Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 21 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintiuno (21) de junio de 2012

202º y 153º

Parte demandante: “Administradora Ibiza, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 44 de agosto de 1990, bajo el Nº 37, tomo 78-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida Vollmer, Edificio Normandie, Piso 3, Oficina 303, San Bernardino, Municipio Libertador, Caracas.

Representación Judicial

de la parte demandante: “Leopoldo Micett, J.P.R., B.P. y Carlos Campos”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 50.974,115.651, 115.794 y 41.527, respectivamente.

Parte demandada: “Luís E.A.M. y M.F.”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.192.245 y V-3.985.908, abogado el primero de los nombrados; domiciliados en San A.d.L.A., estado Miranda.

Representación judicial

de la codemandada

M.F.: “José A.C.H. y L.E.A.M.”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 50.439 y 95.287, en su orden.

Motivo: Cobro de Bolívares

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2010-004533

I

Desarrollo del Juicio

El día 10 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión L.M.C., inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 50.974, con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Ibiza, C.A., presentó ante esta sede judicial formal libelo de demanda contra los ciudadanos L.E.A.M. y M.F., ambas partes ya identificadas, pretendiendo el pago de la suma de Bs. 23.272,27, por concepto de gastos inherentes a la administración de las cosas comunes del edificio R.P., situado en la Urbanización S.R.d.L., Calle “C”, Municipio Baruta del estado Miranda.

Por auto de fecha 24 de noviembre de 2010, se admitió la demanda conforme las reglas del juicio breve, previsto en el artículo 81 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 28 de junio de 2011, se libró comisión al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias, a los fines de la citación de las personas que integran el litisconsorcio demandado.

Luego, el día 13 de febrero de 2012, comparecieron personalmente los ciudadanos L.E.A.M. y M.F., y se dieron expresamente por citados en el juicio.

En fecha 15 de febrero de 2012, se recibió pos Secretaría escrito de contestación a la demanda.

Durante la etapa probatoria ambas representaciones judiciales promovieron medios de pruebas.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia de merito sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

Síntesis de la Controversia

La lectura del libelo de la demanda patentiza, que la representación judicial de la parte actora fundamentó su pretensión, alegando –entre otras razones- que su “representado es Administrador del Condominio del ‘EDIFICIO R.P.’, y se encuentra autorizado por la Junta de Condominio para ejercitar el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el respectivo propietario.

Asimismo, adujo que las personas demandadas son propietarias del apartamento distinguido con las siglas 4-C de la Torre A, ubicado en el piso 4 del referido edificio, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 3 de febrero de 1975, bajo el Nº 12, tomo 21, protocolo primero, correspondiéndole un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de 1,0615%.

Afirmó, que consta de recibos de condominio, liquidaciones o planillas que su representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del Edificio R.P., así como la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad que las personas demandadas deben pagar por mandato del documento de condominio.

Que la parte demandada, a pesar de los requerimientos amistosos de pago, adeuda a su representada la suma de Bs. 23.272,27, correspondiente a las planillas de condominio comprendidas entre el mes de agosto de 2007, hasta el mes de octubre de 2010, ambas inclusive; siendo éste el motivo por el cual ejerce la demanda, pretendiendo dicho pago debidamente indexado.

Fundamentó su pretensión, en los artículos 7, 11, 14, 15 y 20 literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal; y 1.264, 1.271, 1.273, y 1.277 del Código Civil.

A los fines de combatir los hechos libelados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio.

Expuso, que la parte actora no está debidamente autorizada por la junta de condominio del edificio R.P., pues “…al revisar el instrumento poder que el Gerente General de dicha administración le otorgara al apoderado judicial de la misma, el cual riela al folio cuarenta y cinco (45) del expediente, se observa en su contenido que solo otorgó facultad general para que en nombre de su representada … ‘sostenga y defienda todos los derechos de todos y cada uno de los juicios que sea menester intentar para el cobro de deudas de condominio y …en aquellos casos que previamente sean autorizados por las respectivas juntas de condominio de los edificios que administra (su) representada…”.

En tal sentido, manifestó que la parte actora no fundamenta ni prueba de donde deviene esa autorización ni señala contra cuales propietarios fue autorizada una acción judicial de cobro de deudas de condominio; y que la supuesta asamblea de la cual hace derivar dicha autorización, de fecha 22 de noviembre de 2006, está viciada de nulidad por cuanto no formó parte de los puntos de agenda convocados, la autorización prevista en el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Además de ello, esgrimió que para esa fecha se encontraban solventes en el pago de los gastos comunes, tal como se evidencia al revisar la fecha del recibo de más vieja data aportado junto al libelo.

Luego, negó, rechazó y contradijo que deba pagar suma de dinero alguna en concepto de gestiones extrajudiciales tendientes a obtener el pago, y que los recibos de condominio que acompañan el escrito libelar no cumplen con las condiciones del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal; además de que el administrador cobra intereses que en el recibo del mes siguiente capitaliza, y sobre esa nueva cantidad cobra otra vez intereses, es decir cobra intereses sobre intereses, cobra intereses sobre los gastos de cobranza no causados que también mediante ese método de cálculo son capitalizados incurriendo en anatocismo.

Sostuvo, que el administrador se negó reiteradamente a entregarles las notificaciones de cobro de los gastos de la comunidad, infringiendo lo previsto en el artículo 20 literal f) de la Ley de Propiedad Horizontal, impidiéndoles conocer el monto de la deuda del apartamento de su propiedad, hecho que los obligó a depositar abonos a cuenta y notificar al administrador de dichos depósitos.

Impugnó, el acta de asamblea de propietarios celebrada el día 22 de noviembre de 2006, entre otras razones, por cuanto no fue un punto a tratar la autorización a la junta de condominio para demandar judicialmente a los propietarios morosos en el pago del condominio.

Rechazó el quantum de la pretensión, aduciendo que en las planillas de condominio el administrador incluyó una porción de gastos de cobranza no causados y sin fundamento legal, que se pretenden cobrar; además que incorporó como gastos comunes el concepto de “Caja Chica”, lo cual no se ajusta a las normas de uso y aceptación general en las prácticas contables, pues no es un gasto y el dinero sigue estando en los activos del condominio. Y que solo cuando los administradores de la caja chica ejecuten alguna erogación, ese gasto causado, debidamente soportado con su respectiva factura, debe ser incluido en la relación de gastos comunes.

En este estado de cosas, admitió que deben gastos comunes, pero que no saben en qué orden ni en qué cuantía, por cuanto se les negó el acceso a los recibos de notificación de cobro de condominio y el derecho a disentir de los mismos; lo que los obligó a realizar abonos a la cuenta bancaria del administrador, de lo cual fue notificado tal como consta en telegrama fechado 28 de enero de 2009, y asimismo mediante notificación escrita de fecha 30 de enero de 2009.

Finalmente, alegó que mediante comunicación escrita fechada 9 de febrero de 2009, ratificaron al administrador su voluntad de pagar la totalidad de la deuda del condominio, y que en todo caso habían efectuado un abono de Bs. 4.187,70; y asimismo, que en fecha 28 de febrero de 2009, le notificaron que habían efectuado otro abono por la suma de Bs. 2.000,00, de lo cual le fue notificado también verbalmente a la presidenta de la junta de condominio; por lo tanto oponen la excepción perentoria de pago “siendo que una vez establecida la cantidad liquida que nos corresponda pagar así lo haremos en el cumplimiento voluntario de las sentencia definitivamente firme que se dicte en este juicio, sin costas ni gastos de cobranza de ningún género o especie. Dejando claro que si existe un remanente o diferencia, este se originó por culpa expresa del administrador al negarse a exhibir los recibos de condominio”.

Sobre la base de lo antes expuesto, deduce el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe a determinar si los ciudadanos L.E.A.M. y M.F.F., quienes conforman un litisconsorcio pasivo, en su condición de propietarios del apartamento 4-C ubicado en el piso 4 de la Torre A, del Edificio R.P., situado en la Urbanización S.R.d.L., Calle C, Municipio Baruta del estado Miranda, se encuentran obligados a pagar la suma de Bs. 23.272,27 que reclama la parte demandante sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., en su atribuida condición de administrador del condominio, dentro del marco de la Ley que regula el régimen de la propiedad horizontal en Venezuela.

Así las cosas, antes de examinar el merito de la pretensión, el Tribunal debe pronunciarse in limine y como punto previo respecto a la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, tal como lo alegó la parte demandada en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda.

Al respecto se observa:

III

Punto Previo

Debe precisarse, antes que nada, que la relación jurídica material sometida al conocimiento de éste órgano judicial se encuentra dentro del marco legal que regula la propiedad dividida en sentido horizontal en Venezuela, también denominada propiedad por pisos o apartamentos, en la que se dan dos fenómenos perfectamente determinados, que son por una parte la propiedad plena que tiene cada propietario sobre su apartamento o piso, y el condominio que en vista de la propiedad del apartamento o piso se origina sobre las partes de uso común, como son por ejemplo los pasadizos, estacionamientos, ascensores, puertas generales de entrada y salida y, en general, las cosas necesarias para la existencia, salubridad y conservación del inmueble.

Dentro de este régimen, surge la figura del administrador ex artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene como deberes, salvo lo que disponga el documento de condominio, cuidar, vigilar las cosas comunes, realizar todas las gestiones relativas a la administración y conservación del inmueble, cumplir los acuerdos de los propietarios y, en general, las disposiciones del documento de condominio, llevar los libros necesarios, que son tanto relativos a la comunidad, como aquél en que consta los acuerdos de los propietarios.

En esta perspectiva, advierte el Tribunal que la norma contenida en el artículo 20 literal e) eiusdem otorga al administrador la facultad de ejercer en juicio la representación de los propietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Por ésta razón, es el órgano procesalmente legitimado para representar en juicio a los propietarios en lo que respecta a la administración de las cosas comunes; o dicho en otras palabras, el consorcio de propietarios está legitimado para actuar en juicio, sólo por órgano del administrador.

En el caso concreto de marras, la realidad es que Administradora Ibiza, C.A., ostenta la condición de administrador del Edificio R.P., ya identificado, pues así lo reconoció expresamente la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, al manifestar que “…Sobre este particular, no tenemos ninguna duda que la ADMINISTRADORA IBIZA, C.A., es el administrador del condominio del “EDIFICIO R.P.”…”.

Por lo tanto, independientemente que la representación judicial de administradora Ibiza, C.A. haya manifestado en el escrito libelar que obra en nombre de su patrocinada, y no de la comunidad de propietarios, estima este juzgador que la parte actora ostenta la titularidad ex lege para ejercer la acción bajo examen, pretendiendo el pago de las planillas de condominio que afirma impagadas por los propietarios del apartamento 4-C del mencionado edificio, pues a decir del ilustre Dr. L.L., la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción, y de identidad lógica, entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción bajo examen; ergo, debemos concluir que administradora Ibiza, C.A., se encuentra suficientemente legitimada como sujeto procesal para integrar debidamente el contradictorio, en condición de parte actora; así se establece.-

En todo caso, en lo que respecta a los alegatos que esgrime la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, en cuanto a que la parte actora no tiene la necesaria autorización de la junta de condominio para proceder conforme lo prevé la norma contenida en el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el Tribunal hará pronunciamiento expreso ut infra, en otro capitulo del presente fallo.

IV

Análisis de las pruebas

Resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.

Al respecto se observa:

Pruebas promovidas por la parte actora

1. Promovió junto al escrito libelar legajo de planillas de condominio emitidas mensualmente durante el período agosto 2007, a octubre 2010, ambos inclusive, las cuales se admiten por guardar pertinencia con los hechos controvertidos, de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio de demostrar que fueron expedidas en el ejercicio de sus funciones como administrador y de acuerdo con la alícuota que dicho inmueble tiene asignada en el documento de condominio, así se decide.-

2. Promovió copia simple, fotostática, de la pretensa acta de asamblea de copropietarios del edificio R.P. celebrada el día 22 de noviembre de 2006, la cual no solo fue impugnada por la parte demandada en el escrito de contestación la demanda; sino que además la lectura y examen del libro de actas de asamblea de copropietarios del referido edificio, aportado durante la etapa probatoria, evidencia que dicha acta de asamblea no consta en ese libro, pues la última acta de asamblea de propietarios que allí se transcribió es la celebrada el día “20 de enero de 2004” (sic), rectius 20 de enero de 2005. Por lo tanto, a juicio del Tribunal, la copia simple del acta de asamblea bajo examen debe desecharse del presente proceso, pues no ha sido transcrita ni llevada como corresponde a su deber de administrador, tal como lo exige la norma contenida en el artículo 20 literal g) de la Ley de Propiedad Horizontal. En todo caso, esta declaratoria no se extiende a la nulidad que impetra la parte demandada, caso de ser cierta la celebración de la referida asamblea de fecha 22 de noviembre de 2006, pues ello requiere de un escrito formal de demanda a través de la cual se haga valer tal pretensión, lo cual no es el caso de autos; así se establece.-

3. Promovió copia simple del documento de condominio del edificio R.P., protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del entonces Distrito Sucre del estado Miranda, Baruta, en fecha 20 de noviembre de 1974, bajo el Nº 28, tomo 17, protocolo primero, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, reputándose idóneo para demostrar el régimen de comunidad de dicho edificio, así se aprecia.-

   Pruebas promovidas por la parte demandada

1. Promovió junto al escrito libelar, - original del telegrama remitido a través de Ipostel a Administradora Ibiza, C.A. en fecha 28 de enero de 2009, y constancia expedida por dicho Instituto Postal el día 3 de marzo de 2009; - original de los instrumentos privados de fecha 22 de enero de 2009, 27 de enero de 2009, y 5 de febrero de 2009, los cuales se admiten y valoran, el primero de los nombrados conforme lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, y los restantes de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.364 eiusdem teniéndose legalmente por reconocidos, y pertinentes para demostrar los actos de manifestación voluntad por parte del copropietario L.A.M., allí contenidos; así se aprecia.-

2. Promovió tres (3) planillas de depósitos bancarios, que si bien es cierto fueron impugnadas por la parte actora, ello lo hizo fuera del lapso que prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, se admiten y valoran como tarjas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, reputándose idóneas para demostrar los depósitos de cantidades de dinero efectuados en la cuenta corriente de Administradora Ibiza, C.A., en Banesco Banco Universal, en cuya formación participó el depositante, L.A., y el Banco, Banesco Banco Universal, éste último quien recibió el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certificó dichos depósitos mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria; así se aprecia.-

   V

   Motivaciones para decidir

   Debe señalarse, que la propiedad horizontal promueve la constitución de sociedades orientadas hacia una finalidad eminentemente social, y no solo de carácter especulativo, cuyo desarrollo va ligado al crecimiento del urbanismo moderno determinado por la migración de la población hacia las ciudades, por la reducción en estas de los espacios útiles, por la escasez de viviendas, por el innato deseo de tener vivienda propia, por la multiplicación de las formas de industrias y comercio, y por las facilidades que el sistema financiero público ofrece a las personas de bajos recursos.

   En el sistema jurídico venezolano, la comunidad de propietarios, regida por la Ley de Propiedad Horizontal, no es sujeto de derecho, es decir no es persona jurídica; sin embargo, la jurisprudencia suprema conceptualiza al condominio como una entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, donde el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del administrador, como quedó dicho ut supra, y únicamente cuando cumple una posición activa y se trate de la administración de las cosas comunes o del cobro de los gastos comunes, previamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el documento de condominio ex artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Desde este punto de vista, resulta de suma importancia señalar que aun cuando la Ley de Propiedad Horizontal asigna a la Junta de Condominio la competencia de autorizar al administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios, no menos cierto es que esa competencia natural la tienen asignada los propios copropietarios, reunidos en asamblea, tal como se deduce del precepto contenido en el artículo 22 de dicha Ley; quienes deben procurar, en todo momento, el fortalecimiento de una sana convivencia ciudadana; propendiendo al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre vecinos, basadas en principios de corresponsabilidad, igualdad, equidad, progresividad, transparencia, participación, cogestión y control social, así como el bienestar comunitario, entre otros.

   Dicho esto, se precisa que el caso sometido al conocimiento de este órgano judicial radica en que la sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., en su condición de administradora del condominio edificio R.P., situado en la Calle C, Urbanización S.R.d.L., Municipio Baruta del estado Miranda, demanda a los ciudadanos E.A.M. y M.F.F., en su condición de copropietarios del apartamento 4-C, ubicado en el piso 4 de la Torre A del mencionado edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, ambas partes ya identificadas, pretendiendo el pago de la suma de Bs. 23.272,27, monto que según alega corresponde a los gastos causados por la administración de las cosas comunes durante el mes de agosto de 2007, al mes de octubre de 2010, ambos inclusive.

   No cabe dudas entonces, que la relación jurídica material bajo examen se rige por las normas que en Venezuela regulan la propiedad dividida en sentido horizontal, también denominada propiedad por pisos o apartamentos, que es de naturaleza especial y de aplicación preferente a las normas de Derecho Común.

   En este contexto, destaca la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la cual a cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

   Asimismo, resulta aplicable lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, pues se consideran gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos según el caso, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio; teniendo los propietarios la obligación de contribuir a la satisfacción de dichos gastos comunes, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7 le hayan sido atribuidos a los apartamentos; y tales contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario, según el caso.

   Ahora bien, aún cuando en el libelo la parte actora en su atribuida condición de administrador del condominio del edificio R.P., manifestó estar autorizada por la junta de condominio para proceder a demandar a los propietarios morosos, requisito exigido por la Ley de propiedad horizontal, sin embargo no demostró en el expediente la verdad de ese aserto, pues la pretensa asamblea de propietarios celebrada en fecha 22 de noviembre de 2006, aportada junto al libelo en copia simple, quedó desechada del proceso al ser impugnada por el adversario y no estar asentada en el referido libro de actas de asamblea de copropietarios, ni en el de junta de condominio, de ser el caso.

   Por otra parte, colige el Tribunal que el acta de la asamblea que riela en las páginas 96, 97 y 98 del libro de actas de asamblea de copropietarios, aportado durante la etapa probatoria, tampoco cumple con ese requisito, toda vez que la misma se refiere a una pretensa autorización otorgada a administradora Ibiza, C.A. en fecha “20 de enero del 2004” (sic), rectius 20 de enero de 2005, y por consiguiente, debido a una razón lógica resulta imposible considerar que para ese entonces los copropietarios, hoy demandados, hayan estado morosos en el pago de las planillas que sirven de soporte a la presente acción dineraria. Aún más, ese acuerdo contenido en dicha asamblea no es idóneo para sustentar al alegato de autorización de la administradora, pues tal autorización, a juicio del Tribunal, no puede otorgarse en términos imprecisos, ad infinitum, sin identificar siquiera a los propietarios morosos frente a quienes la asamblea haya considerado necesario demandar judicialmente, ya que no se trata de un cheque en blanco, “caiga quien caiga”, es decir, cualquier propietario que en un momento dado se atrase en el pago de los gastos comunes. Estimar lo contrario, podría conllevar a un evidente abuso de derecho por parte de la asamblea de propietarios.

   Sobre la base de todo lo antes expuesto, no cabe duda que en el caso concreto de marras Administradora Ibiza, C.A., no tiene la debida autorización para ejercer la representación en juicio del consorcio de propietarios, tal y como lo exige la norma contenida en el artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal; advirtiendo a sus mandatarios judiciales que deben ser más cuidadosos al momento de presentar las demandas, las cuales deben ser acompañadas con los debidos soportes documentales en que sustenten sus pretensiones; así se establece.-

   Ahora bien, ante esta resolución, surge la siguiente interrogante: ¿debe el Tribunal adoptar una posición meramente positivista y no descender al análisis del asunto debatido, en virtud de que la parte actora no tiene la debida autorización de la junta de condominio para ejercer en juicio la representación del consorcio de propietarios?. La respuesta es negativa, no solo porque ello no resuelve el conflicto material, sino porque además se aleja de los principios y valores constitucionales, previstos en los artículos 2, 3, 7, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; debiendo ponderarse además, que el Derecho procesal tiene que cumplir una función social, y no puede ser visto como p.n. positiva, sino como expresión cultural enfocado hacia el problema central de la humanidad, que es el problema de la justicia.

   En este estado de cosas, aprecia el Tribunal que surge un hecho relevante dentro del proceso, como es que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda manifestó -ex profeso- lo siguiente: “…Ciudadano Juez, ciertamente nosotros debemos gastos comunes, pero no sabemos en qué orden, en qué cuantía por cuanto senos negó el acceso a los recibos de notificación de cobro de condominio y se nos negó el derecho a disentir de los mismos pues nunca nos presentaron esos recibos de notificación, ello nos obligó a realizar abonos en la cuenta bancaria habiéndole notificado al administrador esta circunstancia (…) Por lo antes expuesto en este capitulo, oponemos a la deuda presentada por la parte actora, que no representa a la comunidad de propietarios del EDIFICIO R.P., la excepción perentoria de pago, a través de los abonos en la cuenta corriente Nº 0134 0335 07 3351003951, de ADMINISTRADORA IBIZA, C.A., en la entidad bancaria BANESCO, por al cantidad de SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.187,70), contra la referida deuda; siendo que una vez establecida la cantidad liquida que nos corresponda pagar así lo haremos en el cumplimiento voluntario de la sentencia definitivamente firme que se dicte en este juicio…”.

   Lo antes expuesto, a juicio del Tribunal, constituye un testimonio (hechos de conocimiento) que la propia parte demandada efectúa contra sí misma, es decir, el reconocimiento que hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo; lo cual configura una confesión judicial que tiene pleno valor probatorio del hecho confesado, tal y como lo prevé la norma contenida en el artículo 1.401 del Código Civil.

   De allí que, debe establecerse que la parte demandada ha confesado que está en pleno conocimiento de que adeuda expensas o gastos comunes, a lo que agrega el Tribunal que el solo atraso de uno o de varios de ellos por parte del propietario, lesiona los intereses de la comunidad, a la que crea problemas que pueden llegar a ser muy serios al poder verse en dificultades para atender el pago de servicios del edificio, tales como sueldos de empleados, luz, gas, mantenimiento del inmueble, etc.

   Claro está, que esa confesión no abarca el quantum de la pretensión que hace valer la parte accionante, pues la parte demandada también adujo que efectuó abonos en la cuenta bancaria de Administradora Ibiza, C.A., lo cual le participó mediante misivas; asimismo, manifestó que en las planillas aportadas junto al escrito libelar se incluyen gastos de cobranza no causados y no respaldados por una factura, sin soporte legal; que cobra intereses que en el recibo del mes siguiente capitaliza, y sobre esa nueva cantidad cobra otra ves intereses, es decir cobra intereses sobre intereses, cobra intereses sobre gastos de cobranza no causados, incurriendo en anatocismo; y finalmente, alegó que la planilla del mes de enero de 2009, corresponde a otro apartamento que no es de su propiedad.

   Desde este punto de vista, advierte el Tribunal, por una parte, que la obligación de todo propietario de un inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal, de contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes (artículos 7, 11 y 12 de Ley de Propiedad Horizontal), puede considerarse de tracto sucesivo, causada mes a mes; y por otra parte, el administrador del edificio se encuentra obligado a recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. Este monto reflejado en las planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que varía dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc.; y es debido a esa fluctuación que todo propietario tiene el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o en definitiva que no se ha efectuado.

   En el caso de autos, la lectura del escrito libelar patentiza que la parte actora pretende el pago de la suma de 23.272,27, por concepto de los gastos comunes y no comunes que según discrimina corresponde satisfacer a los demandados, incluyendo intereses de mora calculados al uno por ciento (1%) mensual, que son previamente sumados e incluidos en las planillas subsiguientes, surgiendo de ese modo el monto total que mes por mes le es exigido a la parte demandada. Asimismo, se observa que en el expediente la parte demandada aportó pruebas de haber notificado a administradora Ibiza, C.A. de los abonos que hizo en su cuenta bancaria, y del requerimiento de información respecto a la posición de la deuda.

   Esta situación jurídica exige realizar las siguientes consideraciones, ya que la obligación por parte del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial por concepto de gastos comunes, constituye sin lugar a dudas una deuda de naturaleza estrictamente civil y no mercantil; en efecto, no se trata de obligaciones entre comerciantes en sus operaciones mercantiles, ni mucho menos se reputa acto de comercio por parte del propietario. Tal determinación conlleva a diferenciar el trato que hace el legislador y la jurisprudencia, en cuanto a la estipulación o cobro de intereses tanto en obligaciones civiles como mercantiles.

   En cuanto a la reparación de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento voluntario de una obligación de naturaleza civil, sostenemos que puede ser de dos tipos: el llamado interés convencional fijado por las partes, el cual tiene como límite máximo el uno por ciento (1%) mensual, so pena de que cualquier cobro por encima de dicho límite, sea considerado como usura a tenor de lo estatuido en el Decreto Sobre Represión de la Usura de fecha nueve (9) de abril de 1946, y la propia Ley de Protección al Consumidor. Por otra parte el llamado interés legal, fijado por el legislador, que en ningún caso podrá exceder del tres por ciento (3%) anual, ex artículo 1.746 del Código Civil.

   En el campo de obligaciones mercantiles, el artículo 108 del Código de Comercio estipula que las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento (12%) anual. En lo que respecta al interés convencional mercantil (no financiero), la jurisprudencia ha considerado de manera pacifica la aplicación del artículo 1.746 del Código Civil, es decir que tendría que sujetarse al límite determinado por alguna ley especial, o, en defecto de ésta, su cuantía no podría exceder en una mitad al interés corriente al tiempo de la convención; tal interpretación encuentra apoyo en sentencia de fecha diecinueve (19) de febrero de 1981, emanada de la Sala Político Administrativa de la entonces Corte Suprema de Justicia, conociendo de la demanda de nulidad ejercida por H. Pereira, donde se expuso con brillantez el análisis de los intereses en Venezuela.

   Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al marco legal anteriormente expuesto, colige este sentenciador que los intereses cuya indemnización pretende la parte actora, generados por las planillas de condominio sobre las cuales se litiga, superan el limite establecido por nuestro Código Civil, es decir, el tres por ciento (3%) anual; todo ello sin soslayar que el anatocismo, cobro de intereses sobre intereses, salvo algunas excepciones, también se encuentra prohibido por Ley. Por lo tanto, siendo que en materia de intereses el legislador patrio ha pretendido combatir la usura y proteger a todo aquel que llegare a encontrarse en condición de inferioridad económica y moral para defenderse contra la indebida explotación; considerando que la obligación en cabeza del copropietario moroso es de naturaleza estrictamente civil, quien corre además el riesgo de resultar afectado en el derecho de propiedad que le asiste sobre la vivienda, señoría jurídica plena con rango constitucional, forzoso es para este operador de justicia desestimar del proceso no solamente la reclamación hecha por la parte actora en concepto de intereses moratorios que aparecen incluidos en cada una de las planillas accionadas, calculados todos del uno por ciento (1%) mensual, sino también los estimados en concepto de gastos no comunes, y de cobranzas que no cuentan con soporte probatorio alguno dentro del proceso, y en su defecto ordenar como se hará en la parte dispositiva del presente fallo, la elaboración de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto exacto que en concepto de gastos comunes, e intereses legales por mora a razón del tres por ciento (3%) anual, han generados cada una de las planillas de condominio emitidas durante los meses de agosto de 2007, a octubre de 2010, ambas inclusive; previa imputación al pago de la deuda de la suma dineraria que la parte demandada depositó en la cuenta bancaria de administradora Ibiza, C.A., así se decide.-

   V

   Dispositiva

   Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero

Parcialmente con lugar la demanda que por cobro de Bolívares ha incoado la sociedad de comercio Administrador Ibiza, C.A., en contra de los ciudadanos L.E.A.M. y M.F.F., ambas partes suficientemente identificadas al principio de este fallo; y como consecuencia de esta declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar, en su condición de propietarios del apartamento distinguido con las siglas 4-C de la Torre A, ubicado en el piso 4 del edificio R.P., situado en la Calle C, Urbanización S.R.d.L., Municipio Baruta del estado Miranda, el monto de los gastos y expensas comunes causados durante el mes de agosto de 2007, a octubre de 2010, ambos inclusive; excluyendo el concepto de “gastos de cobranza” y no comunes, así como los intereses moratorios incluidos en cada una de las planillas emitidas a tales efectos, que fueron calculados a razón del 1% mensual.

Segundo

A los fines de establecer el monto de la suma dineraria que en concepto de gastos comunes e intereses moratorios, la parte demandada debe satisfacer en su condición de propietarios del mencionado inmueble, se ordena la elaboración de una experticia complementaria del fallo al tenor de lo previsto en el artículo 249 del Texto Adjetivo Civil, mediante un solo experto nombrado por el Tribunal, lo que deberá determinarse tomando en cuenta lo montos establecidos en cada una de las planillas accionadas, y sus intereses moratorios devengados aplicando la tasa del tres por ciento (3%) anual.

Tercero

No ha lugar a la indexación o ajuste por inflación solicitada.

Cuarto

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio de 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 2:28 P.M., se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente sentencia definitiva, en el libro correspondiente llevado por este Juzgado.

La Secretaria