Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 17 de Julio de 2006

Que son ciertos e indubitables los hechos narrados en el libelo de la demanda.

Que reintegre a sus representados el Deposito que entregó al de cujus J.M.F., como Garantía, comprendido por tres (03) meses de arrendamiento, más los Intereses acumulados a la cantidad correspondiente a dicha garantía.

Los intereses de mora por el atraso o retardo del Arrendador en cumplir con el pago a que esta obligado, calculados a la tasa de los seis principales instituciones financieras. Situación por la cual, solicita al Tribunal Experticia Complementaria al Fallo para determinar el monto de los intereses que el demandado debe pagar a sus representados.

Las costas en cumplimiento al contenido del artículo 646 del Código de Procedimiento Civil.

III

Mediante auto de fecha 23 de Septiembre de 2004 este tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve y se emplazó a la parte demandada por intermedio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda. Ante la imposibilidad del ciudadano Alguacil de este Tribunal, de practicar la citación personal de la parte demandada, según se evidencia de la diligencia presentada en fecha 15 de Octubre de 2.004, se ordenó, a solicitud de la parte actora, la citación mediante Cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; Luego de publicado el Cartel en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias, y de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el referido artículo tal y como consta de la diligencia estampada en fecha 14 de marzo de 2006 por la ciudadana Secretaria de este Tribunal, y transcurridos como fueron los días señalados en dicho Cartel, no habiendo comparecido la demandada a darse por citada, el Tribunal procedió a designarle Defensor Judicial recayendo dicha designación en la persona del Dr. E.D., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 90742, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente. Dicha designación fue revocada en fecha 20 de febrero de 2006, y como consecuencia de ello el Tribunal designó en su lugar a la Dra. A.R.R., Abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25421, quien asimismo acepto el cargo y presto el juramento de Ley correspondiente.

En fecha 11 de mayo de 2006 compareció por ante este Tribunal la Abogado G.E.B.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y se dio por citada en nombre de su representado. Llegada la oportunidad legal para dar contestación (15/05/2006), la apoderada judicial de la parte demandada desplegó la siguiente actividad:

1. - Reconoció que su representado suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.M.F., así mismo aceptó la vigencia del monto fijado por concepto de pensión de arrendamiento en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares, así como la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares estipulada por concepto de deposito concebido a fin de garantizar todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento; finalmente reconoció el demandado que la relación arrendaticia se dio por terminada en fecha 13 de agosto de 2003.

2. - Negó rechazó y contradijo la pretensión de los demandantes por infundada, imputándole al accionante su incumplimiento en algunas obligaciones arrendaticias para el momento en que terminó esa relación, lo que conforme adujo, le obligó a sufragar con el monto del deposito el pago de reparaciones y servicios públicos, así como los cánones de arrendamiento dejados de pagar .

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron las que consideraron pertinentes para la mejor defensa de sus patrocinados, admitiéndose solo aquellas pruebas que el Tribunal consideró pertinentes. Así, mediante escrito presentado en fecha 22 de mayo de 2006, la Abogada P.O.C., apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:

En el particular identificado como “Capitulo I”; Reprodujo el mérito favorable de los autos.

Al respecto, se inclina el Tribunal por desechar la actividad probatoria desplegada por la demandada, toda vez que el mérito favorable de los autos no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido ni a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues tal circunstancia, en todo caso, más bien constituye la resultante misma de la definitiva en los términos que indica el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto y al resultar manifiestamente impertinente el medio de prueba ofrecido por los actores, se impone su exclusión del presente debate procesal. Así se decide.

En el particular identificado como “Capitulo II: promovió las siguientes documentales

Marcado con la letra “A” Acta realizada por la ciudadana Abogado del señor D.T.C.A., Dra. Katterin Meneses, titular de la cédula de identidad N° 12.384.178, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 77.212, del día veintiséis (26) de junio del año dos mil tres 2003 (Tres días después de haber fallecido el ciudadano J.M.F.), a fin de demostrar que la señora S.G. en compañía de la ciudadana A.M.F., hermana del arrendatario J.M.G., fueron al apartamento para retirar las pertenencias personales tanto del arrendatario (fallecido) como de los niños, y hacer entrega del inmueble cuando el ciudadano D.T.C.A., hizo cambio de la cerradura de la reja principal del apartamento.

Marcado con la letra “B”, la citación de la denuncia formulada por la ciudadana S.G.G. y A.I.M.F., realizada por la Jefatura Civil de la Parroquia Las Minas, Municipio Baruta del Estado Miranda, por no permitírseles el acceso al inmueble, el día primero (1) de julio del año dos mil tres (2003).

Marcado con la letra “C” copia certificada del Acta Levantada por la Jefatura Civil de la Parroquia Las Minas del Municipio Baruta del Estado Miranda signada con el N° 215/003 de fecha primero (01) de julio del año dos mil tres, en el cual las ciudadanas S.G.G. y A.I.M.F. denuncian al ciudadano D.T.C.A., el cambio de cerradura del apartamento 1-B del Edificio Naiquatá, el cual impedía el acceso al mismo.

Marcado con la letra “D” oficio original emanado del Ministerio Público, Despacho del Fiscal General de la República Fiscal Superior Área Metropolitana, unidad de Atención a la Victima N° Fs-AMC-UAV-8151-2003, de fecha primero de julio del año dos mil tres.

Marcado con la letra “E” copia del expediente N° 745 del C.d.P. del Niño y del Adolescente del Municipio Libertador, donde consta la denuncia formulada por la ciudadana S.G.G., donde se solicita y se acuerde medida innominada, se ordena al ciudadano D.T.C., hacer entrega de las pertenencias y documentos de los niños.

Notificación de la medida innominada dictada por el C.d.P. del Niño y del Adolescente del Municipio Libertador de fecha dos (02) de julio del año dos mil tres, marcado con la letra “F”.

acta del C.d.P. del Niño y del Adolescente Dirección de Desarrollo Social, de fecha dos (02) de julio de dos mil tres, donde la ciudadana S.G.G. denuncia el ciudadano D.T.C.A., por negarle el acceso al inmueble, marcado con la letra “G”.

Comunicación original de fecha 28 de agosto del año 2003, dirigida a la Dra. N.P., en la cual solicita copia certificada de la denuncia formulada el Primero (01) de julio del año 2003, con relación a la conducta del ciudadano D.T.C.A. en negar forma abrupta el ingreso al apartamento 1-B de las Residencias Naiguatá, así como el cambio de cerradura de la puerta principal, marcado con la letra “H”.

Solicitud de copias certificadas por ante la ciudadana F.d.G., Prefecto de la Jefatura Civil de la Parroquia Las minas del Municipio Baruta del Estado Miranda de fecha 21 de agosto del año 2003 en relación con la denuncia formulada en contra del ciudadano D.T.C.A., marcado con la letra “I”.

Original de la comunicación de fecha 17 de marzo del año 2004, dirigida a la Dra. N.P., Asesor jurídico de la Prefectura de las Minas, Municipio Baruta del Estado Miranda, marcado con la letra “J”.

comunicación de fecha 17 de marzo del año 2004, dirigida a la Dra. N.P., asesor Jurídica de la Prefectura Civil de la Parroquia las Minas Municipio Baruta del Estado Miranda, por S.G.G., en el cual autorizan al ciudadano J.D.T., para que retire de ese Despacho una correspondencia, relacionada con el caso del apartamento N° 1 del Edificio Naiguatá, marcado con la letra “K”.

Constancia de la Jefatura Civil de la Parroquia las Minas del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 21 de Julio del año 2003, en la cual consta la comparecencia de los ciudadanos D.T.C.A. y S.G., en esa jefatura, donde el referido D.T.C., manifestó delante de un funcionario Público que el entregaría los bines muebles, mediante Inspección Judicial y en cuanto al deposito lo entregaría después de hacer descuentos por mensualidades vencidas y el costo de reparaciones del inmueble de su propiedad y que todas estas gestiones las realizaría en el Tribunal 24, ubicado en los Ruices también solicitaba una sentencia donde indicara quienes eran los herederos del ciudadano J.M.F. y entregaría el Deposito ante los Tribunales menores. Obligando con esa actitud a la ciudadana S.G., a realizar una inspección judicial el día 13 de agosto del 2003 probando nuevamente la negativa de que nunca se le entregó llave alguna y mucho menos permitir el acceso al inmueble, acompañado con la letra “L”.

Copia de la Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo original consta en auto y que hago valer, donde se comprueba por medio del Tribunal que su mandante no debe absolutamente nada por concepto de energía eléctrica y cánones de arrendamientos vencidos así como el buen estado de conservación y mantenimiento del apartamento.

Ninguno de los documentos promovidos en este particular fue objetado por la parte demandada , sin embargo, aquellos instrumentos promovidos desde el ordinal primero al ordinal undécimo se encuentran relacionados con el conflicto particular surgido entre las partes con motivo de la entrega del inmueble de autos, el cual , independientemente de esas vicisitudes fue entregado efectivamente el día 13 de agosto de 2003, tal y como ha sido aceptado por ambas partes en este juicio, por tanto, ese hecho dejó de ser controvertido. En consecuencia los hechos que se pretende demostrar con esos instrumentos no son relevantes para esta causa, de allí la impertinencia que se evidencia de los mismos, motivo por el cual deben ser desechados del proceso. Así se decide

En relación con la constancia expedida por la Prefectura Civil de la Parroquia Las Minas, la misma no fue impugnada en la forma de ley, por lo que deberá ser apreciada de conformidad con el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un simple indicio sobre los términos en que quedó plasmada la voluntad de las partes con respecto a los términos en que se entregaría el deposito cuyo reintegro se peticiona en este juicio. Así se decide

En cuanto a la inspección judicial promovida, la misma no fue tachada de falsa, debe apreciarse con el valor de plena prueba respecto de los hechos comprobados por el juez. Así se decide.

Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2006 promovió las siguientes pruebas:

En el particular identificado como “Capitulo Primero promovió las siguientes documentales:

la copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.M.F. y su representado, D.T.C., suscrito por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha cinco (5) de Abril de 2002, anotado bajo el N° 66, Tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual se acompañó al libelo de la demanda marcada con la letra “B” y corre inserta en autos del folio 8 al 12.

La copia certificada promovida no fue impugnada en la forma de ley por lo que merece pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

la Inspección judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha trece (13) de agosto del año dos mil tres (2003) la cual se acompañó al libelo de la demanda en original y cursa en autos marcada con la letra “C” inserta del folio 123 al 127.

La inspección promovida tiene el carácter de plena prueba respecto de los hechos comprobados por el juez. Así se decide.

Promovió y consignó marcado con el N° “1”, el original de la factura signada con el Nro. 00403291, emitida por la sociedad mercantil Excon Services, C.A., en fecha doce (12) de septiembre del año dos mil tres (2003), por la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000,00) a fin demostrar la cantidad cancelada por su representado por concepto de las reparaciones de pintura y albañilería realizadas en el apartamento ubicado en la Avenida Principal de la Tahona, Edificio Naiguatá Apartamento 1-B, de la Urbanización La Tahona. La referida prueba fue promovida a fin de demostrar los gastos en que incurrió la parte demandada con motivo de las reparaciones realizadas en el apartamento objeto del arrendamiento, en vista de la filtración que presentaba el inmueble al momento en que le fue entregado a su representado. Al respecto debe considerarse que ese instrumento no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, de allí que al ser un instrumento emanado de terceros ajenos al juicio el mismo no cumple las exigencias del articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que debe ser desechado del proceso . Así se decide.

En el particular identificado como “Capitulo Segundo, la parte demandada promovió la Exhibición de los siguientes documentos:

Los comprobantes de los depósitos, relativos a los pagos del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto del año dos mil tres (2003).

Los cortes de cuentas correspondientes a los servicios de teléfono (CANTV) y de electricidad (Electricidad de Caracas), específicamente las facturas que por concepto de los mencionados servicios se generaron durante los meses de junio, julio y agosto del año dos mil tres (2003)y cuya suma total asciende a la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).

En el capitulo identificado como Tercero, la parte demandada promovió la prueba de Informes, al Banco Provincial, Banco Universal, y a las empresas EXCON SERVICES, C.A. Y ADMINISTRADORA CERDECO, CA., a fin que la primera informara sobre la existencia de la cuenta no. 0108-0184.00.0100004900 a nombre del ciudadano D.T.C.A., para demostrar que durante los meses de junio a agosto de 2003 no fueron depositadas las cantidades de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) correspondiente al canon de arrendamiento del mes de julio de 2003, ni los Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) de los 13 días transcurridos del mes de agosto; en relación con los informes a la empresa EXCON SERVICE CA., para que informe sobre la existencia en su registros, de la factura por trabajos de reparación de pintura y albañilería ; y la segunda de las empresas a fin de que informe sobre el estado de cuenta de las facturas de electricidad de los meses correspondientes a los meses de junio, julio y agosto.

Estas pruebas fueron admitidas mediante auto de fecha 30 de mayo de 2006, pero al no disponerse de tiempo útil para su evacuación y negada la prorroga del lapso probatorio sin que se hubiere ejercido recurso en contra de ese auto, se desconocen los efectos que ella hubieran aportado al proceso. En consecuencia esas pruebas quedan desechadas del proceso. Así se decide.

Verificado el cumplimiento de todas las etapas procésales en el presente juicio, y encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia definitiva el Tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:

IV

Del Fondo de la Controversia

En su escrito consignado en fecha 15 de mayo de 2006, la parte demandada explicó las razones de hecho y de derecho que le asisten para oponerse a las pretensiones del actor, a cuyos efectos la accionada rechazó la demanda incoada en su contra únicamente en lo que se refiere a la devolución del integro deposito entregado en garantía, lo que hizo en los siguientes términos:

Niego, rechazo y contradigo, que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, suscrito por nuestro representado, con el ciudadano J.M.F., hubiese sido entregado en un buen estado de conservación, mantenimiento y funcionamiento, ya que según consta en la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha trece (13) de agosto del 2003, se dejó constancia de haberse observado una filtración en la pared principal de la sala-comedor, en la parte inferior de la extensión de dicha pared.

Niego, rechazo y contradigo, que mi representado se encuentre en la obligación de reintegrarle a la Sucesión de J.M.F., la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,00), por concepto del depósito dado en garantía, así como los intereses acumulados a dicha suma.

Igualmente, niego rechazo y contradigo, que se adeude los intereses de mora por el supuesto retardo en el cumplimiento de el pago de una obligación, a la cual, el ciudadano D.T.C. no está obligado a cancelar. Todo ello en virtud, de que mi representado se vio en la necesidad de ejecutar las reparaciones precisas para arreglar la filtración que presentaba el apartamento. De igual forma se vio obligado a pagar las facturas pendientes, correspondientes al servicio telefónico (CANTV), así como las facturas pendientes el servicio de la energía eléctrica. Por otro lado hay que tomar en consideración, que para la fecha de la entrega del inmueble se adeudaban cánones vencidos de arrendamiento, correspondientes a los meses de julio y agosto del 2003. Los gastos anteriormente señalados y realizados por mi representado, se discriminan de la siguiente forma:

A.- Los gastos realizados para ejecutar las reparaciones necesarias, de la filtración ubicada en la pared principal de la sala comedor, ocasionaron la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.350.000,00).

B.- Por concepto de las deudas correspondientes a los servicios de la energía eléctrica (Electricidad de Caracas) y al servicio telefónico (CANTV), la suma asciende a la cantidad de Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 460.000,00).

C.- Asimismo, en vista de que para la fecha en la cual se hizo la formal entrega del apartamento a mi representado, es decir el trece (13) de agosto del 2003, se adeudaban las cantidades siguientes por concepto de cánones de arrendamientos vencidos: Alquiler vencido del mes de julio del 2003 Bs. 800.000,00. Alquiler vencido de 15 días del mes de agosto del 2003 Bs. 400.000,00. Sub-Total: Bs. 1.200.000,00.

Sumando todos los gastos mencionados, un total de Tres Millones Diez Mil Bolívares (Bs. 3.010.000,00). Los cuales correspondían ser cancelados por el Arrendatario y en virtud de que este último no cumplió con las obligaciones contraídas por el, al momento de suscribir el referido contrato de arrendamiento, tuvieron que ser sufragados por el ciudadano D.T.C. y descontados del deposito que fuese dado en garantía.

Siendo entonces, insuficiente la cantidad del deposito dado en garantía por el Arrendatario, así como los intereses acumulados a el; para cubrir con todos los gastos realizados por mi representado destinados al pago de las obligaciones no cumplidas, que fueren contraídas por el Arrendatario, así como para ejecutar las reparaciones necesarias anteriormente señaladas. Observándole a este Tribunal, que lo anteriormente narrado, se realizó de común acuerdo entre las partes, tal y como se evidencia de la Inspección Judicial inserta en autos.

Niego, rechazo y contradigo que la solicitud hecha por la parte actora a los fines de la practica de la Inspección Judicial llevada a cabo por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha trece (13) de agosto del 2003, fueses solicitada, en vista de la supuesta imposibilidad de acceder al inmueble arrendado. La practica de la supuesta imposibilidad de acceder al inmueble arrendado. La práctica de la medida se realizó con la única finalidad de que se dejase constancia del estado del apartamento, por ningún lado se evidencia que la misma fueses practicada para dejar constancia de la imposibilidad que supuestamente tenía la ciudadana S.G.G., así como la Sucesión M.F.d. acceder al inmueble arrendado, Todo ello en concordancia con lo estipulado en la Cláusula Tercera del contrato en cuestión. Del cual me permito señalar lo siguiente: “…El Arrendatario entregará a el Arrendador, el inmueble conjuntamente con sus llaves y previa inspección del mismo. Tanto para entregar como para recibirlo, se levantaran actas en donde se señalan las condiciones estipuladas en este contrato...”

Esta representación considera que las normas jurídicas en las cuales el actor basa su pretensión, son inaplicables, considerando que la realidad de los hechos no está enmarcada dentro de los preceptos legales invocados por la demandante en tal sentido señalo lo siguiente:

Tomando en cuenta lo establecido en nuestro Código Civil en su artículo 1.159, el cual establece… (omissis). Desprendiéndose de la referida norma, que lo estipulado por las partes de mutuo acuerdo en el contrato por ellas suscrito, es de obligatorio cumplimiento para cada una de ellas, por cuanto lo que ha sido determinado por su propia voluntad en el contrato celebrado, adquiere fuerza de ley.

Es el caso ciudadano Juez, que tratándose de una controversia de naturaleza arrendaticia, la misma debe regirse por las disposiciones legales en la materia, así como por lo estipulado en el contrato de arrendamiento que dio lugar a este juicio. Por lo que mal podría la parte actora exigirle a mi representado, el reintegro del deposito que fue dado para garantizar todas las obligaciones contraídas por el Arrendatario en el contrato de arrendamiento celebrado, siendo que este ultimo no cumplió con las cláusulas establecidas en dicho contrato, es decir, que contravino con lo que las partes de mutuo acuerdo habían acordado.

De acuerdo con lo establecido en la Cláusula Décimo Sexta – Cláusula de Garantía: “Para garantizar todas y cada una de las obligaciones que contrae por el presente contrato El Arrendatario entregará y pondrá a la disposición de El Arrendador, en el momento de la entrega del apartamento un depósito de tres (3) meses correspondientes al canon de arrendamiento o sea la cantidad Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,00), cuyos intereses anuales devengados pertenecen a El Arrendatario”. Entendiéndose que el referido depósito, garantizaría las obligaciones contraídas por el Arrendatario, en caso de que este último no cumpliese con las mismas, como ocurrió en el presente caso. Y de acuerdo a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Arrendador está obligado a reintegrar el depósito dado en garantía, siempre que el Arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

Por todos los hechos anteriormente narrados, rechazamos la pretensión de los demandantes, por ser la misma infundada, ya que de manera equívoca, podrían estos exigir de nuestro representado el reintegro del depósito dado en garantía, así como los intereses causados de dicho depósito, en virtud de que para la fecha en la que se terminó la relación arrendaticia, el Arrendatario no se encontraba solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo. Inclusive, para poder ejecutar las reparaciones necesarias al inmueble, así como para poder pagar las facturas que se dejaron pendientes del servicio telefónico y del servicio de energía eléctrica y para que nuestro representado pudiese cobrar las cuotas mensuales de arrendamiento que se le quedaron adeudas por los meses julio y agosto de dos mil tres (2003), estos gastos excedieron a la cantidad dada en depósito por el Arrendatario, lo que quiere decir que los gastos efectuados por nuestro representado por todas las obligaciones que quedaron pendientes por parte del Arrendatario, fueron superiores a la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,00), mas los intereses que se habían causado, para la fecha en la que descontó el total de dichos gastos.

Al examinarse detenidamente las actuaciones que conforman el presente expediente, se advierte que las partes involucradas en esta contienda judicial admiten, sin reservas de ninguna índole, haber estado vinculadas a través de un contrato de arrendamiento cuyo objeto versa sobre el bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el número y letra 1-B, del Edificio denominado Residencias Naiguatá, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Tahona, Municipio Baruta del Estado Miranda, y que esa convención es la misma que fuera autenticada ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 5 de abril de 2002, anotado bajo el N° 66, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, por cuyo motivo se le otorga el valor de plena prueba a ese recaudo incorporado por el actor a su libelo, demostrativo de la existencia de la obligación que hoy pretende ejecutar. Ahora bien, la discusión procesal sometida a la consideración de quien aquí decide no se refiere a la observancia de las principales obligaciones que la ley impone al arrendador (artículo 1585 del Código Civil), o al inquilino (artículo 1592 del Código Civil), sino que el punto neurálgico a dilucidar se desplaza a determinadas obligaciones emergentes derivadas de la finalización del referido arrendamiento e inherentes a la obligación de la arrendadora en restituir a quien fuera su inquilino el valor de las cantidades de dinero por ella recibidas en calidad de depósito. En tal sentido y al ser esta la discusión procesal que enfrenta a las partes, conviene precisar lo siguiente:

El artículo 21 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúa que el arrendador puede exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, sin que, en ningún caso, puedan coexistir ambas garantías, lo cual implica considerar, por una parte, la existencia de una potestad inherente al arrendador que, de ser ejercida, resulta obligante para el arrendatario; y por la otra, la existencia de una obligación de carácter accesorio que sigue la suerte de la principal, pues, independientemente de las eventuales acciones que pueda intentar el arrendador contra su inquilino encaminadas a lograr la terminación del contrato de arrendamiento y obtener la restitución del bien arrendado, la garantía ofrecida por el inquilino siempre va a representar un resarcimiento por los daños y perjuicios irrogados al arrendador. Ahora bien, al examinar el contrato de arrendamiento que vinculó a las partes hoy en conflicto, se observa que el hoy demandante constituyó una suma de dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del referido contrato de arrendamiento, lo cual se infiere del contexto mismo de su cláusula DECIMA SEXTA’ de esa convención, la cual se transcribe a continuación:

Para garantizar todas y cada una de las obligaciones que contrae por el presente contrato EL ARRENDATARIO entregará y pondrá a la disposición de EL ARRENDADOR, en el momento de la entrega del apartamento un depósito de tres (3) meses correspondiente al canon de arrendamiento o sea la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.400.000,00), cuyos intereses anuales devengados pertenecen a EL ARRENDATARIO

lo cual explica sobradamente que la actuación de las partes se ajustó en un todo a las previsiones contenidas en la especial legislación inquilinaria, pues su intención, al momento de contratar, no fue otra sino la de establecer las debidas garantías que obrarían en beneficio de la arrendadora para el supuesto que el arrendatario incumpliese con alguna cualquiera de las principales obligaciones que le imponía la ley y el contrato, lo que a su vez implica considerar el postulado a que se refiere el artículo 1264 del Código Civil, en cuanto que las obligaciones deben cumplirse en la misma forma como fueran estipuladas, y que en caso de contravención, el deudor es responsable de daños y perjuicios.

Ahora bien, dispone la ley que esa garantía no podrá exceder de cuatro (4) meses de alquiler, mas los intereses que se generen como producto de la colocación de esa garantía en la cuenta de ahorros a que se refiere el articulo 23 ejusdem. Ambas cantidades, depósito e intereses, sirven a la misma finalidad de garantizar las obligaciones locativas, y es por ello, que la ley prohíbe que puedan ser imputadas al pago de los cánones de arrendamiento, disponiendo su devolución al arrendatario dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, siempre que estuviere solvente en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de esa relación (Art. 25 LAI). Tal circunstancia implica considerar que el reintegro solo procede si el arrendatario se encuentra solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo , de allí que si el arrendatario, al terminar la relación, se encuentra incurso en incumplimiento de alguna de esas obligaciones, no podrá excepcionarse solicitando su compensación con los montos entregados en garantía, toda vez que siendo esta circunstancia , una situación de hecho distinta al reintegro de lo pagado en exceso a que alude el articulo 63 de la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre aquel incumplimiento deben verificarse todos los efectos resolutivos de ley independientemente que con posterioridad puedan hacerse efectivas las obligaciones incumplidas sobre la garantía dada.

Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora indicó en su libelo que el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano D.T.C. había fenecido el día 01 de abril de 2003 y que a partir de esa fecha comenzó a operar la prórroga legal de seis meses a que alude el Literal a) del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , debiendo verificándose su vencimiento, según las afirmaciones actoras, el día 30 de septiembre de 2004, pero que por haber fallecido trágicamente el arrendatario, la entrega del inmueble arrendado se quiso adelantar por parte de la madre de los menores hijos del difunto, debido a la situación económica que confrontaban los menores, entrega que se verificó, luego de ciertas divergencias con el arrendador el día 13 de agosto de 2003, oportunidad en la cual se practicó inspección Judicial de parte del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Ninguna de estas circunstancias fue contradicha por la parte demandada, deduciéndose por el contrario del texto de su contestación, su plena aceptación a esos hechos, precisando que “… la relación arrendaticia se dio por terminada en fecha 13 de agosto de 2003 por cuanto la ciudadana S.G.F. , encontrándose dentro del lapso legal establecido en el articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a entregar a nuestro representado el referido inmueble por su propia voluntad , en la fecha anteriormente señalada” . Existe divergencia sobre las circunstancias previas que rodearon la entrega del inmueble pero, ello no interesa a este punto, queda demostrado en consecuencia el primer elemento de procedencia del reintegro solicitado, esto es, que la relación arrendaticia haya concluido. Así se decide.

En cuanto al segundo de los elementos que deben ser a.e.e.s.e. arrendatario se encontraba en estado de solvencia frente a sus principales obligaciones arrendaticias, el accionante indicó en su libelo que la inspección judicial practicada en fecha 13 de agosto de 2003 por el juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción judicial “…comprueba el buen estado de conservación , mantenimiento y funcionamiento del apartamento objeto de la inspección judicial, así como intacto el inventario especificado en el mismo Contrato de Arrendamiento . Igualmente consta en la referida inspección que el arrendador el Arrendador asistido de abogado declaró que todos los recibos de electricidad estaban cancelados, y que aceptó la proposición de la ciudadana S.G.G.d. reparar la filtración de la parte inferior de la pared del comedor, así como alguna deuda provenida de la CANTV y que fuesen descontados de acuerdo con recibos del Deposito dado en garantía por el Arrendatario, comprometiéndose a la vez El Arrendador en el mismo momento a cancelar la diferencia del mismo (Depósito) en un plazo de tres (3) días en un cheque a nombre de la prenombrada representante legal de los menores M.G.; que ese cheque nunca ha sido entregado por el arrendador a pesar del compromiso adquirido ; que en el acto de inspección , el arrendador recibió las llaves del inmueble y entró en posesión del mismo.

Sin embargo, la parte demandada rechazó categóricamente que el inmueble estuviera en buenas condiciones de conservación, resaltando la filtración evidenciada por el Juzgado Noveno de Municipio en la Inspección practicada sobre el inmueble el día 18 de agosto de 2003, así mismo indicó que se vio obligado a pagar algunas facturas por concepto de servicio de energía eléctrica y teléfono , y que la arrendataria adeudaba para la fecha de la entrega del inmueble los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2003.

A los fines de decidor el tribunal observa:

En el caso de autos, la inspección judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial se erige en una verdadera constancia de la voluntad manifestada por las partes respecto de los términos en que quedaba finiquitada la relación arrendaticia que hasta ese momento los había unido, y en tal sentido , esa inspección contiene los términos en que quedó plasmada esa voluntad , evidenciándose de la misma que la madre de los niños actuantes en este juicio, con la representación que consta de autos , entregó al ciudadano D.T.C. en fecha 13 de agosto de 2005, el inmueble arrendado por el ciudadano J.M.F. ( fallecido), entregándole las llaves del referido inmueble, las que conforme consta de esa inspección fueron cambiadas de mutuo acuerdo por ambas partes . Con respecto a las deudas derivadas de ese arriendo el tribunal Noveno de Municipio actuante dejó constancia del compromiso adquirido en tal sentido por las partes, en los siguientes términos : ¨…la sucesión se compromete ha(sic) cancelar las deudas por concepto de energía eléctrica y teléfono hasta el día de hoy; dicha cancelación serán deducidas del deposito , y la diferencia del mismo serán canceladas por el arrendador en un plazo de tres (03) días en cheque a nombre de S.S.G.G. ¨. El referido tribunal dejó constancia de los dichos del ciudadano D.C., asistido de abogado, indicándose su manifestación en los siguientes términos ¨… declaro recibir en este acto las llaves y consecuente posesión del inmueble; así mismo acepto los términos de rendición de cuentas del depósito dado en garantía expuesto por la abogada de la solicitante incluyendo en el descuento gastos de pintura necesaria para restaurar donde estuvieren las obras de arte…¨

Es evidente que al finalizar la relación contractual existente entre las partes, estas dejaron delimitado el cumplimiento de ciertas obligaciones atinentes a ese contrato , acordándose que el ARRENDADOR debía sufragar los gastos originados con los arreglos relacionados con la pintura necesaria para restaurar donde estuvieren las obras de arte , así como descontar del depósito dado en garantía, las deudas por concepto de energía eléctrica y teléfono hasta ese día de la inspección, con la obligación de restituir la cantidad restante . Debe precisarse entonces, que las obligaciones incumplidas por la arrendataria al momento de la finalización del contrato quedaron circunscritas a las reparaciones de pintura y al pago de los servicios de luz y teléfono, gastos estos que serían descontados por el arrendador de la cantidad dada en deposito. Ahora bien, los términos de ese acuerdo imponían para EL ARRENDADOR, la ejecución de determinados actos tedientes a lograr las reparaciones acordadas y sufragar el pago de las mismas, así como, efectuar el pago de los servicios pendientes, de allí que era su carga la demostración de tales circunstancia por manera de determinar el monto exacto sujeto a devolución luego de efectuado su compensación con el deposito que mantenía en garantía. Sin embargo, no se constata de las pruebas aportadas, que la parte demandada hubiere demostrado la constancia de haber efectuado esos gastos, de allí que si no consta que el arrendador hubiere realizado con ese deposito , las reparaciones y los pagos acordados en presencia del Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, debe procederse a la devolución de la integra cantidad dada en deposito, en los términos que impone el contenido del articulo 25 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En cuanto a los montos derivados de cánones de arrendamiento denunciados como insolutos en la oportunidad de la contestación, no se constata que tal incumplimiento haya formado parte del finiquito acordado por las partes en el acta de inspección que nos ocupa, además por expresa prohibición del articulo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las sumas dadas en garantía no podrán ser nunca imputadas al pago de cánones de arrendamiento. Así se decide.

En consecuencia, constatándose de la inspección judicial practicada por el juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que la entonces inquilina entregó a satisfacción de su arrendadora el bien inmueble objeto de la convención locativa en buenas condiciones de mantenimiento, conservación y funcionamiento, sin que la parte demandada hubiere demostrado la existencia de los gastos efectuados al inmueble con motivo de las únicas reparaciones convenidas con motivo de su entrega, el tribunal considera la procedencia de la restitución del monto entregado en garantía con sus respectivos intereses , toda vez que no existe elemento alguno que desvirtúe esa pretensión de la parte actora . Así se decide

V

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda que por REINTEGRO DE DEPOSITO EN GARANTÍA incoara el ciudadano M.G.G., en su carácter de Curador Especial de los menores J.I.M.G. y P.C.M.G., únicos y universales herederos de J.M.F., conformidad con el documento emanado por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Sala de Juicio, Juez Unipersonal N° 13 de fecha 10 de Octubre de 2003, expediente signado con el N° S-17.426, en contra deL ciudadano D.T.C.A., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la cantidad recibida como deposito en garantía de las obligaciones del arrendatario, montante a la suma de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,00) con sus respectivos intereses los que deberán ser calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia y conforme la información que suministre el Banco Central de Venezuela mediante experticia complementaria que de este fallo se acuerda.

Se imponen costas a la parte demandad por haber resultado totalmente vencida en este juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, Notifíquese a las partes

Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de Julio del año dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.

LA JUEZ,

DRA. M.A.G.C.

LA SECRETARIA,

Abg. I.B.G.

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm, se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

MG/IB/jap