Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 28 de Abril de 2014

Fecha de Resolución28 de Abril de 2014
EmisorJuzgado Septimo de Municipio
PonenteMauro Guerra
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

ASUNTO: AP31-V-2012-001938

El juicio por resolución de contrato de arrendamiento intentado por la ciudadana I.R.J.D.P., titular de la cédula de identidad Nº 271.497, representada en juicio por la abogada M.E.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 67.823, contra los ciudadanos M.D.C.U. y A.L.P.A., titulares de las cédulas de identidad números 6.220.157 y 6.918.073, en ese orden, representados por el defensor judicial J.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 66.653, se inició por escrito incoado para su distribución el 13 de noviembre de 2012 y se admitió el 19 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve arrendaticio.

PRIMERO

La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 27 de octubre de 2005, pactó contrato de arrendamiento con los demandados sobre un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la avenida M.D.R., urbanización S.M., edificio Tirreno, planta baja, parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, por cinco (5) años, por una pensión de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750,00) para el primer año, mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050,00) para el segundo y mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1.280,00) para el tercero, los cuales debían pagarse por adelantado en los primeros cinco (5) días de cada mes.

Que el 12 de agosto de 2010, se notificó a la arrendataria la no renovación del contrato.

Que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones de los meses de marzo, abril, junio y julio de 2009, para un total de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400,00). Que a la arrendataria le devolvieron dos (2) cheques que había emitido para el pago de las pensiones de los meses de julio y julio de 2009, por la suma de mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1.280,00) cada uno.

Que hicieron las consignaciones arrendaticias de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, pero no así la de los meses de marzo, abril, junio y julio de 2009, en los cuales fundamentó su pretensión.

Que además, la arrendataria subarrendó el local comercial cuando no podía hacerlo por ser un contrato intuito personae.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 33 y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a los citados ciudadanos a los fines que convenga o sea condenado en la resolución del contrato de arrendamiento; a la entrega del inmueble arrendado y al pago seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400,00) por daños y perjuicios por las pensiones insolutas; solicitó la corrección monetaria de las cantidades de dinero reclamadas así como las costas procesales.

El valor de la demanda se estimó en diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).

Agotadas infructuosamente las gestiones a los fines de citar personalmente a la parte demandada, a petición de parte, se hizo el emplazamiento por carteles y no habiendo acudido a darse por citados, a solicitud de parte, se le designó defensor judicial, quien luego de las formalidades legales, oportunamente el 09 de octubre de 2013, propuso cuestiones previas y contestó a la pretensión de la parte actora.

En efecto, alegó la cuestión previa de defecto de forma de la demanda de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el ordinal 4º eiusdem, fundada en el hecho que el local comercial no se determinó sus linderos lo que impide individualizarlo.

Impugnó la cuantía en que se estimó la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 38 ibídem, por exagerada, dado que si pretende el pago de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400,00), por pensiones insolutas, esa debe ser la cuantía correcta y no diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) como se hizo.

Alegó la falta de cualidad del codemandado A.L.P.A., para sostener el juicio, dado que no es deudor de la accionate y que no le es dado a los subarrendatarios sostener pretensiones de resolución de contratos de subarrendamientos.

Alegó la prescripción de las pensiones de subarrendamientos, por haber transcurrido más de tres (3) años desde que los mismos se causaron hasta la fecha de su citación, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1980 del Código Civil.

Negó y rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora.

SEGUNDO

De acuerdo a los términos del libelo y contestación, la litis se centra en determinar si la demandada cumplió o no con el pago de las pensiones alegadas como insolutas. Que si a pesar de no haberse pagado prescribieron. Que si es cierto que la demandada subarrendó el inmueble indebidamente. Para conocer ese mérito, necesariamente debe resolverse previamente la impugnación de la cuantía, la cuestión previa y la prescripción de las pensiones alegadas como insolutas.

Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó original de instrumento autenticado el 27 de octubre de 2005, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes sobre el local comercial arriba descrito, por la duración de cinco (5) años renovables, a petición de la arrendataria hecha por escrito con por lo menos un mes de anticipación y con vigencia desde el 24 de octubre de 2005 al 23 de octubre de 2010, por el precio de setecientos cincuenta bolívares (Bs. 750) para el primer año. El contenido de dicho instrumento merece fe al Tribunal de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.

Asimismo, aportó original de dos instrumentos privados de fechas 01 de noviembre de 2007 y 04 de noviembre de 2008, en ese orden, en que las partes acordaron fijar las pensiones de arrendamiento así: desde noviembre de 2007 a octubre de 2008 en la cantidad de mil cincuenta bolívares (Bs. 1.050,00), mientras que para el periodo que va desde noviembre de 2008 a octubre de 2009, se fijó en la cantidad de mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1.280,00). El contenido de dichos instrumentos merece fe su contenido por tenerse como reconocido en juicio.

De igual manera, aportó copia certificada de actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, que merece fe al Juzgado, en el que consta Acta del 12 de agosto de 2010, en la cual dejó constancia de haberse trasladado hasta la sede del local comercial arrendado, sin que pudiese ubicar a persona alguna, visto que el local se encontraba cerrado.

Dentro de esas actuaciones, constan dos cheques del banco Venezuela de fechas 07/08/2009 y 07/09/2009, por mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 1280,00) cada uno, a nombre de I.R., cuyo titular de la cuenta es A.L.P.A..

Del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento y específicamente del contenido de la cláusula segunda, se evidencia que efectivamente las partes se ligaron jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado de cinco años, constados desde el 24 de octubre de 2005 al 23 de octubre de 2010, con la posibilidad de renovarlo si así lo solicitaba por escrito la arrendataria con un mes de anticipación por lo menos y respuesta afirmativa dada por la arrendadora por escrito dentro de ese mismo plazo.

Siendo así y no habiendo indicio alguno que se haya cumplido con las condiciones contractuales a los fines de su renovación, tenemos que el contrato feneció el 23 de octubre de 2010, momento en el cual de pleno derecho comenzó a acorrer la prórroga legal de dos (2) años, a tenor de lo previsto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, finalizando el 23 de octubre de 2012.

TERCERO

De ello, tenemos que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y en tal caso, la determinación de la cuantía se debe hacer conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de procedimiento Civil.

En este sentido, cabe destacar que la estimación del valor de lo demandado no obedece a un capricho de las partes, sino que debe estar basado en hechos objetivos dadas las consecuencias procesales que ello trae en el proceso, pues sirve para la determinación de la competencia así como las costas procesales, de ser el caso.

Por ello, el legislador, estableció algunas reglas a seguir a los fines de la determinación del valor de lo demandado en estos casos de arrendamiento. El 36 eiusdem, señala:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

.

Respecto a la regla para determinar la cuantía en los contratos de arrendamientos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 77 del 13 de abril de 2000, en el expediente Nº 00-001, señaló:

En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. H.C., en su obra “Derecho Procesal Civil”:

En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.

Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.

En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé

.

Aplicando el criterio que antecede al caso bajo estudio, tenemos que al pretenderse la resolución de un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado por la falta de pago de cuatro mensualidades, que ascienden a la suma de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400), cuyo pago también se demandaron, la cuantía de la demanda debe ser dicho monto y no los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) como lo hizo la parte actora, por lo que a todos los efectos procesales debe quedar fijada en aquella suma de dinero.

CUARTO

Respecto a la cuestión previa de defecto de forma de la demanda de acuerdo a lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el ordinal 4º eiusdem, por el hecho que el local comercial no se determinó sus linderos lo que impide individualizarlo, se observa que en casos semejantes este Juzgado ha resuelto que, dicho defecto tendría razón de ser cuando de los datos aportados en el libelo no se permite individualizar el inmueble objeto del juicio.

Sin embargo, en el libelo de demanda, la parte actora señaló que se trata de un local comercial distinguido con el Nº 3, ubicado en la avenida M.D.R., urbanización S.M., edificio Tirreno, planta baja, parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Caracas. Con dicha determinación fácilmente se puede individualizar y distinguir el inmueble objeto del juicio y en consecuencia no ha lugar la cuestión previa alegada.

Alegó la falta de cualidad del codemandado A.L.P.A. para sostener el juicio, dado que no es deudor de la accionante y que no le es dado a los subarrendatarios sostener pretensiones de resolución de contratos de subarrendamientos.

En este sentido, ciertamente la parte actora demandó tanto a la arrendataria como al subarrendatario a los fines de la resolución del contrato de arrendamiento pactado con la primera, por haber celebrado contrato de subarrendamiento que le estaba prohibido, de acuerdo a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato en la que expresamente se dispuso que el mismo era considerado intuito personae y por ello la arrendataria no podía subarrendar.

Mas allá de las teorías que discuten sobre si el arrendador puede postular pretensiones contra el subarrendatario, derivados del contrato de arrendamiento que hubiere pactado con su arrendador (arrendatario), en este caso la parte actora no aportó elementos de convicción alguna que pruebe ese hecho afirmado, relativo a que la arrendataria codemandada hubiese vendido el fondo de comercio al codemandado A.L.P.A. y de allí establecer el subarrendamiento denunciado.

Siendo así, dado que dicho codemandado es extraño al contrato de arrendamiento probado, en virtud del principio de relatividad de los contratos que sólo vinculan a sus partes, resulta ha lugar su falta de cualidad para estar en juicio, entendida tal, parafraseando al maestro Loreto, como la identidad lógica entre aquella persona a quien la ley le concede cierto derecho frente a otra y quien la materializa en el caso concreto. Es decir, si dicho codemandado no aparece en el contrato de arrendamiento y no se probó la existencia del subarrendamiento, la ley no puede legitimar al arrendador para ir en su contra a los fines que responda por una obligación no asumida.

El último de los alegatos previos del defensor judicial de los codemandados es la prescripción de las pensiones de arredamientos, por haber transcurrido más de tres (3) años desde que los mismos se causaron hasta la fecha de su citación, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 1980 del Código Civil.

La prescripción constituye un medio de libertarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones determinadas en la ley. De acuerdo a lo previsto en el artículo 1980 eiusdem, la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, se prescriben por tres (3) años. Las prescripciones breves se fundamentan en una presunción de pago, pues si el acreedor ha dejado transcurrir el lapso legal sin el exigir el pago, se entiende que el deudor ha pagado. Modernamente se fundamenta en razones de orden público, toda vez que sería contrario al mismo, permitir que los deudores y sus descendientes estuviesen sujetos a una obligación de manera indefinida, creando así una gran inseguridad jurídica y económica.

En este caso, la parte actora alegó como fundamento de su pretensión que el demandado adeudaba las pensiones de los meses de marzo, abril, junio y julio de 2009. Dichas pensiones, de la forma pactada, se causaban por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de modo que, por tratarse de obligaciones de tracto sucesivo, el lapso de prescripción de cada una de ellas comenzaba a computarse al momento de su exigibilidad, por lo que la última mensualidad alegada como insoluta, resultó exigible al día 06 de agosto de 2009.

Sin embargo, consta en copia simple sentencia del 24 de mayo de 2012, dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que merece fe al tribunal, donde consta que las mismas partes sostuvieron un juicio de desalojo motivado en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2009, por el arrendamiento del mismo bien inmueble objeto del presente juicio.

En dicha decisión se constata que la parte demandada se dio por citada el 26 de marzo de 2012, es decir, en ese momento se interrumpió la prescripción de las obligaciones de pago de las pensiones de arrendamiento en referencia y desde entonces nació nuevo lapso de prescripción trienal que hasta la fecha de citación en este juicio ocurrida el 07 de octubre de 2013, había transcurrido más de un año no suficiente para prescribir dichas obligaciones.

No ocurre así con las pensiones de los meses de marzo y abril de 2009, que al no ser reclamadas en aquel juicio no se les interrumpió la prescripción, por lo que desde el 06 de mayo de 2009, fecha de exigibilidad de la última de ellas hasta el 07 de octubre de 2013, evidentemente transcurrió más de tres años y prescribieron, por lo que contra ellas se extingue el derecho a pretenderlas coactivamente o el poder jurídico de hacerla cumplir judicialmente, por lo que no puede pretender el actor exigir su cumplimiento así como las consecuencias legales de ese incumplimiento.

En cuanto a las pensiones de los meses de junio y julio de 2009, otras dos alegadas como insolutas en este juicio y no prescritas, no consta prueba alguna de su pago, pues si bien el defensor judicial negó en forma genérica los hechos, no aportó prueba alguna que demostrase el pago de estas dos pensiones de arrendamiento, carga que le incumbe a la parte demandada.

En materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, de allí que en los contratos bilaterales si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede solicitar judicialmente su resolución con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos, tal como lo prevé el artículo 1167 del Código Civil.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1133 eiusdem, “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituye ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado y en caso de no ejecutar sus obligaciones debe correr con las consecuencias contractuales y legales, que en este caso viene dado por la resolución del contrato de arrendamiento.

Ya se advirtió con antelación que en este caso la parte no aportó prueba alguna que demostrase el subarrendamiento, otras de las causas de pedir de la pretensión, pues alegó que la arrendataria vendió el fondo de comercio al codemandado, cuya falta de cualidad pasiva se declaró ha lugar, no aportó prueba alguna al respecto, por lo que dicha causa de pedir debe declararse no ha lugar.

Con respecto al pedimento efectuado por la parte actora en su escrito libelar, referido a la corrección monetaria de las cantidades de dinero demandadas, se observa que el método de la indexación, consiste en restablecer la lesión que realmente sufre el valor adquisitivo de la moneda, ya que ésta se deteriora progresivamente con el transcurso del tiempo como consecuencia del fenómeno inflacionario que aqueja a la economía, de allí que el poder adquisitivo del signo monetario es diferente al que hubiera tenido si el pago se hubiese efectuado en la oportunidad correspondiente, por lo que a los fines de garantizar a la actora la integridad de su crédito, se declara procedente dicha corrección monetaria de las sumas de dinero demandada en los términos que se exponen de seguidas en el dispositivo.

QUINTO

En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la impugnación de la cuantía hecha por el defensor judicial, quedando fijada a los efectos procesales en la suma de seis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 6.400). SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa. TERCERO: CON LUGAR la falta de cualidad pasiva del codemandado A.L.P.A.. CUARTO: PRESCRITAS las pensiones de arrendamiento de los meses de marzo y abril de 2009. CUARTO: CON LUGAR la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento intentado por la ciudadana I.R.J.D.P. contra la ciudadana M.D.C.U.. QUINTO: RESUELTO el contrato de arrendamiento pactado entre las partes, autenticado el 27 de octubre de 2005. SEXTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial distinguido con el Nº 3, de la avenida M.D.R., urbanización S.M., edificio Tirreno, planta baja, parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital. SEPTIMO: Se CONDENA asimismo a la ciudadana parte demandada a pagarle a la actora la suma de dos mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 2.560), por concepto de daños y perjuicios derivados de las pensiones de los meses de junio y julio de 2009. OCTAVO: Se condena igualmente a la ciudadana M.D.C.U. a pagarle a la parte actora la suma de dinero derivada de la corrección monetaria de la antes citada cantidad de bolívares, calculados sobre la base de los Índices de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, calculados desde el 19 de noviembre de 2012 a la fecha de hoy.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte accionada.

Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes de la publicación del fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de abril de dos mil catorce (2014). Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 9:49 a.m., se publicó el anterior fallo.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

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