Decisión nº PJ0262014000129 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 11 de Abril de 2014

Resolver el mencionado contrato de arrendamiento, entregando a su dueña el inmueble arrendado en el mismo buen estado de funcionamiento, limpieza y conservación que lo recibió, libre de bienes y personas.

En pagarle por vía de pretensión subsidiaria y de daños y perjuicios, los cánones arrendaticios adeudados correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, a razón de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464) mensuales, incluyendo el monto correspondiente al I.V.A. que a los fines del ejercicio es la cantidad correspondiente al monto que estuvo vigente en el plazo anterior que concluyó el 30 de marzo de 2013, las cuales ascienden a la suma de diecinueve mil setecientos doce bolívares (Bs. 19.712), así como también los cánones que se sigan causando o venciéndose hasta la fecha de desocupación y entrega del inmueble, incluyendo también el pago de intereses legales acordados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya diferencia e intereses se determinarán mediante experticia complementaria del fallo.

Entregar los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano consumidos por la arrendataria en el inmueble arrendado y en caso de adeudarse alguna suma de dinero por estos servicios que sea condenada a su pago.

La diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo contractual de prórroga resultante de la revisión de dicho canon, según la cláusula tercera del contrato cuyo incremento deberá estimarse conforme al índice Nacional de Precios al Consumidor mediante experticia a realizarse en el juicio.

Pagar las costas y costos judiciales, incluyendo honorarios de abogados.

Estimó la demanda en la suma de diecinueve mil setecientos doce bolívares (Bs. 19.712) equivalentes a ciento ochenta y cuatro punto veintidós unidades tributarias (184.22 U.T.)

-II-

De la contestación de la demanda

En la oportunidad de dar contestación a la demanda el representante legal de la empresa demandada, asistido de abogado, procedió a oponer en primer lugar la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no llenar el requisito previsto en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, argumentando que la parte actora no señaló los linderos del inmueble objeto de la relación arrendaticia.

Posteriormente procede a dar contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera:

Admitió que entre la actora y su representada existe una relación arrendaticia la cual tiene como objeto el local comercial a que hace referencia en la demanda y el monto mensual señalado en la demanda.

Negó los siguientes hechos: Que el tiempo de la relación arrendaticia sea la invocada por la actora en su demanda; que sus representados se encuentren en estado de insolvencia arrendaticia; la supuesta negada terminación de la relación arrendaticia por vencimiento de la prórroga convencional; que no hubo discusión previa para el acuerdo de la prórroga convencional; que su representada adeude las pensiones; que su representada haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de abril a noviembre de 2013 a razón de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464) mensuales y que adeude la suma de diecinueve mil setecientos doce bolívares (Bs. 19.712); que su mandante se encuentre dentro del supuesto hecho legal y contractual para ser objeto de una demanda de resolución de contrato, que tenga la obligación de indemnizar a título de daños y perjuicios a la demandada y cancelar diferencia alguna que resulte de un incremento que no existe.

Luego alega que la relación arrendaticia con la actora deviene desde hace más de treinta años, es decir, antes de constituirse la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A., ya existía tal relación de manera personal con quien funge hoy como representante legal de la misma.

Expresa que luego de crearse dicha empresa, desde el año 2003, se vinieron celebrando contratos sucesivos hasta el último que fue presentado con la demanda, es decir, que con la citada empresa ya existe una relación arrendaticia por más de trece (13) años, con lo que se evidencia que a su representada le corresponde gozar a plenitud de su prórroga legal, si se considera por este Tribunal que dicha relación es a tiempo determinado y tiene el derecho al disfrute de esa prórroga legal en virtud del estado de solvencia que hasta la fecha mantiene.

Explica que lo cierto del caso es que la empresa demandante de manera abusiva pretendió un aumento aproximado del ciento veinte por ciento (120%) lo cual de manera raciona no fue aceptado por su mandante, quien le participó de manera escrita su no aceptación.

Indica que en virtud de ello la arrendadora se negó a recibir el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del presente año, lo que motivó a su conferente a activar el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la ley especial de la materia, cuyo expediente cursa en este mismo juzgado con el asunto FP02-S-2013-1253, en el cual se evidencia el estado de solvencia de su representada.

Seguidamente procede a reconvenir a la demandante arguyendo que la relación arrendaticia que existe entre la actora y su patrocinada deviene, cuando menos, desde hace más de diez años, por lo que la arrendataria tiene pleno derecho de que se le respete la prórroga legal que le permite mantenerse en posesión del inmueble por el tiempo determinado en la ley, en las mismas condiciones y beneficios contractuales establecidos en cada uno de los contratos celebrados entre ambas partes.

Manifiesta que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra el derecho del inquilino de hacer uso de la prórroga legal en caso de terminación de la relación arrendaticia, la cual le concede al inquilino que tenga más de diez años (caso de autos) arrendando un inmueble, su derecho a una prórroga por mandato legal de tres años.

Añade que en virtud de ello, procede a reconvenir en nombre de su mandante, a la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., en acción de cumplimiento de prórroga legal para que convenga en lo siguiente:

A que cumpla con su obligación legal de reconocer a su representada su derecho de hacer uso de la prórroga legal prevista en la disposición citada, esto es, se le respete su derecho de continuar ocupando el inmueble arrendado por el lapso de tres años, de manera pacífica y sin perturbaciones.

A cancelar los costos y costas procesales.

Estimó la reconvención en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) equivalentes a 1.401,87 U.T.

-III-

De la contestación a la reconvención

En la oportunidad fijada para la contestación a la reconvención, la representación judicial de la parte actora compareció y expuso que la contestación a la demanda y reconvención la hizo el ciudadano P.J.Z.O. en nombre y representación de la empresa PRESTAMOS NUEVO TERMINAL, C.A. que no es parte en este proceso y solicita se deja constancia que la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A. no dio contestación a la demanda propuesta.

Rechazaron la cuestión previa de defecto de forma opuesta por la demandada, alegando que el objeto de la pretensión es la resolución de la relación arrendaticia que fue prorrogada legalmente, quedando vigente durante esa prórroga el contrato inquilinario original que fue incumplido por la demandada y subsidiariamente los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de ese contrato, cuyo contrato legalmente prorrogado consiste en el arrendamiento del inmueble (local comercial) reconocido por ambas, siendo evidente que al haberse determinado en la demanda el referido objeto de la pretensión, no se requiere identificar el inmueble objeto del contrato.

Señalan que los linderos del inmueble deben indicarse cuando la acción está referida a la tradición del inmueble, no es necesaria la indicación de los linderos debido a que lo controvertido en este proceso es el derecho o no de la arrendataria a continuar poseyendo precariamente el inmueble, no estando esa circunstancia circunscrita a la tradición del inmueble sino a una resolución del contrato y a la desocupación del inmueble por el incumplimiento contractual de la demandada.

Luego de ratificar y exponer nuevamente los hechos plasmados en el escrito de demanda procede, con respecto a la reconvención propuesta, a alegar que desconocen que la arrendataria tenga más de treinta años de relación arrendaticia con la empresa actora, por cuanto ésta última fue constituida el 17 de abril de 1995 y su directora y representante legal, ciudadana M.M.A.D.R., jamás ha firmado, actuando en forma personal, ningún contrato de arrendamiento con dicha demandada reconviniente.

Indican que después de vencido el término contractual el 30 de marzo de 2013, operó automática y obligatoriamente la prórroga legal del contrato, como así lo aceptó y reconoció la contraparte al reconvenir para que se le conceda esa prórroga, cuyas demás obligaciones y estipulaciones quedaron vigentes, siendo incumplidas por la demandada reconviniente las obligaciones consagradas en las cláusulas segunda y tercera del referido contrato, siendo procedente la resolución de la mencionada relación arrendaticia.

Manifiestan que la demandada no hizo ninguna propuesta amistosa y previa para incrementar el canon de arrendamiento y así suscribir un nuevo contrato a partir del 30 de marzo de 2013, como lo hacían las partes en años anteriores, limitándose a mantener el mismo canon durante el periodo de prórroga legal, incumpliendo su obligación de pagar un canon anticipado y aumentado.

Expresan que no es cierto que la representante legal de la arrendadora se haya negado a recibir el canon de arrendamiento anticipado, que según las cláusulas segunda y tercera del contrato, la arrendataria debió previamente revisar e incrementar, como se hacía en años anteriores.

Impugnaron por ilegítimas y violatoria a la ley y a lo expresamente convenido en el respectivo contrato arrendaticio, las consignaciones de alquileres realizadas a espalda de su mandante ante este Tribunal, a las que hace referencia la parte demandada en su contestación.

Rechazaron que la demandada reconviniente tenga derecho a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto incumplió las obligaciones convencionales expresamente establecidas en las cláusulas segunda y tercera del contrato.

Rechazaron la reconvención propuesta por cuanto la demandada reconviniente no tiene derecho a la prórroga y mal podría obligarse a la arrendadora durante el lapso de esa prórroga a recibir extemporáneamente el irrisorio canon de arrendamiento que unilateralmente dispuso la demandada.

Rechazaron por ilegal la exagerada e infundada cuantía de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) por cuanto el valor de las demandas o reconvenciones inquilinarias debe determinarse acumulándose las pensiones sobre las cuales se litiga y sus accesorios, e incluso, se señala el límite en la cuantía del contrato a tiempo determinado que no debe superar el año de cánones de arrendamiento y que la parte demandada no señaló cuáles serían las pensiones que está litigando por lo que necesariamente debe someterse al monto indicado en la demanda que son las que únicamente fueron determinadas y cuya cuantía no fue impugnada por la contraparte.

Luego de citar las disposiciones de los artículos 2 y 257 de la Constitución Nacional señalan que es necesario considerar en el presente caso que desde hace algunos años los venezolanos sufrimos uno de los mayores índices inflacionarios del mundo, lo que es una realidad pública y notoria y que actualmente en esta ciudad el alquiler de una habitación supera los mil bolívares y el salario mínimo actual supera los tres mil quinientos bolívares.

Añaden que en materia inquilinaria comercial el gobierno nacional en el mes de noviembre de 2013, estableciendo un monto de doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado por el alquiler de locales para comercio, que al aplicarse al inmueble alquilado cuya resolución contractual se pretende mediante este juicio, significaría un canon mensual superior a doce mil bolívares y que estos hechos deben considerarse al aplicarse los principios constitucionales precedentemente señalados en lo que respecta a la reconvención propuesta por la arrendataria insolvente de pretender pagar mil cuatrocientos cincuenta y seis bolívares en un local donde explota una atividad comercial lucrativa y excelentemente ubicado en una de las zonas de mayor actividad comercial de la ciudad como es la Avenida Sucre, próxima al terminal de pasajeros.

Por último indican que esa pretensión de pagar extemporánea (no anticipadamente) como cánones dicha irrisoria suma por el lapso de duración de la rechazada prórroga, además de ilegal y contraria a la voluntad contractual de las partes, es evidentemente injusta, conllevando a un caso de enriquecimiento sin causa.

-IV-

Decisión sobre la solicitud de declaratoria de no contestación de la demanda

Como punto previo a cualquier otro pronunciamiento en este proceso, debe este Juzgador pronunciarse sobre la solicitud planteada por la parte actora en el escrito de contestación a la reconvención, en el sentido de que se tenga por no contestada la demanda por parte de la empresa accionada.

Al respecto se observa que la parte actora indica que la contestación a la demanda y la reconvención fue propuesta por el ciudadano P.J.Z.O. en nombre y representación de la empresa PRESTAMOS NUEVO TERMINAL, C.A., la cual no es parte en este proceso, ya que la empresa demandada es INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A. y por tanto solicita que se tenga por no contestada la demanda.

Para decidir el Tribunal observa:

En el encabezamiento del escrito de contestación a la demanda, expresamente el ciudadano P.J.Z.O. manifiesta que procede en su condición de representante legal de la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A., parte demandada en este proceso.

Si bien es cierto que en párrafo aparte identifica a su representada como PRESTAMOS NUEVO TERMINAL, C.A., sin embargo considera este Juzgador que ello no consiste más que en un error material en la transcripción posterior del nombre de la empresa demandada, por cuanto, en el encabezamiento del escrito en referencia, como ya se indicó, expresamente señala que procede en nombre de su representada INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A., de manera que este Tribunal considera válida la contestación a la demanda y la reconvención interpuesta por la parte demandada. Así se declara.

No puede dejar de advertir este Juzgado a la parte actora el contenido del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, literal 2º, que consagra el deber de las partes, sus apoderados y abogados asistentes de no interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos.

Así las cosas y siendo evidente que se trata sólo de un error material, se exhorta a la parte actora y apoderados a, en lo adelante, no interponer defensas ni promover incidentes cuando tengan conciencia de la manifiesta falta de fundamentos, como expresamente lo indica la norma citada, ya que ello en nada contribuye con la celeridad procesal.

-V-

Decisión sobre la impugnación de la estimación de la reconvención

Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal tiene que decidir, como punto previo al asunto de mérito, el rechazo a la estimación de la reconvención, planteada por la parte actora en el escrito de contestación a la reconvención.

En tal sentido tenemos, por una parte, que la demandada estimó la reconvención propuesta en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), equivalentes a mil cuatrocientas una con ochenta y siete unidades tributarias (1.401,87 U.T.) y, por la otra, la parte actora rechazó esta cuantía por exagerada, alegando que el valor de las demandas o reconvenciones inquilinarias debe determinarse acumulándose las pensiones sobre las cuales se litiga y sus accesorios, e incluso, se señala el límite en la cuantía del contrato a tiempo determinado que no debe superar el año de cánones de arrendamiento y que la parte demandada no señaló cuáles serían las pensiones que está litigando por lo que necesariamente debe someterse al monto indicado en la demanda que son las que únicamente fueron determinadas y cuya cuantía no fue impugnada por la contraparte.

Por tal virtud, este Tribunal para decidir este punto previo, tiene que aplicar las reglas sobre el valor de la demanda, previstas en el Código de Procedimiento Civil, específicamente las contempladas en los artículos 31, 36 y 38 y el artículo 1° de la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, el mencionado artículo 31 establece lo siguiente:

Para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.

Por su parte, el artículo 36 expresa:

En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

En este mismo sentido el artículo 38 dispone:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación es capítulo previo a la sentencia definitiva.

Asimismo el último aparte del mencionado artículo 1° de la Resolución in comento ordena:

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del mismo.

De las disposiciones legales transcritas, aplicable mutatis mutandi a la reconvención, se desprende que, en principio, la cuantía de la demanda -o reconvención- se determina sumando el capital demandado, los intereses vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios, como lo establece el artículo 31, es decir, que en estos supuestos el valor de la demanda consta en forma expresa.

Hay casos en que no se demanda cantidad dineraria sino el cumplimiento de obligaciones de hacer, como en el supuesto que la pretensión consista solo en la entrega del inmueble arrendado. En estos casos, en los cuales no consta en forma expresa el valor de la demanda, pero es apreciable en dinero, el actor debe hacer una estimación de ella, como lo expresa el artículo 38.

Empero, en el caso específico en los cuales se trata la validez o continuación de un arrendamiento, la norma aplicable es la del artículo 36, la cual dispone que el valor se determinará acumulando las pensiones por las cuales se litigue y sus accesorios –cuando el contrato es a tiempo determinado-, al paso que si el contrato es por tiempo indeterminado el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones de un año.

En el caso de autos la demandada reconviniente estima la demanda en la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) sin indicar las razones por las cuales estimó la reconvención en esta cantidad dineraria.

Ahora bien, el artículo 36 citado, claramente dispone que en los casos sobre validez y continuación de un arrendamiento el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, tratándose en este caso de los contratos a tiempo determinado, porque en el caso que el contrato sea a tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones de un año.

Así las cosas, en el subiudice se observa que tratándose la reconvención de una pretensión de la demandada de que se le conceda el lapso de prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es palmariamente evidente que el presente asunto versa sobre la continuación del arrendamiento, y en este sentido la cuantía debe estar determinada por las pensiones por las cuales se litigue.

Si bien es cierto que la demandada no pretende el pago de suma alguna de dinero y menos de cánones de arrendamiento –por ser la arrendataria la obligada a cancelar el canon- sin embargo, debe ajustarse la cuantía de la reconvención a las pensiones reclamadas por la parte actora por versar el asunto sobre la continuación del arrendamiento, como antes se expresó.

Al hilo de lo expuesto, y considerando que la parte actora reclama el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013 (8 meses), a razón de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464), la cual incluye el correspondiente Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), como lo admite expresamente la parte demandada en el escrito de contestación, tenemos como resultado que su pretensión consiste en el pago de la suma global de diecinueve mil setecientos doce bolívares (Bs. 19.712), en consecuencia, este Juzgador determina que el valor de la demanda, así como de la reconvención propuesta, es la suma arriba indicada (Bs. 19.712) para todos los efectos derivados del presente proceso. Así se declara.

-VI-

Decisión sobre las cuestiones previas

La parte demandada opone la cuestión previa de defecto de forma a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no llenar el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, es decir, por no indicar los linderos del inmueble objeto de la relación arrendaticia.

Para decidir el Tribunal observa:

Por una parte el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil exige que la demanda debe expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmueble.

Por otra, la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 417 proferida en fecha 12 de noviembre de 2002 (Exp. 01-245, G. Dermesropian contra White Banana Cream C.A y otro), estableció lo siguiente:

(…) Por tanto, la pretensión es el fin concreto que el demandante persigue a través de las declaraciones de voluntad expresadas en la demanda, para que las mismas sean reconocidas en la sentencia. Por tanto, la pretensión es lo que se pide en la demanda, que en los procesos contenciosos se identifica con el objeto del litigio; en otras palabras, ésta comprende tanto la cosa o el bien jurídico protegido, como el derecho que se reclama o persigue. En este caso particular, el objeto de la pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual tiene por objeto un inmueble. Al estar determinado el objeto de la pretensión que como se dijo, es el cumplimiento de contrato de arrendamiento, no es necesario identificar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento”.

No comparte plenamente este Juzgador el criterio sostenido por la mencionada Sala, sin que ello signifique que se esté en contravención de la disposición contenida en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil que establece que los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia, pues, si bien es cierto que el objeto de una de las pretensiones, en el presente caso, es la resolución del contrato de arrendamiento, sin embargo, no debe soslayarse el hecho que, además de la resolución del contrato, la entrega o devolución del inmueble constituye también una pretensión de la parte actora, como pretensión es la reclamación del pago de los cánones que dice ha dejado de cancelar la arrendataria.

En efecto, el que se declare la resolución del contrato de arrendamiento sin que lleve consigo la condena en la entrega del inmueble al arrendador, haría ilusoria el derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en la Constitución Nacional, pues la declaratoria del buen derecho del arrendador no quedaría en más que en una declaratoria meramente formal sin que pueda obtener la devolución del inmueble, no obstante el incumplimiento por parte del arrendatario.

Tan pretensión es la resolución del contrato como lo es la solicitud de entrega o devolución del bien arrendado y el pago de los cánones insolutos, lo que conlleva a que si se pretende la devolución de un inmueble debe necesariamente identificarse en el libelo de demanda, como lo exige el citado artículo 340, pues, de otro modo, el Juez estaría en la imposibilidad de ordenar su entrega al no estar identificado en el libelo.

Ahora bien en el presente caso este Tribunal considera que lo que sí es innecesario es el señalamiento de los linderos del local comercial arrendado, pues si está plenamente identificado tanto en el contrato de arrendamiento como en el escrito de demanda, exigir la descripción de tales linderos constituiría un formalismo no esencial para el logro de la justicia y de la tutela judicial efectiva.

Dicho esto se observa que tanto en el contrato de arrendamiento como en el libelo de demanda, se identifica plenamente el inmueble arrendado como un local comercial, propiedad de la actora, distinguido con el Nº 2, ubicado en la Calle Sucre Nº 56, de esta ciudad, cuya descripción admite como cierta la parte demandada en el escrito de contestación, esto es, que ambas partes tienen pleno conocimiento de la descripción y ubicación del inmueble (local comercial) cuya entrega pretende la parte actora y en el cual la parte demandada reconoce que ocupa como arrendataria y ejerce una actividad comercial.

De lo anteriormente expuesto se desprende que el inmueble objeto de la pretensión de entrega del inmueble está plenamente identificado y determinado, por lo cual considera este Tribunal que la parte actora no infringió la disposición establecida ex artículo 340, motivo por el cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Resueltos los puntos previos a la decisión de fondo, corresponde a este Tribunal decidir el presente proceso de la siguiente manera:

El presente juicio trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A., argumentando la actora que entre ella y la demandada se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con una duración de un año contado desde el 1º de abril de 2012 hasta el 30 de marzo de 2.013, prorrogable por periodos iguales siempre que hubiere mutuo acuerdo entre las partes y previa la revisión del canon de arrendamiento, con un canon de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464), que incluye el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), cuyo pago debía cancelarle por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

También manifiesta la actora que culminado el término de arrendamiento, ninguna de las partes manifestó a la otra, con por lo menos un mes de anticipación, como lo establece la cláusula tercera, su voluntad de finalizarlo, lo que significó su voluntad de prorrogarlo por el término igual de un año, debiendo revisarse el canon de arrendamiento para la procedencia de dicha prórroga, pero que la arrendataria incumplió con la obligación de revisar el mencionado canon y además dejó de cancelar los correspondientes a los meses de abril a noviembre de 2.013, motivo por el cual pretende la resolución del contrato, la entrega consecuencial del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar más el incremento en el canon mensual en el plazo contractual de prórroga resultante de la revisión de dicho canon.

Por su parte la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia entre ellas sobre el bien ya identificado, así como el monto mensual del canon de arrendamiento señalado por la parte actora, pero señala que la relación arrendaticia deviene desde hace más de treinta años, es decir, que antes de constituirse la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A., ya existía tal relación de manera personal con quien funge hoy como representante legal de la misma y que luego de crearse dicha empresa, desde el año 2003, se vinieron celebrando contratos sucesivos hasta el último que fue presentado con la demanda, es decir, que con la citada empresa ya existe una relación arrendaticia por más de trece (13) años, con lo que se evidencia que a su representada le corresponde gozar a plenitud de su prórroga legal, si se considera por este Tribunal que dicha relación es a tiempo determinado y tiene el derecho al disfrute de esa prórroga legal en virtud del estado de solvencia que hasta la fecha mantiene.

Asimismo manifiesta que lo cierto del caso es que la empresa demandante de manera abusiva pretendió un aumento aproximado del ciento veinte por ciento (120%) lo cual de manera raciona no fue aceptado por su mandante, quien le participó de manera escrita su no aceptación, por lo que la arrendadora se negó a recibir el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del presente año, lo que motivó a su conferente a activar el procedimiento de consignación arrendaticia previsto en la ley especial de la materia, cuyo expediente cursa en este mismo juzgado con el asunto FP02-S-2013-1253, en el cual se evidencia el estado de solvencia de su representada, negando estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora, procediendo luego a reconvenir a la demandante para que le reconozca el derecho a gozar de la prórroga legal de tres años a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación arrendaticia una duración de más de diez años.

Expuestos los hechos anteriores y que son los verdaderamente controvertidos y relevantes para la solución de este litigio, corresponde a este Tribunal analizar las pruebas producidas en este proceso de la siguiente manera:

1. - Con respecto al documento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, el 19 de abril de 2012, bajo el N° 42, tomo 109, acompañado por la parte actora con el escrito de demanda que versa sobre el local para comercio Nº 2, ubicado en la calle Sucre, Nº 56 de esta ciudad, propiedad de la parte actora, se observa que su celebración fue expresamente admitida por la parte demandada, motivo por el cual, y por tratarse de un documento público autorizado por funcionario competente, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículo 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

2. - En relación a los instrumentos (recibos de pago) insertos en los folios 15 al 26, producidos por la parte actora, se observan que, a pesar que no fueron impugnados por la parte contraria, los mismos consisten en copias fotostáticas de documentos privados los cuales no merecen fe probatoria, constituyendo a lo sumo un indicio que debe adminicularse a las demás pruebas aportadas en autos, y ese es el valor probatorio que dimanan de estos documentos. Así se establece.

3. - En los folios 43 al 45 cursa documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Primera de esta ciudad, de fecha 24 de abril de 2007, bajo el N° 6, tomo 38, acompañado por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda que versa sobre el local para comercio Nº 2, ubicado en la calle Sucre, Nº 56 de esta ciudad, propiedad de la parte actora, al cual, por no haber sido impugnado en forma alguna por la otra parte, y por tratarse de un documento público autorizado por funcionario competente, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículo 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

4. - En los folios 47 al 49 cursa copia fotostática de documento contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría arriba mencionada, de fecha 29 de abril de 2008, bajo el N° 75, tomo 50, acompañado por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda que versa sobre el local objeto de este juicio, la cual se tiene como fidedigna, por no haber sido impugnada por la parte actora conforme lo indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a ellos, por tratarse de documento público autorizado por funcionario competente, como lo indica el artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, conforme a los artículo 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

5. - Con relación a la copia fotostática de la Gaceta Oficial Nº 40.305 contentiva del Decreto dictado por la Presidencia de la República de fecha 29 de noviembre de 2013, el Tribunal observa que no se trata propiamente de un medio prueba que este Tribunal deba analizar, sino que, si fuere aplicable al presente caso, el Juzgador está en la obligación de aplicar.

6. - Con respecto a la copia fotostática del documento constitutivo de la empresa demandada (folios 91 al 103) el Tribunal observa que la cualidad de los representantes legales de la empresa no es un hecho controvertido en este proceso, motivo por el cual en nada coadyuva a la resolución de esta littis y en consecuencia no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

7. - En los folios 124 al 127, cursa comunicación de fecha 26 de marzo de 2013 dirigida por la parte actora a la empresa PRESTAMO NUEVO TERMINAL, C.A., la cual se desecha del presente proceso por cuanto se trate de una copia fotostática de un instrumento privado que fue consignada en fecha 20 de febrero del año que discurre, es decir, fuera del lapso probatorio previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cómputo de los días de despacho transcurridos en este Tribunal en el mencionado mes, esto es, que son pruebas extemporáneas por tardías.

   Por otra parte se observa que la empresa a la cual va dirigida la comunicación en referencia es un tercero ajeno al proceso, es decir, empresa PRESTAMOS NUEVO TERMINAL, C.A.

   Por estas razones se desecha del presente proceso la citada documental. Así se establece.

8. - Con relación a las copias fotostáticas certificadas del expediente FP02-S-2013-001253, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendataria a favor de la arrendadora, por ante este mismo Juzgado, se observa que si bien es cierto fueron consignadas en la misma fecha que el documento analizado anteriormente (20/02/14), es decir, fuera del lapso probatorio respectivo, sin embargo, por considerarse documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al juzgado conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.

   Analizadas y valoradas las pruebas producidas en este proceso, corresponde a este Tribunal decidir previas las siguientes consideraciones:

   De los contratos de arrendamiento acompañados por la parte demandada (folios 43 al 49) se evidencia que la relación arrendaticia entre ambas partes se inició (sin que haya prueba que se haya iniciado en fecha anterior) el 1º de abril de 2007, como se desprende de la cláusula cuarta del primero de los contratos analizados, y no en fecha 1º de abril de 2012 como lo alega la parte actora. De manera que para la fecha de la interposición de la demanda (15/11/13) dicha relación tenía una duración de seis (6) años, ocho (8) meses y catorce (14) días. Así se declara.

   Culminado cada contrato de arrendamiento, las partes procedían a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia de un año, siendo el último suscrito entre ellos, el acompañado por la parte actora, con una duración desde el 1º de abril de 2012 hasta el 30 de marzo de 2013 como se observa en la cláusula tercera.

   De la cláusula en mención claramente se desprende que las partes dispusieron que una vez vencido el contrato de arrendamiento, la que quisiese poner fin al contrato debía notificarlo por escrito a la otra parte, con un mes de anticipación por lo menos, y si ninguna de ellas realizare tal notificación ello equivale a que el contrato se prorrogaría por el término igual de un año y con la condición de revisar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.

   Ahora bien, no cursa prueba en autos que una vez culminado el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (30/03/13) alguna de las partes haya notificado a la otra su intención de renovar el contrato, motivo por el cual éste se prorrogaría convencionalmente, en principio, por un (1) año más, es decir, desde el 1º de abril de 2013 hasta el 30 de marzo de 2014. Así se declara.

   Sin embargo, una de las condiciones establecidas en el contrato para la procedencia de la prórroga convencional a que se hizo referencia, es la revisión del canon de arrendamiento “en los términos convenidos”.

   No obstante, de ninguno de los contratos de arrendamientos suscritos por las partes y que cursan en autos, consta la forma en la cual se procedería a la revisión del canon una vez vencido cada uno de ellos, de lo cual infiere este Tribunal que la forma de aumentar el respectivo canon, antes de cada prórroga convencional era de mutuo acuerdo.

   Una vez vencido el último contrato de arrendamiento (30/03/13) es evidente que no hubo acuerdo entre los contratantes acerca de la forma de la actualización del canon de arrendamiento, lo que motivó a la arrendataria a consignar, por ante este mismo Tribunal, los cánones de arrendamiento y a la arrendadora a accionar en contra de aquella por considerar que incumplió el contrato al no cancelar los cánones con el respectivo ajuste.

   Al hilo de lo expuesto se observa que el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente dispone:

   En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusulas de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

   De lo dispuesto en el artículo transcrito se desprende que la forma de fijar, ajustar o aumentar los cánones de arrendamiento sobre aquéllos inmuebles que estén exentos de regulación, por encuadrar en alguno de los supuestos establecidos en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (exceptuando los inmuebles destinados a vivienda cuyos cánones de arrendamiento están congelados por Decreto del Ejecutivo Nacional) es la siguiente: Primero, por la autonomía de la voluntad de las partes, quienes tienen la libertad de aumentar el canon por acuerdo entre ellas; segundo, estableciendo las mismas partes en el contrato de arrendamiento una cláusula de valor en la cual pueden indicar un porcentaje anual o señalar que será aumentado de acuerdo a los Indices de Precios al Consumidor señalado por el Banco Central de Venezuela y, tercero, por disposición de la Ley, esto es, a falta de acuerdo entre las partes y a falta de inclusión expresa de una cláusula de valor en el contrato de arrendamiento, la ley señala que el canon se “se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período”.

   Precisado lo anterior se observa que al no haber acuerdo entre las partes sobre el ajuste o aumento en el canon de arrendamiento, una vez culminado el último de los contratos (30/03/13), ni tampoco haber fórmula para tal aumento en los contratos suscritos por las partes, la forma para establecerlo es de acuerdo al Indice de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, como claramente lo dispone la norma indicada.

   En este caso es evidente que tampoco hubo acuerdo entre las partes a los fines de determinar el Indice de Precios al Consumidor acumulado para el mismo periodo al vencimiento del contrato, pudiendo haberlo determinado ellas mismas a través de la información publicada en la página web del instituto o a través de terceros con conocimientos prácticos en la materia (contadores, economistas, etc.).

   Sin embargo, al disponer la norma analizada que ante la falta de acuerdo entre las partes acerca de la forma de determinar el ajuste del canon de arrendamiento, éste se determinará de acuerdo al Indice de Precios al Consumidor acumulado para el mismo periodo de vigencia del contrato, considera este Juzgador que la arrendataria debió, ante la negativa de la arrendadora a recibir los cánones, como lo expresa en la contestación de la demanda, consignar ante este Tribunal los respectivos cánones de arrendamiento conjuntamente con el respectivo ajuste determinado a través del Indice de Precios al Consumidor acumulado en el periodo de vigencia del contrato, esto es, desde el 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013.

   En efecto, el Indice de Precios al Consumidor es una información fácilmente accesible a través de la página web del Banco Central de Venezuela, mediante la cual la arrendataria podía hacer los cálculos respectivos por sí o por medio de un asesor con conocimientos en la materia y así cumplir con lo pactado en la cláusula tercera del contrato acerca de la revisión o ajuste del canon de arrendamiento en caso de prórroga convencional y así evitar incurrir en insolvencia arrendaticia.

   Obligar a la arrendadora a recibir en el periodo de prórroga del contrato el mismo monto del canon estipulado para el periodo vencido, cuando ellas mismas dispusieron que ante una eventual prórroga el canon debía ajustarse y cuando la misma ley establece la forma como ajustar el canon ante falta de acuerdo entre ellas, es contrariar la convenido expresamente en el contrato de arrendamiento y someter a aquella a una injusticia, ya que es un hecho notorio el alto índice inflacionario que actualmente sufre el País y que origina una pérdida del poder adquisitivo de la moneda, siendo evidente que con el mismo canon de arrendamiento que regía en el periodo vencido no se adquieren los mismos bienes y servicios que regirán en uno nuevo.

   Ahora bien, del expediente Nº FP02-S-2013-001253, llevado ante este mismo Tribunal y cuyas copias certificadas cursan en autos, contentivo del procedimiento de consignaciones de arrendamiento efectuadas por la demandada en beneficio de INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., se evidencia que la arrendataria procedió a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril 2013 y meses subsiguientes, a razón de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200), más el respectivo monto del IVA, es decir, la misma suma estipulada para el periodo del contrato de arrendamiento vigente desde el 1 de abril de 2012 al 30 de marzo de 2013.

   De lo anterior se desprende que la arrendataria incumplió con la obligación de cancelar el respectivo ajuste en los cánones de arrendamiento del mes de abril y siguientes meses del año 2013, y con ello infringió lo estipulado por las mismas partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.

   No puede excusarse la arrendataria en la falta de acuerdo entre las partes para determinar y cancelar el ajuste del canon de arrendamiento para el periodo de la prórroga convencional, pues, la ley en referencia fija la forma de hacerlo ante la falta de acuerdo entre ellas.

   Ahora bien, mediante Decreto Nº 602 emanado de la Presidencia de la República y publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 se estableció, conforme al artículo 4º, que a partir de la fecha de la publicación en la referida Gaceta de dicho Decreto quedarán sin efectos las cláusulas contenidas en los contratos de arrendamiento y documentos de condominio de inmuebles destinados a comercio, la industria o la producción que establezcan “ajustes periódicos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato”.

   Sin embargo se observa que la demanda que hoy nos ocupa fue introducida en fecha 18 de noviembre de 2013 mientras que el Decreto en referencia fue publicado en Gaceta Oficial en fecha 29 de noviembre de 2013.

   Ahora bien, conforme a los principios de la irretroactividad de la ley y de la perpetua jurisdictione, se desprende que al ser publicado dicho decreto luego de la interposición de la presente demanda, el mismo no produce efectos retroactivos, como lo dispone el artículo 4 del Código Civil, sino desde la fecha de publicación como textualmente lo dispone el Decreto, de lo cual se concluye que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto hoy de análisis mantiene plena vigencia entre las partes y respecto a la última prórroga convencional. Así se declara.

   Si vencida la prórroga convencional las partes acordaren nueva prórroga, en este supuesto sí tendría aplicación el Decreto Presidencial, considerándose sin efecto la cláusula que establece el aumento periódico del canon ya que la nueva prórroga ocurriría luego de su entrada en vigencia. Empero a la prórroga convencional que ya estaba en curso, no puede aplicársele retroactivamente la ley, cuestión por la cual, dentro de la prórroga convencional que va desde el 1 de abril de 2013 al 30 de marzo de 2014 la cláusula contractual que establecía aumento o ajuste en el canon es válida, con lo cual este Tribunal determina que la parte actora estaba en pleno de derecho de exigir el pago del aumento del canon de arrendamiento luego del vencimiento del término del contrato y durante el tiempo de la prórroga convencional. Así se declara.

   Declarado el derecho de la parte actora en cobrar el ajuste del canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga convencional y con ello la procedencia de la pretensión de la resolución del contrato es evidente que las consignaciones efectuadas por la arrendataria en beneficio de la arrendadora, no fueron legítimamente efectuadas, al no consignar el canon respectivo con el ajuste acordado en el contrato de arrendamiento y que debía determinarlo la arrendataria en base a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

   No obstante a lo arriba expuesto y extremando su función sentenciadora este Tribunal procede a analizar la tempestividad de las consignaciones efectuadas por la arrendataria de la siguiente manera:

   La arrendataria alega que los cánones de arrendamiento por ella consignados fueron realizados de forma legítima y dentro del lapso legal establecido, hecho éste negado por la actora.

   Al respecto se observa que la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, establece que el canon de arrendamiento lo constituiría la suma de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) el cual debe cancelar la arrendataria por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora a solicitar judicialmente la resolución o ejecución del contrato con los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   En relación a esta facultad que tienen las partes de convenir el pago de los cánones de arrendamiento por adelantado se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia –analizando el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la siguiente manera,

   Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

   Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

   En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

   Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

   Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

   Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide. (Sent. N° 55 del 5 de febrero de 2009, Exp. 07-1731),

   De acuerdo al criterio expuesto –vinculante- es completamente válida la estipulación de las partes conforme a la cual el canon de arrendamiento se cancele de forma adelantada, desde luego que tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, como expresamente lo indica la Sala.

   De forma que, en el sub iudice, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, según la cual los cánones arrendaticios se pagarán “por adelantado” dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes es completamente válida y en caso de que la arrendadora se negare a recibir el pago, tendría hasta el día 20 de cada mes para consignar, ante el Tribunal respectivo, los cánones de arrendamientos, conforme a las disposiciones establecidas ex artículo 51, que establece una especie de lapso de gracia de los días para consignar los cánones en caso que el arrendador rehusare recibir el pago.

   Es decir, que la arrendataria tenía, verbigracia, hasta el día 20 de abril de 2013 para consignar los cánones arrendaticios correspondientes a dicho mes, y hasta el día 20 de mayo de 2013 (si no hubiese consignado el primero) para consignar ambos cánones (abril y mayo de 2013) y evitar incurrir en la causal de resolución prevista en la cláusula segunda (falta de pago de dos mensualidades consecutivas).

   Así las cosas se observa, conforme al expediente de consignaciones arrendaticias N° FP02-S-2013-001518, que la arrendataria introdujo escrito de consignaciones de arrendamiento correspondiente al mes de abril, en fecha 21 de marzo de 2013.

   Ahora bien, la fecha que ha de tomarse en cuenta para determinar si la parte consignó el canon no es cuando introduce el escrito, sino cuando efectivamente consigna el canon adeudado sea a través de cheque de gerencia a nombre de la arrendadora o el Juzgado respectivo o a través de depósito en la cuenta del Tribunal, ya que es un hecho notorio judicial que la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) no recibe originales de cheques o cualquier otro instrumento negociables, por lo cual era materialmente imposible consignar el respectivo cheque el mismo día de la introducción del escrito, sino cuando se conoce a ciencia cierta el tribunal que resulte competente por la respectiva distribución.

   En este sentido, en vista de que el Tribunal dispone de tres días a los a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la solicitud, en atención a lo previsto en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, la parte consignante debe dentro de ese mismo lapso consignar los recaudos necesarios para que el Tribunal procediese a proveer sobre la admisión de la consignación efectuada conforme a las normas del procedimiento de consignación arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Sin embargo, es un hecho notorio judicial que este Tribunal permaneció sin despacho desde el día 21 de marzo de 2013 (misma fecha de interposición del escrito de consignaciones) hasta el día 20 de mayo de 2013 motivado a renuncia de varias personas que conformaban la plantilla de trabajadores de este Juzgado, con lo cual era materialmente imposible, por no ser una causa imputable a ella, que la arrendataria consignase el respectivo cheque correspondiente a los cánones de los meses de abril y mayo de 2013 durante ese lapso.

   Considerando en consecuencia que la Ley otorga quince (15) días de gracia al arrendatario, luego del vencimiento de cada mensualidad (conforme a lo convencionalmente pactado como lo estableció la Sala Constitucional) y considerando que durante el mes de abril y hasta el día 20 de mayo de 2013, fecha anterior a la cual este Tribunal reanudó sus actividades (21/05/13) este Tribunal no recibió ningún tipo de documentos provenientes de las partes, estima este sentenciador, que los días que no hubo despacho a que se hizo referencia supra, no serían computables a los fines de establecer la tempestividad de las consignaciones efectuadas por la demandada.

   Ahora bien, el día 27 de mayo de 2013 la arrendataria consignó cheques de gerencia Nros. 00176958 y 00177182 por un monto de dos mil trescientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 2.354), cada uno, correspondientes a los meses de abril y mayo de 2013.

   Al respecto se observa que no obstante que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se establece que el canon de arrendamiento es la cantidad mensual de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200), sin embargo, en el escrito de demanda la parte actora indica que este canon es por la suma de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464) lo cual incluye el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), esto es, la suma de dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) más el impuesto mencionado del doce por ciento (12%) conforme a las normas Tributarias vigentes en el país (Bs. 264) hecho éste que es aceptado por la parte demandada en el escrito de contestación al señalar que “Se admite como hecho cierto el monto mensual admitido por la actora en su demanda”.

   De lo antes expuesto este Tribunal infiere que las partes efectivamente acordaron que además de los dos mil doscientos bolívares (Bs. 2.200) reflejados en el contrato, la arrendataria cancelaría la suma correspondiente al IVA (Bs. 264), siendo obligación de la arrendadora enterar al Fisco Nacional el respectivo impuesto retenido a la arrendataria, evidenciándose de las copias fotostáticas aportadas por la parte actora con su demanda que la arrendataria cancelaba mensualmente la suma acordada en el contrato (Bs. 2.200) más el doce por ciento (12%) correspondiente al impuesto en referencia, descontándosele una retención efectuada por la arrendadora del cinco por ciento (5%) para un total mensual cancelado por la arrendataria de dos mil trescientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 2.354).

   A pesar que los referidos cheques fueron librados a la orden de M.M.A.D.R. y no a nombre de la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., sin embargo, este Tribunal considera, en atención al principio constitucional referido a la prohibición del sacrificio de la justicia por la omisión de formalidades no esenciales, que al ser la ciudadana mencionada representante legal (directora) de la empresa arrendadora, como se evidencia del poder otorgado en nombre de ésta a los abogados identificados en cabeza de esta decisión, en consecuencia debe tenerse como consignados en beneficio de la arrendadora.

   No obstante, es política del Banco Bicentenario, Banco Universal, en el cual este Tribunal ordenó la apertura de la cuenta de ahorro a nombre de la arrendadora, que si la beneficiaria es una persona jurídica los respectivos cheques de gerencia para la apertura de la cuenta deben estar a la orden de dichas personas jurídicas y no a nombre de personas naturales, sean o no sus representantes.

   En vista de ello, este Tribunal giró instrucciones a la consignataria para que sustituyera los cheques que estaban a la orden de la representante legal de la arrendadora a nombre de la persona jurídica INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., a los fines que la entidad bancaria en referencia procediese a abrir la cuenta de ahorro a nombre de ésta.

   Así las cosas, en fecha 20 de junio de 2013, como se evidencia del acta levantada en esa fecha, la arrendataria, a través de apoderada judicial, procedió a consignar cheque de gerencia Nº 00179284 del Banco Provincial, por la suma de siete mil sesenta y dos bolívares (Bs. 7.062) que sustituye a los cheques consignados correspondientes a los meses de abril y mayo de 2013 y además el mes de junio del mismo año, con lo cual se procedió a ordenar la apertura de la cuenta de ahorro a nombre de la arrendadora en el Banco Bicentenario, Banco Universal con sede en esta ciudad, conforme al auto de fecha 27 de junio de 2013.

   Ahora bien, en vista que los cheques correspondientes a abril y mayo de 2013 -que fueron sustituidos por el arriba descrito por las razones ya expuestas- fueron consignados (27/05/13) dentro de los quince días siguientes a la fecha en que éste Juzgado reiniciara sus actividades de despacho (21/05/13), en consecuencia lo fueron dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Con respecto al mes de junio de 2013 se observa que si bien es cierto fue consignado en forma adelantada, sin embargo ha sido criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que el pago consignado en forma adelantada es válida, por no causar ningún perjuicio al acreedor y en vista que el término para el pago corre en beneficio del deudor, es decir, que la mencionada mensualidad (junio 2013) fue consignado en forma tempestiva.

   No sucede lo mismo con los cánones de los meses de julio y agosto de 2013, pues se evidencia que una vez aperturada la cuenta de ahorro en mención en fecha 14 de agosto de 2013, como se desprende la libreta de ahorro correspondiente a la cuenta Nº 1750067850061727081 suministrada por el banco, la arrendataria procedió a realizar el respectivo depósito en fecha 20 de septiembre de 2013, como se evidencia del recibo bancario que riela al folio 64 del expediente de consignaciones, es decir, fuera del lapso previsto en el citado artículo 51, pues disponía hasta el día 20 de agosto de 2013 para consignar los mencionados cánones de arrendamiento de los meses citados (julio y agosto de 2013) para no incurrir en insolvencia en el pago de dos meses consecutivos como causal de resolución del contrato, sin que pueda excusarse en la imposibilidad de hacerlo por virtud del lapso de receso judicial del 15 de agosto al 15 de septiembre, ya que una vez aperturada la cuenta debe proceder a hacer el respectivo depósito ante la entidad bancaria en la cual no rige el receso judicial de los Tribunales de la República, con lo cual este Tribunal determina que, ciertamente, las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio y agosto de 2013 no fueron legítimamente efectuadas, es decir, que aun cuando no fuere procedente el aumento del canon exigido por la actora, los cánones de estos meses (julio y agosto de 2013) fueron consignados en forma extemporánea, incurriendo así la arrendataria en causal de resolución al dejar de cancelar en forma legal el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas, motivo por el cual debe estimarse procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora. Así se declara.

   Con respecto a la pretensión de la actora de que la demandada entregue los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble, el Tribunal observa que, conforme a la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, los servicios públicos tales como electricidad, agua, aseo urbano, gas y otros servicios, serán por la exclusiva cuenta de la arrendataria, quien deberá presentar a la arrendadora las constancias o solvencias emitidas por los prestadores de tales servicios a la fecha de terminación del contrato.

   En tal sentido, habiéndose declarado procedente la resolución del contrato de arrendamiento y con ello terminada la relación arrendaticia existente entre ellas, es procedente la pretensión de la parte actora en que la demandada le haga entrega de los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, electricidad y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado. Así se declara.

   Sin embargo, en caso de adeudarse alguna suma de dinero por la prestación de alguno de esos servicios, este Tribunal está impedido, en este proceso, de condenar a la demandada al pago de los mismos, como lo pretende en forma subsidiaria la actora, ya que las posibles deudas que posea el inmueble en los servicios públicos especificados no fueron determinados en la demanda incoada y por tanto quedarían, si tal es el caso, fuera de los límites de la presente controversia. Así se declara.

   En relación a lo reconvención propuesta por la parte demandada acerca de que se le reconozca el derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios este Tribunal observa que para determinar si la arrendataria tiene derecho a la prórroga legal se debe analizar si se cumple con los requisitos para que la arrendataria sea acreedora de tal derecho.

   Además de los requisitos exigidos por el artículo 38 de la ley in comento, para la procedencia de la prórroga legal, como lo son: que el contrato de arrendamiento tenga por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1°, que el contrato sea a tiempo determinado y que se encuentre vencido el lapso estipulado, el artículo 40 establece:

   Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   Es decir, que un requisito sine qua non exigido por la ley, para que el arrendatario sea acreedor del beneficio de la prórroga legal, es que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.

   Sin embargo, en vista de que previamente este Juzgador determinó que la arrendataria incumplió con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento y su respectivo ajuste o aumento, correspondientes a la prórroga convencional a partir del 1 de abril de 2013, en consecuencia, al estar incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, no tiene derecho a gozar de la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual debe estimarse improcedente la reconvención propuesta. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Así se decide.

CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la empresa INMOBILIARIA ALIANZA, C.A., contra la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A.. Así se decide.

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la empresa INVERSIONES NUEVO TERMINAL, C.A. contra la empresa INMOBILIARIA ALIZANZA, C.A. Así se decide.

En atención a lo antes decidido se condena a la parte demandada, a lo siguiente:

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes arriba identificadas.

A entregarle a la parte actora el inmueble arrendado constituido por el local para comercio Nº 2, propiedad de su propiedad, ubicado en la calle Sucre, Nº 56 de esta ciudad.

A cancelarle a la actora la cantidad de diecinueve mil setecientos doce bolívares (Bs. 19.712) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013, a razón de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464) mensuales, el cual incluye el respectivo Impuesto al Valor Agregado (doce por ciento sobre la cantidad de Bs. 2.200) y que cuya alícuota debe enterar la arrendadora al Fisco Nacional.

A cancelar a la actora la suma de nueve mil ochocientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 9.856) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2013 y enero, febrero y marzo de 2014, a razón de dos mil cuatrocientos sesenta y cuatro bolívares (Bs. 2.464) mensuales, el cual incluye el respectivo Impuesto al Valor Agregado (doce por ciento sobre la cantidad de Bs. 2.200) y que cuya alícuota debe enterar la arrendadora al Fisco Nacional, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.

A cancelarle a la actora los intereses de mora correspondiente a las mensualidades ordenadas a cancelar en los particulares tercero y cuarto, calculadas desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta la fecha de la experticia complementaria del fallo que se ordenará practicar, en base a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades federales, conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A cancelarle a la actora la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon arrendaticio mensual en el plazo de la prórroga convencional (desde el 1 de abril de 2013 al 31 de marzo de 2014), de acuerdo al Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para el periodo correspondiente al último contrato de arrendamiento (01/04/12 al 31/03/13), conforme a lo establecido en el artículo 14 ejusdem.

A entregarle a la actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de agua, luz eléctrica y aseo urbano correspondiente al inmueble arrendado.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en forma total en este proceso, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil catorce (2.014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

El Juez.,

Dr. N.A.R.

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

La Secretaria

Abg. Inocencia Linero de Cárdenas