Decisión nº 161 de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Noviembre de 2008

Fecha de Resolución 6 de Noviembre de 2008
EmisorJuzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteRómulo Iriarte Padrón
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.512-2.008.-

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.609.745, actuando en nombre y representación del ciudadano C.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 7.609.744, y debidamente representado por los abogados en ejercicio C.J.C.B., A.R.P., J.C.P. y L.M.A.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 12.100.434, 13.001.681, 12.503.616 y 8.500.842, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.728, 85.291, 81.809 y 56.835, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra los ciudadanos T.C.S.L. y Á.A.S.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. 4.537.497 y 7.626.945, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados por los abogados en ejercicio A.R.A., M.A.G., S.C. y M.H., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 34.131, 24.100, 91.998 y 113.448, respectivamente, domiciliados en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, estimada la misma en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.4.575,oo).

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 11 de Marzo de 2.008, se ordenó la citación de los demandados T.C.S.L. y Á.A.S.L., en fecha 09 de Abril de 2.008 la ciudadana T.S.L., estampó diligencia, configurándose de esta manera la citación tácita prevista en el Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil que establece que “la parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario”, así mismo en fecha 10 de Abril de 2.008, el ciudadano A.A.S. asistido por el abogado en ejercicio M.A. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.100, se dio por citado para todos los actos del proceso, quedando a partir de éste momento emplazados los accionados para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, de esta manera en fecha 14 de Abril de 2008 presentaron escrito de contestación de la demanda, quedando abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron sus respectivos escritos los cuales fueron admitidos en fecha 07 y 09 de Mayo de 2.008, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que su mandante y su cónyuge, C.G. y O.M. son propietarios de un inmueble formado por una casa ubicada en la urbanización M.N., III Etapa, calle 7, signada con el N° 2-161, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según se evidencia de documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de Noviembre de 1.992, quedando anotado bajo el Nº 27, protocolo 1º, Tomo 17 de los libros respectivos.-

Así mismo alega que por cuanto sus poderdantes residenciarían en los Estados Unidos de Norte América, haciendo uso de lo dispuesto en el Artículo 1582 del Código Civil Venezolano Vigente, autorizaron de manera verbal al ciudadano G.M. venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.972.103 a arrendar el inmueble antes mencionado a los demandados, por un lapso de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales si ninguna de las partes en un término anterior a treinta (30) días antes de que se venciera el mismo no expresara por escrito su deseo a no seguir arrendando el mismo, tal como se expresa en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento de fecha 12 de Diciembre de 2.003.

Igualmente, alega la parte actora que en fecha tres (03) de Noviembre de 2005 se le extendió una carta a los demandados, misiva ésta aceptada y firmada por los mismos, haciéndoles del conocimiento la no renovación del contrato de arrendamiento a vencerse en fecha 12 de diciembre de 2.005, dicho contrato de arrendamiento se prorrogó por dos períodos adicionales al estipulado en el contrato, es decir que se prolongó por un espacio total de dos años, correspondiéndoles de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal b un (1) año de prórroga legal, la cual de manera amigable y entre las partes se acordó que comenzaría acorrer a partir de la fecha de la no renovación del contrato de arrendamiento, prórroga ésta que se venció en fecha 12 de diciembre de 2.006.

Alega también la parte actora que los demandados, en su condición de arrendatarios del inmueble ya identificado, se han negado a entregar el mismo, dado que en varias oportunidades mantuvieron contacto telefónico, verbal y escrito, en los cuales habían acordado la entrega del inmueble en vista de que el contrato de arrendamiento se encuentra resuelto por expiración del término de duración y sus prórrogas, así como también de la expiración de la prórroga legal.

Igualmente la parte actora alega en su libelo de demanda, que desde el vencimiento del contrato y su prórroga legal, vale decir desde el mes de diciembre de 2006, su representado en su condición de arrendador del inmueble objeto de la relación arrendaticia no ha recibido el pago correspondiente al canon o pensión de arrendamiento, manifestándole a este tribunal que los demandados ante la negativa del arrendador de recibir el pago de las pensiones arrendaticias han realizado el procedimiento consignatario establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ante el Tribunal Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que estas no han sido retiradas por su mandante.

Por su parte el demandado en la persona de su apoderado antes de darle contestación al fondo de la demanda, promovió la cuestión previa a que hace referencia el Artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil para que se sea resuelto como punto previo al momento de dictarse la sentencia de la presente causa, basado en los siguientes argumentos jurídicos: Artículo 346: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda podrá el demandado en vez de contestar promover las siguientes cuestiones previas: 11.- La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.-

Así mismo alude que desde el punto de vista jurisprudencial en materia de contrato de arrendamiento, lo aceptable es la acción de resolución de contrato de arrendamiento (para el caso de contratos de arrendamiento por tiempo determinado) o la de desalojo (para el caso de contratos de arrendamientos verbales y por tiempo indeterminado), de manera que de una lectura de el libelo de demanda, se desprende que el actor reclama la entrega del inmueble, situación ésta inaceptable desde el punto de vista jurídico, por que en materia de contratos de arrendamiento las vías judiciales aceptables son la Resolución de contrato o Desalojo según sea el caso más no la entrega material como erróneamente lo solicita la parte actora en su libelo de demanda.

Alegan además, los co-demandados que es cierto que celebraron contrato de arrendamiento con el Ciudadano G.M., antes identificado, sobre el inmueble supra indicado. Pero niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de derecho, lo expuesto por el demandante en cuanto a que el arrendador fuera autorizado verbalmente por los propietarios del inmueble para que arrendara el mismo.

Así mismo niega, rechaza y contradice, que el contrato de arrendamiento en la Cláusula Tercera se hubiese convenido por escrito que el arrendador en el término de treinta (30) días antes que venciera el contrato podía expresar su deseo a no seguir arrendado el inmueble, ya que en realidad la Cláusula tercera dice textualmente: “ La duración del presente contrato será por un año a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogable por el mismo lapso según lo dispuesto en el literal a del artículo 37 del decreto Ley de arrendamiento inmobiliario” y la Cláusula Cuarta establece los siguiente: “En el caso que los arrendatarios desearen no seguir ocupando el inmueble en calidad de arrendamiento deberán manifestarlo por un mes de anticipación antes del vencimiento al arrendador para que éste pueda ofertarlo en arrendamiento a terceras personas…” por lo cual se desprende que son los arrendatarios quienes deberán potestativamente manifestar antes del vencimiento de la prórroga establecida en el contrato su deseo de dar por terminado dicho contrato de arrendamiento, de lo que se deduce fácilmente que el contrato de arrendamiento en ningún momento ha vencido, sólo se ha prorrogado en el tiempo por lapsos iguales y mucho menos que se haya agotado la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido el artículo 1159 del Código Civil establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y los obligan a no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, por lo que la parte demandante no puede pretender darle un significado diferente a su conveniencia a las cláusulas contenidas en el referido contrato de arrendamiento.

Asimismo, la parte demandada niega rechaza y contradice que a través de la misiva de fecha tres (03) de Noviembre de 2005, que se hayan comprometido y aceptaran y convinieran en la no renovación del contrato de arrendamiento ya que en ninguno de los párrafos de dicha comunicación existe un párrafo que diga que convienen en la terminación de dicho contrato ya que según lo establecido en la Cláusula Cuarta contenida en el contrato, es potestativo de los arrendatarios dar por terminado dicho contrato. Además que la misiva como el actor indica es a manera de información y aun cuando iba dirigida a sus representados solo fue firmada por la ciudadana T.S., que es uno de los arrendatarios por lo que la misma no tiene valor jurídico ya que en el contrato de arrendamiento son dos los arrendatarios y solo se le comunicó a uno de ellos, y por el hecho de haberla recibido y firmado, no implica en ningún caso haber convenido con el ciudadano G.M. en la desocupación, omitiendo las cláusulas contenidas en el contrato. Por otra parte con relación a esa carta o misiva es importante resaltar que de la lectura de la misma se desprende que hubo un ofrecimiento de venta en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (90.000.000,00 Bs) hecho este que fue aceptado y con ocasión a dicho ofrecimiento las partes pactaron el pago de un nuevo canon de arrendamiento, procediendo inmediatamente a vender el inmueble de su propiedad a los fines de hacer entrega al ciudadano G.M. el dinero convenido para la opción a compra venta y al mismo tiempo convinieron verbalmente sus representados con el ciudadano antes mencionado en realizar los trámites necesarios para obtener los documentos y gestionar un crédito de política habitacional, retardando maliciosamente el referido ciudadano en hacerles entrega de los documentos de propiedad del inmueble, hasta que definitivamente hizo entrega de los mismos procediendo la ciudadana T.S. a realizar las gestiones respectivas, sorpresa para ella que al revisar la documentación y solicitar la certificación de gravámenes se consigue que sobre el inmueble existe una hipoteca, comunicándose inmediatamente con el ciudadano G.M. quien convino en cancelar la misma y en virtud del transcurso del tiempo sin que cancelara dicha hipoteca, éste le pidió que la misma fuera cancelada la ciudadana T.S. procediendo dicha ciudadana en virtud del interés y necesidad que tenían en adquirir el inmueble ofrecido en venta a cancelarle dicha hipoteca, comunicándose nuevamente luego de haber hecho el pago, por lo que la ciudadana T.S. con G.M. para notificarle que estaba todo listo para la tramitación de la opción a compra, redactándose el respectivo documento, siendo imposible ubicar a dicho ciudadano quien luego de varios meses reapareció y le envió a un emisario y le manifestó que el precio de venta no era el mismo, sino la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (110.000.000Bs) y luego envió otro emisario y le manifestó que el precio definitivo era CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (160.000.000Bs) hecho éste al que se niegan rotundamente en virtud de la mala fe en que había actuado el ciudadano G.M., no obstante los emisarios enviados se negaron rotundamente a pagarle los gastos hechos con ocasión al gestionamiento y pago de la hipoteca hecho.

De igual manera, la parte demandada niega, rechaza y contradice que se hayan negado a hacer entrega del inmueble arrendado, siendo el caso que el ciudadano G.M., arrendador desde finales del mes de agosto de 2006, según la información obtenida de sus familiares, se encontraba de viaje a Estados Unidos motivo por el cual hubo la necesidad de hacer las consignaciones de los cánones de arrendamiento sucesivos a los meses de octubre de 2006, constando en el expediente de consignaciones que cursa por el Juzgado Primero de, los municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.e.Z., cuando el alguacil de este juzgado a los fines de dar cumplimiento a la notificación de las consignaciones efectuadas, así lo expone en el expediente. Siendo el caso que desde hace un año y ocho meses no ven ni tienen noticias de el arrendador, y es con la única persona con quien pueden hablar de ese asunto, por lo que la parte demandada alega que es falso de toda falsedad, negando y contradiciendo que hayan tenido contacto verbal telefónico ni escrito con dicho ciudadano para acordar la entrega del inmueble por haberse cumplido la prórroga legal.

Igualmente, niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento se encuentra resuelto por expiración del término de duración y sus prórrogas legales por cuanto en las cláusulas Tercera y Cuarta del contrato se establece el tiempo de duración y la forma de terminación del contrato, siendo irrita la notificación realizada por no haber firmado el ciudadano Á.S. concluyendo que la misma es totalmente inválida solicitando de esta manera a este Tribunal que la demanda sea declarada sin lugar.

Niega, rechaza y contradice la parte demandada que el ciudadano G.M. quien es el arrendador no haya recibido el pago correspondiente al canon de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2006 por ser falso su alegato, ya que el mismo comenzó a esconderse desde el mes de Agosto del año 2006 que se había comprometido con la ciudadana T.S. a venderle la vivienda por el precio establecido en la misma comunicación de fecha tres de noviembre de 2005, que la familia indicó que estaba de viaje y que en lo adelante los pagos correspondientes al canon de arrendamiento se harían por la oficina del abogado F.Q. quien recibió el pago de los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006, posteriormente a esto, el abogado le comunicó por teléfono al abogado de la parte demandada que no podía recibir el dinero correspondiente al mes de noviembre por que se encontraba impedido por cuanto había sido operado de la vista, en virtud de lo cual en aras de evitar caer en insolvencia con el pago de los cánones de arrendamiento procedieron a realizar la consignación de los mismos por ante los tribunales de municipios.

Por último, la parte demandada niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho que le adeuden al demandante la cantidad de Bs. 4.575,00 por concepto de indemnización de mora en la entrega del inmueble, la cual según ellos transcurre desde el 12 de diciembre de 2006 hasta el 12 de diciembre de 2007, y los que sigan causando hasta le entrega real y efectiva del inmueble arrendado, ya que por los motivos antes expuestos el contrato objeto de la presente acción aún se encuentra vigente, por lo que no procede en derecho la mora solicitada.

Por su parte el demandante solicita al Tribunal se pronuncie acerca de la ilegitimidad de la consignación arrendaticia realizada por los demandados, y por vía de consecuencia, se declare a dichos ciudadanos en su condición de arrendatarios del inmueble objeto de la relación arrendaticia INSOLVENTES con respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, lo cual fundamenta conforme a las siguientes consideraciones: A.- Extemporaneidad del Pago, puesto que la consignación arrendaticia fue realizada el 12 de enero de 2007, y para esa fecha los arrendatarios se encontraban en mora respecto al pago de dos (2) meses de arrendamiento, como bien estos lo manifestaron de manera expresa en su escrito consignatorio, vale decir, los meses de noviembre y diciembre de 2006, pero igualmente manifiestan que consigna adicionalmente un remanente o diferencial de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006, por la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.40.000,00) por lo que respecto a dichos meses los arrendatarios al momento de realizar la consignación se encontraban insolventes.

B.- Insuficiencia de la cantidad consignada en el procedimiento consignatorio, según lo convenido entre las partes, se fijo como pensión de arrendamiento mensual, la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 300.000,00), los cuales debían cancelar los arrendatarios, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días del siguiente, ahora bien, la consignación arrendaticia fue realizada por los arrendatarios, el día 12 de enero de 2007, y para esa fecha los arrendatarios se encontraban en mora respecto del pago de dos (2) meses de arrendamiento, como bien éstos lo manifiestan de manera expresa en su escrito consignatorio, vale decir, los meses de Noviembre y Diciembre de 200, pero igualmente que se consignan adicionalmente un remanente o diferencial de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, por la suma de cuarenta mil Bolívares (Bs. 40.000,00), para un total de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), por lo que respecto de a dichos meses los arrendatarios al momento de realizar la consignación se encontraban insolventes, al haber cancelado de manera insuficiente dichos meses y haber complementado su pago, pasados como fueron en exceso el lapso establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para realizar la consignación arrendaticia.

PRUEBA.

PRUEBAS DEL DEMANDANTE:

  1. - Invoca el mérito y valor probatorio de lo favorable que las actas arrojan a su favor, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

    … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…

    Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

  2. - Ratifica en todo su contenido y alcance el contrato de arrendamiento suscrito entre su representado y los ciudadanos T.S. Y A.S., por ante la notaría Pública Novena, el día 12 de Diciembre de 2003, anotado bajo el número 13, tomo 162, de los libros respectivos, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

  3. - Promueve como medio de prueba documental, el documento de propiedad del inmueble objeto de la relación arrendaticia, por una casa ubicada en la urbanización M.N., III Etapa, calle 7 signada con el N° 2-161, jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, la propiedad del referido inmueble la

    acreditan los propietarios según se evidencia de documento compra-venta registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia de fecha 06 de Noviembre de 1992, quedando anotada bajo el número 27, Protocolo 1 Tomo 17 de los libros respectivos, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

  4. - Promueve como medio de prueba documental constante de un folio útil, comunicación dirigida a los ciudadanos T.S. Y A.S. de fecha 3 de noviembre de 2005, según la cual se hizo del conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento a vencerse en fecha 12 de diciembre de 2005, es decir, dicha misiva contiene el desahucio legal arrendaticio, la misma es apreciada por esta Juzgadora por no haber sido impugnada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. Así se Decide.-

  5. - Promueve como medio de prueba documental, constante de un folio útil, comunicación de fecha 16 de noviembre de 2005, dirigida al ciudadano G.M. suscrito conjuntamente por los ciudadanos T.S. Y A.S., según la cual acusan recibo de la misiva que el arrendador le dirigiera en fecha de 3 de noviembre de 2005, a través de la cual le imponen y notifican del desahucio legal del inmueble e igualmente le notifican de la preferencia ofertiva para adquirir dicho inmueble, la misma no es apreciada por esta Juzgadora por haber sido impugnada por la parte accionada y por no haber la parte promoverte realizado la prueba de cotejo para demostrar la autenticidad de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, la misma carecer de todo valor probatorio. Así se Decide.-

    PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS:

  6. - Invoca el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a su favor, en tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, in necesidad de alegación de parte,. Así se establece.

  7. - Promueve el contenido exegético del contrato de arrendamiento agregado a las acta procesales, ratificando su contenido y firma del cual se desprende del contenido de la cláusula cuarta que en caso de que los arrendatarios desearen no continuar ocupando el inmueble en calidad de arrendamiento debían manifestarlo con un mes de anticipación a su vencimiento, no teniendo facultades el arrendador para hacer dicha participación, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

  8. - Promueve copia certificada del instrumento poder que le otorgaron los ciudadanos O.M. Y J.L.M. al ciudadano G.M., debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 19 de febrero de 2003, quedando anotado bajo el número 39, protocolo 3, tomo 1 de los libros respectivos, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

  9. - Promueve copia certificada de la consignación de arrendamiento 001 del año 2007, que cursa por ante el Juzgado Primero de los municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., este medio probatorio se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

  10. - Copia simple de los recibos de lo cánones de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2004, así como los recibos de pago de fecha 01 de de enero de 2006, este último donde consta que el pago del canon de arrendamiento fue acordado en la cantidad de Bs. 300.000,00 en cumplimiento de lo acordado verbalmente por las partes con relación al aumento del canon de arrendamiento, así como también recibo de pago recibido por el abogado F.Q., luego que se cansaron de buscar al Ciudadano G.M., manifestándole su esposa por teléfono que en lo adelante los arreglos con relación al pago de los cánones de arrendamiento serían con el ciudadano F.Q., siendo motivo por el cual sólo se hizo el pago de Bs. 260.000,00, por cuanto el mismo manifestó no tener información acerca del aumento del canon de arrendamiento, recibo de pago de fecha 11 de Septiembre de 2006, donde consta el pago de los meses de Julio y Agosto, cancelados con cheque de la entidad bancaria Banesco N° 15652107 a nombre de F.Q. por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00) y copia simple del recibo de pago de fecha 23 de Noviembre de 2006 por concepto del pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2006, también cancelados al Ciudadano F.Q., observa esta Sentenciadora que los referidos recibos emanan de un tercero, por lo cual debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, los mismos carecer de todo valor probatorio. Así se Decide.-

  11. - Promueve copia simple de la certificación de gravámenes solicitada en fecha primero (1) de junio de 2006 por la ciudadana T.S., por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, esta prueba no arroja elementos significativos para que sea tomado en cuenta para la decisión de esta causa, por lo que la misma no es valorada. Así se Decide.-

  12. - Promueve copia simple del depósito bancario N° 040694 del Banco Mercantil por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL CIENTO SETENTA Y TRES CON NOVENTA CÉNTIMOS, (Bs. 580.173,90) en la cuenta corriente N° 0313160722, de fecha tres (3) de Julio de 2006, por concepto del pago de la cantidad de dinero adeudada a dicha entidad por concepto de hipoteca que existía sobre el inmueble objeto de la presente acción, así como estados de cuenta solicitados por la ciudadana T.S., en fecha cuatro (4) de Julio de 2006 en donde consta la suma adeudada de (Bs. 589646,29), esta prueba no arroja elementos significativos para que sea tomado en cuenta para la decisión de esta causa, por lo que la misma no es valorada. Así se Decide.-

  13. - Promueve solicitud de pago de los impuestos municipales del inmueble arrendado, la cual fue solicitada por su representada T.S., igualmente cédula catastral del inmueble arrendado, la cual fue realizada por la ciudadana T.S., esta prueba no arroja elementos significativos para que sea tomado en cuenta para la decisión de esta causa, por lo que la misma no es valorada. Así se Decide.-

  14. - Promueve un prueba informativa, a la Entidad Bancaria Banco Mercantil, sucursal ubicada en el Centro Comercial Delicias Norte, prolongación avenida 15 (Delicias), la cual fue evacuada y es estimada por esta Juzgadora ya que la información suministrada por la Entidad Bancaria, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

    PUNTO PREVIO

    La parte opuso la cuestión previa a que hace referencia el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, por cuanto alega que en materia de contrato de arrendamiento, lo aceptable es solicitar la acción de resolución de contrato de arrendamiento (para el caso de contratos de arrendamiento por tiempo determinado) o la de desalojo (para el caso de contratos de arrendamientos verbales y por tiempo indeterminado), más no la entrega del inmueble, en tal sentido, esta Juzgadora pasa a resolver previa las siguientes consideraciones:

    En primer lugar se trae a colación lo preceptuado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

    Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

    .

    Así mismo el artículo 39 Ejusdem que dispone:

    La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

    .

    En segundo lugar se trae a colación lo establecido por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código de Procedimiento Civil que establece lo siguiente: “Cuestiones de Inadmisibilidad: esta especie de cuestión previa es la que correspondía a las excepciones de inadmisibilidad previas en el Art. 257 del Código derogado, y comprende la cosa juzgada (ord 9°), la caducidad de la acción establecida en la ley (ord 10°) y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitir por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ord 11°).

    Como enseña el maestro COUTURE (Fundamentos…, & 70), estas cuestiones obstan la atendibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta ni menos aun la acción, entendida esta en sentido abstracto: valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la prometida garantía jurisprudencial. la normativa impide considerar (y hacer juicio) sobre la pretensión en base a dos supuestos: la exceptio res iudicata u la caducidad de la acción, o bien en base de una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas de ley.

    La inadmisibilidad de la pretensión puede ser definida como el prius lógico para la decisión de la causa que la ley reúne en las tres causales mencionadas ¿Qué sentido tiene divulgar si el actor tiene vocación hereditaria si esto fue ya resuelto definitivamente en otro juicio anterior? ¿Qué utilidad tendrá en establecer si el reo debe aceptar la resolución del contrato, si el lapso que la ley para proponer la demanda resolutoria ya caducó? ¿Como tachar de falso un documento publico en base a una causal o no contemplada en la ley? Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra juicio; constituye un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente y por tanto legalmente el pase a la discusión de la litis y a la integración del contradictorio con la contestación a la demanda.

    De manera que cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad esta aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucida en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo.

    Ese impedimento obvia la contestación al merito de la pretensión a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

    Existe un paralelismo entre la inadmisibilidad y la improcedencia de los recursos con la diferencia de que en estos la causa es la preclusión o la ilegitimidad del recurrente en tanto en la primera la inadmisibilidad siempre es ex lege.

    En la 11° cuestión previa del art, 346 concerniente a la prohibición de la ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa).

    También comprende la denominada inadmisibilidad pro tempore de la demanda, la cual establece los art. 266,271 y 354 in fine de este código, cuando el actor del procedimiento o se produce la pretensión de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda”.

    Igualmente se trae a colación la doctrina del Dr. L.E.C.E.P.d.D.P.C. de la Universidad Católica de Táchira, en su obra Las Cuestiones Previas En El Procedimiento Civil Ordinario, que establece al respecto de la Prohibición De La Ley De Admitir La Acción Propuesta O Cuando Solo Se Admite Por Determinadas Causales, lo siguiente:

    El ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales, de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible.

    El derecho de acción se ha definido de distintas formas, anteriormente se considera como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable. De manera que, solo tenía acción quienes la ejercían con fundamento.

    Pero debemos señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción, como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado. Favorable o adverso, al que hubiere instalado la actividad.

    Consideramos que el concepto de acción es unitario, lo que tiene es un doble aspecto, como lo explica Montero (1990), “Existe un único derecho de acción, en el que se incluye la tutela jurisdiccional concreta y la actividad jurisdiccional, como aspectos complementarios, pero no existen acciones” (p.33).

    En consecuencia, cualesquiera sea la forma de entender el derecho de acción, siempre nos estamos refiriendo a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente, que la sentencia sea favorable o no.

    En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991), que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” (T.I, p. 124).

    La jurisprudencia ha aclarado que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción; por ejemplo, el artículo 1801 del Código Civil dispone expresamente, “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”; pero también llegamos a la misma conclusión, cuando observamos que ha caducado la acción para ejercer el derecho de retracto legal previsto en el artículo 1547 Ejusdem, aunque en este caso la norma no lo prohíbe expresamente.

    Cuando de manera expresa implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace la correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse.

    En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia N° 776 del 18 de mayo de 2001, al señalar que además de las dos casuales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene ilícitos o constituye abuso de derechos, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional de Abogado.

    En el segundo supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitada para su ejercicio.

    Dichas limitaciones deben estar expresamente establecidas en la ley, pues sólo de esta forma será posible determinar si en la demanda se alegaron o no esas causales, por ejemplo, una demanda de divorcio debe estar necesariamente fundada en una de las causales señaladas en el artículo 185 del Código Civil.

    En el caso que no se hayan alegado esas causales señaladas en la ley, no será posible ejercer el derecho de acción, en consecuencia, el proceso debe extinguirse

    .

    De igual forma se trae a colación lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil que establece:”… (Omissis) Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio… (Omissis)”.

    De manera y con aplicación al criterio jurisprudencial antes transcrito se desprende que la excepción opuesta por los accionados no esta referida a uno de los presupuestos contenidos en el ordinal invocado, aunado al hecho que en materia inquilinaria existen otras distintas a la Resolución del Contrato y el Desalojo, para lograr la terminación de la relación arrendaticia, siendo una de ellas la demanda por Cumplimiento conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a esto se aprecia que la presente acción es un procedimiento previsto en el ordenamiento Jurídico, de conocimiento de cualquier Tribunal Civil de la República Bolivariana de Venezuela, su limitante es el establecimiento de la cuantía a los fines de determinar que Juzgado conocerá del asunto en cuestión, al efecto la presente demandada presenta una estimación de CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.4.575,oo), monto éste que se encuentra dentro de la cuantía de los Juzgados de Municipios, cuya máxima estimación puede ser de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo), de conformidad con el Decreto N° 1029 de fecha 30 de enero de 1996, entrando en vigencia el 23 de abril del mismo año en su artículo 2°, aunado al hecho que el procedimiento a seguir es el estipulado el Código de Procedimiento Civil, referido al juicio breve, por cuanto los procedimientos de materia inquilinaria deben ser tramitados por este procedimiento, tal y como lo establece la ley especial en la materia, por lo que no habiéndose apreciado de las actas procesales que conforman la presente causa, ninguna prohibición de la ley que impida la admisión y sustanciación de la presente acción, por lo que esta Juzgadora declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada, referida al ordinal 11 ° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-

    MOTIVACION PARA DECIDIR

    Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes trae nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

    Conforme a lo antes indicado esta Juzgadora procede en primer lugar a analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente en el caso de marras y al respecto de aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que los ciudadanos G.M. y los demandados en fecha 12 de Diciembre de 2.003, celebraron por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, contrato de Arrendamiento, el cual quedo anotado bajo el N° 13, Tomo 162 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaría, y del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Tercera cual establece:”La duración del presente contrato será por UN (01) AÑO que se contarán a partir de la fecha cierta de ese documento prorrogable por el mismo lapso, según lo dispuesto en el literal A del artículo 37 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el entendido que “LOS ARRENDATARIOS” deberán entregar a “EL ARRENDADOR”, al término de este contrato, el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes, y en el mismo buen estado en que lo recibe de conservación, funcionamiento y mantenimiento y totalmente solvente con todos los servicios públicos instalados en el inmueble”; así mismo la cláusula Cuarta del contrato establece:” En el caso que “LOS ARRENDATARIOS”, deseare no continuar ocupando el inmueble en calidad de arrendamiento deberá manifestarlo con un mes de anticipación antes de su vencimiento a “EL ARRENDADOR” para que éste pueda ofrecerlo en arrendamiento a terceras personas”. El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año, contado a partir del 12 de Diciembre de 2.003, prorrogable por igual tiempo, según lo dispuesto en el literal A del artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

    CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

    La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

    Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.

    No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.

    La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

    La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

    Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.

    Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).

    Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo sería prorrogable por el mismo lapso, según lo dispuesto en el literal A del Artículo 37 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establecieron de manera convencional que el referido contrato de arrendamiento sería prorrogable por el mismo lapso, conforme a lo dispuesto en el literal A del artículo 37 del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al respecto observa esta Juzgadora que en la redacción del contrato hubo un error al indicar la disposición legal, por cuanto colocaron artículo 37 cuando en realidad es el artículo 38, el cual establece:

    En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

    De manera que las partes convinieron que la duración de la relación arrendaticia era de un año (01) de manera convencional y de seis (06) meses de prórroga legal conforme la disposición legal antes transcrita en su literal a), de manera que la relación inició el 12 de Diciembre de 2.003 y finalizó de manera contractual el 12 de Diciembre de 2.004, comenzando a partir de esta fecha la prórroga legal hasta el 12 de Junio de 2.005, quedando la relación arrendaticia a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal y como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide.--

    Ahora bien en lo que respecta la parte demandante reclama el cumplimiento del contrato, por cuanto en fecha 03 de Noviembre de 2005 el ciudadano G.M. le comunicó a los arrendatarios la no prorroga del contrato de arrendamiento, mediante carta recibida por la arrendataria T.S., esta Juzgadora cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

    … (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).

    Contrato por tiempo determinado con duración concluida.

    Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º).

    b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.

    El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:

    Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI).

    De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra)

    c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.

    Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.

    Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma L.M., citando a F.C.D.D., que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss).

    No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración.

    La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.

    Fundamento

    La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

    Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.

    Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que:

    En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado.

    Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI.

    ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)

    .

    Ahora bien observa esta Juzgadora que la relación arrendaticia existente entre el ciudadano G.M. y los ciudadanos T.C.S.L. y Á.A.S.L., hasta el 12 de Junio de 2.005, era a tiempo determinado por cuanto en esta fecha vencía la prórroga legal arrendaticia, todo ello en apego a convenido entre las partes y en aplicación de la doctrina antes indicada, por lo que resulta conveniente realizar las siguiente consideraciones: PRIMERO: tal y como se indicó anteriormente vencido como fue el lapso contractual de la relación arrendaticia, es decir, el 12 de Diciembre de 2.004, se inició la prórroga legal hasta el 12 de Junio de 2.005. SEGUNDO: habiendo transcurrido la prórroga legal, al ciudadano G.M., en su condición de arrendador, le nacía el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la entrega del inmueble. TERCERO: habiendo recibido y aceptado el arrendador el pago de los cánones de arrendamiento posteriores al 12 de Junio de 2.005, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendador y en cuanto a los ciudadanos T.S.L. y Á.S.L., que éstos siguieran poseyendo el inmueble en calidad de arrendatarios, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción, más aún cuando la parte accionante alude que los demandados se encuentran insolventes en lo que respecta a los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007. CUARTO: al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.-

    De manera que conforme a lo antes indicado, esta Juzgadora cree conducente trae a colación lo siguiente que se encuentra contemplado en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

    DESAHUCIO POSTERIOR IMPROPIO

    Pude afirmarse la existencia de un Desahucio posterior o impropio, que pudiera significar la notificación que hace el arrendador al arrendatario al vencimiento de la prorroga legal a objeto de que el entregue el inmueble arrendado, a que se contrae el articulo 39 de LAI, y no otro significado podemos entender cuando el mismo establece: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.” Exigencia de entrega que también puede traducirse como le dijera: “no te voy a tener mas como arrendatario”, o una forma de despedirlo iniciativa de la no continuidad de la relación arrendaticia; pues esa actitud comunicativa del arrendador se interpreta como quitar la confianza al arrendatario, deshacer la expectativa arrendaticia por efecto de la posible renovación. De la propia aceptación del vocablo “desahucio” deviene la posibilidad del desahucio posterior o impropio, que puede tener lugar luego de la conclusión del termino o plazo prefijado por la prorroga legal.

    La relación arrendaticia por tiempo determinado y con vista a LAI, se interpreta como una unidad temporal que continúa con el mismo carácter por disposición de la Ley, Pues:

    Durante el lapso de la prorroga, permanecerá vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por la partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación.

    Tal como lo dispone el artículo 38 in fine. Además al disponer el articulo 1.599 del Código Civil que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el DIA prefijado, sin necesidad de desahucio, la norma tampoco colide con el articulo 38 en comento, puesto que es la prorroga, al vencerse el tiempo prefijado que es cuando la misma opera pleno derecho, siempre y cuando el arrendatario al vencimiento del termino contractual estuviere cumpliendo sus obligaciones contractuales o legales. A este hecho temporal, en orden a la duración, puede aplicarse no solamente el articulo 1.599 si no también los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, normas estas dos ultimas relativas a la tacita reconducción, como hemos observado (vid. Cap. III, 9). De igual manera el articulo 1.601 del Código Civil guardara intima relación con el articulo 1.599 ejusdem y por tanto tampoco colide con el articulo 38 de LAI.

    Con fundamento en esos dos principios, el contenido en los artículos 1.599 y 1.601, así como en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, podemos construir algunas presiones indicativas de la renovación del contrato por tiempo determinado o la iniciativas del mismo en otro por tiempo indefinido y al propio tiempo observar la no colisión con las normas regulares de la prorroga legal.

    1. El artículo 1.599 contiene el principio de la terminación del contrato por tiempo determinado por el solo hecho del vencimiento del tiempo de su duración. Este principio se aplica siempre y cuando en el tiempo de su duración. Este principio se aplica siempre y cuando en el contrato no se establezca la prorroga automática del tiempo de duración, pues de haberse estipulado la misma el contrato objeto d la prorroga convencional y mientras la prórroga automática convencional exista en su funcionalidad practica, la prorroga legal no se aplica. El principio ex articulo 1.599 y 1.601 no es de orden publico y puede, en consecuencia, dejar de aplicarse bajo el imperio d la autonomía de la voluntad en el sentido anotado.

    2. Hecha la aclaratoria que antecede, el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato mas la prorroga legal), y puede producir, por ausencia de mas tiempo determinado, la extinción d la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agota la prorroga legal, también se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya. No obstante, ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (arts. 1.600 y 1614, CC) en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos:

    a. La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupado el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prorroga legal, o luego de vencido el tiempo prefijado, demostrativa del deseo que tiene para aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y,

    b. La “actitud pasiva u omisiva” del arrendador ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que si, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o la inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tacita reconducción”. En tal forma se manifiesta los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prorroga legal no es obligatoria para el arrendatario o por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.

    3. Los artículos 1.6200 y 1.614 del Código Civil así como el articulo 34 de LAI pudieran tal vez cierta duda o incertidumbre en prejuicio del arrendador, al no indicar de que tiempo dispone el mismo para realizar alguna actividad como iniciativa de la no renovación del contrato, cuando se vence o agota el tiempo de la otra norma legal a que se refiere el articulo 38 de Ley. Ninguna otra norma legal suple esa omisión, quedando la incertidumbre en plena vigencia. ¿ Será, acaso, el lapso de los quince días continuos siguientes al vencimiento del termino previsto por las partes como duración del contrato por tiempo determinado, si se toma en cuenta que dentro de esos quince días al arrendatario puede consignar el alquiler, según lo establece el Art. 51 LAI?

    Tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal y vencida ésta procede el cumplimiento por vencimiento del término y el consiguiente secuestro del inmueble. No obstante, el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupado el inmueble sin ninguna oposición del arrendador. En este caso, puede entenderse que el arrendador permitió la tácita reconducción. De cuanto tiempo dispone el arrendador para solicitar aquella acción tomando en consideración la especialidad de la ley La Ley guarda silencio y si el ocupante inmobiliario consignó antes de que el arrendador actuara judicialmente que ocurre No nos parece que aquellos quince días sea el tiempo disponible por el arrendador para hacerle saber al arrendatario la obligación que tiene de devolverle el inmueble; y tampoco si ocurre la prórroga legal y el arrendador guardo silencio. El inquilino más bien pudiera quedarse en espera de que se produzca el surgimiento del nuevo contrato. Por que no es ese el tiempo. Porque esos quince días son para la consignación de la pensión de arrendamiento vencida y en el caso propuesto el contrato que existía se termino por el sólo vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, sin que se presuma la producción automática de la renovación del contrato.

    El contrato se renovará después de vencido un mes si el pago se estipulo por mensualidades En principio, no parece ser este un criterio convincente, pero podría serlo tal como apuntamos luego, puesto que el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado por la prórroga legal, sin necesidad de desahucio; en cuyo caso ya no existe la relación (concluida), la misma está inerte, sin movilidad pero a la espera de la posibilidad de entrar en movimiento temporal y hacia otra modalidad o dimensión en el tiempo, sin tiempo determinado, por las causas o motivos de excepción a que se contraen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

    Entonces, cual puede ser el tiempo razonablemente disponible por el arrendador, para despedir al arrendatario, de no haber habido el previo desahucio del artículo 1.601 del Código Civil, al vencimiento de la prórroga legal. En realidad no puede precisar por las razones expuestas y esencialmente debido a la omisión de nuestro legislador al no preverlo. Es de considerar que aquella oposición-para que el arrendatario no continúe ocupado el inmueble-puede hacerse de inmediato antes del vencimiento de la prórroga legal, o luego del vencimiento de la misma. Inmediatez que no se puede precisar a cuántos días corresponde o equivale, pero que se deduce o sospecha no sea tantos como para suponer que el arrendador carece de interés en la no continuidad de la relación a tiempo indefinido, pues el arrendatario no esta obligado tampoco a intimar al arrendador para que dentro de determinado tiempo le haga conocer si tiene o no interés en que le haga entrega del inmueble o en la continuación arrendaticia.

    De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verifico la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues al arrendatario nada corresponde probar el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en artículo 51 de LAI, para llevar al animo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria.

    El Juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art 1.394. CC) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendatario, consignación arrendaticia y carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tacita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, en concordancia con el artículo 51 de LAI.

    De manera que conforme a lo antes indicado y en apego a convenido entre las partes encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora, declarar improcedente la acción interpuesta, por cuanto la parte demandante eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con los demandados. Así se Decide.-

    DISPOSITIVO DEL FALLO.

    Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA opuesta por la parte demandada e IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incuó el ciudadano G.G., actuando en nombre y representación del ciudadano C.G. contra los ciudadanos T.C.S.L. y Á.A.S.L..-

    Así mismo no hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

    PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

    Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

    Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Seis (06) días del mes de Noviembre de 2.008. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

    La Juez.-

    ABOG. A.J.A.D.C..-

    La Secretaria.-

    ABOG. N.H.S.P.-

    En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde y se libraron las boletas de notificación. La Secretaria.-

    ABOG. N.H.S.P.-

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