Decisión nº 4 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Agosto de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

202° y 153º

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 23 de abril de 1991, bajo el No. 15, Tomo 1-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos O.V.R. y D.E.M.Z., venezolanos, mayores de edad, casados, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.064.148 y 5.839.021, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 19.444 y 28.905, en su orden.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano J.S.G.D.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, portador de la cédula de identidad No. 7.829.303, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.H.A.S., M.P.A.V. y Y.D.M.N., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.795.189, 17.952.446 y 15.939.446, respectivamente, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 56.818, 140.417 y 110.722, en su orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE 2712-12

SENTENCIA DEFINITIVA

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducida por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia, y en virtud de la distribución correspondiente de fecha 4 de junio de 2012, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Alegó la parte actora en el escrito libelar que según contrato de arrendamiento privado de fecha 27 de junio de 1984, originalmente la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de agosto de 1976, bajo el No. 5, Tomo 17-A, dio en calidad de arrendamiento al ciudadano J.S.G., arriba identificado, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 102-C, el cual forma parte del Edificio C del Conjunto denominado Residencias Paraíso, situado entre las avenidas 21 y 22, y entre las calles 71 y 72, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, al lado de la Pizze.L.A..

Señaló que posteriormente dicho contrato fue cedido a su representada, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), plenamente identificada, según carta de aceptación de fecha 8 de abril de 1996; y que el contrato fue renovado por periodos de un (1) año, lo cual se estipuló en el contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, mientras alguna de ellas no diese aviso por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación de su voluntad de dar por terminado el mismo.

Enfatizó que según la cláusula segunda del contrato, el arrendatario declaró recibir el inmueble en buen estado, aseado, pintado y en buenas condiciones todas sus instalaciones eléctricas, sanitarias y sus accesorios, todo propio del inmueble, comprometiéndose y obligándose a conservarlo y entregarlo en las mismas condiciones en que lo recibió.

Indicó que en la cláusula tercera del contrato se estableció que era por cuenta del arrendatario todas las reparaciones del inmueble y la de sus instalaciones y accesorios, no teniendo nada que indemnizar el arrendador por este concepto.

Argumentó que en la cláusula quinta se estipuló que el arrendatario destinaría el inmueble arrendado para instalar un abasto, por lo que el inmueble objeto del contrato sería destinado única y exclusivamente a la explotación comercial.

Esgrimió que en la cláusula séptima se estipuló que el arrendatario no podía traspasar a ninguna otra persona natural o jurídica, sin la previa autorización escrita del arrendador y que cualquier violación en este sentido daría derecho al arrendador a darlo por terminado y a reclamar el pago de los perjuicios ocasionados.

Puntualizó que en la cláusula octava del referido contrato se estableció que la duración del contrato será de un (1) año contado a partir del día 1º de junio de 1984, quedando automáticamente prorrogado por períodos iguales mientras que ninguna de las partes de aviso por escrito a la otra con no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cualquier período, comunicándole su deseo de darlo por terminado en la oportunidad.

Destacó que el canon de arrendamiento mensual para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento se estableció en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2000,oo), cantidad que por efectos de la entrada en vigencia de la Ley de Reconversión Monetaria en concordancia con lo previsto en la Resolución del Banco Central de Venezuela No. 07-06-02 de fecha 21 de junio de 2007, debe expresarse en la actualidad en dos bolívares fuertes (Bs. F 2,oo), y que posteriormente de mutuo y amistoso acuerdo las partes fueron incrementando el monto del canon de arrendamiento mensual hasta llevarlo a la cantidad de un mil bolívares fuertes (Bs.1.000,oo) en lo sucesivo.

Señaló que el arrendatario declaró y convino que el llamado punto comercial (Good Will) era derecho exclusivo del inmueble y por lo tanto renunció a todo presunto o efectivo derecho, acciones o indemnizaciones de cualquier naturaleza que pudiera derivarse de los conceptos antes especificados, según la cláusula décima tercera.

Alegó que en fecha 24 de abril de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el local comercial arrendado, a objeto de notificar al ciudadano J.S.G., la intención de su representada de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 27 de junio de 1984, contrato éste que originalmente estuvo suscrito con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L., y posteriormente fue cedido según carta de aceptación de fecha 8 de abril de 1996 a su representada.

Indicó que el arrendatario que por tener una relación arrendataria de diez (10) años, fue notificado que podía hacer uso de su prórroga legal de tres (3) años, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en esa misma fecha se materializó la notificación al arrendatario, quién voluntariamente y libre de todo constreñimiento y apremio suscribió el acta levantada a tal efecto.

Enfatizó que según el contrato y la subsiguiente notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el arrendador liberó al arrendatario del pago del canon de arrendamiento mensual, a partir del mes de junio de 2012, fecha ésta para efectuar la entrega del local arrendado.

Señaló que es conveniente traer a colisión el criterio del Dr. I.B.L., en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”, quién señaló que si hay desahucio (las partes convinieron en poner fin a la relación contractual), no se verifica la tácita reconducción, y que el inquilino que se ha quedado ocupando el inmueble después de vencido el término del contrato a habiendo sido notificado por el arrendador de su voluntad de no prorrogarlo, no se puede considerar que es un arrendatario, pues el contrato ha expirado, si sigue ocupando a pesar de la oposición del propietario, que es un ocupante sin título, un usurpador (Colin y Capitán, D.C.T. 4 pág 311, Obra cit), que para Manojo, el conductor en está hipótesis se considera un poseedor de mala fé.

Que por lo antes expuesto es que ocurre en nombre de su representada a demandar, como en efecto lo hace al ciudadano J.S.G., para que convenga voluntariamente, o a ello sea obligado por este Tribunal en el cumplimiento del contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 de Código Civil, y haga entrega del local arrendado por haber finalizado el término del contrato de arrendamiento, libre de personas y cosas, solvente con todos los servicios públicos y privados e impuestos municipales, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; en la cancelación de la cláusula penal prevista en la cláusula décima tercera del citado contrato de arrendamiento privado, en la cual se establece el equivalente a diez por ciento (10%) del valor del canon de arrendamiento mensual, por cada uno de los días que transcurran después de esa fecha, sin tener en ningún momento abono a bonificaciones en alquileres, y si al mes no ha desocupado; y en la cancelación de los costos y las costas del proceso, calculadas prudencialmente en un treinta por ciento (30%) del monto estimado de la demanda.

Acompañó en su forma original marcado con la letra “B”, las resultas de la notificación de desahucio realizada por la arrendadora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A., representada por su vice-presidente, ciudadano D.M.Z. al arrendatario, ciudadano J.S.G., donde reposan todos y cada uno de los documentos mencionados en la demanda.

Estimó la presente demanda en cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo), equivalente a cuatrocientos cuarenta y cuatro con cuarenta y cuatro unidades tributarias (444,44 U.T.).

Admitida como fue la demanda en fecha 7 de junio de 2012, por el procedimiento breve en virtud de la materia, el Tribunal ordenó emplazar a la parte accionada para el acto de la contestación de la demanda.

En fecha 19 de junio de 2012, la parte actora solicitó al Tribunal decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, y este Juzgado en fecha 22 de junio de 2012 negó la medida solicitada.

En fecha 27 de junio de 2012, la parte demandada se dio por citada y otorgó poder apud acta a los abogados arriba señalados.

En fecha 29 de junio de 2012, el ciudadano J.S.G.D.S., antes identificado, dio contestación a la demanda y estando dentro de la oportunidad procesal opuso la cuestión previa a que hace referencia el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado la demanda los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, basado en que la pretensión de la demandante está basada en su deseo de terminar con la relación arrendaticia sobre el inmueble arrendado, cuya entrega material se pretende; sin embargo, no acompañó el documento del cual deriva su derecho, esto es, el documento que acredita su supuesto derecho de propiedad o en su defecto, la autorización del propietario para arrendar, pues sólo el legítimo propietario estaría legitimado para solicitar la devolución del inmueble arrendado.

Propuso, promovió y opuso la falta de cualidad del actor para ser parte en el presente juicio, en virtud de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el Código de Procedimiento Civil Italiano, en su artículo 81, que señala que fuera de los casos expresamente previstos en la Ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno, y que esa importantísima disposición legal acoge el principio de la legitimatio ad causam, la cual es recogida de manera idéntica por nuestro legislador en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil.

Enfatizó que la doctrina patria ha señalado limitaciones para celebrar los contratos de arrendamientos y en tal sentido ha destacado que existen limitaciones derivadas de la capacidad contractual, la cual es una noción genérica y un presupuesto de la realización de todo acto jurídico, y que ella es definida como la aptitud para realizar por nuestra propia voluntad un acto jurídico válido, que produzca plenos efectos jurídicos; esto es lo que se conoce como capacidad de obrar, y que la ausencia de ésta capacidad por parte de alguna de las partes contratantes hace anulable el contrato.

Alegó que el contrato de arrendamiento debe ser visto como un contrato donde únicamente se ejercen actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria, y que esta facultad, sólo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa; que aún cuando no es necesario ser propietario o tener cualquier derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar por lo menos autorizado por el titular del derecho real o poseedor legítimo o por la Ley, para dar una cosa en arrendamiento.

Argumentó que era de vital importancia aclarar que la demandante INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA) pretende ejercer acciones judiciales en su contra sin ser la propietaria del inmueble y sin estar autorizada para ello por quien es el legítimo propietario del inmueble arrendado; y que en consecuencia, debió haber producido junto con su libelo de demanda el documento de propiedad del inmueble arrendado o en su defecto, la autorización otorgada por el propietario del inmueble ya que de lo contrario carecería de legitimidad para intentar la demanda.

Señaló que el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil establece que si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirá después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentre, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores que no tuvo conocimiento de ellos; y que el artículo 435 eiusdem, señala que los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellas la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes.

Argumentó que con respecto a la cualidad de la parte actora para intentar la demanda, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 20 de octubre de 2004, en la demanda incoada por Inversiones Gha, C.A., contra Licorería del Norte C.A. expresamente dispone:

“…Señala la formalizante, que la recurrida incurrió en un error al aplicar falsamente las normas jurídicas mencionadas, pues confundió los términos “instrumentos fundamentales de la acción” y “titulo de la acción”. Expresa, que en el presente caso, Inversiones… demandó la resolución de una supuesta prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Venezolana de Alquileres S.A., (VENASA), con el carácter de arrendadora y su mandante, Licorería…, con el carácter de arrendataria; y que esta última alegó como defensa perentoria la falta de cualidad de Inversiones… para incoar y sostener la acción resolutoria que nos ocupa. Afirma, que a pesar de no haber acompañado con la demanda ni en el lapso de promoción de pruebas el documento que la acreditaba como propietaria del inmueble cuya titularidad ha invocado, promoviéndolo la actora en la segunda instancia de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, fue valorado por el Juez de alzada como plena prueba, por no haberse percatado de que se trataba de un documento fundamental que debió ser promovido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del mismo Código, violando el referido artículo por falta de aplicación, sin importar que el mismo sea un documento público, por ser éste el título fundamental de la acción, inobservándose igualmente los artículos 435, 7, 893 y 520 eiusdem, el primero por falta de aplicación, y los restantes por falsa aplicación…”.

Argumentó que para determinar si un instrumento es un documento fundamental, debe encajar dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado; es decir, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse con el líbelo, y que se ha sostenido que son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca la dificultad, para que el demandado conozca los derechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse.

Señaló que en el caso de autos se observa, que si bien es cierto que fue promovido el contrato de arrendamiento privado, el mismo no puede considerarse fundamental en este tipo de acciones; la parte actora ha debido acompañar el documento de propiedad del inmueble; y aclaró que no es obligatorio ostentar la cualidad de propietaria para poder incoar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, pues ciertamente, este tipo de demandas puede ser ejercida también por un mandatario o por un comisionista o intermediario de aquel, entre otros, en cuyo caso deberá acompañarse además del documento que acredita la propiedad del inmueble, la autorización otorgada por éste a quien figure como arrendador.

Alegó que en alusión a ese criterio, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de febrero de 2004, estableció:

“…de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, consignada por la parte demandada, que señala que: “Al no presentarlos junto con la demanda ni tampoco hacer uso de las excepciones que contempla el Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente estos documentos, siendo extemporáneos por haber sido presentados en el lapso de promoción de pruebas...”. Que asimismo, estableció A. Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso, Pág. 32 lo siguiente: “En la doctrina clásica, la legitimación es considerada como un requisito constitutivo de la acción, en tal forma que el defecto de legitimación provoca una sentencia de mérito, desestimatoria de la demanda, porque la acción no puede nacer sin la legitimación. Pero esta posición que corresponde a la teoría de la acción en sentido concreto, según la cual la acción solamente corresponde al que tiene razón, como derecho a la sentencia favorable, confunde la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. Para nosotros, que hemos distinguido la acción de la pretensión y de la demanda, la legitimación es un requisito o cualidad de las partes, porque las partes son el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, y por tanto, como tales sujetos de la pretensión, es necesario que tengan legitimación, esto es, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que la pretensión resulte fundada o infundada. La legitimación funciona así, no como un requisito de la acción, sino más bien como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca desestimación de la demanda por falta de cualidad o legitimación”. (Negrillas y cursivas del Tribunal). La Cualidad, según el procesalista L.L., es una relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto a quien la Ley le atribuye el derecho de accionar y aquel que efectivamente se presenta ejerciéndola y a su vez, es la relación de identidad lógica que debe existir entre aquel sujeto al cual la Ley coloca como destinatario de la acción y aquel (aquellos) contra quienes efectivamente se dirige. Y visto que la parte actora no acompaño con su escrito de demanda, los documentos fundamentales de su acción, como es la autorización expresa del propietario del inmueble arrendado, para arrendar o administrar el mismo, ni tampoco señaló en su escrito de demanda, ni en el Contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte integrante del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, dicho local está signado con el Número 17 con un área aproximada de Ochenta y Ocho Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros Cuadrados (88,75 Mts2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de Circulación interno de planta baja con acceso desde el Boulevard de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local L-43 y pasillo de circulación Planta Alta; ABAJO: Terreno asiento del Edificio., lo procedente en derecho es declarar Con Lugar la falta de Cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide…”.

Puntualizó que por las anteriores consideraciones, la demandante INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA) no tiene legitimación a la causa, pues pretende ejercer en nombre propio un derecho ajeno, al no poder oponerle la supuesta cualidad de propietario o de autorizada por éste; y por tanto, no está legitimada en la causa.

Solicitó al Tribunal declare con lugar y a su favor los alegatos acerca de la falta de legitimidad de la actora para ser parte en el presente proceso y en consecuencia producir una sentencia de rechazo, sin entrar a considerar el fondo de la controversia.

Negó, rechazó y contradijo que la relación arrendaticia comenzó según contrato de arrendamiento privado de fecha 27 de junio de 1984, por ser un hecho falso y exagerado que no se ajusta a la realidad, y que la realidad de los hechos es que la relación arrendaticia inició el día 1 de junio de 1965, tal como consta en el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA LA PROPIEDAD, C.A., el cual acompañó marcado con el No. 1.

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido la supuesta obligación de entregar el inmueble arrendado al finalizar la supuesta prórroga legal tal como lo alega la parte actora en su libelo de demanda, por ser un hecho falso y exagerado que no se ajusta a la realidad.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA), esté legitimada para notificarle de la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por ser un hecho falso y exagerado que no se ajusta a la realidad.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA) lo haya liberado de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, por ser un hecho falso y exagerado que no se ajusta a la realidad.

Negó, rechazó y contradijo que adeude cantidad de dinero alguna a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A., en virtud del contrato de arrendamiento, tal como lo indica la parte actora en su libelo de demanda, por ser un hecho falso y exagerado que no se ajusta a la realidad.

Señaló que negados como fueron los hechos invocados por la parte actora en su libelo de demanda, hizo necesario realizar un análisis de los hechos que acaecieron en la realidad, sin que por ello se desvirtúen sus alegatos acerca de la falta de cualidad de la demandante para intentar el juicio, lo cual pasó a hacer en los términos siguientes:

Que el día 1 de junio de 1965, suscribió un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA LA PROPIEDAD, C.A. sobre un local comercial ubicado en la avenida 22, Residencias Paraíso, Edificio “C”, local No. 102-C de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que dicho contrato fue renovado de manera sucesiva y sin interrupciones, hasta el día 1 de junio de 1984, cuando suscribió un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L., de manera tal, que ha sido arrendatario del inmueble por cuarenta y siete (47) años, y que tales hechos se evidencian en los dos contratos de arrendamiento que acompañó marcados con los Nos. 1 y 2.

Resaltó que desde el 1 de junio de 1965, venía ejecutando los deberes impuestos por el contrato de arrendamiento como un buen padre de familia; y que sin embargo, el día 8 de abril de 1996, el representante legal de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L., le notificó que había cedido el arrendamiento a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A., sin dejar constancia de la autorización otorgada por el propietario del inmueble arrendado.

Esgrimió que en diversas oportunidades solicitó a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. que le entregara la autorización correspondiente para efectuar la cesión del arrendamiento, sin obtener respuesta concreta al respecto.

Que sorpresivamente el día 24 de abril de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, y procedió a notificarle que la solicitante, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), no iba a seguir prorrogando el contrato de arrendamiento privado, y que podría hacer uso de la prórroga legal, y que en esa oportunidad la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. tampoco consignó ni mucho menos realizó mención alguna de la autorización que debía ser otorgada por el propietario del inmueble arrendado para la realización de tal acto.

Señaló que debe considerarse que el contrato de arrendamiento debe ser visto como un contrato donde únicamente se ejercen actos de administración, sea ordinaria o extraordinaria, y que esta facultad sólo puede darla el propietario o poseedor legítimo de la cosa; que aun cuando no es necesario ser propietario o tener cualquier derecho real para dar una cosa en arrendamiento, si es de suponer que se debe estar por lo menos autorizado por el titular del derecho real o poseedor legítimo o por la Ley, para dar una cosa en arrendamiento y mucho más evidente, se debe estar autorizado para manifestar la voluntad de no renovar el contrato.

Que es de vital importancia aclarar que la demandante Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA), pretendió notificar a su representada sobre la decisión de no renovar el contrato, sin ser la propietaria del inmueble y sin la debida autorización del propietario del inmueble arrendado, careciendo de legitimidad para ello.

Que en el caso de autos se observa, que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento privado fue consignado a los fines de practicar la notificación de la decisión de no renovar el contrato, la parte actora ha debido acompañar el documento de propiedad del inmueble además de la autorización otorgada por éste a quién figuraba como arrendador, por lo que al no encontrarse autorizada la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA), por el legítimo propietario del inmueble arrendado para manifestar la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento privado, la notificación efectuada está viciada de nulidad por falta de cualidad del solicitante.

Reiteró el contenido parcial de la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 15 de febrero de 2004.

Puntualizó que siendo la notificación nula, el contrato de arrendamiento que suscribió sobre el inmueble objeto de la demanda continuó renovándose anualmente, iniciando su última renovación el día 1 de junio de 2012, y que por tal motivo, el contrato de arrendamiento continua en vigencia, por lo que está ocupando el inmueble arrendado en su carácter de arrendatario, siendo que aún no ha comenzado a transcurrir el lapso de prórroga legal previsto en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se ha efectuado válidamente la notificación de la decisión de no prorrogar el contrato, y que la última renovación automática del contrato de arrendamiento finaliza el día 1 de junio de 2013; y en el supuesto negado que se le notificara válidamente de la “No Renovación”, la cual será a partir de la mencionada fecha, que se iniciará el cómputo de los tres (3) años que le corresponden por concepto de prórroga legal, vencidos los cuales entregará el inmueble arrendado en los términos y condiciones establecidos en la ley y en el contrato de arrendamiento.

Señaló que la parte actora solicitó la entrega del local arrendado por haber finalizado el término del contrato de arrendamiento, libre de personas y cosas, solvente con todos los servicios públicos y privados e impuestos municipales, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, y la cancelación de la cláusula penal prevista en la cláusula décima tercera del citado contrato, en la cual se estableció el equivalente al diez por ciento (10%) del valor del canon de arrendamiento mensual, por cada uno de los días que transcurran después de esa fecha, sin tener derecho en ningún momento a bonificaciones en alquileres y si al mes de expiración no ha desocupado.

Indicó que sin que constituya de manera alguna, ni expresa, ni tácitamente, la aceptación de los hechos expresados en el libelo, que de acuerdo con la definición legal de propiedad contenida en el artículo 545 del Código Civil, una de sus facultades es la de gozar la cosa, entendiendo el goce como el derecho del propietario de hacer suyos por accesión los proventos de la cosa, y en ese sentido el derecho de goce coincide con el jus fruendi y viene consagrado en nuestra legislación en los siguientes términos: “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce” (Art. 552, encab. Del Código Civil)., y que la accesión es “el derecho en virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que la cosa produce y toda otra cosa que se le una o incorpore - natural o artificialmente – en calidad de accesorio y de modo inseparable” (Arts. 552 y 554 del Código Civil).

Que a partir de esos principios, el demandante no demostró en autos que el inmueble arrendado sea de su propiedad; y sólo el propietario del mismo es quién tiene el derecho de accesión derivado de su derecho de propiedad, pues no basta simplemente ser el arrendador para tener ese derecho, ya que esos hechos son esenciales para valorar la procedencia de la cláusula penal, puesto que al no estar demostrada la plena propiedad de la Sociedad Mercantil demandante sobre el inmueble alquilado, tal petición debe ser desechada por completo.

Asimismo señaló que la parte actora solicitó la cancelación de los costos y costas del proceso, calculadas prudencialmente en un treinta por ciento (30%) del monto estimado de la demanda, y que es importante recordar que la condenatoria en costas parte de un supuesto necesario, el cual es el vencimiento total en el proceso.

Esgrimió que el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, dispone que la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas, y que en tal sentido, existe vencimiento total cuando el demandado es absuelto totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo; y que lo único que debe tenerse en cuenta para determinar el vencimiento total a los fines de la condenatoria en costas es la correspondencia de la acción deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva, por lo que, hasta que este Despacho no dicte sentencia en la que su representada sea vencida completamente, no nace el derecho del demandante de protestar las costas procesales; por lo que, solicitó al Tribunal declare con lugar dichos alegatos y se sirva desechar la referida condenatoria en costas solicitada por el demandante en su libelo.

Puntualizó que en virtud de todo lo anteriormente expuesto, rechazó, negó y contradijo en su totalidad la demanda por cumplimiento de contrato y solicitó al Tribunal deseche por completo la demanda en todos y cada uno de sus puntos, declarando con lugar la cuestión previa opuesta; o en su defecto sea declarada con lugar sus defensas de fondo, muy especialmente la atinente a la falta de cualidad de la demandante; y que en definitiva aprecie todos los elementos y alegatos presentados en el juicio y en el escrito, para dictar conforme a la ley y a la luz de hechos tan evidentes una decisión a su favor.

En fecha 4 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas, y en esa misma fecha el Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas cuanto a lugar en derecho, quedando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En fecha 10 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas, y en fecha 11 de julio de 2012, este Juzgado admitió en cuanto a lugar en derecho, quedando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva las pruebas promovidas por la parte actora; ordenó oficiar a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NIKITAO, C.A., y de conformidad con lo establecido en el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, ordenó intimar al ciudadano D.M.S., en su carácter de director principal de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NIKITAO, C.A., a los fines de que comparezca al 4º día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la intimación ordenada a exhibir los documentos solicitados por la parte actora.

En fecha 16 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora solicitó a este Juzgado prorrogar el lapso probatorio, y en fecha 17 de julio de 2012, el Tribunal previo cómputo realizado por secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, concedió una prórroga de diez (10) días de despacho, únicamente a los fines de evacuar la prueba de informes y la exhibición de documentos promovida por la parte actora.

En fecha 17 de julio de 2012, fue entregado el oficio No. 352-12 dirigido a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NIKITAO, C.A. y dejó constancia que practicó la intimación del ciudadano D.M.S., en su carácter de director principal de la Sociedad Mercantil antes citada. En fecha 20 de julio de 2012, el Tribunal ordenó agregar a las actas procesales las resultas de la prueba de informes dirigida a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA NIKITAO, C.A., con oficio No. 352-12.

En fecha 23 de julio de 2012, se llevó a efecto el acto de exhibición de documentos, prueba promovida por la parte actora.

En fecha 25 de julio de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito fuera del término legal.

En fecha 1 de agosto de 2012, el Tribunal ordenó realizar cómputo por secretaría y previa verificación del vencimiento íntegro del lapso probatorio y su prórroga, dijo visto y la presente causa entró en estado de sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal para decidir lo hace de la siguiente manera:

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo que a continuación se transcribe:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que a continuación se transcribe:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Cabe destacar que los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil pautan lo que a continuación se transcribe:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este mismo orden, establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que sigue:

Artículo 7 “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

Artículo 20 “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬ arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley.”

Artículo 38 “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39 “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-IV-

PUNTOS PREVIOS

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem; con fundamento a que la pretensión de la demandante está basada en su deseo de terminar con la relación arrendaticia sobre el inmueble arrendado, cuya entrega material se pretende, sin haber acompañado el documento del cual deriva su derecho, esto es, el documento que acredita su supuesto derecho de propiedad o en su defecto, la autorización del propietario para arrendar, pues sólo el legítimo propietario estaría legitimado para solicitar la devolución del inmueble arrendado.

El actor en relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada nada alegó dentro de la oportunidad legal. No obstante, por cuanto este Órgano Jurisdiccional debe pronunciarse como punto previo antes de dictar la sentencia definitiva conforme lo establece el artículo 35 de la Ley especial, pasa a decidir lo siguiente:

En el caso bajo estudio observa este Tribunal que, la actora acompañó junto al escrito libelar documento privado celebrado entre la ADMINISTRADORA MORICHAL S.R.L. y el ciudadano J.S.G. en fecha 27 de junio de 1984, el cual versa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 102-C, el cual forma parte del Edificio C del Conjunto denominado Residencias Paraíso, situado entre las avenidas 21 y 22, y entre las calles 71 y 72, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual riela a los folios 25 y 26 del expediente; asimismo trajo junto con el escrito libelar, comunicación de fecha 8 de abril de 1996, mediante la cual se constata que el inquilino tuvo conocimiento cierto que la arrendadora original cedió los derechos y obligaciones generados del contrato de arrendamiento arriba identificado, y que en fecha 24 de abril de 2009, la actora notificó judicialmente al arrendatario su voluntad de no prorrogar el citado contrato de arrendamiento antes mencionado, razón por la que considera este Juzgado que, conforme a lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la accionante acompañó los instrumentos en que fundamenta dicha acción, y así se decide.

En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, en lo atinente a que no acompañó el documento del cual deriva su derecho y así se decide.

Resuelta la cuestión previa planteada, este Tribunal se pronuncia en relación a la defensa de fondo, conforme a lo establecido al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o interés de la parte actora para intentar la demanda por cuanto INMOBILIARIA DE MORALES, C.A. (INMORCA) pretende ejercer acciones judiciales en su contra sin ser la propietaria del inmueble y sin estar autorizada para ello por quien es el legítimo propietario del inmueble arrendado; y que en consecuencia, debió haber producido junto con su libelo de demanda el documento de propiedad del inmueble arrendado o en su defecto, la autorización otorgada por el propietario del inmueble ya que de lo contrario carecería de legitimidad para intentar la demanda. Invocó el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.

En lo atinente a este alegato, se permite este Tribunal transcribir en forma parcial la sentencia invocada por la parte demandada emitida por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado TULIO ÁLVAREZ LEDO, de fecha 20 de octubre de 2004 que dice:

…En el presente caso, lo que el formalizante considera como suposición falsa es el pronunciamiento del juez en relación con los hechos que consideró probados con las documentales consignadas con el libelo, vale decir, la confesión de la demandada respecto de la cualidad de propietaria del inmueble sobre el cual versa el contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó. En consecuencia, no se trata de que el juez haya atribuido falsamente a un documento una mención que no contiene, sino que lo cuestionado es el valor probatorio que le confirió a los documentos consignados con el libelo; afirmación que por lo demás es genérica, pues no especifica cual de ellos, fue el utilizado por el juez para alterar la verdad material que del mismo se desprende, lo cual conduce a esta Sala a desestimar por inadecuada fundamentación el planteamiento del formalizante. En todo caso, la confesión de la demandada establecida por el juez de alzada al analizar los recaudos acompañados con la demanda no fue determinante del dispositivo del fallo, pues como se señaló en la denuncia precedentemente analizada, el que sea el actor propietario o no del inmueble cuya resolución se demanda, no puede ser considerado fundamental en este tipo de acciones, al no ser obligatorio ostentar tal cualidad para poder incoar la resolución de contrato de arrendamiento, ya que este tipo de demandas puede ser ejercida también por un mandatario, comisionista o cualquier otro representante de aquél. En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil permite al arrendador o arrendatario reclamar judicialmente por la trasgresión de las obligaciones previstas en el contrato, siendo las fundamentales las desarrolladas en los artículos 1.579 y siguientes del mismo Código. Conforme a estas normas, la parte afectada está legitimada para reclamar a su elección la ejecución o la resolución en contra del contratante que no cumpla su obligación, más los daños y perjuicios si a ello hubiere lugar; sin que pueda exigirse a los contratantes que demanden por sí mismas, pues también le es dable incoar la acción mediante cualquier intermediario, siempre que se demuestre tal carácter, cuando así la ley lo requiera. En efecto, en los artículos 1.684 y siguientes del Código Civil se regula la institución del mandato, y conforme a estas reglas el representante del principal puede realizar actos en nombre de su mandante, aun cuando no exista un poder otorgado en forma auténtica. En el ámbito mercantil, como en el presente caso, los auxiliares del comerciante pueden ejecutar negocios por su cuenta, y en la mayoría de las veces no se requiere que se otorgue poder para que ejerzan la representación de éste como ocurre con las figuras del factor, agente, comisionista, dependiente, entre otros. Por los motivos expresados, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 796, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y 12 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

… (Subrayado del Tribunal)

A ese respecto, el Tribunal observa, que:

En el orden doctrinal y jurisprudencial, la capacidad de las personas a las cuales corresponde perseguir aquellas pretensiones o defenderse de ellas, se requiere tener cualidad (legitimatio) y la cualidad en sentido procesal - ha señalado el Maestro Loreto, expresa una relación de Identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerado y la persona del demandado concretamente considerado y la persona abstracta, a quien la ley le concede la acción, y de identidad lógica entre la persona del demandado concretamente considerado. Es interesante observar en el orden procesal la aplicación del vocablo “cualidad”, para con las partes en juicio, éste se identifica con el derecho para ejercer determinada acción, esto es, el derecho de pedir, distinto al derecho que se reclama por así establecerlo la Ley en el contexto del derecho común.

La cualidad en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, la cual denota la vinculación del actor y la demandada a un deber jurídico, éste ubicado en el campo del derecho público o privado. Tanto el actor como el demandado tienen la capacidad procesal, ya que comparecen en juicio, lo cual es independiente del vocablo “cualidad”. Ese derecho para ejercer determinada acción se encuentra consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela referente al acceso a la administración de justicia para hacerla valer y obtener tutela jurídica efectiva y oportuna respuesta, en base al interés jurídico que puntualiza el artículo 16 del Código Procesal Adjetivo antes citado.

En este mismo orden señala CARNELUTTI, que la capacidad es la expresión de idoneidad de la persona para actuar en juicio, inferida de sus cualidades personales, entre tanto la legitimación representa, en cambio dicha idoneidad inferida de su posición respecto del litigio.

En el caso de autos fue traído junto con el escrito libelar en su forma original el contrato de arrendamiento privado de fecha 27 de junio de 1984, celebrado por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L y el ciudadano J.S.G., arriba identificada, que versa sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 102-C, el cual forma parte del Edificio C del Conjunto denominado Residencias Paraíso, situado entre las avenidas 21 y 22, y entre las calles 71 y 72, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, contrato éste que fue cedido a la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), plenamente identificada, parte actora según la carta de aceptación firmada por el arrendatario de fecha 8 de abril de 1996, la cual cursa al folio 27 del expediente. Estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones plenamente determinadas en dichos instrumentos, con determinación de tiempo y así se decide.

En consecuencia, la excepción perentoria opuesta por el demandado en el escrito de contestación relativa a la falta de cualidad en el actor, forzosamente debe ser declarada sin lugar y así expresamente se declara.

-V-

Resuelto con anterioridad las defensas opuestas por la parte demandada, cabe destacar que con respeto a la pretensión de la accionante es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales.

De las actas procesales se evidencia que el contrato de arrendamiento privado de fecha 27 de junio de 1984, suscrito originalmente la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA EL MORICHAL, S.R.L. y el ciudadano J.S.G., arriba identificado, cedido a la parte actora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), plenamente identificada, según la carta de aceptación del arrendatario de fecha 8 de abril de 1996; el lapso de duración convenido por las parte fue de un (1) año, contado a partir del 1 de junio de 1984, quedando automáticamente prorrogado por periodos iguales de un (1) año, mientras alguna de ellas no diese aviso por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cualquier período, de su voluntad de dar por terminado el mismo, según la cláusula octava del referido contrato, por lo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento con determinación del tiempo.

Que en fecha 24 de abril de 2009, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, notificó al ciudadano J.S.G., antes identificado, la intención de su representada de no seguir prorrogando el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 27 de junio de 1984. Actuación judicial que este Juzgado le otorga valor probatorio. Que el arrendatario por tener una relación arrendataria de más de diez (10) años, podía hacer uso de su prórroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 1 de junio de 2012. Enfatizó en el escrito libelar que el arrendador liberó al arrendatario del pago del canon de arrendamiento mensual, a partir del mes de junio de 2012, fecha ésta para efectuar la entrega del local arrendado. De lo anterior, concluye este Juzgado que la arrendadora a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia se acogió a los parámetros establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que a juicio de esta Sentenciadora en el caso planteado la relación arrendaticia al ser establecida con determinación del tiempo, fue válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y en consecuencia ajustado a derecho que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal concedida, y así se declara.

En relación a las documentales traídas a los autos y que rielan de los folios 81 al 111 del expediente, así como los documentos exhibidos por el tercero, este Tribunal les otorga valor probatorio y tiene como cierto que existió comunicación cruzada entre las partes a partir del año 1996, y que la parte actora actúa por mandato conferido por la propietaria del local y así se decide.

En lo referente a la copia simple consignada por la parte demandada que riela a los folios 72 al 74 del expediente, el Tribunal las desechas por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia.

En lo atinente a la reclamación de la cláusula penal prevista en la cláusula décima tercera del citado contrato de arrendamiento privado, este Tribunal niega dicho pedimento por cuanto en el escrito libelar el arrendador liberó al arrendatario del pago del canon de arrendamiento mensual, a partir del mes de junio de 2012, fecha ésta para efectuar la entrega del local arrendado.

En cuanto a la solicitud de la cancelación de los costos y las costas del proceso calculadas prudencialmente en un treinta por ciento (30%) del monto estimado de la demanda, este Juzgado comparte la posición de la parte demandada referente a que lo único que debe tenerse en cuenta para determinar el vencimiento total a los fines de la condenatoria en costas es la correspondencia de la acción deducida con el dispositivo de la sentencia definitiva, por lo que se desecha la condenatoria en costas en los términos solicitados por el demandante en el escrito libelar y así se declara.

Es importante destacar que, la Sala sostuvo en sentencia N° 1.068 del 19 de mayo de 2006, que:

(...) ‘la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho (…). Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento’ (…).

En el presente caso ha quedado demostrado y así, lo reconoce la parte demandada que suscribió el contrato de fecha 27 de junio de 1984, y conforme al artículo 1.167 del Código Civil, se colige que la parte demandada no podía modificar con su sola voluntad el contrato que suscribiera con la parte actora por lo que indudablemente se verificó en el presente caso un incumplimiento de su parte, instrumento éste que fue traído a las actas procesales por la parte actora conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil, ya que los contratos tienen efectos entre las partes contratantes conforme a lo pautado en el artículo 1.166 del Código Civil.

Cabe destacar que la Constitución, no sólo está formada por un texto, sino que ella está impregnada de principios que no necesitan ser repetidos en ella, porque al estar inmersos en la Constitución, son la causa por la cual existe; por ello una Constitución no explica los conceptos de justicia, de libertad, de democracia y otros valores. Cuando la Constitución regula al Poder Judicial, inmerso en tal regulación se encuentra el que él ejerce la jurisdicción (potestad de administrar justicia), y que las actuaciones judiciales estarán dirigidas principalmente a resolver controversias entre partes que requieren la declaratoria de derechos, motivo por el cual existe el proceso contencioso. Cuando el Estado decide sustituir la necesidad o tendencia de los seres humanos de hacerse justicia por sí mismo y, para ello, crea el proceso y los órganos jurisdiccionales, lo hace con el fin de que el proceso cumpla su cometido de eliminar la justicia privada, y es el proceso contencioso la máxima expresión de ese Estado. No utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, no es sino un fraude que convierte a la jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación, es propender al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el fin que fueron creadas. Tal situación resulta contraria al orden público, ya que de permitirse y proliferar, todo el sistema de justicia perdería la seguridad para el cual fue creado, y se regresaría a la larga a la vindicta privada.

Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio

…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).

…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.

De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal le otorgó valor probatorio al contrato que trajo el actor a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y aprecia que dicho instrumento fue celebrado con determinación del tiempo, y así se decide.

Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y precisado como ha sido el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho en forma parcial y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

-VI-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DE MORALES C.A. (INMORCA), en contra del ciudadano J.S.G.D.S., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

SEGUNDO

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 102-C, el cual forma parte del Edificio C del Conjunto denominado Residencias Paraíso, situado entre las avenidas 21 y 22, y entre las calles 71 y 72, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el libelo de la demanda.

TERCERO

Con vista a la naturaleza de la anterior decisión no se hace expresa condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (7) días del mes de agosto de dos mil doce (2012). Años 202° y 153°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA,

X.R.

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

MARIELIS ESCANDELA