Decisión nº 784 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 30 de Abril de 2010

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara

Barquisimeto, 30 de abril de 2010

Años: 200° y 151°

ASUNTO: KP02-V-2009-004711

DEMANDANTE: GRUPO SERVICIOS & CIA C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara el día 06-11-2002, bajo el No. 45, tomo 50-A, representada por su presidente abogado J.A.A.C., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 29.566.

ABOGADO DE LA PARTE ACTORA: J.C.R.S., inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 80.185.

DEMANDADO: REPUESTOS GEMOCA, C.A, inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 20-02-2.004. Bajo el No. 24, Tomo 11-A, representada por su presidente el ciudadano G.C.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.384.084.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: YVOR O.F. Y R.E.F., inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 7228 y 64.805

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES

Y ALEGATOS DE LAS PARTES

En fecha 18 de noviembre de 2009, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, acción instaurada por el ciudadano J.A.A. en su condición de presidente de GRUPO SERVICIOS & CIA C.A, asistido por el ciudadano J.C.R. contra GEMOCA C.A., todos en el encabezado identificados, en los siguientes términos:

Señala la accionante que según consta en contrato privado celebrado el día Primero (01) de Octubre de 2.005, celebró contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil REPUESTOS GEMOCA, C.A, representada por su presidente el ciudadano G.C.M.R., identificados en el encabezado. El contrato versó sobre un inmueble constituido por un (01) Local Comercial, ubicado en la Calle 42, entre Carreras 18 y 19, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del inmueble es para el uso comercial, específicamente para la compra y venta de repuestos y accesorios para automóviles y camiones, Cuyos linderos generales son: NORTE: Carrera 19, antes Libertador que es su frente; SUR: Con solar de casa que es o fue J.B.G.E.: Calle 42 antes S.R. y OESTE: con solar y casa que es o fue de G.J.D..

Participa que según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato se indicó que el mismo comenzaría a regir a partir del Primero (1) de Octubre del 2.005, hasta el 30 de Septiembre del 2.006, es decir tendría una vigencia de un (1) año. Y que el plazo podría ser prorrogado a voluntad de ambas partes.

Indica, que el día Catorce (14) de de Septiembre de 2.006, le notificó al ciudadano G.C.M.R., en su condición de Presidente de la Firma Mercantil REPUESTOS GEMOCA, C.A, anteriormente identificada, que su contrato se vencía próximamente, y que el mismo no sería prorrogado y que se le indicó de conformidad con lo establecido en el ordinal “C” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario su derecho a la prórroga legal, manifiesta además que la carta misiva fue debidamente recibida, y que en el texto se le indicó de la prórroga legal, a la cual tenía derecho de Dos (02) años, contados a partir del vencimiento del contrato, a lo que el día 09 de Octubre de 2.006, mediante Carta misiva emanada del ciudadano G.C.M.R., en su condición de Presidente de la Firma Mercantil REPUESTOS GEMOCA, C.A, da respuesta de la prórroga legal en donde señala que el lapso que le corresponde de acuerdo a lo establecido en la Ley, no es de dos años sino de Tres (3) años, toda vez que el lapso de la relación arrendaticia era desde mucho antes de 1996 por lo que le correspondía de conformidad con el ordinal “d” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tres (3) años, y por ser cierta la circunstancia antes señalada comenzaron a correr desde el 01 de Octubre del 2.006, los tres (03) años de prorroga legal.

Puntualiza la actora en su escrito que el día 10 de Marzo de 2.008, envió nuevamente carta al ciudadano G.C.M.R., en su condición de Presidente de la Firma Mercantil REPUESTOS GEMOCA, C.A, recordándole que el lapso de prórroga legal que le corresponde vence el día 01-10-2.009, la misma fue debidamente recibida el día 12 de Marzo de 2.008, y que además de ello se le participó por telegrama con acuse de recibo el 31 de Julio del 2009.

Relata, que la arrendataria hizo uso de su prórroga legal, por el lapso de tiempo comprendido entre el 01-10-2.006, hasta el 01-10-2.009, esto es, por el lapso de tres años conforme lo establecido en el ordinal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Expresa que el día 30 de septiembre del año 2.006 venció, pero por efectos de los derechos establecidos en el ordinal “D” del artículo 38 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, se prorrogó obligatoriamente para el arrendador hasta el día 30 de septiembre del año 2.009, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó.

Indica la accionante en su escrito, que a pesar de haber finalizado el lapso del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, la arrendataria aún continúa en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato por cuanto en efecto se cumplen los requisitos legales para la procedencia de esta acción, por cuanto señala que se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, que “el arrendatario” tenía conocimiento del vencimiento del lapso de duración original del contrato, y además que esté hizo uso de la prórroga legal. La cual señala finalizó el día 30-09-2.009.

Pero, resalta que el arrendatario, a pesar de haber finalizado el lapso del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, aún continúa en ocupación del mismo, por lo que exige a la demandada:

1) Que cumpla su obligación de entregar libre de personas y cosas, el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, por efectos de la ejecución o cumplimiento íntegro del lapso de la prórroga legal a que le fuera conferida, por lo cual debe entregar.

2) Las costas del proceso.

Fundamentó su acción en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 1.167, y 1.264 del Código Civil, y la estimó en la suma de VEINTIDÓS MIL BOLÍVARES (Bs. 22.000,00), equivalentes a CUATROCIENTAS (400) UNIDADES TRIBUTARIAS.

El día 20 de noviembre de 2009, se recibió diligencia presentada por la parte actora donde consigna los documentos originales y compulsa para la admisión de la demanda. En fecha 27 de noviembre de 2009 el Tribunal ordenó librar compulsa y ordenó abrir cuaderno separado. En fecha 08 de diciembre de 2009 se recibió diligencia presentada la parte actora donde solicitó al Tribunal requiera del alguacil deje constancia de haber recibido los emolumentos para la citación. Asimismo en fecha 15 de diciembre de 2009 el alguacil expuso al tribunal que la parte actora cumplió con las obligaciones previstas en la ley. En fecha 21 de enero de 2010 el alguacil consignó compulsa de citación sin firmar por el ciudadano G.M.. El 22 de enero de 2010 se recibió diligencia presentada por la parte actora donde solicitó se libren carteles de citación. En fecha 10 de febrero de 2010 el Tribunal ordenó cartel de citación. El 24 de febrero de 2010 se recibió diligencia presentada por la parte actora donde consignó carteles de citación de la parte demandada. El 22 de marzo de 2010 se recibió diligencia presentada por la parte accionada donde se opuso a al decreto de secuestro solicitado. En fecha 24 de marzo de 2010 se recibió escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 6, por defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el numeral 4° del artículo 340 ejusdem, por cuanto señala que la accionante en el libelo identifica los linderos como los del local comercial objeto de la presente causa, siendo, según los dichos de la demandada, que estos están referidos en la realidad a la totalidad de la mayor extensión del inmueble conformada por los restantes tres (03) locales comerciales anexos y un apartamento en la parte superior del inmueble.

También opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto señala que el actor no es propietario del local comercial, ni mandatario de la sucesión titular de la totalidad de los derechos de propiedad y dominio dejado por el de cujus J.R.D., la cual está conformada por la cónyuge M.R.D.D., y por sus hijos N.J., O.J., M.C., J.R., M.E. Y R.C.D.R..

De la misma manera, opuso la defensa perentoria de fondo de falta de cualidad o interés contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que la parte actora ni es propietaria del local comercial de marras, ni es mandataria de quienes ejercen los derechos reales-sucesorales sobre el mismo.

Ya al fondo, rechazó la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los primeros y por no tener asidero legal lo segundo, manifestando que en efecto, la parte actora ha venido hilando su pretensión como si estuvieran en presencia de un contrato a “Tiempo Determinado”, cuya duración presume fue hasta el pasado 30 de septiembre del 2.006, pero esto está totalmente apartado de la realidad jurídica, puesto que su conferente y el propietario del local, y después sus herederos, han mantenido una relación arrendaticia sobre el local comercial desde el año 1.991, de manera continua y sin interrupción alguna, lo que evidencia que es falso que la relación contractual haya comenzado el 1° de octubre del año 2.005, y que el pretendido vencimiento contractual haya acaecido el 30 de septiembre del 2.006.

Destaca que desde hace aproximadamente veinticinco (25) años, la aquí demandada es arrendataria del inmueble donde funciona la empresa “REPUESTOS GEMOCA, C.A.”, en esta ciudad de Barquisimeto y que dicha relación arrendaticia se inició cuando dicha empresa se denominaba “DATOCA”, luego “DATOCA LA 19” y actualmente REPUESTOS GEMOCA.

Resalta además, que en el recibo que asegura acompaña su escrito –pero que este Tribunal advierte no consta dicha consignación- por ninguna parte dice que sea por concepto de Prórroga Legal Arrendaticia, ni por algo que se le parezca.

Manifiesta que el contrato de arrendamiento de marras resulta indeterminado, del texto de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, siendo a esta fecha, venció el supuesto primer año de la relación arrendaticia, así como también el segundo año, y cumpliendo la inquilina con todas las obligaciones contractuales y legales que rigen la materia, y el arrendador recibiendo el pago de los cánones, y nunca le comunico, ni verbal ni por escrito, su voluntad o decisión de ponerle fin al contrato, por lo que en consecuencia, la relación arrendaticia es indeterminada desde hace muchísimos años.

Alegó que el arrendador sin mediar razones, dejó de recibir el pago de los cánones, lo cual es harto conocido como una práctica de estos para colocar al débil jurídico en mora e ilegalmente disminuir o menguar los derechos de los arrendatarios, que al cercenarse de ese modo contrarían al orden público que rige esta especial materia. Así indica la accionada procedió a hacer las consignaciones arrendaticias ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara (KP02-S-2009-013405), encontrándose actualmente totalmente solvente.

Concluye, se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, y en caso de una supuesta causal de incumplimiento, la norma aplicable sería el artículo 34 de la ley que regula esta especial materia, y no, las normas invocadas que se refieren a un supuesto distinto.

Expresa que la parte actora falsea la verdad, cuando en su escrito libelar dice haber suscrito un contrato a tiempo determinado por un año con su conferente, y que por tal motivo le correspondía una prórroga legal de dos años. Lo que resulta sumamente extraño, ya que la representación judicial sabe que cuando se trata de una relación arrendaticia de hasta un (1) año procede una prórroga legal de seis (6) meses, pero afirma que lo más sorprendente de todo es que la parte “ilegítimamente actora” admite en su demanda haber recibido carta misiva de la arrendataria donde ésta le hace ver que no le correspondían dos (2) años de prórroga legal sino tres (3), ya que la relación arrendaticia era de mucho antes de 1.996, admitiendo la parte actora tal hecho, es decir, que el arrendamiento databa desde mucho antes, por lo tanto le concede tres (3) años de prórroga legal y le manifiesta que la misma comenzaría a correr a partir del primero de octubre del 2.006.

Por otra parte, otro hecho que refiere le llama poderosamente la atención, está en que si la parte actora sabe que su conferente está ocupando dicho local desde el año 1.991, motivo por el cual el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano J.R.D., se indeterminó en el tiempo, por qué motivo, bajo argucias y subterfugios, hace firmar a la inquilina, sorprendiéndole en su buena fe, un contrato de arrendamiento, haciéndole ver que se trata de un contrato a tiempo determinado, manifestándole que tiene derecho a una prórroga legal de dos (2) años, siendo que posteriormente, alega que la parte actora admite en su demanda que su apoderado tiene como arrendatario desde antes de 1.996, y por lo tanto le reconoce una prórroga legal de tres (3) años.

El 06 de abril de 2010 se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionada. El día 06 de abril de 2010, la parte actora consignó escrito donde expone los argumentos de subsanación e improcedencia de las cuestiones previas, así:

Comienza subsanando la cuestión previa referida a los linderos. Indica que por cuanto no existe documento de condominio sobre el inmueble en particular, indica por tales, los reales, los existentes: NORTE: Con la carrera 19 que es su frente; SUR: Con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por L.G., C.A.; ESTE: Parte con escalera de acceso a la segunda planta y parte con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por L.G., C.A. y OESTE: Con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por Anibalca, C.A., señalando que este inmueble se encuentra dentro de los linderos generales, transcribiendo por tales, los mismos indicados en el escrito libelar.

Culmina rechazando la cuestión previa de la falta de capacidad y representación, argumentando que quien celebró el contrato de arrendamiento es la actora, y por ende se encuentra debidamente autorizada por los propietarios para la administración del inmueble. Resalta adicionalmente que consta la circunstancia en virtud de la cual los herederos y propietarios del inmueble de marras otorgan poder debidamente autenticado a los apoderados judiciales allí indicados, lo cual comportaría una subsanación tácita de la cuestión opuesta.

Ese mismo día se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. El día 08 de abril de 2010 el Tribunal admitió las pruebas a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva. El 13 de abril de 2010 se oyó declaración del testigo Derny Verde, promovido por la parte accionada e igualmente se dejó constancia que los ciudadanos L.E.S., D.M. y E.R. no comparecieron al acto. El 16 de abril de 2010 el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. El día 23 de abril de 2010 el Tribunal difirió el dictamen de la sentencia por cúmulo de trabajo.

ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO

Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte actora con el libelo de la demanda fueron:

1. Original de contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2005.

2. Original notificación realizada por la accionante en fecha 14 de septiembre de 2006, a la demandada sobre vencimiento del contrato.

3. Original de comunicación realizada por la demandada a la accionada en la cual da repuesta a la notificación realizada por la accionada en fecha 14 de septiembre de 2006.

4. Original de comunicación de fecha 10 de marzo de 2008, emitida por la parte accionante a la demandada, señalando que la prórroga legal vencería el 01 de octubre de 2009.

   Estas cuatro (04) pruebas, al no haber sido desconocidas, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tienen pleno valor probatorio. Y así se establece.

5. Recibo de consignación de telegrama de fecha 31 de julio de 2009, con sello del Instituto Postal Telegráfico. Este instrumento es valorado de conformidad a lo señalado en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido tachado tiene toda su fuerza probatoria. Y así se decide.

6. Copia simple de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), de la firma mercantil REPUESTOS GEMOCA, C.A.

7. Copia simple de acta de asamblea de la compañía REPUESTOS GEMOCA, C.A.

8. Copia simple del Registro Mercantil de la empresa GRUPO SERVICIO & CIA C.A.

   Estos instrumentos, pese a tratarse de documentos públicos, no se les otorga valor probatorio en esta contienda por no haberse controvertido ningún aspecto relacionado con la existencia y representación de las empresas en litigio. Y así se decide.

   Llegado el lapso probatorio ambas partes hacen uso de ese derecho. La parte demandante lo hace así:

   1. Hizo valer la confesión judicial que incurre la parte demandada al reconocer que sí efectuó un contrato de arrendamiento con su representada. Sobre la prueba de confesión, observa quien juzga que el artículo 1401 del Código Civil señala textualmente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”. Quien esto analiza observa que la parte accionada claramente señala la existencia de la relación inquilinaria, por lo que tales dichos no se subsumen como algo que no quería que fuese revelado, es decir como confesión. Y así se decide.

   2. Ratificó todas las instrumentales que corren a los autos, las cuales fueron valoradas más arriba.

   Por su parte la accionada, prueba como sigue:

1. Ratifica el mérito favorable que se desprende de los autos. Sobre el mérito favorable el Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. Y así se estima.

2. Diez recibos de pago en original de fechas 10-10-2007, 12-11-2007, 10-12-2007, 10-01-2008, 07-02-2008, 04-03-2008, 08-04-2008, 03-04-2009, 03-04-2009 y 05-06-2009, suscritas por “Matilde Díaz Rodríguez” y “Rosa Díaz Rodríguez”. Estos instrumentos, al no haber sido ratificados a través de testimonial en juicio por la tercera de quien emanan, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser desechados de este proceso. Y así se determina.

3. Constancia emanada de la actora, reconociendo la cancelación de los cánones anteriores al nuevo contrato, de fecha 08 de noviembre de 2005. Este instrumento por no haber sido desconocido, hace plena prueba en esta lidia judicial. Y así se determina.

4. Promovió la testifical de los ciudadanos Derny Verde, L.S., D.M. y E.R.. Sólo el primer testigo promovido compareció, y fue preguntado en su oportunidad fijada en auto expreso por el Tribunal, mereciendo fiabilidad para quien juzga pues no se contradijo y sus declaraciones se perciben francas, no repetitivas de lo inquirido sino sencillas afirmaciones. Sin embargo de sus dichos no concluye nada con relevancia a lo aquí discutido, pues tan sólo señala el ramo a que se dedica la empresa demandada, quien la representa y que está arrendada en el inmueble de marras. Desde 1985 (dichos a la preguntas tercera y cuarta) lo cual no afecta a lo aceptado por ambas partes: la relación comenzó antes del último contrato suscrito (parte actora) y desde 1985 (parte demandada). Razones por las cuales, este testimonio es desechado del proceso. Y así se determina.

5. Copia simple del acta de defunción del ciudadano J.R.D.. Esta prueba es desechada, por nada aportar a lo debatido en autos: el vencimiento del término del contrato pactado. Y así se establece.

6. Documento privado de fecha 10 de mayo de 2007, emanado del ciudadano N.D.J.D.R. en el cual le notifica a la demandada que le ha sido revocada la autorización de cobro de arrendamientos a la sociedad mercantil GRUPO SERVICIO & CIA C.A. Esta documental por no haber sido ratificada en juicio, a través de prueba testifical, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es desechado de este proceso. Y así se determina.

7. Promovió facturas de cobro de electricidad emanadas de la empresa ENELBAR, de fechas 10 de marzo de 2004 y 07 de enero de 2005. Con respecto a estas pruebas observa quien esto decide, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, que el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., en decisión de fecha 20 de diciembre de 2005, al analizar la naturaleza de los depósitos bancarios es que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el artículo 1.383 del Código Civil, se ajustan al género de prueba documental. Lo que expresamente acoge esta Juzgadora, por lo que valora estos instrumentos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.383 ejusdem. Y así se decide.

8. Promovió la confesión espontánea en juicio contenida “EN LOS DOCUMENTOS CONSIGNADOS POR LA PARTE ACTORA Y AGREGADOS AL EXPEDIENTE REFERIDOS A UN PODER, Y A LA DECLARACIÓN SUCESORAL DEL FALLECIDO ARRENDADOR CIUDADANO J.R.D., DE DONDE SE DERIVA QUIENES SON LOS COMUNEROS, RESPECTO DEL LOCAL COMERCIAL, Y QUIENES CONFIRIERON PODER, Y QUIENES SON LOS MANDATARIOS, CON LA FINALIDAD DE PROBAR QUE INCLUYERON COMO MANDANTE A LA SUCESORA Y COMUNERA R.C.D.R., QUIEN NO OTORGÓ DICHO DOCUMENTO. ADEMÁS PARA PROBAR QUE QUIENES SI LO OTORGARON, NO LO HICIERON PARA CONSTITUIR COMO MANDATARIA A LA SOCIEDAD DE COMERCIO QUE FUNGE COMO ACTORA EN ESTE JUICIO.” (Sic). Sobre esta confesión promovida, debe hacer esta Juzgadora similar razonamiento al realizado más arriba, pues lo indicado como confesión no se subsume como revelación, pues no son afirmaciones de la parte contraria, sino documentales traídas en el cuaderno separado de esta causa principal. Siendo forzoso desechar esta prueba. Y así se decide.

   SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

   Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en primer término las relativas al artículo 346.3, 346.4 y 346.6 del Código de Procedimiento Civil.

   Para resolver las Cuestiones Previas en referencia, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:

   Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:

   El del ordinal 3°, mediante la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido o mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso.

   El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.

   Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

   Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

   Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.

   En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las Cuestiones Previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos.

   Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por L.C.E. en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar las cuestiones opuestas.

   En primer lugar, la demandada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo el requisito que se indica en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal cuarto (4°) que se refiere a que el libelo deberá expresar el objeto de la pretensión. A este argumento la representación actoral subsana, indicando linderos que asegura son reales pues no existe documento de condominio sobre el inmueble en particular.

   Cabe señalar que el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem se refiere a que el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, sobre lo que el oponente de la cuestión formuló como alegato que los linderos indicados por la actora se refieren a la totalidad de la mayor extensión del inmueble conformada por los tres locales comerciales anexos. Al respecto la parte actora subsana, indicando los linderos “reales”, pues asegura no existe documento de condominio.

   No obstante debe esta Sentenciadora señalar que, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RC-0177 del 25 de Junio de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el juicio de N.D.J.U.M. contra INVERSIONES SORTE, C.A., EXP: 00299, estableció:

   "La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores A.A.B. y L.A.M.A.; lo siguiente:

   "…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada:

   De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

   En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, L.A.. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., N° 6, Año II, Junio 2001, págs. 513, 514.”.(Subrayado propio).

   Criterio que acoge expresamente esta jurisdicente, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, enfatizando que el objeto de la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de una obligación por parte del demandado y que existe doctrina y jurisprudencia imperante sobre que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo discutido es un derecho a continuar poseyendo el inmueble, siendo que la obligación exigida fue claramente esbozada en el escrito libelar, folio 05.

   Por lo que, en base al criterio recién expuesto, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo el requisito que se indica en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4° no debe prosperar, y en consecuencia, se declara SIN LUGAR. Y así se decide.

   Por último, opuso el demandado la cuestión previa contemplada en el ordinal tercero del artículo 346, que a la letra dice: “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se le atribuya o porque el poder no está otorgado en forma legal o es insuficiente”, arguyendo el demandado que la demandante no es la propietaria del inmueble. La accionante contradice esta cuestión indicando ser la arrendadora, y que en todo caso, los propietarios otorgaron poder.

   Con respecto a esta cuestión previa, es de una claridad meridiana que el argumento presentado no se subsume con la norma invocada, por cuanto esta cuestión previa se refiere a la representación del actor y no a la cualidad para actuar del accionante. Esto hace es forzoso declarar que la presente cuestión previa opuesta de conformidad con el artículo 346 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar y en consecuencia, es declarada SIN LUGAR. Y así se decide.

   FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

   DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO

   Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe dilucidar como punto previo si existe la falta de cualidad e interés de la demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

   Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la oponente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto la demandante no es la propietaria del inmueble arrendado.

   El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:

   "(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.

   La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. L.L., expresó:

   "(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".

   Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a R.R.M. en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia. Aquí entonces es imprescindible destacar que lo discutido en esta contienda no es la propiedad ni la posesión legítima del inmueble de marras, sino si es pertinente o no el cumplimiento del contrato inquilinario por vencimiento del término, exigido por parte de la accionante, en razón de la relación locativa que ambas partes aceptan existe.

   Entonces es impretermitible destacar que la defensa de que el arrendador no sea propietario del inmueble arrendado, no tiene cabida dentro de nuestro derecho, pues nuestra legislación permite el arrendamiento de la cosa ajena, siendo que, a criterio de este Despacho, nada impide al titular verdadero del derecho real correspondiente desposeer al arrendatario. Conviene incluso quien esto juzga con lo señalado por J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, pág. 301 en que si el arrendador no es propietario, el contrato no es nulo ni anulable, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes.

   En este mismo sentido, es de destacar que la actora asevera ser arrendadora del inmueble de marras, y lo prueba a través del contrato de arrendamiento privado presentado con el escrito libelar (folio 10), el cual no fue desconocido en el momento legal oportuno. Debiendo en consecuencia de todo lo expuesto ser desechada esta defensa. Y así se decide.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la parte accionada ha incumplido en su obligación de entregar el inmueble que le fue arrendado desde antes de 1996, siendo el último contrato de fecha 01 de octubre de 2005, que estableció en su cláusula cuarta que la duración del mismo era por un (01) año, hasta el 30 de septiembre de 2006, siendo que le correspondía una prórroga legal de tres años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Adiciona que notificó al inquilino que el contrato no sería prorrogado, y éste mediante carta misiva le señala que la prórroga legal es de tres años, siendo que el 31 de julio de 2009 se participó por telegrama con acuse de recibo.

   La parte demandada se defiende, asegurando que el contrato es a tiempo indeterminado, pues la relación data desde hace veinticinco años aproximadamente, sin interrupción alguna. Destaca que en el recibo de pago no se señala el concepto de prórroga legal, siendo que la indeterminación en la duración del contrato se evidencia en la cláusula cuarta respectiva. Participa que, sin mediar razones, la arrendadora dejó de recibir el pago de cánones, por lo que comenzó a consignar ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara. Resalta que el contrato de 2005 fue firmado bajo argucias y subterfugios.

   A efectos de pronunciarse sobre lo debatido en estrados, es esencial analizar el contenido de la cláusula cuarta del último contrato suscrito entre las partes. Allí se establece:

   El presente contrato comenzará a regir a partir del Primero (1) de octubre de 2005, hasta el día Treinta (30) de septiembre de 2006, es decir tendrá una vigencia de Un (1) año. Este plazo podrá ser prorrogado a voluntad de ambas partes

   . (Subrayado y negrita del Tribunal).

   Sobre esta norma entre las partes, argumenta en su defensa la locataria que concluido el supuesto primer año así como el segundo, ésta continuó cumpliendo con todas sus obligaciones contractuales y legales siendo que nunca se le comunicó la voluntad de ponerle fin a la relación. Sin embargo, consta en autos notificación de la arrendadora a la inquilina, con fecha de recepción 15 de septiembre de 2006, donde se le participa que “el contrato no le será renovado” (sic), folio 11. Lo que equivale, sin dudas, un desahucio. Aquí vale destacar que riela en autos consignación de telegrama, enviado por la arrendadora a la inquilina, de fecha 31 de julio de 2009. Lo que no consta es la respectiva recepción de dicho telegrama, por lo que esta actuación no significa nuevo desahucio. Y así se establece.

   De esta manera, en el caso de marras, en el contrato se estableció un plazo para su finalización: el 30 de septiembre de 2006, prorrogable a voluntad de las partes. Ahora bien, antes de esa fecha, en vez de plantear la prórroga convencional, la arrendadora, informa su deseo de no continuar la relación, y la inquilina le indica que la prórroga legal correspondiente es de tres años (carta que riela al folio 12), en función del tiempo en que ha estado como inquilina. Lo que significa, con una claridad meridiana, que estaba en pleno conocimiento que su relación contractual había culminado, dando paso a la prórroga dada por la ley. Esto es, la primera defensa argüida es ineficaz. Y así se determina.

   Ahora bien, a mayor abundamiento puntualiza la accionada que la actora no le recibió pago, por lo que se vio obligada a consignar a través de tribunal. Cuestión ésta que no prueba. Sin embargo, de esa negativa a recibir pago, revela que el locador no convino en la continuación de la relación, al contrario de lo expresado por la arrendataria.

   Con respecto a la defensa fundamentada en que en el recibo de pago no se señala el concepto de prórroga legal, no logra probar la accionada nada que le favorezca, siendo de destacar que no es obligatorio para el arrendador estampar en los recibos subsiguientes a la culminación contractual, que los pagos se refieren a la prórroga dada por la ley. Y así se establece.

   También se defiende la accionada, resaltando que el contrato de 2005 fue firmado bajo argucias y subterfugios. Pero no logra, de manera alguna, destruir el valor del contrato suscrito entre las partes. Pues, inclusive de la correspondencia enviada por la arrendataria a la locadora, señalándole el tiempo que la ley le otorga como prórroga, se constata aceptación de las consecuencias del contrato suscrito en el 2005, pues textualmente indica: “aceptamos su notificación de terminación según se establece en la Cláusula Cuarta del contrato” (sic). Razón por la cual, este ataque es ineficaz. Y así se estima.

   Motivos por los cuales, esta Juzgadora, determinado como ha quedado el incumplimiento en la entrega del local arrendado, considera ajustado a derecho la pretensión de desocupación del inmueble. Y así se decide.

   DECISIÓN

   En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, con fundamento al artículo 346, ordinales 3 y 6 del Código de Procedimiento Civil.

2. SE CONDENA EN COSTAS con respecto a esta incidencia a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

3. CON LUGAR la acción por motivo de CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO interpuesta por GRUPO SERVICIOS & CIA C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara el día 06-11-2002, bajo el No. 45, tomo 50-A, representada por su presidente abogado J.A.A.C., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 29.566, contra: REPUESTOS GEMOCA, C.A, inscrita por ante el registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 20-02-2.004. Bajo el No. 24, Tomo 11-A, representada por su presidente el ciudadano G.C.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.384.084.

4. SE ORDENA a la parte demandada entregar el un inmueble constituido por un (01) local comercial, ubicado en la Calle 42, entre Carreras 18 y 19, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, cuyo destino exclusivo del inmueble es para el uso comercial, específicamente para la compra y venta de repuestos y accesorios para automóviles y camiones, cuyos linderos generales son: NORTE: Carrera 19, antes Libertador que es su frente; SUR: Con solar de casa que es o fue J.B.G.; ESTE: Calle 42 antes S.R.; y OESTE: con solar y casa que es o fue de G.J.D.. Y los específicos y reales: NORTE: Con la carrera 19 que es su frente; SUR: Con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por L.G., C.A.; ESTE: Parte con escalera de acceso a la segunda planta y parte con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por L.G., C.A. y OESTE: Con local de la Sucesión Díaz – Rodríguez, ocupado por Anibalca, C.A.

5. SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

   PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro de su lapso legal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 30 días del mes de abril de 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. P.R.P.

   La Secretaria,

   M.M.S.

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las p.m.