Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampan y Pampanito. de Trujillo, de 23 de Julio de 2014

De los hechos alegados por la parte Actora, este Tribunal hace una síntesis de la forma siguiente:

“…Consta de la documental que le acompaño como instrumento fundamental de la acción, que entre mi persona y el ciudadano: R.L.M.C., cedulado bajo el Nº 5.786.221, y con domicilio en el mencionado Sector “La Candelaria”, frente a la Policlínica Trujillo, jurisdicción de la aludida Parroquia Matriz, de este Municipio Trujillo; quien actuó en su condición de propietario y por ende, Representante legal de la firma Mercantil “La Kuvacha”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de este Estado Trujillo, bajo el Nº 27, Tomo 6-b, de fecha 13-11-2008, se perfecciono un Contrato de Arrendamiento, por virtud del cual le cedí al identificado R.L.M.C.; un inmueble de mi pertenencia consistente en un local comercial, situado en la vía que conduce a la Mesa de Gallardo, Sector “La Morita”, jurisdicción de la Parroquia C.C., Municipio Trujillo, Estado Trujillo, según se consagra en la Cláusula Primera de esta escritura. El canon de arrendamiento, y según se indica en la Cláusula Tercera de dicho documento, fue acordado y convenido en la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.2.600,00) mensuales, que debería ser cancelado por mensualidades vencidas y consecutivas los cinco (5) primeros días de cada mes; canon este que seria objeto, y como asi en realidad sucedió, de ajuste y revisión de acuerdo al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela (B.C.V); según se especifica en la referida Cláusula; lo que significa entonces, que en razón del termino de duración estipulado dicho canon tendría un recargo anual del Treinta por ciento (30%) del monto fijado. Según se especifica también en la Cláusula Quinta de la referida relación arrendaticia, el contrato en mención tendría una duración de tres (03) años, contados a partir del 01 de Julio de 2009; lo que significa consiguientemente que el término fijo de duración fenecería de 01 de Julio de 2012. Es el caso ciudadano Juez, que llegada la fecha de conclusión del predicho vinculo contractual, la persona del inquilino; y haciendo uso de la Prorroga Legal que le concede el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuo y ha continuado ocupando hasta la fecha el bien inmueble dado en arrendamiento; siendo de destacar, que desde el momento mismo en que opero, Ipso Iuris, la antedicha prorroga, concretamente, desde el 01 de Julio de 2012 y hasta la fecha de interposición de la presente acción, la persona del inquilino no ha cancelado ninguna cuota a titulo de canon arrendaticio, lo que significa que ha incurrido en un marcado abierto incumplimiento de obligaciones, al tener pendiente hasta los actuales momentos el pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año en curso; puesto que, tal y como se constata del pertinente recibo y al cual mas adelante se le hará referencia, la cancelación del ultimo de esos pagos fue el correspondiente al mes de Junio de 2012; desatendiendo de esta manera el muy claro contenido del único aparte del artículo 38 del citado Decreto, que entre otras cosas prevé: que al producirse la prorroga legal de la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y sometida a las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo lo tocante al canon arrendaticio. Lo precedentemente aludido significa entonces, y para mayor especificidad, que la persona del arrendatario me adeuda hasta la fecha, y por concepto de cánones arrendaticios insolutos, la suma de: Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 23.000,00). Con la proposición de este juicio se procura la obtención de un pronunciamiento judicial por medio del cual se obtiene y acuerde el DESALOJO del inmueble de mi propiedad dado en arrendamiento al nombrado R.L.M.C.; asi como también se le ordene la cancelación de las pensiones arrendaticias de pago pendiente; por lo que conforme a las precedentes razones y argumentaciones hoy acudo ante su competente ministerio para demandar, como en efecto lo hago, a la persona del arrendatario ya identificado, para que convenga, o en caso contrario, asi lo ordene este Tribunal a : 1. Desalojar el Local Comercial materia de la referida relación arrendaticia y proceder por ende a su inmediata y perentoria entrega; 2. A cancelarme la suma de Veintinueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 29.900,00), a titulo de cancelación de pensiones arrendaticias no pagadas, correspondientes, y como antes se indico; a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012, con la particular mención de que los referidos meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012, por virtud de la prorroga legal y del recargo anual del treinta por ciento (30%) del monto fijado, como precedente se señalo, el monto adeudado hasta la fecha, y como asi se reclama asciende en su totalidad a la cantidad de Veintinueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 29.900,00); y, 3. Al pago de las costas procesales que el en presente juicio genere. La presente demanda se fundamenta, entre otros, en el contenido de lo dispuesto por los artículos 33,34 (literal a) y articulo 38, único aparte, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asi como también en base a lo establecido por el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. E igualmente a tenor de lo sancionado por los artículos 1592, ordinal 2º y 1620 de la Ley sustantiva Civil. A solo efectos de cumplir con lo previsto por el Articulo 38 de la Ley Adjetiva Civil, a todo evento, se estima la presente demanda en la suma de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00). A los fines previstos del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, se señala como mi domicilio procesal la siguiente dirección: “Edificio Centro Profesional Invertru”, Primer Piso, Oficina B/4, Avenida Independencia, Municipio y Estado Trujillo. Solicito que la presente demanda sea admitida y su tramitación se efectué siguiendo la secuencia procedimental prevista en el artículo 881 y siguientes de la Ley Adjetiva Civil, y que en definitiva se declare con lugar, con expresa imposición de costas a la parte accionada. Se solicita que la citación del legitimado-pasivo se practique por órgano del Alguacil de este mismo Tribunal en la dirección precedentemente señalada. Vale decir: Sector “La Candelaria”, frente a la Policlínica Trujillo, Parroquia Matriz, Municipio y Estado Trujillo. Se adjunta con el presente escrito libelar los siguientes recaudos: 1. marcado con la letra “A” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entere mi persona y la pare accionada en este juicio; y, 2. marcado con letra “B”, y de fecha 09-08-2012, recibo de pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses: Abril, Mayo y Junio de 2012, por un monto concurrente a la suma de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs.13.800,00), donde figura incorporada aparte del receptor de la mencionada cantidad, la firma del arrendatario, asi como la indicación de la hora y fecha de recepción. Con la presentación del especificado recibo queda confirmado y acreditado que el último de esos pagos por concepto de cánones de arrendamientos es el correspondiente al mes Junio de 2012, por lo que vía de consecuencia se hallan insolutas las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012, como precedentemente se destaco. Es justicia. Trujillo en la fecha de su presentación. Otro si: a los fines legales consiguientes y en lo que respecta a la estimación de la demanda es Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00), se indica pues ello equivale a Bs. 888,88 Unidades Tributarias…”

De los hechos alegados por el demandado R.L.M.C., en su escrito de contestación de la demanda, a través de su Abogada D.M.D., este Tribunal hace una síntesis de la forma siguiente:

…De conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, solicito a este Tribunal se sirva declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, por cuanto la disposición legal señalada establece: “Presentada la demanda el Tribunal la admitirá sino es contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la Ley…” (Negrillas mías), y en caso que nos ocupa el actor Demanda el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en los Artículos 33, 34 (literal a) y Artículo 38, único aparte, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado para ello en el segundo párrafo de la Relación de los Hechos numeral III de su libelo, que: “Es el caso ciudadano Juez , que llegada la fecha de conclusión del predicho vinculo contractual, la persona del inquilino; y haciendo uso de la prorroga legal que le concede el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuo y ha continuado ocupando hasta la fecha el bien inmueble dado en arrendamiento…” (Negrillas y subrayado mío), en todo momento que el termino natural del Contrato de Arrendamiento venció y que el mismo se encuentra en el termino de la Prorroga Legal, siendo ciudadano Juez, un contrato a tiempo determinado, tal y como lo hace ver, el actor cuando al final de dicho párrafo, trae a colación lo establecido en el referido Artículo 38 ejusdem, de lo cual se desprende claramente que la presente demanda es contraria una disposición expresa de la ley, por cuanto el Desalojo no procede cuando el Contrato de Arrendamiento es a Tiempo Determinado. Ahora bien al ser un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado la pretensión y el procedimiento a seguir no es el Desalojo establecido en los Artículos 33, 34 (literal a) y Artículo 38, único aparte, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el ultimo párrafo del Artículo 38 ejusdem establece: “Durante el lapso de la prorroga legal, de la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…” (Negrillas mías), y por su parte el Artículo 34 ejusdem establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,” cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Negrillas y subrayado mió), como puede observarse Ciudadano Juez, las normas citadas como fundamento legal por parte del actor, no corresponde ya que la misma es muy clara al establecer que para la procedencia de la acción por desalojo se requiere que se trate de un Contrato a Tiempo Indeterminado y el propio actor a señalado reiteradamente que estamos al frente de un Contrato a Tiempo Determinado por cuanto el referido Contrato de Arrendamiento esta en su prorroga legal. De conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, RECHAZO la cuantía señalada por el actor en su libelo de demanda, por cuanto considero que la misma es exagerada, ya que el demandante la estimo en OCHENTA MIL BOLIVARES (BS. 80.000,00), sin tomar en consideración que el mismo Código de Procedimiento Civil, establece la manera como debe estimarse el valor de las demandas de arrendamientos y de una manera maliciosa y de mala fe, procede a estimarla bajo su propia apreciación, violentando así de manera intencional la normativa legal antes citada. Pido que una vez declarada con lugar la improcedencia del monto de la cuantía señalada por el demandante, por ser exagerada y mal estimada, el mismo sea condenado en costas. En caso de que este Tribunal, no declare la Inadmisibilidad de la demanda antes solicitada, procedo a Oponer de conformidad con lo establecido en el único aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, “…la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para sostener el juicio”, por cuanto el actor manifiesta claramente en su demanda que suscribió contrato de arrendamiento con la firma mercantil LA KUVACHA, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 13-11-2.008, bajo el Nro. 27, tomo 6-b, y en su escrito libelar procede a demandarme a mi como persona natural que soy, sin tomar en cuenta que la firma mercantil es la arrendataria, quien cumplió en la oportunidad de constituirse como tal, con todas las formalidades de protocolización de su acta constitutiva, tal y como lo prevé la Ley, razón por la cual a quien debió demandarse es a la referida Firma Mercantil y no a mi como persona natural, independientemente que yo sea el propietario de dicha firma. Ahora bien, si la intención del actor era demandar por desalojo a LA KUVACHA, debió manifestar que la demandaba a ella y que la misma estaba representada por mi, pero no demandarme como persona natural, hecho este que se evidencia del escrito libelar, del auto de admisión de la demanda asi como de la compulsa librada para la citación, que aparezco yo como persona natural como demandado y no se hace mención alguna a ala firma mercantil arrendataria como demandada. Es de hacer notar, ciudadano Juez, que todos los actos que yo realizo a diario no lo hago en representación de la Firma Mercantil LA KUVACHA, ya que en principio yo soy una persona natural independientemente de ser el propietario-representante de cualquier persona jurídica, por ello es necesario e imperioso que se señale la condición jurídica en la que se esta demandando, ya que de lo contrario seria como personal natural. Opongo igualmente de conformidad con lo establecido en el único aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, “…la falta de cualidad o la falta de interés en el actor para intentar el juicio”, por cuanto el ciudadano P.R.B.H., parte actora y suficientemente identificado en autos, se esta atribuyendo una cualidad que no tiene, la cual es la condición de propietario del inmueble arrendado, pero no solo se le atribuye esa condición sino que procedió a suscribir con la firma mercantil LA KUVACHA, un contrato de arrendamiento de un inmueble que pertenece a la Sucesión de A.B.M., siendo en consecuencia, herederos y copropietarios de dicho inmueble arrendado además del actor los ciudadanos H.H. viuda de BRICEÑO, A.R.B.H., A.E.B.H., C.C.B.H. y quien en vida respondía la nombre de A.R.B.H., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Trujillo, estado Trujillo y titulares de las cedulas de identidad Nos. 1.002.451, 4.316.191, 3.904.004,5.352.848 y 3.212.820, siendo que el ultimo de los mencionados herederos, falleció dejando a su vez herederos, quienes en la actualidad serian copropietarios también del 0inmueble arrendado que se encuentra proindiviso. Así pues, por encontrarse el inmueble arrendado proindiviso, el actor requería para poder arrendar, tener la autorización de la mayoría de los comuneros (co-propietarios), ya que este es un acto de administración, tal y como lo establece el Articulo 764 C. CIVIL, lo cual no hizo sino por el contrario procedió a arrendar de manera independiente a sus comuneros violando la disposición antes citada, lo cual se demuestra claramente con el contrato de arrendamiento que el mismo actor consigna conjuntamente con el libelo de la demanda. CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA. A todo evento y sin que mi intervención signifique que estoy convalidando el acto, paso a dar contestación al fondo de la demanda incoada por el ciudadano P.R.B.H., suficientemente identificado en autos. Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como el derecho esgrimido por el actor en el libelo de la demanda, por cuanto no son ciertos los hechos ni el derecho invocado, ya que el mismo actor señalo en su demanda que: “…se perfecciono un Contrato de Arrendamiento, por virtud del cual le cedí al identificado R.L.M.C. un inmueble de mi partencia…”, cuando realmente el referido inmueble pertenece a la Sucesión de A.B.M., siendo en consecuencia, herederos y copropietarios de dicho inmueble arrendado además del actor los ciudadanos H.H. viuda de BRICEÑO, A.R.B.H., A.E.B.H., C.C.B.H. y quien en vida respondía la nombre de A.R.B.H., hoy su cuota parte le pertenece a sus causahabientes, violando asi con esa administración unilateral y arbitraria lo establecido en el Artículo 764 del Código Civil, que requiere que el comunero para administrar el bien de la comunidad posea y/o tenga el acuerdo de la mayoría de los comuneros, lo cual en el presente caso no ocurrió. Por otra parte, ciudadano Juez, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente el Artículo 34 ordinal “a”, requiere como supuesto de procedencia de dicha acción que se trate un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa, el demandante a confesado reiteradamente que dicho contrato por encontrarse en la etapa de prorroga legal es un contrato a tiempo determinado, tal y como lo establece el ultimo párrafo del Articulo 38 ejusdem, razón por la cual el derecho invocado no es adecuado y por lo tanto es improcedente y asi pido sea declarado por este Tribunal. Igualmente es falso de toda falsedad que yo adeude en nombre propio o en nombre de la firma mercantil LA KUVACHA, ya identificada, la suma de VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs.29.900,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2.012, por cuanto si bien es cierto que la cláusula tercera de dicho contrato, establece que el canon de arrendamiento mensual es de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.600,00) y que seria revisado y aumentado conforme al índice inflacionario establecido por el banco central de Venezuela, pero no estableció cada cuanto tiempo seria revisado y aumentado, razón por la cual esta revisión y aumento debía hacerse al termino del contrato, es decir, cada tres (3) años, en caso de continuar la relación arrendaticia, ya que según el Articulo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos, siendo pues, que deben de cumplirse tal y como se contrato, asi mismo, hago del conocimiento de este Tribunal que yo cancelado todos los cánones de arrendamiento, inclusive el de los meses de Diciembre 2.012, Enero, Febrero, Marzo y Abril del 2.013, por cuanto he venido cancelando mensualmente la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIBARES (Bs.4.800,00), de vez de DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.600,00) mensuales, que es el que corresponde según el contrato, desde el mes de Julio de 2.011 hasta Junio del 2.012, para un total de CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 57.600,00), cuando realmente según el contrato debí haber cancelado durante el lapso antes indicado, la suma de TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.31.200,00), de ello se desprende que tengo a mi favor la suma de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 26.400,00), con los cuales tengo cancelados los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre (que son los meses demandados) y diciembre 2.012, Enero, Febrero, Marzo y Abril d 2.013, con lo cual se evidencia claramente ciudadano Juez, que no adeudo suma alguna de anones de arrendamiento, mas bien he cancelado cánones por adelantado, lo que hace que yo este completamente solvente. Sin embargo, debo señalar que el demandado de autos si tiene una deuda conmigo, relacionada con las remodelaciones que he tenido que hacer en el inmueble arrendado, las cuales consistieron en la construcción del área VIP de la Discoteca La Kuvacha, siendo que las mismas, ascienden a la suma de NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CIENTO SESENTA CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.959.160,76), mas las mejoras y reparaciones señaladas en la Cláusula Décima Primera del Contrato en mención, las cuales deben ser Indexadas para el momento de la terminación del Contrato, ya que esta es la oportunidad de que dichas mejoras y reparaciones deben ser canceladas por el Arrendador. Me reservo el derecho que me asiste, de presentar en el lapso procesal correspondiente, las pruebas donde consta todo lo antes expuesto. Por todo lo anteriormente señalado, solicito a este Tribunal se sirva declarar sin lugar la demanda en mi contra, con todos los pronunciamientos de Ley. Pido que el presente escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. Es justicia en Trujillo, a los Dieciséis días el mes de Enero del Dos Mil Trece.

TERCERO:

Planteada la controversia en el hecho de que la parte actora solicita el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, en virtud de que la duración del contrato se estipuló por el lapso de tres años, contados a partir del primero de Julio de 2009, significando que el término fijo de duración fenecería el primero de Julio de 2012, pero que llegada la conclusión del vínculo contractual, el inquilino haciendo uso de la prórroga legal que le concede el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuó y ha continuado ocupando el inmueble; destacando, que operó la prórroga legal desde el primero de Julio de 2012, además, de que el inquilino no ha cancelado ninguna cuota a título de canon arrendaticio correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2012, a razón de Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs.2.600,oo) mensuales. Fundamenta su pretensión en los Artículos 33, 34 Literal a) y 38 Único Aparte de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Por otra parte, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, opuso como punto previo la inadmisibilidad de la demanda conforme a lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque al tratarse de un contrato a tiempo determinado, el procedimiento a seguir no es el desalojo establecido en los Artículos 33, 34 Literal a) y 38 Único Aparte, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que el Artículo 34, prevé, que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y el último párrafo del artículo 38 ejusdem, establece, durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado. De igual manera, rechazó la cuantía señalada por el actor en el libelo de la demanda, por considerarla exagerada, en razón de que la estimo de manera maliciosa y de mala fe bajo su propia apreciación. Así mismo, procedió a realizar la defensa de fondo oponiendo de conformidad con el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o interés del demandado para sostener el juicio, por cual el actor manifiesta en su escrito libelar, que suscribió contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil La Kuvacha, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Trujillo, en fecha 13-11-2008, bajo el Nro.27, Tomo 6-B, y en el escrito libelar procede a demandar en su condición de persona natural. Opuso igualmente de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o de interés en el actor para intentar el juicio, por cuanto el actor se está atribuyendo una cualidad que no tiene, como lo es la de propietario del inmueble arrendado, siendo que el inmueble pertenece a la Sucesión de A.B.M.. A todo evento rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por el actor en el escrito libelar, en razón de que el inmueble dado en arrendamiento pertenece a la Sucesión de A.B.M.. Que igualmente es falso, que adeude a su nombre o a nombre de la Firma Mercantil La Kuvacha, la suma de Veintinueve Mil Novecientos Bolívares (Bs.29.900,oo), por concepto de cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2012, por cuanto ha cancelado todos los cánones de arrendamiento. Corresponde a quien Juzga, determinar quien tiene la razón en el presente juicio, en base a lo alegado y probado en autos.

CUARTO:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

-La parte actora acompañó junto a su escrito libelar, Marcado con la letra “A”, y cursante a los folios 05 al 11 del presente expediente, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, emanada de la Notaría Pública del Municipio Trujillo del Estado Trujillo.

-Igualmente consignó con el libelo de la demanda, Marcado con la letra “B”, y cursante al folio 12 del presente expediente, recibo de pago, de fecha 09 de Agosto de 2012, suscrito por el Abogado C.T., por concepto de pago de cánones de arrendamiento de la Firma Mercantil “La Kuvacha”, por la cantidad de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs.13.800,oo), correspondiente a los meses de Abril, Mayo y Junio del año 2012.

-De la misma manera la parte actora promovió escrito de pruebas con recaudos, en el cual reiteró el mérito probatorio de la instrumental contentiva de la relación arrendaticia suscrita por las partes, la cual fue acompañada con la letra “A” en el presente expediente.

-Igualmente en el escrito de pruebas en referencia, reproduce el valor probatorio del recaudo acompañado con el escrito libelar, marcado con la letra “B” en el presente expediente.

-Así mismo, promueve y acompaña en el escrito de pruebas, copia del documento constitutivo del Fondo de Comercio denominado “Restaurant Piano Bar El Granjero”.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

-La parte demandada presentó escrito de pruebas en el cual promovió el contrato de arrendamiento suscrito cursante a los folios 7 al 11 del expediente.

-Igualmente en el mencionado escrito promueve las testimoniales de los ciudadanos: A.T.C., N.C.B.D.F., V.H., R.L. BARRIOS Y L.A.G..

-Presenta escrito de pruebas con recaudos adjuntos, en el cual promueve el mérito y valor jurídico del documento de propiedad donde se encuentra constituido el inmueble arrendado.

-Promueve la prueba de informes, solicitando se oficie al Registro Inmobiliario de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo.

-Así mismo, promueve el mérito y valor jurídico del documento de propiedad de unas mejoras y bienhechurías, ubicadas en el Sector La Morita, Parroquia C.C., Municipio y Estado Trujillo, lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, debidamente Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, en fecha 10 de Enero de 2006, anotado bajo el Nro.06, Protocolo Primero, Tomo 1°, Trimestre 1ro., el cual anexa en copia simple.

-Promueve en dicho escrito, la prueba de informes, solicitando se oficie al Registro Inmobiliario de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo.

-Promueve en dicho escrito la prueba de informes, solicitando se oficie a la Oficina del SENIAT-TRUJILLO.

-Promueve el mérito y valor jurídico del recibo de pago de fecha 09 de Agosto de 2012, por la cantidad de Trece Mil Ochocientos Bolívares (Bs.13.800,oo), consignado en el expediente.

-Promueve el mérito y valor jurídico de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.

-Promueve el mérito y valor jurídico de la confesión del actor, en cuanto a que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.

QUINTO:

P U N T O P R E V I O

La parte demandada opuso como punto previo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la Inadmisibilidad de la demanda, por cuanto la disposición legal señalada establece: “Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa por la Ley”, y, en el caso que nos ocupa, el actor demanda el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en los Artículos 33, 34 (Literal a) y Artículo 38 único aparte del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando en el escrito libelar: “es el caso ciudadano Juez, que llegada la fecha de conclusión del predicho vínculo contractual, la persona del inquilino; y haciendo uso de la prórroga legal que le concede el Artículo 38 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuó y ha continuado ocupando hasta la fecha el bien inmueble dado en arrendamiento…” confesando en todo momento que el término natural del contrato venció y que el mismo se encuentra en el término de la Prórroga Legal, siendo un contrato a tiempo determinado, tal y como lo hace ver el actor, cuando trae a colación lo referido al Artículo 38 ejusdem, con lo cual se desprende que la presente demanda es contraria a una disposición expresa de la Ley, por cuanto el desalojo no procede cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. Alega, que el último párrafo del Artículo 38 del mencionado Decreto establece: “Durante el lapso de la Prórroga Legal, la relación Arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y por su parte el Artículo 34 ejusdem, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Las normas legales citadas por el actor como fundamento legal, no corresponden, ya que una de ellas establece, que para la procedencia de la acción de desalojo, se requiere que se trate de un contrato a tiempo indeterminado y el propio actor a señalado que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

Quien Juzga, antes de pronunciarse respecto al Fondo de la Controversia, considera necesario dilucidar la Naturaleza Jurídica de la relación Arrendaticia existente entre las partes, toda vez que por mandato del Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos establecidos en dicha norma legal, son de estricto orden público, debiendo el Órgano Jurisdiccional, velar para que los mismos no sean vulnerados o quebrantados, ya que lo primero que tiene que traer al Órgano Jurisdiccional, es examinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, en orden a la determinación o indeterminación del plazo, para establecer de esta manera, si la acción resulta o no contraria a derecho, lo cual se pasa a verificar a continuación:

Al Folio Dos (2) del expediente, en el escrito libelar, la parte actora alega, que en la Cláusula Quinta del Contrato, la relación arrendaticia tendrá una duración de Tres (3) años, contados a partir del 01 de Julio de 2009, expresando, que el término fijo de duración fenecía el 01 de Julio de 2012. Manifiesta además, que llegada la fecha de conclusión del vínculo contractual la persona del inquilino haciendo uso de la Prorroga Legal, que le concede el Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, continuó y ha continuado ocupando hasta la fecha el inmueble dado en arrendamiento; siendo de destacar, que desde el momento mismo en que operó IPSO IURE, la Prorroga Legal, concretamente el 01 de Julio de 2012, y hasta la fecha de interposición de la presente acción, nueve (9) de Noviembre de 2012, el inquilino no ha cancelado ninguna cuota a título de canon de arrendamiento; desatendiendo de esta manera el muy claro contenido del único aparte del Artículo 38 del citado Decreto, que entre otras cosas, prevé: “Al producirse la prorroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y sometida a las mismas condiciones y estipulaciones del contrato original, salvo lo tocante al canon arrendaticio.

Observa el Juzgador, que tal manifestación, configura la confesión, de que la relación Arrendaticia entre las partes es a tiempo determinado, conforme a lo previsto en el Artículo 1.401 del Código Civil. En tal sentido, el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Literal a) prevé: “cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por lapso máximo de un año…” Prevé también dicho Artículo, en su parte infine, que durante la Prorroga Legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, es decir, la Prorroga Legal no acarrea la tatita reconducción. En el presente caso el plazo convenido por las partes es de tres (3) años, pero, que al operar la Prorroga Legal contenida en dicho Artículo, convierte en la práctica en un Arrendamiento por cuatro años, o sea, es la Ley la que fija la extensión de la Prorroga y precisa que el contrato se siga considerando a tiempo determinado. Del análisis de los alegatos formulados por la parte actora en su escrito libelar, la presente acción fue propuesta en fecha 09 de Noviembre de 2012, es decir, dentro del lapso en el cual operó la Prorroga Legal de un (1) año, razones por las cuales se determina, que la relación arrendaticia entre las partes es a tiempo determinado, Y Así Se Declara.

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN INCOADA:

En virtud que ha sido determinada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en el que se fundamenta la presente acción, la cual tal y como se estableció up supra, es a tiempo determinado y por cuanto la demanda incoada por la parte actora es una acción de desalojo fundamentada en el Artículo 34, Literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede este Juzgador a emitir pronunciamiento en cuanto a la admisibilidad de la misma, lo cual hace a continuación:

El Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé: “…solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente bajo las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

En este orden de ideas se hace necesario traer a colación lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia dictada en fecha 07 de Marzo de 2007, en la cual se señaló lo siguiente: “… el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” El referido Artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

Por lo cual considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato de arrendamiento y no una de desalojo…

(Subrayado del Tribunal)

De lo previsto en la norma jurídica subrayada up supra así como del criterio establecido por la Sala Constitucional de nuestro m.T., considera quien decide, que, en virtud de encontrarnos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal como quedó establecido la acción incoada por la parte actora, resulta a todas luces contraria a derecho, ya que contraviene a lo establecido en los Artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia de conformidad a lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es menester para este Tribunal declarar inadmisible la presente acción por ser contraria a derecho, como así se declara.

Dada la naturaleza de lo decidido, no entra este sentenciador a emitir pronunciamiento sobre los demás puntos previos y sobre el fondo de la controversia, Y Así Se Decide.

D I S P O S I T I V A:

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente señalados especialmente, por mandato de los Artículos 2 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 7, 33 y 38 Literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 341 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara Inadmisible la presente Demanda, por Desalojo de Inmueble, intentada por el ciudadano: P.R.B.H., Venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Sector “La Candelaria”, jurisdicción de la Parroquia Matriz, Municipio y Estado Trujillo, Estado Trujillo, titular de la cédula de identidad Nro.V-3.212.891, representado por los Abogados ALVARO TROCONIS PARILLI Y C.T., inscritos en el I.P.S.A, bajo los Números 9.311 y 181.426 respectivamente; Contra: R.L.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-5.786.221, domiciliado en el Sector “La Candelaria”, frente a la Policlínica Trujillo, Parroquia Matriz, Municipio y Estado Trujillo, representado por la Abogada, D.M.D., inscrita en el I.P.S.A., bajo el Número.36.648.

Por cuanto la parte actora resultó vencida, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena a soportar las costas del proceso, Y Así Se Decide.

Se acuerda la notificación de las partes, en virtud a que el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal. Líbrense boletas.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en Trujillo, a los Veintitrés (23) días del mes de J.d.D.M.C..(2014) Años 204° de la Independencia y l55° de la Federación.

EL JUEZ

ABG. ASDRUBAL JOSE PACHECO DELGADO

LA SECRETARIA

ABG. ESTHER JANETH MALDONADO GODOY

En la misma fecha previa las formalidades de Ley se publicó el anterior fallo, siendo las 11:15 de la mañana.

LA SECRETARIA

ABG. ESTHER JANETH MALDONADO GODOY