Decisión nº 67 de Juzgado Segundo de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 11 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

197º y 149º

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE COMPAÑIA ANONIMA (ALVENCA), de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23/09/1987, bajo el N° 2, tomo 16-A con posterior reforma, representada por su presidente, ciudadano N.N.T., venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 8.110.010 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado L.A.S.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 11.451, según poder Apud-Acta que corre inserto al folio 29.

PARTE DEMANDADA: ciudadana F.L.J., venezolana, mayor de edad, soltera, secretaria, titular de la cédula de identidad N° 3.790.650 y con domicilio en la Urbanización El Diamante, casa N° 4, vereda 07, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: J.L.A.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 98.661.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE NÚMERO: 4.669-2008

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada ante el Juzgado Distribuidor en fecha 26 de febrero de 2008, por el ciudadano N.N.T., ya identificado, en su carácter de presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE COMPAÑIA ANONIMA (ALVENCA), anteriormente identificada, asistido del abogado L.A.S.P., identificado up supra, en la que expone: que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana F.L.J., ya identificada, un inmueble ubicado en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira, como consta en contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de septiembre de 2006, bajo el N° 50, tomo 101; manifiesta: en la cláusula segunda del mencionado contrato establecieron un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F.120,00) y actualmente cancela CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs.F.144,00); en la cláusula quinta, establecieron como duración del mismo 06 meses prorrogables y pudiendo ser rescindido por cualquiera de las partes con notificación a la otra por lo menos con 60 días de antelación al vencimiento; añade: en fecha 27 de octubre de 2007 mediante comunicación escrita su representada le notificó a la arrendataria que no le iba a renovar mas el contrato y le hizo saber que su prórroga legal era entre el 15 de febrero de 2007 y el 15 de febrero de 2008, debiendo entregar el inmueble pintado, limpio y solvente de todos los servicios públicos; que por cuanto la arrendataria no hizo entrega del inmueble en la fecha oportuna, procede a demandarla por cumplimiento de contrato y cumplimiento de prórroga legal, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a entregar el inmueble objeto de litigio totalmente desocupado, limpio y solvente de pagos y dar cumplimiento contrato de arrendamiento celebrado, así como a la prórroga legal; fundamentó la acción conforme a lo previsto en los artículos 1.159, 1.167 del Código Civil; 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicitó se le decretara medida de secuestro de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; indico domicilio para la practica de la citación de la parte demandada; estimó la demanda en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.4.500,00); protestó las costas del juicio y por último solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada, conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con los pronunciamientos y accesorios de Ley. (folios del 01 al 05).

Conjuntamente con el libelo de la demanda presentó anexo: copia de la comunicación de fecha 24 de octubre de 2006; contrato de arrendamiento; copia de Registro Mercantil; original de contrato de arrendamiento; original de inventario general del inmueble; copia de documento de propiedad y fotocopia de cédula de identidad. (folios del 06 al 24).

Por auto de fecha siete (07) de marzo de 2008, este Juzgado admitió la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos su citación, y vencido que fuese 01 día concedido como término de distancia, asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (folios 25 y 26).

En fecha diez (10) de marzo de 2008, este Juzgado dictó auto acordando librar oficio conforme al artículo 227 del Código de Procedimiento Civil. (folios 27 y 28).

Por auto de fecha trece (13) de marzo de 2008, este Juzgado dictó auto ordenado agregar al expediente la comisión procedente del Juzgado del Municipio Córdoba. (folios 30 al 35).

En fecha dieciocho (18) de marzo de 2008, siendo el día y la hora fijado para llevar a cabo el acto conciliatorio entre las partes se declaró desierto el mismo por la no comparecencia de la parte demandante. (folio 36).

En fecha dieciocho (18) de marzo de 2008, la parte demandada asistida del abogado J.L.A.M., dio contestación a la demanda en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya recibido comunicación escrita en fecha 27 de octubre de 2007 y por ultimo solicitó se declare sin lugar la demanda por estar frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que aún no tiene fin en el tiempo y por encontrarse totalmente solvente en sus cánones arrendaticios. (folio 37).

En fecha veinticinco (25) de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de solicitud de cotejo, lo cual fue acordado por auto de fecha 26 de marzo de 2008. (folios 38 al 39).

En fecha veintiocho (28) de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en las que promovió las siguientes: invocó a favor de su representada todo lo que en autos la favorezca, especialmente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y testimoniales de los ciudadanos: G.E.P.V., G.A.V.P. y G.P.B., las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de esa misma fecha, fijando día y hora para que los ciudadanos G.E.P., G.A.V.P. y G.P.B., rindieran su declaración testimonial. (folios 40 al 42).

En fecha dos (02) de abril de 2008, siendo el día y la hora fijados para la comparencia del ciudadano G.E.P.V., compareció el mismo y rindió declaración testimonial. (folio 43).

En fecha dos (02) de abril de 2008, siendo el día y la hora fijados para la comparencia del ciudadano G.A.V.P., compareció el mismo y rindió declaración testimonial. (folio 44).

En fecha dos (02) de abril de 2008, siendo el día y la hora fijados para la comparencia del ciudadano G.P.B., compareció el mismo y rindió declaración testimonial. (folio 45).

En fecha cuatro (04) de abril de 2008, la parte demandada asistida del abogado J.L.A.M., presentó escrito de pruebas en las que promovió el mérito y valor probatorio del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 7, 8, 9 y 10 y solicitó que las pruebas promovidas sean admitidas, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de esa misma fecha. (folios 46 y 47).

PARTE MOTIVA

La presente acción de desaojo se inicia mediante escrito libelar, fundamentado en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA del contrato de arrendamiento, los artículos 1.l59 y 1.167 del Código Civil y 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en el que la parte demandante alega: que su representada dió en arrendamiento a la ciudadana F.L.J., ya identificada, un inmueble ubicado en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira, según contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 06 de septiembre de 2006, bajo el N° 50, tomo 101; manifiesta que en la cláusula segunda del mencionado contrato establecieron un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE BOLIVARES FUERTES (Bs.F.120,00) y actualmente cancela CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs.F.144,00); en la cláusula quinta, establecieron como duración del mismo 06 meses prorrogables y pudiendo ser rescindido por cualquiera de las partes con notificación a la otra por lo menos con 60 días de antelación al vencimiento; añade: en fecha 27 de octubre de 2007 mediante comunicación escrita su representada le notificó a la arrendataria que no le iba a renovar mas el contrato y le hizo saber que su prórroga legal era entre el 15 de febrero de 2007 y el 15 de febrero de 2008, debiendo entregar el inmueble pintado, limpio y solvente de todos los servicios públicos; debido a que la arrendataria no hizo entrega del inmueble en la fecha oportuna, procede a demandarla por cumplimiento de contrato, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a entregar el inmueble objeto de litigio totalmente desocupado, limpio y solvente de pagos; solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio y estimó la demanda en la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.4.500,00).

Consta en autos que la parte demandada fue citada por el ciudadano Alguacil del Juzgado del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, constando en autos la referida comisión en fecha 13 de junio del 2008 y en su oportunidad legal dio contestación a la demanda en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo la demanda en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya recibido comunicación escrita en fecha 27 de octubre de 2007, desconociendo la comunicación consignada al folio 06 del expediente y por ultimo solicitó se declare sin lugar la demanda por estar frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y que aún no tiene fin en el tiempo y por encontrarse totalmente solvente en sus cánones arrendaticios.

Ahora bien, una vez esbozada la síntesis de la controversia procede este sentenciador a valorar las pruebas presentadas conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre si con independencia de la parte que las aportó al proceso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

- Comunicación emitida por la ciudadana F.L., la cual riela al folio 06 del expediente, la cual fue desconocida por la parte demandada en su escrito de contestación, promoviendo la parte demandante la prueba de cotejo siendo presentado el referido informe en fecha 04 de abril del 2008, informe en el cual se verificó que la firma dubitada correspondía a una forma producida por una misma persona por lo tanto era una firma autentica de la ciudadana F.L.J., razón por la cual el referido documento se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil.

- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, suscrito ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 06 de septiembre del 2004, anotado bajo el Nº 50, tomo 101, el cual riela a los folios 07 al 10 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado en su oportunidad legal.

- Copia del Registro de Comercio de la empresa Inmobiliaria Alquila y Vende C.A. y copia de la asamblea extraordinaria de accionistas Nº 15, las cuales rielan a los folios 11 al 17 del expediente y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado en su oportunidad legal.

- Contrato de administración del inmueble objeto del presente litigio otorgado por el ciudadano M.A.C.M., a la parte demandante, el cual riela a los folios 18 al 21 y se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado en su oportunidad legal.

- Documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Córdoba, en fecha 31 de marzo del 2004, bajo el Nº 34, folio 34, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido tachado en su oportunidad legal.

- Testimoniales de los ciudadanos G.E.P.V., G.A.V.P. y G.P.B., la cuales rielan a los folios 43, 44 y 45 respectivamente del expediente y se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

- Contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, el cual riela a los folios 07 al 10 del expediente y ya fue valorado anteriormente.

Ahora bien con las pruebas anteriormente descritas y valoradas por este juzgador quedó demostrado:

La existencia de una relación arrendaticia entre las partes mediante contrato de arrendamiento público suscrito ante la Notaría Pública Primera de San C.E.T., en fecha 06 de septiembre del 2004, anotado bajo el N° 50, tomo 101, por un inmueble para habitación ubicado en la Urbanización El Diamante, casa Nº 4, vereda 7, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira, la duración o vigencia del referido contrato fue dispuesta en cláusula QUINTA de la forma siguiente “La duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES a partir de la fecha indicada en la cláusula CUARTA, prorrogable por períodos iguales y sucesivos, a menos que una de las partes diere a la otra un aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato o cualquier otro cambio del mismo contrato…”,(Subrayado de este Tribunal). Por lo que el referido contrato, comenzó su vigencia 15 de agosto del 2004 y finalizó el 15 de febrero del 2005, al no existir ningún tipo de notificación de las partes manifestando su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia este se prorrogó automáticamente por seis (06) meses conforme a la cláusula parcialmente transcrita anteriormente, lapso este que transcurrió entre el 15 de febrero del 2005 y 15 de agosto del 2005; al no existir ningún tipo de notificación se prorrogó automáticamente por seis (06) meses más, período este que sucedió entre el 15 de agosto del 2005 y el 15 de febrero del 2006; lapso que se prorrogó nuevamente por seis (06) meses adicionales los cuales trascurrieron entre el 15 de febrero del 2006 y el 15 de agosto del 2006; dicho contrato se prorrogó de nuevo por seis (06) meses las cuales corrieron desde el 15 de agosto del 2006 hasta el 15 de febrero del 2007, dentro de este lapso, específicamente el 27 de octubre del 2006, se observa que la parte demandada fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento por el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria, notificación esta que fue realizada por la parte demandante conforme a lo dispuesto en la cláusula QUINTA del contrato, es decir con por lo menos SESENTA (60) días de anticipación al vencimiento del período de renovación, por lo que una vez concluida esta cuarta renovación automática de seis (06) meses, la cual sucedió el 15 de febrero del 2007, la parte demandada comenzó a gozar de la prórroga legal de Ley establecida en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de arrendamientos Inmobiliarios, la cual por tratarse de una relación arrendaticia que duró dos (02) años y seis (06) meses, le correspondía un (01) año de prórroga legal, período que transcurrió entre el 15 de febrero del 2007 y el 15 de febrero del 2008, en esta fecha quedó culminada la relación arrendaticia, con la finalidad de explanar de una manera más clara todo los lapsos anteriormente mencionados se realizará un cuadro sinóptico sobre tal situación:

CUADRO DEMOSTRATIVO DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Vigencia del contrato de arrendamiento Desde el 15 de agosto del 2004 Hasta el 15 de febrero del 2005

Vigencia de la primera renovación automática Desde el 15 de febrero del 2005 Hasta el 15 de agosto del 2005

Vigencia de la primera renovación automática Desde el 15 de agosto del 2005 Hasta el 15 de febrero del 2006

Vigencia de la primera renovación automática Desde el 15 de febrero del 2006 Hasta el 15 de agosto del 2006

Vigencia de la cuarta prorroga Desde el 15 de agosto del 2006 Hasta el 15 de febrero del 2007

Fecha en que fue notificada la parte demandada

27 de octubre del 2006 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Período en que transcurrió la prorroga legal Inició el 15 de febrero del 2007 Finalizó el 15 de febrero del 2008

De todo lo anteriormente razonado y explicado, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda desconoció el contenido y firma de la notificación de carácter privada efectuada por la parte demandante, la cual fue objeto de prueba de cotejo arrojando como resultado la autenticidad de la firma suscrita por la parte demandada, en consecuencia, la parte accionada tenía pleno conocimiento de tal notificación debiendo hacer entrega del inmueble el día 15 de febrero del 2008, no constando en autos que la parte demandada haya realizado la entrega del inmueble, hecho que dió origen a la presente acción. En otro orden de ideas la parte demandada en su escrito de contestación manifestó lo siguiente: “cuya duración del mismo se estableció de seis (06) meses prorrogables y desde la fecha de su inicio 06 de septiembre de 2004, se ha prorrogado indefinidamente convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado”, al respecto este Juzgador observa lo plasmado mediante jurisprudencia de fecha 25 de noviembre de 1.965, dictada por el Juzgado Superior Décimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en donde sostiene “los contratos en que se prevé su duración por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en cierta oportunidad de su intención de poner fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que confiere a ambas partes o alguna de ellas a rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…asimismo, su voluntad fue de que las prórrogas fueran por tiempo igual a las del termino fijo de un año, sometido únicamente a la condición de que alguna de las partes antes del vencimiento del plazo fijo (…) notificara a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato. Por tanto la voluntad contractual esta clara y no hay incompatibilidad entre ella y el sentido literal empleado en la redacción de la cláusula del contrato de arrendamiento o en la investigación de la intención común es uno de los medios de que se vale la Ley para interpretar las convenciones entre las partes. Este criterio ha sido sostenido también por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en sentencia de fecha 07 de octubre de 1993, ” (Subrayado de este Tribunal); quien juzga observa que la parte demandada fue debidamente notificada de la no renovación del contrato, no trayendo la parte accionada a los autos prueba alguna que demostrara que la parte demandante haya recibido cánones de arrendamiento posteriores al mes de febrero del 2008, es decir en fecha posterior al vencimiento de la prórroga legal, siendo esta la manera de que operara la tácita reconducción arrendaticia y por ende el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado, por lo tanto estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado. En tal virtud, y en razón de todo lo expuesto la presente acción intentada con base a los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil y los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es procedente, debiendo declararse con lugar la misma y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos y en virtud de las probanzas en el presente juicio, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ALQUILA Y VENDE COMPAÑIA ANONIMA (ALVENCA), de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23/09/1987, bajo el N° 2, tomo 16-A con posterior reforma, representada por su presidente, ciudadano N.N.T., venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 8.110.010 y de este domicilio, contra la ciudadana F.L.J., venezolana, mayor de edad, soltera, secretaria, titular de la cédula de identidad N° 3.790.650 y con domicilio en la Urbanización El Diamante, casa N° 4, vereda 07, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira, en consecuencia se condena a la parte demandada a:

ÚNICO: Hacer entrega a la parte demandante del inmueble objeto del presente litigio consistente en una casa ubicada en la Urbanización El Diamante, signado con el N° 4, vereda 07, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

G.E.P.A.

Juez Temporal

M.E. VILLAMIZAR DE GALVIS

Secretaria

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las tres y veinticinco de la tarde (03:25 p.m.), quedando registrada bajo el N° 67, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 4669-2008

GEPA/ M.E.