Decisión nº 2438 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Marzo de 2014

Exp. N° 03804

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO.

PARTE DEMANDANTE: HECIRDA R.F.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.933.125 y de este domicilio, actuando como apoderada de su hija ciudadana L.C.G.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.627.695 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Y.D.V.M.V., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 130.355, respectivamente y de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, cuya representante legal es la ciudadana ELLISTA G.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.884.470 y de este mismo domicilio, en su carácter de administradora.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.F.M. y M.A.C., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 39.496 y 189.934, respectivamente y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente N° 03804, que este Juzgado, en fecha 26 de julio de 2013, le dio curso de ley a la presente causa en su admisión, y ordenó emplazar a la demandada de autos, JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, en la persona de su Presidenta: J.D.G., Administradora: ELLISTA DE RODRÍGUEZ y L.D.U., Contadora, a fin que comparecieran a darle contestación a la demanda en el Segundo día de Despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida relativa al último acto de su comunicación procesal (citación), dentro de las horas destinadas a despachar, ésto es, de ocho y treinta minutos de la mañana a tres y treinta minutos de la tarde.-

Seguidamente, en fecha 30 de julio del año 2013 que discurre se libraron los correspondientes recaudos de citación.-

En fecha 01 de agosto de 2013 fueron citadas las ciudadanas L.D.U., ELLISTA DE RODRÍGUEZ y Y.L.G., en su carácter de Contadora, Administradora y Presidenta, respectivamente, de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, según consta de los respectivos recibos de citación que corren insertos a los folios que van del cuarenta y tres (43) al cuarenta y cinco (45) del expediente.-

Luego, el día 06 de agosto de 2013, compareció la ciudadana Y.L.G., con el carácter de Presidenta de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, con la asistencia del Abogado J.F.M., presentó su escrito de contestación a la demanda, el cual fue agregado a las actas en esa misma fecha.

Seguidamente, en esa misma fecha (06-08-2013) presentes en estrado las ciudadanas ELLISTA G.D.R. y L.D.U., asistidas por el profesional del derecho J.F.M., identificados en actas, y presentaron su escrito de contestación a la demanda, siendo agregado a las actas en la oportunidad debida.

Aperturado el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó su escrito de promoción de pruebas el día 12 de agosto de 2013, el cual fue agregado a las actas y admitido en esa misma oportunidad y la demandante de autos promovió las suyas el día 17 de septiembre del año que discurre, siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

Alegó la ciudadana HECIRDA R.F.S., actuando como apoderada de la ciudadana L.G.F., quien es propietaria del apartamento signado con el N° 1-A del Edificio Guanaguanare, situado en la Avenida 15 Las Delicias con Calle 66-A, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., que el día 25 de junio de 2013, se convocó a todos los propietarios a una Asamblea Extraordinaria, que tendría lugar a las 7:00 p.m. en el Hall del Edificio Guanaguanare y que en caso de no contar con el número suficiente de propietarios, se efectuaría una nueva convocatoria a las 8:00 p.m., cuyo punto a tratar era el Aumento de la Cuota Ordinaria, donde se decidió y acordó con un número de 12 propietarios asistentes a la asamblea, sin que se hayan agotado las estipulaciones contenidas en el documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 23, aunado a que tampoco se procedió a una nueva consulta que represente más de la mitad del valor atribuido, dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado; que dichos parámetros obedecen a normas de orden público, que no pueden relajarse por los particulares en Régimen de Propiedad Horizontal, sin estar llenos los extremos establecidos en los Artículos 23 y 24 de la Ley, sin olvidar que la convocatoria no fue publicada en un periódico de la localidad, y que la convocatoria presenta vicios que acarrean la nulidad de la misma.

Afirmó igualmente, la actora, que el día 02 de agosto de 2012, se reunieron en el hall del edificio, cinco propietarias, para discutir el cargo de la administración, nombrando a la Dra. Ellista de Rodríguez y en acta de asamblea del día 09 de agosto de 2013, donde se eligió la nueva Junta de Condominio también presenta vicios, ya que no fueron elegidos por el 75% de los propietarios, pues solo asistieron a esta reunión, la Dra. J.d.G. (Presidenta), Ellista de Rodríguez (Administradora), L.d.U. (Asesor Contable), Hesilda Finol (Secretaria), Abog. R.G. (Vocal I), E.R. (Vocal II), por lo que carece de legalidad, ya que no se agotaron las estipulaciones del Documento de Condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

Que en los informes mensuales, específicamente el del mes de junio de 2013, aparece que hay un total en Banco y Caja, la cantidad de Bs. 18.032,30, por lo que no es justo ese nuevo aumento, que ya viene siendo reiterativo.

Que el día 31 de octubre de 2011, acordaron una cuota especial para cada tipo de apartamento, dependiendo el porcentaje que le corresponde a cada apartamento; que luego de 2 meses, se da otra Asamblea General, estando vencida la Junta de Condominio desde el 28 de marzo de 2011.

El día 27 de febrero de 2012, se celebró otra asamblea, cuyo objeto fue: 1) Aumento de Condominio, 2) Informe sobre Situación de los ascensores; donde aprobaron: aumentos de la cuota dependiendo del porcentaje que le corresponde a cada apartamento.

Que el día 3 de mayo de 2012, se produjo otra asamblea, con el objeto de: 1) Presentación de presupuestos para reparación ascensor impar y 2) Varios, la convocatoria para las 7:30 pm y la segunda para las 8:00 pm en el Hall del Edificio, se tomarán decisiones con los presentes, a la cual asistieron 8 personas, de las cuales 5 son de la Junta de Condominio y 3 son propietarios (No Hubo Quorum) donde se fijó una cuota especial para tales reparaciones sin que fueran presentados presupuestos respectivos; manifestó la actora, que todas esas asambleas fueron publicadas en un periódico de la localidad, por lo que las convocatorias presentan vicios que acarrean la nulidad de las mismas.

Aseveró igualmente, que el caso que nos ocupa presenta vicios en las convocatorias, violación al documento de condominio y abuso de derecho, y que por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, y de conformidad con el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal solicita que se anule el acta o actas de Asamblea General Ordinarias y Extraordinarias, muy especialmente la del 25 de junio de 2013.

Por último, manifestó que la Junta no ha presentado soportes de los gastos realizados en su gestión, sólo pasan informes de ingresos y gastos mensuales.

Entre tanto, las litis consortes pasivos comparecieron a contestar la demanda, en los siguientes términos:

Como punto previo alegaron la Prescripción de la acción, en argumento que no puede la parte actora pretender obtener del Estado la nulidad de las actas de fecha 31 de octubre de 2011, 27 de febrero de 2012, 03 de mayo de 2012, así como un acta de asamblea de fecha 09 de agosto de 2013, así como de una minuta de una reunión de condominio de fecha 02 de agosto de 2012, debido a que al día 01 de agosto de 2013 fecha en la que fueron citadas las demandadas de autos, había pasado con creces el lapso de 30 días que establece el Artículo 25 de la Ley de Propiedad H.q.n. puede solicitar la actora la nulidad de todas las actas celebradas a partir del 31 de octubre de 2011, cuya reclamación se encuentra evidentemente prescrita.

Así mismo, invocaron como defensa de fondo la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto ha operado la prescripción de la acción a que se contrae la pretensión deducida y en consecuencia como quiera que dentro de los requisitos que debe tomar en cuenta al momento de admitir la demanda es que no sea contraria a disposición expresa de la Ley, al orden público o las buenas costumbres, y siendo que las normas de la Ley de Propiedad Horizontal son de orden público, mal podría haber sido admitido una demanda que persigue la nulidad de las actas de asamblea celebradas por los copropietarios del Edificio Residencias Guanaguanare, desde el año 2011, cuando la Ley es taxativa al establecer que la acción debe intentarse dentro de los 30 días siguientes a la celebración de la asamblea cuya nulidad se pide.-

Igualmente, alegaron las defensas de fondo referidas a la falta de cualidad pasiva y activa, con respecto a la falta de cualidad pasiva, indicó que la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, es Administradora, una figura diferente a la Junta de Condominio, y que la aludida Junta, está compuesta por las figuras de Presidente, Secretario, Primer y Segundo Vocal, y que la ciudadana L.D.U., tampoco tiene cargo alguna en la referida Junta, sólo se desempeña como Contadora. En cuanto a la falta de cualidad activa, afirma que, que mediante asamblea de fecha 09 de agosto de 2012, cuando se llevó a cabo la elección de la junta de condominio, fue elegida la ciudadana HECIRDA FINOL, como Secretaria, por ello carece de cualidad activa para actuar en este estado judicial, ya que ella misma forma parte del sujeto pasivo de la acción incoada, por cuanto la misma tiene intereses manifiestamente contrapuestos.

Aseveran, que las actas de asambleas de las cuales que la parte actora pide su nulidad, fueron convalidadas por todos los co-propietarios del Edificio Guanaguanare, quienes dieron cumplimiento a los acuerdos adoptados en todas las actas de asambleas, efectuando el pago de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias, sin objeción de las mismas; y que la Sra. Hecirda ha llevado a efecto sus funciones sin objeción alguna, y que ella como parte de la Junta Directiva, no solo aceptó dicho cargo sino que invistió validez a la Asamblea celebrada; que el apartamento propiedad de la demandante de actas, se encuentra insolvente con el pago de las cuotas de condominio, desde el mes de enero de 2012 hasta el mes de julio de 2013, y que asciende las cantidad de Bs. 6.050,00, sólo realizando cinco abonos parciales a la deuda, efectuando el último de dichos abonos, el día 25 de junio de 2013, fecha de la celebración de la última acta de asamblea; también han afirmado que la parte demandante ha utilizado al órgano jurisdiccional para soslayar las obligaciones a las que está sometida bajo el régimen de propiedad horizontal, en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias.

Por último, negó, rechazó y contradijo que los aumentos de la cuota ordinaria hayan alcanzado un ajuste de más del cien por ciento (100%); amén que la actora no señala sobre cual de las actas hace dicha denuncia, y que las actas de las cuales pide su nulidad se hubiesen celebrado sin cumplir las formalidades del Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por último, alegó que el escrito libelar se encuentra sustentado en Abuso de Derecho, vicios en la Convocatoria y adopción de acuerdos y violación en el documento de condominio, y que no se puede pretender transformar la pretensión de las actas, en un juicio de rendición de cuentas, pues esta no fue la acción incoada.

Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil venezolano vigente, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, y en consecuencia este Tribunal, pasa a decidir en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que cada uno les ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del ordenamiento jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley, que proceda en esta causa, de la siguiente manera:

PUNTOS PREVIOS

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa, con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Caducidad de la Ley, Fraude Procesal, Faltad de cualidad y Prescripción, estas últimas formuladas por la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, es por ello que este Sentenciador, pasa a analizarlas de la siguiente manera:

DE LA PRESCRIPCIÓN ALEGADA

En derecho, como es bien sabido, tanto las acciones como las excepciones duran lo que sus fundamentos jurídicos indiquen y precisamente una de las causas de la extinción de la acción, es el transcurso del tiempo. Es punto cardinal de todo ordenamiento jurídico, incluyendo el venezolano, que las acciones se extinguen en un cierto plazo, con el fin que no perdure a perpetuidad la posibilidad de litigios, cuando ya, tal vez, hubieran desaparecido o menguado las pruebas necesarias, y con aquéllas, la incertidumbre y lo precario de las condiciones de derecho y patrimonios. Es oportuno, además, que ciertas acciones tengan vida breve, ya sea por las cuestiones delicadas a que podrían dar lugar o por las consecuencias económicas graves que pueden originar. Así, el transcurso del tiempo es causa de extinción de acciones en el doble aspecto de prescripción y caducidad.

El Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:

Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.

Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves. (Negrillas del Tribunal)

Confunde la parte demandada, los términos de prescripción y caducidad, ya que el lapso establecido en el referido Artículo 25 ejusdem, es un lapso de caducidad, siendo ésta, la extinción de un derecho por su falta de ejercicio durante un plazo temporal prefijado. La Caducidad, consiste en la “pérdida de un derecho por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma, cuando está referida al derecho reacción, disminuye en cierta forma el mismo, ya que aun cuando cualquier persona pueda accionar, en determinados casos el conocimiento del fondo de las controversias queda eliminado al constatarse que no se incoó la acción dentro del término previsto para ello”. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1167/2001 del 29 de junio).

La Caducidad: Es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad, y cuyas características son: 1.- No admiten suspensión o interrupción; se consideran preconstituidos y se cumplen en el día fijado aunque sea feriado; 2.-No pueden ser materia de convención antes de que se cumplan, ni después de transcurridos pueden renunciarse, el plazo prefijado obra independientemente y aun contra la voluntad del beneficiario, 3.- El Juez puede y debe declarar de oficio los plazos prefijados y 4.- Una vez producidas la caducidad del término el derecho se extingue, en forma absoluta.

Al respecto la Sala Constitucional en sentencia N° 727 del 08 de abril de 2003, estableció:

En efecto, la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica.

El lapso de caducidad, como lo denunció el recurrente, transcurre fatalmente y no es susceptible de interrupción, ni suspensión. Sin duda alguna, la caducidad es un lapso procesal y en relación con el carácter de éste, la Sala Constitucional se ha pronunciado y ha establecido que los lapsos procesales establecidos en las leyes y aplicados jurisdiccionalmente no son formalidades que pueden ser desaplicados con base en el artículo 257 de la Constitución.

El Dr. L.S., en su obra "Derecho Civil Venezolano", editada por la Imprenta Nacional en 1873, tomo II, pág. 423), al hablar del término de caducidad lo hace así: "El año fijado para la caducidad de esta acción, corre contra todos indistintamente, y no se interrumpe ni se suspende por ninguna de las causas que interrumpen o suspenden la prescripción, pues las palabras de nuestro artículo se oponen a ello: "La demanda de revocación por causa de ingratitud debe intentarse dentro del año, etc...", se dice aquí, y palabras tan terminantes dan a la caducidad de la acción en el presente caso, una índole muy distinta de la que tiene la prescripción".

La Corte Federal y de Casación Venezolana, en sentencia de fecha 13 de abril de 1917, publicada en la Memoria del año de 1918, pág. 178, al hablar de la caducidad, dice: "La Corte observa: que la caducidad constituye una razón de derecho de orden público, es un plazo fatal no sujeto a interrupción ni suspensión y así lo estableció esta Corte en su sentencia de 15 de marzo de 1906 (Memoria 1907, Tomo 1, pág. 407), cuando dijo: "La caducidad obra, aunque nadie la alegue y aunque las partes convengan en renunciarla".

Entonces, “la caducidad es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo”. (Sent. N° 603 de fecha 7 de noviembre de 2003, caso Volney F.R.G., C/. Banco Consolidado, C.A., Hoy Corp Banca, C.A., Banco Universal, Exp. 01-289).

…Si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el Juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga

. VÉSCOVI, Enrique: Teoría General del Proceso, Editorial Librería, Bogotá-Colombia 1984, Pág. 95.

En tal sentido, la caducidad puede ser legal o contractual, es contractual cuando deviene de la voluntad de las partes y legal por disposición expresa de la Ley, como en el caso de autos, tal y como lo dispone el Artículo 25 de la Ley especial antes referido.

De la literatura del referido Artículo 25 ejusdem y conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales establecidos, el término que en el mismo se señala, como ya se estableció, lo es de caducidad legal, y por tanto, inquebrantable por las partes, sabido que, el derecho subjetivo interpuesto por la actora refiere a las nulidades de las actas de asamblea de fechas 27 de febrero de 2011, 31 de octubre de 2011, 03 de mayo de 2012, 02 de agosto de 2012, 09 de agosto de 2012 y 25 de junio de 2013, acción esta que se interpuso el día veinticinco (25) de julio de 2013, conforme al Recibo de Distribución N° 51.947-2013, lo que refleja, que ha transcurrido un lapso de tiempo hiperbólico que determina que LA ACCIÓN para con las actas de asamblea de fechas 27 de febrero de 2011, 31 de octubre de 2011, 03 de mayo de 2012, 02 de agosto de 2012 y 09 de agosto de 2012, HAYA CADUCADO, y su sanción es la aniquilación del juicio o proceso con respecto a ellas, tal y como se determinará en la dispositiva del fallo, pero en lo atinente al acta de asamblea extraordinaria de fecha 25 de junio de 2013, su nulidad se solicitó a término, es decir, en forma tempestiva, por lo tanto, se declara Improcedente, la caducidad de la misma. Así se decide.-

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN

La parte demandada alegó la Prohibición de Admitir la Acción Propuesta, fundamentando tal alegato en el hecho que la demanda versa sobre actas de asamblea celebradas desde el año 2011, cuando la acción debe intentarse dentro de los 30 días siguientes a la celebración de la misma, según lo antes referido, y si bien es cierto que el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, en consecuencia de lo antes analizado, la acción para atacar el acta de asamblea de fecha 25 de junio de 2013, fue hecha en forma tempestiva, es decir, dentro del lapso legal, no obstante, que tal lapso haya caducado para con las demás actas de asambleas, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE tal alegato, en razón que la acción, como tal, es un todo, y no le está dado al Tribunal a emitir pronunciamiento ab initio en forma parcial sobre ello. Así se determina.-

FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA

Tanto la ciudadana Y.L.G., Presidenta de la parte demandada de autos JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, como las ciudadanas ELLISTA DE RODRÍGUEZ y L.D.U., obrando con el carácter de Administradora y Contadora de la referida Junta, opusieron la falta de cualidad activa, de acuerdo a lo previsto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando: Que la ciudadana HECIRDA FINOL, actúa como apoderada judicial de la propietaria del inmueble L.G.F., y que sin embargo, en la Asamblea de Copropietarios celebrada en fecha nueve (09) de agosto de 2012, oportunidad en la que se llevó a cabo la elección de la Junta de Condominio, la cual se encuentra vigente, y llevándose a efecto la designación del cargo de Administrador recaído en la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, y de un Asesor Contable la ciudadana L.D.U., así como para integrar la Junta de Condominio fueron elegidas las siguientes personas para ocupar los cargos: Como Presidente: a Y.D.G., SECRETARIA: HECIRDA FINOL, VOCAL I: R.G., VOCAL II: E.R., es decir, que la reclamante funge como Secretaria de la Junta de Condominio, entonces resulta contradictorio anular actos convalidados con su firma, y como miembro de la Junta de Condominio, forma parte del sujeto pasivo de la acción incoada, es por ello que no posee la cualidad activa para demandar, ya que posee intereses manifiestamente contrapuestos, en razón de lo cual vulnera las obligaciones que tiene como mandataria.

En este sentido, se puede definir a la cualidad, como el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, teniendo a su vez interés legítimo y actual. En revisión de doctrinarios venezolanos, y en especial L.L., en su texto Ensayos Jurídicos, (1987) quien destacó, en lo relativo a las Teorías de las faltas de Cualidad: …La cualidad o legitimatio ad causam, se reitera que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la Ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado.

Quiere decir, que en un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

Debemos señalar lo que la doctrina clásica ha considerado con respecto a la legitimación, como un requisito constitutivo de la acción, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación. La legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque estas son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por lo tanto, como sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente que la pretensión resulte fundada o infundada.

Por lo tanto, la legitimidad debe tenerse igualmente como capacidad, la cual la define Calamandrei de la siguiente manera: “Quien pueden ser parte, esto es, sujetos de una relación jurídica procesal, todas las personas, físicas y jurídicas, que pueden ser sujetos de relaciones jurídicas en general, esto es, todos aquellos (hombres o entes) que tienen la capacidad jurídica”.

Es interesante señalar que en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad” para con las partes en juicio, este se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir que es distinto al derecho que se reclama, por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común.

La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cual denota la vinculación del actor y del demandado a un deber jurídico ubicado en el campo del derecho público como privado.

Tanto la actora como el demandado, tienen la capacidad procesal, ya que comparecen en juicio, lo cual es independiente del vocablo “cualidad”.

Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el Artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referente al acceso a la administración de justicia para hacer valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico actual.

Ahora bien, distinta a la capacidad de ser parte es la capacidad procesal, pues la capacidad de ser parte como señalamos con anterioridad pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, mientras que la capacidad procesal pertenece solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.

De esta manera, cuando en algunas de las partes intervinientes en el proceso, se observa el defecto de legitimación activa o pasiva, ésta puede plantearse como excepción de inadmisibilidad de la demanda, bien como cuestión previa (in limine litis), o junto con las demás defensas perentorias o de fondo, para que sea resuelta en capítulo previo en la sentencia definitiva, y en este caso, declarada con lugar el defecto de legitimación, el Juez no entra a examinar el mérito de la causa y simplemente desecha la demanda y no le da entrada al juicio, quiere decir, que si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo podrá saberse al final de proceso, en la sentencia de mérito.

En consecuencia, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, de alguna de las partes por no ostentar esa cualidad de instaurar o soportar un juicio, por lo que el Juez no conocerá del fondo de la causa tal y como fue señalado anteriormente.

Es necesario agregar que en materia de cualidad, el criterio general es el siguiente: toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva), por lo que a falta de correspondencia lógica entre el titular de la relación jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio.

La cualidad o legitimatio ad causam, se reitera, que la misma es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la Ley da la acción, es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado. Esto quiere decir, que un proceso no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

Analizado lo anterior, este Sentenciador concluye que la presente demanda de Nulidad de Actas de Asambleas ha sido interpuesta por la ciudadana HECIRDA FINOL SERRANO, en su carácter de apoderada de la ciudadana L.G.F., quien es propietaria del inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 1-A, del Edificio Guanaguanare, situado en la Avenida Las Delicias con Calle 66-A, en jurisdicción de la Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., según documento poder que consignara y documento de propiedad, inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, es oportuno determinar que la normativa aplicable a la materia objeto de este litigio, es la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en gaceta oficial extraordinaria N° 3.241 de fecha 18 de agosto de 1983; según ésta la Propiedad Horizontal se puede constituir sobre apartamentos y locales de un edificio cuando éstos pertenecen a distintos propietarios; este régimen especial de propiedad se caracteriza porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local y un derecho de copropiedad junto con los demás dueños o propietarios, sobre los elementos que todos utilizan o disfrutan del edificio o inmueble.

Bajo esa perspectiva, el inmueble anteriormente descrito queda regido por la Ley de Propiedad Horizontal -como se dijo arriba en esta sentencia-; que es la Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente a las normas establecidas en el Código de Procedimiento Civil; a manera ilustrativa se transcriben ciertos extractos de la sentencia suscrita por el magistrado Carlos Oberto Vélez, identificada previamente:

… la Sala observa que el Juez Superior en su sentencia determina que estamos en presencia de un juicio incoado por un copropietario en nombre propio y en ejercicio de la representación sin poder de los condueños, a tenor de lo previsto en el artículo 168 del Código (sic) Civil; que el inmueble del cual es copropietario la accionante, está regido por la Ley de Propiedad H.q.e. esta Ley Especial por la materia que regula y de aplicación preferente al Código Civil…

Lo antes expuesto, permite establecer que la ciudadana HECIRDA FINOL SERRANO, tiene la cualidad y el interés que se atribuye en rango constitucional para acceder a la administración de justicia en ejercicio de la acción en nombre de su mandante, razón por la cual, se declara improcedente o sin lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, referida a la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA. Así se decide.-

De la misma manera, se observa, que en el caso bajo análisis, las ciudadanas ELLISTA DE RODRÍGUEZ y L.D.U., obrando con el carácter de Administradora y Contadora de la parte demandada de autos JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, en su escrito de contestación a la demanda, opusieron igualmente la falta de cualidad pasiva, en argumento que la actora incurre en contradicción al afirmar que ellas, forman parte de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, cuando la propia Ley de Propiedad Horizontal, establece que para el caso de la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, es una figura diferente de la Junta de Condominio, quien conjuntamente con dicho ente y la Asamblea General de Propietarios corresponde la administración del Edificio, tal y como lo señala el Artículo 18 ejusdem, y que la parte actora solo demanda a la Junta de Condominio y no a la figura del Administrador, la co-demandada ELLISTA DE RODRÍGUEZ, carece de cualidad pasiva para asumir la condición de codemandada en este proceso, además aseveran que la ciudadana L.D.U., tampoco ocupa cargo alguno en la Junta de Condominio, ella es la Contadora y por lo tanto, también carece de cualidad pasiva.

Luego del estudio exhaustivo del contenido de la referida Ley especial, se observa que la administración de los inmuebles sometidos a este régimen le corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, dicha Junta estará integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que cubrirán sus faltas y de su seno se elegirá un Presidente.

Aunado a ello, se constata en el Título Segundo las facultades y funciones otorgadas a la Junta de Condominio y al administrador, creadas de manera taxativa, diferentes una de las otras y de aplicación según la situación que se suscite; según el Artículo 18 de la Ley Especial la Junta posee las siguientes atribuciones:

1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;

3. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;

4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;

5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del administrador.

   En cambio, el Administrador tiene asignado un conjunto de funciones, enumeradas en el Artículo 20 ejusdem, referentes en su mayoría al cuido, vigilancia, administración, conservación de las cosas comunes, cumplir y velar por el cumplimiento de la normativa, valen decir, documento de condominio, su reglamento y los acuerdos de los propietarios en asamblea, llevar los libros correspondientes, y el Literal E) establece: Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, al igual que las formalidades necesarias para ejercer esta facultad conforme a la Ley.

   La representación ut supra, no es más que la legitimación o cualidad que se necesita para actuar en nombre de los copropietarios de los inmueble, siendo menester recordar la doctrina primigenia en este tema de la Sala de Casación Civil, desde la sentencia Nro. 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos:

   ...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

   De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

   (...OMISSIS....)

   Se debe señalar que de acuerdo con reiterada y pacífica jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia, se ha impartido lo que a continuación se transcribe:

   …la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo.

   Por lo antes expuesto, dado que el ad quem fundamentó su decisión en la aplicación del artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina que el administrador designado por la Junta de Condominio es el único facultado para intentar un juicio en nombre y representación de los copropietarios de un inmueble, por lo que aún cuando la accionante en su carácter de condómino del inmueble puede representar sin poder al resto de los condueños en los asuntos relativos a la cosa común, tal representación sin poder no puede equipararse a la cualidad legalmente prevista en el citado artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual el Juez Superior no infringió por falsa aplicación el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, motivo suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

   Considera oportuno citar el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha ocho (8) del marzo del año dos mil seis (2006), para de seguidas hacer las observaciones pertinentes:

   … Ahora bien, aun cuando los copropietarios no tiene personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, cso (sic) J.F.F. y otros contra A.E. campos y A. da Costa Campos, estableció lo siguiente:

   … Esta sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e, de la Ley de Propiedad Horizontal.

   De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado en una sola entidad asociativa, aunque sin personería jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

   Tal como claramente se observa, la legitimación o cualidad para representar en juicio a los copropietarios de un inmueble sometido a este régimen, corresponde únicamente al órgano administrador designado en asamblea de copropietarios, ya que el verdadero sujeto en este caso, está integrado por todo el conjunto como una sola entidad asociativa, a quienes la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma en las relaciones de derecho material, sino que impone en el ámbito del derecho formal que el consorcio de propietarios deben actuar en bloque y por órgano de su administrador designado.

   En el caso sub iudice, se verifica de las actas que la ciudadana Y.L.G., en su condición de citada como representante legal de la demandada JUNTA DE CONDOMINIO DE LA RESIDENCIA GUANAGUANARE, quien ostenta el cargo de Presidente de la misma, y que conforme a los términos planteados en el escrito de contestación a la demanda fue elegida según acta de asamblea de fecha 09 de agosto de 2012, inserta del folio cincuenta y uno (51) de las actas, por ello, siendo la falta de cualidad una institución de orden público, no puede este Juzgado pasar por alto tan importante situación, cuando en el presente caso, como ya se dejó establecido se está demandando a la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, en la persona de las ciudadanas J.D.G., ELLISTA DE RODRÍGUEZ y L.D.U., en su carácter de Presidenta, Administradora y Contadora, respectivamente, a tal efecto este Jurisdicente se permite citar lo siguiente:

   (…) De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, exp N° 04-2584, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de Julio de 2008, acogida en el expediente N° 2010-000400, del 20 de junio de 2011 por la Sala de Casación Civil)

   En consonancia con lo antes expuesto, se concluye que la ciudadana J.D.G., en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio demandada, NO TIENE LEGITIMACIÓN O CUALIDAD PASIVA para sostener el presente litigio. Así se decide.

   Este jurisdicente estima con fundamento en todo cuanto ha sido expuesto y como ya se ha dicho en reiteradas ocasiones durante el desarrollo de esta sentencia, que la legitimación o la especial cualidad para estar en juicio en representación de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, sólo corresponde al conjunto de propietarios, ejercida a través de su administrador designado, pues la Ley y la jurisprudencia han sido claras y explicitas con relación a ello.

   En ese mismo orden de ideas, la Sala de nuestro M.T. al decir que la cualidad corresponde única y exclusivamente al administrador o en su defecto, a la Junta como tal, se traslada al supuesto que no exista administrador en la Junta, situación en la que es necesario por i.d.L. que dicha Junta suplante al administrador y ejerza la representación bien sea como demandante o demandado en juicios, así como las actividades que se efectúan cotidianamente; el espíritu del jurista se circunscribe en solventar la ausencia de éste órgano quien cumple funciones de elevada preponderancia, que tienen por objeto salvaguardar el bienestar común de los propietarios del edificio, de lo contrario ante la carencia de esta vía y sin el administrador se crearía un caos inevitable, cualquier gestión sería tardía e ineficiente.

   Lo expuesto disiente con lo que se plantea en este procedimiento, como se desprende de la referida acta de asamblea de fecha 09 de agosto de 2012, contenida en el expediente, folio 51, la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, para la fecha en que se introdujo la presente demanda contaba con una administradora designada en asamblea de copropietarios, dicho cargo lo ejerce la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, quien fue citada debidamente y se hizo parte y contestó la demanda, en consecuencia, por las razones de hecho y de derecho que se dejaron sentadas anteriormente, se concluye que indudablemente la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, en su carácter de Administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, posee la legitimación necesaria para representar a los copropietarios del referido Edificio, conforme a Ley, en consecuencia, la defensa de fondo opuesta en lo que respecta a la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, se declara SIN LUGAR. Así se establece.

   Así mismo, en base a lo antes expuesto, se declara CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA alegada para con la ciudadana L.D.U., quien ostenta el carácter de Contadora en el referido Condominio. Así se determina.-

   Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil venezolano vigente, corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, y en consecuencia este Tribunal, pasa a decidir en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que cada uno les ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del ordenamiento jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley, que proceda en esta causa, este Juzgado entra a analizar las probanzas de las partes, de la siguiente manera:

   PRUEBAS DE LAS PARTES:

   1. - PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

      La accionante de autos, promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios:

      .- Con el libelo de la demanda:

      o En copia fotostática simple promovió los siguientes documentos:

      1. Documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado en fecha 03 de mayo de 1999 por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 28, Protocolo 1°, Tomo 3°,

      2. Documento de condominio del Edificio Residencias Guanaguanare, registrado en fecha 05 de diciembre de 1977, por ante en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 59, Protocolo 1ero, Tomo 4°,

      3. Convocatoria para una Asamblea Extraordinaria a realizarse el día 25 de junio de 2013, a las 7:00 pm, cuyo único punto a tratar era el aumento de la cuota de condominio,

      4. Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 25 de junio de 2013, donde se decidió aumentar la cuota de condominio, estando presentes once (11) co-propietarios,

      5. Actas de Asamblea Extraordinaria de fecha 02 de agosto de 2012, 09 de agosto de 2012, 31 de octubre de 2011, 28 de marzo de 2011, 27 de febrero de 2011, 03 de mayo de 2012,

      6. Relación de ingresos e ingresos del Edificio a la fecha 30 de junio de 2013,

      7. Convocatoria para una Asamblea de Propietarios del Edificio Guanaguanare a celebrarse el día 31 de octubre de 2011,

      8. para una Asamblea de Propietarios del Edificio Guanaguanare a celebrarse el día 27 de febrero de 2012,

      9. Convocatoria para una Asamblea de Propietarios del Edificio Guanaguanare a celebrarse el día 02 de mayo de 2012,

      Observa el Jurisdicente, que dichos documentos consignados en copias simples, en modo alguno, fueron desconocidos, impugnados y mucho menos tachados de falsos, y en atención al Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, este Tribunal, los aprecia y valora en favor de su promovente.- Así se decide.-

      .- Con su escrito de promoción de pruebas, consignó:

      a.- Promovió en copia fotostática escrito de denuncia suscrito por la parte actora dirigido al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS),

      b.- Promovió en copia fotostática del acta de conciliación de fecha 01 de diciembre de 2011, celebrada por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de la denuncia signada con el N° 3421-11, donde no se llegó a ningún acuerdo

      c.- Planilla emitida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Estado Zulia, que refiere a la Inspección Judicial solicitada por la actora, y que le correspondió conocer por distribución a este mismo Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,

      d.- Consignó igualmente la actora, en copias fotostáticas, una serie de actas de asamblea de los años 2006, 2008, 2010, 2012, informe de ingresos y egresos de diferentes años, copia de los libros de contabilidad, recibos de cancelación de cuotas de condominio de diferentes meses, comunicaciones que en diferentes oportunidades la actora dirigió al Condominio, convocatoria para una asamblea de condominio de fecha 02 de julio de 2012, comunicación de fecha 18 de julio de 2013 emitida por la Junta de Condominio a la parte actora,

      Documentos que igualmente este Tribunal aprecia y valora en favor de su promovente, en virtud que no fueron desvirtuados por la parte demandada, pero los mismos en nada influyen para el mérito de la causa. Así se determina.-

   2. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

      La parte demandada JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, en la persona de la ciudadana ELLISTA DE RODRÍGUEZ, promovió los siguientes medios probáticos:

1. Invocó el mérito favorable de las actas procesales en todo cuanto le favorezcan y que este Tribunal determinará, en fundamento a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal, según el cual, todo cuanto se diga, se escriba o se alegue en el proceso, beneficia o perjudica a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto y previo el análisis de las cuestiones probáticas rielantes en actas. Así se decide.-

2. Promovió en copias certificadas, veintiún (21) recibos de pago de cuotas de condominio de diversos co-propietarios, en señal de acatamiento del aumento de la cuota de condominio acordada en el acta de fecha 25 de junio de 2013, sobre la cual se pide su nulidad;

3. Planilla de informe administrativo al 31/07/2013 del Condominio Residencias Guanaguanare

4. Copias fotostáticas de las actas de fecha 31 de octubre de 2011, 03 de mayo de 2012, 02 de julio de 2012, 09 de agosto de 2012, 25 de junio de 2013,

   En lo que respecta a dichos documentos consignados, se observa que los mismos, no fueron desconocidos, impugnados y mucho menos tachados de falso, en atención al Artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil, este Tribunal, les da valor probatorio en favor de su promovente. Así se determina.-

   1. Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos O.P., L.E., C.C., D.M., D.D.R. y A.P..

   El Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, es considerado como regla de valoración de la prueba testimonial, en consecuencia es obligatorio para el Juez:

   1) Hacer la concordancia de la prueba testimonial entre sí y conforme a las demás pruebas aportadas al proceso conforme a su soberana apreciación.

   2) El Juez deberá desechar la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, teniendo el Juez el deber legal de desechar el testigo mendaz, al referencial y al que incurre en contradicción, en base a su libertad de apreciación de la prueba.-

   3) Deberá el Juez, apreciar la testimonial aplicando la sana crítica, esto es, juzgar conforme a como su inteligencia lo indique.

   Sentado lo anterior, procede este Operador de Justicia al examen de los testigos que comparecieron, de la forma siguiente:

   Se observa que sólo declararon O.G.P.R., C.C.M., D.T.M.D.V. y D.B.C.D.R., los aludidos ciudadanos declararon al unísono que fueron convocados a una asamblea de condominio, que la misma se celebró el día 25 fe junio de 2013, que en dicha asamblea se aumentó la cuota de condominio, y que los co-propietarios estuvieron de acuerdo, encontrando el Jurisdicente que sus deposiciones concuerdan entre sí y están contestes y al no haber sido desvirtuado sus dichos con el contradictorio, ya que no fueron repreguntados por la parte contraria, puesto que la misma no asistió, el Tribunal los aprecia y valora. Así se establece.

   La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.

   En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quién quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal, por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).

   Observa el Tribunal de las actas procesales y, en atención a los alegatos, defensas y probanzas de las partes, que la columna vertebral del presente juicio, lo constituye la nulidad absoluta del acta de asamblea extraordinarias de fecha 25 de junio de 2013, por vicios en la convocatoria y por no cumplirse los requisitos del Artículo 23 de la ley especial, en cuanto al quórum requerido.

   Conforme al Principio de Unidad de la Prueba, el cual significa que el conjunto probatorio del juicio forma una unidad, y que, como tal, debe ser examinado y apreciado por el Juez, constatar las diversas pruebas, puntualizar su concordancia o discordancia y concluir sobre el conocimiento que de ellas globalmente se forme y atendiendo al Principio de la Comunidad de la Prueba, o Adquisición Procesal, según el cual las pruebas, una vez promovidas y evacuadas, pertenecen al proceso y como tal deben ser valoradas y apreciadas con independencia de la parte que la promovió.

   Ahora bien, el documento de condominio consignado por la parte demandante, en su Cláusula Décima Quinta, establece: “Los acuerdos de la mayoría de los propietarios tomados con arreglo a los Artículos 20, 21 y 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, serán obligatorios para el resto de los propietarios del inmueble, sin perjuicio de lo establecido en lo Segundo Párrafo del Artículo 23 de la citada Ley” y en la Cláusula Décima Sexta se dispuso: “En todo lo no previsto en este documento de condominio, regirán las disposiciones de la Ley de Propiedad H.y.d. normas legales aplicables en esta materia en Venezuela”, en consecuencia el funcionamiento de la Junta de Condominio y todo lo relacionado a las Asambleas, decisiones, quórum requerido, forma de convocatoria, debe hacerse conforme a ello.

   En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal establece en los Artículos 18 y 24 quienes pueden convocar a la asamblea general de propietarios, en principio, corresponde al Administrador cuando este estime conveniente para considerar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando se lo requieran los propietarios cuyos apartamentos o locales represente un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, que el administrador por cualquier causa no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, éstos pueden solicitar al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el inmueble, la convocatoria a la asamblea; y en caso de urgencia, la junta de condominio podrá convocar a la asamblea de copropietarios.

   En este sentido, la Ley de Propiedad H.r.l. referente a la convocatoria, que será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y dirigida a cada uno de los propietarios del condominio y la convocatoria debe ser publicada con tres días de anticipación a la celebración de la asamblea, y la fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la Ley de propiedad horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de esta requisito no conlleva la nulidad de la asamblea, tal lo dispone el artículo 24 eiusdem.

   De manera que, para la validez de una Asamblea General de Copropietarios es indispensable el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se realice la convocatoria con expresión de los puntos a tratar.

2. Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad, con tres (3) días continuos de anticipación, mínimos.

3. Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.

   Por otra parte, la Ley establece que la Asamblea General de propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido convocados a la asamblea con tres días de anticipación, por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble.

   En el caso de autos, la actora demanda la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios de la Junta de Condominio de Residencias Guanaguanare, de fecha 25 de junio de 2013, que riela inserta a los folios veintiuno (21) y veintidós (22) de las actas; ya que para la mencionada asamblea, en primer lugar, no se cumplieron los requisitos del Artículo 23 de la ley especial, es decir, no hubo el quórum requerido para que el acuerdo que se tomó, referido al aumento de la cuota de condominio, sea válido; y según el referido documento de condominio, el inmueble de la Residencias Guanaguanare, está constituido por veintiocho (28) apartamentos, más un (1) pent house, ubicado en la última planta; y para que las decisiones y acuerdos en las asambleas de condominio sean válidas, se requiere conforme lo prevé el Artículo 23 de la Ley, que es el aplicable, la mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del Artículo 7° a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes, es decir, para la toma de las decisiones en las asambleas de ese edificio, se requieren, al menos, 19,3, es decir, 19 co-propietarios que estuviesen de acuerdo con la decisión tomada, y éste no fue el número de votos de co-propietarios que aprobaron el acta de asamblea extraordinaria de fecha 25 de junio de 2013, donde sólo asistieron once (11) personas, en su condición de propietarios y una (1) como representante (autorizado) por otro co-propietario, habiendo sido suscrita por los concurrentes, por lo tanto, NO HUBO EL QUÓRUM EXIGIDO POR LA LEY.

   De igual manera, de la convocatoria consignada y del acta impugnada se deduce que no se dio cumplimiento para la validez de la asamblea general de propietarios el requisito referido a la publicación de la convocatoria a la asamblea de propietarios de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE”, por un periódico de la localidad, con tres (3) días de anticipación, como mínimo, por lo tanto, LA CONVOCATORIA NO FUE HECHA CONFORME A LEY.

   De lo antes expuestos, se puede aseverar que no basta con efectuar una convocatoria personal, ni llamar a la asamblea mediante un aviso en la cartelera del inmueble, sino además hay que cumplir con el requisito de publicación de la convocatoria con tres días de anticipación a la reunión para la validez de la asamblea de propietarios, y como no está acreditado en autos el cumplimiento de tal requisito de publicidad de la convocatoria, es forzoso declarar la procedencia de la nulidad del acta de asamblea extraordinaria de propietarios de la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE de fecha 25 de junio de 2013, de conformidad con el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y así se declarará en la dispositiva del fallo.

   DISPOSITIVO:

   Por los fundamentos expuestos y en sana crítica, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

    PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actoras, esto es, la demanda que por NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA DE CONDOMINIO incoara la ciudadana HECIRDA R.F.S., actuando como apoderada de su hija ciudadana L.C.G.F., identificadas en actas, contra la JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS GUANAGUANARE, en consecuencia:

    SEGUNDO: Se suspenden los efectos del acta de asamblea extraordinaria celebrada en fecha 25 de junio de 2013.

    TERCERO: En virtud de la naturaleza parcial de la presente decisión, no hay condenatoria en costas.

   PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.-

   Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 1.384 del Código Civil, a los f.d.A. 72, ordinales, 3º y 9º de la ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada firmada y sellada en la sala del Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2014). Años 203 de la independencia y 155º de la Federación.-

   EL JUEZ,

   La Secretaria,

   Abog. I.P.P. Abog. A.A.R.

   En la misma fecha se dictó y publicó el presente fallo, siendo las diez y cincuenta minutos de la mañana (10:50 am).-

   La Secretaria,

   Abog. A.A.R.