Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 29 de Julio de 2013

Cancelar a su representada la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.628.084,00) que es el monto al que ascendían las facturas de condominio desde abril de 2006 hasta junio de 2007.

Pagarle a su representada todos los intereses moratorios convencionales del uno por ciento (1%) mensual de las facturas de condominio demandadas, debidamente respaldadas por el Contrato de Administración. Estos intereses moratorios ascendían al mes de junio de 2007, a la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON UN CÉNTIMO (Bs. 226.894,01).

Cancelar a su representada lo correspondiente al gasto de cobranza por cada factura de condominio. Ese gasto de cobranza era convencional, debidamente respaldado o soportado por Contrato de Administración que anexó al libelo, concepto este que según dicho contrato le asignaba el 2% mensual. El cual ascendía al mes de junio de 2006 a un monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 453.788,02).

Pagarle a su representada lo correspondiente por indexación del monto de cada recibo de condominio demandado, así como los que se siguieran venciendo. Que la indexación ascendía al mes de junio de 2007, a un monto de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 281.942.46).

Pagarle un tipo de gasto común que se encontraban impresos en las planillas de liquidación o también llamadas facturas con el nombre de “NO COMUNES”, cuando en realidad son comunes por su utilidad, su origen y su naturaleza, solo que eran cargables, imponibles o determinados a un copropietario en particular para que sea sufragados solo por él. Es decir, estos “GASTOS NO COMUNES” solo son gastos comunes por interés y utilidad para la comunidad, ya que fueron previamente aprobados por la comunidad y no existían procedimientos especiales para su cobro como juicios ordinarios, ni podían esperar a que se terminara el juicio para entonces demandar los gastos no comunes por separado y peor aún, su individualidad y asignación solo al moroso está centrado en que era un gasto ya realizado por la comunidad y adquiere igualmente la naturaleza de repetible en el presente juicio monitorio, ejecutivo o de repetición.

Solicitaron que la parte demandada fuera condenada en pagar las costas y costos del proceso que se causaren con motivo del juicio hasta su total y definitiva terminación, incluyendo los honorarios profesionales, calculados en un 30% de la suma total debida.

Estimaron la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.308.766,03). Actualmente equivalentes a CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 4.308,76).

En fecha 07 de agosto de 2007, el Tribunal se pronunció en relación a la admisibilidad o inadmisibilidad de la acción “… En consecuencia, en el caso sub examen los apoderados judiciales de la parte actora al pretender en el numeral quinto del petitium de la demanda el pago de los gastos no comunes (Gastos propios del inmueble y no común del edificio), así como los gastos de administración, pretendidos en el numeral tercero del petitium del escrito libelar, pero sólo lo relacionado con el contrato de administración, le restan la naturaleza ejecutiva a las facturas o recibos de condominio anexos al libelo de la demanda, pues disfraza dichos gastos no comunes al desglosarlo en el petitium de la demanda, no pudiendo ser consideradas por quien decide, como títulos ejecutivos, lo cual constituye un requisito fundamental para intentar la acción por la Vía Ejecutiva a tenor de lo dispuesto en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se niega la admisión de la demanda, por cuanto ha debido intentarse la acción por el procedimiento ordinario. Y así se decide…”.

En fecha 08 de agosto de 2007, el apoderado judicial de la parte actora apeló de la decisión o auto que negó la admisión de la demanda.

En fecha 14 de agosto de 2007, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos.

En fecha 28 de septiembre de 2007, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a fin de que las partes presenten informes, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

Ahora bien examinadas como fueron las actas de este expediente, el Tribunal pasa a decidir respecto a la apelación interpuesta el 08 de agosto de 2007, por el abogado J.C.L.G., en su carácter de apoderado judicial de la accionante, sociedad mercantil BUNGALOW,C.A., contra el auto dictado el 07 de agosto de 2007, que negó la admisión de la demanda por la vía ejecutiva, por cuanto ha debido intentarse por el procedimiento ordinario.

En el escrito de Informes presentado por la parte actora, alegó que el legislador fijó la vía ejecutiva establecida en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil en relación al artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, como la regla para que tenga preferencia y privilegio una comunidad de propietarios por recuperarse o resarcise de todo lo que se le adeude, de todo lo que se siga venciendo, de todo lo que continuamente se sigue administrando, del servicio que se sigue recibiendo el moroso y de los gastos que le ocasionan ( sean comunes o no comunes), evitándose el colapso de las funciones básicas del edificio, debiendo subsistir esta preferencia y privilegio conferido a los juicios ejecutivos, aún después de introducida la demanda. Por lo que consideraba que el criterio del Juez de la causa, desnaturaliza la Propiedad Horizontal, al darle una errónea interpretación al artículo 13 de su Ley especial, que señala “Si la obligación del Propietario sigue siempre a la propiedad, por gastos comunes”. Con mayor razón seguirá a la propiedad de su causante, por los GASTOS que NO sean COMUNES a la Comunidad de Propietarios. Cuando el Juez de la causa, procedió a INADMITIR la demanda, simultáneamente constriñe junto al demandado a dividir la deuda en violación al Código Civil artículos 1291, 1250, 1251, 1252 y 1254. Igualmente consideró que al INADMITIR la demanda le dio preferencia en forma discriminada al derecho individual del moroso, frente al derecho de repetición colectivo reclamado, en violación al criterio del Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil, Sentencia No. 177 del 25/05/2000.

Asimismo, señaló que el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, establecía la regla para reclamar bien sea por abuso de derecho, por violación a las leyes o al documento de condominio, donde el reclamante (propietario moroso demandado) puede impugnar cualquier acuerdo, lo contenido en el contrato de administración, las decisiones internas en el edificio ante cualquier Juez de Municipio, pero para ello tiene un plazo perentorio de 30 días para impugnar. Por lo que el Juez apelado al obviar el mencionado artículo y haciéndose parte favorecedora del demandado, lo relevó de la obligación que tenía el demandado y cualquier otro copropietario del inmueble de IMPUGNAR y le concedió el beneficio de hacerlo de oficio, cuando el silencio del moroso es aceptación de lo que se le reclama lo cual estaba contenido en las facturas demandadas COMO GASTOS NO COMUNES Y GASTOS DE COBRANZAS, por lo que solicitó revocar el auto de NO ADMISIÓN y ordenar al Tribunal de la causa ADMITIR la misma por Vía Ejecutiva y en su defecto admitirla por otra vía, pero no cercenar en forma absoluta el derecho de la parte actora de demandar su acreencia.

II

PUNTO PREVIO

El Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 341, lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley…

El autor patrio R.H.L.R., en su obra CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo III, al comentar el artículo 341 del mencionado Código, señala: “Esta disposición autoriza al Juez al rechazo in limine de la demanda, atenida siempre al principio dispositivo del artículo 11, pues la declaratoria oficiosa de inadmisibilidad debe fundarse en que la pretensión empece el orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley….

Cuando la inadmisibilidad, no sea evidente, la prudencia aconseja al Juez permitir que sea el demandado quien suscite la cuestión previa correspondiente, para luego resolver con vista al debate sustanciado. Con mayor razón cuando concierne al orden privado (vgr., falta de interés procesal del demandante) o cuando la inadmisibilidad provenga de una disposición que no la expresa claramente…”

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 333, dictada en fecha 11 de octubre de 2000, estableció: “…El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, éllo puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para éllo, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.

Desprendiéndose tanto de la doctrina como del criterio jurisprudencial que le corresponde al jurisdicente examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público o a las buenas costumbre o alguna disposición expresa de la Ley, vale señalar resolver ab-initio, in limine litis, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de celeridad procesal; y que fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda. Por lo que pasa este Sentenciador, a pronunciarse en relación a las condiciones contenidas en el referido artículo 341 ejusdem, observándose del escrito libelar que la misma no es contraria al orden público, el cual es, el interés general de la sociedad, que sirve de garantías a los derechos de los particulares y a sus relaciones recíprocas y la necesidad de la observancia de sus normas; en relación a la buenas costumbres, del contenido del libelo no se evidencia que el mismo sea contraria a las buenas costumbre, ya que no va en contra de las reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, honestidad y moral; y por último, que no sea contraria alguna disposición expresa de la Ley; en este sentido el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas

De la norma antes transcrita se desprende, que para accionar a través del procedimiento especial de Vía ejecutiva, es necesario fundamentar dicha demanda en instrumento público u otro instrumento autentico, ó cuando se acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor; procediéndose a apremiar al demandado, con el embargo de sus bienes para que cumpla con la obligación que se le exige.

Por otra parte, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, establece:

Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el Administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

Analizando la norma in comento, observa este Juzgador, que a las planillas o recibos de condominio se les atribuye fuerza ejecutiva, tal como lo ha establecido la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 2675 de la Sala Constitucional, de fecha del 28 de octubre de 2002. “…La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio del 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrado en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la via ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil…” Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por conceptos de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar. Así se declara. Las violaciones constitucionales constatadas por esta Sala coinciden con las apreciadas por el a quo, motivo por el cual debe ser conformado el fallo sujeto a consulta. Así se declara…”.

Conforme a lo anterior, resulta claro que el juzgador sólo podrá declarar inadmisible una demanda, cuando se verifique alguno de los supuestos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que la demanda sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

Así las cosas, este Tribunal considera pertinente hacer mención a la Resolución No. 2011-0062, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Noviembre de 2011, la cual estableció en su Artículo 1: “Se modifica temporalmente la competencia... sobre medidas preventivas y ejecutivas... a los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas…”.

Asimismo, el Artículo 2 establece: “los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas ... se les atribuyen competencias...sólo para resolver todas aquellas causas que se encuentren en estado de sentencia definitiva fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009” (Negrillas y cursivas de este Tribunal).

Igualmente, el Artículo 3 indica que: “...los actuales Juzgados Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Octavo, Décimo, Undécimo y Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario... remitirán a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, todas aquellas causas que se encuentren en primera instancia, en estado de sentencia definitiva fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, a los fines de su distribución equitativa a través del Sistema Juris 2000, entre los Jueces Itinerantes señalados en el artículo 2 de esta Resolución” (negrillas y cursivas de este Juzgado).

En el caso bajo análisis, se introdujo una demanda por cobro de bolívares (vía ejecutiva), la cual fue declarada inadmisible in limine litis por el a quo, toda vez que éste consideró que los recibos de condominio consignados junto con el escrito libelar, carecen de fuerza ejecutiva por cuanto, dentro de los mismos, se contemplan gastos denominados no comunes.

Ahora bien, el motivo esgrimido por el a quo para inadmitir la demanda, no se encuentra entre los contemplados en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, verifica la alzada que la demanda interpuesta, cuya pretensión es el cobro de bolívares (derivado de la falta de pago de cuotas de condominio) no contraría el orden público, es decir, no contraría el interés general de la sociedad, pues lo que persigue es el pago de una obligación legal (contemplada en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal); tampoco, va en contra de las buenas costumbres, entendidas como aquellas reglas establecidas tradicionalmente conforme a la honestidad, decencia y moral; y por último, no existe en el ordenamiento jurídico alguna norma que impida el ejercicio de esta acción.

En virtud del análisis precedente, a consideración de esta alzada, la demanda interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., debió admitirse al no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley

Aunado a lo anterior, visto el motivo de inadmisibilidad expresado por el a quo, esta alzada debe realizar algunas precisiones:

El artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna suma líquida con plazo cumplido; o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el Juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y las costas, prudentemente calculadas.”.

El artículo supra transcrito, debe concordarse con el aparte único del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece:

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

Ahora bien, se desprende de las actas del expediente que en fecha 02 de agosto de 2007, la representación judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., consignó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, escrito mediante el cual incoaron demanda por cobro de bolívares (vía ejecutiva), en contra de la ciudadana V.I.T.A., en virtud de la alegada insolvencia de la demandada en el pago de las cuotas de condominio correspondientes al lapso comprendido entre abril de 2006 y junio de 2007, fundamentaron dicha pretensión, en los artículos 07, 11, 12, 13, 14, 15, 18 y 20 letra “E” de la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 1874 del Código Civil, y artículos 630, 634, 636, 637 y 638 del Código de Procedimiento Civil. Junto con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora acompañó quince (15) facturas de condominio (instrumentos en los cuales constan las cuotas que por gastos comunes, debe pagar el propietario de un inmueble regulado por la Ley de Propiedad Horizontal), por constituir éstos títulos ejecutivos según lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, el juzgador a quo restó carácter ejecutivo a los mismos, pues, en ellos se contemplan unos montos correspondientes a gastos particulares, es decir, no comunes, sin indicar expresamente cuáles serían dichos conceptos.

Así, de una revisión del contrato de administración consignado junto al escrito libelar, se observa que la cláusula Décima Segunda faculta a LA ADMINISTRADORA, para incluir en los recibos mensuales de condominio los gastos no comunes autorizados por la Junta de Condominio, de conformidad con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, no puede pretenderse que tales gastos al estar contenidos dentro de la planilla de liquidación del condominio se desnaturaliza el carácter ejecutivo de ésta, mas aun cuando no existe una norma expresa que señale que tal inclusión impediría que la causa sea tramitada por el procedimiento especial de la vía Ejecutiva. En consecuencia, es criterio de este sentenciador que las planillas consignadas por la parte actora junto con el escrito libelar sí tienen fuerza ejecutiva, por lo cual, en el dispositivo de la presente decisión se ordenará al juez de la causa admitir la demanda que por cobro de bolívares, incoara la sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., en contra de la ciudadana V.I.T.A., ello, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, correspondientes al procedimiento de vía ejecutiva. Así se decide.

III

Atendiendo a los razonamientos expresados, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.C.L.G. apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil INMOBILIARIA BUNGALOW, C.A., contra el auto de fecha 07 de agosto de 2007, dictado por el Tribunal de Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se declaró inadmisible in limini litis la pretensión;