Decisión nº PJ0252014000295 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de Bolivar, de 28 de Octubre de 2014

Resolución de Contrato de Arrendamiento, entrega al propietario el inmueble arrendado en el mismo estado de funcionamiento, limpieza y conservación que lo recibió, libre de bienes y personas,

en pagar por vía de pretensión subsidiaria y daños y perjuicios los cánones de arrendamiento adeudados por un monto de Bs. 19.712,00.

entrega de los recibos demostrativos del pago de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano y en caso de adeudar suma alguna sea condenada a su pago.

la diferencia resultante del incremento en el canon de arrendamiento mensual en el plazo contractual de prorroga resultante de la revisión de dicho canon y

las costas y costos judiciales incluyendo honorarios de abogados.

Mediante auto de fecha 29/11/2013 se admitió la demanda por el procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la demanda para el segundo día de despacho siguiente a su citación para que contestara la demanda.

El ciudadano alguacil procedió a realizar la diligencia pertinente para la citación personal de la demanda siendo infructuosa la misma, se procedió, a petición de parte, a la citación por carteles, dándose por citada tácitamente el día 08/04/2014 mediante escrito de contestación de la demanda, señalando:

Que niega los alegatos de la demanda por cuanto ha cumplido cabalmente todas y cada una de sus obligaciones contraídas mediante el contrato de arrendamiento, pues ha pagado todo y cada uno de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado 1º de Municipio de este circuito judicial constando en la solicitud signada con el alfanumérico FP02-S-2013-1491 por cuanto la demandante no recibió dicho pago, autorizándose el depósito de los cánones de arrendamiento por parte de dicho Tribunal en la cuenta número 0175 0067 8000 6170 1441.

Arguyó que de dichos depósitos la demandante esta en conocimiento porque fue notificada.

Indicó que el mencionado contrato de arrendamiento culminaba el 30/03/2013, continuando el goce del mismo por cuanto el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que estaríamos en presencia de una resolución unilateral de contrato de arrendamiento, lo cual esta prohibido por la nuevísima Ley de Regulación de Alquileres de Locales Comercial y, además, la mencionada Ley establece congelación de cánones de arrendamiento.

Indicó que la presente acción no tiene sustento legal alguno y es contraria a la Ley solicitó que se decrete la nulidad del auto de admisión de la demanda.

En la oportunidad de pruebas sólo la parte actora promovió documentales y, también, rechazó el expediente de consignaciones por ilegitimo e invalido.

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por la Firma Mercantil INMOBILIARIA ALIANZA C.A contra la sociedad mercantil FARMACIA BELLOS, S.R.L, por Resolución de Contrato de Prorroga Contractual y subsidiariamente daño y perjuicios pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos:

Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA CONTRACTUAL contenidas en las disposiciones de los artículos 25, 27, 33 y 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil, de lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs.19.712,oo) equivalente a (184,22 U.T. ), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tenía un valor de Bs. 107.

Ahora bien, que con entrada en vigencia la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional.

Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA CONTRACTUAL Y SUBSIDIARIAMENTE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la Empresa INMOBILIARIA ALIANZA C.A, contra la empresa FARMACIA BELLOS, S.R.L, la cuantía estimada por el actor en unidades tributarias, vale decir la cantidad de 184,22 U.T., no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.-

Realizado el estudio pormenorizado de las actas que conforman este expediente seguidamente el Tribunal dictará su decisión definitiva con fundamento en las consideraciones que a continuación se exponen:

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, (en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado); una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 33 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que era la que estaba vigente al momento de interponer la demanda el actor, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.

En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado por ser un contrato a tiempo fijo, por lo que al haber el accionante demandado por la vía de RESOLUCION DE CONTRATO DE PRORROGA CONTRACTUAL, este jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y ASÍ SE DECLARA.

Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes en el presente juicio.

Por lo tanto constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del

Juez respecto de ellas.

MOTIVACION PÁRA DECIDIR

Resueltos los puntos previos a la decisión de fondo de esta causa, corresponde a este Tribunal decidir el presente proceso de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa FARMACIA BELLOS S.R.L, argumentando la actora que entre ella y la demandada se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un (1) año contado desde el 1º de abril de 2012 hasta el 31 de marzo de 2.013, con un canon de arrendamiento mensual de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.200,oo) MAS EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO AL 12 % (I.V.A), el pago se realizaría por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría a la arrendadora considerar el contrato de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar a su elección judicialmente la resolución o la ejecución del contrato, con los daños y perjuicios.

La parte actora tiene su basamento para solicitar la resolución del contrato en las clausulas convenidas en el contrato celebrado en fecha 23 de abril de 2012, quedando inserto bajo el Nro. 54, tomo 31 de los respectivos Libros de Autenticaciones, contrato celebrado entre la Inmobiliaria Alianza, C.A, con la empresa Farmacia Bellos S.R.L., en las clausulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA Y SEXTA de dicho contrato.

(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual lo constituye la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.200,oo).El ARRENDATARIO se obliga a cancelar este canon de arrendamiento a la ARRENDADORA, o/a quien sus derechos represente, por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo convenio expreso que la falta de pago de pago por parte del ARRENDATARIO de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato como de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiera lugar según el caso.-

TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contados a partir del 01 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013; pero podrá ser prorrogado por periodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prorrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento convenido. (…)

CUARTA: EL ARRENDATARIO declara recibir el Local Comercial objeto de este contrato de arrendamiento en perfecto estado de conservación, aseo, pintura y funcionamiento de todas sus instalaciones y servicios, obligándose a conservarlo en el mismo estado hasta que termine el contrato de arrendamiento convenido. (…)

SEXTA: Los pagos de los Servicios Públicos, tales como electricidad, teléfono, agua, aseo urbano, gas y otros servicios serán por la cuenta del ARRENDATARIO quien deberá presentar a LA ARRENDADORA, la constancia o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato.

Alegando la parte actora que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2013, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.464, oo) mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A.

Asimismo la demandada negó, rechazo y contradijo los alegatos de la demandante, por carecer de derecho suficiente para solicitar la resolución de contrato, por cuanto su representada ha cumplido cabalmente todas y cada una de sus obligaciones contraídas mediante el contrato de arrendamiento, ha pagado al día todos los cánones de arrendamiento, quien ha incluido es la demandante en no recibir los pagos.

Que su representada tuvo que hacer depósitos de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, que cursa bajo la nomenclatura FP02-S-2013-1491.

Que la demandante de autos está legalmente notificada, que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado.

Expuestos los hechos anteriores y que son los hechos verdaderamente controvertidos y relevantes para la solución de este litigio, corresponde a este Tribunal analizar las pruebas producidas por las partes en este proceso de la siguiente manera:

De las pruebas promovidas por la parte actora:

1.- Hace valer a la contraparte el contrato suscrito entre las partes por ante la Notaria Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 23 de abril de 2012, quedando inserto bajo el Nº. 54, tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa notaria en el año 2012.

Riela desde el folio 11 hasta el folio 14 y su vto, contrato de arrendamiento suscrito por la INMOBILIARIA ALIANZA, COMPAÑÍA ANONIMA, representada por la ciudadana M.M.A.d.R. por una parte y por la otra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L, representada por el ciudadano A.E.B.B., marcado con la letra

B”, que las partes han admitido constituyendo por tal motivo un documento Publico autorizado por un funcionario que da fe publica que tal acto fue realizado ante el, como lo establece el articulo 1.357 del Código Civil vigente, otorgándosele pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 y 1. 360 del Código Civil. Así se decide.-

La parte demandada en su contestación a la demanda hizo referencia a un expediente de consignaciones arrendaticias signado con el ASUNTO PRINCIPAL: FP02-S-2013-001491, cursante por ante el Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, consigna copia certificada del expediente de la consignación arrendaticia, donde el ciudadano A.E.B.B. en representación de la demandada Farmacia Bellos, S.R.L., le hace consignaciones a la Directora del la Firma Mercantil INMOBILIARIA ALIANZA COMPAÑÍA ANONIMA., cursa al folio ciento cuarenta y cinco (145) de esta causa consignación realizada por el alguacil ciudadano M.C. donde manifiesta que se dirigió a la siguiente dirección: calle Afanador, Quinta 28, del sector Plaza de Ciudad Bolívar, estado Bolívar, con la misión de notificar a la ciudadana M.M.A.D.R., fue atendido por la ciudadana K.S.M., titular de la cedula de identidad N° V-10.045.439, quien manifestó ser hermana de la ciudadana solicitada y manifestó que la ciudadano no se encontraba, procedió el alguacil a hacerle entrega de la boleta de notificación a la ciudadana antes señalada, en fecha 31 de mayo del dos mil trece.

Ahora bien, vistas las copias certificadas del expediente que cursa por ante Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con el asunto alfanumérico ASUNTO PRINCIPAL: FP02-S-2013-001491, que rielan desde el folio 105 al folio 198 de esta causa, correspondiente a la consignación de Cánones de Arrendamiento Local comercial, interpuesto por el ciudadano A.E.B.B. en representación de la demandada Farmacia Bellos, S.R.L., le hace consignaciones a la Directora M.M.A.d.R., de la Firma Mercantil INMOBILIARIA ALIANZA COMPAÑÍA ANONIMA, consignada en la promoción de pruebas, este Juzgador al ser documentos públicos conforme a reiteradas jurisprudencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-

La parte demandante alega que la demandada en esta causa le adeuda los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE y NOVIEMBRE del 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 2.464,00), cada mes incluyendo el valor agregado del 12 % (I.V.A), y que la arrendataria no ha cancelado y la parte demandada manifiesta que esta al día con los pagos.

Tenemos que quedo establecido en la cláusula segunda del contrato de Prorroga Contractual lo siguiente, El canon de arrendamiento mensual lo constituye la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.2.200, oo). El ARRENDATARIO se obliga a cancelar este canon de arrendamiento a la ARRENDADORA, o/a quien sus derechos represente, por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo convenio expreso que la falta de pago por parte del ARRENDATARIO de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a la arrendadora a considerar el contrato como de plazo vencido, pudiendo a su elección solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiera lugar según el caso.-

Las partes tienen la faculta de convenir sobre el canon de arrendamiento, en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 5 de Febrero de 2009, sentencia 55, expediente. 07-1731.

En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

En vista de la sentencia Vinculante la estipulación de los contratantes sobre los cánones de arrendamientos pagados en los primeros cinco (05) días de cada mes es legítimamente valida y entra dentro del ámbito de la autonomía y la voluntad de las partes, teniendo las partes legitima libertad de contratar y convenir en el monto de los cánones de arrendamiento y la fecha de su cancelación, teniendo el arrendatario la posibilidad de hacer los pagos dentro de los cinco días de cada mes y el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria le otorga una gracia de quince (15) días más, tendría hasta el día 20 de cada mes para hacer los pagos conducentes de los cánones de arrendamiento a su arrendador y no incurrir en incumplimiento.-

Ahora bien, se analiza la forma y fecha de pago consignado por la parte demandada en el alfanumérico FP02-S-2013-001491, que lleva el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar, se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril 2013 y meses subsiguientes, a razón de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.156,oo), monto este que hasta la actualidad ha venido depositando en la cuenta de Ahorro nro. 0175-0067-80-0061701441, a nombre de la ciudadana M.M.A., correspondiente a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2013, y los mese ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL DE 2014.

Este Juzgador pasa a verificar las fechas de consignación de los cánones de arrendamiento de la arrendataria con el fin de constatar si se realizaron en tiempo hábil como fue convenido por las partes y la gracia que le concede el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

El mes de abril de 2013, la arrendataria lo cancelo efectivamente en fecha 20 de Mayo de 2013, de conformidad con la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento celebrado por las partes lo debió cancelar los cinco (5) primeros días del mes de abril o en su defecto el 20 de abril de 2013, tal cual como lo establece el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios que le otorgaba una gracia de quince (15) días más, por consiguiente el canon de arrendamiento del mes de abril de 2013, no fue legítimamente efectuado, tanto en la fecha como el monto que habían convenido los contratante y por lo tanto fue consignado en forma extemporánea. Así se declara.

Con respecto al mes de mayo de 2013, fue cancelado por la demandante en fecha 30 de mayo de 2013, no cumpliendo con el lapso establecido en la cláusula segunda del contrato convenido por las partes y el articulo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliario, que hasta la fecha 20 de mayo tenia la oportunidad de realizar el pago de ese mes, por lo tanto fue consignado en forma extemporánea por tardío. Así se declara.

Los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2013, fueron depositado de la siguiente manera, JUNIO el 31 de Julio de 2013, el mes de Julio el 31 de Julio y los meses de Agosto, Septiembre fueron consignados en fecha 10 de octubre de 2013, fueron consignados fuera del lapso convenido y a lo establecido en el articulo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de forma extemporánea por tardío. Así se declara.

El mes de Octubre fue cancelado en fecha 10 de Octubre de 2013, cumpliendo con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.2.156, 00), se observa que ese canon de arrendamiento lo cancelo dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.- Así se establece.-

El mes de Noviembre fue cancelado en fecha 18 de Noviembre de 2013, cumpliendo con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.2.156, 00), se observa que ese canon de arrendamiento lo cancelo dentro de lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.- Así se establece.-

El mes de Diciembre de 2013, tenia hasta el 20 de diciembre para cancelarlo y no fue hasta cancelado, si no en fecha 17 de febrero de 2014, e igualmente el mes de Enero de 2014, fue cancelado en esa misma fecha por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.2.156, 00) cada me, incumpliendo con lo la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes y lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que se observa que esos cánones de arrendamientos no fueron cancelado dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo extemporáneo por tardío.- Así se establece.-

Los meses de Febrero de 2014, fue cancelados en fecha 14 de marzo de 2014, por la cantidad de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs.2.156, 00), incumpliendo con lo la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes que establecía que el cano de arrendamiento se cancelaría de forma adelantada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y hasta el día 20 de cada mes, como esta establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que se observa que esos cánones de arrendamientos no fueron cancelado dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo extemporáneo por tardío.- Así se establece.-

Analizada cada una de tanto la fecha como el monto de los cánones de arrendamiento consignado por la parte demandada a la demandante, con respecto al lapso que le convenido por las partes como con la ley para que la arrendataria cumpliera con su deber de pagar el monto real de los cánones de arrendamiento tal como lo estipularon en la cláusula segunda del contrato celebrado por las partes en fecha 23 de abril de 2012, y lo establecido en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario ha incurrido en la insolvencia en los pagaos de los cánones de arrendamiento de dos cánones consecutivos a todas luces estamos en presencia de una Insolvencia de parte de la arrendataria en los pagos del canon de arrendamiento incurriendo en la causal de resolución del contrato, motivo por el cual debe estimarse procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora. Así se declara.

Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada entregue los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble, el Tribunal observa que, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, los servicios públicos tales como electricidad, agua, aseo urbano y otros servicios similares del inmueble arrendado serán cancelados por la exclusiva cuenta de la arrendataria, quien deberá presentar a la arrendadora las constancias o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato tal como fue convenida en la cláusula Sexta de dicho contrato.-.

En tal sentido, habiéndose declarado procedente la resolución del contrato de arrendamiento y con ello terminada la relación arrendaticia existente entre ellas, es procedente la pretensión de la parte actora en que la demandada le haga entrega de los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, electricidad y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado identificado con el número 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad Bolívar. Así se declara.

Sin embargo, en caso de adeudarse alguna suma de dinero por la prestación de alguno de esos servicios, este Tribunal está impedido, en este proceso, de condenar a la demandada al pago de los mismos, como lo pretende en forma subsidiaria la actora, ya que las posibles deudas que posea el inmueble en los servicios públicos especificados no fueron determinados en la demanda incoada y por tanto quedarían, si tal es el caso, fuera de los límites de la presente controversia. Así se declara.

Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada le paga la diferencia resultante del incremento en el canon de arrendamiento mensual en el plazo contractual de PRORROGA, resultante de la Revisión de dicho canon, según lo convenido por las partes en la CLAUSULA TERCERA del respectivo contrato, cuyo incremento deberá estimarse conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), mediante experticia a realizarse en el transcurso del juicio.

Este Tribunal observa que, del contrato celebrado por las partes en fecha 23 de abril de 2012, y que riela del folio 11 al folio 14 de esta causa, en su cláusula Tercera, los contratantes convinieron que; “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, contados a partir del 01 de abril de 2012 hasta el 30 de Marzo de 2013; pero podrá ser prorrogado por periodos iguales de mutuo y amistoso acuerdo y previa la revisión del canon de arrendamiento. En todo caso la parte que quiera poner fin al contrato al vencimiento de su término o de cualquiera de sus prorrogas deberá notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de anticipación por lo menos. El silencio de las partes equivale a su voluntad de prorrogar por el término igual de un (1) año sobre la base de la revisión del canon de arrendamiento convenido”.

Cursa a los folios 115 hasta el folio 116, comunicación de la Inmobiliaria Alianza, C.A, hacia el ciudadano A.B.B., notificándole que ..(…) de acuerdo a el índice inflacionario, y al alto costo de la cesta básica alimentaría, al alto costo de las medicinas, etc., he decidido aumentar el canon de arrendamiento a la suma de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES exactos (Bs. 5.000, oo), aumentando el canon de arrendamiento de modo unilateral, no tomando en cuenta lo establecido en la cláusula tercera de dicho contrato que fuera celebrado por las partes.

Ahora bien, cursa notificación de la parte demandante manifestándole a la demandada que seria aumentado el canon de arrendamiento de forma unilateral y no existe acuerdos en autos de las partes que hayan celebrado contrato de Prorroga y menos aumentos del canon de arrendamiento, una de las condiciones establecidas en el contrato para la procedencia de la prórroga a que se hizo referencia, es la revisión del canon de arrendamiento “en los términos convenidos” establecidos en la cláusula tercera de dicho contrato, si las partes convenían en celebrar el contrato se prorrogaría por un (1) año más desde el 01 de abril de 2013 hasta el 30 de Marzo de 2014.

No obstante, no consta en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes la forma en la cual se procedería a la revisión del monto del canon de arrendamiento una vez vencido, de lo cual infiere este Tribunal que la forma de aumentar el respectivo canon, antes de cada prórroga convencional era de mutuo acuerdo.

Vencido el contrato de arrendamiento en fecha treinta de M.d.D. mil Trece (30/03/13) es evidente que no hubo acuerdo entre los contratantes acerca de la forma de la actualización del canon de arrendamiento, y la comunicación emanada por la Empresa Inmobiliaria Alianza C.A, dirigida al representante de la Sociedad Mercantil Farmacia Bellos S.R.L, de forma unilateral fue lo que motivó a la arrendataria a consignar, por ante los Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Estado Bolívar, los cánones de arrendamiento y a la arrendadora a accionar en contra de aquella por considerar que incumplió el contrato al no cancelar los cánones con el respectivo ajuste.

De lo antes expuesto se observa que el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente dispone lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusulas de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

De lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se desprende que la forma de fijar, ajustar o aumentar los cánones de arrendamiento sobre aquéllos inmuebles que estén exentos de regulación, por encuadrar en alguno de los supuestos establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos que reza lo siguiente:

Quedan excluidos del Régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:

1. Los inmuebles pertenecientes a la Republica de Venezuela, los Estados, los Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados antes actúen en función jurídico –privada.

2. Los Inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya Cedula de Habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.

3. Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación, exceda de 12.500 Unidades.

Por la norma trascrita, se exceptúan los inmuebles destinados a vivienda cuyos cánones de arrendamiento están congelados por Decreto del Ejecutivo Nacional y la forma como se debe realizar los aumentos es de la siguiente forma: Primero, por la autonomía de la voluntad de las partes, quienes tienen la libertad de aumentar el canon por acuerdo entre ellas; segundo, estableciendo las mismas partes en el contrato de arrendamiento una cláusula de valor en la cual pueden indicar un porcentaje anual o señalar que será aumentado de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor señalado por el Banco Central de Venezuela y, tercero, por disposición de la Ley, esto es, a falta de acuerdo entre las partes y a falta de inclusión expresa de una cláusula de valor en el contrato de arrendamiento, la ley señala que el canon se “se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período”.

Por lo antes expuesto, se observa que al no ha habido acuerdo entre los contratantes del ajuste o aumento en el canon de arrendamiento, una vez culminado el contrato de en fecha treinta de M.d.D. mil Trece (30/03/13), ni tampoco las partes indicaron en el contrato una formula para realizar el aumento del canon de arrendamiento en el contratos celebrado por las partes, y la forma para establecer el incremento de los cánones de arrendamientos es de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, tal como esta dispuesto en la norma indicada anteriormente.

Se evidente que no hubo acuerdo entre las partes a los fines de determinar el Índice de Precios al Consumidor acumulado para el mismo periodo al vencimiento del contrato, pudiendo haberlo determinado ellas mismas a través de la información publicada en la página web del instituto o a través de terceros con conocimientos prácticos en la materia (contadores, economistas, etc.).

La arrendataria se mantuvo en el inmueble ante la negativa de la arrendadora de recibir el cano de arrendamiento y la arrendataria debió cancelar el aumento conforme al Índice de Precios al Consumidor acumulado, establecido por el Banco Central de Venezuela para ese mismo periodo de vigencia del contrato y consignarlo por ante los Tribunales competente mediante una consignación Arrendaticia, conjuntamente con el respectivo ajuste determinado a través del Índice de Precios al Consumidor acumulado en el periodo de vigencia del contrato, esto es, desde el 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013, realizar mediante los cálculos respectivos por sí o por medio de un asesor con conocimientos en la materia y así cumplir con lo pactado en la cláusula tercera del contrato acerca de la revisión o ajuste del canon de arrendamiento en caso de prórroga convencional y así evitar incurrir en insolvencia del canon de arrendamiento.

Ahora bien, del expediente ASUNTO PRIMCIPAL: FP02-S-2013-001491, llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, cuyas copias certificadas cursan en autos, contentivo del procedimiento de consignaciones de arrendamiento efectuadas por la demandada Farmacia Bellos S.R.L, en beneficio de INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, a razón de DOS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 2.156,00), y no lo establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sin el monto del IVA, suma esta diferente estipulada en la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha 23 de abril de 2012, con vigencia hasta marzo de 2013.

De lo anterior se desprende que la arrendataria incumplió con la obligación de cancelar el respectivo ajuste en los cánones de arrendamiento del mes de abril y siguientes meses del año 2013, y con ello infringió lo estipulado por las mismas partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

No puede excusarse la arrendataria en la falta de acuerdo entre las partes para determinar y cancelar el ajuste del canon de arrendamiento para el periodo de la prórroga convencional, pues, la ley en referencia fija la forma de hacerlo ante la falta de acuerdo entre ellas.

Ahora bien, mediante Decreto Nº 602 emanado de la Presidencia de la República y publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 se estableció, conforme al artículo 4º, que a partir de la fecha de la publicación en la referida Gaceta de dicho Decreto quedarán sin efectos las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados a comercio, la industria o la producción que establezcan “ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato”.

Sin embargo se observa que la demanda que hoy nos ocupa fue introducida en fecha 15 de noviembre de 2013 mientras que el Decreto en referencia fue publicado en Gaceta Oficial en fecha 29 de noviembre de 2013.

Ahora bien, conforme a los principios de la irretroactividad de la ley y de la perpetua jurisdictione, la publicación del Decreto Nº 602 fue en fecha 29 de noviembre de 2013, la interposición de la demanda fue en fecha 15 de noviembre de 2013 y por lo tanto no produce efectos retroactivos, como lo establece el articulo 4 del Código Civil venezolano, si no desde que entro en vigencia dicho decreto al momento de su publicación, del mismo modo se le atribuye a la cláusula tercera del contrato suscritos por las partes de fecha 23 de abril de 2012 plena vigencia entre los contratantes con respecto al contrato de prorroga convencional realizado entre los suscritos y no puede aplicarse retroactividad a la prorroga convencional que estaba vigente cuestión por la cual, dentro de la prórroga convencional que va desde el 1 de abril de 2013 hasta el 30 de marzo de 2014, la cláusula contractual tercera que estable el aumento o ajuste en el canon de arrendamiento se toma como válida, determinando este Tribunal que la parte demandante tiene plenos derechos de solicitar el pago del aumento del canon de arrendamiento luego del vencimiento del término del contrato y durante el tiempo de la prórroga convencional. Así se declara.

D I S P O S I T I V A

Por todas las razones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y subsidiariamente por DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por la INMOBILIARIA ALIANZA, C.A. contra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L, en consecuencias; se condena a la parte demandada, a lo siguiente:

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la Firma Mercantil FARMACIA BELLOS S.R.L, en fecha 23 de abril de 2012 por ante la notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar.

A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 3, ubicado en la Calle Sucre, Ciudad B.E.B., de su propiedad.

A cancelarle a la parte actora la cantidad de DIECINUEVE MIL SETECIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs.19.712, 00), por concepto de los cánones de arrendamientos de los meses de Abril, mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2013, en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se ser enterada al Fisco Nacional.

A cancelarle a la actora la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 9.856, 00), por concepto de los cánones de arrendamientos de los meses Diciembre 2013, Enero, Febrero y Marzo de 2014, a razón de DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 2.464,00) cada mes incluyendo el Impuesto al valor agregado (I.V.A) DEL DOCE POR CIENTO (12%) de lo cual dicha alícuota debe se ser enterada al Fisco Nacional, mas lo que se sigan venciendo hasta fecha cierta de la entrega definitiva del local comercial a la parte demandante.

A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional (desde el 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014), de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente al último contrato de arrendamiento (01/04/12 al 31/03/13), conforme a lo establecido en el artículo 14 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

A cancelarle a la actora los intereses legales de mora acordados en el articulo 27 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela.

A entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, por haberse publicado esta decisión fuera de lapso. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada en el copiador de sentencias del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los veintiocho días del mes de octubre del año dos mil catorce. Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

El Juez,

Abg. O.T.A.

La Secretaria.,

Abg. E.C.S.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres y cinco minutos de la tarde (3:05 p.m.) Conste.-

La Secretaria.,

Abg. E.C.S.