Decisión nº 619 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 2 de Mayo de 2014

Que ha incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado, auténticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, Chacao, en fecha 28 de junio de 2004, bajo el No. 21, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría Pública.

Como consecuencia del incumplimiento, los daños y perjuicios que eran equivalentes a la indemnización proporcional al precio del arrendamiento, por aplicación analógica de lo contenido en el artículo 1.591 del Código Civil, al haberle impedido el uso y goce pacífico del inmueble, al que se obligaba al imponerlo el artículo 1.585 eiusdem y, por todo el tiempo que faltaba para la expiración natural del contrato, lo cual ocurrirá en fecha 31 de mayo de 2007, a contar desde el 30 de mayo de 2006, fecha en la que la demandante reconviniente, le había impedido a su mandante el acceso al inmueble, hasta el día 31 de mayo de 2008, fecha en la que se producía la prórroga arrendaticia.

Que para dichos cálculos se debía tomar como base, las cantidades equivalentes a la sumatoria de los cánones de arrendamientos del inmueble, durante el tiempo de 12 meses, que faltaría para su expiración natural más 12 meses que era el lapso de duración de la prórroga legal, a un monto mensual de DOS MIL NOVECIENTOS DÓLARES ($.2.900), en su equivalente en moneda nacional, al cambio oficial de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.145,00), por cada dólar de los Estados Unidos de América, lo que era la cantidad de SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 6.220.500,00) mensuales, multiplicados por 24 meses, arrojaba la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 149.292.000,00).

Devolverle a su mandante, la cantidad de TRECE MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.050.000,00), por concepto de depósito de garantía.

En pagarle a su mandante los intereses generados por la cantidad dada en depósito, calculados a la tasa pasiva promedio de los 06 principales bancos del país, los cuales ascendían para la fecha de la demanda a la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.366.624,75).

Que estimaba su demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 164.708.624,75).

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

El apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, señaló lo siguiente:

En primer lugar, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que exige el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, asimismo opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 ejusdem.

En cuanto al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijó de forma genérica, en todas y en cada una forma de sus partes, todo lo alegado por la parte demandada reconviniente.

Que su representada, nunca fue notificada de la decisión de vender el acervo accionario de la demandada reconviniente, por lo que mal podía alegar que su mandante hubiera incumplido con el contrato.

Negó, rechazó y contradijo, que su representada hubiese violado de manera alguna la obligación de mantener a la arrendataria en el uso y goce pacífico del inmueble arrendado, puesto que contrario a esto, la demandada reconviniente, desocupó de forma sorpresiva el inmueble, sin dar ninguna explicación cónsona y necesaria por tal hecho, siendo ésta una circunstancia de incumplimiento por la arrendataria.

Negó, rechazó y contradijo, de manera categórica el hecho de que su mandante tenga que devolver cantidad alguna por concepto de depósito en garantía, toda vez, que en el contrato, se estipulo que la mencionada garantía era para respaldar algún incumplimiento entre las partes.

Que por los razonamientos antes realizados, era por lo que solicitaban que se declara sin lugar la reconvención propuesta.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Antes de entrar en el análisis sustancial y, de fondo de la presente causa, es preciso por demás, realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debiendo resaltar quien suscribe el presente fallo, que en v.d.p.d. reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela, el primero de enero de 2008, las cantidades que se demandan, se contraen actualmente a bolívares actuales, a las cuales se hará mención de aquí en adelante. Así se decide.

DEL FONDO DE LO DEBATIDO ACCIÓN PRINCIPAL

El artículo 1.159 del Código Civil, establece:

Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

La doctrina ha establecido, que la coercitividad de los contratos, deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato, es un acto jurídico bilateral formado o constituído por el acuerdo de dos o más voluntades, sobre un objeto jurídico de interés común o, tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes, se obligan recíprocamente.

En el presente caso, tenemos que la parte actora reconvenida ha demandado la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente proceso, por cuanto la parte demandada reconviniente, dejó de pagar por concepto de canon de arrendamiento, los meses de febrero a julio de 2005, así como también, dejó de pagar los recibos de condominios a los cuales estaba obligada por mandato de la cláusula vigésima novena del contrato de arrendamiento.

En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, sí las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y, 1354 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

1- Contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA TERRAZAS XY, C.A, y, la sociedad mercantil TECNOLOGY GROUP T.E.G., C.A., en fecha 28 de junio de 2004, auténticado ante la Notaría Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el No. 21, tomo 55, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública.

Este Tribunal, le atribuye todo valor probatorio al citado documento, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y 1.359 del Código Civil, toda vez, que no fue impugnado por la parta a quien se le hizo valer, sino que por el contrario fundamentó su demanda reconvencional, en el mismo título y, lo considera demostrativo de la relación arrendaticia. Así se decide.

2- Legajo de copias al carbón de aviso de cobro de los meses diciembre 2005, enero a mayo 2006, emanadas del Centro Comercial Plaza las Américas II Etapa, al propietario Inmobiliaria Terrazas XY, C.A.

En referencia a los mencionados recibos de cobro, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, lo considera demostrativo en cuanto al monto a cancelar.

3- Expediente No. SI-0328, referido a solicitud realizada ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de julio de 2006, a los fines de que le informara que sí en dicho Juzgado se encontraban consignaciones arrendaticias a nombre de Inmobiliaria Terrazas XY-A, C.A., en dicho expediente se encuentra respuesta a la solicitud mediante auto de fecha 03 de agosto de 2006, la cual el Juzgado le informó que no hay en los archivos del Tribunal procedimiento alguno, referido a consignaciones arrendaticias.

En lo que respecta a dicha documental, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINEINTE

1- Facturas de pagos, por concepto de arrendamiento del Local COM2-35, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2005, emanados de Inmobiliaria Terrazas XY, C.A.

En relación con este medio probatorio, la parte actora reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, lo desconoció e impugnó, no evidenciándose de los autos, que la parte oponente de la prueba hubiese utilizado medio alguno, para insistir en la prueba, de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal desecha el mencionado medio probatorio. Así se decide.

Ahora bien, analizado el caudal probatorio y establecido el límite de la controversia, observa esta juzgadora, que la parte demandada reconviniente, aceptó la existencia de la relación contractual, por lo tanto, por ser un hecho admitido por las partes, éste debe salir del debate procesal y, así se declara.

El presente proceso está circunscrito como ya se dijo, en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en este juicio, mediante la cual, la parte actora reconvenida demandó el cobro de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2005, por concepto de canon de arrendamientos insolutos, igualmente demandó el pago de los recibos de condominios de los meses diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006.

Partiendo de tal premisa, se tiene que, si bien es cierto que este Juzgado desecho del proceso los recibos de pagos de los meses demandados como insolutos, los cuales presentó la parte demandada reconviniente para excepcionarse del pago, no es menos cierto que, del análisis realizado al expediente, se observa que la parte demandada reconvenida, demandó los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2005, por concepto de canon de arrendamientos insolutos, pero no demandó los meses que se siguieron venciendo hasta la fecha de la interposición de la demanda, es decir, los meses desde agosto de 2005, hasta mayo de 2006.

En ese sentido, se le hace necesario a quien sentencia traer a colación, la presunción a que hace mención el artículo 1.296 del Código Civil, en cuanto al pago de pensiones:

A tales efectos:

…Cuando la deuda sea de pensiones o de cualquiera otra clase de cantidades que deben satisfacerse en períodos determinados, y se acreditare el pago de las cantidades correspondientes a un período, se presumen pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario…

En atención al artículo transcrito, esta sentenciadora por la presunción establecida en el artículo precedente, dado que la actora reconvenida, no demandó los meses siguientes a que alude que la demandada reconviniente no pagó, pero si demandó meses anteriores, este Tribunal los tiene como pagados, por lo que no puede prosperar en derecho, la insolvencia alegada por la actora reconvenida. Así se decide.

Por otra parte, la actora reconviniente demanda el incumplimiento de la cláusula vigésima novena del contrato de arrendamiento, la cual las partes establecieron lo siguiente:

CUOTAS DE CONDOMINIO O GASTOS FIJADOS POR NORMAS ESPECIALES DE USO COMERCIAL.

VIGÉSIMA NOVENA: ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga a pagar a su presentación, las facturas o recibos de condominio que corresponden a EL LOCAL, o aquellas que le corresponden y haya sido fijadas producto de la aplicación de los principio rectores establecidos en las denominadas NORMAS GENERALES DE USO COMERCIAL creadas a esta fecha, o que se creasen en el futuro. En este sentido, y tomando en consideración que para la fecha de suscripción del presente instrumento “EL ARRENDATARIO” se encuentra en posesión efectiva de “EL LOCAL”, este último se obliga a cancelar los gastos de condominio desde el mes de julio de 2004, sin menoscabo a lo referido en la Cláusula Vigésima Primera de este mismo instrumento…”

Ante ello, el Tribunal observa:

La Ley de Propiedad H.e.s. artículos 7, 12, 13, 14 y 15, estipula:

Artículo 7°. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alteraran la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.

El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Articulo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el afecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

Articulo 15. Los créditos a que se refiere el articulo anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se prefería al privilegio especial indicado en el Ordinal 4 del articulo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código

.

En consecuencia a lo anterior, esta sentenciadora considera oportuno exponer una serie de consideraciones sobre la validéz de la cláusula en los contratos de arrendamiento, que impone al arrendatario la obligación de pagar los gastos de condominio.

Así las cosas, el pago de la alícuota de condominio fijada en el documento de condominio, que constituye la parte proporcional que sobre los gastos comunes debe imperativamente asumir cada unidad negociable en propiedad horizontal, corresponde al propietario de la misma, a quien igualmente corresponde la respectiva alícuota en el régimen de copropiedad sobre las áreas o bienes comunes.

Frente a tal obligación el propietario tiene un conjunto de derechos, siendo el más importante, el de la facultad de ejercer el control sobre tales gastos, bien mediante la rendición de cuenta que debe presentar oportuna y periódicamente el administrador del condominio o, bien mediante el derecho a participar con voz y voto en las asambleas de copropietarios que aprueban el presupuesto de gastos y, las cuotas extraordinarias originadas por gastos imprevistos y, por tanto no presupuestados.

Estas facultades o conjunto de derechos son inherentes a la condición de propietario y no de arrendatario, quien a tales efectos resulta un tercero en la comunidad.

En orden a lo anterior, resulta evidente, que al colocar el propietario arrendador sobre el arrendatario la obligación de pagar los gastos de condominio, le impone una carga que además de incierta, sobre la misma, tal arrendatario no tiene facultad alguna de control, debiendo por tanto asumir pasivamente la misma.

Cuando el propietario arrendador traslada al arrendatario la obligación adicional de asumir el pago de los gastos de condominio, además de incrementar ilícitamente el costo del contrato, convierte la obligación de pago que asume el arrendatario, en una obligación incierta, dada que el monto de los gastos de condominio fluctúa mes a mes en consideración al monto de los gastos ocurridos en el mes anterior, lo cual se traduce en la ausencia, carencia o falta de un elemento fundamental de toda obligación de pagar, como lo es el quantum de la misma.

En este sentido, considera esta juzgadora, que trasladar al arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento la obligación de pagar un gasto que no le corresponde y, que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al propietario arrendador, podría esto ser configurado como un pago de lo indebido, conforme al artículo 1178 del Código Civil, que constituye una de las fuentes de las obligaciones.

Es así, como necesariamente se debe concluir, que el arrendatario no tiene como tal, deuda alguna con el condominio, toda vez que la obligación de pagar los gastos del mismo son a cargo del propietario, siendo además que toda cláusula que menoscabe el orden público debe ser declarada inexistente, de conformidad con el artículo 12, 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual así lo declara este Juzgado. Así se decide.

En consecuencia a todo lo expuesto en este fallo, es determinante que la demanda incoada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, C.A., contra la empresa TECNOLOGY GROUP T.E.G., C.A., debe ser declarada sin lugar, tal y como será declarado de manera clara, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN

PUNTO PREVIO

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Como fue apuntado, el abogado J.B.M.Á., apoderado judicial de la parte actora, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Fundamentó dicha cuestión previa, en los siguientes argumentos:

…Oponemos en este acto la Cuestión Previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que exige el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

…omississ…

Ahora bien, tal y como se evidencia del escrito de reconvención, se puede observar con meridiana claridad que el mismo, en principio, no acompaña ni expresa siquiera, sobre cuales instrumentos fundamentales en que se basa dicha acción, es decir, aquellos instrumentos o pruebas admisibles en proceso judicial, que puedan demostrar que en efecto nuestra representada, haya incumplido flagrantemente con las obligaciones adquiridas a través del contrato suscrito entre esta última y la Sociedad Mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A. En este orden de ideas, considera esta representación que la Demandada Reconviniente no da a quien en esta oportunidad decide, los elementos necesarios, objetivos, fundamentales y de carácter legal, que puedan de manera fehaciente y certera establecer algún tipo de incumplimiento por para (sic) de nuestra patrocinada, y sólo se limita en afirmar que la sociedad mercantil ‘INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, S.C.S’, incumplió de manera evidente en sus obligaciones, basándose en una presunta carta de Notificación la cual en ningún momento fue entrega a nuestra representada.

A los fines de sustentar lo anteriormente expuesto, de seguidas analizamos la presunta carta de Notificación antes señalada, a saber, la documental producida por la Demandada Reconviniente marcada con la letra “H”. En efecto en dicha documental se observa que la sociedad mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A., trata “PRESUNTAMENTE” de realizar la notificación a nuestra mandante, de la decisión tomada por los accionistas de la misma en vender el acervo accionario de tal sociedad mercantil; asimismo, anexo a la cuestionada notificación, señalan una cantidad de documentos e informes que no revelas ni aportan nada a la presente controversia. Ahora bien, de la misma manera se observa que tal documental carece de un elemento esencial y necesario que establezca la especialidad de tal notificación, a entenderse, la constancia de recibido por parte de nuestra representada, constancia ésta que permita evidenciar de manera especial escogido por la sociedad mercantil “INMOBILIARIA TERRAZASXY-A, S.C.S.” a los fines de cualquier notificación o participación relacionada don la relación arrendaticia que existía entre ambas, aunado a dicha carencia, en tal documental no se observa algún tipo de sello húmedo perteneciente a la sociedad mercantil “INMOBILIARIA TERRAZASXY-A, S.C.S.”, con el cual se pueda verificar que en efecto dicha notificación fue practicada de conformidad con lo pactado por las partes dentro del contrato de arrendamiento ya señalado dentro del presente procedimiento.

Por esta razón y en virtud de no existir algún elemento que pueda demostrar el incumplimiento de las obligaciones contraídas por nuestra patrocinada con ocasión al contrato de arrendamiento al cual en principio fue solicitada su resolución, consideramos que la Demandada Reconviniente no ha llenado los requisitos exigidos por la norma adjetiva a los fines de entablar la presente Reconvención, en este sentido, incitamos a esta Juzgado que analice profunda y rigurosamente los elementos de convicción que puedan existir dentro de la referida documental y verifique lo expuesto en el presente punto…

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, respecto a la cuestión previa, señaló:

…En relación al punto referido a supuesta falta de notificación en el domicilio especial previsto en el contrato de arrendamiento, Ciudadana Juez, con respecto a tal aserto solo debo limitarme a observarle a este Tribunal, que en el propio libelo de demanda que encabeza este expediente el apoderado judicial de la demandante reconvenida L.R.R.R., Inpreabogado No. 98.832, señala como domicilio procesal de su representada: “Avenida Casanova, Torre Eurocentro, Piso 2, Oficina 2-2, Sabana Grande, Caracas. Despacho de Abogados Riveiro y Asociados”, siendo ese mismo abogado quien en fecha el 07 de Septiembre de 2005 recibe en dicha dirección la notificación dirigida por los accionistas de Tecnology GROUP T.E.G.C.A. a la demandante reconvinenida, misma dirección establecida en la cláusula vigésima segunda del contrato de arrendamiento como lugar donde deben hacerse todas las notificaciones, citaciones o avisos judiciales o extrajudiciales, mediante telegrama, carta o vía facsímil, con acuse de recibo que se dará por hecha en cualquiera de las personas que se encuentren en el sitio…” por lo que resulta burdo, por decir lo menos, tal argucia de pretender ignorar la referida notificación, que intentan enmascarar mediante la intervención en el juicio de otro apoderado judicial, para desdibujar la figura del apoderado judicial, abogado L.R., que recibió la notificación….”

Ahora bien, circunscrito como quedó el anterior punto previo, pasa este Tribunal a decidirlo de la siguiente manera:

Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

…Dentro del Lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

…omississ…

6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78...

Artículo 340 eiusdem:

…El libelo de la demanda deberá expresar:

…omississ

6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…

En el caso en concreto, la representación judicial de la parte actora reconvenida, alude que la parte demandada reconviniente, no expresó de manera clara, sobre cuales instrumentos basa su acción, era decir, en aquellos instrumentos o pruebas admisibles en procesos judiciales, que pudieran demostrar, que en efecto su representada hubiera incumplido flagrantemente con las obligaciones adquiridas a través del contrato suscrito entre las partes.

En este sentido, se observa que la parte demandada reconviniente, fundamentó su demanda en la cláusula novena del mismo contrato de arrendamiento en que fundamentó la parte actora reconvenida su demanda principal, siendo ello así, es evidente para quien sentencia, que sí está determinado el documento fundamental de la reconvención, por lo que se le es forzoso a este Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 8º DEL CÓDIGO DE PROCEDIMEINTO CIVIL

La representación judicial de la parte actora reconvenida, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, a tales efectos, alegó:

…Alega la demandada Reconviniente en su escrito de reconvención, que por el supuesto incumplimiento por parte de nuestra representada al contrato de arrendamiento ya mencionado, esta última ejerció acción judicial contra la sociedad mercantil ‘INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, S.C.S.’ lo cual se puede evidenciar en el expediente numero 8455, el cual es llevado y sustanciado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Jurisdicción, y a los efectos de tal alegato consignó copias del escrito libelar y del auto de admisión de la misma. Cabe destacar y resaltar ciudadana Juez, que tal acción y procedimiento se instauró para demandar DAÑOS Y PERJUICIOS, que según lo explanado por la representación judicial de la sociedad mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A., fueron ocasionados por nuestra patrocinada por los supuestos incumplimientos al contrato ya tantas veces referido, en este sentido y por estar pendiente un procedimiento anterior al presente, donde de igual manera se demanda DAÑOS Y PERJUICIOS; procedimiento este el cual es totalmente desconocido por nuestra representada de su existencia, es que oponemos la presente cuestión Previa, pues de existir tal acción que fue instaurada con anterioridad a la Reconvención y por tratarse de uno de los mismos puntos qye demanda la sociedad Mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A., tal evento constituye causal suficiente para interponer la presente cuestión previa…

La representación judicial de la parte demandada reconviniente, en cuanto a dicha cuestión previa, en su escrito de conclusiones, alegó:

…En relación a la alegada pretensa prejudicialidad por existir un juicio de Daños y Perjuicios adelantado por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma circunscripción Judicial, (Exp. 8455), solo debo señalar que aquella Acción de Daños y Perjuicios hasta por un monto de 280.000.000,00 de Bolívares, fundamentada en la Responsabilidad Civil Extracontractual, prevista en el artículo 1.185 del Código Civil, es ejercida, es adelantada, es intentada por los accionistas de Tegnology GROUP T.E.G.C.A, ciudadanos D.H.H., L.H.H., L.J. HURTADO HOFFMANN Y D.H.A., y no por la Sociedad Mercantil TECNOLOGY GROUP T.E.G.C.A, obviamente personas distintas, en tanto que la Reconvención intentada en este procedimiento es por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento celebrado entre mi conferente, Tecnology Group T.E.G. C.A. e Inmobiliaria Terrazas XY C.A, por un monto de 164.708.624,75 de Bolívares fundamentada en el artículo 1.585 del Código Civil vigente, que tienen, por ende, objetos y títulos diferentes…

De una revisión de las actas del proceso, se evidencia, que la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda y, proseguir a la reconvención, consignó al expediente copia simple de la demanda por daños y perjuicios a la que se refiere la parte actora reconvenida, para fundamentar la presente cuestión previa, que vale decir, que en sus fundamentos alegó que consignaba la misma y, no fue así, evidenciándose que quien la consignó fue la parte demandada reconviniente.

Dicho lo anterior, pasa este Juzgado a analizar, si ciertamente existe una cuestión prejudicial o dicho de otro modo, sí la acción de daños y perjuicios instaurada a que se refiere el oponente en cuestión previa, se encuentra íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido, que requiera para su resolución la decisión previa de aquélla.

En este sentido, se observa, que la parte demandada reconviniente, al momento de dar contestación al fondo de la controversia arguyó, que por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursa demanda que daños y perjuicios, que su representada interpusiera en contra de la hoy actora reconvenida, por incumplimiento de la cláusula novena del locativo suscrito entre ellas.

No obstante a ello, en la reconvención, se alegó el incumplimiento de la cláusula segunda, por supuestamente haber un despojo, en la cual arguyó lo siguiente:

…ello generó que los accionistas de TECNOLOGY GROUP T.E.G.C.A. EN EL MES DE Noviembre de 2005, demandaran por Daños y Perjuicios a la empresa Inmobiliaria Terrazas X.Y C.A. quien en retaliación por tal hecho y arrogándose facultad de administrar su propia justicia, inició a partir de entonces un conjunto de hostilidades para con mi mandante que concluyeron con el impedimento de acceso al local arrendado desaposesionándola, como dije, a mi representada de su uso, goce y disfrute a partir del 30 de Mayo de 2006.

Por lo expuesto y resultando falsa la afirmación de la demandante del pretenso abandono del local por parte de mi representada, que igualmente,Niego y Rechazo que mi representada hubiera abandonado el inmueble arrendado, como afirma la demandante quien alega, falsamente y tendenciosamente, que aquella ‘abandonó’ el inmueble, sin indicar en qué pretensas circunstancias, en qué momento de la relación jurídica, en qué fecha se produjo el supuesto abandono del local por parte de mi representada, pretendiendo con tan falaz afirmación autorelevarse del grave incumplimiento contractual en que incurrió al no permitirle a mi representada el acceso al inmueble, a partir del día 30 de Mayo de 2006, posesionándose del mimo, acción que realizó obviamente, en retaliación contra mi representada y sus socios por el juicio que por Daños y Perjuicios tuvieron que intentar éstos contra INMOBILIARIA TERRAZAS XY, C.A. que sustancia y tramita el en expediente No. 8455 por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial…

Es así, como en el petitorio de dicha reconvención, se solicitó:

…SEGUNDO: Que como consecuencia de tal incumplimiento le generó a mi mandante Daños y Perjuicios que son equivalentes a la indemnización proporcional al precio del arrendamiento por aplicación analógica de los dispuesto en el artículo 1.591 del Código Civil, al haberle impedido el uso y goce pacífico del inmueble, a que se obliga por imponerlo el artículo 1.585 eiusdem por todo el tiempo que falta para la expiración natural del contrato que ocurrirá el 31 de Mayo de 2007, a contar desde el 30 de Mayo de 2006, fecha en que le impidió a mi representada el acceso al inmueble, hasta el día de 31 de MAYO DE 2008, FECHA EN QUE SE PRODUCE EL VENCIMIENTO DE LA Prórroga Legal Arrendaticia, correspondiente, conforme a lo pautado en el artículo 38, Literal ‘b’ de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

De manera pues, que como se puede observar el incumplimiento de la cláusula novena del contrato, debe ser ventilado por ante el Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sólo restando a este Juzgado dirimir sobre la reconvención efectuada por el incumplimiento de la cláusula segunda, así como el reintegro del depósito dado como garantía.

Motivo por el cual, no tratándose la referida reconvención sobre el incumplimiento de la cláusula novena del contrato, sino del incumplimiento de la cláusula segunda, este Juzgado declara que la prejudicialidad alegada, no puede prosperar. Y así se decide.

Así las cosas, observa este Tribunal, que la parte demandada reconviniente demandó daños y perjuicios, por cuanto la parte actora reconvenida, le impidió el acceso al inmueble arrendado desde el día 30 de mayo de 2006.

Ante lo cual y, de la revisión de las actas que componen el proceso, se evidencia que la demandada reconviniente no consignó a los autos prueba alguna, para demostrar tales hechos.

Por otra parte, la actora reconviniente, en cuanto a este punto en su escrito de contestación a la reconvención, arguyó lo siguiente:

…De igual manera negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestra representada haya violado de alguna manera su obligación de mantener a la Arrendataria en el Uso y Goce pacífico del inmueble arrendado, pues contrario a esto, la Sociedad Mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A., desocupó de forma sorpresiva dicho inmueble, sin dar una explicación cónsona y necesaria por tal hecho, siendo por el contrario tal circunstancia un incumplimiento por parte de la arrendataria, pues como tal y como se alegó en el escrito de demanda interpuesta por esta representación, la Sociedad Mercantil GRUPO TECNOLOGY T.E.G., C.A.. abandonó de forma sorpresiva el local arrendado, hecho este que será demostrado en la oportunidad procesal correspondiente, menos aún ocupó ilegalmente el local objeto del contrato de arrendamiento, impidiendo de alguna manera el acceso de los accionistas de la parte Reconviniente…

(subrayado y negrilla de este Juzgado)

De lo antes transcrito, se observa que la parte actora reconvenida, alegó en su contestación a la reconvención, texto supra transcrito, que la parte demandada reconviniente abandonó el inmueble arrendado, antes de que se terminara el tiempo estipulado para la culminación del contrato arrendaticio, asimismo expresó que tal hecho lo iba a demostrar en la oportunidad procesal correspondiente, pero es el caso, que no se evidencia de las pruebas consignadas en el lapso probatorio, prueba alguna que demuestre tales hechos.

A tales efectos, se le es necesario a este Juzgado, determinar lo siguiente:

Artículo 1.354 del Código Civil: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación

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Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba

.

Los artículos transcritos supra, están dirigidos a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y, se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los que sostiene el actor, a extinguir sus efectos jurídicos o, a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.

En este orden de ideas, el procesalista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987, señala que:

…Esta distribución de cargas entre las partes, que se deduce lógicamente de la estructura dialéctica del proceso y tiene su apoyo en el principio del contradictorio, es lo que se llama carga subjetiva de la prueba, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma de ley, o implícita en la estructura misma del proceso. En el proceso dispositivo, los límites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina (Onus probando incumbit ei qui asserit) (La carga de la prueba incumbe al que afirma) (…) En resumen, tanto en el derecho romano, como en el medieval y en el moderno, ambas partes pueden probar: a) El actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) El demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…

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En atención a los artículos y doctrina antes transcritos, y en virtud que, la actora reconvenida afirmó que la parte demandada reconviniente fue quien abandonó el local comercial, es en ella que debe recaer la carga de probar tal alegación y, por cuanto no se evidencia de los autos prueba alguna, que haga a esta sentenciadora llegar a esta conclusión, es por lo que queda claro, que fue la parte actora reconvenida quien le impidió el acceso al local arrendado a la parte demandada reconviniente, incumpliendo de esta manera la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, por ello, la reconvención demandada debe prosperar en derecho y, así se decide.

En consecuencia, debe la parte actora reconvenida, pagarle a la demandada reconviniente la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 149.292,00), por concepto de daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento auténticado por ante la Notaria Pública Quinta del municipio Chacao, en fecha 28 de junio de 2004, bajo el No. 21, Tomo 55 de los Libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría Pública, cantidad que es deducida desde el 30 de mayo de 2006, fecha en la cual se le impidió a la demandada reconviniente el acceso al local arrendado, hasta el 31 de mayo de 2008, fecha en que se produjo el vencimiento de la prórroga legal, toda vez que el contrato tenía fecha de culminación el día 31 de mayo 2007, a razón de DOS MIL NOVECIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 2.900,00), en su equivalente en moneda nacional, al cambio oficial de DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CIONCO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.145,00), por cada dólar, es decir, la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 6.220,50), mensuales. Así se decide.

Asimismo, se ordena a la parte actora reconvenida, devolverle a la demandada reconviniente la cantidad de TRECE MIL CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.050,00), por concepto de depósito de garantía, según lo estipulado en la cláusula trigésima cuarta del contrato de arrendamiento, con sus respectivos intereses, prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio de los 06 principales bancos del país, desde 31 de mayo de 2008, fecha en la cual se venció la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria del fallo, practicada por un sólo experto designado por el Tribunal.

De conformidad con lo antes dicho, es determinante que la demanda por vía de reconvención incoada por la empresa TECNOLOGY GROUP T.E.G., C.A., contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, C.A., debe ser declarada con lugar, tal y como será declarado de manera clara, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, S.C.S. contra la Sociedad Mercantil TECNOLOGY GROUP T.E.G., C.A.

CON LUGAR la reconvención intentada por la empresa TECNOLOGY GROUP T.E.G., C.A., contra la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA TERRAZAS XY-A, S.C.S.

Se condena a la actora reconvenida a pagar a la demandada reconviniente, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 149.292,00), por concepto de daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la cláusula segunda del Contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Chacao, en fecha 28 de junio de 2004, bajo el No. 21, Tomo 55 de los Libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría Pública.

se condena la parte actora reconvenida, devolverle a la demandada reconviniente, la cantidad de TRECE MIL CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 13.050,00), por concepto de depósito de garantía, según lo estipulado en la cláusula trigésima cuarta del contrato de arrendamiento, con sus respectivos intereses, prudencialmente calculados a la tasa pasiva promedio de los 06 principales banco del país, desde 31 de mayo de 2008, fecha en la cual se venció la prorroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, los cuales serán calculados mediante experticia complementaria del fallo, practicada por un sólo experto designado por el Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida, por resultar totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de mayo de dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º.

LA JUEZ,

A.G.S.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

En la misma fecha dos (02) de mayo de dos mil catorce (2014), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

AGS/rigm/jar