Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 19 de Diciembre de 2013

Se declare la Resolución de dicho Contrato de Arrendamiento.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

En su escrito de contestación, la parte demandada alegó lo que en resumen se expone:

1. Que suscribió un contrato de arrendamiento por el local “A” del Edificio “L.F.”, ubicado en la Avenida Este 3, entre las Esquinas de Calero a Socorro, La Candelaria-Caracas, en fecha 31 de octubre de 1988, comprometiéndose a pagar la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 252.400,oo) mensuales, por mensualidades vencidas, desde el mes de enero de 1999.

2. Que dicho local se encuentra regulado en la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,oo), tal como consta en la Regulación de fecha 24/03/1997, que cursa en el expediente No. 1.516 Segundo Cuerpo de la Dirección General Sectorial de inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, actualmente Ministerio de Infraestructura.

3. Que desde el mes de abril del año 2002, el ciudadano D.E.R., dejó de recibir el canon de arrendamiento correspondiente a dicho mes, alegando que requería el local.

4. Que desde ese momento se comenzaron negociaciones a los fines de que desocupara dicho local, por lo que, al vencerse la mensualidad del mes de abril, procedió a consignar los cánones de arrendamiento de marzo y abril ante el Tribunal vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital.

5. Que de lo antes expuesto se desprende que la parte actora pretende cobrar un alquiler que no se corresponde con el monto de la regulación.

   En el mismo escrito, la parte demandada reconviene a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:

1. Que pagó a INVERSIONES EXPOCANTO, C.A. por concepto de cánones de arrendamiento la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 252.400,oo) mensuales, desde el 01/06/2000 hasta el 01/06/2002, cuando en realidad lo que debía pagar era la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 75.000,oo), que corresponde al monto regulado.

2. Que en consecuencia ha pagado un sobre alquiler de CIENTO SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 177.400,oo), los cuales en el periodo indicado totalizan la suma de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.344.000,oo) por concepto de sobre alquiler; razón por la cual reconviene por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES que se ha pagado desde el mes de mayo de 2000 hasta el mes de junio de 2002, y solicita se le condene a pagar la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.344.000,oo), así como los intereses moratorios calculados al 1% mensual, que se generen desde la fecha de presentación de la presente reconvención, hasta su efectivo pago. Igualmente, solicitó la corrección monetaria a la suma antes indicada hasta el efectivo reintegro de las sumas adeudas.

   En su escrito de contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:

1. Rechazó, negó y contradijo la reconvención intentada, tanto en los hechos como en el derecho.

2. Que adquirió el inmueble identificado como Edificio “L.F.” en fecha 30 de mayo de 2000.

3. Que las cuentas a que hace referencia el demandado-reconviniente no son consistentes en cuanto a los conceptos reclamados y el monto total resultante, además de que los cánones que señala le sean restituidos, no se corresponden con la cuenta final que presenta (Bs. 4.344.000,oo).

4. Que el monto vigente como canon de arrendamiento máximo aplicable a dicho local, es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 252.400,oo), según Sentencia del Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 1° de febrero de 1999. Es por ello que, no existe sobre alquiler alguno.

   -III-

   DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

1. Marcado “B” y cursante a los folios 12 al 13, original de Contrato de Arrendamiento suscrito el 31 de octubre de 1988. Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante un documento privado, el cual no fue desconocido por la parte contraria de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y en consecuencia, esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio por cuanto de dicho instrumento se demuestra que INVERSIONES TEROGAR, S.A. y CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L. celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local distinguido con la letra “A” situado en el Edificio L.F., ubicado entre las Esquinas de Socorro a Calero, Parroquia Candelaria, Caracas. Así se declara.

2. Marcado “C” y cursante a los folios 14 al 19, copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Quinto Circuito del Municipio libertador del Distrito Federal, en fecha 30 de mayo de 2000, bajo el No. 25, Tomo 10, Protocolo Pro. En el presente caso, se observa que estamos ante la copia de un documento público, de la cual se evidencia que INVERSIONES TEROGAR, S.A. vendió el Edificio L.F. a la parte actora. Visto esto, esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, por no haber sido objeto de impugnación en cuanto a su veracidad respecto al original por parte de la demandada. Así se declara.

3. Marcado “D” y cursante a los folios 18 al 19, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Chacao, el 16 de junio de 2000, bajo el No. 18, Tomo 36 de los Libros respectivos. Al respecto, se observa que estamos ante la copia de un documento autenticado, la cual tiene pertinencia con el caso de marras, puesto que INVERSIONES TEROGAR, S.A. cedió a la parte actora, todos y cada uno de los contratos de arrendamiento que tenía celebrados sobre apartamentos, oficinas y locales comerciales del Edificio L.F.. Visto esto y por cuanto el documento autenticado “…es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público…”, todo de conformidad con el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254, y que dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la contraparte, esta Juzgadora acuerda darle valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

4. Marcado E” y cursante a los folios 20 al 27, original de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 05/10/2000. Respecto a ello, observa esta Juzgadora que estamos ante un documento público. Visto esto y por cuanto dicho instrumento no fue tachado por la parte contraria, adquiere todo su valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se demuestra que el 05 de octubre de 2000, se le notificó a la parte demandada la voluntad de la parte actora de no renovar el contrato de arrendamiento. Así se declara.

5. Marcado “F” y cursante a los folios 28 al 46, copias certificadas del Expediente N° 20024542, que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, se aprecia que se tratan de copias de un instrumento público, las cuales no fueron impugnadas en cuanto a su veracidad por la parte contraria y en ese sentido se les otorga pleno valor probatorio y en consecuencia, se tienen como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al contenido de las mismas, toda vez que de las mismas se evidencia que la demandada consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del 2002 por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo) y de junio, julio del 2002 por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo). Así se declara.

6. Cursante a los folios 89 al 92, originales de Recibos Nos. 1757, 1774, 1778, 1781, 1784, 1787, 1791. En este supuesto, estamos ante documentos realizados por la propia parte promovente, hecho este que viola el principio probatorio de la alteridad, según el cual nadie puede crear una prueba a su propio favor. En ese sentido, el autor patrio F.V. se ha pronunciado con respecto a dicho principio de la siguiente forma: “Conforme a este principio, nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve: Cuando se otorga un documento, para conservar con mayor certeza y seguridad el negocio jurídico que se realiza, la declaración de voluntad de obligarse debe emanar directamente del sujeto que se obliga y no de quien pretende aprovecharse de esta declaración…” Por estas razones, se desechan los recibos presentados. Así se declara.

7. Cursante a los folios 93 al 102, copia certificada de la Sentencia proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en fecha 01/02/1999. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia de un documento público, la cual no fue impugnada por la parte demandada en la contestación a la demanda, por lo que se estima en todo su valor probatorio, y en consecuencia, se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al contenido de la misma, por lo tanto se prueba con dicho medio que se declaró la nulidad de la Resolución N° 00007 de fecha 24 de marzo de 1997 emanada de la Dirección de inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano y se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para el Local “A” la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 252.485,oo). Así se declara.

8. Consignó en cumplimiento a lo ordenado por auto de mejor proveer proferido por el Tribunal de la causa, el 24 de noviembre de 2003, y cursante a los folios 161 al 344, copias certificadas del Exp. N° 2232 que cursó por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En este supuesto, se observa que se tratan de copias de un documento público, de las cuales se deriva que mediante auto de fecha 10/02/1999 se declaró definitivamente firme la sentencia del 01/02/1999 con respecto al Edificio L.F., a excepción de los inquilinos N.D.S.P., M.N., P.K. y la empresa Palm Beach Textil, S.R.L., quien habían apelado en contra de la misma; y en ese sentido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

   1. Marcado “A” y cursante a los folios 67 al 71, copia simple de la Resolución N° 00007 dictada por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio del Desarrollo Urbano, el 24/03/1997. En el presente supuesto, observa esta Juzgadora que se trata de la copia simple de un documento administrativo, los cuales “…conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil…”, tal como lo estableció la Sala Político-Administrativa, en sentencia N° 0384 de fecha 16/02/2006, Caso: W.H.F.S., Exp. N° 2003-1084, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa. Visto esto, y por cuanto la misma no fue impugnada, de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora la estima en todo su valor probatorio y en ese sentido, tiene como cierto que el 24 de marzo de 1997, se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del local “A” en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo). Así se declara.

   2. Cursantes a los folios 79 a la 107, copia simple de los Recibos Nos. 0879, 0698, 0754, 0905, 0679, 0564, 0602, 0640, 0474, 0511, 0002, 101, 175, 198, 1472, 0851 y 201. Sobre este particular, observa esta Juzgadora que dichas copias de instrumentos privados fueron consignadas a los autos con el fin de acreditar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde julio de 2000 hasta febrero de 2002, siendo que lo que se discute en el presente juicio es el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses desde marzo hasta septiembre de 2002. Por tal razón, se valoran los mismos como un indicio de que la sociedad demandada, en su condición de arrendataria, tenía una obligación de pago frente a la actora, la cual venía cumpliendo, lo cual debe concatenarse con la existencia de la relación contractual arrendaticia, conforme se desprende de la prueba autenticada del contrato de arrendamiento, todo de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   3. Cursante a los folios 108 al 120, copias simples de las Consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En el presente supuesto, aprecia esta Juzgadora que estamos ante las copias de documentos públicos, las cuales se valoran como instrumentos que prueban que la demandada consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del 2002 por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo) y de junio, julio del 2002 por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo), de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   4. Cursante al folio 121, copia simple del Auto de fecha 06/02/2001 proferido por el Juzgado superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En el presente supuesto, se observa que dicha copia no fue impugnada en el transcurso de juicio, por lo que esta Juzgadora le otorga valor probatorio, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente se demuestra que el 06 de febrero de 2001 se declaró definitivamente firme la sentencia proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el 1° de febrero de 1999. Así se declara.

   5. Promovió Prueba de Informes dirigida a la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO del entonces Ministerio de Infraestructura, y de cuyas resultas se desprende lo siguiente: Que efectivamente en el expediente signado con el No. 1.516, a partir del 1° de febrero de 1999, no se ha notificado a las partes procedimiento alguno de regulación iniciado ante ese Despacho, así como tampoco se ha emitido ningún acto de fijación de canon de arrendamiento del inmueble identificado como Edificio “L.F.”, ubicado en la Avenida Este 3, Urbanización La Candelaria, a partir de la fecha señalada anteriormente. Así pues, esta Juzgadora lo estima en todo su valor probatorio y tiene como cierto que efectivamente el único procedimiento de regulación iniciado por ante dicha Dirección, fue aquel que derivó en la Resolución 00007 del 24/03/1997, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

   En síntesis, es de precisar por esta sentenciadora que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

1. Que efectivamente se celebró un contrato de arrendamiento entre INVERSIONES TEROGAR, S.A. y CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L. sobre un local identificado con la letra “A”, situado en el Edificio L.F., ubicado entre las Esquinas de Socorro a Calero, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador.

2. Que efectivamente la sociedad mercantil INVERSIONES EXPOCANTO, C.A. adquirió el Edificio L.F. el 30 de mayo de 2000.

3. Que efectivamente INVERSIONES EXPOCANTO, C.A. se subrogó como nueva propietaria del Edificio San Luis en los contratos de arrendamiento celebrados por la antigua dueña INVERSIONES TEROGAR, S.A.

4. Que efectivamente el canon de arrendamiento máximo del local arrendado fue fijado por la Dirección de Inquilinato mediante resolución del 24 de marzo de 1997 en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo).

5. Que efectivamente por motivo de un Recurso de Nulidad, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, el 1° de febrero de 1999, declaró nula dicha Resolución y procedió a fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 252.485,oo).

6. Que efectivamente dicha decisión quedó definitivamente firme el 10 de febrero de 1999, en lo que respecta al local “A”.

7. Que efectivamente el 05 de octubre de 2000, la demandada fue notificada judicialmente de la decisión de la actora de no renovar el contrato.

8. Que efectivamente la demandada, en su condición de arrendataria consignó por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del 2002 por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo) y de junio, julio del 2002 por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo).

   Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

   -IV-

   MOTIVA

   De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

   El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 27 de febrero de 2004, proferida por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

   …PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado la Sociedad Mercantil INVERSIONES EXPOCANTO, C.A., en contra de la Sociedad de Responsabilidad Limitada CAFÉ SAN ROCCO, todos identificados en la parte inicial del presente fallo.-

   SEGUNDO: SIN LUGAR, la reconvención intentada por la Sociedad de Responsabilidad Limitada CAFÉ SAN ROCCO en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES EXPOCANTO, C.A., todos identificados en la parte inicial del presente fallo…

   En ese sentido, esta Juzgadora en Alzada, apreciara de nuevo todos los hechos, alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte, tanto de la demanda como de la reconvención, toda vez que, cuando se ejerce el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum.

   -DE LA DEMANDA PROPUESTA-

   En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 31 de octubre de 1988, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2002.

   En ese sentido, observa esta Juzgadora que es preciso, en primer lugar, determinar la duración de la relación arrendaticia, por cuanto la naturaleza del contrato en lo que respecta a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.

   Así pues, ha señalado el autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable. En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.”

   Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda de resolución de contrato con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, la cual fue admitida por el Tribunal de la causa, por el Juicio Breve, de conformidad con las disposiciones especiales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En consecuencia, debe verificar esta Juzgadora si están dadas las condiciones o supuestos, establecidos por la norma para accionar por resolución de contrato, y se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor:

   El plazo de arrendamiento que se empezará a contar desde el 31 de octubre de 1988 será de un año fijo. Al término del plazo fijo este contrato se entenderá automáticamente prorrogado por períodos fijos de un año, mientras cualquiera de las partes no manifieste a la otra su voluntad de darle término. En este caso el aviso de darle término al contrato deba darse por escrito, por cualquiera de las partes con un mes de anticipación por lo menos, al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de los periodos de un año.

   Visto ello, en principio, el contrato en cuestión tuvo una duración de un (1) año fijo, desde el 31 de octubre de 1988, el cual era prorrogable automáticamente, por el mismo término, a menos que una de las partes manifestara por escrito a la otra, su deseo de dar por resuelto el contrato.

   Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que riela a los folios 20 al 27 del presente expediente, notificación judicial que se efectuara a solitud de la actora el 05 de octubre de 2000, a la hoy demandada, a los fines de manifestarle su voluntad de no renovar el contrato. No obstante, dicha notificación se llevó a cabo veintiséis (26) días antes del vencimiento del contrato en cuestión, siendo que, a tenor de lo estipulado en la cláusula transcrita, la misma debía hacerse “por lo menos” con un (1) mes de anticipación. En consecuencia, entiende esta Juzgadora que tal notificación no produjo efecto alguno, por lo que, una vez llegada la fecha del vencimiento del contrato, es decir, el 31 de octubre de 2000, la relación locativa se prorrogó por un (1) año más, tal como lo señala la cláusula segunda ut supra transcrita, todo lo cual quedó demostrado en autos, puesto que la arrendataria, en efecto, siguió pagando los cánones de arrendamiento correspondientes luego de esa fecha.

   Siendo ello así, considera esta Juzgadora que el contrato locativo objeto del presente juicio, siempre fue a tiempo determinado y se encuentra aún vigente, puesto que para la fecha en que se interpuso la presente demanda (22 de octubre de 2002) habían transcurrido once (11) meses del año que, en efecto, se prorrogó. En consecuencia, resulta ajustada a derecho la acción de resolución propuesta. Así se declara.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa esta Juzgadora que la norma rectora de la acción de resolución de contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente que los elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de resolución, son los siguientes: i) que el contrato jurídicamente exista, y que sea contentivo de la obligación que se alega como incumplida; ii) que la obligación esté incumplida; y iii) que el actor haya cumplido y ofrecido eficazmente cumplir con su obligación.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa esta Juzgadora que la parte actora trajo a los autos, el original del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada e INVERSIONES TEROGAR, S.A.; no obstante, tal como quedó demostrado en autos, y lo cual no ha sido negado, INVERSIONES EXPOCANTO, C.A., como nueva propietaria del Edificio San Luis, se subrogó, como propietaria arrendadora, en los contratos de arrendamientos celebrados por aquella. En consecuencia, ha quedado de esta forma plenamente demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio y, por ende, la obligación de la demandada, en su condición de Arrendataria, de pagar el canon de arrendamiento “…con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, en la oficina de la Arrendadora o donde éste pueda posteriormente indicar, cobrándose el día último los días corridos hasta dicha fecha, para cobrar los meses subsiguientes por mensualidades vencidas el día ultimo de cada mes” tal como se estableció en la cláusula tercera del contrato en cuestión. Así se declara.

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa esta Juzgadora que, a decir de la actora, el incumplimiento de la arrendataria se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2002. Ante esto, la parte demandada negó estar insolvente en el pago de dichos cánones, por cuanto fueron consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, toda vez que, el ciudadano D.E. se negó a recibir el pago de los cánones que hoy se reclaman como insolutos.

   En ese sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, nos dicen en forma similar que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Esto traducido en el ámbito de las acciones de cumplimiento y de resolución denota que el demandante lo que debe es probar la existencia de la obligación y alegar el incumplimiento, pero es el demandado el que tiene la verdadera carga de probar el cumplimiento por su parte de las obligaciones establecidas en el contrato. En este sentido nos ha dicho J.M.-Orsini que en los casos de la acción de resolución:

   El demandante prueba el contrato, pero se limita a invocar el incumplimiento culposo. El demandado, para exonerarse, debe probar ya sea el cumplimiento de la obligación o bien la causa extraña no imputable a él que justifica su cumplimiento.

   (Mélich-Orsini, José. La Resolución del Contrato por Incumplimiento. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, pág. 134).

   Así pues se observa que, para demostrar el efectivo cumplimiento de su obligación, la demandada trajo al proceso, copia de las consignaciones de arrendamiento hechas a favor de Inversiones Expocanto, C.A., de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   En efecto, dispone este texto legal que el arrendatario deberá efectuar consignación por mensualidad vencida, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, y en el caso de marras, la demandada efectuó cada una de ellas en la forma siguiente: 1) En fecha 02/05/2002, consignó los meses de marzo y abril de 2002; 2) En fecha 06/06/2002, consignó el mes de mayo de 2002; 3) En fecha 15/07/2002, consignó el mes de junio de 2002; 4) En fecha 14/08/2002, consignó el mes de julio de 2002; 5) En fecha 03/10/2002, consignó el mes de agosto de 2002; y 6) En fecha 09/10/2002, consignó el mes de septiembre de 2002.

   Siendo que las partes convinieron en que el pago de los cánones de arrendamiento sería pagado el último día de cada mes, y que el artículo 51 ya citado, otorga quince días (15) días continuos siguientes, luego de vencida la mensualidad, la arrendataria estaba obligada a pagar por mes vencido hasta el 15 de cada mes; por lo que se evidencia con meridiana claridad que algunas de tales consignaciones se realizaron de forma extemporánea, conforme a lo previsto en el artículo 51 ut supra citado.

   De acuerdo con lo antes expuesto, las consignaciones correspondiente a los meses de marzo, agosto y septiembre las realizó la demandada, en su condición de arrendataria, fuera del plazo de los quince (15) días siguientes al término de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones y en consecuencia, efectuada extemporáneamente por retardo, debe entenderse ilegítimamente efectuada, siendo así procedente la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, lo que resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar. Así se decide.

   -DE LA RECONVENCIÓN-

   La demandada CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L., en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora aduciendo que pagó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo) mensuales, desde el 01/06/2000 hasta el 01/06/2002, cuando en realidad lo que debía pagar era la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo), tal como lo había fijado la Dirección de Inquilinato.

   Establecidos los hechos demandó el REINTEGRO DE SOBREALQUILERES que pagó desde el mes de mayo de 2000 hasta el mes de junio de 2002, lo cual asciende la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.344.000,oo), más los intereses moratorios.

   Sobre la reconvención propuesta, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones:

   El presente juicio por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES encuentra su fundamento jurídico en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los cuales, los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Esta obligación recae en la persona del arrendador o el que recibe los pagos por concepto de alquileres, naciendo en él la obligación de reintegrar aquellas cantidades que se hubieren cobrado en exceso desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Así, la figura de la repetición o reintegro constituye un principio de derecho conforme al cual todo lo que se cobre de más debe devolverse.

   Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente acción de reintegro de sobrealquileres, esta Juzgadora pasa a observar los extremos concurrentes consagrados por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, necesarios para la constitución del derecho al reintegro por parte del arrendador de un inmueble, de lo cobrado en exceso al canon mensual máximo fijado por el organismo competente, los cuales son:

1. Que el inmueble arrendado se encuentre sometido a regulación conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Que el organismo competente haya establecido el canon de arrendamiento mensual.

3. Que el arrendador haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente.

   En el caso de marras, pretende la demandada se le reintegre cantidades de dinero, a su decir, pagadas de más en virtud de que el local arrendado se encontraba regulado por Resolución N° 00007 dictada el 24 de marzo de 1997 por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio del Desarrollo Urbano. Por su parte, la actora adujo que no existe sobrealquiler alguno, por cuanto el monto vigente como canon de arrendamiento máximo aplicable al local arrendado, es la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo), tal como lo estableció la sentencia dictada el 1° de febrero de 1999, por el Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Existiendo entre las partes una relación locativa, tal como quedó evidenciado de autos, la demandada consignó copia de la Resolución N° 00007 dictada el 24 de marzo de 1997 por la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio del Desarrollo Urbano, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo en lo que respecta al local “A” del Edificio L.F., situado en la Avenida Este 3, Esquina de Socorro a Calero, en la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo).

   No obstante, contra tal Resolución se intentó Recurso contencioso administrativo de nulidad, la cual fue declarada con lugar el 1° de febrero de 1999, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, por lo que, a los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado, se fijó como canon de arrendamiento máximo la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 252.485,69), lo cual surtiría efectos desde la fecha en que la sentencia quedara definitivamente firme.

   Ahora bien, dicho Juzgado declaró definitivamente la sentencia descrita, tanto el 10 de febrero de 1999, como el 06 de febrero de 2002. Así pues, del primer auto se lee lo siguiente: “Vistas las anteriores apelaciones de fecha 9 de los corrientes, interpuestas en contra de la sentencia definitiva dictada en este Tribunal en fecha 1 de febrero de 1.999, el Tribunal la oye solo en lo referente a los ciudadanos N.D.S.P., M.N., P.K. y la empresa PALM BEACH TEXTIL, S.R.L., en ambos efectos y se ordena remitir a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, respecto al resto de los apelantes y de los apartamentos del Edificio L.F., la sentencia se declara definitivamente firme.”

   En consecuencia, y de conformidad con lo antes expuesto, esta Juzgadora concluye que a partir del 10 de febrero de 1999, comenzaba a regir el nuevo canon regulado en lo que respecta al local “A”, y no como pretende hacer ver la demandada.

   Determinado lo anterior, y en vista de que, tal como lo ha señalado la demandada reconviniente, fue a partir de junio de 2000 que comenzó a pagar DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 252.400,oo) por concepto de canon de arrendamiento, cantidad menor de la regulada, y siendo que desde el 10 de febrero de 1999, ya estaba vigente el nuevo canon regulado; no quedó demostrado en autos que la actora, en su condición de arrendadora, haya cobrado un canon de arrendamiento mayor al regulado por el organismo competente, por lo que mal podría esta Juzgadora declarar procedente la presente acción de reintegro. Así se decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la parte demandada CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 15 de noviembre de 1983, bajo el No. 34, Tomo 145-A-Sgdo.

Se CONFIRMA, en los términos expuestos en el presente fallo, la sentencia apelada, en consecuencia, se declara:

1. CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por INVERSIONES EXPOCANTO, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de mayo de 2000, bajo el No. 84, Tomo 417-A-Qto., en contra de CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 15 de noviembre de 1983, bajo el No. 34, Tomo 145-A-Sgdo. En consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito entre INVERSIONES TEROGAR, S.A. y CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L., en fecha 31 de octubre de 1988, y se CONDENA a la demandada a hacer entrega del local distinguido con la letra “A” situado en el Edificio L.F., ubicado entre las Esquinas de Socorro a Calero, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, Distrito Capital.

2. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por CAFÉ SAN ROCCO, S.R.L., en contra de INVERSIONES EXPOCANTO, C.A.

3. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Se condena en costas del recurso a la parte demandada apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Diciembre de Dos Mil Trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.C.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 1:30 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0448-12

Exp. Antiguo Nº: AH1C-R-2004-000003

ACSM/BA/YYRA