Decisión nº 269 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 5 de Octubre de 2012

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Inversiones Edificio San Judas C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03.09.2009, bajo el N° 05, Tomo 166-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: B.P.A. y J.E.D.U., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.950.298 y 11.785.498, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.980 y 64.595, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Acustic Sound 98 C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13.08.1997, bajo el Nº 66, Tomo 397-A-Sgdo.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 02.10.2012, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados B.P.A. y J.E.D.U., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., contentivo de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida en contra de la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A.

En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados B.P.A. y J.E.D.U., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., en el escrito libelar adujo lo siguiente:

Que, su representada es propietaria del bien inmueble constituido por el Edificio San Judas, ubicado entre las Esquinas de Alcabala a Puente Anauco, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26.10.2009, bajo el Nº 2009.1308, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 218.1.1.2.1408 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009.

Que, la ciudadana E.F.d.M., anterior propietaria del edificio y por tanto causante a título particular de su representada, procediendo en ejercicio de su derecho de propiedad, dio en arrendamiento dos (02) locales de oficina o de comercio, identificados con los Nros. 02 y 03, del Edificio San Judas, a la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A., cuya duración fue pactada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.12.2005, hasta el día 01.12.2006, y que en caso de renovación del mismo, ambas partes convinieron de mutuo y común acuerdo, hacer un nuevo contrato que comenzaría a regir a partir de la fecha de vencimiento del contrato, y que en caso de no renovación, una de las partes debía expresar por escrito a la otra, su voluntad, de no renovarlo con noventa (90) días de antelación a la fecha de expiración de dicho término y mediante la suscripción en todo caso de un nuevo contrato.

Que, el contrato se desarrolló con naturalidad y se ha ido prorrogando en el tiempo por períodos iguales y consecutivos de un (01) año, debido a que ninguna de las partes notificó su intención de no prorrogarlo con noventa (90) días de anticipación, por lo que la convención locativa accionada fue considerada como a tiempo determinado.

Que, en la cláusula segunda de la referida convención locativa, el canon de arrendamiento fue convenido para el local Nº 02, en la cantidad de ciento dos mil quinientos cuarenta seis bolívares (Bs. 102.546,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de ciento dos bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 102,55), y por el local Nº 03, la cantidad de cien mil novecientos cincuenta y seis bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 100.956,50), equivalentes actualmente a la cantidad de cien bolívares con noventa y siete céntimos (Bs. 100,97), que empezaría a regir a partir del día 01.12.2005, hasta el día 01.12.2006, el cual debía pagarse por mensualidades vencidas y dentro de los cinco (05) días de cada mes.

Que, el monto del canon expresado en el contrato de arrendamiento, se compadece con el monto fijado por la Dirección General de Inquilinato, a través de Resolución Nº 003134, de fecha 06.08.2000.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.012.

Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.167, 1.579, 1.585 y 1.592 del Código Civil.

Por tal motivo, la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de doscientos tres bolívares con cuarenta y nueve céntimos (Bs. 203,49), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, así como los que continuaron venciéndose hasta la definitiva entrega del inmueble; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por la autoridad judicial, ya que la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto al reconocimiento o su rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista H.D.E., en su obra “Compendio de Derecho Procesal”, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1.995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella.

Señala, el citado autor:

…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litis pedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito….

(Devis Echandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288)

Por su parte, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. R.D.C., afirma lo siguiente:

…Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos (sic) implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los jueces pueden, in limine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohibida la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 (sic) del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público.

(…)

En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo….

. (Duque Corredor, R.J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95)

En virtud de lo anterior, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., en contra de la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana E.F.d.M., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07.08.2006, bajo el N° 46, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por dos (02) locales de oficina o comercio identificados con los Nros. 02 y 03, que forman parte del Edificio San Judas, ubicado entre las Esquinas de Alcabala a Puente Anauco, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.012.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Al hilo de lo anterior, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

En tal sentido, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)

En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante para dilucidar su pretensión, observa este Tribunal que su duración fue pactada en la cláusula tercera de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Tercera: El presente contrato tiene una duración de un (1) año, a partir del día primero (01) de Diciembre del año 2005 al primero (01) de Diciembre del año 2006, y en caso de renovación del mismo, ambas partes convienen de mutuo y común acuerdo, hacer un nuevo contrato que comenzará a regir a partir de la fecha de vencimiento del contrato, y en caso de no renovación, una de las partes deberá expresar por escrito a la otra, su voluntad, de no renovarlo con noventa (90) días de antelación a la fecha de expiración de dicho término y mediante la suscripción en todo caso de un nuevo contrato…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.12.2005, hasta el día 01.12.2006, siendo que para la renovación o no del contrato las partes acordaron la celebración de un nuevo contrato, sin que se evidencie de autos que ello haya sucedido, ni mucho menos que se haya pactado una prórroga automática por periodos de un (01) años, de manera pues que llegado el día en que finalizó el plazo de duración contractual, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.06.2007.

Así pues, luego del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria se quedó y dejó en posesión de la cosa arrendada con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, aunado a que percibió el pago del canon de arrendamiento posterior a esa oportunidad, conforme se desprende de la lectura de la demanda, cuando reclama el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.011, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.012, en razón de lo cual, el contrato de arrendamiento se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejúsdem.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento deducida por la accionante, en vista a la falta de pago de cánones de arrendamiento, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo indeterminado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados. Por lo tanto, la arrendadora está autorizada para accionar el desalojo cuando los arrendatarios han dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente:

…El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.

4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

(…)

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Además, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24.04.2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 02-0570, caso: J.J.C.P., la cual puntualizó lo siguiente:

…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En tal virtud, concluye este Tribunal que no resultaba dable para la accionante ejercer la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, con el objeto de terminar los efectos de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que ante ese supuesto, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha previsto al desalojo como la vía idónea y eficaz para obtener ese cometido, ante la alegada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, pues el ejercicio de la acción resolutoria, en materia inquilinaria, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda elevada a su conocimiento, dada la contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- III -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones Edificio San Judas C.A., en contra de la sociedad mercantil Acustic Sound 98 C.A., de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los cinco (05) días del mes de octubre del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

C.L.G.P.

La Secretaria,

G.d.V.S.P.

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las dos y veinte de la tarde (2:20 p.m.).

La Secretaria,

G.d.V.S.P.

CLGP.-

Exp. Nº AP31-V-2012-001660