Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 20 de Marzo de 2014

En su escrito de demanda, la parte actora alegó que el 31 de diciembre de 1997, pactó contrato de arrendamiento con la demandada sobre la planta baja de la casa quinta denominada MORALVA, ubicada en la avenida principal de la urbanización La Castellana, entre Primera y Segunda Transversal, Catastro Nº 2109, Municipio Chacao, Estado Miranda, para ser ocupada como agencia de festejos, con la duración de tres (3) años, desde el 01 de enero de 2007 al 31 de diciembre de 2009.

Que al concluir la vigencia del contrato, nació el derecho a la prórroga legal. Sin embargo, el 28 de septiembre de 2009, se le notificó a la arrendataria la no renovación del contrato a su vencimiento, pero se le respetaría la prórroga legal.

Que la voluntad de las partes fue la de vincularse mediante contrato a tiempo determinado. Que al vencimiento del contrato, comenzó a correr la prórroga legal de tres (3) años, visto que la relación arrendaticia permaneció por más de diez (10) años.

Que de acuerdo a lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1599 del Código Civil, demandó a la arrendataria a los fines que cumpla con el contrato en cuanto a la entrega del inmueble arrendado, reservándose demandar los daños y perjuicios.

El valor de la demanda la estimó en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00).

Agotadas las gestiones a los fines de la citación personal del representante de la demandada, a petición de parte, se le designó defensor judicial, quien luego de las formalidades legales se le citó el 25 de noviembre de 2013. Sin embargo, en la oportunidad de contestar, lo hizo la demandada a través de sus apoderados judiciales.

En efecto, alegó cuestiones previas y contestó al merito del asunto. Así, alegó la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presentó como representante del actor, por no tener la representación que se atribuyen, de acuerdo a lo previsto en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 138 del mismo Código.

Alegó que por diligencia del 13 de enero de 2013, los ciudadanos S.G.M.Á. y J.A.M.Á., actuando como Directores de la Junta Directiva de Inversiones Moralva, C.A., otorgaron poder apud acta al abogado A.J.P.T., indicando que dicha sociedad se registró el 31 de marzo de 1976. Que según el documento constitutivo, la administración corresponde a una Junta Directiva conformada por un Presidente, un Vicepresidente y seis (6) Vocales, en tanto que la representación la tiene el Presidente actuando solo y, la a.d.P. la suple el Vicepresidente, habiendo sido designados como tales a J.A.M.P. y L.Á.d.M..

Que el contrato de arrendamiento del 31/12/1997, fue suscrito por L.Á.d.M. como Presidente y S.M.Á., como Vocal o Director y para nada se nombra a J.A.M.Á. y, en todo caso, en el documento constitutivo sobre el cual se otorgó el poder S.M.Á. y J.A.M.Á., no tienen el cargo de Presidente y Vicepresidente de la empresa y por ende no son los representantes de la misma. Que J.A.M.P. y L.Á.d.M., propietarios del inmueble y Presidente y Vice-Presidente de Inversiones Moralva, C.A., fallecieron en 1991 y 2008, en ese orden. Que el inmueble corresponde en propiedad a la sucesión de seis (6) hermanos, de los cuales uno también falleció, por lo que dicha empresa no es propietaria del inmueble.

Que S.G.M.Á. y J.A.M.Á., no son los representantes de la actora, por no tener el carácter que se atribuyen. Impugnó la copia certificada del documento que cursa a los folios 10 al 21, por carecer del auto que acuerda la expedición de tal copia certificada.

Para el supuesto que se considere que S.G.M.Á. y J.A.M.Á., tienen el carácter de Directores y la representación de Inversiones Moralva, C.A., así como las facultades para otorgar tal poder, propone la misma cuestión previa alegando que dicho poder no está otorgado en forma legal, por no cumplir las exigencias del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. Que en la nota de Secretaría se limitó a certificar que los ciudadanos S.M.Á. y J.M.Á., otorgaron en su presencia poder al abogado A.P.T., pero no hizo constar en la nota que le hayan sido exhibidos los documentos, gacetas, libros o registros, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, a pesar que en diligencia del 13 de enero de 2013, se alude a una supuesta Acta de Junta Directiva del 24 de mayo de 2010, que tampoco fue presentada.

De conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Que en el petitorio respecto al punto segundo hay una imprecisión pues se reclama el pago de una compensación por concepto de indemnización, sin indicarse en razón de qué o el motivo de la misma, ni cual es su monto, ni los parámetros de tiempo de la misma, pues no se cuantifica, ni se dice a partir de qué momento y hasta cuándo sería, lo cual causa una indefensión.

Que el libelo no cumple con lo previsto en el ordinal 5º del mismo artículo, al no indicarse el artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en que se fundamenta la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

Que tampoco se cumple con lo exigido en el ordinal 7º del mismo artículo, dado que no se especifica la indemnización a que aspira, el monto y su causa.

Que tampoco cumple con lo previsto en el ordinal 9º del artículo 340 en referencia, dado que en el libelo se indica dos domicilios procesales lo cual origina una imprecisión o dualidad, pues no se puede tener varios domicilios procesales.

También alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 arriba indicado, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, dado que entre ellos existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pues al vencimiento del contrato de arrendamiento privado del 15 de diciembre de 2006, con una duración de tres (3) años fijos, vigente a partir del 01 de enero de 2007, que concluyó el 31 de diciembre de 2009, no se suscribió otro contrato, pero siguió ocupándolo sin oposición de la arrendadora, quien percibió los alquileres causados con posterioridad al 31 de diciembre de 2009, así como los de los años 2010, 2011 y 2012, por lo cual se presume renovado pero con las características de los contratos a tiempo indeterminado y, por mandato de lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo se puede pretender el desalojo por alguna de las causales allí pactadas y no el cumplimiento del contrato como se pretendió.

Promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del artículo 346 eiusdem, relativo a la incompetencia del tribunal por el valor de lo demandado, la cual se declaró sin lugar por decisión del 28 de noviembre de 2013.

En ese mismo escrito, contestó de manera genérica a la pretensión de la actora. En efecto, rechazó y negó tanto los hechos como el derecho invocado por la actora. Sin embargo, al especificar tales argumentos, desconoció la comunicación privada del 28 de septiembre de 2009, relativo a la prórroga legal, dado que la firma que la da por recibida, no corresponde a ninguno de los representantes legales de la demandada. Que no ha quebrantado ninguna disposición del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y negó la existencia de la prórroga legal, en virtud que se trata de un contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo.

Adujo que la relación arrendaticia entre las partes se inició por contrato suscrito el 18 de diciembre de 1994 y no el 31 de diciembre de 1997, siendo el último, el suscrito el 15 de diciembre de 2006, “…con una duración de tres (3) años fijos, en vigencia a partir del 01 de enero de 2007, y que concluía el 31 de diciembre de 2009”, de acuerdo a instrumento cursante a los folios 7 al 9 del expediente, por lo que reconoció la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes que tiene por objeto el inmueble arriba determinado así como su destino, esto es, como agencia de festejos, pero que la parte actora silencia el monto de la pensión mensual adrede, a los fines de una exigua estimación del valor de la demanda. Que al término de ese último contrato celebrado con vencimiento al 31 de de diciembre de 2009, no se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, sino que se tornó a tiempo indeterminado. Que la parte actora no le notificó por escrito su voluntad de no renovar el contrato dentro de los tres (3) meses anteriores al término del mismo ni de la prórroga legal.

Que al término del contrato, ocurrido el 31 de diciembre de 2009, se quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada, sin oposición de la arrendadora, quien siguió percibiendo las pensiones así como la de los años 2010, 2011 y 2012.

Que luego del 31 de diciembre de 2012, siguió ocupando el inmueble pero no en uso de la prórroga legal, sino por haberse tornado a tiempo indeterminado, negando que la relación arrendaticia venciera el 31 de diciembre de 2012. Además, la parte actora siguió percibiendo las pensiones luego del 31 de diciembre de 2012, por lo que también se presume renovado pero respecto a su duración, se tiene como a tiempo indeterminado.

Respecto al pago de las pensiones de arrendamiento, alegó que siempre ha cumplido con dicha obligación, detallando seguidamente la forma y oportunidad de los pagos, respecto de los años 2012 y 2013.

Negó que Inversiones Moralva C.A., fuese la propietaria del inmueble arrendado, pues el mismo pertenecía en propiedad a los ciudadanos J.A.M.P. y L.Á.d.M., quienes fallecieron, como lo alegó antes y que actualmente dicho inmueble pertenece a seis (6) sucesores S.G.M.Á., J.A.M.Á., G.M.Á., Ivellise de M.M.d.A., B.D.M. de Fernández, mientras que Á.G.M.Á., falleció.

Por último, conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación del valor de la demanda hecha en diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), por considerarla exigua y no ajustarse al supuesto de hecho a que hace referencia el artículo 36 eiusdem, dado que, en su criterio, para la estimación debe acumularse las pensiones de un año, por ser un contrato a tiempo indeterminado, por lo que siendo una pensión de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, debe tenerse como valor de la demanda la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00), lo que excede de la competencia de un Juzgado de Municipio.

Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar, si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, respecto a la entrega de la cosa arrendada, dado el vencimiento de la prórroga legal o, si por el contrario, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado en el que no rige esa figura jurídica y por ello improponible este tipo de pretensiones. Sin embargo, antes de conocer ese mérito debe resolverse previamente tanto la impugnación de la cuantía en que se estimó el valor de la demanda como las cuestiones previas alegadas.

En efecto, la parte demandada cuestionó el valor de la demanda estimada en diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por la parte actora, por considerarla exigua y no ajustarse a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, donde se indica que si se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la cuantía se determina acumulando las pensiones de doce (12) meses. Alegó el demandado que siendo la pensión de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, al multiplicarlo por doce (12) meses, da un total de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00) cuya cuantía excede de la competencia de los Juzgados de Municipio.

Ciertamente, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al ser impugnada la cuantía debe resolverse como punto previo en la sentencia de mérito, lo cual se justifica por el hecho que la competencia es un presupuesto de la sentencia de mérito. De allí que al declararse ha lugar tal impugnación y la cuantía excede de la competencia del Tribunal debe declinarse en el competente, a los fines que dicte la sentencia correspondiente.

No obstante, este juzgado a los fines de resolver este punto, debe analizar la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento, cuya existencia no es un hecho controvertido, por haber sido admitido expresamente por la parte demandada, quien solo alegó que el mismo devino en indeterminado.

En tal sentido, consta que la parte actora aportó al expediente original de instrumento privado reconocido por la parte demandada de fecha 15 de diciembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre las partes, respecto al inmueble arriba descrito, por la pensión mensual de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) para el tercer y último año, en el que se fijó en su cláusula cuarta, que su duración era de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de enero de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009 y, al término del plazo, la arrendadora podía ocuparlo y la arrendadora lo aceptaba pero en el entendido que cualquier prórroga debía ser otorgada por las partes dentro de los tres (3) meses anteriores al término del contrato.

Como puede leerse del contrato, la única forma de prorrogarlo era mediante acuerdo y dentro de los tres (3) meses anteriores a su finalización, pero no hay dudas que se pactó a tiempo fijo, por lo que a falta de renovación pactada en la forma antes indicada, se entiende que a la fecha fijada terminó, sin necesidad que mediase notificación, tal como lo dispone el artículo 1599 del Código Civil.

Por ello, era inoficioso que la parte actora hiciera notificación a los fines de poner en conocimiento de la arrendataria de la culminación del contrato, cuando ya se había fijado al momento de contratar y por ello, impertinente el instrumento privado aportado al folio 6 del expediente, que igual resulta desechado al haber sido impugnada por la parte demandada.

En tal sentido, a la finalización del término contractual, ocurrido el 31 de diciembre de 2009, de pleno derecho, comenzó a correr la prórroga legal de obligatorio cumplimiento para el arrendador y potestativo para el arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí que habiendo acuerdo entre las partes, y por ello hecho no controvertido, que la relación arrendaticia perduró por más de diez (10) años, a tenor de lo previsto en el literal “d” del artículo en referencia, la prórroga legal era por un máximo de tres (3) años, lapso legal que finalizó el 31 de diciembre de 2012, tal como lo alegó la parte actora en su libelo.

Sin embargo, consta que esta demanda se intentó el 11 de enero de 2013, es decir, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes de haberse abierto las actividades judiciales. Con ello, se prueba que la arrendadora no ha consentido en que la arrendataria permaneciera en el inmueble en tal condición, más allá del tiempo fijado contractualmente y de la prórroga legal, pues así se pactó expresamente en el contrato y luego que la parte no cumpliera con la entrega voluntaria, acudió a la jurisdicción a los fines de la tutela jurídica, como lo prevé el artículo 39 eiusdem, según el cual “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado”.

Además, la última parte del precitado artículo 38 eiusdem, establece que durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, por lo que resultaba obligatorio para ambas partes, cumplir con sus respectivas obligaciones, y para el arrendatario seguir pagando las pensiones arrendaticias pactadas que, dicho sea de paso, no es esta obligación de pago la causa de esta pretensión de cumplimiento, sino que deriva de la no entrega de la cosa arrendada en el tiempo legal correspondiente, por lo que resulta impertinente cualquier alegato y prueba respecto al pago de las pensiones pactadas, cuando ello ni siquiera se alegó en el libelo de demanda.

De acuerdo a ello, no hay dudas que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado, por haberlo fijado expresamente las partes y no se ha configurado el supuesto de la tácita reconducción a que hace referencia los artículos 1600 y1614, ambos del Código Civil, pues lejos que la arrendadora consintiera en que la parte arrendataria permaneciera en el inmueble, se ha opuesto a ella, cuando con premura, al vencimiento de la prórroga legal, demandó judicialmente el cumplimiento del contrato respecto a la entrega de la cosa arrendada.

En tal sentido, en el propio libelo de demanda, la parte actora lejos de pretender indemnización por daños y perjuicios, se reservó expresamente tal pretensión, por lo que no hay dudas que en este caso, la parte actora no pretende el pago de sumas de dinero, distintas a las derivadas de las costas procesales -no fijadas- pero que es una consecuencia del proceso en caso de darse los supuestos del vencimiento total, sino la entrega de la cosa arrendada.

Al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero que no hay una pretensión de resolución del contrato por falta de pago de pensiones, ni accesorios, pues no se demandó daños y perjuicios, no es aplicable la reglas del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como se indicó en la sentencia interlocutoria del 28 de noviembre de 2013, en este mismo proceso que resolvió la cuestión previa de incompetencia por la cuantía, por lo que en tal caso, debe fijarse de acuerdo a lo previsto en el propio artículo 38 eiusdem, como efectivamente lo hizo la parte actora, al tratarse de una demanda pecuniaria y que el demandado puede cuestionar pero no en la forma como lo hizo alegando la regla del artículo 36 en referencia, no aplicable por las razones expuestas, por lo que se declara sin lugar la impugnación hecha, quedando fijada la cuantía en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) como lo fijó la parte actora y en consecuencia dentro de la competencia de este juzgado para dictar la sentencia de mérito como se hace de seguidas.

Como primera cuestión previa, la parte demandada alegó la ilegitimidad de la persona que se presentó como representante del actor, por no tener la representación que se atribuyen, de acuerdo a lo previsto en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 138 del mismo Código.

El ordinal 3º del artículo 346 en referencia, que se refiere a los sujetos procesales y más concretamente a la representación del actor en juicio, contiene tres supuestos de la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado del actor, uno de los cuales es el denunciado y en que se fundamentó la cuestión previa, esto es, la ilegitimidad…por no tener la representación que se atribuya.

Este supuesto se refiere al hecho que se presente una persona ejerciendo la representación en juicio a favor de otra, sin poder que lo acredite, esto de acuerdo al principio: sin poder no hay representación, pues de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 150 eiusdem, “cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder”.

En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado que este supuesto, “….se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil” (Sentencia Nº 00075 de la Sala Político Administrativa del 23 de enero de 2013, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa).

Siendo así, podemos concluir que los fundamentos esgrimidos por la parte demandada no pueden subsumirse en el supuesto de hecho de la cuestión previa, desde el mismo momento en que se admite la existencia en el expediente del poder conferido a abogado que se presentó en juicio en representación de la parte actora, por lo cual se declara sin lugar la cuestión previa alegada.

Con fundamentó en ese mismo ordinal 3º del artículo 346 en comento, la parte demandada propuso la misma cuestión previa pero bajo el supuesto que “…el poder no esté otorgado en forma legal, por no cumplir las exigencias del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, dado que en la nota de Secretaría se limitó a certificar que los ciudadanos S.M.Á. y J.M.Á., otorgaron en su presencia poder al abogado A.P.T., pero no hizo constar que se le hubiese exhibido los documentos, gacetas, libros o registros, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos.

Ciertamente, ese es otro de los supuestos en que puede fundamentarse la ilegitimidad de la representación en juicio. En este sentido, consta que en la nota de Secretaria del 25 de enero de 2013, no se dejó constancia que se le hubiese exhibido documentos, gacetas o libros que acreditase la representación que ejercían los otorgantes, a pesar que manifestaron hacerlo como Directores de la Junta Directiva de Inversiones Moralva, C.A.

No obstante, la propia parte demandada alegó que los otorgantes no tienen el cargo de Presidente y Vicepresidente de la empresa y por ende no son los representantes de la actora y, que por diligencia del 13 (sic) de enero de 2013, se alude a una supuesta Acta de Junta Directiva del 24 de mayo de 2010, que tampoco fue presentada. Además negó que Inversiones Moralva C.A., fuese la propietaria del inmueble arrendado, pues el mismo pertenece a seis (6) sucesores S.G.M.Á., J.A.M.Á., G.M.Á., Ivellise de M.M.d.A., B.D.M. de Fernández, mientras que Á.G.M.Á., falleció, se observa:

En el instrumento privado reconocido del 15 de diciembre de 2006, relativo al contrato de arrendamiento, se aprecia que lo pactaron entre Inversiones Moralva, C.A., a través de los ciudadanos L.Á.d.M. y S.M.Á., actuando como Presidente y Vicepresidente, en ese orden, de la citada sociedad de comercio, que según los estatutos aportados en copia simple, que se tienen como fidedignos por no haberse impugnados y por ello merecen fe, la dirección general correspondía a tres (3) directores gerentes, actuando conjunta o separadamente, siendo ellos los ciudadanos J.A.M.P., L.Á.d.M. y S.M.Á..

Asimismo, la parte demandada aportó copia simple de instrumento registrado el 12 de mayo de 1950, que merece fe su contenido al tenerse como fidedigno por no haberse impugnado, en el que consta que el ciudadano J.A.M.P., adquirió en propiedad por compra, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Consta igualmente, copia simple de instrumentos registrados el 18 de diciembre de 1979, que merecen fe al tribunal por tenerse como fidedigno al no ser impugnado, donde consta que se registró titulo supletorio de propiedad a favor del ciudadano J.A.M.P., sobre la casa quinta distinguida con el Nº 5 a que se ha venido haciendo referencia en el asunto.

Aportó también, copia simple de Formulario para la Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones del de cujus J.A.M.P., fallecido el 28 de enero de 1991, dejando como herencia el 50% del valor del citado inmueble a su esposa L.Á.d.M. y a sus seis hijos.

De igual manera, aportó copia simple de Formulario para la Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones de la de cujus L.Á.d.M., fallecida el 15 de marzo de 2008, dejando como herencia el 57,17% del valor del citado inmueble a sus seis (6) hijos.

Por su lado, la parte actora tanto en el libelo de demanda como en el lapso de pruebas, aportó copias certificadas de instrumento registrado el 08 de agosto de 2012, relativo al acta de Asamblea de Inversiones Moralva, C.A., del 17 de julio de 2011, mediante la cual se modificó totalmente los estatutos sociales y, por su puesto, la designación de nueva Junta Directiva como máximo órgano de administración de la sociedad, recayendo en cinco (5) Directores, quienes deben actuar de manera conjunta en todos los casos, inclusive en el nombramiento de mandatarios; recayendo en los ciudadanos S.G.M.Á., J.A.M.Á., G.M.Á., Ivellise de M.M.d.A., B.D.M. de Fernández.

A pesar que el contrato de arrendamiento originalmente lo suscribieron los ciudadanos L.Á.d.M. y S.M.Á., actuando como Directores de Inversiones Moralva, C.A., no consta que dicha sociedad mercantil sea la propietaria del inmueble arrendado, sino que ahora pertenece a la sucesión, conformada por los cinco ciudadanos antes mencionados, de los cuales dos propusieron el presente juicio, perfectamente posible y hecho no discutido en este caso.

En tal sentido, no consta que la citada sociedad de comercio sea propietaria del inmueble arrendado, de allí que no tiene sentido que en el poder cuestionado se hiciera mención que se otorgara en su nombre, sino que debieron hacerlo como personas naturales en nombre propio y en cuyo caso no se requería dejar constancia en la nota de Secretaria. Sin embargo, quien no es propietario puede dar en arrendamiento, pues en este tipo de contratos no se requiere ser titular del derecho de propiedad como si se exige para dar en venta.

No obstante ello, consta que las partes actoras accedieron al proceso el 18 del presente mes y año y, mediante diligencia ratificaron tanto el poder apud acta del 25 de enero de 2013, como las actuaciones cumplidas a través del mismo, de acuerdo a lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, con lo que subsanaron la citada cuestión previa.

A pesar que desde el punto de vista del iter procesal la oportunidad para tal subsanación se abriría luego de dictarse la sentencia, los principios contenidos en la Constitución Nacional como el de la tutela judicial efectiva, la celeridad y que el proceso constituye un instrumento para la realización de la justicia -la cual no debe sacrificarse por la omisión de formalidades no esenciales- permiten tener como subsanada dicho defecto de forma y procederse a dictar la sentencia de mérito, pues nada aporta al proceso abrir el lapso legal para que la parte subsane cuando ya lo hizo, lo que significaría ir en contra del principio de economía procesal. En tal virtud se declara sin lugar esta cuestión previa.

Igualmente, la parte demandada propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dado que en el petitorio del punto segundo se reclamó el pago de una compensación por concepto de indemnización, sin indicarse en razón de qué o, el motivo de la misma, ni cual es su monto, ni los parámetros de tiempo de la misma, pues no se cuantifica, ni se dice a partir de qué momento y hasta cuándo sería, lo cual causa una indefensión.

Al respecto, se advierte que la pretensión de la parte se limita a solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal y, si bien, en su punto segundo señaló “en pagar a nuestra representada por concepto de indemnización como compensación”, seguidamente, señaló: “reservándonos a nombre de nuestra representada la acción de daños y perjuicios”.

Como puede comprenderse, la parte actora no pretende el pago de sumas dinerarias por concepto de daños y perjuicios, por lo que al respecto no tenía porque hacer determinación alguna, como sí lo hizo con su verdadera pretensión del cumplimiento del contrato, respecto a la entrega del inmueble a causa del vencimiento de la prórroga legal, en tal virtud, se declara sin lugar este defecto de forma.

Alegó esa misma cuestión previa de defecto de forma, pero bajo el argumento que el libelo no cumple con lo previsto en el ordinal 5º del mismo artículo, al no indicarse el artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en que se fundamenta la “acción” de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.

Ciertamente, el citado ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, señala que en el libelo de demanda debe expresarse los fundamentos de derecho en que se funda la pretensión, lo que equivale decir, señalar la causa jurídica de pedir. En este sentido, en el libelo de demanda, si bien la parte actora no indicó el artículo de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en que fundamentó su pretensión, sí indicó que se trata del cumplimiento de un contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal, lo que supone que sí dio los fundamentos de derecho de su petición, a pesar que no indicó artículo alguno, hecho no exigido en el por el legislador. Siendo así se declara sin lugar la cuestión previa alegada.

Propuso esa misma cuestión de defecto de forma de la demanda, bajo el fundamento que no se cumplió con lo exigido en el ordinal 7º del mismo artículo, al no especificarse la indemnización a que aspira, el monto y su causa.

Efectivamente, el citado ordinal exige que en el libelo en que se demandare la indemnización de daños y perjuicios, deban especificarse así como su causa. Sin embargo, advertimos con anterioridad que la parte actora no pretende el pago de daños y perjuicios, por el contrario, se los reservó expresamente así: “reservándonos a nombre de nuestra representada la acción de daños y perjuicios”, por lo que no puede tenerse como un defecto de forma del libelo y en consecuencia sin lugar la cuestión previa alegada.

La parte demandada insistió en la cuestión previa de defecto de forma por no cumplirse con lo previsto en el ordinal 9º del artículo 340 en referencia, dado que en el libelo se indicó dos domicilios procesales lo cual origina una imprecisión o dualidad, pues no se puede tener varios domicilios procesales.

En este sentido, se observa que en el libelo de demanda efectivamente la parte actora de manera manuscrita al final del libelo de demanda, en “otro si” señaló un domicilio procesal, a pesar que en el cuerpo del mismo escrito ya había indicado uno. Con ello, se entiende que ese último era el que cumpliría la función querida por el legislador o tenerse como el sitio donde debía hacerse los actos de comunicación y ello no constituye ningún defecto de forma del libelo. Es más, ni siquiera la falta de indicación de domicilio procesal trae consecuencias para el proceso, toda vez que a falta de indicación debe tenerse como tal la sede del Tribunal. En tal virtud se declara sin lugar este defecto de forma alegada y en consecuencia sin lugar dicha cuestión previa.

Por último, alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 arriba indicado, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, bajo el argumento que se trata de un contrato a tiempo indeterminado y en tal caso debe pretenderse es el desalojo por alguna de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el cumplimiento del contrato como se pretendió.

Esta cuestión previa trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”. El supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.

Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.

Ciertamente, el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado y siempre que medie una de las causales taxativas de dicho precepto legal.

Sin embargo, se dejó establecido con antelación, que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, porque así lo pactaron las partes; porque no se dio el supuesto contractual para que se renovase y porque al vencimiento de la prórroga legal, no se dio la tácita reconducción como lo alegó la parte demandada, pues lejos que la parte arrendadora consintiera en que la arrendataria permaneciera en el inmueble luego del vencimiento de dicha prórroga legal, se opuso a ello y acudió de manera oportuna a plantear esta pretensión de cumplimiento del contrato respecto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal permitida por el ordenamiento jurídico y por ello, sin lugar esta cuestión previa alegada.

Siendo así, visto que las partes pactaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y llegado el momento de su culminación no lo renovaron en la forma pre establecida, comenzó a computarse la prórroga legal de tres (3) años que finalizó el 31 de diciembre de 2012 y si la parte obligada no cumplió voluntariamente con la entrega de la cosa arrendada, quedaba habilitada la vía legal a favor de la arrendadora para solicitar su cumplimiento judicialmente como lo hizo de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.

Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía hecha por la parte demandada, quedando fijada en la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), como lo fijó la parte actora. SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento prórroga legal intentado por la sociedad de comercio Inversiones Moralva, C.A., contra la sociedad mercantil Festejos Holidays, S.A., CUARTO: SE CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el inmueble arrendado constituido por la planta baja de la casa quinta denominada MORALVA, ubicada en la avenida principal de la urbanización La Castellana, entre Primera y Segunda Transversal, Catastro Nº 2109, Municipio Chacao, Estado Miranda.

Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes la publicación del fallo, conforme a lo previsto en los artículos 251 y 233 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha siendo la(s) 10:57 a.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ