Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 16 de Septiembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION

ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,

TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 203° y 154º

PARTE ACTORA: GRACIOSA FIGUERA DE HENNIG venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 241.794.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE ACTORA: M.H.R., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 38.950, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: E.L.L. Y SILVELY KALVE DE LETHBRIDGE, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-1.870.390 y V-2.159.670 respectivamente.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE DEMANDADA: L.V., M.S.C., N.S., hijo y N.S. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No: 10.031, 10.235, 68.690, 73.134 y 80.135 respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE No.: 12-0224.

- I –

SINTESIS DEL PROCESO

Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por (APELACIÓN) incoara el ciudadano (GRACIOSA FIGUERA DE HENNIG) contra las ciudadanas E.L.L. Y SILVELY KALVE DE LETHBRIDGE, dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual procedió a admitirla en fecha 30 de junio del 2000.

Mediante diligencia de fecha 10 de julio del 2000, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada.

En fecha 19 de julio del 2000, fue l.B.d.C. de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dada la negativa del demandado en firmar el recibo de citación.

En fecha 25 y 26 de julio, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación librada de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, por lo que si dio fiel cumplimiento a las formalidades consagradas en dicha norma.

En fecha 31 de julio la parte demandada promovió escrito de contestación.

En fechas 14 de agosto del 2000, las partes presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas mediante auto de fecha 18 de Septiembre del 2000.

En fecha 6 de diciembre del 2000 se dicta sentencia y se declara con lugar la demanda incoada contra SILVELY DE LETHBRIDGE Y E.L.L..

En fecha 7 de diciembre y 15 de diciembre las partes se dan por notificadas de la referida sentencia.

En fecha 18 de diciembre del 2000 el apoderado judicial de la parte demandada apela la sentencia.

En fecha 25 de enero del 2001 se admite la apelación.

En fecha 22 de noviembre del 2002, se dictó sentencia declaró sin lugar la apelación ejercida.

En fecha 22 de septiembre del 2003 el abogado de la parte demandada ejerce amparo constitucional en contra de la sentencia proveniente de la apelación la cual es declarada a lugar por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y anuló el fallo dictado en fecha 22 de Noviembre de 2002, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ordenó dictar nueva sentencia.

Así las cosas, le correspondió el conocimiento de este proceso a este Tribunal en virtud de la resolución 2011-0062, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

De manera que, este sentenciador procedió en fecha 6 de noviembre del 2012, a abocarse a la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:

II-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:

1. Que la demandante tenía un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana E.L.L. en su carácter de propietaria desde hace más de 43 años sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda.

2. Que el demandante venia cumpliendo con sus obligaciones fielmente desde el momento de adquirirlas y que ese contrato se venía renovando automáticamente durante 43 años.

3. Que de forma sorpresiva, la parte actora se enteró por una comunicación telefónica del abogado de la parte demandada que la misma había vendido a la ciudadana SILVELY KALVE DE LETHBRIDGE el inmueble que ella ocupa como inquilina, violando así el DERECHO ESPECIAL PREFERENCIAL que concede la ley.

   En síntesis, por otra parte, la representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda esgrimió las siguientes defensas:

1. Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes , tanto en hecho como en derecho ya que:

2. La parte no demostró que tuviera más de dos (2) años como inquilina.

3. La parte actora pretendió apoyar su demanda en las disposiciones de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que entró en vigencia en una fecha posterior a la materialización de la venta del apartamento.

4. Que la demanda fue presentada en un lapso extemporáneo ya que se habían vencido los 40 días que otorga la ley según el artículo 1547 del Código Civil, después de la venta para demandar.

   - III -

   DE LA SENTENCIA APELADA

   Con base a los argumentos explanados por las partes, el Tribunal a quo, dictó sentencia en los siguientes términos:

   Que la parte actora promovió un cúmulo de recaudos contentivos de recibos de alquileres con vencimientos a partir del día 23 de Febrero de 1973, a nombre del ciudadano V.H., por el apartamento antes identificado.

   Dicho ciudadano, según expresado por el apoderado de la parte actora, falleció y era esposo de su representada GRACIOSA FIGUERA DE HENNING, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada.

   Continúa expresando que, “Todos lo recaudos promovidos por la parte actora en su conjunto los aprecia el Tribunal a fin de demostrar que la parte actora tiene el carácter de arrendataria del inmueble objeto de la operación de compra venta, desde hace mucho más de dos (02) años.”

   Sigue expresando que, en cuanto a la inaplicabilidad de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, señaló que: “Desestima tal alegato, por cuanto si bien la protocolización del documento de compra-venta se llevó a cabo el día 30 de Julio de 1999, la presente demanda fue introducida el día 27 de Junio del año en curso, encontrándose vigente la citada Ley desde el primero (1) de Enero del presente año.

   Así mismo, el referido fallo, al aplicar el artículo 47 de la “Ley de Alquiles Inmobiliarios expresó que: “De acuerdo con lo narrado por el apoderado actor en su libelo de demanda, su representada tuvo conocimiento cierto de la enajenación del inmueble de autos, el día 16 de Junio de 2000, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada, en consecuencia la parte actora ejerció la acción de retracto en tiempo útil, por cuanto introdujo la demanda el día 27 de Junio del presente año en curso y así se decide.

   Concluye el referido fallo, declarando con lugar la demanda y anula la venta impugnada.

   -IV-

   PUNTO PREVIO

   DE LA RECTOACTIVIDAD DE LA LEY

   En el presente caso, la parte demandada denunció entre los argumentos que basan la apelación ejercida en contra del fallo dictado por el a quo, que dicha sentencia violó las disposiciones contenidas en el artículo 3 del Código Civil, al no respetar el principio constitucional de irretroactividad de la Ley, consagrado en el artículo 24 de la Carta Magna, al haber aplicado la Lay de Arrendamiento Inmobiliario, cuando no se encontraba vigente para la fecha de los hechos.

   Así las cosas, este Tribunal, al tratarse que es un principio constitucional el no aplicar las disposiciones legislativas de manera retroactivas, con la excepción de menor sanción en los procesos penales, debe de prestar mayor atención a tal premisa, a fin de garantizar una sana administración de justicia.

   Siendo que, un hecho no controvertido que la operación de compra-venta que se pretende anular, a razón del derecho de preferencia alegado, se produjo en fecha 30 de Julio de 1999, encontrándose para tal fecha vigente las disposiciones legales contenidas en el Decreto sobre Desalojos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nro., 29.727, de fecha 5 de Febrero de 1972. De manera que, el a quo aplicó para tal situación los preceptos legales de carácter sustantivo establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios cuya entrada en vigencia data desde 1º de Enero del año 2000, aplicación ésta que vulnera el orden público y por ende el principio de irretroactividad de la Ley, amparado en nuestra Constitución Nacional en su artículo 24, que establece:

   Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron.

   Asimismo, el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil de 1986, establece:

   La ley procesal se aplicará desde que entre en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en este caso, los actos y hechos ya cumplidos y sus efectos procesales no verificados todavía, se regularán por la ley anterior.

   Con respecto a las normas antes transcritas, el Tribunal Supremo de Justicia, a través de su Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha ocho ( 08 ) días del mes de febrero de dos mil dos, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez Exp. N° 1985-000004, desarrolló el tema de la irretroactividad de la Ley, y señaló lo siguiente:

   “En la doctrina resulta valiosa la opinión del Dr. J.S.C., en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, el cual señala:

   ...Existe una norma fundamental en el Derecho intertemporal de todos los países, que es la de que los actos y relaciones de la vida real se regulan por la ley vigente en el momento en que se llevan a cabo. Esta regla, formulada por la doctrina en la forma “tempus regit actum”, es perfectamente paralela a la regla de Derecho intertemporal “locus regis actum”.(OMISSIS)

   ...El problema que se plantea en el Derecho intertemporal... es precisamente, la determinación de ese “tempus” en el cual tiene su punto de apoyo cada relación jurídica.

   La regla citada es una creación de la doctrina y no se formula de una manera directa en el Derecho positivo, pero viene, por lo general, implícitamente expresada a través de uno de los dos preceptos siguientes: “las leyes no tienen efecto retroactivo”, es decir, las leyes no rigen las relaciones jurídicas cuya vida se ha desarrollado en tiempos anteriores a su vigencia; o bien, “las leyes no afectan a los derechos adquiridos”, es decir, la nueva ley no afecta a los derechos que se adquirieron antes de su entrada en vigor.

   El origen histórico de esta regla es la vieja n.d.D.R. “Leges et constituciones futuris certum est dare forman negotiis, non ad facta praeterita revocari”.

   Además de esta regla, que afecta a cualquier especie de leyes y que, por su misma generalidad, es fuente constante de dificultades, existen otras reglas especiales, que afectan a determinados sectores del orden jurídico. Tal es el caso de las normas que establecen reglas intertemporales especiales para el Derecho procesal y, más destacadamente, para el Derecho Penal, en el cual rige ordinariamente la norma excepcional complementaria que establece la retroactividad de las leyes penales más favorables al reo.

   Por último, muchas leyes, contienen, por lo común bajo la rúbrica de “disposiciones transitorias”, normas especialísimas de Derecho intertemporal, que resuelven los conflictos que suscita la entrada en vigor de la ley en cuestión.

   Ahora bien, cómo se integran estas diversas normas de Derecho intertemporal en un orden jurídico positivo?.

   Pueden distinguirse tres sistemas esenciales... (OMISSIS)

   Tercer Sistema: Corresponde este último sistema a aquellos ordenamientos jurídicos en los cuales el principio de la irretroactividad de la ley es un precepto constitucional, lo que no obsta para que contengan en leyes ordinarias normas transitorias especiales, cuyo contenido no podrá contradecir en ningún caso, como es lógico, el mencionado imperativo constitucional.

   Por consiguiente, en tales órdenes jurídicos se aplicará en todo caso, el principio de irretroactividad. Se aplicará asimismo, cuando existan, las normas transitorias especiales que contengan las leyes ordinarias, con la importante salvedad de que tales normas podrán reglamentar para el caso en cuestión el principio constitucional, podrán prescribir una aplicación paulatina de la ley a los casos concretos, mas no podrán infringir, desde ningún punto vista el principio de irretroactividad... (OMISSIS).

   ...Este tercer sistema... corresponde... al Derecho Positivo Venezolano... (OMISSIS).

   ...Es clásico el texto de Merlín, en el cual se afirma que el problema de la no retroactividad de las leyes es el más difícil de la ciencia del derecho...

   ...el origen de muchas dificultades es la diversidad de significados que unos y otros autores han atribuido a la noción de retroactividad o a la noción de derechos adquiridos...

   ...Con el propósito de evitar tales confusiones, adoptamos nosotros la posición de considerar que el derecho adquirido y la retroactividad de la ley son el aspecto subjetivo y objetivo de un mismo fenómeno.

   En consecuencia, será un derecho adquirido aquel que no pueda ser vulnerado por la ley sin incurrir en retroactividad. A la inversa una ley será retroactiva cuando vulnere derechos adquiridos...

   ...Es, por ende, un problema perfectamente ocioso discriminar la prioridad o preeminencia de uno otro concepto. Entre el derecho adquirido o la norma no retroactiva existe la misma relación que entre el derecho subjetivo y el derecho objetivo. Ambos son dos perspectivas de una misma realidad: la primera, desde el punto de vista de las facultades asignadas al sujeto de derecho; y la segunda, desde el punto de vista del orden normativo.

   ...Hoy predomina la tendencia de estudiar los problemas de Derecho intertemporal atendiendo a criterios objetivistas –la noción de retroactividad- y no a criterios subjetivistas –la noción de derecho adquirido.

   Estimamos nosotros que el criterio encarnado en la tendencia objetivista marcha de acuerdo con la comprensión científica de los problemas jurídicos. En consecuencia, nuestra investigación irá encaminada a fijar la noción objetiva de retroactividad. Pero no debemos olvidar que, conforme a lo que acabamos de exponer, el concepto de derecho adquirido resultará como un precipitado lógico de esa investigación.

   .PLANTEAMIENTO TEORICO DEL PROBLEMA DE LA IRRETROACTIVIDAD.

   Toda ley, en cuanto a n.d.D., es decir, en cuanto “ley-proposición”, tiene la estructura de una proposición condicional y puede expresarse siempre de una manera semejante a esta: “Si se realiza el supuesto de hecho S, se producirá la consecuencia jurídica C”.

   A la luz de esa comprensión de la esencia de la ley, vamos a plantear teóricamente el problema de la irretroactividad, ya que sólo así pueden recibir una solución satisfactoria y válida para todos los casos las cuestiones de Derecho intertemporal.

   Para la mejor inteligencia del problema, debemos comenzar por hacer una observación previa, cuyo desarrollo sistemático será objeto de capítulos posteriores. Tal observación es la siguiente: los supuestos de hecho “S” de cualquier n.d.D. pueden considerarse siempre constituidos en un instante temporal preciso y, por lo tanto, se realizan siempre bajo la vigencia de una sola ley, en tanto que las consecuencias jurídicas “C” pueden realizarse en un instante preciso o en un determinado transcurso de tiempo y, por lo tanto, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas.

   ...Un supuesto de hecho puede constar de un solo hecho material instantáneo – como el de la mayoría de edad, que se realiza en el momento preciso de cumplir los veintiún años- o de una sucesión de hechos materiales – como puede ser un contrato, en el cual es imaginable la existencia de una oferta, discusión y aceptación sucesivas o como sucede necesariamente en la usucapión, que exige una posesión continuada en el tiempo-. Peor, en este último caso, a pesar de que el supuesto de hecho tiene una aparente prolongación en el tiempo, sólo se realiza verdaderamente en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo, que es, en el contrato, el de la perfección, y en la usucapión, el de la terminación del plazo.

   Por el contrario, la consecuencia jurídica “C” de un supuesto de hecho, es decir, los efectos de un hecho o acto jurídico cualquiera, pueden tener lugar en un instante preciso, como por ejemplo la transmisión de propiedad subsiguiente a un contrato –que tiene lugar en el mismo instante de su perfección- o pueden tener lugar en un lapso más o menos prolongado, como los derechos y obligaciones que se derivan del arrendamiento, del contrato de trabajo, del matrimonio o de la filiación.

   Vemos, pues, según hemos dicho más arriba, las consecuencias jurídicas de un supuesto de hecho, o sea, los efectos de un hecho o acto jurídico, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas, en tanto que el supuesto de hecho correspondiente tiene siempre lugar bajo la vigencia de una ley específica.

   Después de las aclaraciones anteriores, estamos en situación de comprender con mayor exactitud el contenido implícito en la proposición fundamental que enunciamos a continuación, la cual resume en forma sintética el principio de irretroactividad y nos servirá de punto de partida para el planteamiento teórico del problema.

   La proposición en cuestión es esta:

   El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla “tempus regit actum”, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho “S” verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas “C” derivadas de tales supuestos.

   ...el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.

   1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.

   2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.

   3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...

   . (Resaltado y negrillas de la Sala).”

   De lo anterior puede evidenciarse, que el a quo al haber aplicado una norma posterior a los hechos planteado vulneró el orden público y afectó con ello actos verificados con la Ley anterior, por lo que la aplicó de manera retroactiva.

   En consecuencia este Tribunal establece que el régimen legal que debe aplicarse a la presente causa, es el que se encontraba vigente antes de la promulgación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es decir, antes del día 1 de Enero de 2000. Y así se decide.

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Establecido lo anterior que, en el presente caso, las disposiciones contenidas en el Decreto Legislativo sobre desalojo de Viviendas y su reglamento, son las aplicables al presente caso, debe entonces este Juzgador, establecer lo siguiente:

   La parte actora, alegó ser inquilina del inmueble objeto del presente juicio, en virtud de mantener una relación arrendaticia de carácter verbal por más de cuarenta y tres (43) años, lo cual al valorar el acervo probatorio traído a los autos, tales como el cúmilo de recibos de pago por concepto de alquiler, así como las consignaciones por dicho concepto realizadas ante el Juzgado Sexto de Parroquia del Departamento Libertador, y, de la propia declaración por parte del demandado de verificar dicha condición, este Tribunal aprecia que la condición de arrendataria de la parte actora ha sido suficientemente probada. Y así se declara.

   Con respecto a la petición preferente de adquirir el inmueble en cuestión, de señalar este Tribunal, que las condiciones de procedencia se encuentran establecidas en el artículo 6 del referido Decreto sobre Desalojo de Viviendas, el cual reza lo siguiente:

   Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendatario hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicable las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal…

   Contra dicha pretensión la parte demanda, propuso la caducidad de la acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.547, del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

   No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

   A los fines de pronunciarse este Tribunal, con respecto a la caducidad de la acción denunciada, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia, N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

   “…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

   Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

   Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

   El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

   (Resaltado de la Sala).

   El artículo 257 eiusdem preceptúa:

   El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

   (Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

   ...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

   En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

   . (Resaltado de la Sala).

   Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

   Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

   Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

   En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

   Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

   De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

   La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente. Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

   Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito).

   Ahora bien, conforme al criterio antes expuesto, no fue desvirtuado por la parte demandada, que la accionante tuvo conocimiento de la venta del inmueble en fecha 16 de Junio de 2000, lo que a todas luces, partiendo desde ese día el cómputo de término de caducidad establecido en el artículo 1.547 del Código Civil, la demanda que hoy nos ocupa fue presentada en tiempo hábil, por lo que necesariamente debe desestimarse la caducidad propuesta. Y así se decide.

   Con todos los razonamientos antes expuestos, debe entonces prosperar en derecho la demanda por retracto legal arrendaticio y declarar nula la venta solo en cuanto al apartamento Nº 2, primera planta del edificio Jobalco, ubicado entre las esquinas de Romualda a Manduca, Avenida Este, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fuera protocolizada mediante documento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 30 de Julio de 1999, quedando anotada bajo el Nro., 41, Tomo 06, Protocolo Primero.

   En consecuencia se subroga la parte actora en la persona de la compradora, quien deberá consignar el precio de la venta en las mismas condiciones en que fuera enajenado el inmueble, una vez que el mismo sea fijado mediante experticia complementaria al presente fallo, la cual se ordena a evacuar de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, y la misma contendrá, aspectos inherentes a fin de establecer el valor del inmueble para el momento de la venta, para lo cual los expertos tomarán en cuenta la Descripción y Características de la Zona, el destino del inmueble (vivienda-comercio), las características de sector (residencial/comercial), los servicios (todos), vías de acceso; características de las construcciones, (locales comerciales-viviendas), acabados y materiales de construcción (estructura, techos, pintura, paredes, acabados y revestimientos, baños, pisos y puertas; Discriminación de áreas, la edad del inmueble, precios medios en los últimos 2 años (1997 y 1998) y actos de transmisión de propiedad.

   DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio (Apelación), intentara la ciudadana GRACIOSA FIGUERA DE HENING contra ELLEEN LELLS LEMBERG y SILVELY KALVE DE LETHBRIGE, ambas partes identificadas al inicio de este fallo, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana GRACIOSA FIGUERA DE HENING contra ELLEEN LELLS LEMBERG y SILVELY KALVE DE LETHBRIGE.

SEGUNDO

Se declara nula la venta impugnada, solo y en cuanto al inmueble objeto del presente juicio.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a dar en venta a la parte actora el inmueble objeto del presente juicio.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena practicar experticia complementaria al fallo, a fin de determinar el precio, con base los parámetros establecidos en el presenten fallo.

QUINTO

Queda condenada en costas la parte demandada, por haber sido vencida en la presente litis.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Septiembre de 2013. Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

EL JUEZ,

C.H.B.

LA SECRETARIA ACC.,

D.M.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.).-

LA SECRETARIA ACC.,

D.M.