Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 16 de Julio de 2013

Se inicia la presente causa, mediante libelo de demanda recibido en este juzgado previa distribución, en fecha 01 de julio de 2009, mediante el cual la ciudadana H.M.D.R. debidamente asistida de abogado, demanda a la ciudadana I.T.F.D.A., por desalojo de Inmueble (local comercial).

ARGUMENTACION DE LA DEMANDANTE:

.- Que en fecha 29 de junio de 2006, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un año con la arrendataria, ciudadana I.T.F.d.A., con el propósito de que suscribieran el contrato de arrendamiento escrito, empezando a correr dicho lapso a partir del 01 de mayo de 2006 hasta el 01 de mayo de 2007.

.- Que la arrendataria ha tenido malas intenciones como arrendataria, las cuales efectivamente se han materializado en incumplimiento de su parte y abusos que van mucho mas allá de sus derechos de usar, gozar y disfrutar en perjuicio del inmueble – local comercial, ubicado en la calle 4, entre carreras 6 y 7 avenida N° 6 – 18 de la ciudad de San Cristóbal – Estado Táchira, ubicado en pleno centro de la ciudad.

.- Que el mencionado contrato se encuentra vencido desde el 01 de mayo de 2007, por lo que de manera amistosa le ha participado y notificado su no renovación en varias oportunidades, tanto en forma verbal como escrita, siendo la última de estas la de fecha 10 de marzo de 2007, y en la que se niega a firmar y en la que automáticamente se le participaba que empezaba a correr la prorroga legal.

.- Que se fijo el canon de arrendamiento en DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 290,oo), el cual pretende la arrendataria desde la fecha en que venció hasta la presente fecha que se esta incoando la demanda, las cláusulas no sufren ninguna modificación y considera que la inflación de los inmuebles en este caso el local comercial no sufre actualización periódica del canon, por lo que se hace la desentendida e incumple las normativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

.- Que aprovechándose de su buena fe ha incumpliendo con sus deberes y obligaciones morales y legales de arrendataria y que ante las evasivas de la arrendataria ante su petición, es que su representada procede a través de solicitud que efectuara por ante el Juzgado Tercero de los Municipios de esta Circunscripción Judicial de fecha 20 de julio de 2007 a la cual se le asigno el N° 3818, y en la que efectivamente se le notifica a través del alguacil que se encontraba dentro del lapso de la prorroga legal para la desocupación del local y que el mismo empezó a correr a partir del primero de mayo de 2007, y que a su vez el canon de arrendamiento había sufrido un incremento de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo), por lo que ya no debía cancelar la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES 8Bs. 290,oo) sino TRESCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 390,oo).

.- Que la arrendataria ha incumplido abusiva e ilegalmente del incremento de los cánones de arrendamiento; que es notificada legalmente y se niega a desocupar el local, por lo que es claro su incumplimiento y abuso al querer permanecer en forma impositiva, en el uso del local, pues su prorroga legal de pleno derecho ya se venció el 01 de mayo de 2009.

.- Que en vista de los incumplimientos por parte de la arrendataria pues siempre se resistió a pagar los incrementos razonables del canon desde el mes de junio de 2007 de conformidad con el artículo 14 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios ya asciende a la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo)cánones que no paga la arrendadora desde el mes de junio de 2007 hasta el mes de mayo de 2009, por cuanto la arrendataria solo ha pagado el canon establecido en el contrato de arrendamiento y ha obviado el incremento que ha sufrido a consecuencia de la inflación y el cual ha operado de acuerdo al artículo 38 en su parte final de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

.- peticiona que la deuda que por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendatarios sea calculada hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia.

. –Fundamenta su demanda en los artículos 14, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios., señalando que el demandado no paga el incremento de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo) del contraviniendo lo decidido dictado por éste Juzgado, ya que además el demandante renuncia a desocupar el local comercial y ha vencido la prorroga legal.

.- Peticiona además la demandante, daños y perjuicios materiales en la suma de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.600,oo), conforme a la cláusula décima tercera del contrato.

.- Peticiona medida de secuestro y estima la demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo).

Acompañó a su libelo de demanda:

1. - Contrato de arrendamiento de fecha 29 de junio de 2006, suscrito entre las ciudadanas H.M.d.R. e I.T.F.d.A..

2. - Carta enviada a la ciudadana I.T.F.d.A..

3. - Expediente signado con el N° 3818, nomenclatura interna del Juzgado Tercero de los Municipios contentivo de notificación judicial.

4. - Copia simple de la libreta de ahorros perteneciente a la ciudadana H.M.d.R..

   AUTO DE ADMISION:

   Por auto de fecha 29 de julio de 2009, este Juzgado admitió la presente demanda (Folio 19).

   DILIGENCIAS DE CITACION:

   En fecha 23 de septiembre de 2.009, el alguacil suscribe diligencia indicando haberse trasladado a la calle 4 entre 7ma avenida y carrera 6, local Nro. 6-18, San Cristóbal, Estado Táchira.

   Mediante diligencia de fecha 14 de octubre de 2009, la ciudadana I.T.F.d.A., se dio por citada en la presente causa y otorgó poder apud acta al abogado I.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11.715.

   DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA:

   En fecha 16 de octubre de 2009, la demandada, asistida por el abogado en ejercicio I.A.S.B., presentó escrito de contestación en los siguientes términos:

   . -Que niega, rechaza y contradice y no admite como cierto ninguno de los hechos alegados en el libelo de la demanda, como el derecho alegado, por ser la misma una demanda infundada, temeraria e improcedente legal y procesalmente, ya que no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

   .- Que niega rechaza y contradice y no admite que haya incurrido en diversos incumplimientos al contrato de arrendamiento alegando por la demandante para que invoque su desalojo con fundamento en los artículos 14, 33, 38 literal C y 39 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios.

   .- Que la demandante afirma que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un año, comenzando a correr a partir del 01 de mayo de 2006, hasta el 01 de mayo de 2007, como si se tratara de un solo contrato de arrendamiento, cuando en realidad ha celebrado con estricto cumplimiento a la exigencias de la arrendataria un número de 7 contratos de arrendamiento.

   .- Que durante el ejercicio del contrato suscrito en fecha 28 de julio de 2005, recibió 3 comunicaciones, suscritas por el ciudadano G.G., la primera de fecha 23 de febrero de 2007, en la cual entre otras cosas le señalan que por cuanto los contratos están próximos a vencerse deberían ser ajustados los cánones de arrendamiento, de igual manera que era necesario el desalojo de los mismos y que una vez llegado a un convenio, ellos serian los primeros en optar al beneficio de un local nuevo.

   .- Que lo mencionado en dicha carta no guarda relación con lo señalado en el libelo de la demanda, cuando afirman que ha cometido incumplimientos en el contrato de arrendamiento, señalando vagamente abusos.

   . - Que posteriormente a dichas comunicaciones recibió una misiva de fecha 10 de marzo de 2007, la cual rechaza e impugna, por cuanto la arrendadora no la suscribe, sino que lo hace el ciudadano G.G., en la cual se le informa que el contrato de arrendamiento vence el 1° de mayo de 2007, que no será renovado debido al deterioro del inmueble que requiere su remodelación total, manifestándole que tiene derecho a la prorroga legal, que según su caso es hasta de 6 meses contados a partir del día 2 de mayo de 2007, hasta el día 2 de noviembre del mismo año inclusive.

   .- Que con esta comunicación queda comprobado que silencia maliciosamente la demandante, la preexistencia de otros contratos de arrendamiento que constituyen prueba de la antigüedad de la relación arrendaticia y un solo contrato, es decir, falsea la realidad y que por tanto la prorroga legal que le corresponde por haber poseído el inmueble desde hace 7 años como arrendataria desde el 28 de agosto de 2000 y no como afirma maliciosamente la accionante.

   .- Que posteriormente la arrendadora le envía una tercera comunicación en la cual le informan que los cánones de arrendamiento serán depositados dentro de los 5 primeros días de cada mes en la cuenta a nombre de la demandante ciudadana H.M.d.R.d.B.S.; que en consecuencia comenzó a dar cumplimiento depositando mes a mes en la cuenta a cargo de Banco Sofitasa, Banco Universal la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,oo) mensuales tal y como consta de los depósitos seriados de junio de 2007 a mayo de 2008.

   .- Que la arrendadora le plantea de nuevo posterior a la referida comunicación el día 20 de julio de 2007, mediante boleta del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, para que desocupe el inmueble al vencimiento de la prorroga legal y el incremento del canon en CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), pero que al recibir dicha notificación, consideró exagerada la porción en cuanto al canon de arrendamiento aumentado unilateralmente por la arrendadora, por lo tanto se dispuso a realizar los tramites necesarios para solicitar la regulación ante el órgano regulador adscrito a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en expediente administrativo N° 033-2007, del inmueble que ocupa como arrendataria ya que el negocio es un cafetín que no produce una renta que permita holgura para el cumplimiento de las diversas obligaciones que tiene como madre, además lo consideró injusto por cuanto siempre ha cumplido con el pago de la pensión arrendaticia sin retraso.

   .- Que el 08 de noviembre de 2007, fue notificada por la Coordinación de inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de la Resolución N° 437, en la cual le fijaron el canon de arrendamiento por el inmueble que ocupa en la cantidad de NOVENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTE CENTIMOS (Bs. 91.820,30), actualmente su valor es de NOVENTA Y UN BOLIVARES CON 82 CENTIMOS (Bs. 91,82).

   .- Que con vista a lo expuesto, rechaza el alegato de la demandante quien afirma que ha desacatado la orden judicial, no es cierto, no ha desacatado ningún mandato judicial, por cuanto no se trata de sentencia condenatoria que le haya precedido el debido proceso que le condene al pago de lo solicitado.

   .- Que igualmente siguió pagando el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento vencido a pesar de que no esta obligada a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados sino a pagar lo establecido en la resolución emanada de la Alcaldía.

   DEL VENCIMIENTO DE LA PRROGA LEGAL:

   Que al finalizar la prórroga legal el día 1° de mayo de 2009, continuó ocupando el inmueble con la aceptación de la arrendadora ciudadana H.M.d.R., ya que el día 20 de mayo de 2009 se presentó en el inmueble que ocupa como arrendataria, para decirle que el próximo canon de arrendamiento a ser pagado correspondiente al mes de junio sería por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 290,oo), mas el impuesto al valor agregado correspondiente al 12% sobre la base imponible que es de TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA (Bs. 34.80) para un total de TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES FUERTES CON OCHENTA CENTIMOS y que .en vista de tal información verbal procedió a pagar en la cuenta de la arrendadora la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,oo) y así sucesivamente, de lo cual se desprende que la demandante ha manifestado su consentimiento que siga ocupando el inmueble objeto de arrendamiento fijándole una nueva pensión arrendaticia.

   .- Que tal y como lo demuestra celebro 7 contratos de arrendamiento a tiempo fijo cada uno de un (1) año y que dicha relación contractual nace con fecha cierta el día 28 de agosto de 2000.

   DE LA TACITA RECONDUCCIÓN:

   Que al vencerse la prorroga, el contrato se extingue puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

   .- Que la prorroga legal, tiene un lapso de tiempo determinado, es el mismo contrato fijado por tiempo definido que se extendido hacia otra duración impuesta por la ley, que es posible que la relación pueda convertirse en otra indefinida por fuerza de la tácita reconducción, tal y como ha sucedido en el presente caso.

   . -Que como puede apreciarse, se ha quedado en el inmueble objeto de arrendamiento con el consentimiento de la arrendadora, sin oposición de la arrendadora, por el contrario le exige una nueva condición de pago, mas el impuesto al valor agregado.

   .- Que esto significa la presencia vivencial de una nueva relación arrendaticia con una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada) y en el caso bajo análisis la arrendadora por acción no por omisión, convirtió el contrato de arrendamiento en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la tacita reconducción, al indicarle un nuevo pago de la pensión arrendaticia y otorgando el correspondiente recibo de pago.

   .- Que por lo tanto rechaza el alegato plateado por la demandante en el subtitulo denominado de los incumplimientos y abusos en el numeral segundo que afirma que se niega a desocupar el local, lo cual es falso, por cuanto han celebrado un nuevo contrato de arrendamiento verbal, a tiempo indeterminado y con un nuevo canon de arrendamiento,

   .- Que dichos elementos configuran la relación arrendaticia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por efecto de la tacita reconducción que ha celebrado con la arrendadora ciudadana H.M.R. y que por ello rechaza, niega y contradice por ser falso el argumento esgrimido en el numeral tercero del libelo de la demanda, ya que como se ha venido probando queda demostrado que ha cancelado los pagos exigidos por la arrendadora, que no es cierto que le deba DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2400,oo) desde el mes de junio de 2007 hasta el mes de mayo de 2009.

   .- Que le ha opuesto a la demandante la excepción de pago como queda demostrado con los recibos y depósitos bancarios ni ha obviado el incremento del canon de arrendamiento.

   .- Que ha pagado sobrealquileres desde la celebración del primer contrato de arrendamiento, que amerita el derecho a solicitar el reintegro de cantidades de dinero a su favor, que nace cuando la regulación de alquiler por parte del organismo administrativo competente da como resultado un canon de arrendamiento mensual inferior al convenido por las partes en el contrato.

   REQUISITOS FORMALES DE LA DEMANDA:

   .- Que tal y como ha dicho al comienzo de la contestación a la demanda, la misma es defectuosa., ya que el libelo debe hacer mención expresa de varios elementos relevantes a la litis o al desarrollo del proceso.

   .- Que la accionante señala la ubicación del inmueble mas no da cumplimiento al articulo 340 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, el cual impone al demandante el deber de determinar con precisión el objeto de la pretensión indicando su situación y linderos, exigencia que no cumple la demandante, que por lo tanto la demanda incoada adolece de defecto de forma.

   DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS:

   .- Que por otra parte la accionante reclama daños y perjuicios, en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 7°, establece que si se demandare la indemnización de danos y perjuicios, se deben especificar estos con sus causas, es decir, el fundamento fáctico de la pretensión y que en el presente caso no se ajusta la requerimiento normativo procesal por cuanto en concepto de daños y perjuicios, reclama el pago de 2400 bolívares y no explica porque se debe dicha cantidad, por lo cual la coloca en estado de indefensión por ser imprecisa o inexacta su pretensión, por cuanto el calculo de lo establecido en el contrato de arrendamiento resultarían otras cantidades que ha debido ser estimadas por la accionante, por tanto ese pedimento es defectuoso por ser inexacto y no permite tener control de su alegato a fin de esgrimir su defensa.

   .- Que por otra parte conviene poner de manifiesto el error procesal de la accionante al plantear la demanda inicialmente bajo el concepto de desalojo, por encontrarse incursa en diversos incumplimientos (entre otros no pagar el incremento de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo)), por deber canon de arrendamiento desde el mes de junio de 2007 hasta el mes de mayo de 2009.

   .- Que la accionante demanda el desalojo por falta de pago de unos cánones de arrendamiento e invoca en los daños y perjuicios la violación de la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento que contiene la cláusula penal moratoria, cuando en realidad no ha dado lugar a la aplicación de dicha cláusula ya que ella tiene lugar en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución.

   DE LA INEPTA ACUMULACIÓN:

   Que la segunda razón que impide reclamar daños y perjuicios es interponer la pretensión mediante el juicio breve y que en el presente caso se plantea la demanda de desalojo por falta de pago de prensiones de arrendamiento, que debe ser resuelto mediante el juicio breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, mientras que la reclamación de daños y perjuicios debe ser deducida con el procedimiento del juicio ordinario, procedimientos incompatibles entre si, ya que las pretensiones propuestas por la actora son contrarias entre si; por lo tanto impugna la pretensión de daños y perjuicios que plantea la actora.

   DEL REINTEGRO:

   .- Que en virtud del carácter proteccionista del derecho social, que la ley otorga a la relación arrendaticia, según el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la alcaldía del Municipio estimo un porcentaje de rentabilidad anual del 6% sobre el valor total del inmueble sobre el valor total del inmueble valorado el DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SESENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTICINTO CENTIMOS (Bs. 18.364.061,25). Y produce una renta mensual de NOVENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (BS. 91.820,30) hoy NOVENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91.82), percibiéndose entonces un sobre alquiler que ha empobrecido justificadamente su patrimonio consecuencia legal que amerita intimar a la demandante el correspondiente reintegro de las cantidades cobradas en exceso. Lo cual arroja un total en cuanto a los sobrealquileres de DIECISEIS MIL CIENTO DICESIETE BOLIVARES FUERTES (Bs. 16.117,14).

   .- Que pide se declare la extinción del contrato de arrendamiento de fecha 29 de junio de 2006 inscrito por ante la Notaría Pública de San Cristóbal, inscrito bajo el N° 33, tomo 141 de los libros llevados por dicha notaría, contrato que se pacto aun año contado desde el 01 de mayo de 2006 hasta el 01 de mayo de 2007, conforme a la cláusula segunda con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES MENSUALES (Bs. 290, oo).

   .- Que se declare la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por efecto de la tacita reconducción y se declare con lugar el derecho a la compensación de conformidad con el artículo 1332 del Código Civil.

   DE LA RECONVENCION:

   La demandante propone reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 361 contra la demandante en los siguientes términos:

   .- Que propone la reconvención fundada en el reintegro de las cantidades de dinero cobradas como sobre alquiler en el inmueble que ocupa como arrendataria.

   .- Que se presentó ante la alcaldía y solicito la regulación de alquiler para dicho inmueble, fijándose en la resolución N° 437, que el monto del canon de arrendamiento debía ser por la cantidad de NOVENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 91.820,30), actualmente NOVENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82).

   .- Que el crédito por concepto de sobrealquileres, de acuerdo a la regulación ha quedado definitivamente firme, es compensable, opera ipso iure y con efecto hacia el pasado, por efecto expreso del articulo 60 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios.

   .- Señala el demandado reconviniente que el falso que se haya celebrado un solo contrato que en realidad se celebraron 7 contratos, desglosados de la siguiente manera: 1) El primer contrato de arrendamiento se establece de un año contado a partir del 15 de agosto de 2000 hasta el 15 de agosto de 2001, se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de CIENTO NOVENTA BOLIVARES (Bs. 190.oo), cancelando en total durante la duración de dicho contrato la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 2.280,oo), cuando debía cancelar en realidad un total de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.101,84), debiendo reintegrar la arrendataria la cantidad de MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.178,15). 2) En cuanto al segundo contrato fue celebrado en fecha 28 de septiembre de 2001 por un lapso de un año a partir del primero de septiembre de 2001 hasta el 01 de septiembre de 2002, fijándose el canon en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200, oo), cancelando un total de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES ANUALES (Bs. 2400,oo), cuando el pago legal debía ser la cantidad de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.101,84); debiendo reintegrar la arrendataria la cantidad de MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.298,15). 3) Que en periodo comprendido del año 2002 al 2003 lo cual equivale a un tercer contrato y primer verbal, continuo cancelando la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200, oo), para un total de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES 8Bs. 2.400,oo) 4) En relación al cuarto contrato y segundo verbal, continuo en posesión del inmueble arrendado manteniéndose el mismo canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo), contrato desde el día 01 de septiembre de 2003 hasta el mes de abril de 2004, trascurrieron 8 meses y pago la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1600,oo), debiendo reintegrarle la demandante reconvenida la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 865,43). 5) que concluido dicho periodo la arrendadora reconvenida decide que suscriban un quinto contrato de arrendamiento a tiempo fijo desde el Primero de Mayo de 2005, en el cual se estableció un canon de DOSCIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 230, oo), cancelando un total de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.600,oo), debiendo reintegrar la demandante reconviniente la cantidad de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 1.658,15). 6) Que al concluir el referido contrato de arrendamiento la arrendadora quiso suscribir un sexto contrato de arrendamiento a tiempo fijo desde del 1 de mayo de 2005 hasta el 1 de mayo de 2006, en el cual se estableció un canon de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 260, oo), cancelando en dicho periodo la cantidad de TRES MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 3.120, oo), debiendo reintegrarle la arrendadora la cantidad de DOS MIL DIECIOCHO BOLIVARES FUERTES (Bs. 2018,oo). Y finalmente suscribieron un séptimo contrato de arrendamiento a tiempo fijo desde el 1° de mayo de 2006 hasta el 1° de mayo de 2007, en el cual se fijo el canon en la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 290,oo), cancelando en dicho periodo la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 3.480,oo), debiendo reintegrarle la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (BS. 2.378,15).

   .- Señala entonces que totalizando las cantidades parciales calculadas anualmente conforme a la contratación verbal y escrita y los periodos inferiores a dicho lapso, los cuales han quedado debidamente explicados y da un gran total de DIECISEIS MIL CEINTO DIECISIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 16.117.14), que debe reintegrar la arrendadora por concepto de sobre alquileres. (Folios 24 al 84).

   Peticiona dentro de su reconvención medida de Prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la pretensión.

   ANEXOS AL ESCRITO DE CONTESTACION Y RECONVENCION:

1. - Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 28 de agosto del 2000.

2. - Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 28 de septiembre de 2001.

3. - Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 11 de junio de 2004.

4. - Recibo de fecha 30 de abril de 2006.

5. - Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 28 de julio de 2005.

6. - Copia simple del contrato de arrendamiento de fecha 29 de junio de 2006.

7. - Del folio 96 al folio 102, corren insertos recibos de pago de cánones de arrendamiento.

8. - Copia simple de depósitos bancarios.

9. - Copia simple de comunicados de fecha 23 de febrero de 2007, de fecha 10 de marzo de 2007, y de fecha 24 de abril de 2007.

10. - Notificación judicial de fecha 20 de julio de 2007.

11. - Expediente N° 033 – 2007, emanado de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.

12. - Del folio 118 al 159, corren insertos depósitos bancarios a favor de la ciudadana H.M.d.R..

13. - Copia simple del documento de propiedad por medio del cual el ciudadano J.L.E.E.M.C. le da en venta pura y simple a la ciudadana H.M.d.R., un inmueble ubicado en la Parroquia San Sebastián , Municipio San C.d.E.T..

    Mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2009, el abogado I.S., actuando con el carácter acreditado en autos, solicitó se decrete la confesión ficta por cuanto la demandante no dio contestación a la reconvención.

    ACTIVIDAD PROBATORIA:

    En fecha 02 de noviembre de 2.009, la demandada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio la demandante reconvenida en fecha 02 de noviembre de 2.009.

    II

    MOTIVA DE LA DECISIÓN

    Argumentada la litis por parte de la demandante reconvenida y la demandada reconviniente, se tiene, que la presente causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo por parte de la primera con fundamento en que la segunda no ha cumplido con el pago de incremento de los alquileres; a su vez la demandada reconvincente niega y rechaza la pretensión, señalando que no existe declaratoria Judicial que le condene al pago de lo solicitado, que operó la tácita reconducción y que no debe canon alguno. Señala además que la demanda incumple requisitos formales por lo que la acción propuesta es nula y peticiona el reintegro pagado en exceso por cánones arrendaticios. Igualmente plantea reconvención para que sea condenada al pago en compensación de la suma de DIECISEIS MIL CIENTO DIECISIETE BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 16.117,14), y la indexación.

    PUNTO PREVIO: IMPUGNACION DE LA CUANTIA

    Se tiene que la demandante reconvenida estima su demanda en la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo), a su vez, la demandada reconviniente procede en su escrito de contestación reconvención a rechazar e impugnar la cuantía de la demanda por exagerada y al efecto señala que intimándose un desalojo y que al efecto señala el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

    Expresa que en tal disposición normativa se estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda y que en el caso de los contratos a tiempo indeterminado el valor se determina acumulando las pensiones o cánones de un año. Por lo tanto, impugna el valor de la demanda y señala que el valor de la misma no debe ser la suma de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) sino de UN MIL CIENTO UN BOLIVAR CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.101,84).

    Para decidir se observa, que ciertamente el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil señala que en el caso de los contratos a tiempo indeterminado debe determinarse el valor de la demanda acumulando las pensiones de un año y siendo el caso que la demandada reconviniente presenta una Resolución emanada de la Alcaldía de fecha 01 de noviembre de 2.007, la cual debe valorarse como documento administrativo conforme a lo indicado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, queda demostrado que el canon de arrendamiento fue fijado por el órgano administrativo de manera anual en la suma de UN MIL CIENTO UN BOLIVAR CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.101,84), equivalentes a la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON 82 CÉNTIMOS (Bs. 91,82) mensuales. Así las cosas y estableciendo que la demandada pretende el desalojo del inmueble por la falta de pago en cánones arrendaticios, y verificado como está que la demandada reconviniente ha dado cumplimiento a lo establecido por la Jurisprudencia patria del deber, al momento de la impugnación de cuantía de una demanda en señalar los hechos en que se fundamenta la impugnación, demostrar los mismos y señalar el monto en que debe quedar estimada la pretensión, es por lo que para quien juzga, la impugnación realizada debe ser procedente y en consecuencia se señala como estimación de la demanda para los efectos de la presente demanda, la suma de UN MIL CIENTO UN BOLIVAR CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 1.101,84), los cuales son equivalentes para la época en 20,03 Unidades Tributarias. Así se decide.

    Resuelto el punto previo, pasa de seguidas quien juzga al análisis probatorio del material probatorio aportado por las partes a la litis, estableciendo que no resultó controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso. Así se establece.

    Previamente se indica, en materia civil, las normas que señalan las pautas que deben seguir las partes para poder vencer en el proceso están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, postulados que la doctrina ha señalado como principio de la carga de la prueba, según la cual dentro de un proceso judicial, quien alega la existencia de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. En el mismo orden de ideas y para el caso que nos ocupa, emana del reclamo de obligaciones provenientes de una relación arrendaticia del que se generan derechos y obligaciones para ambas partes.

    Así las cosas, en el presente caso conforme a los principios señalados en relación a la materia probatoria, a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga al demandado. De tal manera que, una vez probada la existencia del contrato de arrendamiento, es el demandado quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones, que en el presente caso es simplemente el pago de los cánones demandados como insolutos. Así se establece.

    Concatenadamente con lo anterior puede decirse que, planteada la reconvención corresponde al demandado reconviniente demostrar los hechos contentivos de su pretensión, esto es, el pago en exceso para ser acreedor del reintegro solicitado. Así se establece.

    En razón de lo anterior debe expresamente el Tribunal constatar la prueba de los hechos alegados y las excepciones opuestas.

    PRUEBAS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA:

    Con el libelo de demanda:

    .- Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 29 de junio de 2.006, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 141. Esta documental se valora como documento Público demostrativo de la existencia de una relación arrendaticia entre las partes de la litis, con vigencia del 01 de mayo de 2006 al 01 de mayo de 2007, con un canon arrendaticio de DOSCIENTOS NOVENTA (Bs. 290,oo) mensuales, cuyo objeto es el inmueble señalado por las partes en la litis.

    .- Documento privado producido en original, con fecha 10 de marzo de 2.007, suscrito por la demandante y el ciudadano G.G.. Respecto a ello se quiere significar, que este último no es parte en la litis, por lo tanto, esta instrumental privada para que surtiera plenos efectos jurídicos debió ser reconocida por ese tercero mediante la testimonial, circunstancia de la que no hay prueba en autos; en consecuencia, la documental no es objeto de valoración.

    .- Notificación Judicial admitida en fecha 20 de julio de 2.007, a la que se le asignó el número 3818 de la nomenclatura de este Tribunal, evidenciándose de la misma que la notificación fue realizada por el Alguacil del Tribunal en fecha jueves dos (2) de agosto de 2.007, según diligencia suscrita por el Alguacil. Esta notificación ciertamente es una manifestación unilateral de voluntad de la demandante reconviniente con la indicación de aumento del canon arrendaticio; sin embargo la misma no es un medio idóneo para demostrar la fijación o el incremento del mismo, cuando no hay acuerdo concertado de las partes, ya que ciertamente el único organismo que puede fijarlo con efectos para el arrendador y el arrendatario es la oficina reguladora dependiente de la Alcaldía del Municipio. En consecuencia se desestima la prueba así presentada por no ser conducente en la demostración del hecho del incremento.

    .- Copia simple de liberta de ahorros a nombre de la demandante. Esta documental por sí sola no es prueba fehaciente de que las cantidades en la misma reflejada son por concepto de cánones arrendaticios, no es posible deducir o afirmar que la misma contiene únicamente los cánones depositados por la demandada reconviniente, por cuanto en la misma no hay descripción de los conceptos que originan tales cantidades. En consecuencia, la documental así presentada ni se aprecia ni se valora.

    En el lapso probatorio:

    Mérito favorable de autos, ratificando el escrito de demanda y sus anexos. Respecto a este punto se cita el criterio de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P.:

    “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”.

    Conforme a lo indicado se tiene, lo alegado como la invocación al principio de comunidad de la prueba a objeto del pronunciamiento del fallo conforme a lo alegado y probado en autos.

    . -Ratifica los numerales primero, segundo, tercero y cuarto del escrito libelar referente a los hechos y sus anexos. Se ratifica lo señalado anteriormente respecto al valor de lo indicado en el libelo y contestación de demanda. En cuanto a los anexos señalados, vale decir, el contrato de arrendamiento, el documento privado y la notificación, se señala su valoración previa.

    .- Promueve los numerales, primero, segundo y tercero. Se señala la ratificación del criterio de que lo indicado en el libelo de demanda no es un medio de prueba en sí.

    .- Promueve e impugna los alegatos de la demandada, que corren a los folios 24 al 28 en su escrito de contestación por ser impertinentes e ineficaces pues no dilucidan el fondo de la causa. Se señala que no se toma esta promoción e impugnación como un medio de prueba en sí.

    . -Promueve e impugna las aseveraciones de la demandada que corren a los folios 30 al 32 en su escrito de contestación a la demanda por ser impertinentes e ineficaces, pues el local comercial se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pretende a través de una resolución emanada de la Alcaldía de San Cristóbal signada con el N° 437, “embuir” el inmueble, por lo tanto dicha resolución es nula e ineficaz. Esta indicación no se toma como un medio probatorio.

    .- promueve e impugna las aseveraciones de la demandada que corren de los folios 33 al 37, en su escrito de contestación por ser impertinentes e ineficaces, pues no dilucidan el fondo de la causa, ya que falsea la verdad al acogerse a la regulación emanada de la Alcaldía del Municipios San Cristóbal y que supuestamente hay un pago exagerado de sobrealquileres y que se le debe compensar. Que lo cierto y verdadero es que dicho inmueble no es regulable por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, ya que los cánones se fijan con el consentimiento de las partes. Por lo que es nulo de toda nulidad y hay sobre alquileres, ni exageraciones, ni excesos ya que su representada ha actuado siempre apegada a la ley. Esta indicación no se toma como un medio probatorio.

    .- Promueve e impugna las aseveraciones de la demanda de los folios 36 al 31. Esta indicación no se toma como un medio probatorio.

    Respecto a lo anterior quiere señalar quien juzga, que advierte a la demandante reconvenida que el escrito presentado como de promoción de pruebas confunde y adolece de técnica procesal, ello en detrimento a la defensa del accionante reconvenido puesto que el mismo es contentivo de alegaciones que se señalan como promoción e impugnación, términos que son entre sí contradictorios. Así mismo se debe señalar y advertir, que los lapsos establecidos para las diversas fases del procedimiento se hacen con determinación de los actos que debe ser cumplidos en tales; así el lapso de promoción de pruebas no debe ni puede contener nuevas alegaciones, pues ello produce desorden procesal y conduce a llenar el proceso con cargas excesivas y no contempladas procesalmente, en detrimento de la celeridad del proceso.

    PRUEBAS PARA LA RECONVENCION:

    .- Impugnación de los alegatos y aseveraciones esgrimidas en el escrito de reconvención; impugnación de la resolución Nro. 437 por el hecho de que su adquisición es posterior a 1987, por lo cual queda excluido este inmueble de Regulación. Respecto a este particular se quiere indicar que, tratándose la resolución Nro. 437 dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, la misma contiene una presunción de ejecutividad y ejecutoriedad conforme a lo indicado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; en consecuencia la misma surte plenos efectos hasta tanto no sea declarada nula por sentencia Judicial, ya que la simple indicación de su impugnación, no le resta su eficacia.

    .- Promueve e impugna los alegatos de la demandada reconviniente en el escrito de reconvención. Esta alegación no se toma como medio probatorio.

    PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

    .- Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 28 de agosto del 2.000, inserto bajo el Nro. 59, Tomo 165. Esta documental se refiere a contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante reconvenida y la demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia con los particulares establecidos para regular la relación arrendaticia en cuanto a tiempo, canon y derechos y obligaciones de las partes suscriptoras.

    .- Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal en fecha 28 de septiembre de 2.001, inserto bajo el Nro. 68, Tomo 139. Esta documental se refiere a contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante reconvenida y la demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia con los particulares establecidos para regular la relación arrendaticia en cuanto a tiempo, canon y derechos y obligaciones de las partes suscriptoras.

    .- Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 11 de junio de 2.004, inserto bajo el Nro. 18, Tomo 66. Esta documental se refiere a contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante reconvenida y la demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia con los particulares establecidos para regular la relación arrendaticia en cuanto a tiempo, canon y derechos y obligaciones de las partes suscriptoras.

    .- copia de documento privado, recibo de fecha 30 de abril de 2006. No es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado, el cual según la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no es sujeto de ser presentado en esa especie en juicio.

    .- Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 28 de julio de 2.005, inserto bajo el Nro. 04, Tomo 125. Esta documental se refiere a contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante reconvenida y la demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia con los particulares establecidos para regular la relación arrendaticia en cuanto a tiempo, canon y derechos y obligaciones de las partes suscriptoras.

    .- Copia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal en fecha 29 de junio del 2.006, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 141, Esta documental se refiere a contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante reconvenida y la demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de la pretensión. Se valora como documento Público demostrativo de la relación arrendaticia con los particulares establecidos para regular la relación arrendaticia en cuanto a tiempo, canon y derechos y obligaciones de las partes suscriptoras.

    .- legajo de recibos correspondientes a los meses de mayo 2.006, junio de 2.006, julio de 2.006, agosto de 2.006, septiembre de 2.006, octubre de 2.006, noviembre de 2.006, diciembre de 2.006, enero de 2.007, febrero de 2.007, marzo de 2.007 y abril de 2.007. Se valoran como documentos privados tenidos como reconocidos al ser opuestos a la demandante reconvenida y no ser desconocidos, con los mismos se demuestran los pagos efectuados por la demandada reconviniente en la fecha y por los montos indicados (Bs. 290, oo)

    .- Copia de bauchers comprobante de depósito bancario efectuado a favor de la demandante reconvenida, por la suma de Bs. 290,oo en el mes de mayo de 2.007. Se valora conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar el pago realizado.

    .- Comunicación privada emanada del ciudadano G.G., de fecha 23 de febrero de 2.007. No es objeto de valoración por cuanto el ciudadano en mención no es parte en la litis y no consta la ratificación de la documental mediante testimonio.

    .- Copia de comunicación privada de fecha 10 de marzo de 2.007. No es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado, el cual de acuerdo a la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no es sujeto de ser presentado en esa especie en juicio.

    .- Copia de comunicación privada de fecha 24 de abril de 2.007. No es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado, el cual de acuerdo a la interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no es sujeto de ser presentado en esa especie en juicio.

    .- Original de la boleta de notificación de fecha 20 de julio de 2.007, junto con copia de la solicitud y del auto de admisión. Se indica la valoración previa de esta documental.

    .- Original de Resolución Nro. 437, de fecha 01 de noviembre de 2.007, así como notificación de la Resolución emanado de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T.. Se valora como documento administrativo demostrativo de la fijación del canon máximo de alquiler en la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82) para el local comercial objeto de la presente litis y ubicado en la calle 4, entre carrera 6 y Avenida I.M.A., Nro. 6-18, centro, de esta ciudad de San Cristóbal.

    .- Legajo de bauchers originales de depósitos bancarios por la suma de Bs. 290,oo, a favor de la demandante reconvenida, correspondientes a los meses de: Junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.007; enero a mayo del año 2.008. Estas documentales no impugnadas son valoradas como tarjas de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago de cánones arrendaticios por la suma y en la fecha que en los mismos se indica.

    .- Legajo de bauchers originales de depósitos bancarios por la suma de Bs. 290,oo, a favor de la demandante reconvenida, correspondientes a los meses de: Junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.008; enero a septiembre del año 2.009. Estas documentales no impugnadas son valoradas como tarjas de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar el pago de cánones arrendaticios por la suma y en la fecha que en los mismos se indica.

    En el lapso probatorio:

    .- Mérito y valor de los contratos de arrendamiento presentados con el escrito de contestación de demanda. Se indica el análisis previo de estas documentales, en tal razón se ratifica el valor otorgado.

    .- Valor y mérito de los recibos, y depósitos bancarios efectuados producidos con el escrito de contestación de demanda. Se indica el análisis previo de estas documentales, en tal razón se ratifica el valor otorgado.

    .- Valor y mérito de comunicaciones privadas. Se indica el análisis previo de estas documentales.

    .- Valor y mérito de Resolución Nro. 437, dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal que fija canon máximo de alquiler en la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82) para el local comercial objeto de la presente litis y ubicado en la calle 4, entre carrera 6 y Avenida I.M.A., Nro. 6-18, centro, de esta ciudad de San Cristóbal. Se indica la valoración previa de esta documental, por lo que se ratifica el valor otorgado.

    .- Para la reconvención: Valor y mérito de contratos de arrendamiento de depósitos y recibos. Conforme al principio de la comunidad de la prueba se indica, que serán aplicados en la resolución de la reconvención conforme al valor otorgado.

    DEL JUICIO DE DESALOJO

    Planteada por la demandante reconvenida una pretensión de desalojo y daños y perjuicios, se establece en primer término que quedó demostrado que a las partes los liga actualmente una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ya que las partes establecieron en un principio una relación arrendaticia a tiempo determinado; no obstante en la misma se produjo una tácita reconducción, por efecto de que la arrendataria continuo en el uso y disfrute del inmueble una vez finalizado el término contractual del último convenio, aunado a que la arrendadora recibió el pago de los cánones arrendaticios. Así se establece.

    Quedó igualmente demostrado que la demandada reconviniente no se encontraba obligada a cancelar el aumento que refiere la demandante reconvenida -incremento que fundamenta en su incumplimiento, la demanda de desalojo-, ello por cuanto la petición de incremento en el canon arrendaticio fue realizado unilateralmente por la arrendadora, sin que medie probanza alguna de que ello fue convenido por la arrendataria; así las cosas se tiene, que resulta acertada la defensa de la demandada reconviniente cuando señala que únicamente el ente regulador inquilinario dependiente de la Alcaldía es el órgano legalmente facultado para fijar un canon máximo de alquiler, el cual obligaría jurídicamente en su contenido a las partes, una vez se encontrara definitivamente firme. Igualmente este hecho adquiere sustento legal en la disposición del artículo 13 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual el arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados. Así queda establecido.

    No encontrándose legalmente obligada la demandada reconviniente a cancelar el aumento de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,oo) que le es notificada a través de un medio de Jurisdicción voluntaria, se tiene, que quedaba firme el último canon arrendaticio pactado o acordado por las partes, esto es, la suma de DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 290,oo), por lo menos hasta el momento en que el inmueble fuese regulado, por tanto y en razón de que la demanda de desalojo viene entablada bajo el supuesto de que la arrendataria ha dejado de cancelar el aumento señalado en cuestión y este no tiene subsistencia legal, es forzoso señalar que no existe asidero legal que sustente la demanda de desalojo. En consecuencia, se crea plena convicción en quien juzga que la demanda planteada debe sucumbir, por lo que la misma deberá ser declarada sin lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

    A los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia, no obstante lo indicado sobre la improcedencia del desalojo, se quiere señalar, que resultaba igualmente improcedente lo peticionado a título de indemnización de daños y perjuicios, en primer término por no hacerse la especificación de tales ni sus causas, incumpliéndose con ello con la previsión del numeral 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; por otra parte es criterio de quien juzga, conforme a lo jurisprudencialmente establecido que lo reclamado por la actora por concepto de cláusula penal, esto es, lo indicado en la cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento sólo es exigible en los casos que se demandare el cumplimiento del contrato por la no entrega al vencimiento de la prórroga legal, como lo señala el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para locales comerciales, lo cual no es lo que atañe al presente caso. Así queda indicado.

    DE LA RECONVENCIÓN

    La reconvención que se propone en la presente causa viene establecida por el concepto de reintegro de las cantidades de dinero cobradas como sobre-alquiler en el inmueble que ocupa la arrendataria. Tal pretensión tiene su fundamento en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para locales comerciales, cuyo contenido normativo señala: …en los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedarán sujetos a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Es necesario destacar en lo atinente a la pretensión de reconvención, señalar el hecho de que la demandante reconvenida, no dio contestación a la demanda de reintegro de sobrealquileres incoada en su contra, con lo que no produjo rechazo a los alegatos de la misma, bastando ahora la verificación de los medios probatorios aportados para verificar la procedencia de esa acción.

    Con la anterior premisa, resulta pertinente entonces revisar el cumplimiento de la disposición normativa citada para el caso que nos ocupa en los supuestos pactados para su procedencia, que para quien juzga son: Que el inmueble se encuentre regulado por la autoridad competente y que haya producido un pago o cobro en exceso al canon máximo fijado por la autoridad Municipal.

    Se tiene entonces, que el inmueble objeto de las pretensiones de desalojo y reconvención fue regulado como quedó demostrado de la Resolución Nro. 437 de fecha 01 de noviembre de 2.007, emanado de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., quedando firme la fijación del canon máximo para el inmueble señalado en la demanda, en la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82). Así queda establecido.

    Igualmente quedó demostrado el pago que hizo el demandado reconviniente de los cánones arrendaticios conforme a los comprobantes que acompañó como elementos probatorios de tal hecho. En consecuencia se tiene como demostrado tal pago y bajo la premisa de que el inmueble fue regulado en la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82), mediante Resolución dicta por la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T. en fecha 01 de noviembre de 2.007, sin que conste que la misma haya sido impugnada legalmente; es concluyente señalar, que se hace necesario determinar la cantidad pagada por la arrendataria en exceso al canon de arrendamiento que estaba obligado a pagar según la regulación descrita, para lo cual debe tomarse en cuenta el contenido del articulo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé lo siguiente:

    El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de regulación que resultare definitivamente firme

    .

    Conforme a lo anterior, se indica, que el lapso sobre el cual se determinará el reintegro de los sobrealquileres reclamados es el que va desde el 15 de agosto del 2.000, tal como lo exigió la parte actora hasta el 01 de noviembre de 2.007; fecha esta en la cual quedó firme la resolución de regulación del inmueble objeto del presente juicio. Para este efecto considera quien juzga, que no siendo un cálculo tan complicado debe sin embargo analizarse y determinarse el total de los cánones cancelados por la demandada reconviniente con exceso a la suma de NOVENTA Y UN BOLIVAR CON OCHENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 91,82) dentro del lapso señalado para obtener así el diferencial que debe ser reintegrado a la arrendataria. Por tal razón y en aras de mayor claridad y certeza en tal monto, quien juzga determina, que tal calculo deberá ser realizado por una experta que tome en consideración los parámetros antes señalados. Así se decide.

    DE LA INDEXACIÓN

    Como en el presente caso se ha condenado a la parte demandante reconviniente a cancelar un cantidad de dinero, estima quien juzga, que ello constituye una obligación de valor que debe ser indexada conforme a los principios Jurisprudenciales reiterados sobre la materia indexatoria.

    Así las cosas y de acuerdo a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil para la determinación de los montos a cancelar por indexación, se ordena practicar una experticia complementaria del fallo mediante la cual un único Experto designado por el Tribunal establecerá el monto con base a los Índices de Precios al Consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela en sus correspondientes boletines mensuales desde la fecha en que la presente demanda quedo admitida, esto es, el 29 de julio de 2.009 hasta la fecha en que el presente fallo quede definitivamente firme, y sobre la cantidad determinada en la experticia complementaria del fallo. Así queda establecido.

    III

    DISPOSITIVO DEL FALLO

    En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: