Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 27 de Noviembre de 2009

ASUNTO: AP31-V-2009-002283

Vista la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que ha presentado la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de agosto de 1992, bajo el No.45, Tomo 80-A-Pro., representado por los abogados en ejercicio L.J.V.G. y C.Z.B., IPSA # 27.385 y 91.505 respectivamente; contra la empresa MUEBLERIA METRO S.R.L., inscrita en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No.115, Tomo 9-A Sgdo.

Planteamiento de la litis

Libelo de demanda

Refieren los apoderados actores que su defendida es propietaria del local de la Planta Baja de la Quinta “Mi Teresita” de la calle Colombia de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, de Caracas, y que es arrendadora de la parte demandada, según contrato que se inició el 01 de agosto de 1975; adquiriendo esa condición por la compra que hizo del inmueble, según documento protocolizado el 30 de septiembre de 1993.

Ahora bien, en la cláusula segunda del contrato—que lo califica a tiempo determinado—se fijó el alquiler en Bs.1.653, 60 pagaderos por mensualidades vencidas; pero la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, fijo el nuevo alquiler del local alquilado en Bs.F. 1.544,02, según Resolución Administrativa de fecha 29 de marzo de 2005, que fue impugnada ante la jurisdicción contenciosa-administrativa quedando firme, y fue notificada de acuerdo con el art. 73 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Sin embargo—sigue diciendo—la arrendataria no paga el canon de arrendamiento, debiendo ya los meses que van desde julio 2005 hasta junio de 2009, ambos inclusive, que suman una deuda que alcanza los Bs.F.74.112, 96.

Todo ello configura un incumplimiento que justifica resolver el contrato, que demanda, después de explanar el fundamento de derecho, concluyendo con el Petitorio, donde pide:

• La resolución del contrato.

• La entrega del local objeto del mismo.

• El pago de Bs.74.112, 96, por concepto de los meses insolutos antes señalados.

• El pago de los cánones sucesivos que se causen hasta la entrega del inmueble.

• El pago de los intereses de mora previstos en el art. 27 del Decreto ley de la Materia.

• La corrección monetaria.

• El pago de las costas y costos

Contestación de la demanda (folio 4 y ss de la Pieza Segunda)

La parte demandada se hizo representar en este juicio por los abogados H.H.d.R., P.R.N. y Syr L.D.T., IPSA # 3.109, 32.865 y 11.651 respectivamente; quienes en la oportunidad legal pasaron a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:

• Desde la óptica de que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, se convirtió en uno a tiempo indeterminado—en razón de haberse operado en él la tácita reconducción del contrato (art. 1614 CC), y también por virtud de la operación de compra venta que se hizo del inmueble(art.1605 CC)—afirma que la acción procedente no es la acción de resolución de contrato consagrada en el art. 1167 CC, sino la acción de desalojo consagrada en el art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que la acción incoada sería ilegal.

• Añade que la parte actora ha retirado del Tribunal de Consignaciones los cánones de arrendamientos que habían sido consignados judicialmente por la demandada. Y lo ha hecho después de la compra del inmueble; lo que demuestra que el contrato se ha convertido en uno a tiempo indeterminado.

• En cuanto a la solvencia de la parte demandada en los pagos de los cánones de arrendamientos, explica que la sentencia de la Corte Segunda de lo Contencioso, no ha sido notificada, por lo que no goza de eficacia.

• Dice que la parte demandada se encuentra solvente en el pago d e los alquileres, de acuerdo con la Resolución de Fomento del 13 de febrero de 1996, No.0589 y conforme a las constancia de la consignaciones judiciales de alquileres que ha hecho la parte demandadas.

• Piden que la copia certificada que fuera acompañada con la demanda sea confrontada con su original, de conformidad con el art. 111 CPC.

Examen de las pruebas

Vista como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasamos hora a analizar los medio probatorios traído a los autos; oportunidad que aprovecharemos para fijar nuestra opinión sobre las defensas invocadas.

1. -

   Al folio 22 y ss corren recaudos representativos del Expediente de Consignaciones Judiciales llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la partir demandante, por Bs.252.526,60, segundo Expediente # 2001-3515.

   Al folio 24 y ss aparece en copia certificada, el contrato de arrendamiento celebrado (01 de agosto de 1975) por Mueblería El Metro s.r.l. y Metrópolis c.a. empresa administradora del inmueble de autos, antes señalado.

   Ahora bien, es cierto que la parte demandada pidió, en contestación, la confrontación de la copia certificada del contrato con su original, de acuerdo con el art. 111 CPC; pero conviene hacer ciertas precisiones: Primero que la copia certificada no la expide este despacho judicial, sino el Juzgado 25° de Municipio de Consignaciones, ya que el original no corría en el expediente de este juicio, por lo que no tendríamos nada con que confrontar, de acuerdo con el art. 111 CPC. Segundo que es la misma parte demandada la que le da pleno valor probatorio a la copia certificada cuando en contestación reconoce sin lugar a dudas haber celebrado el contrato de arrendamiento a que se refiere la copia certificada.

   Viniendo ahora a los argumentos de prueba que podríamos derivar de la copia certificada que apreciamos, cabe decir:

   • El canon se estipuló en Bs.1.653, 00 pagadero por mensualidades vencidas. La parte demandante dice que dicho alquileres fue aumentado por Resolución del la Dirección de Inquilinato. Tendremos que esperar examinar dicha Resolución administrativa.

   • Se estipuló que el contrato de arrendamiento era por un año fijo; pero se convino que prorrogaría automáticamente todos los años, si no había desahucio con treinta días de anticipación al vencimiento. De allí que mientras no se produzca esa notificación, el contrato se renueva todos los años, considerándose a tiempo determinado por cada período anual. Para que se produzca la tácita reconducción del contrato, y se indetermine, de conformidad con el art. 1600 y 1614 del CC, es necesario primero que se produzca el desahucio, comience y termine la prórroga legal, y finalmente, después que ésta finalice, el inquilino quede y se le deje en posesión del inmueble, de acuerdo con el art. 1600 CC.

   • Pero, independientemente con lo anterior, vemos la necesidad de precisar o aclarar algo que se ha venido repitiendo en nuestro medio judicial y consideramos que no corresponde a la realidad; y es la tesis de que la acción de resolución de contrato no cabe en los contratos a tiempo indeterminados; lo cual es incorrecto.

   En efecto, las acciones se definen por la naturaleza de su causa petendi o motivo para pedir; por ejemplo, si demando vicios de consentimiento en un contrato, la acción será de nulidad,; si pretendo deshacer libremente el contrato por la fuerza de mi sola voluntad, estamos frente a una acción revocatoria; sin demando extinguir un contrato por motivo de una lesión que el celebrarlo me haya ocasionado, la acción será rescisión por lesión, si demando la terminación de negocio bilateral por incumplimiento de una obligación sinalagmática, estamos ante una acción resolutoria tácita del 1167 CC; si demando la terminación de un contrato por haberse actualizado una condición resolutoria puesta por en el contrato o en la ley, estamos frente a una acción resolutoria expresa; y así sucesivamente. Es la causal para demandar lo que define el tipo de acción, y no como la mencione el legislador, que todos sabemos las veces que se equivoca etiquetando las acciones.

   Un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es tan susceptible de ser incumplido por falta de pago de los alquileres como uno a tiempo determinado. No es que la falta de pago en uno sea mas grave o diferente que en el otro. Ese incumplimiento es tan “resolutorio” en uno como en otro. No hay razón lógica para diferenciar un contrato de otro por la sola circunstancia de que en uno se haya previsto o estipulado su tiempo de duración; y en el otro, no. En el pasado había una explicación entendible para distinguirlos; ya que existía la doctrina jurisprudencial de que el art. 1 de la letra a) del Decreto Ley de Arrendamientos de Viviendas del año 1947, establecía un procedimiento judicial especial de desalojo por falta de pago de alquileres, previsto para los contratos a tiempo indeterminados, que no se aplicaba a los contratos a tiempo determinado; pero hoy día, después de la vigencia del nuevo Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, no hay ninguna razón para distinguir un contrato de otro, desde el momento que tanto para uno como para otro, cualquier pleito que se suscite en relación a ellos, se sustanciará por un mismo y solo proceso judicial, de acuerdo con el art. 33 del Decreto Ley de la materia.

   La posición que combatimos se basa en la sola letra del encabezamiento del art. 34 del Decreto ley, sin parar mientes que esa norma “heredaba” la doctrina jurisprudencial de antaño a que antes nos referimos que aplicaba el procedimiento judicial especial previsto en la letra a) del art. 1 del Decreto Ley de 1947, solo a los contratos verbales o a tiempo indeterminados.

   Doctrina jurisprudencial que se formó porque se interpretó que si dicho Decreto Ley del 47, dejaba sin efecto o derogaba el art. 1615 del Código Civil—que permitía que los contratos verbales o “sin duración de tiempo” pudiesen deshacerse libremente—el procedimiento desalojo judicial especial de desalojo que él establecía, debía reservarse también a los contratos verbales o a tiempo indeterminados. Y eso se repitió en el art. 34 del Decreto ley de 1999, sin percatarse que ahora se creaba un solo procedimiento para cuantos pleitos arrendaticios se suscitaren, sea cual fuese el tiempo de los contratos, de acuerdo con el art.33 del Decreto ley vigente.

   Terminamos diciendo que no existe una acción de desalojo como tal. El desalojo no es otra cosa que una consecuencia de la resolución de un contrato; ¿o a caso se puede válidamente desalojar a un inquilino con un contrato vigente?: primero se deberá dictaminar la extinción del contrato; y después, como consecuencia de ello desalojar. Desalojar por falta de pago, es realmente una acción de resolución del contrato de arrendamiento; porque el contrato es bilateral y el pago de los alquileres es una obligación sinalagmática (art. 1167 CC). No importa como la etiquete el legislador.

   Menos mal que Sala Constitucional del TSJ ya se percató del equívoco, cuando en la Sentencia del 1 de abril de 2005, con ponencia de Rondón Haaz. Exp.03-1697, dijo

   Así se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminados, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución…

2. -

   Al folio 51 y ss corren documentos judiciales representativos de consignaciones de cánones de arrendamientos llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la actora, ante el Juzgado 25° de Consignaciones, las cuales, a razón de Bs.252,53 mas IVA, van desde el mes de noviembre de 2004 hasta marzo de 2005 ambos inclusive; y después salta y comienza de nuevo aparecer consignaciones desde el mes de octubre de 2008 hasta el mes de febrero de 2009, ambos inclusive.

   Esta última consignación fue hecha el 4 de marzo de 2009, o sea antes de la presentación de la demanda (7 de julio de 2009)

   Estas consignaciones no solventan al arrendatario ya que no es posible ofrecer una deuda de cumplimiento mensual y periódico, saltando lapsos de tiempo. La consignación, como toda oferta, no puede hacerse “per saltum”

3. -

   Al folio 92 y ss corren documentos administrativos representativos de haberse realizado, de conformidad con el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la notificación de la Resolución No.9004 de fecha 29-03-05 de de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

   Sin embargo no aparece la Resolución misma en cuestión, la cual es tan o más necesaria que la notificación de ella. El acto administrativo no se puede suplir con la notificación; ya que no conocemos el monto del canon.

4. -

   Al folio 97 y ss corren en copias certificadas consignaciones judiciales llevadas a cabo ante el Juzgado 25° de Municipio de Consignaciones, por la demandada a favor de la actora a razón de Bs.252,53, correspondientes a los meses que van desde el mes de marzo de 2005 hasta el mes de septiembre de 2008, ambos inclusive.

   Con estas consignaciones—realizadas ante de la presentación de la presente demanda—tenemos cubierto el lapso de tiempo que faltaron antes, porque se habían saltado en las que fueron examinadas en el No.2 de estos análisis..

5. -

   Al folio 207 y ss corren documento judicial representativo de una Sentencia de la Corte Segunda de lo Contencioso-Administrativo , de fecha 01 de agosto de 2008, que declaró sin lugar las apelaciones interpuestas contra la Sentencia del Juzgado Superior en lo Contencioso Administrativo de fecha 21 de noviembre de 2006 que había declarado sin ligar el recurso de nulidad interpuesto contra la Resolución de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura No.009004de fecha de marzo de 2005.

   LO que ocurre con este medio probatorio, es que en dicha Sentencia ai bien declara sin lugar las apelaciones, y confirma la apelada Sentencia, no dice el dispositivo del la misma, ni de la Resolución de Regulación que fue objeto de impugnación..

   En definitiva no sabemos el monto del alquiler que habría sido fijado en el Resuelto Administrativo de Regulación. ¿Cómo podríamos fijar en los autos como probado un canon que desconocemos?

5. -

   Al folio 249 y ss corren una serie de documentos sin firmar emitidos por la parte actora, representativos de recibos de pago de alquileres, a razón de Bs.1.544.022, oo. Posiblemente con el propósito de demostrar que la arrendataria no esta pagando el alquiler regulado de Bs.1.544.022, oo.

   No tiene valor probatorio alguno, por cuanto emana de la misma parte que los promueve, y es sabido que nadie puede procurarse la prueba escrita que lo favorece. Además es innecesario, ya que el acreedor solo debe demostrar la obligación, siendo carga del deudor demostrar el pago o u solvencia, de acuerdo con el art. 1354 CC.

6. -

   Al folio 298 y ss corre documento administrativo, representativo de la resolución No.009004, de fecha 29 de marzo de 2005, la cual fijo el canon mensual del local de autos en la cantidad de Bs.1.544.022,oo.

   Esta es la prueba que estaba faltando para fijar el canon en Bs.1.544.022, oo mensual. Y a partir de su notificación se hace efectivo para los inquilinos. Notificación que ocurrió el 24 de mayo de 2005, que es cuando el Inspector de Inmuebles de la Dirección de Inquilinato informó haber cumplido con la fijación del Cartel de Notificación, de conformidad con el art. 72 y ss del Decreto Ley de la materia.

7. -

   Al folio 11 de la Segunda Pieza, corren documentos judiciales que promovió la parte demandada, representativos de decisiones o resoluciones de Juzgados de Municipio y de Primera Instancia, en que se declaran inadmisible en algunas y sin lugar en otras demandas de resolución de contrato, bajo el criterio de que en los contratos a tiempo indeterminado no cabe la acción de resolución.

   Esto ya fue tratado en el No.1 de estos análisis; y nos remitimos a lo allí expresado. Repetimos lo dicho por la Sala Constitucional:

   Se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos indeterminados, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución

   Resultaría un formalismo exagerado y exasperante, reñido con nuestra idiosincrasia y principios generales (art.257 de la Constitución Nacional de 1999) no admitir o declarar sin lugar una demanda, por el solo hecho de que el demandante haya expresado en su libelo que demandaba “resolución” y no “desalojo, cuando la causal que fue invocada para demandar haya sido la falta de pago de alquileres, en un contrato verbal o indeterminado.

   Repetimos: demandar el desalojo por el incumplimiento en los pagos de los alquileres es ejercer en realidad—así no se diga—una acción de resolución de contrato (arg. Ex-art.1167 CC), de la misma forma que antaño (año 1947) demandar el desalojo, en base al art. 1615 del Código Civil, es ejercer en realidad—así no se diga—una acción revocatoria de contrato; habida cuenta que la doctrina científica de autores ha reservado esta terminología o nomenclatura cuando se pretende deshacer libremente un contrato o por la sola voluntad del contratante (arg. Ex-art.1159 CC.

   ¿Pero a caso porque el libelista haya errado en calificar su acción con un determinado nombre, pero haya acertado en señalar y probar los hechos que la fundamentan correctamente, podríamos rechazar la demanda, cuando ello no vulnera en absoluto el procedimiento a ser aplicado, de acuerdo con el art. 33 del Decreto ley de la materia?

   Las cosas son lo que en verdad son, y no porque las mencionemos de una forma u otra.

8. -

   Al folio 32 y ss hasta el folio 163 inclusive, de la Segunda Pieza corren recaudos representativos del Expediente de Consignaciones Judiciales de cánones de arrendamientos del Juzgado 25° de Municipio de Consignaciones, que realizó la parte demandada a favor de la parte actora., a razón de Bs. 252,53 cada mes consignado..

   Ya dijimos que a partir de la fecha de notificación en 24-05-2005, de la Resolución de Regulación de Alquileres No.9004 del 20-03-05, definitivamente firme, la cual fijó el alquiler del inmueble de autos en Bs.F.1.544.020,oo, la misma se hizo vinculante para los inquilinos, por lo que las consignaciones llevadas a cabo a razón de Bs252,53, más IVA mensual, devienen incompletas; y por lo tanto no liberan ni solventan al arrendatario de su obligación de pago, de conformidad con el art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

9. -

   Al folio 171 y ss corre acta de Inspección Judicial promovida, en la cual se constató que la existencia del Expediente Administrativo de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y que dicho expediente fue incorporado al expediente judicial del recurso incoado. Se constató también que no hay suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado, ya que la solicitud fue denegada.

10. -

    Al folio 187 y ss corre acta de Inspección Judicial llevada a cabo en el Expediente de Consignaciones Judiciales que lleva el Juzgado 25° de Municipio.

    Se incorporó al acta actuaciones que rielan en dicho expediente; y se constató que la persona que presentó el contrato de arrendamientos de este juicio en aquel Juzgado de Consignaciones es el Director Gerente de la parte demandada.

    Nos remitimos a lo dicho en el No.1 de estos análisis, en el sentido de que la confrontación de la copia certificada con el original se debe pedir y evacuar en el Tribunal que emitió la copia certificada, de conformidad con el art. 111 del Código de Procedimiento Civil; por cuanto en el expediente de este juicio no riela el original, ni este Tribunal fue el que expidió dicha copia certificada. Si vamos a la aplicación exacta del art. 111 CPC, dicha confrontación debería evacuarla el Juzgado 25 ° de Municipio de Consignaciones Judiciales, por ser el Tribunal que expidió la copia certificada de marras, de acuerdo con la solicitud de fecha 2 de marzo de 2009 y el Auto del Juez y Certificación del Secretario del Juzgado 25° de Municipio de fecha 6 de marzo de 2009 y .2 de junio de 2009 respectivamente, que corren a los folios 89, 90y 91 de este Expediente.

    Conclusiones

    Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir resumiendo:

    • La parte arrendataria fue demandada en este juicio por no pagar los cánones de arrendamiento, a razón de Bs.1544, 02 mensual—monto que fijó la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en Resolución No.9004 de fecha 20 de marzo de 2005, la cual fue notificada por el Inspector de Inmueble de la Dirección de Inquilinato en fecha24 de mayo de 2005, cumpliendo con las pautas notificatorias establecidas en el Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 72vy ss.

    • Quedó demostrado que el arrendatario no toma en cuenta ese Regulación, y ha venido pagando los alquileres a razón Bs. F. 252,53 mensual; lo que resulta a todas luces inferior al canon fijado por la Dirección de Inquilinato, por lo que dichas consignaciones no son válidas para solventar al inquilino de su obligación.

    • El contrato o relación jurídica de arrendamiento quedó aceptada por el demandado; pero hemos considerado que mientras se estuviese renovando periódicamente todos los años, como se estipuló, el mismo se consideraría a tiempo determinado.

    • Ahora bien, el tiempo determinado o indeterminado de un contrato o relación de arrendamiento en nada afecta la naturaleza de la demanda que se instaure por razón del incumplimiento del inquilino en los pagos de los alquileres. Llámese a la demanda en cuestión desalojo o resolución, el objeto que se persigue es el mismo; vale decir, terminar o deshacer el arrendamiento con la consiguiente devolución del inmueble, y la causa petendi o motivo para accionar es la misma; vale decir, el incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamiento. La nomenclatura o terminología que se le quiera asignar o etiquetar a la demanda o acción—llámese resolución o desalojo—no va a cambiar esa realidad; dado que si dicha realidad se prueba en el juicio, debe producir en justicia la prosperidad de la demanda incoada, independientemente de como se le haya querido calificar; máximo hoy día en que todas las demandas arrendaticias se ventilan por la misma fórmula procesal. El nombre que la parte demandante quiera llamar a su petición, no va a cambiar la naturaleza de la acción incoada siempre que los hechos invocados como fundamento y el objeto perseguido, correspondan con una acción consagrada en derecho. Es una aplicación del apotegma, ampliamente recibido en nuestro ordenamiento, de iuris novit curia..

    • En cuanto a la petición de indexación o corrección monetaria, cabe decir que este petición ha venido siendo rechazada por la doctrina jurisprudencial, en razón de que pedirla conjuntamente con los intereses moratorios, significaría duplicar la deuda, habida cuenta que en las tasas de intereses bancarios ya esta incluido un factor correspondiente a la depreciación de la moneda por motivo de inflación. Por lo tanto solo corresponde acordar los intereses moratorios pedidos, en base a las tasas pasiva promedio de los seis (6) principales entidades financieras , conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela (art.27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)

Parte dispositiva

En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que presentó Inversiones Irene, c.a. contra Mueblería Metro s.r.l., ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:

1. Declara extinguido, resuelto, terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por razón del incumplimiento en los pagos de los alquileres.

2. Y como consecuencia de dicha terminación, condena a la parte demandada como arrendataria a que proceda a desalojar y entrega el inmueble de autos, arriba señalado, a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibió.

3. Se condena igualmente a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de setenta y cuatro mil ciento doce bolívares con noventa y seis céntimos (Bs.74.112, 96) más IVA, en concepto de compensación por el uso del inmueble desde julio de 2005 hasta junio de 2009, a razón de Bs.F.1.544,02 mensual, de conformidad con el art. 1616 del Código Civil.

4. Se le condena a los intereses de mora, de conformidad con el art. 27 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales se calcularan por una experticia complementaria del fallo.

5. No hay condena por concepto de indexación, por la razón arriba expresada.

6. No hay condena en costas por razón de ser parcial el presente fallo, de conformidad con el art.274 CPC.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre del año dos mil nueve, en Los Cortijos de Lourdes.

El Juez

JOSE EMILIO CARTAÑÁ

La Secretaria

IVONE CONTRERAS

Nota:

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con sui inserción en los autos del expediente.

La Secretaria