Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 26 de Septiembre de 2007

La representación judicial de los demandantes en el libelo de demanda, en términos generales, aduce lo siguiente:

1. Que sus representados son propietarios de una serie de unidades de viviendas y las parcelas donde se encuentran construidas que forman parte del Conjunto Residencial Villa Ávila, Primera Etapa, construido en el Sector El Ingenio, de la ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., cuyos linderos generales y especificaciones constan en el documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, que fue otorgado por la empresa PROMOTORA T. P., 222, C. A.

2. Que el documento de parcelamiento antes referido, contiene una serie de disposiciones que rigen la convivencia común de los propietarios de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también todos y cada uno de los requisitos a los que se refiere el artículo 2 de la Ley sobre Venta de Parcelas.

3. Que en el Artículo 2º del Documento de Parcelamiento la empresa demandada, dispuso el desarrollo de un conjunto residencial denominado CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, que estaría conformado por la Primera Etapa y la Segunda Etapa.

4. Que en el artículo 3º la referida empresa dispuso que el Plano que contiene el Proyecto de Parcelamiento podría sufrir modificaciones que obedezcan a razones técnicas o de orden urbanístico, durante el transcurso de la ejecución de todas las etapas, y para ello sólo requeriría el consentimiento de ella, así como de las autoridades competentes y del acreedor hipotecario de ser el caso.

5. Que tales circunstancias se les haría saber a los futuros compradores de las parcelas, con expresa mención en el documento de compra-venta; por lo tanto, los compradores no podrían, en ningún caso invocar dichas modificaciones como fundamento de reclamaciones contra los propietarios o promotores.

6. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar cualesquiera normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, que en su criterio considere necesarias al presente documento, para así precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa”, y se consideraría suficientemente facultada por los futuros compradores desde la protocolización de dicho documento.

7. Que el artículo 9º del documento de parcelamiento en cuestión disponía con precisión cuáles eran los bienes comunes del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA ÁVILA, Primera Etapa.

8. Que el artículo 14º señala que el acceso vehicular y peatonal del CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA, Primera Etapa está comprendido desde la Avenida Principal del conjunto, la cual se distribuye hacia cuatro calles internas; que además en el artículo 15º, se señala que el CONJUNTO RESIDENCIAL “VILLA AVILA”, contará con una vialidad pavimentada alterna en concreto y asfalto, con aceras de brocales de concreto.

9. Que en el artículo 20º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, se dispuso que los bienes de uso común no podrían ser modificados sin la previa aprobación del cien por ciento (100%) de los copropietarios, reunidos en Asamblea.

10. Que el 24 de febrero de 2006, con posterioridad a la venta de la gran mayoría de las viviendas que integran la Primera Etapa del Conjunto Residencial “VILLA AVILA”, entre ellas las de los demandantes, la empresa demandada, procedió a la protocolización de un documento de modificación del documento de parcelamiento, aludiendo para ello la potestad que supuestamente le confería el Artículo 17º del citado Documento de Parcelamiento, y la necesidad de modificarlo para un mejor desarrollo del Conjunto Residencial y en beneficio de sus copropietarios.

11. Que de acuerdo al contenido del documento en referencia, la empresa demandada realizó las siguientes modificaciones:

    1. En el Artículo 2º se expresa que el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA AVILA estaría conformado – luego de la modificación – por la Primera Etapa, Segunda Etapa, e incluye una Tercera Etapa.

    2. El artículo 9º señala que los bienes comunes del Conjunto Residencial también lo son de la pretendida Tercera Etapa incorporada, a su decir, en forma unilateral.

    3. El artículo 12º referido a las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, haciendo partícipe de tales obligaciones a los futuros propietarios de la que denomina pretendida Tercera Etapa.

    4. El artículo 15º, adminiculando como comunes los servicios del Conjunto Residencial Villa Ávila, a la pretendida Tercera Etapa, incluso el servicio de agua potable que servía para alimentar sólo al Conjunto diseñado originalmente.

    5. El artículo 16º postergando el otorgamiento del Reglamento Definitivo, supeditando dicho acto al momento en que se otorgue el documento de parcelamiento de la pretendida tercera etapa.

    6. El artículo 17º sufre un complemento de manera de facultar a la empresa a registrar las normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de la Primera Etapa, y se faculta por los futuros compradores y los causahabientes a cualquier título de éstos desde la protocolización de dicho documento.

    7. El artículo 25º que incluye los porcentajes correspondientes a la alícuota de cada inmueble del Conjunto Residencial luego de la construcción de la pretendida Tercera Etapa.

    8. El Parágrafo Único del artículo 34º en el que se introduce una modificación que posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la pretendida Tercera Etapa incluida – a su decir - en forma unilateral en el proyecto.

12. Que con posterioridad a la protocolización de la reforma del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, en fecha 31 de marzo del mismo año 2006, la empresa PROMOTORA T.P., 222, C. A., procedió al otorgamiento del Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, en el que se incluyeron todas y cada una de las modificaciones contenidas en el documento modificatorio del documento de parcelamiento de la Primera Etapa, a saber, inclusión de la tercera etapa, facultad para integrar al Conjunto Residencial VILLA AVILA, la parcela de terreno donde construiría la Tercera Etapa, uso del Área Social recreativa, exclusiva de la Primera y Segunda Etapa, a la Tercera Etapa, otorgamiento a la Tercera Etapa de derechos sobre los bienes comunes del Conjunto Residencial, y la hace partícipe en las cuotas de mantenimiento que los propietarios del Conjunto residencial deben pagar por los bienes comunes, modifica la alícuota correspondiente a los inmuebles del Conjunto luego de la inclusión de la tercera etapa; se posterga la oportunidad para la constitución de la Junta de Administración del Conjunto Residencial hasta el momento en que se enajene la propiedad del 50% de la Segunda Etapa y de la Tercera Etapa.

13. Que según se evidencia de Inspección Ocular evacuada en fecha 26 de junio de 2006, por este mismo Tribunal en la sede de la Dirección de Urbanismo e Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Z.d.E.M., se pudo constatar que la Tercera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila se encuentra en construcción, y estaría conformada formada por setenta y ocho (78) unidades de vivienda, las cuales pretenden adicionar a las de la primera y segunda etapa, disminuyendo los derechos de copropiedad que asisten a los demandantes, sobre las cosas comunes.

14. Que también se pudo constatar que aún cuando fueron otorgados los permisos correspondientes para el desarrollo de la tercera etapa, no existe en el expediente respectivo ningún documento que acredite la integración de las Parcelas donde se construyeron la Primera y Segunda Etapa, con aquella donde se desarrolla la tercera.

15. Que también consta que la propietaria de la parcela de terreno donde se construye la tercera etapa es la sociedad mercantil PROMOTORA VILLA AVILA 2.006, C. A., aún cuando los permisos son solicitados por cuenta de la demandada PROMOTORA T.P., 222, C. A.

16. Que las modificaciones hechas tanto en la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, como en el Documento de Parcelamiento de la Segunda Etapa, en el sentido de incluir una Tercera Etapa al Conjunto Residencial, exceden de las facultades que la empresa constructora PROMOTORA T.P., 222, C. A., se reservó al momento de otorgar el Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, y en modo alguno contribuye al mejor desarrollo del Conjunto Residencial ni resulta beneficioso para los copropietarios de la Primera Etapa.

17. Que en el artículo 17º del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, la empresa en cuestión se reservó el derecho de registrar normas modificatorias, aclaratorias, interpretativas o complementarias, necesarias para precisar a cabalidad el alcance de los derechos y obligaciones de los adquirentes de inmuebles, facultades que en modo alguno pueden ser utilizadas para disminuir el derecho de copropiedad y modificar las obligaciones de cada uno de los adquirentes de las casas de la Primera Etapa, cuyo documento hubiere sido protocolizado con anterioridad a la pretendida Aclaratoria, respecto de las cosas comunes, servicios, vialidad, entre otras.

18. Que a su entender, para realizar una aclaratoria que incluyese disminución de los derechos de los adquirentes respecto de las cosas comunes, en beneficio de los intereses propios de la empresa constructora, era necesaria la manifestación de voluntad al respecto de todos y cada uno de los parceleros, conforme a la ley, toda vez que se permitió la protocolización de un documento que modificaba los derechos y obligaciones sobre las áreas comunes de un parcelamiento, a quien no tenía facultad expresa de disposición otorgada por los legítimos dueños, lo cual vicia de nulidad absoluta el negocio registrado.

19. Por lo expresado procede a demandar a la empresa constructora, en nombre de sus mandantes, para que convenga en lo siguiente:

    1. En la INEXISTENCIA o NULIDAD ABSOLUTA del documento registrado el 24 de febrero de 2006 por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 18, que contiene la aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila, así como también el asiento registral correspondiente.

    2. Como consecuencia de dicha inexistencia se ordene la ANULACION del ASIENTO REGISTRAL que contiene la aclaratoria hecha sin el consentimiento de los propietarios de las casas de la Primera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

    3. En forma subsidiaria pide se decrete la NULIDAD parcial del Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Villa Ávila, Segunda Etapa, otorgado en fecha 31 de marzo de 2006, en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., bajo el Nº 07, Protocolo Primero, Tomo 30, respecto de sus artículos 2º, 8º, 10º, 15º, 28º y 37º, únicamente en lo que respecta a la inclusión de la Tercera Etapa del Conjunto Residencial, y que se tenga dicho documento como protocolizado sin dichas inclusiones.

    4. Pagar a sus representados las costas y costos que se generen con motivo de este proceso.

Plantea la parte demandada en su escrito de oposición, en términos generales, lo que a continuación se señala:

1. Que el decreto de la medida innominada resulta ilegal, pues – a su criterio – contradice el contenido del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, es decir, se ordenó sin estar llenos los extremos de procedibilidad de la cautela, y por ello fundamentan su oposición en la supuesta ausencia absoluta de tales requisitos.

2. Que analizada la petición de la cautela, no se deduce – a su criterio – alegato de hecho que permita inferir los requisitos que manda la citada norma para que el juez este en condiciones de decretar la medida preventiva solicitada.

3. Que desde el punto de vista de la de la mera forma, la pretensión de los actores basada en una demanda con una cuantía de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, la cual no puede aparejar una cautelar que trae consigo la suspensión de la obra con la consecuencial pérdida de carácter millonario cada día.

4. Que se decretó la cautelar habiendo sido acompañadas por los demandantes copias simples de su título de propiedad, lo cual en la práctica forense más actualizada hace que se exija fianza para decretar las cautelas en las acciones como la de este caso.

5. Que no existe el “fumus boni iuris” o presunción grave del derecho que se reclama, toda vez que, siendo este presupuesto la medición de las probabilidades de éxito de la pretensión del actor, en el caso de autos no resultan manifiestamente claras puesto que los demandantes aducen presunta violación a las normas de los documentos de parcelamiento señalados afirmando ser propietarios, con una simple copia fotostática del documento de propiedad, lo que los coloca en una situación frágil frente a la medida misma, ya que – a su criterio – resultan documentos fundamentales las copias certificadas de los documentos de propiedad, y no meras copias que pueden ser impugnadas al tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6. Aducen que si los actores no salen victoriosos en esta pretensión, no pueden responder por los daños millonarios que causa la medida cautelar, tomando en consideración que la cuantía del asunto principal e la escueta suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES. En ese sentido cuestionan cómo pudo prever el Juez que, según el cálculo de probabilidades, la providencia principal declarará el derecho en sentido favorable al solicitante de la medida, cuando ex professo estima la demanda en dicho monto. Que en ese caso se debió ordenar la ampliación de la prueba.

7. Que el periculum in mora es inexistente toda vez que los actos efectuados por su mandante no ponen en ningún momento en peligro la efectividad de una sentencia adversa a ella, pues la inscripción del Documento de Parcelamiento y la consecuente construcción de una Tercera Etapa, aumentaría el patrimonio de su representada, y por ello, no quedaría ilusoria la ejecución del fallo.

8. Por último señalan que la medida decretada resulta exagerada, en razón que – como lo manifestaron anteriormente – la cuantía del juicio principal fue estimada en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo). En ese sentido cuestionan que si la parte actora resulta perdidosa en el procedimiento, situación factible en el campo de las posibilidades, cómo respondería a su representada por los daños y perjuicios ocasionados debido a la paralización de una obra de la magnitud de la que se construye en la citada Tercera Etapa del Conjunto Residencial Villa Ávila.

9. Piden en consecuencia se declare con lugar la oposición formulada y se suspenda la cautelar innominada decretada en este juicio.

Vistos los términos de la incidencia, este Tribunal pasa a decidirla y para ello estima necesarias las siguientes consideraciones:

PRIMERA CONSIDERACION: Observa este Juzgador que el fundamento de la oposición a la medida cautelar, es la negación de la existencia de los requisitos concurrentes de procedencia contenidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, que el Tribunal consideró debidamente satisfechos con las pruebas acompañadas al escrito libelar.

No obstante, este Juzgador considera que los dichos de la representación judicial de la demandada, no resultan suficientes para echar por tierra el criterio sostenido respecto del cumplimiento de los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil y del Parágrafo Primero del artículo 588 eiusdem, toda vez que al momento del decreto de la cautelar, existían – y aún subsisten – en el proceso elementos suficientes de convicción para determinar que se encontraban llenos los extremos de ley para ello.

En todo caso es menester precisar que la suspensión de las cautelares en éste y en cualquier otro proceso, sólo resulta posible si sobrevienen causas o medios probatorios que desvirtúen, aunque sea en forma parcial, la existencia de tales extremos, situación que, en el presente caso, no ha ocurrido.

No obstante, pese lo anteriormente expresado, es necesario realizar un pronunciamiento preciso respecto de todos y cada uno de los alegatos formulados, con el objeto de cumplir las previsiones contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hará a continuación. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Así pues, en primer lugar, aduce la parte demandada, que la pretensión de los actores basada en una demanda con una cuantía de CINCO MILLONES DE BOLIVARES, no puede aparejar una cautelar que trae consigo la suspensión de la obra con la consecuencial pérdida de carácter millonario.

En ese sentido es necesario dejar bien sentado que la acción incoada no persigue el cumplimiento o ejecución de un derecho de crédito de los actores. Por el contrario, la pretensión deducida del escrito libelar está dirigida a la declaración de nulidad de un documento de aclaratoria del documento de Parcelamiento por la supuesta falta de consentimiento de los copropietarios demandantes, derecho cuyo valor no consta, pero que – siendo apreciable en dinero – resulta obligatorio estimar a los efectos de determinar el Tribunal competente, y el cálculo de las costas, conforme lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y el 286 eiusdem. ASI SE DECLARA.

De manera pues, que la estimación de la demanda hecha por la parte actora, en modo alguno puede supeditar el decreto de las cautelares innominadas solicitadas, menos aún si las mismas no consisten en la supuesta paralización o suspensión de la obra en cuestión, aún cuando la parte demandada aluda que ello es consecuencia directa de la innominada. De los elementos cursantes en autos - tal y como quedó precisado en el decreto de las cautelares - se infiere, entre otras cosas, el uso que mantenía la demandada, por cuenta de quien se realiza la construcción de la pretendida Tercera Etapa, de la vialidad del Conjunto Residencial, así como el estado físico en que se encontraba dicha vialidad debido al paso de vehículos de carga.

Ahora bien, la prohibición del uso de la vialidad en comento, se decretó dado el cúmulo de elementos probatorios que permitieron presumir la existencia del derecho reclamado por los demandantes, tales como las disposiciones del documento de Parcelamiento de la Primera Etapa, y su alcance. Por ello quedó debidamente precisado en el decreto de la cautelar, que de permitirse que la demandada continúe sus actividades en forma libre, es decir usando la vialidad del conjunto, en razón de las delaciones formuladas cuya solución se pretende mediante la declaratoria judicial, las consecuencias de dicha conducta serían irreparables por la eventual sentencia definitiva, que no estaría en modo alguno referida a los posibles daños que el uso en cuestión le pueden ocasionar, pero que con el decreto de la innominada se pueden evitar. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

En todo caso, la disconformidad de la representación de la parte demandada respecto de la estimación de la demanda, debe hacerla valer mediante el procedimiento que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil contempla, sin que ello pueda ser impedimento para que las cautelares decretadas se mantengan en plena vigencia, toda vez que tal requerimiento legal sólo resulta necesario para el establecimiento del Tribunal competente por la cuantía así como para el cálculo de las costas, y no para determinar o estimar supuestos daños y perjuicios, tal y como pretende la representación de la demandada. ASI SE DECLARA.

TERCERA CONSIDERACION: Aduce la demandada también, que se decretó la cautelar habiendo sido acompañadas por los demandantes copias simples de su título de propiedad, en cuyo caso debió exigirse fianza o ampliación de la prueba para decretar las cautelas en las acciones como la de este caso.

En tal sentido es menester señalar que en materia de medidas cautelares, el Código de Procedimiento Civil es claro al establecer como uno de los requisitos de procedencia de éstas que exista presunción grave del derecho que se reclama.

Dicha presunción puede emanar de cualquier elemento cursante en autos, incluso de las copias o reproducciones que de los instrumentos públicos o auténticos acompañe la parte demandante, las cuales tienen valor conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, salvo que fueren impugnadas y resulten desechadas del proceso atendiendo al procedimiento previsto para ello en la mencionada disposición legal, lo cual no ha ocurrido. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

Por consiguiente dicho alegato también resulta improcedente y debe ser desestimado. ASI SE DECIDE.

CUARTA CONSIDERACION: Por último, aduce la representación de la demandada que los actos efectuados por su mandante no ponen en ningún momento en peligro la efectividad de una sentencia adversa a ella, pues la inscripción del Documento de Parcelamiento y la consecuente construcción de una Tercera Etapa, aumentaría el patrimonio de su presentada, y por ello, no quedaría ilusoria la ejecución del fallo.

Como bien se expresó con anterioridad, la pretensión no está referida a un derecho de crédito, caso en el que el aumento del patrimonio de la demandada favorecería la posibilidad de ejecución ante una eventual sentencia favorable a los demandantes.

Por el contrario, se persigue la declaratoria de nulidad de una aclaratoria del Documento de Parcelamiento de la Primera Etapa en la que se incluyó precisamente la pretendida Tercera Etapa que se encuentra en construcción, cuyo documento de Parcelamiento se prohibió provisionalmente registrar. Aún cuando el patrimonio de la demandada pudiere verse incrementado en razón de la construcción y registro de la mencionada Tercera Etapa, si se permitiese en este momento el Registro de ese eventual documento de Parcelamiento de la Tercera Etapa, los efectos del posible fallo favorable a los actores serían ilusorios, pues tendría que ser accionada, por separado, la nulidad de éste último asiento registral, lo cual puede ser evitado mediante el decreto de la cautelar innominada.

De igual manera, las cautelares decretadas propenden a evitar se ocasionen lesiones patrimoniales a los demandantes, tal y como se expresó con anterioridad, en razón de la libre circulación de vehículos pesados por la vialidad de la Primera Etapa de la Urbanización Villa Ávila, circunstancia que demuestra el cumplimiento de los requisitos de procedencia para el decreto de las innominadas, contenidos en el artículo 585 y Parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

De manera pues, que las razones que sostienen el argumento de la representación judicial de la demandada, respecto de que no se encontraban llenos los extremos de ley para el decreto de las medidas preventivas, resultan a todas luces improcedentes, razón por la cual le es forzoso a este Juzgador declarar que la oposición formulada contra las medidas innominadas decretadas en este proceso debe sucumbir en derecho, como en efecto será declarado en la parte dispositiva de este fallo. ASI SE DECIDE.

-III-

Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la oposición contra las medidas innominadas decretadas en este proceso, ejercida por la parte demandada en el juicio que por NULIDAD DE MODIFICACION DE DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO siguen G.F. MOROS y OTROS contra PROMOTORA T.P., 222, C. A., todos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se confirman las medidas innominadas decretadas y practicadas.

Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en COSTAS a la demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los veintiséis (26) días del mes de septiembre de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

A.J.F.D..

LA SECRETARIA,

R.S.M..

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 03:00 de la tarde.

LA SECRETARIA,

R.S.M..

AJFD/RSM.

EXP. 2421-07.