Decisión nº PJ0102007000086 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 1 de Octubre de 2007

Fecha de Resolución 1 de Octubre de 2007
EmisorJuzgado Decimo de Municipio
PonenteNelson R. Gutiérrez Cornejo
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, uno de octubre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO N° AP31-V-2005-000752

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MEROLA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de Octubre de 1979, bajo el Nº 45, Tomo 177-A-Sgdo.

Apoderados Judiciales: Ciudadanos F.M. y Á.M.P., venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.873 y 646 respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Décima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de Abril de 2002, anotado bajo el N° 20, Tomo 28 de los Libros de autenticaciones y cursante a los folios tres (03) y cuatro (04) del expediente, ambos inclusive.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana AYBORAS V.G.M., venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nº V-6.335.582. Representado en la causa por su defensor judicial, abogado D.E., quien fuera designado por auto de fecha 30 de Abril de 2007.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce la presente causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MEROLA C.A., en contra de la ciudadana AYBORAS V.G.M..

En efecto, mediante escrito de fecha 19 de Diciembre de 2005, la parte actora incoó la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo conocimiento y decisión de éste Juzgado, argumentado grosso modo lo siguiente:

  1. - Que en fecha 01 de Marzo de 2003, dio en arrendamiento a la ciudadana Ayboras V.G.M., un inmueble constituido por el apartamento numero uno (01), ubicado en el piso uno (01) del edificio 26, situado en la Quinta Calle de la Sabana del Blanco, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un tiempo de duración o vigencia de un año, prorrogable por lapsos de un (01) año.

  2. - Que el canon de arrendamiento se habría convenido en la suma de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs. 100.407,00), pagaderos dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes.

    3- Que la arrendataria no ha dado cumplimiento al contrato de arrendamiento, toda vez adeuda veintitrés (23) meses de alquiler, correspondiente a los meses de Enero a Diciembre de 2004 y Enero a Noviembre de 2005, cada uno a razón de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares con cero céntimos (Bs. 100.407,00), para un total adeudado de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares (2.309.361,00 Bs.).

  3. - Que en virtud del incumplimiento de contrato, procede a demandar a la ciudadana AYBORAS V.G.M., ya identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y en consecuencia, proceda a la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y de bienes. SEGUNDO: En pagar la cantidad de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares con cero céntimos (Bs. 2.309.361,00) más los daños y perjuicios que se sigan ocasionando hasta la entrega definitiva del apartamento objeto de la demanda. TERCERO: En pagar los gastos y costas originados en el juicio.

  4. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.160 y 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, estimando la cuantía en la suma de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares con cero céntimos (Bs. 2.309.361,00). (Folios 01 al 02).

    -DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDADA:

    Por su parte, el demandado mediante escrito de fecha 26 de Julio de 2007, a través del defensor judicial designado al efecto, procedió a dar contestación a la pretensión incoada en su contra, argumentando, grosso modo:

  5. - Negó, rechazó y contradijo que su representada, hubiere incumplido con lo preceptuado en las cláusulas Tercera y Octava del contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Merola, C.A.

  6. - Negó, rechazó y contradijo que su representada le adeude a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Merola C.A, los veintitrés cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero a Diciembre de 2004, así como los meses de Enero a Noviembre de 2005.

  7. - Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Ayboras V.G.M., antes identificada, le adeude a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Merola C.A, la cantidad de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares con cero céntimos (Bs. 2.309.361,00), con ocasión de la presunta falta de pago de los veintitrés (23) cánones de arrendamiento, a razón de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares sin céntimos (Bs. 100.407,00) mensuales.

  8. - Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelarle cantidad de dinero alguna a la parte actora por concepto de costas y costos derivados del presente juicio; solicitando en consecuencia la declaratoria Sin Lugar de la acción planteada. (Folios 57 y 58)

    En éstos términos quedó planteada la controversia sometida a decisión de éste Juzgado de Municipio.

    -III-

    -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-

    Mediante escrito de fecha 19 de Diciembre de 2005, la parte actora Inmobiliaria Merola, C.A incoó acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana, Ayboras V.G.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. (Folios 01 y 02).

    Por auto de fecha 10 de Enero de 2006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda (Folios 09 y 10).

    Mediante diligencia de fecha 16 de Enero de 2006, la Secretaria del Juzgado, dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada en la causa. (Folio 12).

    En fecha 25 de Enero de 2006, el Alguacil del Juzgado dejó constancia de la imposibilidad material de lograr la citación personal de la parte demandada. (Folio 13).

    Por auto de fecha 23 de Enero de 2007, se designó a la abogada M.R., portadora de la cédula de identidad Nº 6.459.972 defensora judicial, de la parte demandada (Folio 38).

    Por auto de fecha 30 de Abril de 2007, se revocó el nombramiento de la defensora judicial M.R., antes identificada, designada por auto de fecha 23 de enero de 2007 y se procedió a designar defensor judicial de la parte demandada al abogado D.E., portador de la cédula de identidad Nº 12.293.560 (Folio 43), quien aceptó la designación y juró cumplir bien y fielmente a los deberes inherentes al mismo, mediante diligencia de fecha 10 de Abril de 2007. (Folio 48).

    Mediante escrito de fecha 26 de Julio de 2007, el defensor judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la pretensión incoada en contra de su defendida. (Folios 57 y 58).

    Abierto el juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho.

    -IV-

    -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

    De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, para lo cual observa:

    Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

    Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

    En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:

    ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

    Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor E.M.L. en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

    ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

    Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

    Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

    Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

    De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

    a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

    b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

    c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

    d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

    De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

    Por último, conviene tener presente, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

    Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente:

    Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).

    Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

    Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).

    Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

    Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.

    Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

    Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

    En este estado de la cosas, se evidencia que el argumento principal y base de la pretensión de resolución incoada por la acora, lo constituye la presunta insolvencia de la arrendataria del inmueble, del pago de veintitrés cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, lo que a razón de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares exactos sin céntimos (100.407,00 Bs.), arroja un total adeudado por dicho concepto de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares con cero céntimos (Bs. 2.309.361,00).

    A los fines de demostrar la relación arrendaticia de marras, la parte actora aportó al proceso “Original” de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de Febrero de 2005, con la arrendataria demandada, el cual recaería sobre el inmueble constituido por: “Apartamento identificado con el N° uno (01), ubicado en el piso uno (01) del Edificio 26, situado en la Quinta Calle de la Sabana de Blanco, Parroquia La Pastora en Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, a cuyo tenor del artículo 1.363 y 1.368 del Código Civil, se le confiere toda su valoración probatoria en la causa, como demostrativo de la relación contractual que une a las partes. Así se decide.

    Contrato de arrendamiento, en cuya cláusula Tercera, ambas partes habrían convenido:

    (SIC)”…El canon máximo mensual de arrendamiento es la cantidad de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares (Bs. 100.407,00) que la arrendataria se compromete a pagar puntualmente dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes…”. (Fin de la cita textual). (Folio 06).

    Obligación que habría pactado sin ningún tipo de apremio, ni coacción, al no haberse sido alegada en la contestación de la demandada, presumiéndose su expresa y libre voluntad en la contratación.

    Es así, que conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, vista la defensa esgrimida por el defensor judicial designado a la parte demandada en la causa, abogado D.E., de “Negar”, “Rechazar” y Contradecir”, todos y cada uno de los fundamentos de incumplimiento esgrimidos por la actora y en especial a la falta de pago de los veintitrés (23) cánones de arrendamientos señalados como insolutos, tocaba a ésta (demandada) en virtud de la carga probatoria aperada en la causa, el demostrar encontrarse solvente en el pago de las pensiones pactadas por el arriendo del inmueble, lo cual no sucedió, sucumbiendo con ello cualquier pretensión que en éste sentido pudiera esgrimirse o argüirse, conllevando tal situación a que la Acción de Resolución incoada prospere y deba ser declarada Con Lugar en la definitiva, con las demás consecuencias jurídicas que de tal pronunciamiento derivan. Así se decide.

    -DISPOSITIVO-

    En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

    -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MEROLA C.A., en contra de la ciudadana AYBORAS V.G.M., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

    -SEGUNDO: Como consecuencia del particular, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de Febrero de 2005, sobre el inmueble constituido por el apartamento numero uno (01), ubicado en el piso uno (01) del edificio 26, situado en la Quinta Calle de la Sabana del Blanco, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

    -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana AYBORAS V.G.M., ya ampliamente identificada, a efectuar a favor de la parte actora, Sociedad Mercantil INMOBILIARIA MEROLA C.A., la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado y constituido por el apartamento numero uno (01), ubicado en el piso uno (01) del edificio 26, situado en la Quinta Calle de la Sabana del Blanco, Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Capital.

    -CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana AYBORAS V.G.M., al pago a favor de la actora de la suma de Dos Millones Trescientos Nueve Mil Trescientos Sesenta y Un Bolívares (2.309.361,00 Bs.), por concepto de Veintitrés (23) cánones de arrendamiento insolutos, cada uno a razón de Cien Mil Cuatrocientos Siete Bolívares (100.047,00 Bs.), correspondientes a los meses transcurridos entre el mes de Enero a Diciembre de 2004 y Enero a Noviembre de 2005, mas todos aquellos que se siguieron venciendo desde el mes de Diciembre de 2005 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.

QUINTO

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.

SEXTO

Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, al PRIMER (1°) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL SIETE (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

N.G.C..

LA SECRETARIA.

ABG. K.S.O..

En la misma fecha, siendo las TRES Y UN MINUTO DE LA TARDE (03:01 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N°11del Libro Diario del Juzgado.

LA SECRETARIA.

ABG. K.S.O..

NGC/KSO/*

Asunto N° AP31-V-2005-000752.

11 Páginas, 01 Pieza.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR