Decisión nº 1259 de Juzgado del Municipio Sucre de Portuguesa, de 21 de Noviembre de 2013

Fecha de Resolución21 de Noviembre de 2013
EmisorJuzgado del Municipio Sucre
PonenteThayrhayr Josefina Sáez de Oliveros
ProcedimientoDesalojo

Se inicio el presente juicio por demanda de Desalojo de inmueble que interpusiera por ante este tribunal la ciudadana: Griseldina Viera de Martínez, en su carácter de arrendadora, representada por la abogada M.d.C.G.H., sobre un local comercial ubicado en la carrera 2 Bolívar entre calles 5 y 6 de la población de Biscucuy Municipio Sucre del estado Portuguesa, contra el ciudadano Aleider Q.B., en su condición de arrendatario.

Admitida la demanda se ordenó la citación del demandado, negándose a firmar el recibo correspondiente, por lo que se ordenó la notificación por secretaria, y en la oportunidad legal de contestar la demanda, opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la misma. Abierto el lapso de pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho y vencido el lapso para dictar sentencia y no habiendo obtenido la información solicitada de la Empresa Aguas de Portuguesa de esta ciudad de Biscucuy, se difirió la sentencia hasta que constara en autos la misma y por cuanto en fecha 14 de noviembre del presente año se recibió dicha información, el Tribunal pasa a dictar sentencia y lo hace en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTOS Y ALEGATOS DE LAS PARTES:

La parte actora propone acción de desalojo sobre un local comercial de su propiedad, según consta de Contrato de Arrendamiento celebrado con el ciudadano Aleider Q.B., en fecha 16 de febrero del año 2005, según consta de documento autenticado ante el Registro Público, con funciones Notariales, bajo el Nº 389, tomo IV, de fecha 15 de marzo de 2055, ubicado en la carrera 02 Bolívar, entre calles 05 y 06 de Biscucuy, Municipio Sucre del estado Portuguesa, a tiempo determinado por un año, donde las partes estipularon el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs.500.000) obligándose el arrendatario a cancelarlo por mensualidades vencidas, en el domicilio de la arrendadora.

Que la titularidad sobre el bien se evidencia de documento de Partición registrado ante la Oficina de Registro ante la Oficina de registro Público de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 19, folios 32 al 60 vto hijuela Nº 01, Primera Adjudicación, numeral 5, cuyos linderos generales del edificio son : Por el norte: Con solar y casa que es o fue de R.B.; Por el sur: Solar y casa de M.B.: Por el este: La calle Bolívar; y por el Oeste: Con terrenos ocupados anteriormente por la Planta Eléctrica Municipal de Biscucuy, hoy donde funciona la C.A.N.T.V..

Que de mutuo y amistoso acuerdo, ajustaron el canon de arrendamiento en la cantidad de seiscientos bolívares (Bs.600.00), tomando el contrato el carácter de tiempo indeterminado, dado que las partes en la oportunidad correspondiente al vencimiento, no celebraron contrato alguno en forma expresa.

Que en la cláusula quinta del contrato en referencia indica: “Serán por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos tales como: luz eléctrica, aseo urbano domiciliario, patente de industria y comercio y agua.” Y que habiendo sido pactada dicha obligación, el arrendatario ha debido cumplirla de conformidad con lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, que los estados de cuenta de los servicios de energía eléctrica y de agua indican el estado de mora del arrendatario en el pago de los referidos servicios, constituyendo lo antes dicho, causal de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y que fundamenta la presente acción en el parágrafo segundo del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento pauta textualmente el contenido siguiente: “El Arrendatario conviene en que no podrá realizar modificaciones, reformas o bienhechurias en el inmueble objeto del presente contrato sin previo consentimiento y por escrito de la arrendadora”, la cual fue violada de manera flagrante por el arrendatario, la cual lo concatena con lo dispuesto en el artículo 34 letra “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, hizo valer la defensa previa establecida en el artículo 346 ordinal 6º en concordancia con el artículo 340 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma del libelo de demanda, así como la contenida en el ordinal 11º del primer artículo señalado, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción de desalojo propuesta, dada la limitación que respecto de su admisibilidad prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Opuso la falta de cualidad, al amparo de lo establecido en el artículo 361 y 146 del Código de Procedimiento Civil alegando la falta de cualidad del demandado Aleider Q.B., para sostener por si solo el presente juicio, que se dio por sentado que la relación arrendaticia es única y exclusiva con el demandado, obviando de manera deliberada que la relación arrendaticia lo es también con la ciudadana G.M.B..

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, rechazo negó y contradigo los hechos como en el derecho la pretendida demanda de desalojo, rechazo que la demandada esté inmersa en causales de desalojo y menos éste insolvente en el pago de los servicios públicos de luz eléctricos y agua. Rechazo que la demandada haya efectuada reformas al inmueble no autorizadas por la arrendadora.

El tribunal al respecto observa:

Por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tanto las cuestiones previas opuestas por el demandado, así como las defensas de fondo deben ser decidas en la sentencia definitiva, el tribunal pasa a decidir prioritariamente las cuestiones previas opuestas.

La parte demandada fundamento las cuestiones previas de la siguiente manera:

Primero

Opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el artículo 340 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, es decir por defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos en cuanto al objeto de la pretensión.

Señala la parte demandada que siendo que el inmueble arrendado, forma parte de un edificio denominado “Martínez Viera” sometido al régimen de propiedad horizontal, debe hacerse referencia al documento de condominio, para conocer que medidas y linderos particulares posee el inmueble, incluyéndose el numero con que se identifica el local comercial objeto de litigio, alegando que en la planta baja del edificio existen dos locales, además de que la demandante enajenó algunos componentes del edificio, lo cual por razones obvias genera cambios en las referencias de linderos, y en consecuencia abona en la falta de precisión del objeto de la demanda como requisito formal del libelo de demanda.

Al respecto, la accionante acompaño copias fotostáticas del documento de condominio o de propiedad horizontal, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Sucre y Unda del estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 154 folios 1 al 8 tomo IV, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, del año 1997, de fecha 06-12-2007, donde se describe los linderos, metros del inmueble objeto de desocupación, identificado como el Local I, con una superficie de cuatrocientos ochenta y dos metros cuadrados con 65 áreas (482,65 mts2), y cuyos linderos son: Norte: escalera de acceso y acceso vehicular hasta el estacionamiento que lo separa del local comercial Nº II y del deposito del garaje. Sur: casa y solar de M.B.; Este: avenida Bolívar que es su frente y Oeste: estacionamiento techado, quedando de esta manera subsanada la omisión por la parte actora y así se decide.

Segundo

Opuso la cuestión previa prevista en el numeral 11 del 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción de desalojo propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, señalando que la pretensión es inadmisible por su contrariedad a derecho, dado que la ley exige taxativamente determinadas causales para procedencia de desalojo. Manifestó que la norma artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es clara, de interpretación restrictiva, al decir “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” que no se refiere la norma a causal de desalojo referente al incumplimiento al pago de servicios públicos, que no procede la acumulación de dichas pretensión por causales diferentes en una sola acción Judicial, por prohibirlo la norma del articulo 78 del Código de Procedimiento Civil.

El tribunal considera:

El contenido de la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se refiere a:

”La prohibición de la ley de admitir la presente demanda de acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.”

Es decir de acuerdo a la norma transcrita, la cuestión previa opuesta prevé dos supuestos para su procedencia, como son la prohibición expresa de la ley o cuando se debe admitir solo por causales determinadas por ella, que de no cumplirse con alguno de estos supuestos, la demanda simplemente es inadmisible, siendo que en el segundo supuesto, invocado por el demandado existe el derecho de acción para el que demanda, pero esta limitado para su ejercicio y puede admitirse pero por las causales que expresamente determine la ley.

Así, observa esta juzgadora, que tal como consta a los autos, la accionante acompaño un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por un lapso de un año, el cual tomo el carácter de contrato a tiempo indeterminado dado que las partes en la oportunidad correspondiente al vencimiento del mismo, no celebraron contrato alguno en forma expresa, hecho que fue aceptado por la contraparte.

Frente a un contrato a tiempo indeterminado como el que nos ocupa, y ante las supuestas contravención de las estipulaciones contractuales contendidas en el contrato firmado entre las partes, el arrendador tiene la acción especial conocida como desalojo o desocupación que se sustancia conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, y que se rige por los preceptos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya acción se fundamenta en las siete causales enumeradas en dicho artículo y donde la parte actora por una parte alega la contenida en el ordinal “e”, cuya causal expresa lo siguiente:

e) Que el arrendador haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.

Con relación a esta causal, la accionante invoca la violación de la cláusula sexta del referido contrato de arrendamiento, donde se estableció lo siguiente: “El Arrendatario conviene en que no podrá realizar modificaciones, reformas o bienhechurias en el inmueble objeto del presente contrato sin previo consentimiento y por escrito de la arrendadora” y manifiesta no obstante, el arrendatario efectuó al inmueble reformas no autorizadas por el arrendador.

Por otra parte, la arrendataria alega el incumplimiento en el pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, el cual establece: “Serán por cuenta del arrendatario el pago de los servicios públicos tales como: luz eléctrica, aseo urbano domiciliario, patente de industria y comercio y agua” señalando que tal estado de mora del arrendatario en el pago de los referidos servicios, constituye causal de desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, fundamentándola en el parágrafo segundo del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El parágrafo segundo del artículo 34 de dicha ley establece lo siguiente:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo

Con relación a este hecho, es necesario establecer que la normativa en materia de arrendamientos es clara y expresa, cuando dispone las siete causas taxativas que están señaladas en los literales a, b, c, d, e, f, g en el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por los cuales podrá demandarse el Desalojo de un inmueble.

En cuanto al parágrafo segundo del mencionado artículo, deja a salvo el ejercicio de cualquier otra acción que corresponda cuando se fundamente en causales distintas a las establecidas en las siete causales ya mencionadas, acciones en que procede la resolución contractual, y que sería la acción adecuada ante el incumplimiento de la obligación basada en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de autos, es decir la falta de pago de servicios públicos por parte del arrendatario, más sin embargo esa acción no puede considerarse como una causal de desalojo adicional a las siete contenidas en la norma señalada, tal como lo pretende la accionante, pues se estaría acordando el desalojo de un inmueble de declarase procedente, bajo el amparo de una causal inexistente.

Hecho distinto es que la arrendadora hubiera solicitado el Desalojo del inmueble en base al literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de las modificaciones realizadas por el arrendatario al inmueble sin autorización de la arrendadora, como acción principal, y en cuanto al incumplimiento en el pago de los servicios públicos y que deriva en la violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la Resolución del Contrato como acción subsidiaria, fundamentada en el parágrafo segundo del referido artículo 34.

La Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal, en sentencia de fecha 01 de abril del 2005, expediente Nº 03-1697, sentencia 382, señalo lo siguiente:

Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34”.

Es decir que la parte accionante ante el incumplimiento de obligación en el pago de los servicios públicos por parte del arrendatario, no puede interpretar la norma de tal manera, que subsumiéndola en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pueda solicitar el desalojo del inmueble conjuntamente con la comprendida en el literal “e”, como una causal más de las taxativamente establecidas en la norma señalada, dándose el segundo supuesto de la cuestión previa contenida en el numeral 11º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, al incoar una acción que no esta permitida dentro de la norma respectiva, y así se decide.

Por lo que en consecuencia, a criterio de esta juzgadora, la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción de Desalojo propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda

, debe ser declarada procedente, y así se decide.

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