Decisión nº 023-12 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 25 de Enero de 2012

Los derechos que le corresponden a FARMACIA PERU, C.A., sobre el contrato de arrendamiento que fuera celebrado entre ésta y el ciudadano I.J.A.C., sobre el local comercial N°42A-34, ubicado en la Avenida 28 (La Limpia) de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el contrato de arrendamiento se celebró por tiempo determinado por período de un (1) año, prorrogable automáticamente sin limitación alguna, por períodos iguales. Que el mismo se celebró el día 3/04/1999, encontrándose para la fecha en que se recoge el contrato en el instrumento, en su sexto año de vigencia. Que sin embargo, la compradora con el consentimiento del arrendador podía suscribir también un contrato a tiempo determinado, no obstante la antigüedad le serviría a la compradora a los fines de la prórroga legal arrendaticia frente al arrendador, pues se encontraba ejerciendo los mismos derechos que le pertenecen a la vendedora desde el año 1999.

Que también se menciona en el contrato, el derecho que pudiere corresponderle a la vendedora sobre el punto comercial Good Will, que pudiese existir, producto de la actividad desplegada por la vendedora en el local, referido al ramo de la farmacia.

Que la actora y sus apoderados han omitido exponer los hechos conforme a la verdad, pues teniendo conocimiento que existe una demanda intentada por desalojo ante un Tribunal, han intentado la presente demanda, con el propósito de lograr la desocupación del inmueble y evitar el disfrute a su reprensada, del derecho de prórroga que le corresponde por tres (3) años, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, literal d.

Que en virtud de lo expuesto, opone la Cuestión Previa prevista en el artículo 346, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, referido a la existencia de una Litispendencia que debe resolverse en un proceso distinto, ya que cursa por ante el Juzgado Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, demanda por desalojo, intentada por el actor y su esposa, ciudadanos I.A.C. y R.A.D.A., en contra de su representada, seguido en el expediente N°43.300 de la nomenclatura de ese Tribunal, del cual consigna copia certificada.

Que da por cierto que existe un contrato de arrendamiento verbal con la parte actora desde el día 3/04/1999, fecha en la que la Sociedad Mercantil FARMACIA PERU, C.A., celebró un contrato verbal con el ciudadano I.A.C., el cual fue subrogado a su representada en fecha 4/01/2005, señalando que la antigüedad de seis (6) años, la cedía al nuevo comprador arrendatario, con el fin del disfrute de la prórroga legal arrendaticia frente al arrendador, el cual fue posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16/02/2006, anotado bajo el N° 40, Tomo 31 de autenticaciones.

Que el demandante señala que el contrato verbal fue suscrito a tiempo determinado, lo que es imposible afirmar, ante la carencia de un contrato escrito donde pueda establecerse con certeza la fecha cierta y las condiciones que ambas partes acuerden en el mismo. Que por tal motivo, ante la carencia de un contrato de arrendamiento notariado, otorgar el decreto de una medida cautelar preventiva.

Que su representada se ha visto en la imposibilidad de continuar con el ejercicio comercial porque la platabanda del local arrendado, presenta filtraciones. Que esta situación le fue informada al arrendador verbalmente, para su arreglo, por vicios ocultos que colocan en riesgo la integridad física del personal que laboraba en dicha farmacia, así como la contaminación o pérdida de la mercancía o medicamentos que se encontraban en el mobiliario destinado para tal uso.

Que estos daños materiales pueden evidenciarse de cinco (5) tomas fotográficas que anexan a la contestación.

Que impugna las copias simples que se encuentran consignadas con el libelo de demanda que fundamentan la presente acción.

Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en relación a los recibos de CORPOELEC, indicando que es público y notorio el racionamiento eléctrico al que ha estado sometida la población venezolana, y en acatamiento a tal razonamiento su representada ha hecho la reducción correspondiente al consumo eléctrico.

Que niega, rechaza y contradice que no haya dado el cuidado de un buen padre de familia al local arrendado, ya que éste se encuentra en perfecto estado de conservación en sus paredes, pisos, ventanas, pinturas, a excepción de parte de la platabanda que presenta desprendimiento de cabillas y friso a consecuencia de las filtraciones que hay en la misma, lo que le fue notificado verbalmente al arrendador y éste ha hecho caso omiso a esta situación.

Que en relación a la acumulación de tierra en el estacionamiento, existe esta acumulación de escombros debido a que el ocupante de la planta alta está realizando las reparaciones correspondientes a las filtraciones que han producido el deterioro de la platabanda.

Que en cuanto a la desocupación de las vitrinas y estantes, se debe al riesgo de que se desplome la platabanda y como consecuencia, un perjuicio económico para su representada, ya que no puede desarrollar la actividad comercial para la cual fue arrendado el local, aunado al hecho de tener que despedir al personal que laboraba en la farmacia, ante tal riesgo.

Que en el local se encuentra laborando un vigilante privado para la vigilancia, limpieza y mantenimiento del local. Que niega lo relacionado con el pago del canon de arrendamiento y con el abandono del local, pues no fue abandonado y se encuentra en buen estado, a excepción de la platabanda, pues los daños no le son imputables a su representada, correspondiéndole al arrendador su reparación por tratarse de daños mayores.

Que ha venido cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento en forma consecutiva, mediante las consignaciones realizadas ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ante la negativa del arrendador de recibir el pago, los que han sido retirados por el arrendador. Niega que dichas consignaciones sean extemporáneas, indicando que la ha realizado consecutivamente al tiempo de su vencimiento.

Niega que su representada le haya dado un uso distinto al inmueble arrendado. Alegó que en el contrato de compra venta se establece, que el contrato verbal comenzaba a regir a partir del día 3/04/1999, siendo ésta la fecha cierta y no el día primero de cada mes, como pretende hacerlo valer la parte actora en su libelo. Que su representada incurrió en el error involuntario de mencionar en el escrito de las respectivas consignaciones, que la fecha de pago era el día primero de cada mes.

Niega que su representada adeude a la parte actora, la suma de ocho mil setecientos bolívares (Bs.8.700) por concepto de cánones de arrendamiento, desde el mes de agosto del 2011 hasta el mes de abril de 2012, fecha en que finaliza el contrato, calculados en seis mil setecientos cincuenta bolívares (Bs.6.750) y un mil novecientos cincuenta bolívares (Bs.1.950,00) por concepto de honorarios profesionales de abogados. Que no existe contrato alguno que determine la fecha del respectivo pago, excepto la fecha mencionada en el contrato de compra venta que fija el 3/04/1999.

Niega que exista un contrato de arrendamiento del local arrendado para solicitar la resolución, pues solo existe un contrato de compra venta, por lo que mal puede solicitar la resolución de un contrato que no existe, por cuanto en el convenio que acuerda la compra venta, se encuentra admitido el contrato verbal, siendo procedente en derecho el desalojo sobre un contrato a tiempo indeterminado.

Solicita que la demanda sea declarada inadmisible y sin lugar.

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE.

AL LIBELO DE DEMANDA ACOMPAÑÓ:

 Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 13/11/1991, anotado bajo el N° 21, Tomo 140 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de compra venta, mediante el cual el ciudadano I.J.A.C. adquiere el local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio C.d.J., situado en la Avenida 28 (La Limpia), frente al Cementerio Municipal C.d.J., en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

 Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16/02/2006, anotado bajo el N° 40, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, contentivo del contrato de compra venta celebrado entre la Sociedad Mercantil FARMACIA PERU, C.A y la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., en el cual declaran las partes, que en fecha 4/01/2005, se celebró un contrato verbal sobre la venta de un fondo de comercio cuyo contenido se recoge en ese instrumento por escrito, en el cual la vendedora vendió a la compradora, parte de un fondo de comercio de su propiedad, constituido sobre los siguientes bienes y derechos: 1) Los derechos que le corresponden a FARMACIA PERU, C.A., sobre el contrato de arrendamiento que fuera celebrado entre ésta y el ciudadano I.A.C., sobre un local comercial ubicado en la Avenida 28 (La Limpia), distinguido con el N°42A-34, de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. Que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado por períodos de un (1) año, prorrogables de forma automática por períodos iguales, sin limitación alguna, el cual se celebró el día tres de abril de mil novecientos noventa y nueve, encontrándose para la fecha de celebración de éste contrato, en su sexto año de vigencia; sin embargo, la compradora con el consentimiento del arrendador, podrá suscribir un nuevo contrato; no obstante la antigüedad que se le cede a la compradora le servirá a los fines de la prórroga legal arrendaticia, frente al arrendador, pues se encuentra ejerciendo los mismos derechos que le pertenecen a la vendedora desde el año 1999. 2) La totalidad de los bienes muebles con los que funcionaba la vendedora en el local antes indicado. 3) El derecho que pudiera corresponder a la vendedora sobre el punto comercial –good will- que pudiese existir producto de la actividad desplegada por la vendedora en el local mencionado, referido al ramo de la farmacia. 4) Se transfieren aquellos permisos de operación que se requieren para desempeñar la actividad del ramo de la farmacia en el local antes descrito y que no sean inherentes a la vendedora, ni impidan su posterior funcionamiento. 5) El inventario de fármacos, medicinas y productos que existía en el local comercial al mes de enero de 2005, el cual las partes declaran conocer.

Estos documentos son valorados por el Tribunal de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Original firmado y sellado de Estado de Cuenta emanado de CORPOELEC (EMPRESA ELECTRICA SOCIALISTA), de fecha 7/7/2011, correspondiente al inmueble ubicado en el sector La Limpia. Avenida 28 (La Limpia), local 42A-26).

 Documento con sello húmedo de ENELVEN denominado “Consulta Historia de Consumo”

Dichos documentos son valorados por este Tribunal como documentos administrativos, al observar que presentan sello húmedo de la empresa ENELVEN, apreciando del Historial de Consumo, que a partir del mes de mayo de 2009 el consumo eléctrico fue mayor que en el año 2010, sin embargo debe considerarse que es un hecho notorio que en Venezuela fue decretada emergencia eléctrica por el Ejecutivo Nacional, lo que ha originado la reducción en el uso de la energía eléctrica.

Por otra parte, del Estado de Cuenta se observa, que el monto facturado durante el año 2011, lo que lleva a considerar que no se le dio uso al local comercial, si se compara con el consumo eléctrico del año 2010.

 Copia simple de diligencia efectuada por el ciudadano N.C. en fecha 7/07/2011 mediante la que consigna comprobante de depósito bancario por la cantidad de setecientos cincuenta bolívares (Bs.750), correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo del año en curso; copia fotostática anexa de voucher de depósito bancario; copia simple de auto dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud de la presentación de la anterior diligencia y planilla de depósito, ordenando contabilizar y emitir el comprobante de la consignación arrendaticia; recibo de ingresos de fecha 7/07/2011, emanado del mismo Tribunal donde hace constar que recibió del ciudadano N.C., la suma de setecientos cincuenta bolívares (Bs.750) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al período de mayo de 2011.

Dicha promoción se valora conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a excepción de la planilla de depósito bancario, por tratarse de copia simple de documento privado.

 Ratificó los documentos acompañados con el libelo de la demanda.

 Promovió la inspección ocular evacuada por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, inserta en la pieza de medidas del presente expediente.

 Copia certificada de las consignaciones arrendaticias emanadas del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, insertas en la pieza de medidas del presente expediente.

 Ratificó el acta de cierre definitivo de FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., emanada de la División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular para la salud, que riela en la pieza de medidas y agregada en copia simple a la pieza principal; donde consta que dicho organismo en fecha 2/06/2010, procedió al cierre definitivo del establecimiento FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., por motivo de que el propietario cerró el establecimiento sin previo aviso y notificación al Departamento de Drogas, Medicamentos y Cosméticos. Dejan constancia también que no hay existencia de psicotrópicos ni medicamentos.

 Inspección judicial en el local comercial arrendado.

 Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos O.E.V.D. y J.R.M.M., mayores de edad, venezolanos y domiciliados en la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

Esta promoción no se valora, por cuanto los testigos promovidos no rindieron testimonio.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

 Copia certificada del expediente N° 43.300, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio que por desalojo, intentaron los ciudadanos I.A.C. y R.A.D.A., en contra de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.

Estos documentos son valorados de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Cinco (5) impresiones de tomas fotográficas, señalando que las mismas corresponden al inmueble arrendado.

Respecto a esta promoción se hace pronunciamiento en el particular correspondiente a la Impugnación de las Pruebas.

 Promovió copias fotostáticas constantes de ochenta y siete (87) folios útiles de los depósitos bancarios realizados desde el día 17/12/2007 al 22/11/2011, así como los autos del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde constan las respectivas consignaciones de los cánones de arrendamiento.

De los folios cuatro al noventa (4-90) corren insertas copias simples contentivas de depósitos bancarios y los autos dictados el por Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que son valoradas de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; referentes a las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano N.E.C.S. a favor de los ciudadanos I.A.C. y R.C.A.D.A., las cuales se describen a continuación:

FOLIO FECHA AUTO FECHA DEPOSITO MES CORRESPONDIENTE

89 18/12/2007 17/12/2007 Diciembre 2007

86 4/12/2007 3/12/2007 Noviembre 2007

84 28/01/2008 28/01/2008 Enero 2008

82 28/02/2008 27/02/2008 Febrero 2008

79 18/03/2008 17/03/2008 Marzo 2008

77 28/04/2008 28/04/2008 Abril 2008

74 28/05/2008 27/05/2008 Mayo 2008

72 27/06/2008 27/06/008 Junio 2008

70 11/08/2008 11/08/2008 Julio 2008

67 22/09/2008 28/08/2008 Agosto 2008

19/08/2008 Septiembre 2008

65 28/10/2008 27/10/2008 Octubre 2008

63 28/11/2008 27/11/2008 Noviembre 2008

61 18/12/2008 19/12/2008 Diciembre 2008

59 27/01/2009 27/01/2009 Enero 2009

57 2/03/2009 26/02/2009 Febrero 2009

55 30/03/2009 27/03/2009 Marzo 2009

53 29/04/2009 27/04/2009 Abril 2009

51 27/05/2009 27/05/2009 Mayo 2009

49 25/06/2009 25/06/2009 Mayo 2009 (Junio)

47 27/07/2009 27/07/2009 Julio 2009

45 21/09/2009 27/08/2009 Agosto 2009

43 28/09/2009 25/09/2009 Septiembre 2009

41 27/10/2009 26/10/2009 Octubre 2009

39 1/12/2009 27/11/2009 Noviembre 2009

34 13/05/2010 28/12/2009 Diciembre 2009

28/01/2010 Enero 2010

26/02/2010 Febrero 2010

13/04/2010 Marzo 2010

3/05/2010 Abril 2010

32 8/06/2010 31/05/2010 Mayo 2010

30 8/07/2010 29/06/2010 Mayo 2010 (Junio)

28 11/08/2010 28/07/2010 Julio 2010

25 4/10/2010 3/09/2010 Agosto 2010

27/09/2010 Septiembre 2010

23 4/11/2010 4/11/2010 Octubre 2010

21 13/12/2010 13/12/2010 Noviembre 2010

18 10/03/2011 12/01/2011 Diciembre 2010

31/01/2010 Enero 2011

1/03/2011 Febrero 2011

16 13/04/2011 2/04/2011 Marzo 2011

14 18/05/2011 16/05/2011 Abril 2011

12 7/07/2011 17/06/2011 Mayo 2011

9 5/08/2011 4/08/2011 Junio y Julio 2011

6 27/09/2011 22/08/2011 Agosto 2011

27/09/2011 Septiembre 2011

De conformidad con las previsiones del artículo 56 de a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a valorar las consignaciones efectuadas.

En relación a los autos del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, este Tribunal las valora de conformidad con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte actora, no así las planillas de depósito bancario, por tratarse de copias simples de documentos privados.

Respecto a las consignaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5/02/2009, expediente N° 07-1731, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, refiriendose al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señaló:

(…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante el Tribunal de Municipios es, el convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”

Se observa que la parte actora alega la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias, y que la parte demandada mediante escrito que dio apertura al procedimiento de consignaciones arrendaticias manifestó que en el referido contrato verbal se impuso como condición, que el pago del canon de arrendamiento sería el día primero de cada mes. Por otra parte, señala en su escrito de contestación a la demanda, que la indicación de ese día como fecha para el pago, se trató de un simple error, ya que se trata de un contrato verbal.

Al respecto se observa, que el documento mediante el cual se cedió el arrendamiento del local comercial, no hace mención de la oportunidad en que debía ser cancelado el canon de arrendamiento. De manera que, ante la incertidumbre sobre fecha de pago del canon; con fundamento al criterio de la Sala Constitucional antes citado, se considera que en el caso de autos, debe tomarse como punto de partida para realizar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, el último día de cada mes.

El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece

Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Una vez examinadas las fechas en que se dejó constancia por parte del Juzgado al que correspondió conocer el procedimiento de consignaciones arrendaticias; así como el examen de las documentales que corren insertas de los folios veintisiete (27), veintinueve (29), treinta (30); y ciento cuarenta y cuatro (144) al ciento cincuenta y siete (157) de la pieza principal, considera este Tribunal, que si bien las cantidades correspondientes a los meses de arrendamiento fueron depositadas oportunamente en la entidad bancaria, siendo consignadas en el Tribunal algunas de ellas dentro de los quince (15) días siguientes al último día de cada mes calendario, tal como lo señala la citada sentencia; se observa, que las consignaciones correspondientes a los meses de agosto de 2008, agosto y diciembre 2009; enero, febrero, marzo, agosto y diciembre de 2010; enero, abril, mayo, junio y agosto de 2011, fueron realizadas ante el Tribunal después del lapso a que se refiere artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que lleva a considerar que dichas consignaciones no se efectuaron legítimamente.

No obstante se observa, del documento mediante el cual se cedió el contrato de arrendamiento a FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., que no se dejó constancia de cuantos meses sin el pago oportuno por parte de la Arrendatario, eran necesarios para considerarlo en estado de insolvencia, al punto de que diera lugar a la resolución del contrato.

 Prueba de informes a los fines de que se oficie al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que indique a este Tribunal: 1) Si en el mismo cursa expediente N° C-123 donde el ciudadano N.C. ha venido realizando las consignaciones mensuales por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, del local ubicado en la Avenida La Limpia (Avenida 28) frente al Cementerio C.d.J., N° 42A-26, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., a partir del día 30/11/2007 hasta la presente fecha. 2) Si el arrendador ha venido retirando dichas consignaciones. 3) Que indique a qué meses de los cánones de arrendamiento corresponden los pagos o últimas consignaciones realizadas.

En fecha 11/01/2012, fuere recibido del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, oficio N° 561, mediante el cual se da respuesta a la prueba de informes promovida por la parte demandada, indicando que en sus archivos reposa expediente signado con el Nro. C-123, relativo a la consignación arrendaticia instaurada por el ciudadano N.E.C.S. en su carácter de parte consignataria, con el objeto del pago del canon de arrendamiento de un local comercial ubicado en la avenida 28 La Limpia, frente al cementerio “C.d.J.” signado con el N° 42A26, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., las cuales fueron realizadas a partir del día 4/12/2007, fecha en la que consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2007, según planilla de depósito N° 8052058 de fecha 3/12/2007, hasta el día 7/12/2011, fecha en la que fue consignado el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011, según planilla de depósito N° 32416532 de fecha 6/12/2011; que igualmente se puede informar que de actas se desprende que el arrendador ha retirado las referidas consignaciones desde el día 23/04/2008 hasta el día 6/06/2011; respecto a los últimos pagos o últimas consignaciones, el Tribunal advierte que en el presente año, el referido ciudadano consignó: el día 10 de marzo, tres (3) planillas de depósito signadas con los números 00393071,26438874 y 56145235 de fecha 12 de enero, 31 de enero y 3 de marzo de 2011, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de diciembre de 2010, enero y febrero de 2011; el día 13/04/2011 planilla de depósito N° 5615240, correspondiente al mes de marzo de 2011; el día 18/05/2011, planilla de depósito N° 5615237, correspondiente al mes de abril de 2011; el día 7/07/2011, planilla de depósito N° 29869440, correspondiente al mes de mayo de 2011; el día 5/08/2011, planillas de depósito N° 04854138 y 04432259, correspondiente a los meses de junio y julio de 2011; en fecha 27/09/2011, planillas de depósito N° 04894159 y 04082621, correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2011; el día 22/11/2011, planillas de depósito N° 04032623 y 5615091, correspondiente a los meses de octubre y noviembre y en fecha 7/12/2011, planilla de depósito N° 32416532, correspondiente al mes de diciembre de 2011.

En relación a la valoración de esta promoción se hace pronunciamiento en el particular referido a la Impugnación de las pruebas.

 Solicitó al Tribunal, que de conformidad con las previsiones del numeral 5° del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, practicara Experticia e Inspección por el Cuerpo de Bomberos de Maracaibo a los fines de que estos emitan criterios técnicos propios de su profesión, en relación a las condiciones de habitabilidad del inmueble arrendado.

Esta prueba fue inadmitida por el Tribunal, en virtud de que el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, hace referencia a diligencias que pueden ser practicadas de oficio por el Juez, una vez vencido el lapso probatorio y cuando lo considere necesario; no así a solicitud de parte.

 Promovió doce (12) tomas fotográficas del inmueble de autos.

En relación a esta promoción, el Tribunal dejó constancia en el auto de admisión de las pruebas, que no fueron consignadas con el escrito de promoción; observando que posteriormente y en tiempo hábil, por diligencia suscrita en fecha 6/12/2011, se consignaron en actas. Sin embargo, estas pruebas no producen valor probatorio por los motivos expresados en el particular correspondiente a la Impugnación de las Pruebas.

 Promovió inspección judicial en el local objeto del presente juicio.

Con fecha cinco (05) de Diciembre del año dos mil once (2011), fue practicada por este Tribunal la Inspección judicial solicitada por el profesional del derecho G.A.A.A., con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante; y la solicitada por la abogada M.L.L.A., apoderada judicial de la parte demandada; por lo que se constituyó en el inmueble de autos, dejando constancia que en la fachada del local comercial no se observa ningún tipo de aviso comercial, que existe en el frente un aviso en forma de flecha que apunta hacia el local comercial, donde se lee “FARMACIA”. Sobre esta flecha se observó otra estructura con apariencia de aviso comercial en forma rectangular, que se encuentra roto, ambos instalados en estructura de metal. Asimismo pudo observar que a la fachada le falta un vidrio en la parte superior; que el local se encuentra vacío, sin estantes, vitrinas ni medicinas; que el local presenta diez (10) lámparas luminarias de forma rectangular, tipo fluorescente, dos (2) de ellas sin tubo fluorescente, no presenta ventiladores. También se hizo constar, que el local inspeccionado posee una (1) sola planta; que en el techo o platabanda del local comercial se encuentra edificada una construcción tipo apartamento, signada con número 42A-34, la cual tiene entrada independiente al local inspeccionado, ocupada por el ciudadano O.E.V., quien se identificó con cédula de identidad laminada N° 4.752.610, y manifestó ser el propietario del inmueble. En interior del local se pudo observar que presenta daños en la platabanda, con desprendimiento del friso, bloques y cabillas expuestas, en un área aproximada de metro y medio; escombros en el suelo, en la misma área donde se encuentra el daño de la platabanda; fisuras a nivel del friso de la platabanda en otras áreas, y desprendimiento de friso con bloques y cabillas expuestas en otra área, de tamaño menor que el anterior; presentando también escombros en el piso, en la misma zona. Dicho acto se reprodujo por medio de fotografías donde se pueden apreciar gráficamente los daños de la platabanda y escombros acumulados dentro del local y fuera de éste.

 -Promovió la declaración testimonial de los ciudadanos R.G., M.M.D.A. y J.A.V.F..

En fecha 6/12/2011, rindió declaración el ciudadano R.A.C.G., de cincuenta y dos (52) años de edad, albañil, quien declaró conocer a los ciudadanos N.C. de vista y trato, y que no conoce a los ciudadanos I.A. y R.C.A.D.A.; que sabe que la Farmacia FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A, está ubicada en la avenida La Limpia, frente al cementerio C.d.J., propiedad del señor N.C.; que conoce a este ciudadano desde hace cinco años y medio aproximadamente; que el día 17/08/2011, él lo busco y le solicitó para que le hiciera unos trabajos, entre esos trabajos estaba incluido un trabajo en la Farmacia. Declaró que realizó en el local donde funcionó la farmacia FARMA PREMIO LA LIMPIA, C.A., trabajos de encamisado de las paredes y pintura por unas filtraciones de agua que tenía, que debido a esas filtraciones tenían que estar reparando constantemente las paredes; que una vez fue a realizar un trabajo de pintura y observó que la placa estaba demasiado deteriorada, las cabillas sobresalían corroídas del oxido y tenía goteritas de agua. Declaró el testigo que fue llamado para realizar el trabajo de la placa, pero ese daño es riesgoso porque se está cayendo a pedacitos, y por no tener acceso para el piso de arriba, porque depende de otro local, no pudo realizar el trabajo en las tuberías de aguas blancas para ver por donde venía la filtración de agua de la parte de arriba hacia abajo, por tanto no pudo realizar el trabajo; indicó, que hizo la sugerencia al ciudadano N.C., que era conveniente desocupar el local tanto de los artículos como del material humano, porque esa placa en un momento a otra se va a venir abajo. Al ser interrogado en el particular Noveno: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que ciudadano N.C. haya notificado al propietario del inmueble, ciudadano I.A. del daño que presentaba y aún presenta la platabanda del local donde funciona la Farmacia? Contestó: Cuando yo fui a hacer un trabajo de pintura al señor NERIO, me dijo que si le podía realizar un trabajo en la placa, entonces lo escuche hablar por teléfono y supe que estaba hablando con el dueño del local porque él lo mencionó por el celular con el nombre de IDELFONSO, estaban hablando referente al daño de la placa, pero como no llegaron a ningún acuerdo, no pude realizar el trabajo. El testigo fue repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Aclare el testigo si fue llamado al local comercial a realizar trabajos de pintura, albañilería o plomería cuando declaró que su oficio era albañil, luego declaró que fue llamado para realizar trabajos de plomería, por cuanto declaró que su oficio era albañil, luego declaró que fue llamado para realizar trabajos de pintura y posteriormente hizo referencia a que iba a revisar tuberías de aguas blancas? Contestó: Cuando uno es albañil, uno sabe todas las ramas de la albañilería, eso incluye pegar bloques, albañilería, echar masilla, pintura o reparar tuberías. En el SEGUNDO particular, el abogado reformuló su repregunta, interrogando en los siguientes términos: ¿Diga el testigo, con precisión, qué objeto le recomendó al ciudadano CARDOZO extraer del local donde funcionó FARMA PREMIO LA LIMPIA, por presunto peligro al que hizo referencia? Contestó: Los únicos objetos que yo le recomendé al señor NERIO que sacar de la Farmacia, fue el material de venta y el material humano, las personas. TERCERA: ¿Diga el testigo, en qué fecha realizó tal recomendación? Contestó: Esa recomendación se la hice yo al señor NERIO en agosto, específicamente el 17 de agosto y me recuerdo tanto que no se me olvida porque ese día cumplo años. CUARTA. ¿Diga el testigo, si la fecha a la que hace referencia es del año anterior o del año en curso? Contestó: Del año anterior. QUINTA: ¿Diga el testigo, si tiene conocimiento de cuando procedió el ciudadano N.C. a acatar las recomendaciones a la que hizo referencia el testigo? Contestó: No tengo conocimiento porque como él me llama para que realice trabajos de albañilería cuando termino el trabajo me retiro y entonces espero un tiempo a que me vuelva a llamar y en ese lapso de tiempo busco qué hacer. SEXTA: ¿Aclare el testigo en relación a la pregunta novena formulada por las abogadas de la parte demandada, de qué manera le consta que el ciudadano N.C. se encontraba hablando por el teléfono celular con el propietario del local, por cuanto hizo referencia a que hablaba con una persona que él mismo identificó como IDELFONSO; y de qué manera le consta que no era otro albañil con el que se encontraba hablado en relación a los daños a los que hace referencia? Contestó: Supe que era el propietario del local porque el señor N.C. lo llamaba IDELFONSO y le preguntaba como iban a quedar cuando el trabajo estuviera realizado, referente la pago del albañil que es mi persona. SEPTIMA: ¿Aclare el testigo, si tiene una relación laboral con el ciudadano N.C.? Contestó: Entre ese ciudadano y yo, la única relación que existe es que el me contrataba para realizar un trabajo cuando el trabajo está terminado me retiro y espero a que me vuelva a llamar.

En la misma fecha rindió declaración el ciudadano J.A.V.F., de treinta años de edad, técnico superior en informática, quien declaró, que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos N.C., I.A. y R.C.A.D.A.; que sabe que la Farmacia FARMA PREMIO LA LIMPIA, C.A., está ubicada en la avenida La Limpia, diagonal al Cementerio C.d.J., la cual es propiedad del ciudadano N.C.; que conoce a este ciudadano desde hace cinco (5) años aproximadamente; que tiene conocimiento que este ciudadano le notificó al señor ALBORNOZ vía telefónica en el mes de agosto de 2010 aproximadamente, del daño que presentaba y que aún presenta la platabanda del local donde funciona o funcionaba la Farmacia, porque se encontraba al momento de la llamada el señor R.C. y él; que tiene conocimiento que el ciudadano N.C. contrataba los servicios del ciudadano R.C. para realizar trabajos de albañilería en el local donde funciona FARMA PREMIO LA LIMPIA. Al ser interrogado: SEPTIMA: ¿Diga el testigo qué tipo de reparaciones se efectuaron en el local por parte del señor N.C.? Contestó: Con frecuencia se presentaba humedad en la paredes y techo del local, el techo se estaba agrietando porque presentaba una filtración y se colocaba un balde para recoger agua, para que no cayera en el piso. . OCTAVA:¿Diga el testigo si mantuvo relación laboral con el ciudadano N.C. en la Farmacia FARMA PREMIO LA LIMPIA, C.A. Contestó: Mantuvimos relaciones de trabajo hasta diciembre de 2010, ya que se desplomó el friso del techo y tuvimos que retirarnos temporalmente hasta realizar la reparación del local, ya que al notificar a las partes no llegaron a un acuerdo, obteniendo el compromiso de ser llamados a trabajar luego que se reinicien las actividades de la Farmacia. NOVENA: ¿Diga el testigo cual o cuales personas fueron notificadas verbalmente de los daños que presentaba el local, por parte del ciudadano N.C.? Contestó: Se le notificó al señor ORLANDO que es el de la vivienda de arriba, para que viera los daños que se estaban ocasionando en la placa; vía telefónica se le notifica al señor IDELFONSO sin llegar a un acuerdo. El testigo fue repreguntado: PRIMERA: ¿Aclare el testigo bajo qué circunstancias conoce a los ciudadanos N.C., I.A. y R.A.? Contestó: El señor CARDOZO, por una relación laboral, en cuanto al señor IDELFONSO, únicamente de vista. SEGUNDA: ¿Aclare el testigo en calidad de qué se encontraba presente al momento de la presunta llamada, mediante la cual alega que se le notificó a I.A. de los daños del local; y cómo le consta que en ese momento el ciudadano N.C. se encontraba hablando con el dueño del local, por cuanto tengo entendido que era una llamada telefónica? Contestó: Me encontraba en mi jornada laboral, ya que tenía el cargo de Supervisor de FARMA PREMIO LA LIMPIA, C.A., el señor R.C., testigo de la llamada, se encontraba realizando unos trabajos para corregir la humedad y pintura del local. En cuanto a la llamada, el señor CARDOZO mencionó el nombre del señor IDELFONSO mientras discutían sobre la situación del techo. TERCERA: ¿Aclare el testigo, si se realizaron trabajos o no de mantenimiento y corrección de la alegada humedad y filtraciones del mismo, por cuanto manifiesta que no se llegó a un acuerdo en cuanto a su realización? Contestó: En las paredes se realizaron correcciones y volvían a aparecer, en cuanto al techo, el señor ORLANDO que es el de la vivienda de arriba de la planta alta, no nos dio acceso a su casa para verificar de donde provenía la filtración, por lo tanto no se corrigió, ya que tampoco hubo la colaboración del señor IDELFONSO en la reparación. CUARTA: ¿Aclare el testigo, con qué frecuencia se llamaba al señor R.C. para que realizara reparaciones al local? Contestó: Eventualmente, cada vez que era necesario. Quinta: ¿Aclare el testigo, qué tipo de relación mantiene en la actualidad con el ciudadano N.C.? Contestó: Ninguna, esperando la llamada para reiniciar las actividades. SEXTA: ¿Aclare el testigo, la fecha en qué cerró FARMA PREMIO LA LIMPIA? Contestó, fue cerrada preventivamente en Diciembre del 2010, ya que en esa fecha se desplomó el techo ocasionando daños materiales a unos estantes y para evitar accidentes se decidió desalojar al personal. El desalojo del personal se realizó en Diciembre de 2010. SEPTIMA: ¿Diga el testigo, la fecha en que se realizó la extracción de los demás bienes muebles con los que funcionaba la Farmacia ¿Contestó: Los medicamentos fueron retirados en Diciembre del 2010, ya que son perecederos y el mobiliario lo retiraron en noviembre de 2011, por temor a que se terminara de desplomar el techo del local, ocasionando daños mayores a los bienes que allí se encontraban.

En relación a la declaración rendida de los testigos el Tribunal observa, que el ciudadano R.A.C.G., manifestó que era llamado por el ciudadano N.C., para realizar reparaciones en el local comercial donde funcionó FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.; que en el mes de agosto de 2010, le recomendó que sacara los bienes existentes en el mismo para evitar que pudieran sufrir algún daño.

Esta declaración contradice el contenido del documento administrativo de fecha 2/06/2010, mediante el cual la División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular para la Salud, declaró el cierre definitivo de FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., lo que evidencia que el testigo no dijo la verdad, pues para la fecha en que dice haber realizado la recomendación, ya se encontraba cerrado el establecimiento.

Respecto a la declaración del ciudadano J.A.V.F., esta juzgadora considera que su testimonio pudiera estar parcializado a favor de la promovente FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., pues manifestó que mantuvo una relación laboral con el ciudadano N.C. en la Farmacia hasta diciembre de 2010, ya que se desplomó el friso del techo y tuvieron que retirarse temporalmente hasta realizar las reparaciones del local, ya que al noticiar a las partes, no llegaron a un acuerdo, obteniendo el compromiso de ser llamados a trabajar luego que reinicie las actividades FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.; de lo cual infiere este Tribunal que ante la expectativa de trabajo que mantiene con la parte demandada, se encuentra comprometida su imparcialidad para rendir testimonio.

Por otra parte el testigo al ser repreguntado en los particulares SEXTO, declaró, que la Farmacia cerró preventivamente en diciembre del año 2010, ya que en esa fecha se desplomó el techo ocasionando daños materiales a unos estantes, y para evitar accidentes se decidió desalojar al personal; asimismo declaró en el particular SEPTIMO que los medicamentos fueron retirados en diciembre de 2010 por ser perecederos, y el mobiliario lo retiraron en noviembre, por temor a que se desplomara el techo del local. Al respecto, se observa que contradice el contenido del acta levantada por el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo en fecha 16/09/2011, donde se hizo constar “…que en el interior del local se observaron estantes y vitrinas vacías lo cual evidencia la falta de uso del inmueble en cuestión….”; así como al contenido del documento administrativo de fecha 2/06/2010, del Ministerio del Poder Popular para la Salud, mediante el cual dejó constancia que el local comercial fue cerrado sin previo aviso del propietario, indicando que en el mismo no había existencia de medicamentos. Como consecuencia, se desecha su declaración.

DE LA IMPUGNACION A LAS PRUEBAS

Por escrito presentado en fecha 24/11/2011, el apoderado judicial de la parte actora impugnó las fotografías acompañadas por la parte demandada al escrito de contestación de la demanda, solicitando al Tribunal se abstenga de otorgarle valor probatorio a las mismas.

Respecto a las fotografías el autor H.E.I. Bello Tabares en su obra Tratado de Derecho Probatorio. De la Prueba en Especial. Pág. 354, señala, que en el caso de las pruebas documentales no escritas, como pudiera ser una grabación una cinta, un video, puede suceder que la legislación regule o no, su forma de autenticidad, bien sea mediante la carga que le imponga a su proponente de demostrar ab innitio, vale decir, con su promoción, su autenticidad, sin esperar que su contendor judicial haga la respectiva impugnación, como sería, en caso de la fotografía, que el proponente tuviera que demostrar la autenticidad sin aguardar la impugnación, promoviendo todas las fotos del rollo o rollos respectivos, reveladas indistintamente, que sólo una o unas les favorezca, identificando con los seriales los rollos, identificando la fecha, lugar y persona que elaboró o tomó la fotografía, identificando y aportando al proceso la cámara que tomó las fotografías, promoviendo el testimonio de quien tomó las fotografías, e incluso en caso de cámaras con chip, aportar el mismo al proceso y revelando todas aquellas fotos que contenga el chip.

En el caso de autos se observa, que de los folios ciento sesenta y tres (163) al ciento sesenta y siete (167) de la pieza número 1 (principal), corren insertas cinco (5) fotografías; y de los folios ciento veinticuatro (124) al ciento veintisiete (127) de la pieza N° 2 (principal), doce (12) fotografías, promovidas por la demandada, las cuales no son valoradas, pues no se indica la forma en que fue obtenida dicha prueba, la identificación de la cámara fotográfica, con indicación de sus datos, ni fue acompañado el rollo o el chip de la cámara si fuere el caso; como tampoco se hizo constar la persona que tomó las fotografías. Como consecuencia puede concluirse que no fue demostrada la autenticidad de la prueba.

También fue impugnada la prueba de informes promovida por la parte demandada.

Respecto a la prueba de informes nuestro Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional ha señalado en forma reiterada, que cuando existe posibilidad para la parte promovente de traer a los autos la prueba de los hechos alegados a través de la promoción de otro medio probatorio, como por ejemplo: la prueba documental, no debe ser promovida la prueba de informes, pues no puede ésta sustituir la prueba documental. En el caso de autos se observa que la prueba promovida está contenida en el expediente N° C-123, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde se sigue procedimiento de consignaciones arrendaticias, el cual se encuentra en curso, y bien pudo ser traída a las actas la información por medio de copia certificada. En consecuencia, este Tribunal desecha la prueba de informes.

Por su parte la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, impugnó los siguientes documentos promovidos por la parte actora con su libelo de demanda:

1) Documento de compra venta inserto en los folios diecisiete (17) y dieciocho (18) de la pieza principal.

En relación a esta impugnación se constata que a los folios diecisiete (17) y dieciocho (18) de la pieza principal corren insertos el Recibo de Distribución de la demanda, emitido por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, y al folio dieciocho (18) el auto mediante el cual este Tribunal se pronuncia sobre la admisión de la misma, observando que no existe coincidencia con el documento impugnado.

También se aprecia que mediante diligencia suscrita en fecha 2/12/2011, la parte demandada indicó que era oportuno subsanar el error material de transcripción realizado al mencionar la foliatura del documento de compra venta que en copia fotostática fue consignado con el libelo de la demanda; indicando que el mismo se encuentra agregado a los folio siete (07) y ocho (08) del presente expediente.

No obstante la subsanación realizada por la parte demandada, se desestima la impugnación que ésta hizo de los documentos a que se refiere, toda vez que la parte actora ejerció su defensa en fecha 24/11/2011, en relación a la impugnación formulada en forma errónea por la parte demandada, indicando que a los folios diecisiete (17) y dieciocho (18), no se encuentran insertos contrato de compra venta alguno. De manera que no puede la parte demandada tratar de aprovecharse de su error, pues ello vulnera el derecho de defensa de su contrincante.

2) Denuncia interpuesta por ante el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que corre inserta al folio cuatro (4).

3) Oficio del Intendente de Seguridad del Municipio Maracaibo al Jefe del Departamento de Atención a la Comunidad de fecha 14/09/2011, que corre inserto al folio cinco (5).

4) Acta de Inspección levantada por el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que corre inserta al folio (6), en vista de que la institución que la realizó, no es competente en materia de inquilinato.

5) Las diez (10) tomas fotográficas que corren insertas en la pieza de medidas, indicando que de ellas se evidencia la incoherencia en la toma de ellas, pues fueron tomadas en fechas, horas y personas distintas sobre el mismo inmueble, pues se puede observar restos de basura en un mismo lugar, en distintas posiciones y cantidades, y que ello demuestra que fueron tomadas en fechas, horas y personas distintas, y no al momento de ejecutar la inspección. Que además se violó el derecho de defensa de su representada, pues no fue notificada por el órgano administrativo para la práctica de la inspección.

6) El oficio y solicitud de modificación al Registro Sanitario de Establecimientos Farmacéuticos, Cosméticos y Homeopáticos de fecha 2/06/2010, suscrito por la Dra. A.L. y remitido al Ministerio del Poder Popular Para la Salud, por cuanto el mismo fue tramitado sin el requisito previo de autorización del Presidente de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN, C.A.; asimismo, impugna el Acta de Cierre N° AC-012-10 de fecha 2/06/2010 inserto en la pieza de medidas.

Respecto a la impugnación formulada por la parte demandada, contenida en los numerales 2), 3), 4), 5), 6), y 7) observa este Tribunal que los instrumentos impugnados son documentos emanados de órganos administrativos, incluyendo las fotografías que fueron tomadas por el funcionario designado por el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo, las cuales representan copias certificadas de las tomadas con ocasión de la actuación. De manera que siendo documentos administrativos, surge de ellos la presunción legal de autenticidad, los cuales, si bien pueden ser impugnados, se requiere además que la parte que la impugne, desvirtúe tal presunción por los medios probatorios establecidos en la Ley, lo que no ocurrió en el caso de autos. En consecuencia, el Tribunal valora las documentales promovidas.

7) Las copias fotostáticas acompañadas por la parte actora, las cuales rielan de los folios ciento treinta (130) a la ciento cuarenta y tres (143), contentivas de la denuncia formulada por ante el Departamento de Atención a la Comunidad de la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Respecto a las copias impugnadas se observa, que la parte demandante en el particular c) de su escrito de promoción de pruebas, promovió el acta de la inspección ocular evacuada por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo que riela en la pieza de medida de este expediente N° 2570, indicando que sería agregada al expediente principal marcado con la letra “H”. Por otra parte, pidió al Tribunal mediante diligencia de fecha 13/12/2011, cotejara las copias con las documentales insertas a la pieza de medidas.

En tal sentido aprecia el Tribunal que las copias impugnadas son copias fotostáticas de las copias certificadas que se encuentran insertas de los folios cuatro (4) al once (11), y del quince (15) al diecisiete (17), de la pieza de medidas, a las que tiene acceso esta juzgadora; con lo cual considera que no es necesario realizar el traslado por medio de copias certificadas a la pieza principal, sin que ello signifique relajar el principio de independencia y autonomía que caracteriza a las medidas cautelares, pues lo contrario tendería a una excesiva rigurosidad en la exigencia de las formas procesales, las cuales no pueden tener por costo el sacrificio de la justicia cuando no sean necesarias; pues de los términos en que fue promovida la prueba se indicó en forma clara la promoción de la inspección ocular evacuada por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo que riela en la pieza de medidas de este expediente N°2570, indicando que sería agregada a este expediente principal marcado con la letra “H”. En consecuencia, son valoradas las copias impugnadas..

8) Impugnó las copias fotostáticas que rielan en los folios que van del ciento cuarenta y cuatro (144) al ciento cincuenta y cuatro (154) de la pieza N° 2 (principal).

Al respecto se observa, que las copias impugnadas corren insertas en copia certificada emitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de los folios veintiuno (21) al (33) de la pieza de medidas, respecto de las cuales se hace la misma consideración, en virtud de que al igual que los documentos descritos en el particular anterior, se encuentran en copias certificadas en el mismo expediente, y además fueron promovidas con el escrito de promoción de pruebas por la parte actora, indicando donde se encontraban las mismas.

DE LA LITISPENDENCIA

En relación a la cuestión previa formulada por la parte demandada, contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Litispendencia, se observa, que fue producida en actas, copia certificada del expediente N° 43.300, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio que por desalojo, intentaron los ciudadanos I.A.C. y R.A.D.A., en contra de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., sobre el inmueble ubicado en la Avenida 28 (La Limpia), signado con el N° 42A-26, de la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue dado en arrendamiento en fecha 20/07/2004.

Respecto a la Litispendencia, establece el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 61.- Cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aún de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa.

Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad.

El tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil. Tomo I. pág.273, al referirse a la figura de la litispendencia, señala:

Supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: Sujetos objeto y título, al punto de que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces.

A los efectos de determinar la identidad de sujetos, no hay que atender a su posición procesal como partes formales, sino a su cualidad como partes sustanciales, de manera que si en un juicio una de las partes aparece como demandante y en el otro como demandado, ello no obsta la identidad de sujetos. La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas, sino la duplicación del examen judicial sobre una misma litis.

Respecto a la identidad del objeto, no se debe atender a la calificación jurídica de la pretensión, sino a la pretensión misma, y al hecho real en el que se apoya. Una variante en el planteamiento jurídico no excluye la litis pendencia: si en el primer juicio se reclama una prestación proveniente de hecho ilícito, no podrá subsistir el segundo juicio por la sola circunstancia de calificar el hecho como enriquecimiento sin causa (Cfr COUTURE, E.J.: Fundamentos…,§283).

En el caso de autos, se aprecia que quien demanda es el ciudadano I.A.C., y en juicio intentado por ante el Juzgado de Primera Instancia, se presenta éste como demandante, conjuntamente con la ciudadana R.A.D.A., en contra de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., de manera que no existe identidad de sujetos toda vez que el ciudadano I.A.C. se presenta en este juicio en su condición de único demandante y en el juicio que cursa por ante el Juzgado de Primera Instancia existe un litis consorcio activo.

En relación al objeto se observa, que en la demanda que se tramita por ante este Tribunal, se pretende la Resolución del Contrato y en la demanda que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia, se demanda el Desalojo, considerando este Tribunal que aun cuando se da diferente calificación jurídica, el objeto es idéntico, pues en ambos juicios se pretende la restitución y uso del local comercial identificado anteriormente.

En relación a la causa de pedir, se observa que las demandas difieren sobre los motivos que dieron origen a cada una de ellas, al advertir que la demanda que se tramita por ante este Tribunal se fundamenta en el alegato de que la SOCIEDAD MERCANTIL FARMAPREMIUN LA LIMPIA C.A., ha dado un uso distinto al bien arrendado, de aquel que fue acordado en el contrato, argumentando el abandono y deterioro del inmueble; y además argumenta la parte actora, que la demandada ha incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, pues ha realizado consignaciones arrendaticias en forma extemporánea ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; fundamentos que difieren de los motivos utilizados en la demanda que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, pues ésta se basa en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la decisión de los demandantes de volver a ocupar el inmueble con la intención de fomentar de nuevo una actividad comercial de carácter familiar; indicando que ésta decisión fue notificada a la arrendataria, concediéndole un plazo de seis (6) meses para la desocupación, y que transcurrido el lapso, la arrendataria se niega de manera rotunda a desocupar el inmueble.

Así las cosas, al no existir total identidad en relación a las partes, objeto y causa de pedir en los procesos a que se hace referencia en líneas anteriores, se declara sin lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada. Así se decide.

En otro orden de ideas, se observa que fue demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano I.A.C. y la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., por medio del documento que corre inserto en actas en copia certificada, autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 16/02/2006, anotado bajo el N° 40, Tomo 31 de los libros de autenticaciones; en el cual se hizo constar la compra venta celebrada entre la Sociedad Mercantil FARMACIA PERU, C.A y la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., representada por el ciudadano N.C.S., sobre parte del fondo de comercio “FARMACIA PERU, C.A.”, declarando que en fecha 4/01/2005, esta venta se había celebrado por medio de contrato verbal, cuyo contenido se recoge en ese instrumento por escrito de fecha 16/02/2006. Que en la misma oportunidad -4/01/2005-, la vendedora cedió a la compradora los derechos que le corresponden sobre el contrato de arrendamiento que fuera celebrado entre FARMACIA PERU, C.A., y el ciudadano I.A.C., sobre un local comercial ubicado en la Avenida 28 (La Limpia), de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia. Que dicho contrato de arrendamiento fue celebrado a tiempo determinado por períodos de un (1) año, prorrogables de forma automática por períodos iguales, sin limitación alguna, el cual se celebró entre FARMACIA PERU, C.A. y el propietario I.A.C., el día 3/04/1999, encontrándose para la fecha de celebración de éste contrato, en su sexto año de vigencia; que sin embargo, la compradora con el consentimiento del arrendador, podía suscribir un nuevo contrato, mas sin embargo, la antigüedad que se le cedió a la compradora le servirá a los fines de la prórroga legal arrendaticia, frente al arrendador, pues se encuentra ejerciendo los mismos derechos que le pertenecen a la vendedora desde el año 1999.

De la redacción del documento se aprecia que fue transferido con el consentimiento del Arrendador, el contrato de arrendamiento celebrado originalmente entre FARMACIA PERÚ, C.A. y el ciudadano I.A.C.; que aún cuando no se especifican las condiciones del contrato de arrendamiento, quedó claro que se transfería a la compradora además de parte del fondo de comercio, la relación arrendaticia sobre el inmueble, convirtiéndose la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., en arrendataria del ciudadano I.A.C..

Asimismo se constata de dicho documento la determinación del tiempo de duración del contrato, pues señala que fue celebrado a tiempo determinado por períodos iguales de un año, renovable automáticamente por períodos iguales de un año, sin limitación alguna. De manera que se trata de un contrato a tiempo determinado.

Igualmente se aprecia, que el tiempo transcurrido desde el inicio del contrato celebrado entre el propietario del local comercial y la FARMACIA PERÚ, C.A., fue reconocido a favor de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., a los fines de la prórroga legal.

Lo anterior lleva a concluir en la improcedencia del alegato formulado por la parte actora, al referirse a la carencia de un contrato escrito donde pueda establecerse con certeza la fecha en que comenzó la relación arrendaticia entre las partes.

En tal sentido, considera que la acción procedente es la de resolución de contrato y no la acción de desalojo como lo alega la demandada.

Consta en el citado documento, que la compra comprendía también la totalidad de los bienes muebles con los que funcionaba la vendedora en el local antes indicado; el derecho que pudiera corresponder a la vendedora sobre el punto comercial –good will- que pudiese existir producto de la actividad desplegada por la vendedora en el local mencionado, referido al ramo de la farmacia, siendo transferidos aquellos permisos de operación que se requieren para desempeñar la actividad del ramo de la farmacia en el local antes descrito y que no sean inherentes a la vendedora, ni impidan su posterior funcionamiento; así como el inventario de fármacos, medicinas y productos que existía en el local comercial al mes de enero de 2005. Asimismo señala en su Cláusula Cuarta, que a los fines del artículo 151 del Código de Comercio, se deja expresa constancia que la venta del fondo de comercio de FARMACIA PERU, C.A., no hizo que ésta última cesara en el desempeño de sus actividades, pudiendo así continuar la actividad vinculada con el ramo de la farmacia, en otro local que ella disponga para ello, comprometiéndose a no afectar el punto comercial o –good will- que ha sido cedido.

Alegó la parte actora que la arrendataria ha cambiado el uso acordado para el local comercial, el cual es el de una Farmacia, y que ello se desprende del texto del documento.

En efecto, de la redacción del contrato de venta, en el cual se cedió el arrendamiento del inmueble, se evidencia que la actividad a la cual estaría destinado al ramo de la farmacia; considerando este Tribunal que efectivamente, este fue el uso que originalmente dio la demandada FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., al local cuyo arrendamiento le fue cedido al momento de efectuar la compra de fondo de comercio, lo que se infiere además de las otras pruebas existentes en actas, pues de la inspección judicial realizada por este Tribunal en fecha 5 de diciembre de 2011, se pudo observar la existencia de un aviso en forma de flecha que apunta hacia el local comercial, donde se lee “FARMACIA”, y otra estructura con apariencia de aviso comercial, que se encuentra roto.

También se desprende este hecho, del acta de cierre definitivo de FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., enanada de la División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular para la salud.

Se aprecia que la parte actora fundamenta su demanda en las previsiones del artículo 1592 y 1.593 del Código Civil, argumentando que la demandada dejó el local prácticamente en estado de abandono desde mediados del año 2009, limitándose a pagar el canon de arrendamiento de manera extemporánea, sin darle los cuidados básicos al local, causando así el deterioro del mismo. Que además no ha utilizado el local para los fines establecidos en el contrato, que es la venta de medicamentos al público a través de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.

Que fundamenta su demanda además en lo establecido en el artículo 1.593 del Código Civil, aduciendo que se verifican fácticamente los supuestos establecidos en la presente relación arrendaticia.

Que la falta de uso del local comercial arrendado, va en perjuicio del arrendador, ya que al no prestarle los cuidados elementales, se produce el deterioro de su estructura, y además podría ser objeto de invasión por parte de personas que puedan pensar que está abandonado.

Por su parte la demandada alegó que se vio en la necesidad de desocupar el local comercial debido al deterioro que presenta la platabanda del mismo, debido a las filtraciones provenientes del inmueble ubicado en la plata alta del local, indicando que le participó al propietario sobre el problema, y que éste no hizo caso.

Al respecto se observa que se encuentra agregada a las actas del proceso, documento administrativo, contentivo del acta de cierre definitivo de FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., emanada de la División de Drogas, Medicamentos y Cosméticos del Ministerio del Poder Popular para la salud, donde consta que dicho organismo en fecha 2/06/2010, procedió al cierre definitivo del establecimiento FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., por motivo de que el propietario cerró el establecimiento sin previo aviso y notificación al Departamento de Drogas, Medicamentos y Cosméticos.

Asimismo consta el acta de inspección realizada por la Intendencia de Seguridad Ciudadana en fecha 15-09-2011, donde refleja que el Jefe del Departamento de Atención, se trasladó y constituyó en el inmueble ubicado en la avenida 28 La Limpia, local N° 42A-26, a objeto de verificar las condiciones en que se encuentra el local, indicando que el inmueble se encontraba en abandono, que había acumulación de tierra, hojas y otros desechos en la parte exterior; que en el interior del local se observaron estantes y vitrinas vacías, evidenciando la falta de uso del inmueble en cuestión; que le tomaron la declaración a los vecinos del local comercial, ciudadano O.E.V., con cédula de identidad N° 4.572.610, quien mencionó que desde hace aproximadamente un (1) año no se observa actividad comercial en el sitio, señalando que reside en la parte superior del local en litigio. Que también se le tomó la declaración al ciudadano J.R.M., con cédula de identidad N° 10.447.262, quien consideró que el local estaba en desuso desde hace aproximadamente 7 meses, que tenía conocimientos que el ciudadano I.A. es el dueño legítimo de esa propiedad ya que fue vendida por su padre al citado ciudadano, y que reside al lado del local comercial.

Por otra parte, puede apreciarse que la inspección se realizó con ocasión de la denuncia formulada por el ciudadano I.J.A., sobre el abandono en que se encontraba el local comercial, y que en el acta de inspección no se dejó constancia que al momento de la actuación existiera algún tipo de vigilancia por parte de la arrendataria.

De la inspección judicial practicada por este juzgado en el local arrendado, se pudo constatar que existen daños en la estructura del techo del local, con escombros en el piso y rastros de humedad en las paredes, sin muebles ni vitrinas de ningún tipo, ni evidencia de actividad comercial alguna.

De los daños que presenta la platabanda del local se puede inferir la imposibilidad de uso por parte de la arrendataria, pues representa una amenaza para las personas y bienes que pudieran encontrarse dentro de él, además de afectar la imagen del local.

De conformidad con el artículo 1.585 del Código Civil, y 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde al Arrendador la obligación de conservar la cosa al estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, manteniendo al Arrendatario en el goce de la misma. En el caso de autos, dada la naturaleza del daño que presenta el local, correspondía su reparación al Arrendador, pues se trata de deterioros mayores de los provenientes del uso normal del inmueble. Sin embargo, debieron ser notificados a éste para que tomara las medidas necesarias y procediera a repararlos, garantizando el derecho al disfrute del local arrendado.

En este sentido establece el artículo 1.596 del Código Civil,

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”

De las pruebas presentadas en actas, quedó evidenciado la falta de uso del local comercial arrendado, conforme a lo estipulado en el contrato, pues evidentemente éste estaba dirigido al giro comercial de una farmacia; sin que fuera comprobado por la arrendataria, que para el tiempo en que dejó de utilizar el local comercial en el giro de la farmacia, existiera el deterioro en la estructura de su platabanda, ni tampoco demostró que existiendo éste, hubiere puesto en conocimiento de dichos daños al arrendador; pues debió traer a las actas la prueba de una causa extraña no imputable, que le impidiera utilizar el local arrendado, dándole el uso acordado, y los cuidados de un buen padre de familia. Tampoco probó que prestara la vigilancia y cuidados que impidieran que el local se deteriorara, y exponerlo a que personas extrañas lo invadan o causen daños.

De manera que la conducta asumida por la sociedad mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., al dejar abandonado el local arrendado, sin vigilancia ni cuidados, exponiéndolo al deterioro y al peligro de ser invadido por personas extrañas; equivale a la falta de cumplimiento del deber que le impone el artículo 1.592 del Código Civil, de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato.

Como consecuencia, se hace procedente la acción de Resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto incumplió con la conducta mínima exigida al contratante, como es actuar con la prudencia y diligencia de un buen padre de familia.

El artículo 1.592 del Código Civil venezolano establece que el arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse en el contrato, según las circunstancias.

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Por su parte, el artículo 1.593 establece:

Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

En consecuencia, por cuanto la demanda interpuesta en el presente juicio, se encuentra amparada en las previsiones de las normas citadas, se hace procedente en derecho; y al no ser contraria a derecho, al orden público o a alguna disposición expresa de la Ley, se niega la solicitud de inadmisibilidad de la demanda formulada por la parte demandada.

En relación a la negativa que hace la parte demandada, de que adeude la suma de ocho mil setecientos bolívares (Bs.8.700), equivalentes a 114,47 Unidades Tributarias; cabe destacar que la parte actora no reclama la referida cantidad, la cual fue utilizada a los solos fines de la estimación de la demanda.

Por último se observa, que la sociedad mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., solicitó la prórroga legal de tres (3) año, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal arrendaticia, procede de pleno derecho, sólo cuando ha operado el vencimiento del término contractual; lo que no fue alegado en el caso de autos, en el que se ha demandado por resolución de contrato y, que habiendo dado lugar a ésta la Arrendataria, debido al incumplimiento de las obligaciones arrendaticias legalmente establecidas, ya expresadas en el texto de esta decisión; trae como consecuencia que no pueda invocar el derecho a la prórroga legal del contrato de arrendamiento, conforme a las previsiones del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A, en el juicio que por Resolución de contrato de arrendamiento intentó el ciudadano I.A.C. en su contra.

Con lugar, la demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento intentó el ciudadano I.A.C. en contra de la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.

Se ordena a la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A., hacer entrega del local comercial ubicado en la avenida 28 (La Limpia), signado con la nomenclatura municipal número 42A-26, de la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Avenida 28 (La Limpia). SUR: Con lote 28 de la Urbanización C.d.J.. ESTE: Con lote 27 de la Urbanización C.d.J., que es o fue propiedad de O.V.. y OESTE: Con propiedad que es o fue de L.M..

Sin lugar la solicitud de prórroga legal interpuesta por la Sociedad Mercantil FARMAPREMIUN LA LIMPIA, C.A.

Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Abog. M.D.P.F.R.. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. Abog. G.B.A.. Mg. Sc.

Expediente:2.570-10.