la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, en esa misma fecha.

  16. Que con el objeto de resolver la situación planteada, contrató a la abogada G.F., y la puso al servicio de la vendedora, con el objeto de que la asistiera en la realización de todas las diligencias necesarias para el registro de dicha transacción, a los fines de la cancelación de dicha hipoteca.

  17. Que la cancelación de la hipoteca existente no pudo registrarse porque el ciudadano Registrador se negó, por omisión de la firma del Secretario del Tribunal en el acta judicial correspondiente, por lo que subsanado el error señalado, la abogada G.F. registró la mencionada copia certificada.

  18. Que cabe significar que pagó los honorarios profesionales de la mencionada abogada, así como los gastos y derechos arancelarios y de registro que se ocasionaron.

  19. Que registrada por su iniciativa y a su costa, la cancelación de la hipoteca, en fecha 23/03/2006, quedó expedito el camino para registrar el documento de compraventa en cuestión, por lo que hizo todas las diligencias necesarias para concertar, la presentación ante la Oficina de Registro correspondiente, el documento de compraventa y el pago de la cuota pendiente, pero las mismas resultaron infructuosas, toda vez que la actora continuó rehusándose hasta la presente fecha, a cumplir con sus referidas obligaciones.

  20. Que estamos ante un contrato de compraventa a plazos o a crédito, en virtud de que se difirió en el tiempo, el pago total del precio.

  21. Que ha sido la demandante la que ha incumplido con sus obligaciones contractuales, por lo que ha dejado legítimamente de pagar el referido saldo del precio, en uso de la excepción non adimpleti contractus.

  22. Todo por lo cual solicitó se declare sin lugar la presente demanda.

    En el mismo escrito, la parte demandada reconviene a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:

  23. Que la actora ha incumplido el contrato de compraventa objeto de este juicio, por inejecución oportuna de sus obligaciones legales de entregarle el inmueble vendido, y a otorgarle registralmente el documento de compraventa respectivo, durante el tiempo transcurrido desde el 15/09/2004, exclusive, hasta el presente, y que le pague por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.395.000,oo), que es el monto de los intereses legales calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual sobre la parte del precio pagada a la vendedora, sin disfrutar del inmueble vendido, esto es, sobre la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 31.000.000,oo), desde el 1º de enero de 2005, hasta el 30 de junio de 2006, más los que se siguieren causando hasta la entrega definitiva del inmueble vendido y del otorgamiento del documento registral correspondiente.

  24. Por todas las razones de hecho y de derecho antes expresadas, solicitó que la reconvención propuesta sea declarada con lugar por la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo especialmente la condenatoria en costas a la parte demandante-reconvenida y la declaración de que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido por la demandante-reconvenida; y a este último fin consignó para su entrega a la demandante E.G.E.J., cheque de gerencia Nº 01000115, librado contra el Banco Industrial de Venezuela, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), de conformidad con el artículo 531 in fine del Código de Procedimiento Civil.

    En su escrito de contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:

  25. Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención planteada.

  26. Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de compraventa, objeto del presente juicio, por cuanto no existe tal contrato como se pretende hacer ver, sino que existe un contrato de opción de compraventa.

  27. Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cumplir con su obligación de entregar el inmueble vendido, por cuanto, en primer lugar, lo que se firmó fue una opción de compra y no un documento de compraventa, y para proceder a hacerle entrega al opcionante del bien ofrecido, éste debía cumplir con su obligación de pagar la suma que adeudaba, lo cual no hizo dentro del lapso establecido.

  28. Negó, rechazó y contradijo que deba pagarle por concepto de daños y perjuicios la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.395.000,oo), que es el monto de los intereses legales a la rata del 3% anual, calculados sobre la parte del precio pagado a la vendedora, por no devenir incumplimiento alguno de su parte, sino más bien del accionante en reconvención, quien no cumplió con su obligación de pagar la suma que adeudaba dentro del lapso fijado.

  29. Negó, rechazó y contradijo que deba pagar los intereses que se sigan causando desde el 30/06/2006 hasta la entrega definitiva del inmueble vendido, por cuanto lo que se firmó fue una opción de compraventa y por devenir el incumplimiento de su parte, y no de ella.

  30. Por todo lo antes expuesto, solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta.

    -III-

    DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

    1. Marcado “A” y cursante a los folios 10 al 11, original de Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de marzo de 2006, bajo el Nº 26, Tomo 33 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

    2. Marcado “B” y cursante a los folios 12 al 15, copia certificada de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de septiembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 40 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en la copia de un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254, que al no haber sido impugnado en cuanto a su veracidad, es valorado ampliamente de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas. Así se declara.

    3. Marcado “C” y cursante a los folios 16 al 24, copia certificada de documento contentivo de Contrato de Compraventa y Préstamo, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 1997, bajo el Nº 2, Tomo 20 del Protocolo Primero. La documental en referencia se constituye en copia simple de un instrumento público, que al no haber sido objeto de impugnación, es valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como fidedigna de su original para dar por acreditada la propiedad del inmueble objeto del contrato que se pretende resolver en el presente juicio, sobre el cual pesa una Hipoteca convencional de Primer Grado, a favor de MIRANDA” Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., con motivo del préstamo otorgado. Así se declara.

    4. Marcado “D” y cursante a los folios 26 al 34, copia simple del Acta Constitutiva y los Estatutos Sociales de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REYGER, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1993, bajo el Nº 20, Tomo 78-A-Sgdo. Al respecto, es prudente señalar que tal documento resulta impertinente y fuera de lugar para hacer prueba de la pretensión demandada en la presente litis, en fuerza de lo cual, esta Juzgadora se ve en la obligación de desechar tal instrumento. Así se declara.

    5. Reprodujo el mérito favorable de los autos. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

    6. En su escrito de promoción de pruebas, promovió la Confesión de la parte demandada-reconviniente, al haber expresado que “es cierto que mi mandante dejó de cancelar el pago que correspondía realizar el día Quince (15) de Diciembre del año 2.004…” Al respecto, debe señalar esta Juzgadora que para que la confesión como medio de prueba exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente, para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, esta Juzgadora considera que el presente caso se refiere a una declaración, mediante la cual la parte demandada-reconviniente admite no haber cumplido con el pago que le correspondía realizar en esa fecha, y en ese sentido, se le otorga pleno valor probatorio y se tiene como plena prueba lo confesado por la parte demandada-reconviniente, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

    7. Marcado “A” y cursante a los folios 58 al 59, original de Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Interina Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de abril de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 21 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

    8. Marcado “B” y cursante a los folios 60 al 62, original de documento contentivo de Contrato de Opción de Compraventa, debidamente autenticado por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de septiembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 40 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254, que al no haber sido desconocido, es valorado ampliamente de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas, tal como se estableció previamente. Así se declara.

    9. Marcado “C” y cursante a los folios 63 al 78, copias certificadas de actuaciones llevadas a cabo por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el Exp. 2002-8033, contentivo del Juicio que por Ejecución de Hipoteca seguía el ciudadano G.R.C. en contra de la ciudadana E.G.E.J., las cuales fueron registradas por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, en fecha 23 de febrero de 2006, bajo el No. 30, Tomo 23, Protocolo 1º. Las documentales en referencia se valoran como copias de documentos públicos de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, toda vez que no fueron impugnadas por la parte contraria, a fin de dar por acreditado que en fecha 13 de octubre de 2004, se presentó escrito contentivo de transacción judicial, la cual fue homologada en fecha 21 de febrero de 2005, razón por la cual se suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 14 de agosto de 2002, y se ordenó participar lo conducente al Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, mediante oficio Nº 05-256 de fecha 21/02/2005, y que la abogada G.F. asistió a la ciudadana E.E.J. a los fines de lograr el registro de la cancelación judicial. Así se declara.

    10. Marcada “D” y cursante al folio 79, copia simple de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro del SENIAT, Nº 0693728, de fecha 08/02/2006, emitida por el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador Distrito Capital, que al tratarse de la copia de un documento administrativo no impugnada de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es valorada adminiculada con el documento marcado “C” supra valorado, por cuanto demuestra el pago realizado por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 227.136,oo), por concepto de la protocolización del acto de cancelación judicial, realizado por la presentante G.F.. Así se declara.

    11. Marcada “E” y cursante a los folios 80 al 85, legajo de copias simples contentiva de Planilla de Liquidación del SENIAT Nº 0220880, de fecha 04/03/2005, Planilla de Depósito Nº 194105, Planilla de Liquidación del SENIAT Nº 0362990 de fecha 21/07/2005 y Planilla de Depósito del SENIAT Nº 204049. No obstante, esta Juzgadora no les otorga valor probatorio alguno, toda vez que los hechos que se desprenden de dichas documentales, no son hechos que se encuentran controvertidos en el presente proceso, debido a que reflejan pagos por concepto de devolución del otorgamiento de documentos no identificados, que no se discuten en la litis. En consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora desechar los instrumentos in commento. Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      -DE LA DEMANDA PROPUESTA-

      En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Opción de Compraventa celebrado en fecha 15 de septiembre de 2004, fundamentando su pretensión en el incumplimiento en que incurrió este, al no haber cancelado la última cuota el 15 de diciembre de 2004, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo), de conformidad con la Cláusula Quinta del referido contrato, previamente valorado en autos.

      Por su parte, la empresa demandada calificó el contrato suscrito como un contrato de compraventa a crédito, y que si bien es cierto, no pagó dicha cuota, no fue injustificadamente, toda vez que la actora no cumplió con su obligación de ponerla en posesión real y pacífica del inmueble vendido, y con el respectivo otorgamiento registral del documento de Compraventa correspondiente, previo levantamiento de los gravámenes que pesaban sobre el inmueble: hipoteca convencional de primer grado y prohibición de enajenar y gravar.

      Planteada así la litis, esta Juzgadora observa que el artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Al respecto, la doctrina venezolana ha indicado que el término “resolución” es empleado en este artículo para aludir a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al momento de su perfeccionamiento un contrato válido, por la sobreveniencia de una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad.

      Hecha estas consideraciones preliminares, esta Juzgadora, en cumplimiento de los artículos 243, ordinal 4º y 254 del Código de Procedimiento Civil, según los cuales se debe establecer en la sentencia los motivos de hecho y de derecho de la decisión, y que no se puede declarar con lugar la demanda sino cuando se hayan probado los hechos alegados en ella, y con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, procede a verificar los supuestos de procedencia de la presente acción.

      Los requisitos de procedencia de la acción resolutoria de contrato son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

  31. Que el Contrato Jurídicamente Exista, y que sea Contentivo de la Obligación que se Alega como Incumplida: Este requisito hace referencia a la existencia jurídica del contrato. En ese aspecto, se observa que la parte actora con el libelo de la demanda, aportó a los autos documento autenticado por la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de septiembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 40 de los Libros respectivos, al cual se le asignó pleno valor probatorio pues su existencia no fue controvertida en la secuela del proceso, por tanto es el instrumento que contiene las estipulaciones convenidas entre las partes y da fe de las declaraciones en el contenidas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.163 del Código Civil.

    No obstante, se observa que la parte actora, en el libelo, ha denominado el referido contrato como de “opción de compraventa”, mientras que la empresa demandada, en su escrito de contestación, lo califica como un contrato de “compraventa a plazos o a crédito”.

    Dada la ambigüedad señalada por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio que debe ser interpretado por esta Juzgadora, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo.

    Sentado lo anterior, se observa que el contenido del contrato en cuestión, el cual corre inserto en el folio 14 del presente expediente, expresa lo siguiente:

    …PRIMERA: LA OFERENTE se compromete formalmente a vender a EL OFERIDO y este a su vez se obliga a comprar un inmueble, propiedad de LA OFERENTE constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 201 ubicado en el segundo piso del Bloque 14, el cual forma parte del Edificio 02, que se encuentra ubicado en la Urb. R.P.U.-7, en Jurisdicción de la Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal….CUARTA: El precio pactado para la opción de compraventa del referido inmueble es la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 37.000.000,oo). Que EL OFERIDO pagará a LA OFERENTE en la forma y términos que se indican en la cláusula siguiente: QUINTA: EL OFERIDO entrega a LA OFERENTE la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) a la firma del presente documento, los cuales LA OFERENTE declara recibir en este acto de manos de EL OFERIDO a su entera y cabal satisfacción. El saldo restante o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) serán cancelados en un lapso de 90 días, contados a partir de la fecha de autenticación del presente instrumento, de la siguiente manera: transcurridos los Primeros 30 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), transcurridos 60 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) y por último pasados 90 días de la firma del presente documento, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00). SEXTA: Serán por cuenta de EL OFERIDO todos los gastos que sean necesarios para la adquisición del inmueble objeto de la presente negociación, incluyendo redacción de documentos, gastos de Notaría, redacción y presentación del documento definitivo antes mencionado al Registro y los Aranceles Correspondientes determinados en la Ley. SÉPTIMA: La firma de la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA se considera intuito personae. En consecuencia EL OFERIDO no podrá cederla, ni traspasarla total o parcialmente a terceras personas naturales o jurídicas, salvo consentimiento dado por escrito por parte de LA OFERENTE. OCTAVA: EL OFERIDO, declara que está en conocimiento de que sobre el inmueble objeto de la presente negociación pesa una Hipoteca Convencional de 1er. Grado, la cual será cancelada al momento de protocolizar el Documento definitivo de compraventa…

    Ahora bien, a los fines de determinar la naturaleza del contrato traído a las actas del presente expediente, esta Juzgadora considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, el cual establece lo siguiente:

    “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.” (Resaltado de este Tribunal).

    De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral del contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador.

    Así pues, hay que precisar que el contrato de opción de compraventa (al igual que los contratos preliminares) no equivale a un contrato de venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio y objeto), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que configura es que el promitente se obligue a vender y el otro contratante se obligue a comprar una cosa determinada por un precio.

    Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compraventa de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar una futura compraventa ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

    En ese sentido, nuestra Sala de Casación Civil, ha definido el Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, en la sentencia Nº RC.00358, de fecha 09/07/2009, en el Exp. Nº 09-051, caso: A.P.d.S. y Otro c/ Desarrollos 20699 C.A., como “...contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo…” (Resaltado nuestro).

    Asimismo, en la sentencia Nº RC.000460, dictada el 27/10/2010, en el Exp. Nº 10-131, Caso: Tomcar, C.A. Almacén c/ Sucesión Amleto A.C.D.P., se señaló lo siguiente: “…los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.” (Negritas y subrayado nuestro).

    Realizadas las anteriores consideraciones, esta Juzgadora observa que, en lo que respecta a los elementos que configuran el contrato de opción de compraventa, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales; por lo que, al examinar el contrato fundamento de la demanda, se aprecia que su contenido enmarca dentro de las definiciones y características que para el contrato de opción de compraventa se han dado por la doctrina y la jurisprudencia, supra mencionadas.

    Efectivamente, en dicho convenio la demandante, E.G.E.J., como optante vendedora, se obligó a vender a la demandada, REPRESENTACIONES REYGER, C.A., y ésta, como optante compradora, se obligó a comprar, el inmueble propiedad de la primera, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 201, situado en el Segundo Piso del Bloque 14 del Edificio 02, ubicado en la Urbanización R.P., UD-7, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas superficie y demás determinaciones se especifican en el presente fallo; por el precio y bajo las modalidades estipuladas en el citado contrato.

    De lo expuesto en los párrafos que anteceden se colige que, en el caso de marras, no se está en presencia de un contrato de compraventa a plazos, como erróneamente lo calificó la demandada, por cuanto la cláusula sexta es determinante en cuanto a considerar que la intención de las partes fue celebrar un contrato de opción o promesa bilateral de compraventa, al señalar que “…Serán por cuenta de EL OFERIDO todos los gastos que sean necesarios para la adquisición del inmueble objeto de la presente negociación, incluyendo redacción de documentos, gastos de Notaría, redacción y presentación del documento definitivo antes mencionado al Registro y los Aranceles Correspondientes determinados en la Ley…”(Subrayado del Tribunal).

    En consecuencia, esta Juzgadora tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se declara.

  32. Que la Obligación esté Incumplida: Este es el requisito más importante, ya que es el que hace posible la resolución del contrato, por lo que si el contrato se ha cumplido satisfactoriamente, no puede haber resolución del mismo. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que: “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.

    Ahora, en cuanto a la prueba del incumplimiento, hay que interpretar el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.354 ejusdem y con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

    Estas dos últimas normas nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es al demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido, nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

    El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su incumplimiento.

    (La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, p. 134).

    Revisando tal requisito, en el presente asunto se constata, que la actora por su parte demostró la obligación reclamada a la demandada, aportando al juicio, el instrumento del cual se deriva la misma, llámese, el contrato de opción de compraventa, en el cual consta el carácter de opcionante comprador que tiene en la relación y en virtud del cual se atribuye la obligación de pagar el precio en la forma establecida.

    Así las cosas, en cuanto al pago del precio, establece la Cláusula Quinta del mencionado contrato, lo siguiente: “…EL OFERIDO entrega a LA OFERENTE la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) a la firma del presente documento, los cuales LA OFERENTE declara recibir en este acto de manos de EL OFERIDO a su entera y cabal satisfacción. El saldo restante o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) serán cancelados en un lapso de 90 días, contados a partir de la fecha de autenticación del presente instrumento, de la siguiente manera: transcurridos los Primeros 30 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), transcurridos 60 días, la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) y por último pasados 90 días de la firma del presente documento, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00)…”

    Ahora bien, observa esta Juzgadora que en el caso bajo estudio quedaron admitidos los siguientes hechos: Que la empresa demandada pagó la cuota inicial al momento de la autenticación del documento suscrito, por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00) transcurridos 30 días a partir de la fecha de autenticación, a saber, el 15/10/2004 y la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), tal como lo reconocieron ambas partes, en el mes de diciembre del año 2004.

    En lo que respecta al pago de la última cuota, la demandada esgrimió que no ha pagado dicha cantidad, porque la actora incumplió con su obligación de ponerla en posesión real y pacífica del inmueble vendido, y con el respectivo otorgamiento registral del documento de Compraventa correspondiente, previo levantamiento de los gravámenes que pesaban sobre el inmueble: hipoteca convencional de primer grado y prohibición de enajenar y gravar, alegando así la excepción non adimpleti contractus, de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil.

    En cuanto a la improcedencia de dicha defensa en los juicios por resolución de contrato, la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº RC.000332 de fecha 03/08/2010, caso: Los Jabillos, C.A. contra M.P.D.S., Exp. Nº 10-145, señaló textualmente lo que a continuación se transcribe:

    “…Ahora bien, lo expresado por el ad quem se corresponde con la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido la que, por una parte, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.

    En este orden de ideas se advierte que, el demandado no acudió a dar contestación a la demanda, la que hubiera sido su oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato…” (Negritas y subrayado de la Sala).

    Visto lo anterior, esta Juzgadora desestima la excepción propuesta por la empresa demandada, y por cuanto, la misma confesó no haber pagado las última cuota correspondiente, es por lo que se entiende satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución, aunado al hecho de que, del contrato sub examine se deprende que la tradición del inmueble se llevaría a cabo con la protocolización del documento de compraventa definitivo, y no antes del pago del precio. Así se declara.

  33. Que el Actor Haya Cumplido o Haya Ofrecido Eficazmente Cumplir: Sobre el presente requisito, a juicio de esta Juzgadora, la parte actora ha cumplido debidamente con las obligaciones que el contrato de opción a compraventa le impuso, por cuanto consta en autos que si bien es cierto, pesaba sobre el inmueble una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada con motivo del juicio que por Ejecución de Hipoteca seguía en su contra, el ciudadano G.R.C., no es menos cierto que, se consignó transacción en fecha 13 de octubre de 2004, casi un mes después de haber celebrado el contrato de opción de compraventa cuya resolución solicita, razón por la cual no se verifica incumplimiento alguno por parte de la actora, más bien todo lo contrario, venía llevando a cabo actuaciones necesarias para concretar la futura venta.

    Por las consideraciones antes expuestas, es por lo que esta Juzgadora da por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de resolución por incumplimiento, lo que lleva necesariamente a declarar con lugar la presente acción. Así Expresamente se Decide.

    Establecido lo anterior, se observa que la actora solicitó en el texto libelar los daños y perjuicios, los cuales estimó en la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo).

    Como acción accesoria a la de resolución, el legislador reconoce en el artículo 1.167 del Código Civil, la de responsabilidad civil, por el daño que causa al acreedor la privación de la ventaja que suponía la obtención, oportuna, de la prestación que le debe su deudor, que se traduce en la reclamación por daño emergente y lucro cesante, conforme lo establece el artículo 1.273 ejusdem, por ende, puede comprender tanto las pérdidas sufridas por el accionante como las ganancias que ha dejado de hacer, siempre que sean consecuencias inmediatas y directas del incumplimiento, siendo carga de la parte actora determinar, a tenor de lo previsto en el Ordinal Séptimo del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la especificación de los daños y perjuicios, cuya indemnización pretende, así como sus causas, en aras de asegurar el efectivo ejercicio por parte del accionado de su derecho a la defensa, pues debe dársele a conocer la entidad y cuantía del daño, supuestamente sufrido. En tal virtud, una petición genérica de indemnización que haga la parte demandante, sin concretar en qué consisten los daños y sus causas, constituye un defecto de regularidad formal de la demanda, que no puede ser subsanado por el órgano jurisdiccional. En consecuencia, esta Juzgadora, a los fines de no incurrir en un quebrantamiento de forma en el presente fallo, y darle cabal cumplimiento al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza que: “(…) Toda sentencia debe contener:.. …OMISSIS… 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia… 6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión… …OMISSIS… (…)”, niega dicha reclamación por daños, por cuanto se ha incurrido en indeterminación objetiva. Así se decide.

    -DE LA RECONVENCIÓN-

    La parte demandada en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora aduciendo que la parte actora incumplió con sus obligaciones legales de entregarle el inmueble vendido, y a otorgarle registralmente el documento de compraventa respectivo, durante el tiempo transcurrido desde el 15/09/2004, exclusive, hasta el presente y que le pague por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.395.000,oo), que es el monto de los intereses legales calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual sobre la parte del precio pagada a la vendedora, sin disfrutar del inmueble vendido, esto es, sobre la suma de TREINTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 31.000.000,oo), desde el 1º de enero de 2005, hasta el 30 de junio de 2006, más los que se siguieren causando hasta la entrega definitiva del inmueble vendido y del otorgamiento del documento registral correspondiente.

    No obstante, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, esta Juzgadora evidenció el incumplimiento por parte de la optante compradora, a efectuar el pago de la última cuota restante en el plazo estipulado. Habida cuenta de lo anterior, considera esta Juzgadora que la presente reconvención no debe prosperar en derecho y por lo tanto debe ser declarada sin lugar. Así expresamente se decide.

    Así bien, advierte esta Juzgadora en cuanto al cheque de gerencia del Banco Industrial de Venezuela signado con el No. 01000115, de fecha 21/04/2006, por la cantidad de Bs. 6.000.000,oo, emitido a favor de la parte actora, ciudadana E.G.E.J., el cual fue resguardado en la caja fuerte del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, y consignado a los fines de que fuera declarada con lugar la reconvención, que el mismo está caduco, por cuanto han transcurrido en demasía, 180 días desde la fecha de su emisión, y es por ello que ya no tiene validez alguna.

    -V-

    DISPOSITIVA

    En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, incoó la ciudadana E.G.E.J., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-7.953.256, en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES REYGER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de mayo de 1993, bajo el No. 20, Tomo 78-A-Sgdo, y modificados sus Estatutos, como consta de asiento inscrito en el referido Registro, en fecha 12 de febrero de 2001, bajo el Nº 7, Tomo 22-A-Sgdo, y el 28 de julio de 2003, bajo el Nº 31, Tomo 101-A-Sgdo.

SEGUNDO

Se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compraventa suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 15 de septiembre de 2004, bajo el Nº 02, Tomo 40 de los Libros respectivos, que corre inserto en original del folio 60 al 62.

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por REPRESENTACIONES REYGER, C.A., en contra de la ciudadana E.G.E.J., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

CUARTO

No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total en el juicio principal. No obstante, al haberse declarado sin lugar la reconvención, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Junio de Dos Mil Catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 2:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0602-12

Exp. Antiguo Nº: AH1B-V-2006-000042

ASM/BA/YRA

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