Decisión nº 080-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 6 de Abril de 2010

Expediente 2063-09.

REPUBLICA BOLIVARIANA D E VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: J.H.V.A., mayor de edad, comerciante, con cédula de identidad Nº V-22.078.614 y domiciliado en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADA: M.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.652.401, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARLLOLY GONZALEZ, AURYMATY SALAS, M.M. y BRIGGIALIS MONTILLA, inscritas en el INPREABOGADO bajo el Nº 93.777, 108.556, 93.778 y 109.545, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.M., G.E., y G.R.R.H.; G.R.C., T.M.H.D.R., M.A.R. CARRUYO, MORELLA COROMOTO R.H.V. RONDON PETIT, MILEXY S.T., I.M.C.J., y MAXULA S.T., inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 87.894, 115.141, 89.842,, 5.105, 5.810, 10.295, 73.058, 107.108, 40..674, 21.342, y 19.447, respectivamente.

MOTIVO: SOLICITUD DE PRORROGA LEGAL.

Se inició este procedimiento por demanda interpuesta por la ciudadana MARLLOLY G.U., con el carácter de apoderada judicial del ciudadano J.H.V.A., antes identificado, alegando que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana MILEXY S.T., sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 28 (La Limpia), signado con el Nº 25B-34, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 1/12/2006, anotado bajo el Nº 5, Tomo 96. Que lo anterior conllevó una renovación del contrato, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 5/11/2007, anotado bajo el Nº22, Tomo 69 de los libros respectivos, diferenciándose dicha renovación del primer contrato en que la Arrendadora está representada en este último contrato por la ciudadana M.S., quien es co-propietaria del inmueble, tomando en consideración que el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios. Que en el contrato se pactó que tendría una duración de dos (02) años, que el canon de arrendamiento se cancelaría en forma adelantada los días quince (15) de cada mes, por un monto de dos mil bolívares (Bs.2.000) durante el primer año, comprendido desde el día 15/08/2007 hasta el día 15/08/2008; y la suma de dos mil seiscientos bolívares (Bs.2.600) desde el día 15/08/2008 hasta el día 15/08/2009. Que tomando en consideración los períodos de duración de ambos contratos se evidencia que no hubo interrupción de tiempo en lo que respecta a los dos años y nueve meses que tiene su mandante en el local comercial.

Que conforme a la Cláusula Tercera del último contrato se evidencia el acuerdo de voluntades de dos tipos de prórroga, una convencional por un período único de seis (6) meses y además la prórroga legal que conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año, y que por este motivo corresponde a su representado la prorroga convencional y además el beneficio de prórroga legal, para un total de dieciocho (18) meses, una vez vencidos los dos (2) años pactados como período de duración del contrato.

Que el día 13/08/2009 su representado fue notificado por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con lo cual la Arrendadora pretende establecer su voluntad unilateral de hacer inoperante la prórroga convencional del contrato establecida en la Cláusula Tercera, pretendiendo además atribuirle una interpretación incorrecta al lapso procedente como prórroga legal. Que además pretende hacer ver la inexistencia de una prórroga convencional de seis (6) meses por una sola vez, y asociarlo con un supuesto acuerdo entre las partes, referido específicamente a pautar la procedencia de una prórroga legal de seis (6) meses, con el propósito de lograr la desocupación del inmueble, alterando el orden público que tiene las normas que regulan la materia.

Que después de efectuada la notificación judicial su representado procedió a cancelar la suma de dos mil seiscientos bolívares (Bs.2.600,00) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al período comprendido entre el 15/08/2009 y 15/09/2009; que aceptaba pagar el incremento del canon a partir de esa fecha, sólo que este no se corresponde con los Índices de Precios al Consumidor, motivo por el cual la Arrendadora se niega a recibirle el pago, y por este motivo viene realizando el pago mediante la figura de Consignaciones Arrendaticias por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que acompaña a la demanda, a los fines de demostrar su solvencia y el derecho a disfrutar de los beneficios establecidos en la Ley.

Que en virtud de lo expuesto y de conformidad con las previsiones de los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil venezolano, su mandante tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta el día 15/02/2011.

Que en consecuencia demanda en nombre de su representado a la ciudadana M.S., con fundamento en los artículos 1.159, 1.167, y 1.264 del Código Civil en concordancia con los artículos 7, 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento para que de cumplimiento al contrato, suscrito en fecha 5/11/2007 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el N.22, tomo 69 de los libros respectivos y en consecuencia:

1-Prorrogue el contrato por un período se seis (6) meses contados a partir del día 15/08/2009 hasta el día 15/02/2010.

2- Reconozca el derecho de su conferente a la prórroga legal de un (1) año contado a partir del día 15/02/2010, fecha en la cual culmina la prórroga convencional pactada en el contrato.

3- Se condene al pago de la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000) por concepto de daños y perjuicios causados por la actitud arbitraria consistente de cercenar los derechos legales de su representado con ocasión de la relación arrendaticia.

4-Los honorarios profesionales calculados en un 30% de la suma demandada.

5-La indexación judicial.

Por su parte la demandada, ciudadana M.S.T., asistida por el Abogado G.M.R.H., en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso la Cuestión Previa contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 884 eiusdem, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ibidem.

Asimismo negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegados por el actor en su libelo de demanda.

Opuso la defensa de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Falta de Cualidad para sostener el juicio en nombre de la ciudadana MILEXY S.T..

Negó que su representada haya suscrito contrato de arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, el día 1/12/2006, anotado bajo el Nº5, tomo 96, porque su mandante realmente suscribió contrato con el ciudadano J.H.V.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 5/11/2007, anotado bajo el Nº22, tomo 69, por un período de duración de dos (2) años, con vigencia a partir del día 15/08/2007.

Negó que su representada sea copropietaria del inmueble arrendado, porque esta es la única propietaria. Negó que al demandante le correspondan dos (2) clases de prórrogas por el contrato de arrendamiento suscrito por su mandante, invocando el contenido de la Cláusula Tercera del contrato que establece su duración.

Que con suficiente anticipación al vencimiento del lapso, es decir, el día 15/08/2009, el Arrendatario fue notificado del vencimiento del contrato, y de que éste no se prorrogaría, por lo que a partir de esta fecha comenzaría a correr la prórroga legal, que en virtud de la duración de la relación arrendaticia sería de un (1) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pretender hacerse de una presunta prórroga convencional que no fue autorizada sería contrario a derecho, más aún cuando en ninguna oportunidad se notificó su imposibilidad de desocupar el inmueble arrendado en el plazo indicado. Que en virtud de lo acordado en el contrato, el Arrendatario se encuentra haciendo uso de su prórroga legal, que es la que le corresponde y no de una prórroga convencional que nunca se activó ni se notificó la intención de hacer uso de ella.

Que es cierto que su representada al momento de efectuar la notificación le indicó al Arrendatario que el monto del canon de arrendamiento que comenzaría a regir a partir del 15/09/2009 sería de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500), pues por la ubicación del inmueble y los metros cuadrados que la conforman implicarían una actualización y ajuste adecuado al canon que venía cancelando, que en ese caso no serían aplicables los índices de precios al consumidor vigentes, toda vez que conforme al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los inmuebles destinados al comercio quedan excluidos del régimen de esta Ley a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, por lo que pretender desconocer la adecuación del cánones representaría un incumplimiento al contrato de arrendamiento, tomando en cuenta que desde esa última fecha, el Arrendatario no ha cancelado canon de arrendamiento a su mandante.

Negó que su mandante haya causado daños y perjuicios al actor que implique la cancelación de Diez mil bolívares (Bs.10.000), por alguna “actitud arbitraria…” pues desde la notificación practicada, no ha cancelado canon alguno ni ha sido perturbado en la posesión precaria que detenta sobre el inmueble.

Negó que su representada deba pagar al actor suma alguna por concepto de honorarios profesionales causados por la interposición de la demanda, pues la misma es temeraria e infundada.

Asimismo la parte demandada reconvino al actor señalando que su representada es Arrendadora del inmueble identificado anteriormente, sobre el cual además, se constituye como propietaria, el cual tiene una duración de dos (2) años contados a partir del día 15/08/2007. Que el Arrendatario ha venido incumpliendo las cláusulas establecidas en el contrato referidas al pago del canon desde el día 15/09/2009, el cual se fijó en la suma de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500), por lo que a falta de cancelación de dos (2) mensualidades vencidas correspondientes al período del 15/09/2009 al 15/10/2009, la habilita para solicitar la Resolución del Contrato.

Que igualmente incurre el Arrendatario en el incumplimiento de la Cláusulas Décima Primera, Décima Segunda y Décima Tercera del contrato de arrendamiento, por encontrarse el local en avanzado estado de deterioro, que se utilizan los alrededores del inmueble como depósito de desperdicios y no ha realizado las reparaciones del local en la parte externa en lo que se refiere a tuberías, puertas, ventanas, sanitarios y demás reparaciones propias para el buen funcionamiento del local, según se constató mediante inspección judicial evacuada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el día 5/11/2009.

Que igualmente incumple la Cláusula Quinta del contrato en cuanto a la prohibición de efectuar modificaciones en la estructura del inmueble, cuando procedió a modificar la fachada frontal del mismo, eliminando un vitral o ventanal que se encontrara dispuesto en éste, instalado protecciones tipo S.M., sin consultar con la Arrendadora.

Que además incumple con las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima porque existen cuantiosas deudas por concepto de los servicios públicos de electricidad y agua, además de los impuestos municipales, por lo que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 5/11/2007 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el Nº22, tomo 69.

En la oportunidad de dar contestación a la Reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, el ciudadano J.H. G0NZALEZ URIBE, representado por la apoderada judicial MARLLOLY G.U., negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegados por la parte demandada reconviniente.

Rechazó la supuesta existencia de una acumulación prohibida por mandato del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en el libelo se hayan acumulado pretensiones que resulten incompatibles entre sí. Que la improcedencia de la Cuestión Previa opuesta deriva del contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obedeciendo la acumulación a razones de interés social y a la aplicación del artículo 26 de la Constitución que garantiza el derecho de acceso a la justicia.. Que además se fundamenta en el contenido de los artículos 257 de la Constitución. Asimismo alegó que la Cuestión Previa opuesta no constituye causal de inadmisibilidad de la demanda, ya que el efecto que produce la declaratoria con lugar de dicha defensa trae como consecuencia es la subsanación del libelo de la demanda, de conformidad con las previsiones del artículo 254.

Rechazó la defensa opuesta por la demanda reconviniente, referida a que la ciudadana MILEXYS S.T., no tenga cualidad para atribuirse la representación de la ciudadana M.S.T., en el contrato de arrendamiento suscrito con su representado.

Alegó que a pesar de que la propiedad del inmueble arrendado esté atribuida a la ciudadana M.S.T., durante varios años la ciudadana MILEXIS S.T. ha ejercido el carácter de Arrendadora del inmueble de autos, y que ello se evidencia no solo del contrato de arrendamiento suscrito por ésta con su representado, sino también del suscrito con el ciudadano J.H.H.L.. Que la demandada reconviniente en su escrito de contestación señala que el ciudadano J.H.V.A. ha incumplido con la cancelación de los cánones de arrendamiento desde el día 15 de septiembre del presente año, por lo que concluye que nada le adeuda respecto a los meses anteriores, y que la persona designada para cobrar el canon de arrendamiento durante la vigencia del último contrato fue la ciudadana MILEXYS S.T., tal como se evidencia de los recibos de pago suscritos por ésta, hecho significativo que demuestra la representación.

Rechazó el llamamiento al tercero realizado por la Demandada Reconviniente, y negó que la ciudadana M.S.T. no haya suscrito contrato de arrendamiento con su mandante, representada por la ciudadana MILEXYS S.T., quien firmaba los recibos durante la segunda contratación y ha realizado otras contrataciones sobre el inmueble.

Alegó que de la Cláusula Tercera del contrato se evidencia el acuerdo de voluntades de fijar dos clases de prórroga. Negó que su representado haya sido notificado judicialmente con suficiente anticipación, en virtud de que la notificación fue practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 13/08/2009, dos (2) días antes de vencerse el contrato; lo que conllevaría a la prórroga convencional de seis (6) meses, de la cual está haciendo uso, y que mal podría realizar una desocupación en dos (2) días después de practicada la notificación debido a la actividad comercial que desempeña en el local arrendado.

Que del texto del contrato se evidencia que la prórroga no está sujeta a ninguna autorización por la Arrendadora, sino a la comprobación de la desocupación o no del inmueble el día fijado para el vencimiento del contrato, circunstancias por las cuales solicita la desocupación, lo cual queda demostrado de lo alegado anteriormente y de la contradicción en que incurre la parte contraria evidenciada del contenido de la notificación judicial que pretende atribuirle una prórroga legal de seis (6) meses, cercenando sus derechos como Arrendatario y que en el escrito de contestación a la demanda reconoce que el tiempo de la prórroga legal es de un (1) año, creando un estado de inseguridad en atención a los alegatos presentados.

Negó que la Arrendadora tenga facultad de actualizar el canon de arrendamiento en forma unilateral, por cuanto se encuentra sujeto a la medida de congelación de alquileres contenida en la Resolución conjunta de los Ministerios de Producción Nº152 y El Comercio Nº 046 de fecha 18/05/2004 publicada en Gaceta Oficial Nº 39.941 de fecha 201 y 149, prorrogada el día 29/10/2009 según Gaceta Oficial Nº39.295.

Que conforme a la mencionada Resolución se hace referencia a la congelación de alquileres a las viviendas indicadas en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que aún cuando solo menciona el término “viviendas” la misma está refrendada por el Ministerio de la Producción y El Comercio, aspecto que sin lugar a dudas le permite concluir que la medida de congelación comprende también a los locales comerciales dados en arrendamiento; de manera que niega que su representado deba cancelar a la Arrendadora la suma de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500) mensuales por concepto de arrendamiento.

Niega que la Arrendadora no haya causado daños y perjuicios a su representado, producto de su aptitud arbitraria consistente en la pretensión de cercenar los derechos legales que tiene su representado con ocasión de la relación arrendaticia.

Que en la notificación judicial anteriormente citada, la Arrendadora señala que el canon de arrendamiento que comenzará a regir a partir del 15/09/2009 hasta la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, será de Cuatro quinientos bolívares (Bs.4.500) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo contradictorio que en el escrito de contestación de la demanda alega que en el presente caso no es procedente la aplicación del artículo mencionado.

Que la conducta de la Arrendadora originó que su representado realizara las Consignaciones Arrendaticias, debido a que al momento de cancelar el canon mensual de arrendamiento correspondiente al 15/09/2009 al 15/10/2009. Que por razones de equidad entre las partes y tomando en cuenta los índices inflacionarios del país, a pesar de tener conocimiento de la medida de Congelación de alquileres, ha venido cancelando el canon de arrendamiento mensual pactado de Dos mil seiscientos bolívares (Bs.2.600,00) mas un ajuste conforme al Índice General de Precios al Consumidor al que hace referencia el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho ajuste ascendió el canon de arrendamiento en una proporción de Ochocientos bolívares (Bs.800, 00), resultando la suma de Tres mil cuatrocientos veintinueve bolívares con cuarenta céntimos (Bs.3.429.40).

Negó que su cliente haya incumplido con las cláusulas Décima Primera, Décima Segunda y Décima Tercera del contrato de arrendamiento.

Negó que el local arrendado se encuentre en avanzado estado de deterioro, que se utilicen sus alrededores como depósito de desperdicios, que no se realicen las reparaciones necesarias en el local arrendado, en la parte externa del mismo, referente a las tuberías, puertas, ventanas, sanitarios y demás reparaciones propias para el buen funcionamiento del inmueble dado en arrendamiento, en virtud de resultar ser falsas las apreciaciones alegadas por la parte accionada.

Solicitó se deje sin efecto la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 5/1172009, por cuanto fue realizada mediante jurisdicción voluntaria a la cual no puede otorgársele valor jurídico, porque fue practicada violentando el principio de control de la prueba. Negó que su representado haya modificado la estructura del inmueble. Que conforme a la Cláusula Primera del contrato, la Arrendadora cedió al Arrendatario un inmueble conformado por un local comercial, sin indicar que poseía un vitral o ventanal, lo que se evidencia también del documento de propiedad del inmueble. Negó que su representado haya incumplido con las Cláusulas Décima Sexta y Décima Séptima del contrato de arrendamiento relacionado con la supuesta existencia de deudas cuantiosas por concepto de servicios públicos de electricidad y agua, además de impuestos municipales que hagan posible demandar la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega definitiva. Que el local comercial es un inmueble mancomunado, ubicado en la planta baja, y en la planta alta se encuentra edificada una vivienda propiedad de la ciudadana M.S.T., que solo está individualizado el servicio de electricidad. Que los montos adeudados no están actualizados, que la Arrendadora no ha querido hacer del conocimiento de su representado las cantidades a cancelar mensualmente. Que le recibo del servicio de agua es entregado en la vivienda en la planta alta que tiene una entrada independiente. Que la Arrendadora ha manifestado que no pone en conocimiento a su representado del monto adeudado por el servicio de agua porque el inmueble tiene problemas en cuanto a la ubicación del medidor de agua y hasta que se soluciones no se efectuará el pago del servicio. Que no cancelan desde el año 2003.

Que el inmueble no le fue entregado solvente en relación a este servicio, tal y como expresa en la Cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento, lo que le ha obligado a incumplir con el pago del servicio correspondiente al local comercial.

Que el servicio debía ser cancelado en un cincuenta por ciento (50%) por cada uno. Que sin embargo dada la negativa de la Arrendadora de solventar la situación con Hidrolago, durante los primeros días del año, su representado fue visitado por una funcionario de Hidrolago quien le indicó que de no ser resuelto el problema en cuanto a la mora de todo el edificio, se procedería a la suspensión del servicio de agua por razones de sanidad, orden público y peligro en la estabilidad de la construcción. Que como consecuencia su representado abonó la suma de Un mil bolívares (Bs.1.000). Que la Arrendadora se ha negado a solventar la deuda, incumpliendo las obligaciones contractuales, alegando como excusa que el hidroneumático está dañado y no posee recursos para repararlo. Que para el caso en que este Tribunal considerare que, es preciso mencionar la Cláusula la actitud de su representado en relación al pago de los servicios, considere que las circunstancias mencionadas no justifiquen la falta de pago, es preciso mencionar que la Cláusula Décima Séptima del contrato especifica que su representado se obliga a devolver el local solvente en cuanto a los servicios de agua y electricidad se refiere al finalizar el contrato. De manera que si a la fecha existiere algún tipo de mora en relación a los servicios, la misma no constituye causa de resolución del contrato.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

1) Copia certificada de documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos MILEXY S.T. y J.H.V.A., otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 1/12/2006, bajo el Nº5, Tomo 96.

2) Copia certificada de documento contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.S. y J.H.V.A., otorgado en fecha 5/11/2007 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, anotado bajo el Nº22, Tomo 69 de los libros de autenticaciones respectivos.

3) Notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13/08/2009.

4) Copia certificada de Consignaciones Arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

5) Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, espacialmente el valor probatorio de los documentos acompañados al libelo de la demanda, anteriormente descritos.

6) Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos F.E.G.O. y P.H.O.F., venezolanos, mayores de edad y de este domicilio.

7) Solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informes a HIDROLAGO (C.A. HIDROLOGICA DE MARACAIBO).

8) Solicitó al Tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes al INSTITUTO AUTONOMO , DE BOMBEROS DEL MUNICIPIO MARACAIBO DIRECCIÓN DE PREVENCION FISCALIZACION E INVESTIGACIÓN DE SINIESTROS, con la finalidad de que informe al Tribunal si en el local comercial objeto del presente juicio, ha cumplido con los requisitos exigidos en cuanto a la adopción de las normas mínimas de protección contra incendios y prevención de accidentes establecidas en el Decreto Nº2.195 con Fuerza De Ley De Los Cuerpos De Bomberos Y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil; Reglamentos Sobre Prevención y Ordenanzas sobre Normas de Seguridad, Protección Civil y Prevención de Siniestros y Desastres en general en el Municipio Maracaibo, en concordancia con las Normas Mínimas COVENIN vigentes.

9) Solicitó al Tribunal prueba de informes a ENELVEN (COMPAÑÍA ELECTRICA DE VENEZUELA) a los fines de que informe al Tribunal el estado de cuenta o estatus del inmueble de autos, cuyo recibo se encuentra a nombre de la sociedad mercantil MY CARD, C.A. Asimismo indique si al inmueble le es entregado en forma mensual un solo recibo de cobro correspondiente a toda la estructura o por el contrario exprese si existen otros recibos de cobro del mismo inmueble.

10) Invocó el Principio de la Adquisición de la Prueba, en todo cuanto le favorezca a los intereses de su representado.

11) Copia certificada del expediente correspondiente a la nomenclatura 693-09 llevada por el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

12) De conformidad con las previsiones de los artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, promovió original signada con la letra “B”, Constancia emitida por el INSTITUTO AUTONOMO CUERPO DE BOMBEROS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO-DIRECCIÓN DE PREVENCION FISCALIZACION E INVESTIGACION DE SINIESTROS, a los fines de demostrar que ha cumplido con los requisitos requeridos en cuanto a la adopción de las normas mínimas de Protección Contra Incendios y Prevención de Accidentes, establecidas en el Decreto Nº2.195 con Fuerza de Ley de los Cuerpos de Bomberos y Administración de Emergencias de Carácter Civil; Reglamentos Sobre Prevención; Ordenanzas Sobre Normas de Seguridad, Protección Civil y Prevención de Siniestros y Desastres en general en el Municipio Maracaibo, en concordancia con las normas COVENIN vigentes; alegando que este aspecto demuestra que si bien el Arrendatario ha cumplido con las obligaciones derivadas de los mencionados instrumentos jurídicos, bajo ninguna perspectiva puede estimarse que el inmueble arrendado se encuentre en avanzado estado de deterioro, por lo que resulta improcedente la resolución del contrato.

13) Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble arrendado.

14) Promovió prueba de informes, solicitando al Tribunal oficie al Banco Central de Venezuela a los fines de que informe a este Tribunal cual es el monto exacto a cancelar por reajuste el canon de arrendamiento mensual de un inmueble que durante el último año de vigencia del contrato generó un canon de arrendamiento de Dos mil seiscientos bolívares fuertes (Bs.2.600,00) tomando en cuenta que debe ser reajustado con base al Índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

1) Invocó el Principio de Comunidad de la Prueba.

2) Promovió copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 5/11/2007 anotado bajo el Nº22, tomo 69 de los libros de autenticaciones respectivos.

3) Signado con la letra “B”, promovió documento registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, contentivo de las bienhechurías registradas el día 30/03/1984, bajo el Nº27, Tomo 20, Protocolo 1º, a los fines de demostrar la titularidad sobre el inmueble, según documento registrado por ante la misma Oficina de Registro en fecha 5/05/1980, bajo el Nº17, Tomo 6º, Protocolo 1º.

4) Inspección judicial practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el inmueble de autos.

5) Signado con la letra “D”, promovió estado de endeudamiento que pesa sobre el inmueble arrendado por el servicio de agua, por el Demandante Reconvenido, a los fines de demostrar su insolvencia.

6) Promovió signado con la letra “E” relación de deuda con IMAU, SAGAS e IMPUESTOS MUNICIPALES adeudados por el Demandante Reconvenido sobre el inmueble arrendado.

7) Promovió signado con la letra “F” relación de deuda con la C.A. ENERGIA ELECTRICA DE VENEZUELA.

8) Promovió signado con la letra “G”, planos de fachada del inmueble arrendado a los fines de demostrar que el Demandante Reconvenido modificó la estructura del inmueble, sin contar con la autorización de la Arrendadora.

9) Promovió prueba de informes solicitando al Tribunal oficie a HIDROLOGICA DE LAGO DE MARACAIBO (HIDROLAGO) a los fines de que informe a nombre de quien se encuentra registrada la póliza Nº44968, Cliente Nº41354, y el estado de solvencia en que se encuentra cuenta correspondiente desde el mes de septiembre de 2006 y las facturas pendientes desde esa fecha hasta la actualidad, a los fines de demostrar el estado de insolvencia que existe sobre el inmueble arrendado.

10) Promovió prueba de informes solicitando al Tribunal oficie al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT) a los fines de que informe el estado de insolvencia en el cual se encuentra el número de cuenta contrato 100000128188, cédula V100022793 en relación al Instituto Municipal de Aseo U.d.M. (IMAU), Servicio Autónomo para el suministro de Gas (SAGAS) y los impuestos correspondientes al inmueble; asimismo sobre qué inmueble se registran dichas deudas.

11) Promovió prueba de Inspección Judicial para ratificar la prueba evacuada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; sobre el inmueble de autos; asimismo para dejar constancia si las personas que lo ocupan poseen recibos o solvencias de cancelación de servicios del inmueble.

En fecha 30/11/2009 rindió declaración el ciudadano P.H.O.F., testigo promovido por la parte demandante reconvenida quien declaró en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de trato vista y comunicación al ciudadano J.H.V. y en caso de ser afirmativo indique de donde lo conoce y desde hace cuanto tiempo? Contestó: Solo de vista. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si bien ha mencionado que conoce a dicho ciudadano solo de vista, de donde lo conoce y hace cuanto tiempo? Contestó: Sólo de dependiente, como yo trabajo como despachador del negocio donde yo trabajo le entrego la mercancía, él me firma y me paga. TERCERA: ¿Diga el testigo si puede indicar al tribunal en qué lugar le despacha la mercancía al ciudadano J.H.V. y desde cuando le despacha? Contestó: En la avenida La Limpia, local comercial es de dos plantas, la empresa le despacha desde el año 2005 o 2006, no tengo fecha exacta. CUARTA: ¿ Diga el testigo si antes de despachar la mercancía a este ciudadano, despacho a otras personas en los años 2003 y 2004?

Contestó: Allí había otro negocio, creo que se llamaba MY CARS o MI CARRO. QUINTA: ¿Diga si puede indicar la descripción del local comercial donde despacha la mercancía? Contestó: Un local de dos plantas es lo que se ve en la fachada, una cabida que tiene para siete u ocho carros. Fue repreguntado en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo para cual empresa labora? Contestó: MULTI ACCESORIOS MANUFACTURAS. SEGUNDA: ¿Diga el testigo que cargo tiene en la empresa? Contestó: despachador y cobrador. TERCERA: ¿Diga el testigo con qué frecuencia visita el local comercial? Contestó: Una vez al mes y de vez en cuando dos veces al mes, depende de lo que ellos pidan. CUARTO: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento quien es el representante de la empresa MY CARS? Contestó: El nombre es ELMER, el apellido no tengo exactitud. QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento bajo qué condición se encuentra ocupando el local el ciudadano J.H.V.? Contestó: No tengo conocimiento.

En la misma fecha rindió declaración el ciudadano F.E.G.O., quien respondió al siguiente interrogatorio: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano J.H.V. y en caso de que su respuesta sea afirmativa indique de donde lo conoce y desde hace cuanto tiempo? Contestó: Si lo conozco, de un local que queda en la limpia, se llama Auto periquitos HV, desde hace un par de años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, por el conocimiento que ha manifestado si puede describir el local comercial donde funciona el negocio mencionado e indique si las veces que ha visitado dicho negocio ha observado en sus áreas internas y externas basura o desperdicios? Contestó: El local está ubicado al lado de la Panadería Mérida en la avenida 28 La Limpia, creo recordar que el local es de dos plantas, tiene muchas vidrieras donde atienden a los clientes, tiene mercancía colgando de parales en el techo, tiene S.M., tiene un aviso que dice Auto periquitos de un aproximado de tres metros por dos, tiene empleado un toldo para colocar instalaciones de alarmas. Con respecto al área interna no sé, porqué uno llega hasta el mostrador, y con respecto al área externa que uno ve, este se encuentra limpio con desperdicios propios de la actividad, tiene estacionamiento. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si bien ha mencionado que conoce al ciudadano H.V., del negocio descrito, diga si puede indicar si visitó ese local antes de que conociera en dicho lugar al ciudadano J.H.V.? Contestó: Si, yo he visitado ese local varias veces más o menos desde el 2003 – 2004, antes estaba otro señor blanco de ojos azules. TERCERA: ¿Diga si puede indicar al tribunal si todas las veces que ha visitado el local, si este ha tenido siempre la descripción física a que hizo referencia anteriormente? Contestó. No, yo recuerdo que antes tenía un aviso mucho más grande y tenía una vidriera al frente, no tenía los toldos, en estructura ha cambiado un poco. Fue repreguntado en la siguiente forma: PRIMERA: ¿ Diga el testigo cual es su profesión u oficio, a qué se dedica? Contestó: Soy Comerciante y me dedico al área educativa. SEGUNDA: ¿Diga el testigo en qué consiste la actividad comercial a la que se dedica? Contestó: Tengo una Fundación y soy el Presidente y se dedica al desarrollo del área computacional e informática. TERCERA: ¿Diga el testigo con qué frecuencia visita el local comercial que ocupa el ciudadano J.H.V.? Contestó: No sé, un par de visitas trimestrales. CUARTA? Diga el testigo cual es el motivo de las visitas que realiza en el referido local comercial? Contestó: Comprar accesorios y Auto Periquitos para mi carro. QUINTA: ¿Diga el testigo qué vehículo posee y el año del mismo? Contestó: Tengo un Mitsubishi Lanser 2004 y tengo un Scenic 2007? SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento bajo qué condiciones se encuentra ocupando el inmueble el ciudadano J.H.V.? Contestó: No tengo idea, no se. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si sólo se dirige al local a los fines de comprar accesorios para su vehículo? Contestó: No, yo tengo acceso hasta el mostrador y logro mirar el local internamente y lo ve limpio, ordenado, hasta allí uno llega. OCTAVA: ¿Diga el testigo como puede definir lo que menciona como limpio u ordenado? Contestó: Lo primero es que cuando solicita algo a los vendedores y ello saben donde está, lo que sugiere orden y luego visualmente las áreas a las que uno tiene acceso como cliente se ven limpias. NOVENA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento del estado de solvencia en que se encuentra el local comercial que ocupa el ciudadano J.H.V. respecto de los servicios públicos e impuestos des mismo. Contestó: No.

En relación a la declaración rendida por el ciudadano P.H.O.F., considera este Tribunal que de sus dichos se desprende que el local comercial estuvo anteriormente arrendado a una empresa llamada My Card, la cual adminiculada con los recibos de pago que corre inserto al folio 276 y la Factura de electricidad y servicios municipales inserta en el folio 277, es estimada por este Tribunal en el sentido indicado.

Respecto a la declaración rendida por el ciudadano F.E.G.O., considera este Tribunal que la misma crea dudas a esta juzgadora en respecto a la veracidad de sus dichos, al examinar la forma en que respondió al interrogatorio, toda vez que dio respuesta sobre hechos que no le fueron repreguntados lo que hace presumir que tenía interés en mencionar al Tribunal que el local estaba limpio. Así al ser repreguntado en el particular “SEPTIMA: ¿Diga el testigo si únicamente se dirige al local a los fines de comprar accesorios para su vehículo? Contestó: No, yo tengo acceso hasta el mostrador y logro mirar el local internamente y lo ve limpio, ordenado, hasta allí uno llega. Como consecuencia, ningún valor probatorio se otorga a su declaración.

En fecha 8/12/2009, fue recibida prueba de informes de la empresa CORPOELEC (Corporación Eléctrica Nacional) en la cual informa que en ocasión de acusar recibo de oficio Nº445-09 en el cual se solicita el estado de cuenta o status y si existe algún tipo de morosidad el inmueble ubicado en la Avenida 28 Sector La Limpia signado con el Nº25B-34 en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara de esta Ciudad de Maracaibo; no se encuentra registrado en el Sistema SAPA CCS ( Sistema de Atención al Cliente).

En consecuencia, este Tribunal ningún valor probatorio otorga a la prueba de informes antes referida.

Con fecha 18/01/2010, fue recibida prueba de informes del Banco Central de Venezuela en la cual se indica que en relación a la solicitud el reajuste del canon de arrendamiento es de imposible ejecución debido a que no fueron indicados los períodos de aplicación para la realización del calculo. Como consecuencia, no puede ser valorada la prueba promovida.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

En relación a la Cuestión Previa opuesta por la parte Demandada Reconviniente contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 884 eiusdem, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ibídem, fundamentada en que se acumularon en el mismo libelo pretensiones que resultan incompatibles entre sí, como lo son el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios que hacen inadmisible la demanda.

De conformidad con las previsiones del artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera este Tribunal la improcedencia de la Cuestión Previa Opuesta, por cuanto la referida disposición permite tramitar por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía, todas aquellas demandas referidas al desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos; observando que el motivo de la demanda interpuesta en el presente juicio es la solicitud de la declaratoria de la Prórroga Convencional y Legal, y la Indemnización de los Daños y Perjuicios ocasionados por la resistencia de la Arrendadora a otorgar los derechos reclamados; apreciando este Tribunal que ambas demandas derivan de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente proceso.

En consecuencia, se declara sin lugar la Cuestión Previa opuesta.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

En el escrito de contestación a la demanda la Demandada Reconviniente interpuso la defensa de fondo referida a la falta de cualidad para sostener el presente juicio en nombre de la ciudadana MILEXY S.T. , fundamentado en que la parte actora indica que celebró contrato de arrendamiento con MILEXY S.T. en fecha 1/12/2006, por un lapso de nueve (9) meses, pero que pretende atribuirle a su representada M.S.T. la representación de la referida ciudadana, para lo cual carece de cualidad. Que siendo que la parte demandante debió traer a juicio a la ciudadana MILEXY S.T. para que manifestara la veracidad de los hechos esgrimidos en su escrito en cuanto a la existencia de un contrato suscrito en fecha 1/12/2006.

Consta de las actas copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas MILEXY S.T., titular de la cédula de identidad NºV-6.832.018 y el ciudadano J.H.V.A., ya identificado, sobre el inmueble de autos, el cual fue celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 1/12/2006, bajo el Nº5, Tomo 96, en el cual se acordó una duración de nueve (9) meses, contados a partir del día 15/11/2006 y que podría ser prorrogado solamente a voluntad de las partes contratantes, previa revisión del canon de arrendamiento y por el tiempo que de común acuerdo fijaran.

Asimismo fue acompañada copia certificada de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 5/11/2007, anotado bajo el Nº22, Tomo 66 de los libros de autenticaciones respectivos, celebrado entre los ciudadanos M.S. y J.H.V.A., antes identificados; sobre el inmueble que fue dado en arrendamiento originalmente por la ciudadana MILEXY S.T.. En dicho documento se acordó en su Cláusula Tercera que el contrato tendría una duración de dos (02) años, contados a partir del día 15/08/2007; lo que evidencia que el Arrendatario una vez transcurrido el tiempo acordado en el primer contrato continuó ocupando el inmueble en la misma condición, sólo que en el nuevo contrato lo celebró con la ciudadana M.S..

Puede apreciarse del documento Registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia en fecha 30/03/1984, bajo el Nº27, Protocolo 1ro, Tomo 20, que la propietaria del inmueble arrendado es la ciudadana M.S.T., con lo cual queda desvirtuado el alegato formulado por la parte Demandante Reconvenida, referido a que el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios.

Por otra parte debe destacarse que la actuación de la ciudadana MILEXY S.T., al celebrar el contrato de arrendamiento con el ciudadano J.H.V.A., es un acto de administración que efectuó en representación de la propietaria del inmueble, aún y cuando no lo haya expresado en el contrato, toda vez que mediante el contrato de arrendamiento El Arrendador se obliga a hacer gozar al Arrendatario de la cosa dada en arrendamiento, mediante la contraprestación del pago del canon de arrendamiento, sin que ello involucre un acto de disposición del bien. Dicha representación quedó entonces evidenciada del documento de propiedad del inmueble en el que se expresa que la propietaria del mismo es la ciudadana M.S.T., y en consecuencia lleva a concluir que la ciudadana MILEXY S.T., al momento de arrendar el inmueble ejecutaba simples actos de administración en representación de la propietaria. En consecuencia se declara sin lugar la defensa de fondo opuesta por la parte Demandada Reconviniente. Y así se decide.

DEL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO

En relación al incumplimiento de las cláusulas contractuales alegadas por la parte actora, se hacen las siguientes consideraciones.

Respecto a la Cláusula Quinta del contrato referidas a la prohibición de efectuar modificaciones en la estructura del inmueble sin consultar a la Arrendadora, modificando la estructura al eliminar un vitral o ventanal que se encontraba dispuesto en este, instalando protecciones tipo S.M.; se observa que la apoderada judicial de la parte demandante reconvenida al dar contestación a la Reconvención negó que su representado haya incumplido con la Cláusula Quinta del contrato en relación a la supuesta modificación de la estructura la fachada frontal del local comercial eliminando un vitral o ventanal que se encontrare dispuesto en éste, instalando protecciones de tipo S.M.; alegando que desde el inicio de la relación arrendaticia, le fue entregado el local comercial arrendado con protecciones tipo S.M..

En tal sentido se observa la redacción de la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21/12/2006 y del contrato celebrado en fecha 5/11/2007 consta que fue dado en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial situado en la Avenida 28, sector La Limpia, signado con el Nº25B-34, en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que dicho local sería utilizado por el Arrendatario para actividades de lícito comercio, exposición y venta de mercancía seca; constatando que en ninguna de las cláusulas de los contratos de arrendamiento señalados se expresó que la fachada del local contara con un vitral; como tampoco consta en el documento de propiedad del inmueble, registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30/03/1984, bajo el Nº27, protocolo 1º, tomo 20.

Asimismo fueron examinados los planos de fachada del local comercial, promovidos por la parte Demandada Reconviniente correspondientes a un proyecto de remodelación que se encuentran sellados por el Concejo Municipal del Distrito Maracaibo, División de Permiso de Construcción, donde consta que le fue otorgado permiso Nº C-086-818, De fecha 17/06/81, en los cuales se describen las plantas y fachadas del inmueble, observando que en el lindero norte que da a la vía pública (La Limpia, según documento de propiedad), no se observa que en el plano se dejara constancia de la existencia de un vitral o ventanal, en la fachada correspondiente al local comercial.

En relación a la prueba de Inspección practicada el día 5/11/2009, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; se observa que la demanda que dio inicio al presente juicio fue admitida en fecha 20/10/2009, y que la misma fue practicada fuera de juicio cuando ya estaba en curso el mismo, y la demandada en conocimiento del procedimiento iniciado en su contra; que las personas que se encontraban en el local comercial se negaron a identificarse por lo que no pudo ser inspeccionado en su interior y se procedió a inspeccionar la parte externa del inmueble. En tal sentido se constata que la parte demandada no estuvo presente al practicarse la misma por lo que no ejerció el control de la prueba. De esta manera la parte promovente de la prueba violó el Principio de Control de la Prueba y el contenido del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establece que las partes tienen derecho de acceder a las pruebas. Por otra parte se aprecia que el solicitante de la Inspección Judicial no indicó en su solicitud las razones por las cuales fue practicada fuera del proceso, ni produjo prueba de ello ante el Juzgado ante el cual se presentó la solicitud,. Como consecuencia este Tribunal desestima la misma.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº071 de fecha 3/05/2001, expediente Nº00494, señaló lo siguiente:

La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extralitem es procedente cuando se pretenda hacer valer hechos o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. El motivo que pone en movimiento este medio probatorio es su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o el perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de que aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se propone, para que este, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas así lo acuerden.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida validamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo la mediación del juez que aprecia con sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

La no indicación de la última condición señalada, la necesidad de evacuar dicha prueba antes del proceso, si afectará su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia del estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, no puede ser apreciada.

Como consecuencia de lo expuesto, para que sea procedente la denuncia de infracción de los artículos 1.429 y 1.430 por no haberse apreciado una Inspección Judicial Extra Litem, es preciso que la parte recurrente precise la razón por la cual se evacuó anticipadamente la prueba de la Inspección Judicial y cómo probó tal circunstancia en juicio y al no haberse cumplido con tal exigencia debe ser desechada la presente denuncia.

En fecha 1/12/2009 fue practicada por este Tribunal Inspección Judicial solicitada por las partes intervinientes en este proceso, en el inmueble ubicado en la avenida 28, La Limpia, signado con el Nº25B-34, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., dejando constancia de que el mismo se encuentra ocupado por el ciudadano J.H.V.A., que se trata de un local comercial de venta de auto partes en el cual se observó una parte delantera destinada a las ventas con sus respectivas vitrinas exhibidoras de mercancías y partes de carros en exhibición colgadas en el techo. En relación al estado del inmueble se dejó constancia de que el mismo posee piso de granito vaciado sin pulir, el cual solo puede ser observado parcialmente en virtud de la presencia de mercancía en el local. Que en la parte visible del piso éste presenta buenas condiciones, presentando una perforación a nivel del pasillo. Que respecto al techo del inmueble está elaborado en concreto, en buen estado con friso irregular y pintura en regular estado. Que las paredes se encuentran tapadas por la mercancía que está a la venta por lo que no se pudo dejar constancia de su estado en el área de los pasillos y de atención al público. Que en el área de depósito posee una puerta de acceso con marco de madera en regular estado, observando el friso desprendido en alguna de sus partes. Dentro de esta área no se pudo constatar el estado de las paredes por cuanto las mismas se encuentran tapadas por la mercancía apostada sobre ellas; se observó el techo en buenas condiciones de pintura apreciándose que el friso es irregular. Que contiguo al depósito se encuentra el baño con puerta con marco de madera en regular estado, presentando en su parte inferior externa la chapa desprendida y en la parte interna raspaduras y una perforación, con cerradura en regular estado, desajustada respecto de su marco. Que el mosaico rústico del piso, la pintura y la cerámica de la pared en regular estado y sucias, apreciándose perforación de la cerámica a nivel del lavamanos. Que el baño posee una ventana con una lámina y marco de metal de color negro. Que el lavamanos se observó en buen estado con la grifería aislada, y el sanitario en regulares condiciones. Que se observó una perforación en el friso de la parte superior externa del marco de la puerta del baño. Que en la parte externa del inmueble se observa en su frente área destinada a estacionamiento con piso de cemento en regular estado, observando perforaciones y grietas del mismo. Que en la pared derecha del local se observó estructura de metal con techo de zinc en regular estado, observándose `pintado y con algunas láminas dobladas, con bloque de arcilla colocado sobre ellas. Que en dicha área exhibe también mercancía. Que la pared ubicada en la parte posterior de la estructura antes señalada se observa pintada con varios logos de marcas comerciales y con el nombre identificativos de AUTOPERIQUITOS H V. C.A.. Que el friso de la parte interior de esta pared presenta varias perforaciones. Que fue inspeccionada un área rectangular que forma parte del local arrendado al cual se tuvo acceso a través de un portón de metal en regular estado, que éste presenta lámina de metal doblada y corroída que sirve de soporte al mismo. Que dicha área posee piso de concreto en regular estado, que se observaron perforaciones y grietas, que la pared se encuentra en regular estado de pintura, que el friso es irregular. Que también se inspeccionó la parte externa en el lindero Este del local, el cual se encuentra en regulares condiciones, apreciando la pintura levantada y con restos de humedad. Que le local presenta rejas tipo S.M., en buen estado. Que el notificado presentó facturas de servicios públicos que fueron solicitadas en la promoción de la inspección, las cuales fueron agregadas al acta para que formen parte de la misma.

En tal sentido se observa que fueron acompañados los siguientes documentos: a) documento denominado Recibo de Recaudación CANTV el cual resulta impertinente al mérito de la causa. b) Factura de electricidad y Servicios Municipales a nombre de la empresa M.C.. c) Factura de Servicios Municipales IMAU de fecha 24/11/2009, por un monto de Bs.1.131.90. d) Comprobante de pago de Hidrolago de fecha 10/11/2009, por la suma de Bs.1500. e) Comprobante de pago provisional de Hidrolago de fecha 10/11/2009, por la suma de Bs.1.500, los cuales son valorados por este Tribunal.

Asimismo fue promovida constancia emanada del Instituto Autónomo Cuerpo De Bomberos Del Municipio Maracaibo, Dirección De Prevención, Fiscalización E Investigación De Siniestros, de fecha 13/04/2009, mediante la cual se hizo constar que luego de practicar un análisis de riesgo en AUTOPERIQUITOS HV, C.A. ubicado en la avenida 28 (la limpia) entre calles 69 y 70, local nº25b-34 de la Parroquia Chiquinquirá de Maracaibo, se pudo comprobar que el establecimiento cumple con las Normas Mínimas De Protección Contra Incendios Y Prevención De Accidentes establecidos en el Decreto Con Fuerza De Ley De Los Cuerpos De Bomberos y Bomberas y Administración De Emergencias De Carácter Civil. Decreto Nº2.195. “Reglamento Sobre Prevención De Incendios. Ordenanza Sobre Normas De Seguridad, Protección Civil y Prevención de Siniestros y Desastres en General en El Municipio Maracaibo en Concordancia con Las Normas Covenin Vigentes.

En fecha 12/02/2010 fue recibida prueba de informes del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en la cual señalan que en atención al oficio Nº449-09 de fecha 25/11/2009, referente al cumplimiento de las Normas Mínimas de Protección Contra Incendios y Prevención de Accidentes establecidas en la Ordenanza del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, por la Sociedad Mercantil Auto Periquitos HV. C.A., señala que la información requerida se anexa de la siguiente manera:

C.d.C.d.N.T. Nº 02549-2009 de fecha 13/04/2009.

Consta de la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 5/11/2007 que las partes convinieron en que el inmueble sería limpiado en sus alrededores de papeles y desperdicios todos los días al final de la jornada laboral por los trabajadores que laboran en el mismo.

De la Cláusula Décima Segunda consta que El Arrendatario se obligó a efectuar por su orden y cuenta las reparaciones de deban realizarse en las instalaciones del local arrendado y en la parte externa del mismo, referentes a tuberías, cerraduras, puertas, ventanas, sanitarios, water clock, cableado y en fin cualquier reparación propia del mantenimiento y buen funcionamiento del local. Por su parte la Cláusula Décima Tercera señala que el Arrendatario se obliga expresamente a girar instrucciones a sus empleados en el sentido de manifestarles que queda expresamente prohibido el uso de los alrededores del local como urinario y depósito de otros desperdicios. El incumplimiento de esta disposición dará lugar al inmediato despido del trabajador incurso en esta conducta tanto en el caso de que él la cometa como en el de indicarle a clientes u otras personas la práctica de de esta actividad

Una vez examinada la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 1/12/2009, se observa que el inmueble no presenta avanzado estado de deterioro, lo cual se desprende también de la prueba de informes recibida en fecha 12/02/2010 de la alcaldía del Municipio Maracaibo, Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, Dirección de Prevención, Fiscalización e Investigación de Siniestros, en el cual se hace constar que el local comercial objeto del presente juicio cumple con las normas técnicas Nº02549-2009 de fecha 13/04/2009, información que coincide con la Constancia emanada del Cuerpo de Bomberos que riela al folio 255 de las actas.

Por otra parte de la inspección judicial practicada por este Tribunal en el local arrendado tampoco se constataron desperdicios y materiales depositados en la parte externa del local; sin embargo se pudo constatar a través de esta inspección que el local comercial presenta una perforación en el piso de pasillo, que el friso que está sobre la puerta que da acceso al depósito se encuentra desprendido en algunas áreas; que la chapa de la puerta del baño presenta en su parte interna raspaduras y una perforación; que la puerta se encuentra desajustada respecto de su marco, que el piso del baño presenta mosaico rústico sucio, la pintura y la cerámica en regular estado y sucia, con una perforación en la cerámica a nivel del lavamanos. Que el lavamanos posee la grifería aislada y el sanitario en regulares condiciones. Asimismo que se apreció un hueco en el friso en la pared contigua al baño. Que en el baño ubicado en el área de atención al público el mosaico rústico del piso, la pintura y cerámica de la pared en regular estado y sucias, que el sanitario se encuentra en regular estado. Que la pared superior externa del marco de la puerta de acceso a este baño presenta una perforación en el friso. Que en la parte externa del local se observó una estructura de metal con techo de zinc el cual está en regular estado, observando algunas láminas dobladas con un bloque colocado sobre ellas. Que en el friso de la pared ubicada en la parte posterior de la estructura señalada presenta varias perforaciones. Asimismo se aprecia que se hizo constar que el portón de acceso al área rectangular que forma parte del local se observó un portón de metal en regular estado, que la lámina de metal que sirve de soporte al mismo está doblada y corroída; que en esta área se observó piso de concreto en regular estado, con perforaciones y grietas; lo cual puede ser constatado de las fotografías anexas al acta de inspección.

Como consecuencia, considera este Tribunal que el Arrendatario incumplió con las obligaciones asumidas en la Cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto tenía que efectuar por su orden y cuenta las reparaciones de las instalaciones del local arrendado y en la parte externa del mismo, referentes a tuberías, cerraduras, puertas, ventanas, sanitarios, Walter clock, y cualquier reparación propia del mantenimiento y buen funcionamiento del local arrendado, tal como lo establece el contrato, de conformidad con las previsiones del artículo 1.160 del Código Civil venezolano, que establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En tal sentido, la ejecución del contrato debe seguir reglas de conducta que se adapten a la buena fe, referidas a la satisfacción y a las expectativas esperadas por ambas partes al celebrar el contrato. De manera que a criterio de este Tribunal, el cumplimiento de las obligaciones de realizar las reparaciones requeridas por el inmueble conforme a las estipulaciones del contrato, no pueden someterse a la esperanza de que éstas sean realizadas cuando finalice el contrato, pues si bien fue acordado en la Cláusula Séptima del contrato que el Arrendatario manifestó que recibía el inmueble en perfectas condiciones de funcionamiento y conservación y así se obligó a devolverlo al final del contrato; esto no significa que estuviera exento de realizar las reparaciones necesarias para su uso y mantenimiento. Así puede afirmarse que la verdadera intención de las partes al contratar fue que se diera mantenimiento al inmueble, lo cual se desprende de la redacción de la Cláusula Sexta en la cual se acordó, que las reparaciones menores requeridas por el inmueble serían por cuenta del Arrendatario, entendiéndose por estas las reparaciones menores de Un mil bolívares (Bs.1.000) individualmente consideradas, así como las mayores si fuere culpable de ellas.

Por otra parte considera este Tribunal que la no exigencia del mantenimiento del inmueble durante el tiempo en que dure el arrendamiento, representa una desventaja para el Arrendador en virtud de que las reparaciones de los daños y el mantenimiento del bien arrendado, que en un principio sean leves, llegaran a convertirse en daños mayores, así como el riesgo de que el Arrendatario se vaya del inmueble sin hacer las reparaciones a que estaba obligado.

En relación al incumplimiento de las Cláusulas Décima Primera y Décima Tercera del contrato, no fue demostrado en actas que el Arrendatario incumpliera con las obligaciones asumidas en las mismas.

En relación al incumplimiento alegado por la parte Demandada Reconvenida al señalar la insolvencia del Arrendatario en el pago del servicio de agua del inmueble arrendado, observa el Tribunal que fue acompañado a las actas Estado de Endeudamiento de Hidrolago, el cual riela de los folios doscientos (200) al doscientos cuatro (2004), el cual no posee sello ni firma, por lo que no produce valor probatorio.

Asimismo fue recibida prueba de informes de la empresa Hidrolago mediante oficio Nº1931 en el cual indica a este Tribunal que el inmueble está ubicado en la avenida 25B-34 del sector Barrio Nueva Vía, Parroquia Chiquinquirá, encontrándose en el sistema desde el año 1998 a nombre de Representaciones León, y que este presenta un saldo deudor de Cinco mil cuarenta y seis bolívares con setenta y nueve céntimos (Bs. 5046,79), correspondiente a 67 emisiones, que la última fecha de pago fue el día 10/11/2009 por la suma de Un mil quinientos bolívares (Bs.1.500), anexando reporte detallado del inmueble, el cual es valorado por este Tribunal.

De la prueba de informes contentiva de la relación de endeudamiento del inmueble se reflejan las lecturas que van desde el 1/07/1998 al 23/10/2009, con un saldo deudor de Cinco mil cuarenta y seis bolívares con setenta y nueve céntimos (Bs.5.046.79), lo que evidencia que para el momento en que empezó a regir el primer contrato de arrendamiento 15/11/2006, ya existía una deuda con la empresa de suministro de agua.

Cabe destacar que la parte demandante reconvenida afirma en su escrito de contestación a la reconvención que por cuanto no se encuentra individualizado el servicio de agua del inmueble, se hace un solo reporte del servicio a la planta alta, y que sólo le corresponde pagar el 50% del monto generado por el inmueble.

En tal sentido se constata que desde el día en que debió comenzar a pagar el Arrendatario el servicio de agua, lectura correspondiente al 27/12/2006 hasta el día 23/10/2006, se generó un monto de Bs 3.420,43 de los cuales le correspondía cancelar la suma de Bs.1.710,21 por concepto del 50%, de este monto, de los cuales canceló sólo la suma de Bs.1.500 en fecha 10/11/2009, siendo imputados por parte de la empresa Hidrolago los montos correspondientes a las lecturas del período comprendido desde el 22/12/2005 al 27/11/2006, la suma de Bs.981,12 período que no le corresponde cancelar al Arrendatario. Sin embargo, si se compensa esta cantidad a la suma que realmente le corresponde pagar por las lecturas del período comprendido entre el 27/12/2006 y 23/10/2009, fecha de la última lectura indicada en la relación, se considera igualmente en estado de insolvencia, porque no alcanzó a cancelar el monto total adeudado; sin que justifique su incumplimiento el hecho de que se realizara una sola lectura para todo el inmueble, y que la propietaria no cancelara el monto que le corresponde.

Por otra parte se observa que la fecha en que fue abonada la suma anteriormente indicada por concepto del servicio de agua, excede con creses la fecha en que debieron ser abonados los pagos, es decir que desde que comenzó su relación arrendaticia en fecha 15/11/2006 fue hasta el día 10/11/2009 cuando abonó Bs.1.500 a la deuda por el servicio de agua generado por el inmueble, evidenciándose el incumplimiento del Arrendatario en su obligación de pagar el servicio.

Asimismo se destaca que el pago se realizó en la misma fecha en que fue propuesta la reconvención, en la que la demandada reconviniente alegó el incumplimiento de la obligación del Arrendatario de cancelar el servicio de agua del inmueble, sólo que la reconvención fue propuesta a las 10:37 minutos de la mañana del día 10/11/2009 y el pago fue realizado a las 3:09 minutos de la tarde, según se constata del comprobante de recaudación de Hidrolago anexo a Comprobante de pago provisional que corren insertos a los folios 229 y 230, respectivamente; con lo cual se pone de manifiesto el interés procesal de la parte demandada reconviniente en el sentido de solicitar la resolución del contrato por incumplimiento en el pago del servicio de agua (Artículo 16 del C.P.C.).

En relación al alegato formulado por la parte actora referido a que no es motivo de resolución de contrato el hecho de que este Tribunal considere la insolvencia en el pago del servicio de agua, en virtud de que en el contrato se comprometió a entregar la solvencia al momento de su terminación; considera este Tribunal que aún cuando la propietaria del inmueble también adeuda el servicio de agua, la conducta del Arrendatario al no cancelar las cantidades que le corresponden, ponen en peligro a la Arrendadora de que no sea satisfecha esta prestación, por insolvencia del deudor o porque se vaya del inmueble sin cancelar; por lo cual considera este Tribunal que siendo una obligación de tracto sucesivo, al igual que la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, el Arrendatario debió cancelar mensualmente el monto generado por el servicio de agua, sin esperar a la finalización del contrato, independientemente de que la factura del agua llegara o no al local comercial, pues bien podía tener acceso al estado de cuenta requiriéndolo directamente de la Compañía Hidrológica de Maracaibo.

Por último en relación a este punto cabe señalar que la parte actora reconvenida no demostró su alegato de que durante los primeros días del año, fue visitada por una funcionario de Hidrolago y que este le indicara que de no pagarse la deuda del servicio de agua se procedería a la suspensión del servicio por razones de sanidad, orden público y peligro en la estabilidad de la construcción, y que la Arrendadora alegara como excusa para no pagar el servicio, que el hidroneumático está dañado y no que posee recursos para repararlo.

Respecto al alegato de la parte demandada reconviniente referido a que existen deudas cuantiosas por el servicio eléctrico del inmueble arrendado, no existe en actas constancia de tal alegato, siendo examinada factura del servicio eléctrico y de impuestos municipales que riela al folio 277, en el cual consta que por la lectura de fecha 26/11/2009 se adeuda la suma de Bs.32.92, y de comprobante de pago anexo que corre inserto al folio 276 se comprueba el pago del servicio eléctrico en fecha 30/11/2009.

Al folio 206, corre inserto Estado de Cuenta de ENELVEN, que presenta logotipo de la empresa, sello y firma, el cual no evidencia morosidad en el pago del servicio eléctrico.

Al folio 205 corre inserto documento signado “E” contentivo de facturación de SAGAS, la cual no produce valor probatorio por no presentar firma ni sello.

Por otra parte, al folio 278 corre inserta factura de fecha 24/11/2009 correspondiente al local comercial, a nombre de la empresa “MY CARS EMPRESA” en la cual aparecen descritos los conceptos adeudados por concepto de Servicios Municipales correspondientes al inmueble de febrero a diciembre de 2009, por un monto de Bs. 1.131.90, sin que exista constancia en actas de la cancelación, por lo que considera este Tribunal que del mismo se evidencia el incumplimiento en el pago por parte del Arrendatario.

Visto el incumplimiento del Arrendatario cabe destacar que nuestro legislador en el artículo 1.167 del Código Civil, en el caso de incumplimiento del contrato señala:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En relación al comprobante de pago de CANTV que corre inserto al folio 275, considera este Tribunal que resulta impertinente al mérito de la causa.

DEL INCREMENTO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO

En relación al alegato del incremento del canon de arrendamiento, se observa que el demandada reconviniente reconoció que al momento de realizar la notificación judicial indicó al Arrendatario que el monto del canon de arrendamiento comenzaría a regir a partir del 15/09/2009, el cual sería de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500), debido a la que la ubicación del inmueble y los metros cuadrados que la conforman implicarían una actualización y ajuste adecuado al canon que venía cancelando, que en ese caso no serían aplicables los índices de precios al consumidor vigentes, toda vez que conforme al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los inmuebles destinados al comercio quedan excluidos del régimen de esta Ley a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, por lo que pretender desconocer la adecuación del cánones representaría un incumplimiento al contrato de arrendamiento, tomando en cuenta que desde esa última fecha, el Arrendatario no ha cancelado.

La Resolución Conjunta del Poder Popular para el Comercio de fecha 29/10/2009 en su exposición de motivos señala que es deber del estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, habida cuenta que la declaratoria de alquiler de vivienda como su uso de primera necesidad, a cuyo efecto es requerido realizar modificación a la normativa inquilinaria, por lo que dichos Despachos:

RESUELVEN

Artículo 1. Prorrogar por seis (6) meses la medida de congelación de alquileres contenida en Resolución Conjunta de los Ministerios de Producción y el Comercio Nº152 y de Infraestructura Nº046 de fecha 18/05/2004, publicada en Gaceta Oficial Nº37.941 de fecha 19/05/2004.

El contenido de la Resolución a que se hace referencia en el párrafo anterior, señala:

Artículo 1. Se mantiene en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el treinta (30) de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a viviendas de inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el Ejecutivo Nacional el alquiler de viviendas.

Artículo 3. Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto N°427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por disposición de su artículo 4, quedan sujetos a esta regulación.

Conforme a las disposiciones citadas, la medida de congelación de alquileres, es aplicable a inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a viviendas de uso mixto, del cual quedaría excluido el inmueble de autos, por estar destinado al comercio.

Por otra parte, de conformidad con el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios La Arrendadora no podía incrementar el canon de arrendamiento sin realizar el ajuste de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor; observando que la parte Demandada Reconviniente no demostró que el precio de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500), nuevo precio fijado a partir del 15/09/2009 se ajustara de conformidad con estos índices. En consecuencia, en base a los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Arrendatario no está obligado a cancelar cánones de arrendamiento superiores a los legalmente fijados.

Artículo 14. En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se ha pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, este se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

También aprecia el Tribunal que El Arrendatario niega que adeude a La Arrendadora los cánones de arrendamiento a partir del día 15/09/2009; motivo por el cual se pasa a examinar las copias certificadas del expediente contentivo de las Consignaciones Arrendaticias realizadas por el ciudadano J.H.V.A., por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia al cual se le dio entrada por auto de fecha 22/09/2009.

Por diligencia suscrita por la apoderada judicial del ciudadano J.H.V.A., en fecha 22/09/20019, consignó la suma de tres mil seiscientos veintinueve bolívares con cuarenta céntimos (Bs.3.629,40), correspondiente a las mensualidades de los meses de septiembre y octubre de dos mil nueve (2009), del inmueble que ocupa.

Por diligencia suscrita en fecha 28/09/2000, la apoderada judicial del ciudadano J.H.V.A., entregó al Alguacil los gastos necesarios para su traslado a los fines de realizar la notificación de la ciudadana M.S..

En fecha 30/09/2009 el Alguacil del Tribunal expuso que no pudo practicar la notificación personal de la ciudadana M.S., en virtud de que al trasladarse a la dirección indicada, no fue atendido.

Por diligencia suscrita en fecha 1/10/2009 la parte Consignante, solicitó al Tribunal se practicara la notificación por medio de un cartel publicado en la prensa.

En fecha 5/10/2009 fue librado cartel de notificación, siendo retirado en la misma fecha por la apoderada judicial del Arrendatario, consignando en fecha 8/10/2009, ejemplar del periódico donde aparece publicado el cartel de notificación.

En relación a la forma de pago acordada en el contrato de arrendamiento por las partes se observa de la redacción de la Cláusula Cuarta:

El Arrendatario pagará a La Arrendataria en esta ciudad de Maracaibo, por mensualidades anticipadas, un canon de arrendamiento de Dos millones de Bolívares (Bs.2.000,00) mensuales, desde el quince (15) de agosto del año 2007 hasta el quince (15) de agosto del año 2008, y la cantidad de Dos millones seiscientos mil bolívares (Bs.2.600,00) a partir del segundo año de vigencia del presente contrato, es decir el día quince (15) de agosto del año 2008 hasta el ( 15) de agosto del año 2009, en las mismas condiciones que el año anterior.

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 establece un plazo de quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, para efectuar el pago del canon de arrendamiento por medio de las consignaciones. Respecto a la aplicación de esta norma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en fecha 5/02/2009 con ponencia del Magistrado Pedro Rondon Haaz lo siguiente:

“(…..) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide”

En tal sentido el tribunal examina las consignaciones:

• La consignación correspondiente al período comprendido entre el 15/09/2009 al 15/10/2009, realizada en fecha 23/09/2009, siendo de entender por esta Juzgadora que en base a las consideraciones expuestas, el canon se causó el día 15/09/2009, por haberse convenido en el pago de mensualidades adelantadas, tenía entonces quince días para realizar la consignación, es decir a más tardar hasta el día 30/09/2009, en consecuencia fue realizada dentro del término.

• La consignación correspondiente al período comprendido entre el 15/10/2009 y 15/11/2009, realizada en fecha 16/10/2009, siendo de entender por esta Juzgadora que en base a las consideraciones expuestas, el canon se causó el día 15/10/2009, por haberse convenido en el pago de mensualidades adelantadas, tenía entonces quince días para realizar la consignación, es decir a más tardar hasta el día 30/10/2009, en consecuencia fue realizada dentro del término.

• La consignación correspondiente al período comprendido entre el 15/11/2009 y 15/12/2009, realizada en fecha 17/11/2009, siendo de entender por esta Juzgadora que en base a las consideraciones expuestas, el canon se causó el día 15/11/2009, por haberse convenido en el pago de mensualidades adelantadas, tenía entonces quince días para realizar la consignación, es decir a más tardar hasta el día 30/11/2009, en consecuencia fue realizada dentro del término.

Puede apreciarse que las consignaciones fueron realizadas por un monto de Tres mil seiscientos veintinueve bolívares con cuarenta céntimos (Bs.3.629,40), cantidad que excede la suma acordada en el contrato, sin que conste en autos que se hubiere estipulado por las partes el aumento del canon de arrendamiento conforme al Índice General del Banco Central de Venezuela. Como consecuencia considera este Tribunal que la parte Demandante Reconvenida no incumplió la Cláusula Décima Quinta del contrato referida a la obligación de pagar los cánones de arrendamiento.

DE LA PRÓRROGA DEL CONTRATO

Fue acompañado a las actas notificación practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13/08/2009, solicitada por la ciudadana M.S.T., haciendo constar el Tribunal que notificó al ciudadano J.H.V.A., del contenido integro de la solicitud que expresa:

1) Que el vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.S.T. y J.H.V.A., autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 5/11/2007, anotado bajo el Nº22, Tomo 69 de los libros de autenticaciones respectivos, se fijó un plazo de duración único de dos (2) años, contados a partir del día 15/08/2007 hasta el día 15/08/2009.

2) Que en virtud del vencimiento de dicho contrato comenzaría a transcurrir una prórroga legal de seis (6) meses, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato ya citado, debiendo entregar el Arrendatario el inmueble desocupado, limpio y en condiciones de mantenimiento y solvencia el día 16/02/2010, fecha de culminación de la prórroga de seis (6) meses.

3) Que el canon de arrendamiento que comenzaría a partir del 15/09/2009 hasta la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, sería de cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500).

Establece la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento celebrado el día 5/11/2007:

“La duración del presente contrato es de dos (02) años, contados a partir del día quince ( 15) de agosto del año 2007, a cuyo vencimiento se considerará terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. Es entendido entre las partes que en caso de que EL ARRENDATARIO no pueda desocupar el inmueble al vencimiento del contrato, este se prorrogará por un lapso no mayor de seis (6) meses y por una sola vez, siempre y cuando haya dado cabal cumplimiento a todas las cláusulas de este contrato. Asimismo, en caso de seguir ocupando el inmueble pasado el tiempo de prórroga legal sin que haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la desocupación del inmueble en forma inmediata y a las indemnizaciones a que haya lugar. De igual forma las partes declaran que en ningún momento operará la tácita reconducción. Si vencido el tiempo de la prórroga y LA ARRENDADORA y EL ARRENDATRIO desearan continuar la relación arrendaticia, EL ARRENDATARIO se obliga a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento bajo nuevas condiciones y estipulaciones.

De la cláusula anteriormente transcrita es evidente que el plazo de duración fijado por las partes fue de dos (2) años contados a partir del quince (15) de agosto de 2007, y que este tendría una prórroga convencional de seis (6) meses y por una sola vez, en caso de que llegado el momento de vencerse el contrato, el Arrendatario no pudiere desocupar el inmueble, y siempre que hubiere dado cumplimiento a todas las cláusulas del contrato.

De igual forma interpreta este Tribunal de la redacción de la cláusula transcrita, que las partes diferenciaron la prórroga convencional de la prórroga legal, al indicar que transcurrida la Prorroga Legal sin que el Arrendatario suscribiera un nuevo contrato de arrendamiento, daría derecho a la Arrendadora a exigir la desocupación. De manera que no fue fijada una única prórroga convencional de seis (6) meses, sino que también fue considerada la Prórroga Legal.

Ahora bien, la Prórroga Legal resulta obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aún y cuando las partes al contratar no la hubieren acordado en el contrato. En el caso de autos, la prórroga convencional de seis (6) meses comenzaba a transcurrir a partir del día 15/08/2009 y vencía el día 15/02/2010, para el caso en que el Arrendatario estuviera cumpliendo con sus obligaciones contractuales; y la prórroga legal habría comenzado a correr una vez vencida esta, por un período de un año, conforme al literal B) de la citada disposición. Sin embargo, quedó demostrado de las actas que el ciudadano J.H.V.A. está incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales como anteriormente se indicó, y en consecuencia no opera la prórroga legal a su favor, de conformidad con las previsiones del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En relación a la indemnización de los daños y perjuicios reclamados por la parte actora reconvenida, quien alega que fueron causados por la actitud arbitraria de la ciudadana M.S.T., al cercenar los derechos legales del actor reconvenido derivados de la relación arrendaticia; se observa que la parte actora reconvenida si bien estimó el monto de los daños y perjuicios y sus causas, no indicó al Tribunal cuales fueron estos daños, los cuales debieron ser determinados de conformidad con el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, y demostrados en el transcurso del juicio, por lo que resultaría imposible a este órgano jurisdiccional condenar a pagar daños sin conocer la pérdida o el daños sufrido por la persona que los reclama; observándose que tampoco probó que la Arrendadora le hubiera perturbado en la posesión precaria del inmueble.

En relación a la indexación reclamada, se hace improcedente en virtud de que no se condena a pagar cantidad alguna sobre la cual pudiera realizarse el cálculo.

En relación al contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos MILEXY S.T. y J.H.H.L., en fecha 15/04/2003, por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, ningún valor probatorio produce por haber sido presentado en forma extemporánea.

Respecto a las copias certificadas presentadas por la parte demandada reconviniente contentivas de la denuncia presentada ante el Ministerio Público y ante el Instituto Autónomo de Policía del Municipio Maracaibo, que rielan de los folios 360 al 360, los considera el Tribunal que resultan impertinentes al mérito de la causa.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Sin lugar, la cuestión previa opuesta por la parte demandada reconviniente.

Sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano J.H.V.A. en contra de la ciudadana M.S.T., por Prórroga Legal Arrendaticia y Daños y Perjuicios.

Con lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana M.S.T. en contra del ciudadano J.H.V.A..

En consecuencia, se declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre los nombrados ciudadanos en fecha 5 de noviembre de 2007 por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el Nº22, Tomo 69 de los libros respectivos, ordenando la entrega del inmueble conformado por el local comercial ubicado en la avenida 28 (La Limpia), signado con el Nº 25B-34 en jurisdicción de la Parroquia Cacique Mara de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Se condena al ciudadano J.H.V.A. a pagar las costas generadas por el vencimiento total en la demanda así como las costas producidas por el vencimiento total en la reconvención.

Se condena a la ciudadana M.S.T. al pago de las costas causadas por el vencimiento total en la interposición de la cuestión previa.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE.

199° de Independencia y 150° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los seis (06) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010).

LA JUEZ,

ABOG. M.D.P.F.R., Mg.Sc.

LA SECRETARIA,

ABOG. G.B.A., Mg. Sc.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

ABOG. G.B.A., Mg. Sc.