HERNAN VALLENILLA CONTRA CARLOS RAFAEL PULIDO MENDOZA Y JULMERY JESUS CERMEÑO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del

Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del

Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, once de febrero del Dos Mil Dieciséis

205º y 156º

RESOLUCIÓN Nº: PJ0252016000027

ASUNTO: FP02-V-2015-000093

PARTE DEMANDANTE:

H.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.183.466, de este domicilio.

APODERADO DEL DEMANDANTE:

J.R. Y N.P.B., abogados en ejercicios, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.141 y 93.126 respectivamente, de este domicilio, según poder Apud Acta inserto en el folio 20 de la presente causa.-

PARTE DEMANDADAS:

C.R.P.M. y JULMERY J.C.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V-8.873.542 y V- 8.960.517 respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS DE LOS DEMANDADOS:

Y.M.L., GEORGETT BALEKJI K y R.L.C., abogados en ejercicios, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.479, 113.214 y 204.865 respectivamente, de este domicilio, según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 13 de Febrero de 2015, quedando inserto bajo el Nº. 51, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, inserto desde el folio 45 al folio 47 de la presente causa.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

DE LA PRETENSION:

En fecha 28 de Enero de 2015, se recibió por efectos de distribución de la Unidad de Recepción de Documentos Civiles la presente Demanda de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, por el ciudadano H.V., debidamente asistido por los ciudadanos abogados J.R. y N.P.B., en contra de los ciudadanos C.R.P.M. y JULMERY J.C.V..

Del folio dos (02) al folio tres (03) del libelo de demanda, la parte actora alega lo siguiente:

Que el actor en su libelo, que en fecha 21 de Enero del año 2013, suscribió con los ciudadanos C.R.P.M. y Julmery de J.C.V., quienes son Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N. V- 8873.542 y 8.960.517, respectivamente un Contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble de su legitima propiedad, constituido por un apartamento y su puesto de estacionamiento, distinguidos con el N. “ PA2-08 ”, ubicado en la Av. Sucre, sector La Sabanita, el cual forma parte del Conjunto Residencial “ Doña Sabina “, pactándose un precio de Quinientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs: 550.000 ), los cuales serían cancelados así: Una inicial de Cuarenta Mil Bolívares (Bs: 40.000 ), quedando a deber la suma de Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs: 510.000 ), para ser pagadas en Veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs: 20.000 ) cada una y la última por la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs: 30.000 ), iniciándose su cancelación el 24 de Enero del año 2013 y culminándose el 24 de Febrero del año 2015.

Que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el N. 07, Tomo 06, de fecha 22 de Enero del 2013, acompañado al libelo marcado con la letra “A”, en el cual se estableció una clausula penal con el fin de sancionar a los compradores por el incumplimiento del contrato.

Que los optante, dejaron de pagar Dieciocho (18) cuotas, correspondientes desde el 24 de Junio del 2013 hasta el 21 de Diciembre del 2014.

Que por tales razones Demandaron a los precitados optantes por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que piden se declare con lugar la demanda y se condene en costas a los co demandados de autos.

Que la demanda inicial fue reformada por la parte actora la cual fue admitida por el Tribunal, aperturándose en consecuencia el lapso respectivo para la contestación de la misma.

Que la ciudadana GEORGETT BALEKJI, abogado en ejercicio, y con matrícula de Inpreabogado Nº 113.114, en su carácter de apoderado de los ciudadanos C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., identificados en los autos, mediante escrito que riela al folio 65, de fecha 08/03/2015, manifestó que la boleta de notificación dejada en la vivienda de los co-demandados, se estableció que las horas para dar contestación a la demanda es el horario comprendido entre las 8:30 a.m., a 2:30 p.m., del segundo día luego de practicada la ultima citación, creando confusión entre los demandados para realizar el acto de contestación, peticionando la reposición de la causa, en virtud de que existe un vicio que crea indefensión a los co-demandados; por lo que este Tribunal, ante tales señalamientos, y en revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, dictó decisión mediante la cual ordenó la anulación de todas las actuaciones que rielan del folio 21 hasta el folio 65, y consecuentemente la reposición del mismo, al estado de la correcta citación de la co-demandada JULMERY J.C., instándose a la parte demandante a impulsar la citación de la parte co-demandada, todo de conformidad con los artículos 883, 884 y 206 todos del Código de Procedimiento Civil en justa concordancia con lo establecido en los Artículos 26, 49 y 257 Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. Asimismo se ordenó la Notificación de las partes mediante Boleta.

Que en escrito presentado en fecha 05 de Mayo de 2015 la parte demandante procedió a reformar la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA en los términos que le confiere el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, la que se admitió en tiempo hábil.

Que cumplida como fue debidamente la citación de la co-demandada JULMERY J.C.; la parte demandada, a través de su apoderada GEORGET BALEKJI KABBABE, dio contestación a la misma en los siguientes términos:

DE LA CONTESTACION Y OPONIBILIDAD DE CUESTIONES PREVIAS

“DE LA IMPROPONIBILIDAD OBJETIVA DE ESTA DEMANDA. De acuerdo con el criterio sostenido por el eminente procesalista R.O.O., en su obra: “Teoría General de la Acción Procesal “Paginas de la 320 a la 331, LA IMPROPONIBILIDAD DE LA ACCION, supone un análisis de la pretensión que concluye en un examen sobre la admisibilidad o procedencia de la misma, bien in limine litis o en el fondo, incluso aun sin haber entrado en la fase de cognición. Se trata de un juicio general, que se funda en el hecho de que la pretensión no puede plantearse por cuanto que es inviable jurídicamente, lo cual conlleva a su OBLIGATORIO RECHAZO por cualquier órgano jurisdiccional. Existen dos tipos de improponibilidad, una Subjetiva y la otra Objetiva, la primera presupone un juicio de admisibilidad y en la objetiva se realiza un juicio de mérito, con el fin de verificar el cumplimiento de las condiciones formales establecidas en la Ley (Prohibición de la Ley, Buenas Costumbres, Orden Público, violación de la ley, caducidad etc). De manera que el juicio de procedencia se centra fundamentalmente, en la pretensión, bien en la pretensión jurídica del actor como en la pretensión jurídica del demandado, para declarar el mérito en Derecho de lo que se pide, es decir, supone una revisión de la pretensión jurídica del actor colocada frente al ordenamiento jurídico, ya que cuando el juicio se centra en analizar los efectos jurídicos materiales de la pretensión y la falta de aptitud jurídica del objeto para ser viable en Derecho, estamos por tanto en presencia de la improponibilidad objetiva de la pretensión. Sobre este aspecto acerca de la improponibilidad, se ha pronunciado la doctrina y la jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 29 de Agosto del 2002, caso R.E., Expediente 02-0088, con ponencia del Magistrado Antonio García García, cuando decidió en los términos que citamos:

…. Es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez, es por ello que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación, por lo que el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales. La ley consagra una serie de normas para salvaguardar el orden público y las buenas costumbres que son conceptos jurídicos indeterminados, sobre todo en materia de contratos, que vienen a ser protectivas de los seres humanos, la convivencia, interés social etc., de manera que cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia y valides que la Ley o los Principios Generales del Derecho Procesal le exigen, la acción debe ser rechazada…

Que como consecuencia de lo anterior, la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial N. 39.912, consagra un conjunto de normas con la FINALIDAD de controlar y sancionar, la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas, considerando todo el proceso de construcción y de todos los convenios entre particulares, cualquiera que sea su denominación contractual y es de Orden Público, de allí que cualquiera que mediante el empleo o artificios de engaños e incumplimiento será objeto de una sanción penal por el delito de estafa inmobiliarias y otros fraudes, y el acto contractual será NULO, cumpliéndose de esta manera con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna.

La referida Ley, regula, todo el proceso de contratación, no solo de la construcción, sino de la venta, preventa, otorgamiento de permisologia además de la protocolización de documentos y prorrogas para la culminación de la vivienda, procesos y actos que están sometidos a la vigilancia, inspección, supervisión regulación y control de la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat, por parte del Legislador Inmobiliario, de esta forma se colige que tanto el proyecto habitacional privado, como el contrato de venta y preventa y las prórrogas necesariamente deben contar con la aprobación y autorización de la dirección general de gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, dependiente del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat.

De una simple revisión del contrato presentado por la parte actora tomado como fundamento de la pretensión del actor, podemos concluir que dicho CONTRATO NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA, siendo sorprendido nuestros representados en su BUENA FE, ya que el promotor y constructor, hoy demandante, les garantizó a mi poderdantes que todo la contratación estaba siendo tramitada legalmente ante los organismos competentes, lo cual no era cierto por lo que estamos ante una violación del ORDEN PUBLICO EN MATERIA DE PREVENTA INMOBILIARIA, carácter que consagra esta Ley, y por tal razón, ante tales INCUMPLIMIENTOS y VIOLACIONES DE ESTA LEY, atendiendo a los criterio legales y jurisprudenciales antes invocados, pedimos se DECLARE SIN LUGAR esta demanda ilegal, una vez que se pronuncie sobre el fondo este honorable Tribunal.

Continuo alegando la parte demandada, oponiendo las siguientes defensas:

“EXCEPCIONES DE FONDO. De conformidad con lo previsto en los artículos 361, 346.11 y 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las previsiones de la Ley de Estafas Inmobiliarias en Vigencia desde el día 30 de Abril del año 2012, A TODO EVENTO, OPONGO Y PROMUEVO IGUALMENTE COMO DEFENSA DE FONDO, LA CUESTION PREVIA DE LA PROHIBICION DE LA LEY DE AMITIR LA ACCION PROPUESTA, PREVISTA, en el Articulo 346, Ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. El fundamento de esta Defensa de Fondo, parte del criterio mediante el cual este Contrato de Opción de Compra Venta o de PREVENTA que nos ocupa, NO CUMPLIO CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS EN CUANTO: 1) No fue inscrito ante La Dirección General de Gestión Social del Ministerio Para la Vivienda y Hábitat, que requiere conocer, aprobar y autorizar los términos del contrato, la fecha de inicio y culminación de la obra; 2) No existe constancia ni de la aprobación del proyecto ni de la AUTORIZACION SOBRE LA PRORROGA PARA QUE LA OBRA SEA CULMINADA, luego de revisar los informes del Ingeniero Inspector de la Obra de conformidad con el Articulo 38 de la Ley de Estafas Inmobiliarias; 3) NO EXISTE CONSTANCIA DE LA APROBACION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA o PREVENTA por dicho ente Ministerial que requiere ser autorizado por el mencionado Ministerio; 4) No existe constancia de la remisión de los informes de inspecciones sobre los avances físicos de la obra al mencionado organismo público; 5) El Contrato de Preventa y sus modalidades no fue redactado cumpliendo con las exigencias de los Artículos 12, 13, 14, 15, 16 y siguientes de la Ley Especial Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que EL CONTRATO objeto de la presente demanda, es nulo, contrario al orden público, y por lo tanto esta demanda, debe ser desestimada y declarada sin lugar, por violentar normas de orden público en materia de contratación de venta y preventa de viviendas. al no cumplirse con estos requisitos tanto en la contratación como previos a ella, referidos al proceso de construcción de las unidades habitacionales, no puede interponerse esta acción de resolución de contrato por parte del Vendedor – Constructor, por cuanto LO PROHIBEN NORMAS DE ORDEN PUBLICO, como son las contenidas en ya mencionada Ley de Estafas Inmobiliarias - violada por la parte actora – Por lo tanto, esta demanda a juicio de los co demandados, RESULTA INADMISIBLE E IMPROPONIBLE, ya que inclusive, está afectada hasta de un vicio de incompetencia por Falta de Jurisdicción, y al no solicitarse la prórroga de duración de la obra por ante el Ministerio de la Vivienda y Habitad ni cumplirse con las exigencias de la Ley especial, este Tribunal, resulta INCOMPETENTE por carecer de jurisdicción para juzgar o conocer este caso; por no haberse agotado previamente las instancias administrativas por ante el Ministerio de Vivienda y Hábitat, quien a través de la Dirección General de Gestión Social tiene potestad y competencia para tramitar las denuncias y reclamos en sede administrativa e imponer sanciones por violación de la Ley.

Continuo señalando la parte demandada lo siguiente:

“DE LOS HECHOS ADMITIMOS: Admitimos como cierto que celebramos una opción de compra con el ciudadano H.V., sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial “Doña Sabina”, constante de un (01) apartamento, PA2-08, situado en la avenida sucre sector la sabanita del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, contrato suscrito bajo la afirmación falsa que nos hiciera el constructor – oferente de que era legal y autorizado por el ente respectivo.

1) Admitimos como cierto, que el referido contrato de opción de compra, quedo inserto bajo el N° 7, tomo 6, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 22 de enero del año 2013, pero IMPUGNAMOS POR ILEGAL DICHO CONTRATO Y SER CONTRARIO AL ORDEN PUBLICO.

2) Admitimos como cierto, que el monto acordado por concepto de la venta de dicho inmueble fue la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (550.000,00).

“DE LOS HECHOS QUE RECHAZAMOS: Rechazamos, contradecimos y negamos en todas y cada una de sus partes – excepto los hechos que admitimos en el capítulo anterior– esta demanda tanto en los hechos como en el derecho, toda las vez que las afirmaciones del actor son inciertas, falsas e inadmisibles, pretendiendo con esta acción contra legem, BURLAR NORMAS DE ORDEN PUBLICO EN MATERIA INMOBILIARIA, COMO LO ES LA LEY DE LA ESTAFA INMOBILIARIA dirigida a Sancionar, regular y controlar todo el proceso de construcción, venta, preventa, oferta, permisologia, contratos, tiempo de construcción, prorrogas, condiciones de la venta y preventa y la protocolización de viviendas y todo los convenios entre particulares, PUBLICADA EN LA GACETA OFICIAL n. 39.912, de fecha 30 de abril del año 2012, es importante que el ciudadano juez, conozca este proceso, que el contrato autenticado objeto de este proceso, es de fecha 22 de enero del 2013, es decir, que gira en torno a la vigencia de esta ley especial, cuyas normas son de orden público y que debe cumplir con los requisitos exigidos por esta ley.

Que no obstante lo anterior, procedemos a puntualizar en esta contestación en los términos siguientes: “No es verdad como lo señala la parte actora, que mis representados se encuentran insolventes en el pago de sus obligaciones establecidas en la cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra – Venta, del mencionado apartamento, tampoco es cierto la afirmación del actor, quien de una manera falaz señala, que solo han cancelado solo la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,00) por concepto de abono al precio pactado en dicha opción de compra, cuando lo cierto de todo Ciudadano Juez, es que tal como consta de los recibos y certificaciones de pago que reposan en poder de los accionados, y que las promoveré en el lapso probatorio correspondiente, mis representados le han cancelado hasta la presente fecha al ciudadano H.V., la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (300.000,00), y no Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs: 140.000 ) como afirma el vendedor - accionante, pagos estos recibidos por el vendedor oferente, bien de manera directa y personal, o bien a través de terceros que se encuentran relacionados directamente con el vendedor, a quienes les autorizó recibir y entregar el prenombrado H.V., sumas de dinero, de lo cual demostrare de manera fehaciente en la oportunidad de la verificación del lapso probatorio, inclusive con filmaciones video graficas de ello. Que no es cierto y por lo tanto lo negamos, lo rechazamos y lo contradecimos, la afirmación del demandante de autos, quien manifiesta que mis mandantes han dejado de cancelar dieciocho (18) cuotas correspondientes a los meses de junio del año 2013 hasta el 24 de diciembre del año 2014, cuando la verdad de los hechos Ciudadano Juez, es que en fecha 28 de diciembre del año 2014, C.P.M. procedió a cancelarle a la ciudadana Y.V., la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00), por instrucciones del ciudadano H.V., ya que el vendedor mantenía una deuda con dicha ciudadana, autorizándolo a realizar dicha cancelación, la cual sería abonada al precio del inmueble, es decir, que dicha suma se imputaría a la deuda que mantenías con el referido ciudadano vendedor - constructor por la compra de dicho apartamento. Que así mismo, dicho vendedor debidamente autorizado por mi co- representado C.P.M., procedió a recibir del representante legal del establecimiento comercial Supermercado Mundo de la Felicidad 28 LIANG, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00) suma esta que la referida empresa comercial le adeudaba a mi mandante por concepto del canon de arrendamiento de un local comercial ubicado en la Avenida Principal “ Los Aceiticos”, del sector la sabanita de Ciudad Bolívar, en el entendido que al recibir esta suma el ciudadano H.V., por instrucciones del co demandado C.P.M., la misma, también seria imputada del precio total por el cual fue pactada la operación de compra – venta del inmueble. Existen igualmente además otras sumas de dinero que mis mandantes, le hicieron entrega personalmente al accionante H.V., por una cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (60.000,00), pagados en la sede de la construcción de la obra, es decir en el “Conjunto Residencial Doña Sabina”, y de la misma manera, DEBEMOS AGREGARLE LA CANTIDAD DE CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs: 160.000 ) CUYOS RECIBOS QUE COMPRENDEN EL PERIODO DESDE EL 24 DE DICIEMBRE DEL 2012 HASTA EL MES DE JUNIO DEL 2013 y que constituyen los pagos iniciales. Como es lógico en toda contratación, todas estas cantidades, deben ser imputadas al precio o valor del inmueble, con lo cual demostramos fehacientemente que no es cierta la temeraria afirmación del demandante quien pretende ilegalmente, aduciendo una supuesta insolvencia, resolver el contrato de opción de compra – venta que lo vincula jurídicamente con mis representados, cuando lo cierto de todo esto, es que los ciudadanos C.R.P.M. y YULMERY J.C.V., NO HAN DADO CAUSA LEGAL DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA – VENTA, OBJETO DE LA PRESENTE DEMANDA, YA QUE DE ACUERDO CON LAS NORMATIVA EN MATERIA DE CONSTRUCCION DE VIVIENDAS, EXISTE UN RETRASO O RETARDO EN LA CULMINACION DE LA OBRA Y POR CAUSAS IMPUTABLES AL CONSTRUCTOR- VENDEDOR, NI TAMPOCO HA TRANSCURRIDO EL LAPSO DE MORA, ESTABLECIDO EN LOS ARTICULOS 17, 18, 19, 20 Y 26 DE LA LEY DE ESTAFAS INMOBILIARIAS, QUIEN DISPONE QUE LOS OPCIONADOS O OFERIDOS EN UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, SOLO PUEDEN CONSIDERARSE EN ESTADO DE INSOLVENCIA CUANDO HAN TRANSCURRIDO TRES (03) MESES DESDE EL PAGO DE LA ULTIMA CUOTA AL CUAL ESTAN OBLIGADOS POR LOS EFECTOS DEL CONTRATO, SIEMPRE Y CUANDO NO EXISTE RETARDO O MORA DEL CONSTRUCTOR – VENDEDOR, QUIEN AUN NO HA CULMINADO LA OBRA, LO OCURRE EN EL CASO QUE NOS OCUPA. DE MANERA QUE ALEGAMOS A TODO EVENTO LA EXCEPCION NOM ADIMPLETIS CONTRACTUS O CONTRATO NO CUMPLIDO POR PARTE DEL CONSTRUCTOR – VENDEDOR.

Que la apoderada de los co-demandados abogado GEORGET BALEKJI KABBABE, continúo aduciendo en su escrito de contestación, entre otras cosas lo siguiente:

“Que mis mandantes como ya señalamos anteriormente cancelaron al vendedor del inmueble la última cuota en fecha 28 de diciembre del año 2014, hecho que se produjo mediante la cancelación o pago, que efectuara Carlos pulidos Mendoza a la ciudadana Y.V., atendiendo instrucciones de H.V., quien a su vez adquiría la obligación de descontar esta cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (40.000,00), del valor total que se pactó la compra venta del apartamento. y se abstuvieron de continuar pagando por cuanto la obra aún no está concluida y tiene un retraso ostensible.

Que Negamos, rechazamos y contradecimos, en cada uno de sus partes, que el pedimento de la parte actora de resolver esta promesa bilateral de venta. Por causa de una supuesta insolvencia de los opcionantes - compradores, cuando fue el Constructor-Vendedor, quien mantiene una mora o retardo en la ejecución y construcción de la obra. Rechazamos, negamos y contradecimos, la invocación o alegato por lo demás temerario hecho por la parte actora en su libelo demanda, de la pretendida aplicación de la Cláusula Décima Primera del Contrato de Opción de Compra, al mencionar en el texto de la demanda, que el documento de compra venta, ha sido imposible de protocolizarlo por culpa de los ciudadanos C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., pretendiendo en la demanda de manera arbitraria y alegre que la suma por ellos pagada sea tomada a título de indemnización por supuestos daños y perjuicios que en ningún momento ha sufrido el vendedor, ni tampoco lo han causado mis mandantes, todo lo contrario de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Estafas Inmobiliarias, es el Vendedor – Constructor, quien debe indemnizar a mis mandantes por la mora o retardo en el cumplimiento del ilegal contrato, no solo por no culminar la obra tal como lo pactó, sino que dicha convención que se discute en este proceso es contraria al orden público.

Asimismo alegó:

“EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL OFERENTE: Como puede deducirse de la Inspección Ocular extra Litem, practicada a través de la Notaria Publica de Ciudad Bolívar, la cual consigno y opongo en todas formas de derecho a la parte actora, Marcada con la letra “B” en original, constante de doce (12) folios útiles, mas sus anexos de sus legajos fotográficos los cuales también opongo al accionante, el inmueble identificado, practicada en Apartamento el N° PA2-08, en el “Conjunto Residencial Doña Sabina”, objeto del contrato de opción de compra al que se contrae el presente proceso, para esta fecha y a pesar de que el contratante quedó obligado de acuerdo con el contrato culminarlo en fecha 24 de febrero del año 2015, aún se encuentra en proceso de construcción, imposible que lo culmine al menos en seis meses, es decir, este apartamento no tiene: puertas, sin techo en la parte superior, sin piso de cerámica, sin pinturas en las paredes, con baños sin culminar, sin las piezas sanitarias tales como lavamanos, pocetas, ducteria de aguas negras y aguas blancas, llaves, con las escaleras de acceso sin culminar, y las paredes, que circundan las mismas están sin frisar, no tiene instalaciones eléctricas, sin culminación de los puestos de estacionamiento, obras que si la estimamos racionalmente desde el punto de vista de la ingeniería civil, se estiman en un 50% de avance físico de la obra, aunado al hecho de que el conjunto “residencial doña sabina” aún no cuenta con los servicios básicos de electricidad, agua, y los otros que le corresponden a todo inmueble o vivienda con fines familiares. y es ante este reiterado atraso de la obra por la que mis representados se abstuvieron de seguirle cancelando las ultimas cuotas al oferente H.V., por cuanto este ciudadano, por la manera retardada como ejecutaba la obra, ellos de acuerdo con la ley en comento, ante la mora del constructor- vendedor, no están legalmente obligados a pagar, y todo esto, por tanto, evidencia un incumplimiento de su obligación contractual, ya que H.V. no ha ejecutado el contrato en los términos como la había pactado, ni cumpliendo con las previsiones de la ley regulatoria: es decir, la ley de estafas inmobiliarias. a todo evento, ante la falta de culminación de la obra y el retardo culposo por parte del oferente constructor en la ejecución del contrato procedemos a invocar los plenos efectos del Articulo 1168 del Código civil, constitutivo en lo que se conoce como “la excepción de contrato no cumplido” que desde el punto de vista contractual, y con base a los términos previstos en el referido Artículo 1.168 del Código Civil y de acuerdo a las previsiones de la ley de estafas inmobiliarias, como ley especial, ante un contrato bilateral, como lo es esta opción de compra venta, cualquier contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya. trasladando esta premisa del legislador civil y especial, al presente caso que nos ocupa el oferente vendedor H.V., no puede ni solicitarle, ni pretender que mis representados le cancelen la totalidad del costo o valor pactado del inmueble “apartamento” objeto de estas negociación, cuando a duras penas, y siendo generosos en nuestra estimación, el avance físico de la construcción del apartamento como quedo plenamente demostrado con la Inspección Ocular practicada por la notaria primera de Ciudad Bolívar, en fecha 12 de febrero del año 2015, apenas alcanza al 50% de la estructura de la obra, pero además el oferente vendedor, mal puede mencionar como excusa, la conducta de mis mandantes para el registro o protocolización del instrumento de venta, cuando ni siquiera cuenta con el permiso de habitabilidad expedido por la Ingeniería Municipal o la Dirección competente de la Alcaldía del municipio Heres, ni para el momento de la presentación ni menos para el contestación de la presente demanda, razón por la cual, es forzoso concluir, que el incumplimiento de la obligación contractual prevista en el convenio de opción de compra venta, es solo atribuible única y exclusivamente al ciudadano H.V., y en ningún caso, a mis mandantes C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., por lo que siendo así, por todas las razones que anteceden, formalmente y en este acto rechazamos y contradecimos, en cada una de sus partes, y en los términos ya expuestos esta demanda de resolución de contrato propuesta de manera temeraria por el ciudadano H.V., debidamente asistido de abogados en contra de mis referidos mandantes- accionados. Que peticionamos finalmente que el presente escrito sea admitido, agregado al expediente y surta todos los efectos de Ley favorablemente a mis representados”.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

Que en la etapa probatoria, ambas partes promovieron pruebas, las que se admitieron en su oportunidad legal.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

Que la parte actora reprodujo el mérito favorable de los autos, haciendo valer a favor de sus representados todos los elementos, indicios, que puedan emanar de cualquier documento, instrumentos, acta o medio de prueba que exista en el presente expediente, incluyendo cualquier declaración hecha por escrito por parte de la parte demandada que pueda beneficiar a su representado.-

Asimismo promovió las documentales consistentes en:

Contrato de Opción de Compra – Venta de Inmueble autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el Nº 07, Tomo 6, de fecha 22 de enero de 2013, que acompañó marcado con la letra “A”, que tiene por objeto demostrar que ciertamente existe la relación jurídica entre su representado y los demandados de autos, que la misma se rige y es Ley entre las partes por las disposiciones contenidas en dicho contrato, que el contrato es a tiempo determinado, pactando como tiempo determinado de plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta el día 24 de febrero de 2015 a 760 días continuos desde la fecha de autenticación del contrato, asimismo se demuestra el precio convenido de venta y la forma en que debió ser cancelado, y, finalmente el incumplimiento por parte de los demandados en su obligación de pago; que promovió y produjo copia mercado con la letra “B”, constancia de habitabilidad, y terminación de obra debidamente emanado de la dirección sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar; que la promoción y producción de este prueba tiene por objeto, demostrar que el apartamento objeto del contrato el cual forma parte del Conjunto Residencial se encuentra plenamente construido puesto que así fue determinado por el Órgano Rector de la Alcaldía al hacer la debida inspección al emitir el permiso de habitabilidad; que promovió en Originales documentos que d.f.P. de personas Jurídicas y naturales que compraron apartamentos en el Conjunto Residencial Doña Sabina que al igual que los demandados comenzaron con la firma de un contra de Opción de Compra Venta de Inmueble y terminaron con la protocolización del documento definitivo de venta dichos documentos los identificó (folio 154); que el objeto de esta pruebas es demostrar que todas las personas que han cumplido con el pago de las obligaciones contraídas a través de en contrato de Opción de Compra Venta de Inmueble se les ha firmado su documento de Venta definitiva por ante la Oficina de Registro Inmobiliario.-

Que el abogado N.P.B., Apoderado de la parte actora, aportó también las siguientes pruebas:

Que solicitó al Tribunal requiera de la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, información sobre si existen en sus archivos algún documento de compra venta donde el ciudadano H.V. le vende a los ciudadanos I.G.C.E. y M.R.P.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulad de Identidad Nros. 5.138.808 y 4679.088 un apartamento distinguido con el Alfanuméricos Nº PA2-04 el cual forma parte del Conjunto Residencial Doña Sabina, ubicado en la avenida sucre de la sabanita Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, que fue construido en un terreno de propiedad del ciudadano H.V., según se evidencia de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Heres del Estado Bolívar, en fecha 19 de agosto del año 2008, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo Décimo Noveno, Tercer Trimestre del año 2008, y titulo supletorio registrado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 12 de julio del año 2011, quedando inscrito bajo el Nº 12, folio 53, Tomo 24 del Protocolo de y transcripción del año 2011; que solicito igualmente se informe si existe un documento registrado o en qué fase se encuentra la venta de un apartamento propiedad del ciudadano H.V., su poderdante, al ciudadano: YHAMIL O.G.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedulad de Identidad Nº V-14.652.893, distinguido con el alfanuméricos PAI-04, el cual forma parte del Conjunto Residencial Doña Sabina, ubicado en la avenida sucre de la sabanita Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, que fue construido en un terreno de propiedad del ciudadano H.V., según se evidencia de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Heres del Estado Bolívar, en fecha 19 de agosto del año 2008, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo Decimo Noveno, Tercer Trimestre del año 2008, y titulo supletorio registrado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha 12 de julio del año 2011, quedando inscrito bajo el Nº 12, folio 53, Tomo 24 del Protocolo de y transcripción del año 2011; que se oficie a la Notaria Publica Segunda De Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres Del Estado Bolívar, que informe al tribunal si existe algún documento de opción de compra venta del inmueble realizado entre el ciudadano: H.V. y J.G.D.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedulad de Identidad Nº V-10.572.534, distinguido con el Alfanuméricos Nro. PA-2 que forma parte del Conjunto Residencial Doña Sabina, ubicado en la avenida sucre de la sabanita Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, que se construyo en un terreno de propiedad del ciudadano H.V.; que el objeto de esta prueba concatenada con las pruebas documentales presentada es demostrar que efectivamente su representado ha cumplido y honrado todos sus compromisos que adquirido con todos los compradores que han pagado los apartamentos, de igual forma se demuestre y que quede evidenciado que los demandados realmente no cumplieron con su obligación y es por eso que hoy día son objetos de esta demanda.-

Que continúo señalando lo siguiente:

Que se oficie a la Dirección Sectorial de Infraestructura y Transporte de la Alcaldía del Municipio autónomo Heres del Estado Bolívar, si existe Constancia de habitabilidad, y terminación de obra debidamente emanada por ese Órgano a nombre del ciudadano: H.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedulad de Identidad Nº V-5.183.466, que recae sobre el Conjunto Residencial Doña Sabina, ubicado en la avenida sucre de la Sabanita Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, que el objeto de esta prueba es para demostrar que el Conjunto Residencial está en regla que cumple con todo el aval sanitario y que ya el Órgano Rector encargado para tal fin expidió el respectivo permiso de habitabilidad es decir que no existe ningún impedimento para transferir la Propiedad el Inmueble como en efectos fue transferido a otros compradores, y que si los demandados hubieran pagado y cumplido con su obligación también se les hubiera transferido

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Que la parte demandada reprodujo el merito favorable que de los autos se desprenden, concretamente de lo que se deriva de la Inspección Judicial practicada por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 12 de febrero del año 2015, acompañada al libelo de la demanda marcada con la Letra “B”, constante de doce (12) folios útiles, cursante a los folios 48 al 60 del expediente. Que dicha Inspección Ocular, aun cuando es extra-litem, no fue impugnada por la parte actora, por lo que de igual modo se promovió, los recaudos anexos a la misma como el legajo de fotografías que fueron tomadas por el practico designado por la autoridad notarial, en las condiciones de tiempo, modo y lugar, EL OBJETO, NECESIDAD Y PERTINENCIA DE ESTA PRUEBA es la de demostrar que el demandante – constructor del inmueble H.V., aun no ha culminado dicho inmueble prometido en venta ni el conjunto residencial en general, sobre todo en aspectos como: electricidad, piso, frisado de paredes de garaje, techo del piso superior, vías de acceso o entrada, baños, piezas sanitarias, escaleras, puertas, ventanas y servicios en general. Que asimismo, es parte del objeto de esta prueba, demostrar que el avance físico o de construcción del inmueble ni alcanza el 50% con lo cual probamos que quien incumplió este contrato fue el constructor – oferente H.V., quien no culminó el inmueble tal como se estipulo en el contrato.

Que a objeto de probar que el contrato de opción de compra, de fecha 22 de enero del año 2013, autenticado bajo el Nº 7, Tomo 6, de los Libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, VIOLA LAS DISPOSICIONES DE ORDEN PUBLICO, previstas en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.912, por cuanto no consta que el mismo haya sido registrado ni aprobado en la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de la Vivienda y Hábitat, por lo tanto esta demanda es Inviable e Inadmisible por contrariar el Orden Público, se reproduce todo el mérito favorable a los efectos de demostrar el incumplimiento de la Ley en dicho contrato y los términos como ha sido redactado y se ha formado, el cual como sabemos fue acompañado al libelo de la demanda por la parte actora marcado con la Letra “A”.-

Que promovió y opuso a la parte actora nueve (9) recibos de pago marcados con los Nros. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, de fechas 24/12/2012, 23/01/2013, 26/01/2013, 24/04/2013/, 24/04/2013, 20/06/2013, 24/03/2013, 24/01/2014, 25/11/ 2014, 28/12/2014 suscritos por el actor y sus representantes donde consta que los co-demandados no se encuentran insolventes ni mucho menos en mora, y más bien cancelaron en su totalidad la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 300.000,oo) entre materiales de construcción que conjuntamente con el dinero en efectivo descrito en los citados recibos forman parte del objeto de esta prueba, que se encuentran en condición de solvencia de sus obligaciones económicas contractuales de conformidad con las previsiones de los artículos 18 y 26 de la mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria, es decir que con esta prueba se busca probar que en fecha 28 de diciembre de 2014 y pese a la mora del constructor, sus mandantes, le cancelaron a este por intermedio de la ciudadana: Y.V., la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,oo), suma esta que era debida por el ciudadano: H.V. a la ciudadana: Y.V.; que el objeto de esta prueba es demostrar que los co-demandados C.R.P.M. y JULMERY DE J.C.V., han venido cumpliendo con todas las obligaciones económicas sobre la cancelación de las mensualidades.-

Que de conformidad el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con el objeto de probar el incumplimiento de las obligaciones por el constructor y la total ausencia de requisitos exigidos en la citada Ley Especial, en el contrato de opción de compra, aquí debatido, promovió la prueba de informes solicitando se oficie a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, dependiente del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia de Vivienda y Hábitat bien en su sede Regional o Nacional, para que informen si en los archivos que lleva ese despacho o institución pública, consta alguna aprobación emitida por esa autoridad en torno al contrato de opción de compra, autenticado bajo el Nº 7, Tomo 6, de fecha 22 de enero del año 2013, por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, referido a la compra venta de un apartamento, identificado con el Nº PA2-08, ubicado en el Conjunto Residencial “Doña Sabina”, situado en la Avenida Sucre, La Sabanita, Municipio Heres del Estado Bolívar; que si dicho contrato en todas sus condiciones, de precio, fecha de culminación, forma de pago y clausulas en general, fue revisado y autorizado por el Ente Ministerial Competente en materia de Vivienda y Hábitat, conforme a lo previsto en los artículos 14 y siguientes de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria; que si en los archivos llevados por esa institución pública consta alguna autorización de prórroga para la culminación de la obra tramitada por el constructor H.V. ante dicho Ministerio; que informen sobre cualquier otro hecho que a juicio de ese Despacho Ministerial u Oficina Pública, sea necesario mencionar en el respectivo informen requiriéndole a dicho organismo se sirva remitir, copia certificada de los respectivos documentos, constancias ya autorizaciones, que hayan sido expedidas sobre el mencionado Conjunto Residencial “Doña Sabina”; que se sirva remitir copia certificadas de los informes mensuales presentados tanto por el Ingeniero Inspector del Conjunto Residencial “Doña Sabina”, como del Constructor – promotor H.V., por ante ese Organismo Público u Oficina Ministerial, de conformidad con el articulo 38 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria.

Que la abogado GEOGET BALEKJI KABBABE, apoderado de los co-demandados C.R.P.M. y JULMERY DE J.C.V., identificados en autos, promovió también las pruebas siguientes:

Prueba de informes, solicitando se oficie lo conducente a la Dirección General Sectorial de Desarrollo U.I.M., de la Alcaldía del Municipio Heres, con el objeto de se sirva informar por escrito a este Despacho si ese Organismo Municipal expedido alguna constancia o permiso de habitabilidad sobre el Apartamento distinguido con el Nº PA2-08 del Conjunto Residencial “Doña Sabina”, situado en la Avenida Sucre, Parroquia Sabanita, Ciudad Bolívar; que se sirva remitir a este Tribunal copia de los informes mensuales presentados por el Ingeniero Inspector de la obra del Conjunto Residencial “Doña Sabina”, donde se precisa los avances mensuales de dicha obra; que igualmente se anexe al informe requerido copia certificada del permiso de habitabilidad correspondiente; prueba esta con laque se quiere demostrar el retraso y la no culminación de la vivienda o apartamento objeto de este proceso en el tiempo previsto en el contrato.-

Asimismo promovió la prueba testimonial consistente en lo siguiente:

Que se fije la oportunidad para que la ciudadana: Y.V., venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de Identidad Nº 15.319.350 comparezca por ante el Tribunal a declarar, para que ratifique el contenido, objeto y firma del recibo por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 40.000,oo) que le suscribió a sus mandantes por instrucciones de H.V., en fecha 28 de diciembre de 2014, acompañado al presente escrito de pruebas marcado con el Nº 9; ello a los fines de demostrar que de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley contra La Estafa Inmobiliaria, sus mandantes se encuentran solventes con las obligaciones dinerarias derivadas de este contrato, aun pese al retardo imputable al Constructor y Oferente de la vivienda.-

MOTIVACIONES`PARA DECIDIR:

COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2015-000093 por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, el Tribunal procede a decidir la causa con fundamentos en las siguientes consideraciones:

Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por el ciudadano H.V. contra los ciudadanos C.R.P.M. Y JULMERY J.C.R., por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos:

Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contenida en la disposición del artículo 33,339 del Código de Procedimiento Civil y 1.167 del Código Civil, de lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de CIENTO SESENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.169.500, 00), equivalente a (1.334,64567 U.T.), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tenía un valor de Bs. Bs.127.-

Ahora bien, que con entrada en vigencia de la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional.

Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por el ciudadano H.V. contra los ciudadanos C.R.P.M. Y JULMERY J.C.R., la cuantía estimada por la actora en unidades tributarias, vale decir la cantidad de 1.334,65 U.T, no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.-

Luego de efectuado el estudio del expediente el Tribunal pasa a dictar sentencia en la presente causa con fundamento en las consideraciones siguientes, el demandante de autos ciudadano H.V. demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, a los ciudadanos C.R.P.M. Y JULMERY J.C.R., alegando que los demandados no cumplieron con lo establecido en el contrato celebrado entre las partes en fecha 22 de enero de 2013, por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, dejándolo inserto bajo el Nº 07, Tomo 06, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.

PUNTO PREVIO A LA DECISION.-

Que siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace en base a las consideraciones siguientes:

En primer lugar, y por cuanto existen las cuestiones previas sin resolverse, este Juzgado observa:

En el caso de las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas, por lo que ante un Procedimiento Breve como es el caso que nos ocupa, el artículo 885 del mencionado texto adjetivo civil, dispone que las Cuestiones Previas como la propuesta que es la contenida en el Numeral 11 del Artículo 346 del texto legal in comento, debe decidirse con la sentencia definitiva, por lo que siendo así, este Tribunal hace las siguientes acotaciones:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, “LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA…”. …omissis…

Que la parte co-demandada C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., identificado en autos, celebraron un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA de un inmueble, cuya ubicación y demás descripciones constan en la parte narrativa del presente fallo, pactando como tiempo determinado de plazo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta el día 24 de febrero de 2015, a 760 días continuos desde la fecha de autenticación del contrato, como se estableció en la cláusula sexta .

Alegó la parte demandante que los optantes han dejado de cancelar 18 cuotas correspondientes a las cuotas mensuales y consecutivas de los meses del 24 de julio de 2013 hasta el 24 de diciembre de 2014 ambas inclusive y pese a los requerimientos hechos por el para que el contrato sea cumplido, estos han sido infructuosos…

Cosa esta que en su decir, la parte co-demandada no cumplió.-

En cuanto a la interpretación del Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece como una cuestión previa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Ahora bien, en Sentencia No. 885 de fecha 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el juicio del Coronel E.J.V.Q., expediente No. 0002, se estableció que:

“…cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda…”, criterio jurisprudencial que este Jurisdicente comparte, y que más allá de ese concepto, se alude a la prohibición de admitir la pretensión.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

De manera pues que, la parte co-demandada en la oportunidad de promover la cuestión previa, expone que existe una prohibición de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, vigente desde el 30 de Abril del 2012 para admitir esta demanda ya que establece el carácter de Orden Público en materia de construcción, contratación de venta, preventa, perisología y protocolización y que por ende contiene requisitos necesarios para la validez y eficacia de los contratos de esta naturaleza, por cuanto este Contrato de Opción de Compra-Venta no cumplió con los requisitos exigidos por la Ley de Estafas Inmobiliarias, en razón de que:

1) No fue inscrito ante la Dirección General de Gestión Social del Ministerio Para la Vivienda y Hábitat, que requiere conocer, aprobar y autorizar los términos del contrato, la fecha de inicio y culminación de la obra;

2) No existe constancia ni de la aprobación del proyecto ni de la autorización sobre la prórroga para que la obra sea culminada, tal como lo demuestran los informes del Ingeniero Inspector de la Obra de conformidad con el Articulo 38 de la Ley de Estafas Inmobiliarias.

3) No existe constancia de la aprobación del contrato de opción de compra venta o preventa por dicho ente Ministerial que requiere ser autorizado por el mencionado Ministerio.

4) Que No existe constancia de la remisión de los informes de inspecciones sobre los avances físicos de la obra al mencionado organismo público.

5) Que el Contrato de Preventa y sus modalidades no fue redactado cumpliendo con las exigencias de los Artículos 12, 13, 14, 15, 16 y siguientes de la Ley Especial Contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que el contrato objeto de la presente demanda, es nulo, contrario al orden público, violentando así, normas de orden público en materia de contratación de venta y preventa de viviendas.

A juicio de este sentenciador la referida Ley Contra Estafa Inmobiliarias, constituye el instrumento jurídico actual que de manera predominante rige todo el proceso no solo de venta y preventa, sino el referente a la construcción y perisología de viviendas, obvio, sin prescindencia de las atribuciones de los demás Entes Públicos Municipales y/o Nacionales, ya que el fin del Estado Venezolano, es el de garantizar a los ciudadanos y ciudadanas el acceso a la vivienda, llegando su ámbito de aplicación hasta aquellos desarrollos habitacionales en proceso de construcción y aun a los no construidos, comprendiendo a las personas naturales, constructoras, promotoras y sus representantes, operadores financieros del ramo inmobiliario, entre otros.

Esta Ley Especial en sus Artículos 9, 12, 17, 24, 26, 28 y 35, consagran los requisitos tanto de forma como de fondo en la redacción de los contratos de venta, preventa y enajenación, disponiendo así mismo como normas de obligatorio cumplimiento: un plazo máximo para la protocolización del documento; la fijación de la base del cálculo del precio de preventa o venta, la necesaria aprobación de la prórroga del contrato ante el retardo en la culminación de la obra.

Dicha ley le atribuye a la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat, dependiente del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, facultades de regulación, aprobación y control en materia de construcción, preventa y venta de viviendas. Ahora bien, como consta del documento del contrato u Opción de Compra Venta del apartamento descrito en la parte up supra de este fallo, y que objeto de este litigio, el cual se encuentra debidamente notariado, no cuestionado por las partes en lo que respecta a la fecha de su suscripción fecha 21 de Enero del año 2013, sin duda que por expreso mandato de los Artículos 1, 12 y 14, tal contratación debe contener todos y cada uno de los requisitos establecidos por este legislador especial inmobiliario, sobre todo en la base del cálculo del precio, prórrogas y contratos modelo, que exige como REQUISITO PREVIO la revisión y aprobación por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat dependiente del Ministerio del Poder Popular competente en la materia, en este caso que nos ocupa, el demandante o promotor inmobiliario H.V., no cumplió con lo establecido en la norma de la Ley de Estafa Inmobiliaria que este contrato contó con la previa aprobación por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema de Vivienda y Hábitat o bien de algún organismo regional a quien este hubiere delegado la facultad de aprobación del llamado contrato modelo para la preventa o venta de viviendas establecido en el ordinal 9 del artículo 14 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, de tal manera que aun cuando el promotor hoy demandante, haya probado haberle vendido a otras personas mediante documentos protocolizados, ello no impide que en este caso de especie, relativo a la contratación suscrita con los demandados de autos: C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., no esté obligado a cumplir con los requerimientos de la citada ley especial, ya que estas normas tienen por fin supremo y constitucional, defender, proteger y garantizar el derecho de toda persona a una vivienda digna, se trata de NORMAS DE ORDEN PUBLICO, que desarrollan principios constitucionales y que por tales motivos, no pueden relajarse por convenios entre particulares como lo pretende la parte accionante con su alegato al invocar contratos anteriores y extra proceso.

En aplicación a la teoría de la Acción Dinámica de la Prueba, la carga probatoria sobre aquellos hechos que conoce una de las partes y a quien le resulta más fácil probar que la otra, produce la inversión de la carga de la prueba, por lo que en este caso que nos ocupa, debe trasladarse a la cabeza del actor, su obligación de probar que este contrato si cumplía con las disposiciones de la Ley Especial Contra La Estafa Inmobiliaria, trámite que se lo impone dicha Ley como promotor y/o constructor, de tal manera que al no cumplir el demandante con lo establecido en la Ley Especial de Estafa Inmobiliaria esta demanda no podía ser admitida, por vulnerar expresas disposiciones de Orden Público Constitucional, ya que resultaría por tanto infructuoso discutir sobre la ejecución o inejecución de una convención contraria al orden público y constitucional que lesiona el fin teleológico de esta ley in comento, la Cuestión Previa opuesta de conformidad con lo establecido en el articulo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil debe prosperar y así se declarara en la dispositiva del fallo. Así se Declara.-

Que al no cumplirse con estos requisitos tanto en la contratación bien previos como posteriores a ella, referidos al proceso de construcción, preventa y venta de esta unidad habitacional, el demandante estaba impedido para interponer esta ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA - VENTA DE INMUEBLE en razón de que lo prohíben normas de orden público, como son las contenidas en ya mencionada Ley de Estafas Inmobiliaria afectando incluso el principio de Jurisdicción, ya que a juicio de este Jurisdicente, la parte demandante no tramitó esta contratación con base a los artículos 12 y 14 de la citada ley, menos aún se propuso solicitar la prórroga de culminación de la obra por ante el Ministerio de la Vivienda y Hábitat, en fin, no agotó previamente las Instancias Administrativas. Así se declara

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos antes expuestos este TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11°, por lo que producto de dicha declaratoria la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA - VENTA interpuesta por el ciudadano: H.V. contra los ciudadanos: C.R.P.M. y JULMERY J.C.V., y debidamente representados por sus apoderados, todos suficientemente identificados en autos, y consecuencialmente DECRETA:

Primero

Se declara NULA DE NULIDAD ABSOLUTA la actuación que riela al folio catorce (14) de fecha 02 de febrero de 2015 del presente asunto y consecuencialmente revoca dicha actuación por contrario imperio todo de conformidad con lo establecido en los artículos 206 y 310 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo

Se declara INADMISIBLE la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano H.V. contra los ciudadano C.R.P.M. Y JULMERY J.C.R. por haberse declarado CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, con fundamento en el Articulo 346 Numeral 11° y articulo 341 del Código de Procedimiento Civil.

Tercero

Se condena en costa a la parte actora de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Cuarto

Se ordena notificación de las partes.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el archivo del Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los once días del mes de Febrero del año dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez,

Abg. O.T.A..-

La Secretaria Acc,

Abg. Kemberlim Lubo Flores.

En la misma fecha de hoy se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.). Conste.-

La Secretaria Acc,

Abg. Kemberlim Lubo Flores